连云港金海国际项目首期营销执行方案31P

Document number1谨呈：江苏大陆桥国际商务投资发展有限公司谨呈：江苏大陆桥国际商务投资发展有限公司 E-HOUSE CHINA/Mar.2009提别说明：此报告仅供客户内部使用，未经易居中国的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制；提别说明：此报告仅供客户内部使用，未经易居中国的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制；Document number21 1首期推售货量首期推售货量营销工作阶段划分营销工作阶段划分首期营销工作概况首期营销工作概况Document number3层数层数分区分区/ /建筑面积建筑面积物业平面功能物业平面功能一层一层A A区：区：3758.593758.59南侧为南侧为超市、商铺超市、商铺，北侧为双层自行车库、计算机网络控制中心、高、低，北侧为双层自行车库、计算机网络控制中心、高、低压变配电室等压变配电室等B B区：区：2338.442338.44商铺等商铺等二层二层A A区：区：2569.482569.48商铺、银行、咖啡吧、办公室等商铺、银行、咖啡吧、办公室等B B区：区：2572.522572.52商铺商铺三层三层A A区：区：2629.032629.03商铺、咖啡吧、健身房、管理用房、商务用房等商铺、咖啡吧、健身房、管理用房、商务用房等B B区：区：2576.232576.23商务用房、办公、餐厅等商务用房、办公、餐厅等四层四层A A区：区：2629.032629.03餐厅、管理用房、办公用房等餐厅、管理用房、办公用房等B B区：区：1319.701319.70餐厅等，南侧设有屋顶花园、餐厅等，南侧设有屋顶花园、VRVVRV空调室外机等空调室外机等五层五层A A区：区：1725.461725.46东北侧设有东北侧设有海景餐厅海景餐厅，屋顶花园、，屋顶花园、 VRVVRV空调室外机等均位于北侧，南侧为空调室外机等均位于北侧，南侧为避难层，内置避难层，内置VRVVRV空调室外机、正压风机房等空调室外机、正压风机房等B B区：区：851.70851.70设有设有海景餐厅海景餐厅，南侧设有办公用房、屋顶花园等，南侧设有办公用房、屋顶花园等六层六层 A A区：区：1222.511222.51东北侧海景餐厅，南侧设有办公室东北侧海景餐厅，南侧设有办公室 、公共卫生间等、公共卫生间等B B区区 海景餐厅、电梯机房等海景餐厅、电梯机房等七层七层A A区：区：1299.481299.48北侧为海景餐厅屋顶，南侧设有办公室、公共卫生间等北侧为海景餐厅屋顶，南侧设有办公室、公共卫生间等B B区区海景餐厅屋顶海景餐厅屋顶八层八层- -十层十层1299.69x 1299.69x 3=3899.073=3899.07办公室，办公室，1313间间/ /层，共计层，共计3939间，公共卫生间布置于南侧间，公共卫生间布置于南侧十一层十一层- -二十层二十层1299.69 x1299.69 x10=12996.910=12996.9办公室，办公室，1313间间/ /层，共计层，共计130130间，公共卫生间布置于南侧间，公共卫生间布置于南侧避难层避难层二十二二十二- -三十层三十层1299.69x1299.69x9=11697.219=11697.21公寓式酒店，公寓式酒店，2323套套/ /层，共计层，共计207207套套三十一层三十一层878.26878.26公寓式酒店，公寓式酒店，1313套，西侧设有屋顶花园套，西侧设有屋顶花园三十二层三十二层878.26878.26公寓式酒店，公寓式酒店，1111套，南侧设有管理用房套，南侧设有管理用房三十三三十三- -三十三十1756.521756.52海景会所，公共卫生间布置于南侧海景会所，公共卫生间布置于南侧Document number4 通过进一步与目标客户的接洽，对客户通过进一步与目标客户的接洽，对客户需求进行整合需求进行整合将需求面积小的客户引导至小户型办公（商将需求面积小的客户引导至小户型办公（商务公寓）部分；务公寓）部分；尽量将标准层的标准办公产品优先出售给有尽量将标准层的标准办公产品优先出售给有整层需求的客户及诚意度高的客户；整层需求的客户及诚意度高的客户；尽量争取阶段性的销售去化，争抢有限的市尽量争取阶段性的销售去化，争抢有限的市场份额。场份额。Document number5主要工作内容：主要工作内容：1 1、销售准备；、销售准备；2 2、销售队伍组织；、销售队伍组织；3 3、扫楼、客户分级；、扫楼、客户分级；4 4、大客户拜访、谈判；、大客户拜访、谈判；5 5、项目预售公开推广；、项目预售公开推广；主要工作内容：主要工作内容：1 1、项目推介会暨大客户、项目推介会暨大客户签约仪式；签约仪式；2 2、强销推广；、强销推广；3 3、散客销售；、散客销售；4 4、开盘活动；、开盘活动；5 5、售后跟进；、售后跟进；主要工作内容：主要工作内容：1 1、持续、针对性推广；、持续、针对性推广；2 2、策略调整，针对性促、策略调整，针对性促销；销；3 3、散客销售；、散客销售；4 4、售后跟进；、售后跟进；5 5、本工作执行方案主要内容本工作执行方案主要内容Document number62 2项目价值梳理项目价值梳理项目产品核心价值整合项目产品核心价值整合首期营销推广思路及策略组合首期营销推广思路及策略组合销售组织销售组织首期营销推广部署首期营销推广部署Document number7复合地产复合地产景观设计景观设计自然生态自然生态产品价值解码产品价值解码建筑设计规划设计规划设计人性空间超前品质超前品质完善配套完善配套甲级写字楼、酒店式办公、顶级休闲商业甲级写字楼、酒店式办公、顶级休闲商业人性化、生态化、国际化的设计理念人性化、生态化、国际化的设计理念观景平台、海景会所观景平台、海景会所滨海美景、城市绿地公园滨海美景、城市绿地公园国际级星级酒店物业管理国际级星级酒店物业管理星级服务超级海景会所、健身、饮食、文化艺术馆星级服务超级海景会所、健身、饮食、文化艺术馆周边四星酒店、写字楼、商场、城市商业周边四星酒店、写字楼、商场、城市商业国际理念国际理念品牌文化品牌文化地段优势地段优势区域示范区域示范城市运营城市运营连云区连云区CBDCBD湾区湾区5A5A级智能写字楼级智能写字楼国际规范化操作理念国际规范化操作理念引领大陆桥，商务新时代引领大陆桥，商务新时代连云区市政规划未来连云区市政规划未来CBDCBD中心中心采光、朝向、通风对流、室内空间人性化、户户观景采光、朝向、通风对流、室内空间人性化、户户观景档次、环保材料档次、环保材料国际规范化标准国际规范化标准品质引领品质引领建筑空间建筑空间配套物管配套物管Document number8那么，那么，金海国际金海国际的核心竞争价值如何体现？的核心竞争价值如何体现？ 整体市场疲软；整体市场疲软； 投资客退场；投资客退场； 价格压力；价格压力； 竞争压力；竞争压力； 但同时，受国际金融风暴影响，项目面临巨大挑战但同时，受国际金融风暴影响，项目面临巨大挑战就本项目而言，在现今的市场背景下，客户选择置业更为理性，最直接的动力是就本项目而言，在现今的市场背景下，客户选择置业更为理性，最直接的动力是商务物业的商务物业的适用性、保值增值性适用性、保值增值性，以及，以及适合的价格适合的价格。Document number9 在金融危机的背景下：在金融危机的背景下：20092009，赢在成本控制及高效集成，赢在成本控制及高效集成强调项目相对高效的办公空间及服务，契合时下客强调项目相对高效的办公空间及服务，契合时下客户置产心理需求。户置产心理需求。依然强调项目领先市场的产品依然强调项目领先市场的产品品质。品质。 通过前期现场接待客户，及大客户的接洽访谈，同时结合连云港当地产业通过前期现场接待客户，及大客户的接洽访谈，同时结合连云港当地产业规划走向，规划走向，项目的目标客户群体将主要集中在项目的目标客户群体将主要集中在 物流、港务、金融等关联行业，物流、港务、金融等关联行业，将有机会在本项目呈现将有机会在本项目呈现 港口城市港务行业集成商务空间。港口城市港务行业集成商务空间。Document number10强调项目高效、集成强调项目高效、集成的产品功能优势的产品功能优势四大成本论整四大成本论整合项目核心价值合项目核心价值在企业内部，只有成本！在企业内部，只有成本！ 美国管理大师彼得美国管理大师彼得杜拉克杜拉克Document number11金海国际金海国际 之之 投入成本论投入成本论1 1n40-200040-2000丰富面积高效创富空间，按需自由丰富面积高效创富空间，按需自由选择，有效控制投入成本；选择，有效控制投入成本；n城市商务湾区核心地段，易出租转租城市商务湾区核心地段，易出租转租; ;n具有优良的保值增值性，及获得客观的租赁具有优良的保值增值性，及获得客观的租赁经营收入和长短期变现收入；经营收入和长短期变现收入；n免交契税，省下投入成本变资本。免交契税，省下投入成本变资本。金海国际金海国际 之之 时间成本论时间成本论2 2金海国际金海国际 之之 机会成本论机会成本论3 3金海国际金海国际 之之 形象成本论形象成本论4 4n5 5分钟中央商务圈分钟中央商务圈; ;n配备专业商业管理服务配备专业商业管理服务; ;n高效能品牌电梯高效能品牌电梯; ;n国际国际5A5A级高配置，集成高效率商务级高配置，集成高效率商务平台；平台；n连云港港务、物流、金融企业聚集连云港港务、物流、金融企业聚集;n周边汇聚产业相关服务窗口，周边汇聚产业相关服务窗口，n高端商务会所，蕴藏商机无限。高端商务会所，蕴藏商机无限。n3434层领袖商务坐标；层领袖商务坐标；n几何立面玻璃幕墙；几何立面玻璃幕墙；n5 5米高气派礼宾大堂，高标准公共商务走廊，米高气派礼宾大堂，高标准公共商务走廊，赚足企业面子。赚足企业面子。Document number12形象塑造形象塑造大客户关系营销大客户关系营销产品核心竞争力产品核心竞争力客群需求客群需求公共关系营销公共关系营销低成本高集成低成本高集成 国际国际5A5A商务空间商务空间物业的适用性、保值增值性、适合的价格物业的适用性、保值增值性、适合的价格推广重点：金海国际核心价值、大陆桥公司品牌形象推广；推广重点：金海国际核心价值、大陆桥公司品牌形象推广；渠道：公开媒体，如户外、电视、公车；渠道：公开媒体，如户外、电视、公车；销售组织销售组织大客户关系营销：大客户推广；大客户关系营销：大客户推广；公共关系营销：散客销售；公共关系营销：散客销售；渠道：上门拜访、扫楼、建立项目渠道：上门拜访、扫楼、建立项目DMDM渠道；渠道；推广重点：项目实际卖点。推广重点：项目实际卖点。Document number13阶段阶段工作重点工作重点策略策略扫楼，客户资料收集扫楼，客户资料收集销售人员及公关团队通过扫楼等方式，积极寻找有办销售人员及公关团队通过扫楼等方式，积极寻找有办公需求的企事业单位进行接洽，推广项目，同时开辟公需求的企事业单位进行接洽，推广项目，同时开辟项目项目DMDM渠道。渠道。寻找大客户进行整售寻找大客户进行整售主动招商确定大客户名单，通过小组公关形式寻找大主动招商确定大客户名单，通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在物业适用性上的合理且可行的需求，促进成交，从而物业适用性上的合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。降低开发商的资金压力和规避市场风险。开盘期：项目推介会，开盘期：项目推介会，大客户签约仪式大客户签约仪式以新闻策划为基础，进一步扩大项目知名度，带动散以新闻策划为基础，进一步扩大项目知名度，带动散客进场。客进场。强销期：持续销售强销期：持续销售运用公开媒体（户外、电视等）进一步提升项目形象。运用公开媒体（户外、电视等）进一步提升项目形象。通过通过DMDM及公关，全面散发项目卖点，促进持续销售，及公关，全面散发项目卖点，促进持续销售，促成更高的销售额，减轻后续压力。促成更高的销售额，减轻后续压力。散售为主，散售为主，售后跟进售后跟进重视处理前期客户关系，持续、侧重推广，维持市场重视处理前期客户关系，持续、侧重推广，维持市场记忆度、关注度，增强潜在买家信心，不断调整保持记忆度、关注度，增强潜在买家信心，不断调整保持散售持续进行。散售持续进行。Document number14销售方式销售方式策略策略现场接待（坐盘销售）现场接待（坐盘销售）以接待散客为主；客户通过现场参观初步了解项目，随后配合现场销售人以接待散客为主；客户通过现场参观初步了解项目，随后配合现场销售人员努力游说促成成交。员努力游说促成成交。直销直销（1 1）专员直销：聘请有）专员直销：聘请有“关系关系”认识针对写字楼有需求的企事业单位进行认识针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关，促成销售；攻关，促成销售；（2 2）扫楼：组织销售人员针对连云港办公楼进行资料派发及信息登记。）扫楼：组织销售人员针对连云港办公楼进行资料派发及信息登记。大客户关系营销大客户关系营销（具体见下页）（具体见下页）促销措施促销措施（1 1）买楼免契税：客户购买本项目，由开发商代缴契税（实际在房价总款）买楼免契税：客户购买本项目，由开发商代缴契税（实际在房价总款内返）。内返）。（2 2）折扣：制定不同客户类级的付款折扣规则，辅助销售达成。）折扣：制定不同客户类级的付款折扣规则，辅助销售达成。Document number15策略策略工作内容要点工作内容要点组建大客户公关团队组建大客户公关团队由销售代表由销售代表销售经理销售经理公关负责人公关负责人总经理等构成大客户公关团总经理等构成大客户公关团队，并在中间穿插工程、财务等部门的配合，侧重集体作业；队，并在中间穿插工程、财务等部门的配合，侧重集体作业；写字楼客户公关团队，是企业实力及规范化服务的体现，会增强客户对发写字楼客户公关团队，是企业实力及规范化服务的体现，会增强客户对发展商的信赖感，提高谈判的成功率。展商的信赖感，提高谈判的成功率。侧重公关目标侧重公关目标写字楼的目标市场主要为企业客户，注重目标的寻找和选择，这样可以节写字楼的目标市场主要为企业客户，注重目标的寻找和选择，这样可以节省盲目的广告投入，可提升目标的有效性；省盲目的广告投入，可提升目标的有效性；制定公关策略制定公关策略在目标公关的同时也要考虑企业客户群的关系，这样就可加强有效目标的在目标公关的同时也要考虑企业客户群的关系，这样就可加强有效目标的搜寻，在了解客户特征、需求及竞争对手等情况的基础上，制定相应公关搜寻，在了解客户特征、需求及竞争对手等情况的基础上，制定相应公关策略和计划。策略和计划。构造沟通构造沟通重视客户导向，强调开发商与企业客户的沟通，建立稳定的对应关系，在重视客户导向，强调开发商与企业客户的沟通，建立稳定的对应关系，在市场上树立项目品牌及形象竞争力；市场上树立项目品牌及形象竞争力；注重客户需求注重客户需求从客户的角度安排经营策略，充分研究客户需求，努力加强与客户的沟通，从客户的角度安排经营策略，充分研究客户需求，努力加强与客户的沟通，实现大客户关系营销目标。实现大客户关系营销目标。Document number163 3工作时间段及工作目标工作时间段及工作目标工作条件工作条件工作内容工作内容广告推广部署广告推广部署第一阶段营销工作部署第一阶段营销工作部署Document number17时间段时间段 引导预热期：引导预热期：20092009年年2 2月月44月中旬；月中旬；工作目标工作目标 全面昭示项目形象，散发产品信息；进行客户搜索及整理全面昭示项目形象，散发产品信息；进行客户搜索及整理分级，了解客户需求。同时，进行大客户筛选及洽谈工作，为分级，了解客户需求。同时，进行大客户筛选及洽谈工作，为项目强销期进行准备。项目强销期进行准备。Document number18项目获得项目获得商品房预售许可证商品房预售许可证； 项目工程进展达到预售条件，同时，尽力创造良好的现场工程形象，展示开发商开发实力及项目形象，提升市场项目工程进展达到预售条件，同时，尽力创造良好的现场工程形象，展示开发商开发实力及项目形象，提升市场关注度及信心。关注度及信心。案场包装调整完成；案场包装调整完成； 调整项目现场包装，整理引导指示系统，渲染大器、热烈的现场销售氛围；同时，制作例如调整项目现场包装，整理引导指示系统，渲染大器、热烈的现场销售氛围；同时，制作例如KTKT板等有趣、便利的板等有趣、便利的现场销售道具，利于客户了解产品。现场销售道具，利于客户了解产品。户外广告牌布点完成；户外广告牌布点完成； 鉴于连云港市场传播特性，在现有户外资源的基础上，建议于连云港机场增设项目户外广告牌，在连云港主要城鉴于连云港市场传播特性，在现有户外资源的基础上，建议于连云港机场增设项目户外广告牌，在连云港主要城市区域交通要道形成项目户外广告布点，及时、广泛告知项目信息，拦截客户。市区域交通要道形成项目户外广告布点，及时、广泛告知项目信息，拦截客户。销售队伍调整完成，建立现场客户接待信息登记汇总制度；销售队伍调整完成，建立现场客户接待信息登记汇总制度； 增加现场销售人员（增加现场销售人员（6 6人），增设开发商销售现场主管（人），增设开发商销售现场主管（1 1人）；加强现场销售人员专业培训，全面提升销售人员人）；加强现场销售人员专业培训，全面提升销售人员专业素养；建立现场客户来电、接待信息登记及周、月报制度，开展客户调查工作过。专业素养；建立现场客户来电、接待信息登记及周、月报制度，开展客户调查工作过。开发商确认项目软硬件配置标准；开发商确认项目软硬件配置标准； 开发商需尽快确认项目有关的建筑经济技术指标、相关商务硬件配套标准、角楼标准等与项目推广有关的信息，开发商需尽快确认项目有关的建筑经济技术指标、相关商务硬件配套标准、角楼标准等与项目推广有关的信息，以便项目广告推广及销售资料的准备。以便项目广告推广及销售资料的准备。Document number19建立专业的高素质销售队伍，建立翔实的客户档案；建立专业的高素质销售队伍，建立翔实的客户档案； 结合销售人员扫楼，进行项目目标客户整理及分级，并展开一对一的大客户洽谈工作；结合销售人员扫楼，进行项目目标客户整理及分级，并展开一对一的大客户洽谈工作；项目销售物料及相关销售文件准备项目销售物料及相关销售文件准备 ； 此阶段工作主要集中在以下三个方面：此阶段工作主要集中在以下三个方面：Document number20建立专业的高素质销售队伍，建立翔实的客户档案；建立专业的高素质销售队伍，建立翔实的客户档案； （1 1）加强销售人员包括房地产专业知识、销售技巧、形象气质等内容在内的系统销售培训，真正达到）加强销售人员包括房地产专业知识、销售技巧、形象气质等内容在内的系统销售培训，真正达到“置业顾问置业顾问”的职业要求。的职业要求。房地产专业基础知识、基本商业常识；房地产专业基础知识、基本商业常识；项目培训，包括项目基本情况，项目优势利用，项目劣势规避，竞争项目说辞，沙盘讲解，项目销售项目培训，包括项目基本情况，项目优势利用，项目劣势规避，竞争项目说辞，沙盘讲解，项目销售百问等内容；百问等内容；销售人员形象气质培训，建议聘请专业销售人员形象气质培训，建议聘请专业PRPR公司讲师授课；公司讲师授课；销售技巧及客户心理培训；销售技巧及客户心理培训；销售人员踩盘、扫楼。其中，销售人员踩盘、扫楼。其中，扫楼为重点工作，以便销售人员对连云港办公现状进行了解，同时掌握扫楼为重点工作，以便销售人员对连云港办公现状进行了解，同时掌握第一手的客户资料，为开辟高效、直接的项目第一手的客户资料，为开辟高效、直接的项目DMDM传播通道做准备；传播通道做准备；其他与项目销售工作有关的专业培训。其他与项目销售工作有关的专业培训。在销售培训的同时，对销售人员进行严格考核、检验。可每月对表现最差及最好的销售人员进行惩罚在销售培训的同时，对销售人员进行严格考核、检验。可每月对表现最差及最好的销售人员进行惩罚金及奖励金，形成良性的竞争激励机制。金及奖励金，形成良性的竞争激励机制。（2 2）对销售中心来电及来访客户进行信息登记，及时了解客户情况，并形成销售现场周报及月报制度，）对销售中心来电及来访客户进行信息登记，及时了解客户情况，并形成销售现场周报及月报制度，支持项目营销策略的制定及实施；支持项目营销策略的制定及实施；（3 3）设计、印刷）设计、印刷客户意向调查表客户意向调查表，展开客户背景及置业意向调查。，展开客户背景及置业意向调查。Document number21结合销售人员扫楼，进行项目目标客户整理及分级，并展开一对一的大客户洽谈工作；结合销售人员扫楼，进行项目目标客户整理及分级，并展开一对一的大客户洽谈工作；（1 1）结合销售人员扫楼，获得客户信息，并进行目标客户的整理及分级；）结合销售人员扫楼，获得客户信息，并进行目标客户的整理及分级；说明说明A A、客户分类，主要以不同行业的消费需求特性为基础，进行针对性的卖点组织和战术策划；、客户分类，主要以不同行业的消费需求特性为基础，进行针对性的卖点组织和战术策划；B B、客户分级，主要在不同行业分类的基础上，对同一行业的企业需求进行高低排序，以提高项目的有效营销率。、客户分级，主要在不同行业分类的基础上，对同一行业的企业需求进行高低排序，以提高项目的有效营销率。C C、对于商务需求的内在变量，属项目市场营销的不可控因素，因此在营销推广过程中，我们只能以内在变量分析、对于商务需求的内在变量，属项目市场营销的不可控因素，因此在营销推广过程中，我们只能以内在变量分析为指导，着重从外在变量入手为指导，着重从外在变量入手D D、同时，可以向银行等企事业服务方购买客户名单。同时，可以向银行等企事业服务方购买客户名单。（2 2）由开发商牵头，开展大客户一对一的洽谈；）由开发商牵头，开展大客户一对一的洽谈；形式形式A A、通过项目销售人员扫楼、收集资料、朋友推荐、主动联系等形式，对客户资料进行收集、分类和研究，制作客、通过项目销售人员扫楼、收集资料、朋友推荐、主动联系等形式，对客户资料进行收集、分类和研究，制作客户明细录。户明细录。B B、由开发商专门的直销团队与目标客户进行再沟通。、由开发商专门的直销团队与目标客户进行再沟通。C C、根据客户分类、等级，由开发商专门的直销团队电话联系并依次拜访目标客户，建立联系。、根据客户分类、等级，由开发商专门的直销团队电话联系并依次拜访目标客户，建立联系。D D、项目商务会所内模式标准化投影现场演示，体现正式商务氛围。、项目商务会所内模式标准化投影现场演示，体现正式商务氛围。E E、根据与客户沟通情况，不断调整方案、策略，促进成交。、根据与客户沟通情况，不断调整方案、策略，促进成交。组织组织A A、项目销售人员扫楼，开发商成立直销洽谈团队负责客户信息收集、整理，、项目销售人员扫楼，开发商成立直销洽谈团队负责客户信息收集、整理，CRICCRIC项目组配合；项目组配合；B B、开发商直销洽谈团队负责与客户沟通、交流，、开发商直销洽谈团队负责与客户沟通、交流，CRICCRIC项目组配合；项目组配合；Document number22项目销售物料及相关销售文件准备项目销售物料及相关销售文件准备 ； 项目销售物料规划：项目销售物料规划：物料名称物料名称形式形式内容内容备注备注项目折页项目折页折页折页项目基本信息、首期推广诉求信息项目基本信息、首期推广诉求信息标准层户型图标准层户型图单张单张项目产品信息项目产品信息项目项目DMDM海报海报海报海报项目即时信息项目即时信息主要用于对外邮寄、派发主要用于对外邮寄、派发认购须知认购须知单张单张认购须知内容说明认购须知内容说明按揭须知按揭须知单张单张按揭须知内容说明按揭须知内容说明交付标准交付标准单张单张交付标准说明交付标准说明其他销售物料其他销售物料根据实际情况待定根据实际情况待定特别说明：特别说明： 建议将项目建议将项目DMDM海报于重要的营销时间节点，配合项目即时进展进行派发，使得项目即时的销海报于重要的营销时间节点，配合项目即时进展进行派发，使得项目即时的销售信息得以向针对的目标客户群体实现高效传达。售信息得以向针对的目标客户群体实现高效传达。Document number23释放产品细节信息，尽可能吸引目标客户群体的关注。释放产品细节信息，尽可能吸引目标客户群体的关注。强调项目相对高效的办公空间及服务，契合时下客强调项目相对高效的办公空间及服务，契合时下客户置产心理需求。户置产心理需求。依然强调项目领先市场的依然强调项目领先市场的产品品质。产品品质。Document number24（1 1）发布规划：）发布规划：墟沟地区：墟沟地区：海棠路灯箱、工地围挡大牌、工地围墙；海棠路灯箱、工地围挡大牌、工地围墙；新浦地区：新浦地区：龙河大牌、海州蔷薇河高炮、连徐高速高炮、新浦步行街；龙河大牌、海州蔷薇河高炮、连徐高速高炮、新浦步行街；建议新增：连云港机场大牌；建议新增：连云港机场大牌；所有户外资源同一时间段同一主题、画面；所有户外资源同一时间段同一主题、画面；（2 2）主题：）主题：户外广告户外广告Document number25电视广告电视广告（1 1）规划：）规划：3030秒电视广告蓄势秒电视广告蓄势连云港电视台，每晚黄金时段连云港电视台，每晚黄金时段3535次滚动播出。次滚动播出。讲项目形象片交电视台剪辑、制作。讲项目形象片交电视台剪辑、制作。（2 2）内容主题：）内容主题：连云港连云港CBDCBD湾区湾区401200401200低成本高集成国际低成本高集成国际5A5A商务空间全球预售进行中商务空间全球预售进行中Document number264工作时间段及工作目标工作时间段及工作目标工作条件工作条件工作内容工作内容广告推广部署广告推广部署第二阶段营销工作部署第二阶段营销工作部署Document number27时间段时间段 引导预热期：引导预热期：20092009年年4 4月下旬月下旬66月；月；工作目标工作目标 通过上一阶段的客户梳理、接洽，开始启动客户进场签约，尽通过上一阶段的客户梳理、接洽，开始启动客户进场签约，尽可能的争取签约量，同时，对小面积客户进行引导，带动小户型办公可能的争取签约量，同时，对小面积客户进行引导，带动小户型办公的销售。的销售。Document number28根据项目进展，可考虑着手开辟项目标准办公样板示范层；根据项目进展，可考虑着手开辟项目标准办公样板示范层； 客户签约及售后跟进；客户签约及售后跟进；展示内容：交房标准展示、建筑工艺展示、精装修展示内容：交房标准展示、建筑工艺展示、精装修OROR精装修商务空间展示。精装修商务空间展示。 建议开发商安排专项客户人员跟进销售后续事宜，保证合同签订、银行按揭、建议开发商安排专项客户人员跟进销售后续事宜，保证合同签订、银行按揭、房产局手续的办理效率。房产局手续的办理效率。强销推广强销推广PRPR活动；活动；4月，项目推介会、大客户签约仪式、酒会；月，项目推介会、大客户签约仪式、酒会；5月，客户参观团；月，客户参观团；5月，开盘音乐会；月，开盘音乐会；（具体活动安排根据进展再行另案提交）（具体活动安排根据进展再行另案提交）Document number29（1 1）发布规划：）发布规划：墟沟地区：墟沟地区：海棠路灯箱、工地围挡大牌、工地围墙；海棠路灯箱、工地围挡大牌、工地围墙；新浦地区：新浦地区：龙河大牌、海州蔷薇河高炮、连徐高速高炮、新浦步行街；龙河大牌、海州蔷薇河高炮、连徐高速高炮、新浦步行街；连云港机场大牌；连云港机场大牌；所有户外资源同一时间段同一主题、画面；所有户外资源同一时间段同一主题、画面；（2 2）主题：）主题：配合配合PRPR活动进行信息发布。活动进行信息发布。户外广告户外广告Document number30电视广告电视广告（1 1）规划：）规划：3030秒电视广告造势秒电视广告造势连云港电视台，每晚黄金时段连云港电视台，每晚黄金时段3535次滚动播出。次滚动播出。讲项目形象片交电视台剪辑、制作。讲项目形象片交电视台剪辑、制作。（2 2）内容主题：）内容主题：配合配合PRPR活动进行信息发布。活动进行信息发布。连云港连云港CBDCBD湾区湾区401200401200低成本高集成国际低成本高集成国际5A5A商务空间全球热销进行商务空间全球热销进行中中Document number31Document number32pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp