天津市海河科技园项目操盘思路建议

海河项目及其周边环境分析现有项目整体定位分析现有项目操盘思路海河项目整体运营思路海河项目及其周边环境分析 地理位置：位于天津市津南区，北依海河，南邻津晋高速公路 项目属性：占地面积10.6平方公里 项目产业规划：光电信息、高端商务等 项目定位：产服研综合大盘 交通环境：“四横四纵”的交通体系，地铁一号线和六号线的延长线直通园区周边 周边产业分为：紧邻国家级和市级开发区周边产业配套相对成熟海河项目及其周边环境分析分析判断项目区位及交通路网具有明显优势，由于项目整体体量较大又采用分期开发模式，导致项目前期开发的园区周边环境成熟度较低，商业服务配套不完善。又因为一期开发产品对配套环境有一定要求，导致目前阶段项目聚势效果不明显。根据以上分析判断：我们认为当今首要解决的问题是“聚势聚势” 。海河项目及其周边环境分析现有项目整体定位分析现有项目操盘思路海河项目整体运营思路海河项目定位分析 项目整体定位：产业定位及项目定位已有明确主题不做详细分析 起步区定位：管委会自有项目定位是“科技园项目”、“总部经济项目”，二次招商项目定位是“产业园区项目” 产品定位：多功能科研生产厂房（单元式厂房）、单体办公总部产品 客户定位：企业总部客户、科技型中小企业、轻型生产企业海河项目定位分析分析判断起步区分为两种产品起步区分为两种产品“总部产品总部产品”、“单元式厂房产品单元式厂房产品”针对这两种我们进行详细的客户定位分析：针对这两种我们进行详细的客户定位分析：1.总部类产品总部类产品经济总部类产品客户定位分为抽象及具象分析：1.抽象分类：地缘类客户、区域升级类客户、投资类客户、异地分部类客户、区域外溢类客户2.具象分类：龙头企业类客户、需求大量信息计算类客户、第三产业类客户、等海河项目定位分析分析判断由于项目为政府主导开发，所以考虑到销售利润的由于项目为政府主导开发，所以考虑到销售利润的同时也要考虑税收强度。因此我们从抽象分类中重同时也要考虑税收强度。因此我们从抽象分类中重点定位于：点定位于：地缘类客户、异地分部类客户、区域升地缘类客户、异地分部类客户、区域升级类客户。级类客户。具象分类中重点定位于：具象分类中重点定位于：需求大量信息需求大量信息结算类客户、第三产业类客户。结算类客户、第三产业类客户。由于确定客户定位由于确定客户定位我们有必要了解这几类客户的需求条件是什么？我们有必要了解这几类客户的需求条件是什么？12地缘类客户：产业配套地域关联性、优惠政策、商业配套、企业形象、系统服务异地分部类客户：产业基础氛围、交通便利、优惠政策、商业配套、企业形象、系统服务区域升级类客户：企业形象、优惠政策、商业配套、系统服务3信息结算类客户：环境舒适度、交通便利、优惠政策等。4海河项目定位分析总部型产品分析结论1.总部型产品除去客户类型不同所带来的特殊要求外，总部型产品除去客户类型不同所带来的特殊要求外，还应满足商业配套、系统化服务等基础条件。但由于还应满足商业配套、系统化服务等基础条件。但由于起步区占没有规划商业配套产品，应以先规划后开发起步区占没有规划商业配套产品，应以先规划后开发的形式进行整体宣传，或是划分土地招募商业配套项的形式进行整体宣传，或是划分土地招募商业配套项目合作开发。目合作开发。2.由于产品需求高质量客户，招商手段需采取非市场化由于产品需求高质量客户，招商手段需采取非市场化招商手段。招商手段。海河项目定位分析分析判断起步区分为两种产品起步区分为两种产品“总部产品总部产品”、“单元式厂房产品单元式厂房产品”针对这两种我们进行详细的客户定位分析：针对这两种我们进行详细的客户定位分析：2.单元式厂房单元式厂房经济总部类产品客户定位分为抽象及具象分析：1.抽象分类：地缘类客户、区域规划类客户、投资类客户、区域外溢类客户、政策指向类客户2.具象分类：轻型生产类型客户、科技型生产客户、科研中试类客户海河项目定位分析分析判断由于项目目前商业配套并不完善，主要以办公为主由于项目目前商业配套并不完善，主要以办公为主的客户基数相对较小，以科研中试为主的企业主要的客户基数相对较小，以科研中试为主的企业主要针对于政策力度，因此更倾向于孵化器产品。所以针对于政策力度，因此更倾向于孵化器产品。所以我们重点分类的抽象客户群体为我们重点分类的抽象客户群体为：地缘类客户、区：地缘类客户、区域规划类客户、政策指向类客户。域规划类客户、政策指向类客户。具象分类为具象分类为：轻：轻型生产类客户、科技型生产类客户。型生产类客户、科技型生产类客户。由于确定客户由于确定客户定位我们有必要了解这几类客户的需求条件是什么？定位我们有必要了解这几类客户的需求条件是什么？12地缘类客户：产业配套地域关联性、配套服务、交通便利、低成本运营区域规划类客户：同区域或周边区域范围、配套服务、低成本运营。轻型生产类客户：交通便利、低成本运营、产品使用程度、3科技型生产类客户：大力度优惠政策、便利交通等。4海河项目定位分析单元式厂房产品分析结论1.由于单元式厂房产品针对的并不是高端市场，应以适由于单元式厂房产品针对的并不是高端市场，应以适中价格出租或是出售。同时单元式厂房也要满足基础配中价格出租或是出售。同时单元式厂房也要满足基础配套需求。套需求。2.由于产品针对中端市场客户范围相对较大，所以我们由于产品针对中端市场客户范围相对较大，所以我们建议招商手段采用市场化招商与非市场化招商相结合的建议招商手段采用市场化招商与非市场化招商相结合的手段。手段。问题提出？以招商产业园项目经济总部产品、单元厂房产品由于总部与单元式产品市场趋化速度较慢，如果单纯靠总部与单元式产品是不能形成快速聚势的，而产业项目进行二次招商又面临规划、招商等问题，那我们如何实行快速聚势的问题呢？海河项目及其周边环境分析现有项目整体定位分析现有项目操盘思路海河项目整体运营思路海河项目操盘思路就本项目现状我们先提出整体操盘思路然后再分化到不同层面来上解析。我们认为该项目操盘思路分为四大块即:现有产品招商、产业园二次招商、土地划分招商、快速产品规划招商.现有产品招商现有产品分为：经济总部类产品与单元式厂房产品。1.经济总部类产品针对客群是高端客户群体，我们建议以非市场化招商手段进行操作。以政府招商为主导建立多渠道招商。（个地方招商办、异地招商办、个有关招商部门、现有客户资源等）2.单元式厂房产品针对客群是中端客户群体，我们建议以市场化招商与非市场化招商相结合的手段来操作。（市场化招商例如：行业协会渠道、传统宣传渠道、现有客户资源渠道。）海河项目操盘思路产业园二次招商产业园二次招商我们建议采用产业链招商形式，以龙头企业带动形式招商和园中园形式招商。 我们建议产业园二次招商以快速产品为主要规划产品，例如：定向建设生产类产品。招商资源主要分为：现有客户资源库、周边区域规划搬迁类客户群体。招商形式设定为定向行销。问题提出？招进商怎么运营有什么优势招商该项目整体体量较大而且产品种类划分繁多，我们在招商和招进商时我们要怎么策划与后期执行运营服务体系呢？海河项目及其周边环境分析现有项目整体定位分析现有项目操盘思路海河项目整体运营思路运营理念从四个角度出发，站在每个角度上运营理念从四个角度出发，站在每个角度上去深度剖析去深度剖析角度一中小型企业企业的构建是由大中小型企业构建而成的，但大企业毕竟是占少数，因此中小型企业在以后的经济构架中占有举足轻重的作用。但因其内在和外在种种原因，中小型企业的发展难免遇到种种障碍。例如；1.同行业企业相对分散、不聚拢形成不了聚势。2.政府支持中小型企业力度小，出台的政策相对较少。3.生产活动边际成本大且利润薄弱。4.缺少技术、资金、运营管理的统一服务。5.市场竞争激烈，开拓市场困难。6.。根据中小型企业面临的种种困难，本项目打造全新OI运营模式以服务、技术、融资、市场拓展一体化的运营理念来为企业解决问题。运营思路角度二行业一个行业的发展需要太多因素例如；技术跟进、有效管理模式、同行业紧密沟通等等因素。从一个行业的角度上看，发展一体化运营是行业的发展趋势更是行业发展的核心理念。角度三开发商产业地产市场竞争日益激烈，全国各地科技园、产业园多不胜数，但绝大部分产业地产都在以房地产的操作手段经营。但产业地产的实质是实现开发商、企业、政府三方盈利，在这种目标导向驱使下，只有以运营为核心让入住企业实现利润才能带动政府、开发商实现共赢。所以产业地产发展核心应是构建实用的、创新的、高效的运营组织机构。海河项目运营思路角度四政府政府承载着构建城市和区域建设、经济建设的责任，而实现这目标要源于当地企业的发展。因此实行有效的运营服务机理制度是完成目标的核心推动力。结论以需求为基点、共赢为导向、一体化为理念，构建创新、务实、高效的专业运营机构。运营理念从四个角度上分析，我们得出结论产运营理念从四个角度上分析，我们得出结论产业地产运营是核心，也是实现共赢的必要条件。业地产运营是核心，也是实现共赢的必要条件。-我们提出如下问题我们提出如下问题行业与行业之间沟通是否紧密？行业需要哪些服行业与行业之间沟通是否紧密？行业需要哪些服务？运营从那几个维度出发？务？运营从那几个维度出发？同行业之间有行业协会组织，但同行业与其配套上下游行业没有紧同行业之间有行业协会组织，但同行业与其配套上下游行业没有紧密沟通。行业需求服务是从生产密沟通。行业需求服务是从生产-终端各个环节需求。运营服务体终端各个环节需求。运营服务体系主要从技术、市场、资金、人才的四个维度出发。系主要从技术、市场、资金、人才的四个维度出发。我们要构建出怎样的运营服务体系？运营服务体我们要构建出怎样的运营服务体系？运营服务体系主要职责是什么？系主要职责是什么？运营体系运营体系-产业联合会产业联合会主要任务实现行业与行业之间的串联，为主要任务实现行业与行业之间的串联，为企业提供技术、资金、人才、市场、商务代理等服务。企业提供技术、资金、人才、市场、商务代理等服务。产业联盟中心产业联盟中心整体思路整体思路构建计划构建计划产业联合会架构图产业联合会架构图产业联盟中心产业联盟中心上游行业上游行业下游行业下游行业三方服务机构三方服务机构专属协会专属协会专属协会专属协会职能部门职能部门旗下会员旗下会员各类机构各类机构旗下会员旗下会员构建计划构建计划产业联盟中心属性产业联盟中心属性321上游行业上游行业三方服务机构行业三方服务机构行业下游行业下游行业1；行业关系-上下游产业链配套关系，三方全程服务关系。2；锁定行业属性科技含量高、附加值高、新兴行业可持续发展行业、政策支持行业组织机构职能定位组织机构定位致力于发展、服务、创新综合的第三方服务机构致力于发展、服务、创新综合的第三方服务机构为企业提供一体化服务解决企业技术、资金、市场、人才为企业提供一体化服务解决企业技术、资金、市场、人才等问题的服务机构等问题的服务机构产业联盟中心定位具体内容有具体内容有1-服务平台服务平台2-融资平台融资平台3-技术平台技术平台4-交流交易平台交流交易平台5-合作平台合作平台6-企业可持续发展平台（品牌文化平台）企业可持续发展平台（品牌文化平台）7-人力资源平台人力资源平台8-企业宣传信息平台企业宣传信息平台9-政策支持资金申报平台政策支持资金申报平台10-采购平台采购平台企业助推器！依照微笑价企业助推器！依照微笑价值曲线进行服务职能搭建值曲线进行服务职能搭建联盟中心职能联盟中心职能价值高价值高产品研发产品研发市场营销市场营销产品生产产品生产价值高价值高价值低价值低中介代理中介代理:财务，法律，高新企业认定审核、企业项目管理、知识财务，法律，高新企业认定审核、企业项目管理、知识产权保护，集中政府公关，投资规划、资金管理、法律顾问、市产权保护，集中政府公关，投资规划、资金管理、法律顾问、市场调研和产品拓展，税务代理，集中采购，环评，专利申请，人场调研和产品拓展，税务代理，集中采购，环评，专利申请，人力资源提供，上市中介代理等等力资源提供，上市中介代理等等代办工商注册、税务登记、专利申请、商标注册、报关等服务。、代办工商注册、税务登记、专利申请、商标注册、报关等服务。、政策、财务、会计、知识产权、人力资源、技术贸易、商品贸易政策、财务、会计、知识产权、人力资源、技术贸易、商品贸易等方面的咨询服务，帮助创业者制订创业计划、企业发展计划等。等方面的咨询服务，帮助创业者制订创业计划、企业发展计划等。通过提供同行业企业间的交流、大型企业与创业企业的交流、企通过提供同行业企业间的交流、大型企业与创业企业的交流、企业与政府的交流、企业与行业机构的交流提供企业合作、产品展业与政府的交流、企业与行业机构的交流提供企业合作、产品展示、市场开拓等渠道。示、市场开拓等渠道。 物业管理物业管理:环境，安全，维护，咨询等环境，安全，维护，咨询等 1：服务平台2：融资平台 为企业沟通各种融资渠道，有针对性地向商业银为企业沟通各种融资渠道，有针对性地向商业银行、风险投资机构、信用担保机构、投资公司、行、风险投资机构、信用担保机构、投资公司、大企业和个人推荐孵化项目，促进相互间的合作。大企业和个人推荐孵化项目，促进相互间的合作。 融资平台尽可能以相关行业的人士组成基金机构，融资平台尽可能以相关行业的人士组成基金机构，这样有助于企业更快的得到资金支持，如果银行这样有助于企业更快的得到资金支持，如果银行或风投机构鉴于对行业的不了解可能导致投资的或风投机构鉴于对行业的不了解可能导致投资的过程中存在一定决策难度过程中存在一定决策难度 3：技术平台 联合高校为企业提供专业技术平台、仪器设备联合高校为企业提供专业技术平台、仪器设备资源支持以资源支持以. 提供产品设计、工艺设计、中间提供产品设计、工艺设计、中间试验、新产品试制、技术实验、技术检测等技试验、新产品试制、技术实验、技术检测等技术创新支持与服务，提供科研仪器和实验室等。术创新支持与服务，提供科研仪器和实验室等。 联合第三方机构为企业提供计量，检测，认证联合第三方机构为企业提供计量，检测，认证等服务等服务 SMQ建立了测试、认证、培训、咨询四大技术服务平台，建立了测试、认证、培训、咨询四大技术服务平台，为企业提供贯穿于产品研发、采购、生产、市场准入、报为企业提供贯穿于产品研发、采购、生产、市场准入、报废整个产品生命周期的检测技术服务。在测试方面，废整个产品生命周期的检测技术服务。在测试方面，SMQ紧跟中国产业的发展，不断推陈出新，先后紧跟中国产业的发展，不断推陈出新，先后建立了建立了电子产品电磁兼容、性能、安全、环境测试、理化分析实电子产品电磁兼容、性能、安全、环境测试、理化分析实验，以及三座标精密空间、声学振动等一批国内领先、国验，以及三座标精密空间、声学振动等一批国内领先、国际先进的测试平台际先进的测试平台；并针对高新电子产业发展的需要，建；并针对高新电子产业发展的需要，建设了设了全国惟一的国家数字电子产品质量监督检验中心。全国惟一的国家数字电子产品质量监督检验中心。通通过提供产品检测和仪器检定过提供产品检测和仪器检定/校准服务，为企业自主创新校准服务，为企业自主创新和产品品质提升提供技术支撑；在认证和咨询方面，和产品品质提升提供技术支撑；在认证和咨询方面，SMQ建立严格的质量管理体系，通过中国国家实验室认建立严格的质量管理体系，通过中国国家实验室认可委员会（可委员会（CNAS）的认可，不断加大国际合作，）的认可，不断加大国际合作，先后与先后与美国美国FCC、欧洲、欧洲CE、加拿大、加拿大IC、德国、德国TV莱茵、莱茵、TVPS、日本日本VCCI、波兰认证局、新加坡、波兰认证局、新加坡PSB、韩国、韩国KETI等等18个个国家、地区的国家、地区的20多个国际权威机构互认资质，逐步打造多个国际权威机构互认资质，逐步打造一个标准、一次检测、全球通行的认证体系一个标准、一次检测、全球通行的认证体系，为中国企业，为中国企业进入全球市场提供一揽子技术解决方案。进入全球市场提供一揽子技术解决方案。 深圳市计量质量深圳市计量质量检测研究院（简检测研究院（简称称SMQ）成立于）成立于1985年，经过年，经过25年的发展，已成年的发展，已成为华南地区检测为华南地区检测范围最广、综合范围最广、综合实力最强的综合实力最强的综合性检测机构，拥性检测机构，拥有有3个实验基地，个实验基地，实验室面积实验室面积6.5万万平方米，平方米，1000多多名员工，在用设名员工，在用设备备7000多台多台/套，套，总资产超过总资产超过3.6亿亿元元 4：交流交易平台 协助园区企业实施如协助园区企业实施如MRP、ERP、SCM等先等先进的信息管理模式。另一方面应在园区构建共进的信息管理模式。另一方面应在园区构建共用的电子商务平台用的电子商务平台$将园区企业的信息系统集将园区企业的信息系统集成在一起，为园区企业提供诸如成在一起，为园区企业提供诸如B2B、B2C 等等全方位的电子商务服务。全方位的电子商务服务。 建立企业俱乐部增强园区企业的沟通，信息传建立企业俱乐部增强园区企业的沟通，信息传递递5：合作平台 为入园企业提供参股合作，技术合作，科研转为入园企业提供参股合作，技术合作，科研转换产业化合作等多种合作模式。换产业化合作等多种合作模式。 为入园企业提供与其他战略企业合作的介绍服为入园企业提供与其他战略企业合作的介绍服务务6：企业的可持续发展平台 定期组织活动定期组织活动:企业文化展示、或文化艺术为企业文化展示、或文化艺术为主题的活动从而形成园区文化并提升区域价值。主题的活动从而形成园区文化并提升区域价值。（企业需要形象而形象的核心就是文化）（企业需要形象而形象的核心就是文化）7：人力资源平台 提供企业人事立户、人事档案存放、户口指标落实等提供企业人事立户、人事档案存放、户口指标落实等人事代理服务，通过与专业网站合作、举办大型招聘人事代理服务，通过与专业网站合作、举办大型招聘会提供人才招聘服务，通过与高校院系、就业中心、会提供人才招聘服务，通过与高校院系、就业中心、猎头公司合作提供人力资源服务。通过培训班、研讨猎头公司合作提供人力资源服务。通过培训班、研讨会等形式培训创业者及其员工，协助企业制订人力资会等形式培训创业者及其员工，协助企业制订人力资源发展计划和招聘新员工，完善孵化企业人力资源管源发展计划和招聘新员工，完善孵化企业人力资源管理，代管孵化企业党组织关系、团组织关系和工会组理，代管孵化企业党组织关系、团组织关系和工会组织，培育科技企业家。织，培育科技企业家。 8：企业宣传信息平台 企业宣传信息平台企业宣传信息平台 通过园区与政府的媒体资源，科技园园区报、多通过园区与政府的媒体资源，科技园园区报、多媒体信息发布系统等展示企业形象，宣传企业项媒体信息发布系统等展示企业形象，宣传企业项目和产品，发布与交流企业相关信息。目和产品，发布与交流企业相关信息。 建立园区网站（类似于启迪在线网），为企业进建立园区网站（类似于启迪在线网），为企业进行宣传，企业信息传递。做成公共交流网站这样行宣传，企业信息传递。做成公共交流网站这样可以更高效的收集信息和提神企业及园区的知名可以更高效的收集信息和提神企业及园区的知名度度 9：政策支持资金申报平台 为企业申报政府相关资金支持与落实相关政策为企业申报政府相关资金支持与落实相关政策. 向政府、新闻媒体等推荐孵化企业，推荐申报向政府、新闻媒体等推荐孵化企业，推荐申报各种科技计划和国家中小型科技企业创新基金各种科技计划和国家中小型科技企业创新基金等。等。 10：采购平台 搭建引入企业的进货渠道，为引进企业提供原搭建引入企业的进货渠道，为引进企业提供原材料采购上的便捷服务。同时采购平台不仅可材料采购上的便捷服务。同时采购平台不仅可以服务于园区还可以服务于周边地区。可以以以服务于园区还可以服务于周边地区。可以以电子商务形式，园区网站等等形式。电子商务形式，园区网站等等形式。 同时采购平台也可吸引中上游企业，逐步完整同时采购平台也可吸引中上游企业，逐步完整产业链，产业聚集可以吸引下游企业。从而达产业链，产业聚集可以吸引下游企业。从而达到真正完整的产业链，形成产业聚集。到真正完整的产业链，形成产业聚集。运行运行建立高效的管理体制建立高效的管理体制创新有效的运行机制（创新有效的运行机制（CSO运行机制）运行机制）执行执行人员是直接为孵化企业提供服务的，必须有一支有丰富人员是直接为孵化企业提供服务的，必须有一支有丰富管理经验、有专业技能的管理队伍，为创业者提供物业、管理经验、有专业技能的管理队伍，为创业者提供物业、信息、咨询、中介、代理等方面的服务管理队伍应具备信息、咨询、中介、代理等方面的服务管理队伍应具备物业管理经验、企业管理经验、投资决策能力、中介咨物业管理经验、企业管理经验、投资决策能力、中介咨询能力、善于将各种社会资源组织起来的能力。询能力、善于将各种社会资源组织起来的能力。运行与执行计划运行与执行计划构建流程一：联盟中心注册一：联盟中心注册海河项目管委会注册，其它机构合作海河项目管委会注册，其它机构合作二：联盟中心活动计划二：联盟中心活动计划定期举办活动定期举办活动例如：产品推介会、技术交流会、行业论坛会等例如：产品推介会、技术交流会、行业论坛会等三三:联合会资源平台搭建联合会资源平台搭建1:网络平台网络平台2:实施平台实施平台联盟中心组织架构图会长名誉会长副会长秘书长副秘书长执行秘书长分部门执行部长（执行人员）