房地产项目前期开发控制程序(doc )

7 产品实现（设计和开发） COP7.3 房地产项目前期开发控制程序 A/3 1/3 1.0 目的 通过对房地产前期开发项目可行性研究报告的控制及验证、确认，为项目的开 发作好充分准备，以确保所开发的房地产项目符合政府的要求、顾客（市场） 的要求以及集团公司的期望。2.0 适用范围 适用于公司房地产前期开发工作的控制。3.0 职责3.1 投资策划部负责房地产项目开发的前期工作。3.2 投资策划部负责组织财务部等部门编制项目建议书、项目可行性研究报 告。3.3 公司投资研究小组负责对项目投资的有关报告以及项目合作协议等进行审议， 通过后报上级公司进行决策。4.0 程序内容4.1 土地信息收集、项目初选及立项4.1.1 投资策划部应经常关注政府土地出让政策的变化、土地供应趋势和总量分布，并应将收集到的土地信息进行整理，同时初步了解情况，进行土地现场踏勘，初步调查周边市场，填写土地储备登记卡片。4.1.2 投资策划部将初选土地项目报公司投资研究小组审定同意后，开始编写项 目建议书，其内容包括：项目概况、市场调查、发展规划、经济分析、风险 分析、结论等。4.1.3 项目建议书经公司投资研究小组审定后，报上级公司审批并申请项目立 项。投资策划部保存投资项目立项评审表。4.2 项目可行性研究4.2.1 项目立项申请经上级公司批准后，投资策划部应对制订项目可行性研究报告编制计划，经投资策划部经理审核同意后执行。7 产品实现(设计和开发) COP7.3 房地产项目前期开发控制程序 A/2 2/3 4.2.2 形成项目可行性研究报告 投资策划部应组织财务部等相关部门进行项目可行性研究，形成项目可行 性研究报告。其内容包括：项目概况、市场调查、发展规划和营销策划、发 展成本、财务评估、风险分析与对策、结论与建议。4.2.3 评审和验证 项目可行性研究报告经公司投资研究小组评审，通过后填写土地项目 可行性研究登记卡片，此表经总经理和地产、工程、财务的主管领导审批签 字后与项目可行性研究报告一同报上级公司批准。4.2.4 项目可行性研究报告的更改和补充 合作项目谈判过程中，如合作条件发生重大变化，投资策划部应编制可行性 报告的补充报告，以组织评价变化情况对项目开发的影响。补充报告经公司 投资研究小组审定后报上级公司，并按上级公司的批复执行。投资策划部保 存项目可行性研究报告补充报告和批复。4.2.5 土地合作方的考察 投资策划部应牵头、组织相关部门对土地合作方的企业资质、资金状况、人 员素质、持有土地的合法性、以往业绩、信誉等内容进行考察，并形成有关 记录和报告。4.2.6 土地使用权出让合同、合作协议的签订及政府审批确认A、 项目可行性研究报告经上级公司批准后，即可开展深入洽谈，签定 有关合作协议等法律文件，并办理相应政府手续。B、 政府拍卖土地，我公司按政府规定，参加拍卖，竞得后直接与政府签定土地使用权出让合同；政府招标土地，由投资策划部准备投标书，经公 司投资研究小组审定后上报上级公司，经批准后报政府主管部门。C、 合作项目由公司主管领导负责，投资策划部参与，根据项目可行性研究报告，进行项目谈判，拟定有关合作协议等法律文件。D、 合作协议经公司投资研究小组审查同意后报上级公司批准后方可签署。 具体见投资项目合资（合作）合同审批表7 产品实现(设计和开发) COP7.3 房地产项目前期开发控制程序 A/1 3/3 E、 合作项目须按政府规定报请批准，取得政府相关批复并与政府签定土地 使用权出让的相关协议。5.0 相关文件与记录 依法行政手册 土地使用权转让合同、合作协议 政府有关批文 投资项目立项评审表 可行性报告编制计划 项目可行性研究报告 投资项目可行性研究报告审批表 投资项目合资(合作)合同审批表 土地储备登记卡片