宁波岸财富中心个案研究

个案研究个案研究-北岸财富中心北岸财富中心项目概况n 北岸财富中心商务楼位于宁波市江北核心区，属宁波市类地段。毗邻宁波大剧院，南临新马路，西临大闸路，东临北岸琴森高档社区。n 交通条件。南面是城市主干路通途路（贯穿城市东西向、连接北仑的快速通道），向西过永丰桥即为海曙区，向东2公里可到江东区，向北550米即到环城北路，距离机场约15公里 n 项目综合技术经济指标：n 容积率：2.5，建筑密度：41%， 建筑高度：34.05米，绿地率：25%， 停车位：801个n 项目占地面积39203平方米，总建筑面积超过十二万平方米，包含7万平方米的写字楼和2.5万平方米的商业，是由十一幢九层单体组成的建筑群建筑篇办公四种写字楼产品独栋办公、独层办公、标准商务单元、和发展型商务单元独栋总部办公。独栋总部办公。单栋写字楼面积约6000m2独层办公。独层办公。写字楼单层面积约800m2标准商务单元。标准商务单元。一梯两户式单元，面积约400m2发展型商务单元。发展型商务单元。一层多户，单元面积约200m2建筑标准层层高3.6m，装修后净高不低于2.6m，大堂局部挑高8.5m建筑篇商业主力面积：商业面积划分为604000m2，可满足多种中高端休闲业态经营主力层高：商铺一层高约4.5m，二层高约4m基本配置：部分主力店，基本设有给水排烟、卫生间等配置，完全满足餐饮、休闲、娱乐等业态基本要求工地实况工地实况工地实况工地实况工地实况工地实况工地实况工地实况独栋独层办公标准层平面独栋独层办公标准层平面标准商务单元标准层平面标准商务单元标准层平面发展型商务单元标准层平面发展型商务单元标准层平面设备材料篇智能化系统序号系统名称主要设备品牌产地1无线通信对讲系统 摩托罗拉 美国2楼宇自动化控制系统 霍尼韦尔 澳大利亚3背景音乐及紧急广播系统 BOSCH 荷兰 4智能建筑集成管理系统 霍尼韦尔澳大利亚5门禁系统披克 中国6巡更系统 videx美国 7停车场系统 速宾 德国8图像监控系统 索尼 日本 9防盗报警系统 BOSCH 美国10电子信息防雷接地系统盾德国设备材料篇电梯电梯：芬兰通力无机房商务电梯23部，载重1.35吨20部，载重1吨3部。速度：1.6m/s；芬兰通力品牌优势，技术领先，享誉全球。芬兰进口EcoDisc碟式马达曳引机系统技术性能优越运行平稳安静，其优良的控制性和精确的平层使乘客感到 安全舒适；节能（能耗只有传统设备的一半）；磨损小，寿命更长。配置高端，内配双操纵盘，轿厢位置及方向显示器，8.4英寸LCD彩色液晶显示器,干式空调，扶手空间舒适,装修豪华。2.7m净高，不锈钢材料贴面设备材料篇空调空调系统：空调系统：日本进口三菱重工VRV空调系统自由控制，空调的开启与关停由业主自己控制，避免传统 中央空调分时段运行情况，更加人性化；实现分户计费功能，用多少交多少；管路节省空间，增加了室内净高；拥有同行业最高水平的高COP，可大幅提高节能性能 。松下新风换气系统，有效进行市内外空气交换。设备材料篇网络地板、石材、玻璃网络地板配线便利经济。布线灵活、施工方便、高度可自由调节。网络地板具有耐压、强度高等特点。外墙石材：采用伊朗进口洞石石材 、商铺立面采用水洗面花岗岩玻璃窗户玻璃采用低辐射LOW-E中空玻璃 。阳台挡板玻璃采用双层钢化夹胶玻璃 。设备材料篇外墙节能效果外墙节能效果外墙质材及技术节能优点洞石石材/木板幕墙较普通玻璃幕墙节能数倍提升外墙特别防水保温层离缝干挂外墙独有节能特点建筑为板式结构,南北通透大多数写字楼均为点式结构,通风采光差外墙阳台部分独有遮阳设计回避了夏日正午太阳对玻璃窗的直晒,减少空调损耗幕墙门窗系统采用了铝金断热型材保证幕墙系统的密封、保温、隔热性能政策篇招商优惠享受政策企业类型享受政策条件享受期限享受范围奖励幅度（留区所得）增值税营业税企业所得税2006年1月1日起新注册我区三产企业（除房产建筑企业）向开发商购买建筑面积400平米以上办公用房（不含店铺）5年区内税收80%80%80%2006年1月1日起新注册我区房产建筑安装业向开发商购买建筑面积400平米以上办公用房（不含店铺）5年区内项目税收30%区外项目在我区缴纳的税收80%80%80%2006年1月1日起新注册我区企业（除房产建筑安装业）向开发商购买建筑面积400平米以上办公用房（不含店铺）5年超购房前一年税收部分80%80%80%2006年1月1日前在我区注册房产建筑安装业向开发商购买建筑面积400平米以上办公用房（不含店铺）5年区外项目在我区纳税且超购房前一年税收的部分80%80%80%2006年1月1日起新注册我区现代服务业租赁经营用房年交纳营业税满10万元3年区内税收，与企业适用区财政政策享受奖励之间的差额为限80%80%备注：1、购房企业奖励限额为购房款（不含税费）50%。购房企业适用此项补助时，不再适用区其他相关奖励政策。 2、营业税留区所得为实缴数的60%；增值税、企业所得税留区所得为地方部分的60%。 3、企业类型以工商、财税认定为准。 4、如遇政策变化，按新规定执行。销售篇销售动态n 开盘时间：2006.11.28，开盘当天宣布海运、外代两家公司买下3栋办公楼；其中海运2栋，面积约14000平方米，外代1栋，面积约6500平方米。n 目前推出的办公部分已基本售磬，还有1栋办公未推出，具体单层或独栋销售未定,价格预计在15,000元/m2左右。n 整体来看，去化速度相对较慢，办公部分整层销售;至目前为止,价格基本没有上调。参与单位开发建设单位介绍开发建设单位介绍开发商：开发商：宁波浙电房地产开发有限责任公司代理商：代理商：宁波迪赛建筑设计建筑设计: : 浙江南方建筑勘查设计有限公司景观设计：景观设计：新加坡雅克智能化系统设计智能化系统设计: :浙江邮电建设工程局装修设计：装修设计：杭州典尚建筑装饰设计有限公司物业顾问：物业顾问：第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司前期物业管理：前期物业管理：银亿物业建筑施工单位：建筑施工单位：浙江广大、宁波建工幕墙设计施工单位：幕墙设计施工单位：沈阳远大铝业工程有限公司 北京江河幕墙装饰工程有限公司总结项目周边环境佳，毗邻老外滩，部分楼盘可看到江景项目周边环境佳，毗邻老外滩，部分楼盘可看到江景独栋出售的销售模式，吸引了宁波海运、宁波外代等独栋出售的销售模式，吸引了宁波海运、宁波外代等集团进驻，有利于提升大楼整体形象集团进驻，有利于提升大楼整体形象江北区政府对进驻企业有一定的税收政策的优惠江北区政府对进驻企业有一定的税收政策的优惠目前宁波的中高档写字楼主要集中在江东和海曙两个目前宁波的中高档写字楼主要集中在江东和海曙两个区域，江北作为商务区与上述两个区域还是有较大的区域，江北作为商务区与上述两个区域还是有较大的差距差距