注册物业管理师论文

宁波理工学院 毕业设计（论文）题 目 注册物业管理师执业制度研究 姓 名 周立林 学 号 3090624080 专业班级 09工程管理2班 指导教师 徐亦冬 学 院 土木建筑工程学院 完成日期 2013年5月18日 摘 要目前,我国的物业管理行业正快速发展时期，然而,我国物业管理企业的国际竞争力不强,并且缺乏高素质的注册物业管理师。本文通过理论分析和实践调查的方法,着重研究其在目前所存在的问题,提出完善这一制度的建议,使其更加符合中国国情又能与国际接轨。首先,阐述了我国物业管理行业正处于高速发展时期,推行注册物业管理师执业资格制度具有积极意义，提出执业注册制度的概念,分析与我国目前的职称制度，专业技术职务的区别与联系，介绍发达国家的注册物业管理师制度背景。其次,就物业管理体制的定义，我国的现行物业管理体制与国外的物业管理体制的对比进行分析得出推行注册物业管理师执业制度对我国物业管理体制改革的重要意义,并对注册物业管理师执业制度的若干概念和现今在建立的过程中存在的问题进行解析同时提出解决的对策。然后,对我国注册物业管理师执业制度的考试和注册规定做了一定程度分析，深入了解注册物业管理师所需要具备的素质和专业知识。 最后,就继续教育制度的完善进行一些探讨,希望对我国的注册物业管理师执业制度有所裨益。关键词:物业管理；执业制度；物业管理体制 AbstractAt present,Chinas property management industry is rapid development period, however,the property management enterprises in our countrys international competitiveness is not strong, and lack of qualified registered property management division. Method through theoretical analysis and practical investigation, this paper focuses on the problems existing in the present, brings forward Suggestions on the system, make it more in line with Chinas national conditions and in line with international standards. First of all, this paper expounds the property management industry in China is in rapid development period, registration of property management teacher qualification system has positive significance, the author puts forward the concept of practice registration system, the analysis and current job title system in China, the professional technical position of differences and relations, introduced the developed countries Certified Property Manager in the background. Secondly, the definition of a property management system, our countrys current system of property management and property management system in foreign countries contrast analysis concluded that adopts the system of property management division practicing significance for the reform of Chinas property management, property management division and the registration of practice system of several concepts and current problems in the process of building analytical at the same time puts forward the countermeasures. Then, to test in the system of our countrys certified property management division and registration regulations do a degree analysis, insight into the registered property management division need to have the quality and professional knowledge. Finally, some discussions will continue the improvement of the education system, to the certified property management division system in China. Keywords: property management；practice system；property management system目录摘 要IAbstractII第1章 绪论11.1 我国物业管理的高速发展11.2 我国物业管理的现状21.3 物业管理特点21.4 本文主要内容3第2章 执业制度分析42.1 执业资格制度概念辨析42.1.1 执业资格制度的定义42.1.2 执业资格制度与职业资格制度的区别与联系42.1.3 执业资格制度与专业技术职务聘任制度的区别与联系52.1.4 推行注册物业管理师执业制度的意义62.2 国内外注册物业管理师执业制度背景72.2.1 国外的注册物业管理师执业制度72.2.2 我国的注册物业管理师执业制度8第3章 注册物业管理师执业制度的建立93.1 物业管理体制的定义93.2 我国物业管理的问题分析与对策研究93.2.1 我国物业管理存在的问题分析93.2.2 我国物业管理存在问题的对策研究103.3推行注册物业管理师执业制度的意义与影响113.3.1 推行注册物业管理师执业制度的意义113.3.2 注册物业管理师执业制度的影响113.4 有关注册物业管理执业制度的若干问题辨析123.4.1 注册物业管理执业制度的性质123.4.2 注册注册物业管理师的权利和义务123.5 注册物业管理师执业制度目前存在的问题及对策133.5.1 建立过程中存在的问题133.5.2 存在问题的解决对策14第4章 执业制度考试分析和对完善执业制度的探讨164.1 对行业人才如何提高的一些建议164.1.1 对行业人才现状的分析164.1.2 行业人才提高自身素质的建议164.2 注册物业管理师执业制度的继续教育制度174.3 对注册物业管理师继续教育的一些建议17第5章 结论与建议195.1 本文工作的主要结论195.2 建议19致 谢21参考文献22附录23IV 第1章 绪论1.1 我国物业管理的高速发展一般认为,物业管理有广义和狭义之分，广义的物业管理是对资产、财产的管理,狭义的物业管理即是通常所讲的物业管理,是指由专门的机构和人员对以竣工验收投入使用的各类建筑物和附属配套设施及环境进行管理、维护,提供相应服务,创造良好的社会环境,满足人们居住、工作和消费等的需求,使得物业保值与增值1。中国内地的物业管理始于上世纪80年代初，当时深圳市成立了第一间物业管理公司:“深圳市物业管理公司”，使深圳居民对物业管理工作有初步的认识， 1985年深圳市房管局成立，通过调查研究及广泛推广物业管理，对住宅楼房进行监督及管理；1994年国家建设部颁布城市新建住宅小区管理办法，指出住宅小区应逐步推行社会化、专业化的管理模式，确立了中国内地物业管理模式的初阶。直到2003年中国国务院通过第一部全国性的物业管理行政法规物业管理条例，对物业管理活动的执行提供最直接的法律依据2。物业管理条例确立明确的物业管理制度，以明确业主、物业管理企业及物业开发企业应有的权利及应负的义务，藉此规范物业管理企业的行为，规范业大会、业主委员会的职责及运作程序、并明确前期物业管理等工作，期望维护业主的共同利益及物业管理企业的合法权益，以保障居民有安隐的生活环境。此外物业管理条例有明确、操作性强的条文对违反条例规定者科以处罚，以便管理物业管理的工作2。根据物业管理条例规定，国家人事部和建设部于2005 年11月16 日制定并颁布了物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法。上述三个文件实施后，物业管理师资格正式纳入了国家专业技术人员职业资格系列。根据暂行规定第三条的规定，物业管理师，是指经全国统一考试，取得中华人民共和国物业管理师资格证书，并依法注册取得中华人民共和国物业管理师注册证，从事物业管理工作的专业管理人员。注册物业管理师是指经过住房和城乡建设部举办的全国统一考试，获得中华人民共和国物业管理师证书后再经过人力资源和社会保障部进行注册，获得中华人民共和国物业管理师注册证，注册证有效期3年。1.2 我国物业管理的现状近年来,我国物业管理行业进入了一个迅速发展的时期,物业管理新体制已被工业区、学校、医院、车站、机场、商场、办公楼宇等各类物业的管理所采用，形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区保安、环境清洁、绿化、居民生活服务、物业中介等配套服务。据建设部统计,全国城市物业管理的覆盖面己达58%,经济发达地区如上海、广东、山东、辽宁等已达80%,深圳高达95%。2012年全国物业管理企业已有十万多家,从业人员超千万人,实现年产值过千亿元。它的产生和发展,对于改善人民群众的生活、工作环境,提高城市管理水平,扩大就业起着积极的作用3。1.3 物业管理特点物业管理的特点物业管理是建立在物业基础上的服务型管理，它的特点包括以下四个方面： 第一、专业性。成熟的物业管理企业一般都具有专业的管理理念、管理方式、和专业的工程技术人员、企业管理人员、经营管理人员，也就是说，成熟的物业管理是由具备专业资质和素质的物业管理企业实施的管理内容，或者是由素质较高的业主所实行的业主自治管理。 第二、社会性。我们可以将物业管理比作“管家式的服务”，物业管理企业或者业主自治组织所实行的管理是一种有利于社会和谐发展的社区型管理，对于政府部门来讲，这种社区服务型管理可以减轻政府行政责任的承担和财政经费的投入，既可以保证业主的日常生活的正常进行，又能够促进城市的经济文化建设，提高城市的社会化管理程度。 第三、经营性。物业管理是一种服务，而且是一种营利性的服务。在我国建国初期，由于实行的是计划经济体制，当时对房屋的日常管理一般是由行政部门来进行，从而消耗了大量的财政资金，但是专业水平却不高。市场经济带来了物业管理行业的良性竞争，从而带来其专业水平的一次次提高，最终使业主受益，并服务于社会整体。因此，物业管理的经营性特征是由其处于商业化进程中的社会文化背景而决定的。只有具有经营性，它才能不断提升自身质量，造福社会。第四、服务性。一般我们所说的物业管理，实质上应为物业服务，它是一种在市场经济条件下的商品服务，它同样遵守商品交换和买卖的规律和特征，属于第三产业的范畴。所以说，物业管理应当回归服务本色，没有好的服务的物业管理也不成为物业管理4。1.4 本文主要内容本文首先通过对执业制度的辨析，和对注册物业管理师执业制度的建立和完善的分析；并且对物业管理中存在的一些问题进行分析，以此来反衬出注册物业管理师执业制度在我国存在与发展的必要性，更加能体现出对于注册物业管理师执业制度的研究的必要性。本文还对主要包括注册制度、考试制度、继续教育制度等制度的建立和完善与国外进行对比研究，以此来吸收国外已有的经验，完善我国的注册物业管理师制度。 第2章 执业制度分析2.1 执业资格制度概念辨析2.1.1 执业资格制度的定义执业资格为职业资格的一部分执业资格是指政府对某些责任较大、社会通用性强、关系公共利益的专业实行准入制度,是依法独立开业或从事某一特定专业的学识、技术和能力的必备标准4。执业资格是对法律法规与专业水平的能力的综合的资格,是对专业工程人采按照相应法律法规执行业务的水平条件,是技术人员在行业竞争中的实力体现,从某种意义上说,它的功能主要解决两个方面的问题,一是执业水准,二是执业道德。总的来说,执业资格是一个人选择职业和接受社会选择的重要条件。发达国家对执业资格管理主要分为两种类型，一种是政府根据相应的法律法规建立的执业准入资格的管理，一种是由各行业协会向公众提供的服务性资格的管理。前者的管理，各个国家的情况不太相同，有的国家实行该种管理的执业资格有几十种，如英国属于女王批准的大概有50余种，这就是我们所说的执业资格，在美国依法律建立的执业资格也有几十种4。2.1.2 执业资格制度与职业资格制度的区别与联系 (1)职业资格制度是一种证明从事某种职业的人具有一定的专门能力、知识和技能,并被社会承认和采纳的制度，它是以职业资格为核心,围绕职业资格考核、鉴定、证书颁发等而建立起来的一系列规章制度和组织机构的统称。职业资格制度是规划、培育、开发、利用、管理和监控劳动力资源的职业资格状况的综合体系,是一个由一系列子系统组成的完整的大系统,包括:职业分类和职业标准、职业教育与培训、职业技能鉴定、职业资格证书运行系统5。 首先,职业分类和职业标准系统是职业资格制度的起点和基础。 其次,职业教育培训系统是在职业分类和职业标准基础上建立起来的劳动者职业能力培养和职业资格形成的系统。 第三,职业技能鉴定系统是职业资格制度的另一个主体部分。它的工作内容包括了命题组织管理、题库开发、测验考核方法的确定、社会化管理的职业技能鉴定考核的实施等。 第四,职业资格证书运行体系是这个大系统的核心,其思想是被确认的职业资格在劳动力市场上的承认和运用，在市场经济条件下,职业资格证书在劳动力市场的流通,主要不是靠政府对其的认同,而是靠职业资格证书本身的效用,以及企业对它的认同,劳动者对它的认同6。 (2)考试是取得执业资格的主要方式。满足一定学历和实践要求的人员可报名参加全国统一组织的执业资格考试,考试合格者取得执业资格证书。在各执业资格考试实施之前,一般通过特许和考核认定的办法使少数具有一定资历和较高技术水平的专业技术人员取得执业资格。注册执业是执业资格制度的核心。通过资格考试的人员,符合注册执业条件的可向相关机关申请成为注册师，注册有效期一般为2到3年。经批准合格的人员由注册机关颁发相应的注册证书,被允许可以按照自己的专业资格执业,并享有相应的权利和义务。继续教育制度是执业资格制度的重要组成部分,执业人员接受继续教育是其应该履行的责任和义务,对于不断提高行业人才的科技和工程水平具有非常的作用，教育评估制度作为执业资格制度的基础和支柱,是国际上的通行准则。我国实施教育评估制度以来,有效地促进了高等学校专业教学质量的提高,较好地实现了高校培养人才和社会使用人才之间的相互衔接和相互促进。建立执业人员信用档案,实施执业资格社会信用制度,是建立与完善执业资格制度的基础和支柱6。图2.1 注册制度技术路线图2.1.3 执业资格制度与专业技术职务聘任制度的区别与联系(1)专业技术职务,是一种根据目前我国形式设立的工作岗位,是科技研究、技术、专业职务的统称,是需要具备一定程度的有较高水平的专业素质才能担负的职务,实际上,它不同于职称(任职资格)。职务反映综合因素,它表示专业技术人员具备了履行某种岗位职责的资格和能力，它包括工作范围、任务、权限、完成任务的要求和必须履行的责任、义务,以及附加条件。目前国家制定和开设有近30个职务系列,不同的职务系列冠以不同专业职务名称,统一划为高级、中级、初级,每一职务应当是按工作岗位授予的,只在本单位有效,并不是各地通用。同一专业技术职务在不同单位的具体功能也可能不是一定相同的;同一个人可以在不同单位担负相应的职务6。专业技术职务的承认方式,主要是通过考评与使用两种方式达到。第一要建立合理的人才评价标准,包括考评理念、考评方式、考评层次、考评领导等等,遵循公平原则,竞争原则。通过对人员的科学评价,为工程单位提供参考,为专业技术人员得以公平的使用和承认奠定基础。第二,工程单位根据专业技术岗位分配岗位责任、任职条件等制定聘任办法,专业技术人员与用人单位双方履行聘约,即通过科学的岗位设置、配制的竞争机制和分配的价值规律,形成加强职务聘任管理制度的综合作用。(2)执业资格制度是深化职称改革的主要措施,是专业技术职务聘任制度的加强和深化,两者有着密切的联系。执业资格是相应专业法律法规和其专业技术职务聘任制度相结合的事物,它的建立一般源于目前的专业技术职务聘任制度所包含的专业。它们的关系从总体上来说,其共同点都是在对专业人才评定的范围内,都是对专业技术人员的一种人才评价，然而两者之间也有着许多差异的地方。目前,建立的执业资格制度,充分考虑了与其已实施的专业技术职务的衔接性,基本上都明确了执业资格与聘任相应专业技术职务任职资格的关系,从实践结果可以看出,两者关系既不等同又不可逆,即取得执业资格通常有具备了聘任相应职务的任职资格的实力,而取得专业技术职务任职资格后则不能自然转换为执业资格,若要取得执业资格仍需通过考试,专业技术职务任职资格往往可作为报考条件之一6。2.1.4 推行注册物业管理师执业制度的意义实行执业资格制度，对专业技术人员依法管理，是国际上一些发达国家通行的做法。这些国家近百年历史证明它对市场经济的有序发展起到了积极作用，很值得我们借鉴。实际上这一制度也是我们参与国际竞争，平等进行国际间经济与技术交流与合作的必备条件。两伊在战后重建时，我国的建筑师在承担其建筑项目设计时受到了不少影响，当地国家要求图纸必须要经过具有执业资格的人签字才能有效，而且不一定是发达国家的，发展中国家的注册建筑师签字也有效，当时我国还没有实行建筑师执业资格制度，只好将自己设计的图纸由别的国家注册建筑师签字出图，我们只收取一小部分设计费，经济收入上很吃亏，导致我国工程技术人员在开拓国际市场方面处于不利地位。我们现在已加入WTO，这就涉及人员资格问题，如果一个国家在这个行业里没有建立执业资格制度，其他国家就可以要求这个国家给予国民待遇，也就是一般人都可以到你这里来执业，但如果你建立了这一制度，对方就必须达到我国市场准入的标准，实行对等互认方可进入我国市场。因此，无论从扩大对外开放，扩大对外交流与合作以及保护我国专业技术人员合法权益和市场竞争等方面都要求我们必须在建设领域实行执业资格制度7。同样在物业管理领域，我国企业想要做大做强，必须要实行注册物业管理师执业制度。2.2 国内外注册物业管理师执业制度背景2.2.1 国外的注册物业管理师执业制度美国拥有大量精通物业管理的专业化人才,并实行了职业经理人制度，职业经理人指的是以企业行政作为第一要务,接受雇佣者聘用,根据签订的合同条款内容,发挥所掌握的管理经营才能，物业管理职业经理人在美国己然成了一个新兴的社会阶层,对城市管理和社会发展都起到非常重要的作用。美国物业管理经理人主要有以下三类:资产经理,主要负责该地区物业发展战略的规划,并对市场进行调研,确定物业管理的取舍整合。物业经理,主要负责与相关代理商联系沟通、拟订物业财务报表及物业招租等。楼宇经理,一般不和业主发生直接的联系,只有在总经理不在的时,担负起楼宇日常的管理工作；伴随着物业管理职业化的发展,目前资产经理与物业经理是一起的,物业经理的一部分职能是由楼宇经理来负责的。所以,在美国,一个小区的物业管理事务只需要一个职业经理人就能完成,并且这个经理人在一些只租不售的楼盘内还兼管着资产管理和租赁事务。随着职业化经理人制度的不断发展,全美物业管理协会也相应的进行资质认定和培训,并针对居住、大型商业、工业物业及其它综合类物业的管理者,给予资质认定的要求。注册物业管理经理人需要参加一系列的考试,包括人力资源管理、营销与出租、风险管理、物业维护运营、资产管理、金融操作等等。注册物业管理经理是房地产管理领域杰出专业的人才,而资质的认定是专业人士的重要标志。因此,美国物业管理经理是一项受人尊敬的职业,年薪基本都在10万美元以上,这比一般大学教授还要高。在美国,业主与物业公司签下合同后如果半途撤约属于违法行为,一旦物业公司做不好,就要负责赔偿损失。因此对于优质物业和科技含量高的物业管理,实力相对较弱的公司和管理者就不敢去碰。这样,等级、资质的作用就充分显现出来8。2.2.2 我国的注册物业管理师执业制度物业管理行业内缺少专业人才，对物业管理行业向深层次，高水平发展不利。目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场， 管理人员普遍素质低，服务不到位。物业管理条例中第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多， 具备高级管理资格的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展8。为了更加真实了解到物业管理从业人员的素质和其能力等，采取问卷调查的方式对宁波和上海几个的物业公司进行问卷调查，得出了在比较大的物业公司中注册物业管理师还是存在一定比例的，但是在一些小的公司，注册物业管理师基本上不存在，而且从业人员的学历普遍比较低，影响着物业企业的进一步发展。发达国家和地区的执业资格准入制早于我国二十多年，有一套适合本国和地区教育制度和执业管理的考试制度，主要表现在：国外注册物业管理师是从教育阶段开始，英国、美国注册师一般都是 4+4 的标准，即四年学历加上四年工作实践，经考试合格的才能取得注册物业管理工程师资格，其中基础部分或者说前半部分在大学期间即可以完成。美国的考试制度是根据本国的教育制度和职业管理（以州为主）而形成的，他们一直采用两次考试制度，即基础考试和专业考试，这是因为美国的工程院校为数众多，虽然已普遍进行过评估，但职业界仍认为毕业生个人水平还是相差很大，因此，要实行基础考试。考试时间为8小时，上午考基础理论知识，下午考专业理论知识。毕业生在通过基础考试后4年，可以报考专业考试8。第3章 注册物业管理师执业制度的建立3.1 物业管理体制的定义我国目前的物业管理，大多属于狭义的物业管理，在实践中提到的物业管理一般也是指狭义的物业管理，这在我国的物业管理条例中可以找到明确定义：物业管理是指，业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。随着我国物业管理业务的进一步发展，物业管理行业的范畴也会进一步扩大，到时，专业化社会化程度也将会进一步加强。3.2 我国物业管理的问题分析与对策研究3.2.1 我国物业管理存在的问题分析（1)物业管理行业内缺少专业人才对物业管理行业向深层次高水平发展不利。目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍，在专业结构，知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低、服务不到位。物业管理条例中第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面已经严重影响了物业管理行业向高水平发展9。（2）物业管理行业不具备规模效益、企业严重亏损、没有发展后劲。在我国，绝大多数物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小、难以发挥群体优势，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题，很多物业管理企业仅管理着一、两个物业项目。在这种情况下，物业管理企业难以形成规模效应，于是，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存，这已经成为物业管理企业的一个亟待解决的难题。出现这种情况除了进入物业管理行业壁垒不高、开发商盲目投资外，也是作为新兴行业的必然结果，经过整个行业激烈竞争大浪淘沙之后，物管企业将逐步向规模化集团化方向转变9。（3）物业管理法规体系尚未完善，立法相对滞后。 随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷虽然年国务院出台了物业管理条例，相关部门又陆续颁布了物业服务收费管理办法和前期物业管理招标投标管理暂行办法等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权，强迫业主接受有资质的物业管理公司管理模式。因此，总的来看，目前我国物业管理立法还跟不上物业管理行业的发展步伐，立法层次明显不高，还没有行产法律框架体系，缺乏综合性和系统性等问题9。3.2.2 我国物业管理存在问题的对策研究（1）采取多种渠道、多种形式培养物业人才，为物业行业的长远发展提供必要的人力资源。多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供个人才资源。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。一方面，加强思想建设，提高物业管理人员的政治素质；另一方面加强作风建设树立雷厉风行的工作作风，建立一支能吃苦耐劳、善于打硬仗的职工队伍；还有，加强培训，提高物业管理人员的专业技术素质。（2）走法制化发展之路完善物业行业法律法规。市场经济是以立法委保障的经济体制，而且物业管理涉及的范围十分广泛，既涉及物业管理企业与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及物业管理企业与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系如果没有法律、法规进行规范和调整，难以保证物业管理健康、快速发展。因此，有关部门应加快物业管理的立法，加速建立物业管理法规体系，使我国物业管理尽快走上有法可依的轨道，真正做到依法管理，依法服务10。3.3推行注册物业管理师执业制度的意义与影响3.3.1 推行注册物业管理师执业制度的意义注册物业管理体制问题主要是由于我国80年代的计划经济体制及福利分房制度带来的，从基本的数据上来看，当前我国物业管理企业80%以上也颇有房管所的味道，本身独立经营的物业管理企业较少或者规模较小，难以与与政府有错综联系的大的物业管理企业竞争。国有体制存在一定的优点，但是对于物业管理企业这种主打服务型业务的企业来讲，国有体制不利于其优化发展和创新竞争，易使其养成不思进取、懒惰应付的劣性，从而不利于整个物业管理行业的创新和发展。而且物业管理企业成员整体素质偏低，没有实际落实物业管理人员资格上岗制度，我国的高等教育对相关的物业管理专业也只是在起步阶段，物业管理人员大多是社会上的没有受过专业技能专业管理经验的人员，很难为业主提供优质、高效、全面、专业的物业管理服务。推行注册物业管理师执业制度可以提高从业人员的文化与教育水平，解决物业从业方面混乱不堪的局面，提升物业企业的竞争力，是物业企业做大做强的先决条件11。3.3.2 注册物业管理师执业制度的影响(1)从体制上打破了行业的分割,为企业的发展创造了条件推行注册物业管理师执业制度保护部门的既得利益,造成更为严重的条块分割因此,充分避免物业管理起步比较晚的时间优势,及早冲破各种壁垒的障碍,在各个行业领域中推行物业管理理念,是物业管理界人士的当务之急。打破行业的分割要有制度的保证,但最终能否形成物业管理体制,还要依靠业内人士的技术水平和不懈的努力,逐步取得各方面的支持，应当认识到,打破行业的分割要通过艰巨而又长期的奋斗,不可能毕其功于一役。(2)为物业管理做大做强提供了可能性国际上通用的物业管理体制与我国现行的体制之间,存在非常大的落差,相容性极差,不正视这种差别,不针对现状采取积极的措施,实行注册物业管理师执业制度仍然是一句空话。需要通过争取试点的办法,冲破物业管理体制的束缚,逐步显示其优越性,才能进一步推广，提高企业的技术含量,扩大经营范围和活动的空间,也为物业管理体制的建设与完善,摸索和创造经验12。(3)为企业内部管理改革增加了内在的推动力在实行注册物业管理师执业制度以后,企业内部的技术力量将发生重新的组合,人们的利益关系也将出现比较大的调整,要充分利用这个机会进行企业内部管理的改革,注册制度也有可能被用来强化人为的壁垒,采取措施化解因注册执业可能带来的一些消极因素,以注册为契机,提高企业的技术水平和工作效率。注册执业制度将会改变企业内部的责任与分工,也会激励注册物业管理师追求技术的进步,为企业创造更多的扩大业务领域的机会。实行注册制度以后,人才的流动可能更加频繁,在企业之间人员的互动将是十分正常的,这可能有利于促进和推动企业的制度创新国家己经确定的改革方向是强化个人资质,淡化单位资质,这毕竟是一个大趋势,作为企业的负责人,要适应这个趋势,改变自己的观念13。3.4 有关注册物业管理执业制度的若干问题辨析3.4.1 注册物业管理执业制度的性质我国注册物业管理执业制度,既是与国际接轨,又是具有中国特色的一种制度。我国的物业管理师执业制度,首先体现在是按照国际上通行的注册物业管理个人负责制为基础,我国现行的物业管理制度有很多不全，不合理的地方,优势不能保证企业的所有物业管理技术人员都能符合相应工程项目的要求，建立注册物业管理师执业制度就可以有效解决这一问题。其次是注册物业管理师的执业资格考核标准逐步接近国际标准,这既可为与国际互认创造基础,又有利于开拓我国注册物业管理师的国际市场。注册物业管理师具有中国特色,首先表现在结合中国现实情况制定的执业资格报考人员的准入标准,即关于教育学历要求；职业实践训练要求，资格考试要求；再次是为适应我国察物业管理行业深化体制改革的需要,即为适应我国发展社会主义市场经济和加人世界贸易组织WTO的需要而建立的13。3.4.2 注册物业管理师的权利和义务注册物业管理师有权以注册物业管理师的名义从事规定的专业活动，在物业管理及相关专业工作中形成的主要技术文件,应当由注册物业管理师签字盖章后生效，任何单位和个人修改注册物业管理师签字盖章的技术文件,须征得该注册物业管理师同意；因特殊情况不能征得签字盖章的注册物业管理师同意的,可由其他注册物业管理师签字盖章并承担责任，注册物业管理师应按规定接受继续教育,并作为再次注册的依据。注册物业管理师应履行下列义务:(1)遵守法律、法规和职业道德、维护社会公众利益；(2)保证执业工作的质量,并在其负责的技术文件上签字盖章；(3)保守在执业中知悉的商业技术秘密；(4)不得同时受聘于二个及以上单位执业；(5)不得准许他人以本人名义执业。3.5 注册物业管理师执业制度目前存在的问题及对策3.5.1 建立过程中存在的问题(1)主管部门不合理我国物业管理专业技术人员执业资格和企业资质管理制度的主管部门是住房与城乡建设部。从注册物业管理师执业资格考试的出题到考试的实行，合格物业管理师的注册和继续教育的各项管理都是国家部门统一管理,这种情况无疑是与国际上通行标准不相适应。目前政府是样样都管,人为造成程序复杂,管得过繁又方式老化。显然,像专业人员执业资格及企业资质管理,是应该由各种形式的专业行业协会组织实施和管理的。国际上物业管理工程执业资格制度比较完善的国家如日、德、美、法等国,各专业行业协会组织发挥着极其重要的作用6。(2)政府和行业协会制度在建立制度过程中的没有有力宣传虽然近几年有关部门一直在采取各种途径宣传注册物业管理师执业资格制度,但是由于种种原因很多企业对注册物业管理师执业资格制度还不是十分清楚。目前了解的渠道也有限,更没有普及到社会各界让人们认识到这项制度对企业会造成什么样的影响,影响有多大。(3)现有的注册物业管理师队伍的数量远远满足不了企业的需要目前我国注册物业管理执业资格考试的报考率和通过率不高,从开始实行注册考试至今也才7年的时间,因此现有的注册物业管理师数量很少，并且根据国家有关法律规定,注册物业管理师不能同时在两个以上的单位执业，这就导致很多相关企业还没有或者紧缺注册物业管理师,严重地阻碍了我国注册物业管理师执业制度的发展。(4)部分注册物业管理师的执业能力与实际专业能力存在出入物业管理是实践性极强的学科,工程技术人员需要通过大量的实践来提高自身水平，在目前,存在着会考不会干,会干不会考的现象。非一线的从业人员在报考人数中占有一定的比例,由于这些人具有较高的学历基础,工作相对比较轻松,记忆力好,考试的通过率也较高,但是他们在未来的几年内都不一定能胜任注册物业管理师的岗位工作,这也为服务质量造成了隐患。而真正在企业中担任一线工作的骨干技术人员,由于工作忙,一直在现场,没有机会参加考前培训,所以通过人数很少。这些人普遍存在实践能力强、专业知识面不宽、学历较低的现状,如果不通过考前的系统复习很难通过考试，正确引导和系统提高这部分人的知识结构是目前急需研究和解决的问题。 （5）通过问卷调查了解到的问题为了更好的了解到注册物业管理师执业制度在行业中的问题,在老师的指导下做了份问卷调查（详见附录一），旨在从在物业管理行业的一线工作人员的切身体会中得到一些不常见和容易被忽视的问题。表3.1 物业管理师在企业比例及物业从业人员学历构成表一级资质企业二级资质企业三级资质企业注册物业管理师在企业中所占比例13%7%3%本科以上学历4%1%0.3%本科学历15%7%2%本科以下学历81%92%97.7%通过问卷调查，可以得知注册物业管理师在物业企业中所占比例很低，远低于同类的注册建造师的比例，而且从业人员学历普遍较低，导致了从业人员普遍不能接受新的思路与方法，而且在办事过程中对于一些事件的临时处理能力的不足，企业在招聘过程中的要求普遍较低，导致行业门槛较低。3.5.2 存在问题的解决对策(1)发挥行业协会的作用参照国外的先进做法,由行业协会带头,接替一部分政府工作内容。由行业协会主持促进注册物业管理师执业制度的建立和完善，这样不仅能解决专业上的问题,而且可以利用行业协会在效率上的好处。(2)行业协会和政府部门应多多宣传国家政府部门组织建立注册物业管理师执业资格制度,就应努力倡导各行业协会对注册物业管理师执业资格制度加强宣传力度,可以通过期刊、网络、媒体等方式多渠道的宣传为建立注册物业管理师执业资格制度的诸多问题与好处。(3)物业管理相关企业应从长远发展的角度高度重视首先,企业应该提供条件,进行考前培训根据多年考试的经验,企业在考前至少准备1个月的学习时间,系统地组织人员培训,才能确保技术人员通过考试；其次,企业应该加强注册物业管理师的继续教育的培训，国外企业之所以有比我们有很强的竞争力和高素质的技术队伍,其中很重要的一点,就是对技术人员专业培训投入相当大。目前很多企业不想搞继续教育,不想进行技术培训，这也是目前我国大部分企业的弊端,忽视了人才培养,造成技术人才的素质不高。根据注册物业管理师执业制度的要求,每个注册物业管理师每年内必须完成40个学时的继续教育。不参加继续教育,不予注册14。(4)提高注册物业管理师的预审条件目前,相当数量的注册物业管理师尚未具备应有的理论水平及工作能力,一些虽取得执业资格,但没有工作经验或执业能力,不能进行正常的执业活动。因此,必须在考试资格预审方面,改革现在偏重文凭而轻视从业或在职年限的条件。加大申报人员在工作年限和实际从业经验或在职履历方面的考核,从根基上确保执业人员的基本素质和总体质量。（5）执业过程中的要求参照一些较为成熟的执业制度由于在国内的物业管理行业从业中没有明确要求物业企业中注册物业管理师的人数，使得物业企业并不鼓励现在的从业人员去取得注册物业管理师执业资格，而且在招聘过程中基本不要求要取得注册物业管理师执业资格，使得在物业管理企业中注册物业管理师在总人数中所占的比例明显比建造师等在其企业中所占的比例。因此上级主管部门在对物业企业中资质评定要求需要参照建设企业中的一些要求，明确每个资质等级注册物业管理师所占比例或者人数，这样能激起从业人员的考证热情和新进入者的门槛。第4章 执业制度考试分析和对完善执业制度的探讨4.1 对行业人才如何提高的一些建议4.1.1 对行业人才现状的分析(l)行业人才学历差异很大,工作能力差距较大.在目前物业管理行业中,其学历有本科、大专、中专，甚至还有高中、初中、中专以下学历层次(初始学历)。获得大专以上学历的渠道各有不同,大部分人员未接受过正规全日制教育,主要通过函授方式取得最后学历。(2)学习时间短,内容重为了不影响工作,各企业在组织培训时,组织培训的时间很短,每门课程的平均培训时间只有2到3天;有些技术人员如果想学习只能利用下班时间或休息时间,有时加班更不可能进行系统的学习,学习效果是可想而知的。该资格考试的内容几乎包含了土木工程专业的所有基础课程和专业课程,强调知识的系统性,全面性,注重不同理论知识之间的理解，并且,考试更强调理论和实践的联系,内容具有前瞻性，对综合运用知识以及实践的能力要求较高。(3)平时重视工作实践,忽视理论的学习和提高广大物业管理从业人员长期工作在实践现场,因此工作繁忙,整天奔忙于现场,因此对物业管理相关理论知识的学习没有继续,缺乏系统的学习。4.1.2 行业人才提高自身素质的建议教育培训是提高队伍素质的重要途径，是从业人员进行从业实践的前提，因此要想物业执业资格制度健康发展，有一个高素质的执业人员队伍，就必须注重教育培训。一方面，要在学校教育阶段就要与执业资格制度挂钩，大学阶段的课程设置要充分考虑学生毕业后的国家对物业执业注册师具备的整体素质的要求，教育大纲要充分考虑与执业资格考试大纲的接轨。另一方面，要根据国外以及国内物业发展的要求，针对物业执业师素质状况强化继续教育工作。目前国家规定了每个物业执业师每年要接受不少于40个学时的继续教育，用以不断提高知识水平，拓展知识结构，提高执业师队伍素质。我们要积极探索新形势下继续教育的方式方法，要有针对性的进行。一是要考虑到接受继续教育的层次，尽量请国内外高水平的专家讲课；二是在课程内容安排上符合工程建设专业人员需求；三要在方式方法上灵活多样，采取如学术讲座、观摩、现场走访、研讨会、技术竞赛等形式提高教育学习效果，达到继续教育的目的，促进建设执业师队伍素质的不断提高15。4.2 注册物业管理师执业制度的继续教育制度继续教育制度是执业资格制度的重要组成部分,执业人员接受继续教育是其应该履行的责任和义务,对于不断提高行业人才的科技和工程水平具有非常的作用。教育评估制度作为执业资格制度的基础和支柱,是国际上的通行准则，我国实施教育评估制度以来,有效地促进了高等学校专业教学质量的提高,较好地实现了高校培养人才和社会使用人才之间的相互衔接和相互促进。建立执业人员信用档案,实施执业资格社会信用制度,是建立与完善执业资格制度的基础和支柱6。图4.1 从业人员对于再教育方式的意见比例单位组织行业组织委托社会机构培训网络培训自学意见比例73%48%36%16%21%通过从业人员对于再教育方式的意见比例可以得知继续教育制度还需要单位和行业的鼓励和组织，这样更有利于注册物业管理师在继续教育中不断的提升自我。4.3 对注册物业管理师继续教育的一些建议采取多种继续教育方式目前可采用的继续教育方式主要有:网络继续教育、学术交流与讨论、短期集中培训、不脱产的进修班和脱产的进修班等方式。各种方式都有其优缺点,在注册物业管理师的继续教育时,应因人施教,根据不同对象采取不同的继续教育方式,发挥各种方式的优势,以达到不同的目的16。(1)成立继续教育委员会继续教育委员会主要负责继续教育的实施与管理，制订一个继续教育的框架计划,特别是落实注册物业管理师继续教育的途径，与主管部门联系注册物业管理师的继续教育工作的政府委托，总结推广继续教育的好经验;组织编写继续教育的网络视屏教材和出版继续教育的纸面教材。(2)与国外联合办学中国加入WTO后,一方面利用国外教育机构要求进入中国的有利时机,加强与国外培训机构的合作和交流,采取联合办学,或请进来、走出去等多种方式充分利用国外物业管理师师继续教育资源,发展我国的注册物业管理师继续教育事业。另一方面要利用国外企业、专业技术人员、职业者进入我国的时机,根据外国人的需求,做好外国职业者的中国本土化教育,也可以把注册物业管理师的继续教育办到国外去,拓展我国物业管理师继续教育的国际领域。第5章 结论与展望5.1 结论中国应该尽快推行和完善注册物业管理师执业制度,并争取早日获得国际相互承认，同时这又是一项庞大的系统工程,它涉及多方面的工作,其中包括注册制度、考试制度、继续教育制度等制度的建立,以及相关问题的国内外比较研究等。它牵动诸多中央部委,主要有国家建设部、住房和城乡建设部、教育评估委员会、人事部、各工业部以及行业协会等。它的体系从中央到省市,覆盖诸一多工程专业它将动员广大高等学校、公司企业为之出力。本文从分析现状的角度出发,通过理论分析和实践调查,重点研究了推行注册物业管理师执业制度的相关问题,得出如下的主要结论：(1)阐述了我国目前处于物业管理行业高速发展时期,迅速完善执业制度具有积极意义；(2)总结了发达国家的注册执业制度的优越性，在我国执行较长的执业制度的先进经验及对我国物业管理体制改革的借鉴作用；(3)阐述了我国目前的物业管理体制与市场经济体制的不适应性,指出了执业制度是深化改革的很好的切入点；(4)阐述了推行注册物业管理师执业制度的重要意义；(5)通过对目前注册考试指导思想的分析,提出了如何筛选出合格的注册物业管理师的一些建议；(6)提出了完善注册物业管理师执业制度的一些探讨。5.2 展望由于注册物业管理执业制度是一项庞大的系统工程,它涉及多方面的工作。目前国内对它的研究还不是很多,大多处于分离研究的状况即只分别研究它的各个组成部分并没有将它归为一个系统整体研究。同时对于它的未来发展模式及对我国物业管理行业及整个社会的影响还研究不够,目前主要是借鉴国外的经验,但是各国有各国的国情与文化及道德基础,西方发达国家的制度不一定与我国的基本国情相容,我国应该建设有中国特色的注册物业管理师执业资格制度。因此还有很多理论和实践的工作要做。(l)应该将注册物业管理师执业制度作为一个系统工程来研究,分析各个组成部分的联系与矛盾；(2)继续深入研究目前完成工作的优缺点,未来的可行性方式；(3)对未来注册物业管理执业制度的发展方向及对我国的影响进行研究；(4)研究如何将注册为物业管理师执业制度这一西方发达国家的先进制度与我国的国情相结合；(5)研究如何将我国的注册物业管理师与国际建立互认,将我国的物业管理打向国际市场；(6)研究推行与完善注册物业管理师执业制度的一些具体的措施。致 谢论文是在导师徐亦冬老师的悉心指导下完成的,从论文的选题、理论分析、资料收集到最后定稿,徐老师都给予了具体的指导和帮助。在论文完成初稿后,徐老师认真细致地阅读全文,为我指出了一些错误并提出了具体的修改意见。在四年的学习期间,徐老师以其严谨、实事求是的治学态度、渊博的知识深深地影响着我,为以后的工作及专业发展奠定了良好的基础。在论文即将答辩之际,特向徐老师表示诚挚的敬意和谢意。在即将毕业之际,也向班上同学们的帮助和支持表示最真诚的感谢,并对即将毕业的同学们给予最美好的祝愿，对于在百忙之中抽出时间精心评审论文的专家和老师也表示衷心的感谢。由于作者水平有限,时间仓促,论文之中难免存在着许多不足之处,恳请专家、学者、老师、同行不吝批评指正。作者:周立林 参考文献1 杨云云. 基于可持续发展的小区物业管理运行方式改进与评价的研究D.长沙：中南大学，2004：22 刘志雄. 澳门物业的可持续发展研究D.武汉：华中科技大学，2011：393 张晓辉. 我国物业管理问题与对策研究D.青岛：山东科技大学，2005：15 4 付旭. 注册土木工程师（岩土）执业制度研究D.昆明：昆明理工大学，2009 ：15,23,285 安强. 工程建设领域执业资格制度和注册建筑师执业制度的研究D.天津：天津大学，2008：266汤向玲.职业资格与执业资格J.天津职业大学学报,2006,15(l):1617 7李鲲仁.构建物业管理职业制度的必要性探讨J.科技资讯，2008（9）:1938 刘拓.我国物业管理问题研究D.济南：山东大学，2010：310,2628,39409