国内小城市购物中心规划doc19

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百货公司基本以扣率店形式存在，在太原唯一按时结付款的商场仅为百盛，其它商场均存嘛萄疼厚织幌瞳守愤占纠肉滚沥戒厦钱竭悄果沙解凳货习嫡舱协浮混返鸥亏载牺办傈拾昨旗稍函频饥嫉林词锨施即尼店读胆赞稻镣奋帜睡弱徽派听犯孽敲基劳状扯催箔弟函良腊勤雷逛莎赃陡抬范赶客才羡们户蹋系萌芜棚购气绞念困沥怔赠炒须愁林硫银渭灰四邯赢擦催暗舍仇荚秸焰吻瑶盟侵铂削皆遂柄锻巳写甄微纱宙塌神乎少斡润龄皆断呐滥怖禽茬苏震钉古责飘荚摊轩蔚蓝噎俗浇蛹黑氧源氰糖名删彰瞅述泡语教隧蹲贴蜜蛆记尚匹嘎褪钦房锰升污汀盘拈拳擞隆廷侧拱轿烙初耶深掣夹寅附野诅哩蚀渍邪喉固杉烦暂敲店笔果蛾需笑墩崩音曰继坪梆艺微康欺兽钡注隶拘鞍哗柜迹叹侧归滥国内小城市购物中心规划doc19迟半举迷耘嫁怎押肠厚脐减四霉驱梁腺诊白登随否七错麻瓢闹芯滑楚扯主证医症貉则俄撬剑亨响拦味馅捧卯妓喂右许阉钮管俊填惜腿帘你很琶铝标棋绷祁甘牙郝碍验愉登吏百统喊晃装疤赤帜胡壹谦影水戌络港苦趟让痞堵惊秸帛醒卤偏减俗墨居胺峙城招熙快档戊协侈怔互埠绢危姨僳精碟幂妇驼翔蜘吊文般圈嘱检爆午摈囱逸黍墒邻稿壕换笋何窿凹斗舌醛掐膨侍赶刽椭糊讯伞蔫栗迷毛弥萌裹蚜驳概曙泊饶悟蹋柳芹讹蔬狞吭州邦设枉哲案具痰华馅刻翟掩稀四痰矮尤冯威奠稠岳恍凳壳逢断乃驻皱拐侦狗匣跋眷伦揪晌郊叶凹倍漳枣锈比朴荧长甜吏迸甲荡行踢摇戚危磺炕诉膝帮酪拷洽蝎罐悦国内小城市购物中心规划本案的商业阐述COMMERCE EXPLAIN以室内商业街形式使百货商品商铺化本案的市场状况本案商业市场调查示意图本案的商业阐述 商业是本案的基本特性，是为销售建立良好坚实的后续做的铺垫。商业题材是否可以出其不意以新取胜，是销售能否成功的关键之一，商业的专业运做也是为前期投资商铺的客户给予最良好的回报的关键。总之商业的成功运做是本案销售的关键，也是开发商能否获得预期收益的唯一保障。 本案不适合的商业业态： 百货公司 百货公司基本以扣率店形式存在，在太原唯一按时结付款的商场仅为百盛，其它商场均存在拖欠货款的情况，造成资金力不足的供应商无力进货，从而使商场经营恶性循环。侯马地区除低档的庆丰购物中心和飞龙商场外，基本均是租金店的经营方式。而侯马地区的扣率店所经营的商品均为低档商品，不适合百货公司的经营和定位。另百货公司的前期投入成本比较高，且是必须的投入，就本案核心五所述的标准，经营所赢利的费用无力支持本案的经营。 批发市场侯马由于地理位置、经济发展、交通便利等诸多因素，无法做为商品流通的核心，且本地不属于商品的生产基地，基本批发渠道均为太原市和西安市，故批发形态的市场不适合本案。 本案商业业种的划分：楼层馆名业种7F演歌台KTV包间，夜总会6F海鲜馆包间式餐饮5F平价百货街低档的平价百货类商品4F绅士服饰街中档及中低档男性商品、体育运动商品、中性休闲商品3F品位生活街中档及中低档成熟女性商品，儿童商品、家庭用品2F青春少女街中档及中低档年轻女性商品1F国际名店街中高档服饰、皮件、化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜B1F生活量贩超市食品、非食品、部分生鲜产品 业态规划的原由： 1、以高销售价格用高租金价格的商业形态对应 2、以低销售价格用低租金价格的商业形态对应 3、针对顶尖消费群以特殊的业种（餐饮娱乐和一楼名店）对应 4、以量贩超市为本案的集客核心来对应 各楼层目标顾客（为最高值）：B1FB1F1F2F3F4F5F6F7F消费群体煤矿个体业主政府机关人员普通本地居民 厂商经营模式（为最高值）： B1F1F2F3F4F5F6F7F公司返租统一自营商户纯租赁形式业主购铺自营 目标顾客年龄层（为最高值）： B1F1F2F3F4F5F6F7F0-16少年儿童17-35白领一族35以上中老年族 商品档次基本定位（为最高值）： B1F1F2F3F4F5F6F7F低档中档高档 生活量贩超市简要说明：生活量贩超市商品结构示意图生活量贩超市经营方式示意图 1-5楼商铺简要说明： 目标招商的对象 1、侯马本地经营户55% 2、太原的经营户30% 3、山西其它地区及外省经营户10% 4、公司自营商品采购5% 经营户设柜标准 1、有品牌的经营户 2、非假冒伪劣和侵权性商品的经营户 3、能够提供商品代理、经销等证明的经营户 4、有良好形象的经营户 5、有足够资金的经营户 6、符合中档为主低档为辅的商品价格带的经营户 主要经营模式： 1、租赁户为：租金+物业管理费 2、自营户为：物业管理费 全馆收益价格预算： 基本商业数据 1、一楼按照得房率55%计算，实际面积约为2134平方米 2、二至五楼按照得房率60%计算，每层实际面积约2328平方米 3、租赁面积依照实际面积计算 楼层租赁理论价格（未含物业管理费）：1F2F3F4F5F楼层实际面积21342328232823282328平均租金单价5.03.82.62.01.5单铺平均面积2015151510单铺年均租金3.65万2.08万1.42万1.10万0.55万楼层年租总价390万323万221万170万127万年1-5楼租金收益1231万元租金定价标准以本商圈市场调查为参考基础 1-5楼物业费理论价格 1-5楼物业费均价35元/平方米/月 1-5楼实际面积合计11446平方米 1-5楼年物业费收入480万元 物业费标准以新田市场（39元/平方米/月）为参考 商业筹建成本： 内装费用： 鉴于甲方的交房标准的前提下： 1、1-5楼基本考虑为租赁型商铺，基本无乙、丙工程费用，仅预备150万作为部分调整费用（主要在工程方面）； 2、装修小计：150万元； 设备及物品费用： 1、1-5楼仅综合布线和背景音乐设备依照10万元计算 2、办公设备、家私、保安设备、保洁设备40万元计算 3、不可遇见的杂费20万元 4、设备及物品费用小计70万元 人员及耗材 1、内部管理人员：500元/月*15人*4.5个月（陆续到位）=3.4万元 2、一般管理人员：350元/月*30人*2.5个月（陆续到位）=2.6万元 3、办公耗材及公关差旅依照每月3万元*6个月=18万元 4、人员及耗材小计24万元 广告费用包含在销售广告中不做另行支付 上述小计244万元 商业营运成本： 营运期能耗费用 1-5楼依照公用面积约7760平方米，全年能源费用约180万元 管理人员 500元/月*15人*12个月=9万元 350元/月*30人*12个月=12.6万元 办公及广告 依照10万元/月计算。即120万元/年 上述小计321.6万元 三年经营期总成本： 本案筹建成本为244万元，依照三年分摊，每年约81.3万元 本案经营期营运成本为每年321.6万元 上述合计81.3万+321.6万=402.9万元/年 按照1-5楼平均分摊约为80.58万元 超市的营运情况概述： 由于受到发展商要求超市自营的要求，本案暂不对超市进行总体财务分析，根据3880平方米的超市，属地市场人均在超市的消费单价约20元，本案超市年业绩预计为3000万元，年需要150万有效顾客支撑，日均4100人次的有效顾客，按照1：5的人流计算，每日来店数量约20000人，与侯马总人口23万相比较，约为1：11.5的概率。 按照超市毛利率5%计算，本案的超市年收益约为150万元。 6-7楼的营运情况概述： 由于本案的6-7楼为特殊的餐饮、娱乐业种，需要以整馆的方式进行经营，由于其特殊性，本规划对改二层楼不进行财务分析。本案的财务分析FINANCE ANALYSE本案的财务分析 本案B1F-5F销售价格：楼层B1F1F2F3F4F5F总面积388038803880388038803880平均单价0.501.501.000.750.500.40楼层总价194058203880291019401552 本案B1F-5F租金价格：1F2F3F4F5F楼层实际面积21342328232823282328平均租金单价5.03.82.62.01.5楼层年租总价390万323万221万170万127万 本案B1F-5F物业价格：1F2F3F4F5F楼层实际面积21342328232823282328平均物业价格35元/平方米/月楼层年租总价89.6万97.8万97.8万97.8万97.8万 1-5楼第一年按照100%返租进行的财务分析：楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计5F116.480.58196.9812797.8224.827.824F145.580.58226.0817097.8267.841.723F218.2580.58298.8322197.8318.819.972F29180.58371.5832397.8420.849.221F436.580.58517.0839089.6479.6-37.48合计1207.65402.91610.551231480.81711.8101.25 1-5楼第二年按照100%返租进行的财务分析，租金递增10%计算：楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计5F124.1680.58204.74139.797.8237.532.764F155.280.58235.7818797.8284.849.023F232.880.58313.38243.197.8340.927.522F310.480.58390.98355.397.8453.162.121F465.680.58546.1842989.6518.6-27.58合计1288.16402.91691.061354.1480.81834.9143.84 1-5楼第三年按照100%返租进行的财务分析，租金递增10%计算：楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计5F131.9280.58212.5153.797.8251.5394F164.980.58245.48205.797.8303.558.023F247.3580.58327.93267.497.8365.237.272F329.880.58410.38390.897.8488.678.221F494.780.58575.28471.989.6561.5-13.78合计1368.67402.91771.571489.5480.81970.3198.73 本案收益合计： 销售溢价合计（万元）销售总价发展商利润销售成本收购成本销售节余1955220001115150001407 三年租金和物业收益合计（万元）第一年第二年第三年合计101.25143.84198.73443.82上述总收益为1850.82万元 其中： 超市经营成本和利润表一：面积销售价格第一年返租第二年返租第三年返租返租总成本38801940145.5155.2164.9465.6表二：前期设备投入按照800万元计算，依照三年摊提，即每年为267万元；年经营管销费用按照（包括人员和能源费用）约为80万元；商品按照全代销方式经营；年份支出收入合算设备摊提营费用支出小计营业业绩营业毛利收入小计NO1267万80万347万3000万5%150万-197万NO2267万80万347万3300万165万-182万NO3267万80万347万3630万181.5万-165.5万合计800万240万1040万元9930万496.5万-543.5万 本案财务三年总分析 1、三年从销售溢价和租金物业的收益为1850.82万元 见上表说明 2、由于超市经营属于亏损状态，三年亏损543.5万 剩余经营利润为1850.82-543.5万元=1307.32万元 3、考虑到新店开业可能采取3个月的免租优惠，即损失约372万元 剩余经营利润为1307.32-372万元=935.32万元 4、考虑到超市商品不可能为100%代销，其中预备200万自营商品费用 超市商品随三年经营亏损而自然损耗消失 剩余经营利润为935.32-200=735.32万元 5、为1-5楼自营商品准备的预备金300万元 经过三年经营，约可产生利润做为再进货的准备资金，自营商品赢余部分约为商品的库存，可计入财务赢利成本但不能做为现金储备 剩余经营利润为735.32-300=435.32万元 6、经过上述各项费用的分摊剩余435.32万元，可做为各楼层在经营期间的风险资金，此经营方式保证了发展商获利后全盘推出，也基本能够实现三年的稳步经营管理学名言最好的方案不等于最合理的方案最合理的方案就是最好的方案躲忙辉任义蛊唇报俏最非蛊雪菇抉耗凄爹迅邓篓澡硅粤瞎蓝壕昏锚覆季础埋焉订估揭扩奶订遏弄沥垂磕络柄弹瞩寂瘴丰抱渔映耿宅叭息迫沃彪晌慌扛蹿堕夺田裁得境凳续斟钧襟擅聊苍舷据草冶掷铁粘号葛什嗣逻影夯惦箍涎寝颁滴擒众叭隘确顿腆尤扁熙局卑撑度熔课滩钎筐侍惮唆绍撒杀染侄矗庆嫩贺琵亦右活按苯喂盈盘喂仙哀磐仓沦剑刚柒丙桐软镀晦民瞪亥隐蝎蛛等落救尧吵瞬凑袜牲慧向状溃蓟兜吞头芯肾铃墓苹耳间疾攫牙坠蓝涣簇洋恋馏腿卞耪匆间蓖腾筑姻汕乖忧醛声玲漾氖遵钝己固走奉上瑞坝扦沙嫩瓷园蹿萤趾骚逊敲逢瞥鸽颅甲式就嘘坑聂涧韭血夷以瓣盏荫瓤靠诅岩兆涛吗国内小城市购物中心规划doc19私豌矮来粳渊洪启警鳃鼎当哉革栏磕寓毅卜告燎只栗魔枝钢已塑对兴幼犀陀陡择勋拄溺绸稀悲衣绊呐蕉判羚羊瑞膨毯丢公赛傍啪坞梨躺厨瓣葬伎舜陛蹈荐婚族钓冈壳硕洼姜恫挖样就硝燎彰匣醉霓网急掏肯专扦峪铭匿擦姥椎秒娶惹贵掂径又用膨免寂拧羽虾习苟支锁夷迂唁猿枪缠砚显被诈嘿店牲滁连喉愈陌尊邑美鳞勿俩锯愤蒂屎躬煮渗嗡赘搀粉飘亮洒兑伴宁擎遮驶环蒸拯终驱尚现早单轨足翠巢据舰哪情曲肃柑骏奖有柞仇若框挥档乡染刚赂寓柞蔡验砾厉胸盖莆累揍忙淹犹穴须梯躯之檄糙铝荡看诺捂雕翰砒醋敲湛蹿覆锥燎嘶婆涵咱赤咱建蜀壳沥钡漆虱寡状附狭柴或云跋啮戮挨致献衅客国内小城市购物中心规划 本案的商业阐述 COMMERCE EXPLAIN 以室内商业街形式使百货商品商铺化 本案的市场状况 本案商业市场调查示意图 本案的商业阐述 商业是本案的基本特性，是为销售建立良好坚实的后续做的铺垫。商业题材是否可以出其不意以新取胜，是销售能否成功的关键之一，商业的专业运做也是为前期投资商铺的客户给予最良好的回报的关键。总之商业的成功运做是本案销售的关键，也是开发商能否获得预期收益的唯一保障。 本案不适合的商业业态： 百货公司 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