某旅游项目生态公园（二期工程）扩建项目可行性研究报告

某生态公园（二期工程）扩建项目某生态公园（二期工程）扩建项目可可可可行行行行性性性性研研研研究究究究报报报报告告告告第 2 页 共 46 页目目目 录录录1.总论总论11.1 项目慨况 11.2 项目背景31.3 项目可行性研究原则、范围与依据41.4 主要技术经济指标 62.项目建设的必要性项目建设的必要性72.1 国内外休闲农业发展现状与趋势 72.2 人类追求绿色健康食品需求的趋势 83. 市场分析与预测市场分析与预测103.1 宏观市场分析 103.2 微观市场分析 113.3 未来市场预测 124.项目建设条件及建设规模项目建设条件及建设规模144.1 地理条件144.2 绿色食品原料供应164.3 社会经济条件164.4 建设思路与建设规模 175.项目建设方案项目建设方案185.1 项目策划185.2 项目构成 185.3 平面布局 195.4 建筑工程方案 206.农副产品加工技术与工艺流程农副产品加工技术与工艺流程226.1 生产工艺参数与技术要点 226.2 产品质量标准 246.3 主要工艺设备配置 257.环保、节能、劳动安全与公共设施环保、节能、劳动安全与公共设施267.1 环境污染防治与环境保护 267.2 节能 287.3 劳动保护与安全 297.4 消防297.5 公共设施 308.组织架构与劳动定员组织架构与劳动定员308.1 项目组织架构308.2 劳动定员 319.项目实施进度计划项目实施进度计划32第 3 页 共 46 页10.投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措3310.1 项目工程总投资估算3310.2 项目投资计划及筹资方案 3411.财务预测与分析财务预测与分析3611.1 编制依据 3611.2 项目收入预测 3611.3 项目总成本费用估算 3711.4 项目损益分析 3811.5 项目现金流量分析 3911.6 综合财务分析 3912.项目融资与还贷计划项目融资与还贷计划4112.1 项目融资必要性与融资额度 4112.2 贷款偿还计划 4113.可行性研究结论与建议可行性研究结论与建议42 表格 1 项目管理团队素质结构一览表 .3表格 2 项目研究依据一览表 .5表格 3 项目主要经济技术指标表 .6表格 4 建筑物面积分布表 .21表格 5 设备选型配置一览表 .25表格 6 项目实施进度一览表 .32表格 7 项目总投资额估算表（单位：） .34表格 8 项目投资及资金筹措方案表（单位：万元） .34表格 9 项目收入预测（单位：万元） .36表格 10 单位生产成本产能耗量收入预测表（单位：万元） .37表格 11 总成本费用表（单位：万元） .38表格 12 项目损益分析（单位：万元） .38表格 13 现金流量分析（单位：万元） .39表格 14 财务内部收益率计算表 .40表格 15 项目偿还贷款本息方案表(单位:万元) .41某旅游项目扩建某旅游项目扩建某旅游项目扩建某旅游项目扩建可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告1.1.总论总论1.11.1 项目项目概况概况1.1.1 项项目名称目名称湖南某生态公园（二期工程）扩建项目(以下简称项目)。1.1.2 项项目地点目地点湖南某县瓮江镇盘石村。1.1.3 项项目建目建设单设单位位某生态园有限公司（以下简称公司）成立于 2003 年 6 月，注册资本 800 万元，主要从事旅游、休闲农业、餐饮、娱乐业的开发与经营，先后投资 3000 万元，兴建了某生态园、某县金碧辉煌娱乐城、某县蓉园洗浴中心、某县湘悦酒楼以及某县连云山峡谷漂流等项目，每个项目都取得了可喜的成绩。其中，某生态园和连云山峡谷漂流已成为湘北地区旅游业的名片而享誉三湘，某生态园是岳阳地区唯一一家五星级休闲农庄。法人代表江鹏程，1964 年 1 月出生于某县长寿镇，1984 年毕业于中国地质大学，1987 年在中国地质大学就读在职硕士。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 2 页 共 46 页1984 年，大学毕业后，被分配到湖南地质矿产局，先后担任团委书记、省直机关团委区片副书记和所长助理等职，1990 年辞职下海经商。2002 年，江程鹏同志回到家乡岳阳某县，投资某生态旅游园项目，并经营管理至今。2006 年，江程鹏同志荣获湖南省十佳青年农民称号。公司现有员工 76 人，通过 4 年多的努力，已经培育了一支技能齐全、训练有素的项目开发管理团队，其中高层管理人员 5人，均有丰富的从业经验和技能水平。公司具有各项符合现代化企业理念的规章制度、营销战略、工作流程、绩效考评体系，企业正处在高速发展阶段。项目管理团队简况及其素质结构见下表。图表 1 项目管理团队素质结构一览表序号姓 名性别年龄文化程度职 务01江鹏程男45硕士董事长02钟凌湘男32大专总经理03喻惠国男58大专副总经理04黄安根男55大专财务总监05张燕舞女27大专营销总监1.1.4 项项目目简简介介某生态公园北与江口村相连，南接金罗村和英江村，西临九丰村，东界张市村，面积 2.25 平方公里。同时为了保护和控制景 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 3 页 共 46 页区内的生态环境，从核心规划边界向外扩充 200 米，形成景区的生态控制范围，面积为 1.85 平方公里，并将江口村、九丰村、英江村、金罗村、仗义村、张市村的山林划入生态公益林保护范围；某景区的旅游经济影响范围将辐射至岳阳、长株谭地区以及部分湖北江西广东省区。整个项目分三期建设，一期工程总投资 2880 万元，形成固定资产 2450 万元，现已运营 4 年。某已成为某县主要旅游景区和亮点景区。4 年来，累计接待游客 50 万人次，其中接待港、澳、台地区和日、韩等国人士 2000 余人次，中央军委原副主席张震、全国政协原副主席毛致用以及原湖南省委书记杨正午、原省长周伯华、省委常委副省长徐宪平都曾到某视察或入住盘石山庄。本项目系第二期工程，主要建设三大类旅游区即民俗体验类旅游区、休闲度假类旅游区、拓展类旅游区。项目总投资 2291 万元，建设工期为 8 个月。项目建成后，20082012 年内年均销售收入 1507.05 万元，累计增加利税收入 3617.71 万元左右。项目三期工程正在详细规划中，预计投资 2100 万元。1.21.2 项目背景项目背景随着经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，城市化的不断扩大，闲暇时间的逐渐增多，生活节奏的不断加快以及竞争的日益激烈，人们对于休闲活动、接触大自然、回归俭朴生活的需求正快速成长，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 4 页 共 46 页山村自然环境中放松自己。1.2.1 某某县县旅游旅游态势态势某县重视旅游业的发展，县九届党代会，十四届人大一次会议将“建设生态大县，发展旅游产业”确定为全县社会经济发展的首选战略，将发展生态旅游作为县域经济发展的一项重要措施来抓。2004 年，县旅游局以建设旅游大县为目标，大力推进旅游精品建设，全年共接待境内外游客 22 万人次，比 2003 年同期增长18.1%，旅游收入达 2200 万元，比上年同期增长 22.4%；2005 年全县共接待境内外旅游人数达 20 万人次，旅游收入 8000 万元。某县预计 2008、2009、2010 年接待旅游人次分别达到 50 万、80 万、100 万，这为本项目带来巨大商机。1.2.2 盘盘石村基本情况石村基本情况盘石村具有良好的生态资源，经济基础较好，旅游业已经开始萌芽，并得到了当地政府和村民的大力支持。某景区 2002 年底奠基建设，作为某县重要的生态旅游景观，其依山傍水，山体植被茂盛，湖光山色秀美，山水植物构成了某特有的风景。目前某景区以商务会议旅游为主要旅游形式，游客以某县、岳阳市的商务会议专项旅游的游客为主。 山：盘石村面积的 80%为坡地，林地面积 3200 多亩。 水：汨罗江盘石村段的水域面积有 0.97 平方公里，年最 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 5 页 共 46 页高水位 57 米，最低水位 51 米，分别在 1954 年和 1983年发过洪水。 经济：盘石村全村 127 户，人口 538 人，2003 年全村GDP 总值为 64.56 万元，人均 1200 元，2004 年全村GDP 总值 96.84 万元，人均 1800 元，2005 年全村 GDP总值 118.36 万元，人均 2200 元。 旅游业：2004 年景区接待游客 10 万人次，营业收入 540万元，2005 年接待游客 12 万人次，营业收入 597 万元。1.31.3 项目可行性研究原则、范围与依据项目可行性研究原则、范围与依据1.3.1 可行性研究原可行性研究原则则 严格执行国家有关标准、规范、法规和政策，坚持安全可靠、保护环境的原则，合理确定服务方案。 以市场为导向，以经济效益为中心的原则，根据农家生态旅游市场实际营销情况，全面分析供求关系，提出合理的建设规模。1.3.2 可行性研究范可行性研究范围围本报告通过周密的市场调研与投资论证，重点研究和阐述下列本项目相关问题： 项目背景及项目建设必要性； 市场分析与建设规模； 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 6 页 共 46 页 建设条件与厂址选择； 建设方案与功能布局； 项目实施计划； 投资估算与资金筹措； 效益预测与财务分析；项目融资与风险防范。1.3.3 可行性研究主要依据可行性研究主要依据图表 2 项目研究依据一览表序号序号来来 源源内内容容1某县政府某年鉴2005 年 10 月2某县旅游局某县旅游发展总体规划 ，2005 年 10 月3湖南省人民政府湘政发200524 号4某县旅游局某风景区详细规划 2005-2020 年5湖南农业产业化建设领导小组湘农产20052 号6岳阳市财政局岳市财农200526 号7开发商公司章程、法人执照、营业执照、财务报表8开发商项目市场调研情况、项目简介、公司简介9开发商农业基本建设项目管理办法和其它相关资讯10 项目可研编制单位有关专家顾问对宏、微观市场的洞察、把握及了解 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 7 页 共 46 页1.41.4 二期项目二期项目主要技术经济指标主要技术经济指标图表 3 项目主要经济技术指标表序号指标单位指标值备 注1总占地面积亩2700开发 14 亩用地，租赁其余用地保护生态平衡2总建筑面积47003主要设施设备万元190原有设施装饰设施添置4绿地率%61.75项目建设周期月87项目投资总额万元22908投资利润率%119投资利税率%1610全部投资回收期年4.4811财务净现值(k)万元124.7812项目内含报酬率(EIRR)%12.3713项目贷款偿还期年4人民银行 3-5 年贷款利率14项目资产负债率%43.65 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 8 页 共 46 页2.2.项目建设必要性项目建设必要性2.12.1符合国家产业发展政策，属于国家鼓励发展的产业符合国家产业发展政策，属于国家鼓励发展的产业目前，我国正在大力建设社会主义新农村,国家十一五规划纲要指出，坚持把解决“三农”问题作为重中之重，实行工业反哺农业、城市支持农村，推进社会主义新农村建设。2006 年，全国的旅游主题为中国乡村游,将“旅游产业促进社会主义新农村建设”作为旅游业发展的重要目标之一，进一步加强乡村旅游产品项目的开发。国务院提出发展休闲农业和乡村旅游是建设现代农业、推进社会主义新农村建设、构建和谐社会的重要途径。为拓展农业的休闲和文化传承功能，满足城乡居民日益增长的休闲观光需求，促进农民增收和城乡统筹，又好又快地发展休闲农业和乡村旅游产业。 。2.22.2 国内外休闲农业发展现状与趋势国内外休闲农业发展现状与趋势 20 世纪 70 年代休闲农业在日本、美国等发达国家形成了产业规模，目前在世界各国形成了传统休闲农业、都市型休闲农业、科技型休闲农业、奇异型休闲农业等多种休闲农业经营模式。还可拿自己收获的农产品参加各种展评活动。如法国农村的葡萄园和酿酒作坊很多都是对外开放的，游客不仅可以参观和参与酿制葡萄酒的全过程，而且可以在作坊里品尝，在作坊里亲自酿酒并 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 9 页 共 46 页将酿好的酒带走，享受与城市商店里买酒不一样的自然乐趣。这些葡萄园和酿酒作坊的旅游收入往往高出他们的葡萄和葡萄酒的收入。 我国的台湾地区在 20 世纪 70 年代逐渐达到中等小康生活水平、人们的生活方式和消费方式由劳动型转向休闲型后，开始陆续将果园、农场于农闲或假日开放社会大众参与，观光果园在台湾出现。经过单一果园、多类农园、主题式农园和整合式农园四个阶段的发展，目前已拥有 1000 多家休闲农园，已成为一种新兴的农业发展形态。进入 90 年代，随着我国人民生活水平提高，休闲农业和乡村旅游也应运而生。一些有特色的休闲农业基地，如浙江金华石门农场的花木公园、自摘自炒茶园，富阳县的农业公园；福建漳州的花卉、水果大观园，厦门华夏神农大观园，建阳县黄坨乡蛇园，东山县鲍鱼观赏村；广西柳州水乡观光农业区；山东枣庄石榴园；海南亚珠庄园；河南周口市“傻瓜农业园”；上海浦东“孙桥现代农业开发区”；四川成都市郊区的“小农庄度假村”等，项目独特、条件优越，不仅为人们拓展了更广阔的游览空间，而且为农村现代农业的发展和农民致富开辟了新的途径。据中南林学院的朱玲介绍，目前广东省已有 80 多个观光果园，每年接待游客 400 多万人，收入达 10 多亿元。2.32.3 符合农村城市化发展的需要符合农村城市化发展的需要 无论是经济可持续发展还是社会可持续发展，在所有的发展 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 10 页 共 46 页中国家内，都涉及农村城市化问题，因为农村城市化是一个不可避免的发展趋势。走经济可持续发展道路，拓宽市场经济，为农民提供新的就业机会，走环保的路子，发展便利交通模式，提高能源效率实现节能，发展第三产业，合理使用土地，以尽快消除贫困，建立 防治自然灾害的系统。为了推进农村经济向农村城市化方向前进，我们在综合治理上下功夫，教育引导广大群众从思想观念、思维方式、工作和生活方式等方面尽快 适应推进农村城市化的需要；我们为了在开发利用自然的同时，从保护自然、保护生态环境入手，尽量提高生态环境质量，使发展建立在生态系统良性循环的基础上 来发展我们的经济，这是与当前的大气候相适应的，符合城市化建设的需要。2.42.4 创造良好的社会效益和经济效益创造良好的社会效益和经济效益本项目的开发，将推进农业产业的战略性调整，提高农民及其他社会成员的整体素质，为区域经济注入新的活力有着积极而现实的意义,并有良好的经济效益和社会效益。随着我国农业已经从全面短缺向供应平衡或供过于求转变，以及人们在旅游、游憩等领域消费水平的提高，不少经济较为发达的城市对其郊区的农业产业结构进行了调整，以适应人们多层次、多样性消费的需要，适应我国农业格局的改变需要。城市郊区农业已不仅仅是为城市提供粮食需求，而更多、更重要的是提供环境与休闲资源场所。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 11 页 共 46 页在这一前提下，城市休闲农业也应运而生，发展休闲农业还能增加农村就业机会，增加农民收入渠道，提高农民收入，改善农村产业结构。并且增加城乡居民接触，拓展农民人际关系，缩短城乡差别，提升农村生活品质有着重要作用。而本项目的开发，既可增加农民收入，促进了农业发展，又能增加国家、地方税收和金融机构效益，对区域经济的发展将有不可替代的促进作用。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 12 页 共 46 页3.3. 市场分析与预测市场分析与预测3.13.1 宏观市场分析宏观市场分析世纪 70 年代休闲农业在日本、美国等发达国家形成了产业规模，目前在世界各国形成了传统休闲农业、都市型休闲农业、科技型休闲农业、奇异型休闲农业等多种休闲农业经营模式。还可拿自己收获的农产品参加各种展评活动。我省休闲农业的发展始于 20 世纪 90 年代，在长沙、益阳两市最初兴起，形成以钓鱼休闲、吃农家菜、住农家房、观农家景、干农家活的“农家乐”为主体。经过几年的发展，仅长沙市目前已有一定规模的休闲农庄 900 多家，其中长沙县、开福区、望城县、浏阳市等已逐步形成了点片相连的休闲农业产业群。就全省休闲农庄而言，目前主要包括：观光型休闲农业，客栈型休闲农业，度假型休闲农业。其中客栈型休闲农业,主要是指位于城郊结合部和一些主要景区(点)附近,为游客提供食宿;而度假型休闲农业则是指在满足游客吃住的基础上,还能为游客提供更多的农家生活方式与农事体验等活动项目。据不完全统计，2004 年底，我省具备一定规模的休闲农庄有近 5000 家，年经营收入超过 20 亿元，直接从业人员 10 万左右，接待休闲者近 2000 多万人次，其中年经营收入 50 万元以上的有 800 多家。邵阳市现有一定规模的休闲农庄 58 个，年经营总收入 5750 万元，直接从业人员 2369 人，去年完成利税 568 万元。武陵源的“家庭旅馆村”占地 35 亩,规划 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 13 页 共 46 页建房 120 户,共有床位 1800 余个,总投资达 2171 万元。新宁县也大力发展各类家庭旅馆 200 多家,床位达到 2500 张,占全县旅馆酒店床位的半壁江山。3.23.2 微观市场分析微观市场分析据统计我市 2007 年春节黄金周创下历史最好纪录，全市共接待境内外游客.万人次，实现旅游总收入.亿元，分别比去年同期增长和.，其中君山岛共接待游客 36500人次，收入.万元，居全市各景点之最。据旅游部门分析，我市春节黄金周特色凸现，一是入境游实现开门红，随着新三峡旅游市场的形成，途经岳阳的三峡旅游重现昔日风采，春节期间，名来自欧美和东亚的境外游客来我市游览岳阳楼、欣赏洞庭风光，创春节黄金周入境游客接待历史新高。由于去年加大了君山爱情岛品牌的宣传，春节黄金周喜摘硕果，共接待来君山旅游的海内外游客.万人次。老景点岳阳楼游客也比往年明显增长，春节期间共接待游客.万人次，比上年增长.和.。张谷英村接待游客.万多人次。春节黄金周期间，屈子祠、银水洞、任弼时纪念馆、某起义旧址、五尖山、大云山、幕阜山接待游客也全都突破人次。湘阴青山岛渔家乐、君山区柳林洲镇的农家乐、团湖荷花园、南湖风景区龙山野外烧烤等一批独具特色的休闲山庄也在黄金周高峰时期呈饱和接待状态。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 14 页 共 46 页随着人民生活水平的提高和休闲旅游、短时度假意识的爆发，使休闲旅游市场迅速膨胀，旅游业得到了快速发展。不过旅游业是一种体验性的行业，一般而言，除非特别有吸引力，旅游景区景点吸引回头客的能力有限。随着周边旅游景区的成熟和老化，作为生态旅游大县的某县的旅游业将面临难得的机遇。目前，某已成为湘北地区主要旅游景区和亮点景区，4 年来，累计接待游客 50 万人次，其中接待港、澳、台地区和日、韩等国人士 2000 余人次，中央军委原副主席张震、全国政协原副主席毛致用以及原湖南省委书记杨正午、原省长周伯华、省委常委副省长徐宪平都曾到某视察或入住盘石山庄。 3.33.3 未来市场预测未来市场预测休闲农业活动行为源于城乡间的自然、社会、经济和文化的差异。人们在“黄金周”及双休日将更多地选择舒适、容易成行的近郊农业休闲方式。从客源上看，省内“长、株、潭”三市经济总量占全省 31.3%，人均国内生产总值为全省的 1.66 倍，集中了全省50%以上的高等院校和高新技术产业人才。至 2005 年，三市非农业人口已超过 400 万人；衡阳、岳阳、常德、郴州、益阳、邵阳等城市人口规模也将以同样速度发展。届时，全省城市化水平可以达到 40-50%，可见湖南省内潜伏着一个较大的乡村旅游市场。省际，南面有一个广州、深圳为核心的珠江三角洲城市群；北面有一个以武汉为中心，包括黄石、黄冈、孝感等大中城市在内的 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 15 页 共 46 页华中城市群。以上海为中心的华东市场和以京、津为中心的华北市场虽然距离湖南相对较远，但这是目前我国国内旅游两个最主要的输出地区，而且多倚重于团队旅游方式和接近大自然的旅游项目，长距离出游人数正在逐年增加，这亦是湖南休闲农业旅游不可低估的潜在客源市场。城镇居民开始走出城市，回归大自然，领略独具特色的乡间风情渐成时尚，对旅游的消费不断从传统的旅游景观发展到结合旅游景观与农业生态景观的休闲农业需求增长上。在城市周边和经济发达地区发展休闲农业具有现实的需要。岳阳地区唯一一家五星级休闲农庄某生态公园每年的接待人次都在 10 万以上,随着岳阳旅游事业的蓬勃发展和满足人们对自然田野生活的向往性、对自然环境发展和保护认知的教育性、以及对动态生物生态活动和静态农村人文活动的娱乐性,预计项目在营销策划、品牌优势、资源优势下,接待人次将以每年 10%增长。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 16 页 共 46 页4.4.项目项目建设思路与建设建设思路与建设方案方案4.14.1 项目项目建设思路建设思路基于项目原有基础条件和市场需求分析,结合实际，确立重点：一是结合现有条件，以延伸现有游览观光景点发展休闲农业；二是结合省级龙头企业区域环境美化，扩充和完善休闲农庄功能，增加参与性和互动性；三是结合农业生态园区，拓展园区功能布局，发展成为环保基地和观光休闲景点；四是结合区域产业特点，开发生态旅游资源。五是着力打造“某”品牌，提高项目的市场渗透力和盈利能力。4.24.2 项目项目建设规模建设规模根据市场分析与预测，项目建设规模确定为：扩建农业生态园地占地 14 亩，增加租赁园林面积增加达 2686 亩，扩建一些参与性、互动式项目，添置新设备、改造原有设施，使项目年接待能力达到 50 万人次。4.34.3 平面布局平面布局4.3.1 平面布局原平面布局原则则集中原则充分考虑景点聚集度、客源流向、线路组织等客观因素，深度挖掘生态旅游和乡村旅游的休闲、度假功能，使产品整体集中、 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 17 页 共 46 页合理布局，更好的突出某景区的主题。主导因素原则将规划区域内资源分布集中的地块作为能起主导作用的核心景区来开发，其他分区作为主导景区的辅助区，各区主题鲜明，功能互补，重点突出，层次分明。因地制宜原则空间布局和项目设置时充分考虑资源现状，结合当地的地形地貌，深度挖掘资源潜力，并在不破坏水体和山地林木的前提下，对景区进行开发。可持续性发展原则以保护资源、保护环境为出发点进行空间布局规划，使景区的生态保持良性发展态势。4.3.2 平面布局主要方案平面布局主要方案根据某景区的资源性质、分布及开发现状，以及对核心资源保护的需要，整个项目划分为“一心、一环” 的空间格局，即旅游规划核心和生态控制环。旅游规划核心以盘石村为规划范围，是发展旅游业的核心地域；生态控制环为盘石村村界向外扩充 200米，面积为 1.85 平方公里的环状生态控制区域。此区域内禁止砍伐树木、禁止破坏森林、禁止污染水体，同时禁止建设大型的建筑工程，起到生态环境保护的作用。总平面布局图见附件。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 18 页 共 46 页4.44.4 项目项目建设内容建设内容某生态公园本着“统一规划，整体开发，分期实施”的建设原则实施，以已开发的盘石山庄为基础，整个公园按“户外运动，生态农业，文化博览，休闲度假”四大功能开发建设，将某生态公园建成一个集运动、观光、休闲、度假、娱乐、购物、会议、住宿于一体的生态公园。2002 年 10 月以来，公园已经建成或部分建成的项目有：园区基础设施、盘石大酒店、垂钓中心、沙滩泳场、水上慢慢游、水上摩托艇、水上观光游船、游泳池、网球场、沙滩排球场、跨江滑索等。本项目为二期工程，拟建：农家乐、拓展训练基地、盘石人文馆、滨水民俗表演广场等。4.4.1 农农家家乐乐农家乐占地面积 13 万平方米，包括农家休闲园、农家旅社、烧烤园和田园风光（即菜地）等项目。首先对现有的农家乐建筑进行统一规划（外立面整治、内部空间结构改造等），针对某县、汨罗市、岳阳市、长株潭、武汉市等城市居民周末休闲需求，开发具有当地文化特色的农家乐旅游活动，主要为城市居民提供具有农家特色的休闲项目，让游客“做两天农民，过两天农家生活”，如吃农家饭、住农家院、干农家活、赏田园风景等，满足城市游客观光、购买农家产品、追求自由、健康的旅游需求，让游人在蓝天、白云、绿水、青山、农田中徜徉，流连于绿色、生态的农家生活中。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 19 页 共 46 页农家乐以“高起点、高标准”为原则，实行规范化的服务、管理，成立农家乐旅游协会，提供高品质、高品位的旅游产品，将景区内的农家乐打造成岳阳市农家乐基地。4.4.2 拓展拓展训练训练基地基地拓展训练基地位于汨罗江北面的山林内，根据风险程度以及对心理挑战的大小分为二个级别，即无风险项目和低风险项目。拓展训练基地针对青少年学生和企业员工，进行青少年素质训练、体能训练、团队协作训练、激发潜能训练等。项目包括登山、丛林穿越、野外生存、露营、野战营等。4.4.3 滨滨水民俗表演广水民俗表演广场场位于现有鱼塘旁，规划面积 5000 平方米，为方型临水广场，中间的表演空间为圆形，体现“天圆地方”的传统观念。整个广场选择木制生态材料建造，在广场的四个角上设计方型图腾柱。定时安排表演队表演当地的特色民俗活动，包括舞龙灯、舞狮、九龙舞、地花鼓、皮影戏等地方传统的民俗艺术表演，同时引进土家族的摆手舞和其他少数民族的民间舞蹈，增加游客参与性。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 20 页 共 46 页4.4.4 盘盘石人文石人文馆馆某人文内涵深厚，曾有杜甫留宿洲上，李宗仁指挥战场旧址和单先麟抗日伏击旧址等人文景观，但目前在洲上无法找到具体旧址所在地，为了让游客充分了解某，规划在某中心的山丘处建盘石人文馆，将某的历史文化展现给游客。4.4.5 环环江休江休闲长闲长廊廊位于环江防护堤上，修建环江绿化带，设观景亭、花架、休息长廊等设施，材质选用木制材质，颜色以深红色为主。休闲设施按游客游览需要适当放置。道路规划将步行道和观光自行道分离，组景的植物以本地野生植物为主，体现乡野气息。4.4.6 盘盘石竹园石竹园位于洲中心山丘。为了美化洲中心的山丘，在健身景观道两侧的山地内大面积的种植竹林，充分营造洲中心“静”的环境氛围。并在竹林内种植栀子花、杜鹃花等花卉植物作为地被，丰富竹林的景观层次。在竹林内设吊床、休息亭等休息设施。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 21 页 共 46 页5.5.市场营销策略市场营销策略市场营销重点围绕目标市场展开，通过多种通道把景区的信息传递给目标市场群体，同时在目标市场塑造知名度和美誉度，吸引目标市场群体到旅游目的地游玩。图表 4 目标市场营销策略示意图制制定定相相应应营营销销策策略略为为产产品品作作市市场场定定位位选选择择目目标标市市场场市市场场细细分分实现企业实现企业营销目标营销目标营销策略：4PS（产品、价格、通路、促销）组合策略；促销包括：广告（AD）、销售促进（SP）、人员推销、公共关系（PR）、直效营销整合策略的制定；广告包括：广告创意、媒介策略等。制制定定相相应应营营销销策策略略为为产产品品作作市市场场定定位位选选择择目目标标市市场场市市场场细细分分实现企业实现企业营销目标营销目标营销策略：4PS（产品、价格、通路、促销）组合策略；促销包括：广告（AD）、销售促进（SP）、人员推销、公共关系（PR）、直效营销整合策略的制定；广告包括：广告创意、媒介策略等。市场营销的对象是目标市场，同时还要注意对景区有关联的组织和企业的营销，比如对旅行社的市场营销，促使旅行社多宣传和出售自己的景区，并创新旅游线路，推销自己景区的产品。市场营销战略的实现可采取以下几种措施；推介会：主要参加泛珠三角、长三角地区的旅游推介会，重点城市为广州、长沙、上海等地。推销自身旅游产品，宣传景区知名度，借机组织、丰富、拓展自身在客源市场的销售网络。户外广告：选择在京珠高速某段出入口处、平伍公路交接口、某县城出口等处布设户外广告。户外广告主要是景区的形象宣传画，配以景区的形象口号，具有强烈的视觉冲击力。报纸：报纸选择中国旅游报、 三湘都市报、 长沙晚报、 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 22 页 共 46 页萧湘晨报、 岳阳晚报等客源目标市场的报纸和旅游娱乐媒体。报纸宣传主要宣传景区自身的特色，尽量选择在旅游版面宣传，时间尽量选择在周末时间投放。电视：电视的选择主要是在本地和重点客源市场的电视旅游栏目中。电视具有时间短、资金费用大等特点，选择应慎重，尽量选择在重点客源市场有针对性的投放。旅行社：旅行社在景区客源引进具有重要的作用，重点针对客源市场旅行社进行促销。对旅行社主要采取人员推销和销售激励措施，建立起完善通畅的旅行社销售网络，促使旅行社开辟新线路。网络：建立景区网页，在重点客源市场地区的旅游网页内全面宣传景区特色。网络营销具有持续时间长，资金费用少，又可全面、详细宣传自身特点，是一种较佳的宣传手段。与某县及周边景区联合营销目前某景区还处于起步阶段，景区的知名度与美誉度不高，可以通过与周边知名景区的游线组合，来提高其知名度。主要游线有：某起义旧址某景区杜甫墓福寿山国家风景名胜区；大围山国家森林公园某起义旧址某景区；岳阳楼-洞庭湖景区屈子祠张谷英村某景区杜甫墓。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 23 页 共 46 页6.6.环保、节能、劳动安全环保、节能、劳动安全与公共设施与公共设施6.16.1 环境污染防治与环境保护环境污染防治与环境保护6.1.1 项项目主要目主要污污染源和染源和污污染物染物 本项目是生态旅游项目,不像其它的生产工业生产型企业有噪声和废水排放。其主要的污染源和污染物有：少量的废弃物和生活污水；项目建设期间少量的建筑遗弃物。6.1.2 环环境境评评价价标标准准1) 环境空气质量标准（GB3095-1996）；2) 地表水环境质量标准（GB3838-2002）III 标准；3) 地下水环境质量标准（GB14848-93）III 标准。6.1.3 环环境保境保护护方案方案 在项目运营期间，为保证对环境造成的影响减到最小，建议采取以下保护措施。景区在建设时尽量不破坏已成林木，特别是严禁破坏胸径15cm 以上的林木资源；绿化注意植物的色相、季相、味相的协调，同时加强背景山林的养护。严禁将生活垃圾和废弃物投入江中，尤其是有毒污染物。定时对江中杂物进行处理，保证水体的清澈。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 24 页 共 46 页要严格遵守国家和湖南省各类环境保护条例、法规及方针政策，并建立健全内部的各种环境保护规章制度。加强区内环境卫生、进出车辆、游人活动等的管理。在区内布设卫生、环保、清洁设施，避免各类废弃物、排放物污染。区内生产、生活污水及各种废弃物要有相应的处理设施，并做到达标处理。6.26.2 节能节能6.2.1 节电节电为了减少低压容器补偿，项目拟采取下列措施： 采取低压电容器补偿，养活无功损耗。 选用节电、发光效率高的新光源和照明灯具，减少用电负荷。如采用节能型筒灯，日光灯采用电子起动器等。公共场所不使用白炽灯。 供电设备采用节能安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电。 加强用电管理，减少能耗。 按照夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准、湖南省建筑节能设计标准和关于大力发展循环经济建设资源节约型和环境友好型社会的意见，采用节能型建筑墙体材料和装饰材料及节能建筑工艺。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 25 页 共 46 页6.2.2 节节水水 采取节水型设备设施，降低水资源消耗。 加强用水管理，搞好供水系统防渗、防漏。6.36.3 劳动保护与安全劳动保护与安全6.3.1 危害安全主要措施危害安全主要措施电气设备和设施选型、设计、安装、及维护等应符合爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范（GB50058-92）规定，且泵房自然通风良好。6.3.2 劳动劳动安全安全机构设置及人员定编；设立保安员、溺水救生员和消防安全员，定期进行培训学习，同时还定期进行各种演习，并与某县有关单位合作，邀请专业技术人员监测检验。6.46.4 消防措施消防措施 规划地内林地面积大，在防火灾方面，要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，在建筑设计、山林管理中应采取防火措施以减少和防止火灾的发生；同时，在消防设施、消防制度、指挥组织和消防队伍等方面都应采取有效措施，以保证对火灾能及时发现，报警和有效的扑救。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 26 页 共 46 页景区主要道路不小于 4 米，保证消防车辆的正常通行；尽头式道路长不大于 200 米，在尽端处设回车场。景区内单体建筑之间间距在 6 米以内的应设置防火墙，建筑内部装修均选用非可燃性材料，木材一律经过防火处理。区内主干道是消防车的主要通道。根据国家城镇消防站布局与技术装备配备标准，结合景区的实际情况，景区内配备一辆水灌型消防车；在区内主要道路两侧按每 120 米的距离设置消防栓，接待住宿处也要配置；消防栓采用地上式。6.56.5 公共设施公共设施公共设施主要是绿化、道路、路灯、通讯管线、垃圾筒（箱）、景点标识等，要符合相关标准。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 27 页 共 46 页7.7.组织架构与劳动定员组织架构与劳动定员7.17.1 组织架构组织架构 在项目除了继续加强休闲农庄的管理外,公司拟设立“某生态公园项目组”，实行项目目标责任制。由公司董事长兼总经理任项目组长。项目组下分设项目协调组、营销调研组、工程组、生产技术组和财务组。图表 5 项目组织构架图事 事 事 事事事事事事事事事事事事事事事事事项目扩建全面营业后，与公司其它业务一并由公司负责经营管理，下设 9 个职能部门，组织构架如下图： 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 28 页 共 46 页图表 6 企业未来组织构架图事 事 事事 事 事事事事事 事 事 事事 事 事 事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事7.27.2 劳动定员劳动定员本项目建成后，共需人员 120 人,其中管理人员 22 人。图表 7 劳动定员明细表部门人数说明公司高管5含财务总监 1 名、营销总监 1 名职能管理部门17各部门负责人财务部12含总台收银员、餐厅收银员营销部6前厅部10客户部26含别墅服务员餐饮部20含茶楼服务员游客服务部17包括各种娱乐场所服务员保卫部4含救生员后勤部3含采购、仓管 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 29 页 共 46 页8.8.项目实施进度计划项目实施进度计划本项目为某农业生态园二期工程。到目前为止，公司已经完成了项目的部分前期工作，如：市场调研、投资论证、项目立项、技术准备、设备预选及人力资源准备等。整个项目建设预计为 8个月。二期项目于 2008 年 5 月 1 日正式运营。具体实施计划，见下表。图表 8 项目实施进度一览表2007 年2008 年 9 月10 月11 月12 月1 月2 月3 月4 月前期准备工作项目方案审批方案工程召、投标乙方施工图设计土建施工安装工程试运营正式运营 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 30 页 共 46 页9.9.投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措9.19.1 项目工程总投资估算项目工程总投资估算9.1.1 编编制依据制依据 项目开发商有关工程设计的指导性意见。 湖南省建筑工程概算定额（2001 年）及省安装（1997 年）定额及相关收费标准. 湖南省“99”定额（土建）。 湖南省建委湘建（1999）价字第 296 号文件规定（工程取费）。 岳建发（2000）87 号文件执行（人工工资调整）；湘建价（2001）协字第 26 号文件（机械费）。9.1.2 项项目目总总投投资资估算估算项目总投资由项目前期费用、无形资产、固定资产和流动资金等四部分组成。投资内容明细表见下表：图表 9 项目投资内容一览表序号建设内容工程类型备 注1主干道新增配套工程全长 600 米，宽 10 米2次干道新增配套工程全长 2 公里，宽 6 米3游步道新增配套工程新建长度 2.6 公里，宽 1.5 米4游客管理中心土建工程2 层共 400 平方米5水系改造原有设施拓展工程水质改造和管线铺设6电力设施新增配套工程电力管线设置7通讯设施原有设施拓展工程电话及管线8消防设施新增配套工程消防设施设备的配置 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 31 页 共 46 页9生态公益林和绿化原有设施装饰工程景点绿化，生态保护10环境保护原有设施装饰工程环卫工具、宣传牌、森保设备11灯光系统原有设施装饰工程亮化工程12绿化工程新增配套工程补充建设13景区大门新增配套工程东入口和西入口两个大门14入口广场新增配套工程东、西两个入口广场15观光码头新增配套工程4 个16滨水民俗表演广场新增配套工程面积 5000 平方米17商务会议中心原有设施装饰工程环境维护18荷塘月色原有设施装饰工程现有鱼塘改造19望江亭新增配套工程新增 4 个20好望角新增配套工程新增 5 个21某人文馆土建工程1 层，建筑面积 500 平方米22休息亭新增配套工程 新增 10 个23拓展训练基地新增配套工程场地设计，设备购置24健身景观道新增配套工程道宽 2 米，全长 2 公里，设备购置25垂钓中心原有设施装饰工程改造26农村体制变迁展览馆土建工程1 层，占地面积 2000 平方米27农家饭庄土建工程3 个风味饭庄，各占地 600 平方米28新村娱乐中心原有设施装饰工程设备购置29旅游商品街土建工程一层临街建筑，长 200 米，建筑面积600项目总投资估算表见下表：图表 10 项目总投资估算表（单位：万元）序号子 项数 量价 格金 额备 注1项目前期20.02项目报建10.03征用项目用地10 亩330.04土建工程4700M20.12564.05原有设施装饰设施添置190.06新增配套工程(绿化、道路)43900M20.015658.57新增配套工程（非道路工程）255.0包括设备购置、安装费8不可预测费116.7项目一般按 5-11%计提，本项目考虑物价上涨，按 7%计提不可预计费9建设期融资利息46.8 3-5 年期项目贷款利息率10垫底流动资金400.0原料的订购11投资总额2291.0 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 32 页 共 46 页9.29.2 项目投资计划及筹资方案项目投资计划及筹资方案项目总投资 2291.0 万元，其中企业自筹 1291.0 万元，项目申请中国农业发展银行岳阳市分行 3-5 年期项目贷款 1000 万元，融资期限 3 年（实际融资期限为 4 年，第一年还贷款利息）。按此方案项目资金可以安排到位。项目资产负债率=项目融资额/项目投资总额100% =1000/2291.0100%=43.65%项目投资计划及资金筹措方案见下表。图表 11 项目投资及资金筹措方案表（单位：万元）建设期合计一.投资来源小计2291.02291.01 经营资产投资来源（含部分固定资产）1891.01891.01.1 企业自筹891.08911.2 负债/借款1000.01000.02.流动资金投资来源400.0400.02.2 企业自筹400.0400.02.3 负债/借款00二投资支出小计2291.02291.01 经营资产投资支出（含部分固定资产）1784.21784.21.1 建筑工程费564.0564.01.2 原有设施装饰设施添置190.0190.01.3 配套工程913.5913.51.4 不可预测费116.7116.72.流动资金支出400.0400.03.其它投资106.8106.83.1 前期费用30.030.03.2 土地使用权费30.030.03.3 建设期利息46.846.8注：项目大部分区域属租赁经营，仅有少数土地征用，二期为 10 亩。经营资产（含部分固定资产）主要是在经营地投资，少数在自由土地上投资形成固定资产。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 33 页 共 46 页10.10.财务预测与分析财务预测与分析10.110.1 编制依据编制依据中国建材工业出版社建设项目经济评价方法与参数实务全书；国家计委、建设部计投1993530 文关于印发建设项目经济、经济评价与参数通知；国家农副产品优惠政策及相关规定；2006 年 12 月 31 日起实施的财务会计制度；项目收入、投资总额按本报告有关章节标准计算；预测分析基本原则：谨慎性原则、延续性原则、相关性原则、相似性原则、统计规律性原则；本项目计算期为 5 年(含建设期 8 个月)。10.210.2 项目项目收入收入预测预测项目收入预测说明： 项目收入主要来源：门票、住房、餐饮、钓鱼、茶楼等。其他收费项目均以其他收入估算。 未来 5 年旅客以 2006 和 2007 年统计数据为基础，2006年收入 440 万，2007 年预计收入突破 600 万元。保守估计 2008 至 2012 年，分别接纳 12 万、14.4 万、15.8 万、17.4 万和 19.1 万人次，年增幅 10%。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 34 页 共 46 页 项目 2008 年 5 月 1 日正式投入运营，门票收入按 2008年全年的 2/3 计算，门票均价 15 元/人（成人 20 元/人、学生 10 元/人、儿童免票）。 某生态园住宅价格：豪华单间 280 元/间 200 元/间 豪华标间 380 元/间 260 元/间 普通套间 480 元/间 390元/间 一室一厅 豪华套间 680 元/间 490 元/间 一室一厅，带麻将机 豪华三房套 980 元/间 690 元/间 二室一厅，带麻将机 小型别墅 1980 元/栋 1600 元/栋 五室一厅，带麻将机 大型别墅 2880 元/栋 2200 元/栋 六室一厅，带麻将机 豪华别墅 4880 元/栋 3800 元/栋 送标双3 间，包吃、配专职服务员和厨房、附后花园和游泳池。 （资料来自项目建设单位网站） 住宅收入加权平均数的估算，以 2006 和 2007 年宾馆及别墅收入财务数据为基数，测算各类房间开房比例和预测未来 5 年增长趋势：盘石大酒店收入板块，按人均 100元/天测算；别墅收入板块，按人均 2400/天测算。 餐饮收入加权平均数的估算，以 2006 和 2007 年餐饮收入财务数据为基数，测算游客就餐比例及人均消费，以人均消费 30 元/餐为测算参数。 钓鱼、茶楼及其他收入均以 2006 年和 2007 年财务数据为基数，钓鱼、茶楼和他收入分别以年均 20%、年均10%、年均 10%的幅度增长。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 35 页 共 46 页计算期内，项目收入预测见下表：图表 12 项目收入预测表（单位：万元）序号项目价格(均价)2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年1门票0.0015120.00 216.00 237.60 261.36 287.50 加权平均运营负荷40%42%44%45%45%2盘石大酒店住宿收入100 元/人天219.00 229.95 240.90 246.38 246.38 加权平均运营负荷30% 33%35%35%35%3别墅2400 元/人天210.24 231.26 245.28 245.28 245.28 加权平均运营负荷48% 52%55%60%60%4餐饮部收入30 元/人餐172.80 224.64 261.36 313.63 345.00 5钓鱼8.00 9.60 11.52 13.82 16.58 6茶楼10.00 11.00 12.10 13.31 14.41 7其他收入（未列入门票范围的收费项目）35.00 38.50 42.35 46.59 51.24 总 计775.04 960.95 1051.11 1140.37 1206.3810.310.3 项目总成本费用项目总成本费用估算估算项目成本估算说明: 项目租赁地价格为 20 万/年。 原材料包括餐饮材料、宾馆耗材等，参考 2006 年和 2007年财务数据。以销售收入 12%为测算参数。 普通员工人均薪水按 1 万元/年，管理人员人均薪水按 3万元/年测算。 燃料及水电，按照参考 2006 年和 2007 年财务数据，以销售收入的 3.5%测算参数。 维护费用，按照参考 2006 年和 2007 年财务数据，以销售收入的 3%为测算参数 销售费用，旅游项目，营销是关键，以销售收入的 15%为 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 36 页 共 46 页测算参数。总成本费用见下表：图表 13 总成本费用表（单位：万元）序号项 目第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年1租金20202020202原材料93.00 115.31 126.13 136.84 144.77 3燃料及水电27.13 33.63 37.00 40.14 42.46 4工资及福利102.00 102.00 102.00 102.00 102.00 5管理费用54.00 54.00 54.00 54.00 54.00 6财务费用76.50 76.50 53.55 22.95 0.00 7维护费用35.00 36.05 37.13 38.25 39.39 8折旧78.99 78.99 78.99 78.99 78.99 9摊销3.60 3.60 3.60 3.60 3.60 10销售费用116.26 144.14 157.67 171.05 180.96 11总成本费用606.48 664.23 670.07 667.83 666.17 11.1固定成本350.09 351.14 329.27 299.79 277.98 11.2可变成本256.39 313.09 340.80 368.04 388.19 12经营成本407.63 437.50 429.81 414.18 402.62 10.410.4 项目损益项目损益分析分析项目损益分析说明：公积金按税后利润 10%计提。图表 14 项目损益分析（单位：万元）序号项 目第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年1销售收入775.04 960.95 1051.11 1140.37 1206.38 2销售税金及附加42.63 52.85 57.81 62.72 66.35 3总成本费用606.48 664.23 670.07 667.83 666.17 4营业外净支出5其他收入6利润总额125.93 243.87 323.23 409.82 473.86 7所得税31.48 60.97 80.81 102.45 118.46 8税后利润94.45 182.90 242.42 307.36 355.39 9公益金9.45 18.29 24.24 30.74 35.54 10可分配利润85.01 164.61 218.18 276.63 319.86 11累计未分配利润85.01 249.62 467.80 744.42 1064.28 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告第 37 页 共 46 页10.510.5 项目现金流量项目现金流量分析分析图表 15 现金流量分析（单位：万元）项 目第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年生产负荷一、现金流入775.04 1360.95 1451.11 1540.37 2423.24 1.产品销售收入775.04 960.95 1051.11 1140.37 1206.38 2.回收固定资产余值816.86 3.回收流动资金400.00 400.00 400.00 400.00 4.其他收入二、现金流出2772.78 951.32 968.43 979.36 587.44 1.项目投资1891.04