交大南二号楼18层房产经营权项目资产评估报告

西安交通大学拟收购西安交大产业（集团）总公司及西安交大通达新技术有限公司拥有的南二号楼1-8层房产经营权项目资 产 评 估 报 告中联（陕）评报字2012第1094号中联资产评估集团（陕西）有限公司二一二年九月十日西安交通大学拟收购西安交大产业（集团）总公司及西安交大通达新技术有限公司拥有的南二号楼1-8层房产经营权项目资产评估报告目 录注册资产评估师声明2摘 要3资 产 评 估 报 告5一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者5二、评估目的7三、评估范围和对象7四、评估价值类型及定义8五、评估基准日8六、评估依据8七、评估方法10八、评估程序实施过程和情况10九、案例11十、评估假设12十一、评估结论14十二、特别事项说明14十三、评估报告使用限制说明16十四、评估报告提出日期16备查文件目录18中联资产评估集团（陕西）有限公司 西安交通大学拟收购西安交大产业（集团）总公司及西安交大通达新技术有限公司拥有的南二号楼1-8层房产经营权项目资产评估报告注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产清单由产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。西安交通大学拟收购西安交大产业（集团）总公司及西安交大通达新技术有限公司拥有的南二号楼1-8层房产经营权项目中联（陕）评报字2012第1094号摘 要中联资产评估集团（陕西）有限公司接受西安交通大学的委托，对其拟收购西安交大产业（集团）总公司及西安交大通达新技术有限公司拥有的西安交通大学南二号楼1-8层房产经营权之经济行为，对所涉及的西安交通大学南二号楼1-8层房产经营权在评估基准日的市场价值进行了评估。评估基准日为2012年1月31日。本次评估的价值类型为市场价值。本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，采用收益法对西安市交通大学南二号楼1-8层房产经营权进行评估。经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出西安市交通大学南二号楼1-8层房产经营权在评估基准日2012年1月31日的市场价值为13,256,875.00元，大写人民币：壹仟叁佰贰拾伍万陆仟捌佰柒拾伍圆整。在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的评估假设以及特别事项说明。本资产评估报告须经备案后使用，经备案后的评估结果使用有效期一年，即自2012年1月31日至2013年1月30日使用有效。超过一年，需重新进行评估。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。 西安交通大学拟收购西安交大产业（集团）总公司及西安交大通达新技术有限公司拥有的南二号楼1-8层房产经营权项目资 产 评 估 报 告中联（陕）评报字2012第1094号西安交通大学：我公司接受贵单位委托，根据有关法律法规和资产评估准则，采用收益法，按照必要的评估程序，对贵单位拟收购西安交大产业（集团）总公司及西安交大通达新技术有限公司拥有的西安交通大学南二号楼1-8层房产经营权之经济行为而涉及的西安交通大学南二号楼1-8层房产经营权在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果报告如下。一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者本次评估的委托方为西安交通大学，本次评估的产权持有者为西安交大产业（集团）总公司及西安交大通达新技术有限公司。（一）委托方概况本次评估的委托方为西安交通大学，西安交通大学是国家教育部直属重点大学，为我国最早兴办的高等学府之一。其前身是1896年创建于上海的南洋公学，1921年改称交通大学，1956年国务院决定交通大学内迁西安，1959年定名为西安交通大学，并被列为全国重点大学。西安交通大学是“七五 ”、“八五”首批重点建设项目学校，是首批进入国家“211”和 “985”工程建设，被国家确定为以建设世界知名高水平大学为目标的学校。2000年4月，国务院决定，将原西安医科大学、原陕西财经学院并入原西安交通大学组建新的西安交通大学。（二）产权持有者一概况企业名称：西安交大产业（集团）总公司住所: 西安市凤城二路九号法定代表人：熊建龙注册资金：叁仟万元整经济性质：内资企业法人经营范围：法律法规禁止的、不得经营、应经审批的、未获审批前不得经营、法律法规未规定审批的、企业自主选择经营项目、开展经营活动。（三）产权持有者二概况企业名称：西安交大通达新技术有限公司住所: 西安市咸宁路28号法定代表人：张庆安注册资本：壹佰万元整实收资本：壹佰万元整公司类型：有限责任公司经营范围：计算机软、硬件、通讯技术设备、机械产品、电器产品、办公自动化设备、生物工程技术产品的开发、生产；计算机网路、环境保护设备与工程、水处理材料与工程、智能化物业管理；汽车配件的销售；技术培训、技术咨询；房屋租赁业务。（四）委托方、产权持有者以外的其他评估报告使用者本评估报告的使用者为委托方、产权持有者以及与经济行为相关的当事方以及相关监管机构。除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。二、评估目的为西安交通大学收购西安交大产业（集团）总公司及西安交大通达新技术有限公司拥有的南二号楼1-8层房产经营权提供市场价值参考依据。三、评估范围和对象 评估对象为西安交大产业（集团）总公司及西安交大通达新技术有限公司拥有的西安市交通大学南二号楼1-8层经营权。西安市交通大学南二号楼系由西安交大产业（集团）总公司及西安交大通达新技术有限公司投资建设，2002年4月14日投入使用，建筑面积总计5,415.39平方米，未办理房屋所有权证。根据西安交大通达新技术有限公司与西安交通大学医院签订的合同、西安交通大学医院与西安交通大学周边开发办公室签订的合同、西安交大通达新技术有限公司与西安交大产业（集团）总公司签订的协议书，西安交大产业（集团）总公司及西安交大通达新技术有限公司拥有西安市交通大学南二号楼1-8层2002年4月14日至2012年4月13日共19年的经营管理权，至本次评估基准日2012年1月31日，经营管理权尚剩余9.21年。评估范围以委托方提供的评估申报表为准，未考虑委托方提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债。四、评估价值类型及定义 根据本次评估目的确定价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本项目资产评估基准日为2012年1月31日。资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、评估依据本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下： （一）经济行为依据西安交通大学关于评估目的的说明。（二）法律法规依据1、中华人民共和国合同法（第九届全国人民代表大会第二次会议于1999年3月15日通过）；2、国有资产评估管理办法（国务院第91号令，1991年）；3、企业国有资产评估管理暂行办法（国务院国有资产监督管理委员会令第12号，2005年8月25日）；4、事业单位国有资产管理暂行办法（财政部令第36号）；5、中华人民共和国城市房地产管理法（第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年8月30日通过）；6、房地产估价规程中华人民共和国国家标准GB/T502911999；7、中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号）。（三）评估准则依据依据1. 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（会协200318号文）；2. 资产评估准则基本准则（财企（2004）20号）；3. 资产评估职业道德准则基本准则（财企（2004）20号）；4. 资产评估准则评估报告（中评协2011230号）；5. 资产评估准则评估程序（中评协2007189号）；6. 资产评估准则不动产（中评协2007189号）；7. 资产评估价值类型指导意见（中评协2007189号）。（四）资产权属依据1、西安交大通达新技术有限公司与西安交通大学医院签订的合同；2、西安交通大学医院与西安交通大学周边开发办公室签订的合同；3、西安交大通达新技术有限公司与西安交大产业（集团）总公司签订的协议书；4、工程决算。（五）取价依据1、委托方提供的资产评估清查申报明细表；2、评估专业人员的市场调研和询价；（六）参考资料及其他本公司收集的其他有关询价资料和参数资料，以及评估师现场勘查记录。七、评估方法本次评估范围为西安交通大学南二号楼1-8层经营权，根据其评估目的、资产特点及可获取资料情况，确定采用收益法评估来反映经营权价值。收益法是对未来的正常收益及费用支出进行预计，并选用适当的折现率将其净收益折现。收益法公式如下：Va/（r-s）1-（1+s）/（1+r） nV：收益现值；a：房地产年净收益；r：折现率；n：房地产收益年限；s：房地产收益年增长率八、评估程序实施过程和情况整个评估分四个阶段进行：（一）评估准备阶段评估机构与委托方进行洽谈，就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。（二）现场勘察阶段根据委托方提供的资产明细表，评估人员对委托评估的房屋建筑物作详细的查看，除核实建筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。查阅收集委估资产的产权证明文件，重点了解其建造时合同、协议。（三）评估测算阶段调查了解评估基准日时附近同类用途房屋的租赁价格，以及租赁房屋的税费水平，管理、维修等费用。据此进行评估测算，对初步结果进行分析、调整、修改和完善。（四）报告撰写阶段在上述工作基础上，起草资产评估报告书，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告书。九、案例 南二号楼1-8层房产经营权（1）房地产有效毛收入估算经估价人员对市场调查，估价对象及其周边同类房屋出租较为普遍，且未来收益较稳定，租金每三年上调5，租金年变化率为1.64%，经估价人员对该地区类似估价对象房屋租赁市场调查，较为普遍的出租方式是由出租人承担房屋管理费、房产保险费、房产税费，与营业有关的水、电、电话、工商税、营业税、治安费等由承租人承担，并按租约规定的标准向房屋所有人定期缴纳租金。根据评估人员的调查结果，估价对象在估价时点的客观合理租金为41.75元/平方米月，出租空置率为8，则估价对象每平方米年客观有效毛收入为：41.7512（1-8）460.90（元/平方米）（2）出租人承担费用根据调查估价对象周边房产，出租人承担管理费用、房产保险费、房产税、营业税费，水、电等能源等费用由承租人承担。该费用参考同类房地产类似费用实际发生情况确定，经分析管理费用、房产税、营业税费分别取客观有效毛收入的2、12、5.5、房产保险费取建造成本的0.2%计算，即：460.9（2125.5）+1,850.000.2%93.60（元/平方米）（3）房地产年净收益460.9-93.6367.30（元/平方米）（4）房地产资本化率估算安全利率参考目前5年定期存款利率及国债利率等，安全利率可取5.5。风险报酬率考虑本地市场的实际情况，风险报酬率取3.0。则房地产资本化率为：5.538.5（5）房地产现值估算估价对象剩余经营权使用年限，根据相关规定计算，收益年限为9.21年。将以上评估计算结果代入评估计算式：Va/（r-s）1-（1+s）/（1+r）n367.30/（8.5-1.64）1-（11.64）/（18.5）9.212,448.00（元/平方米）(取整)经营权价值=2,448.005,415.39 =13,256,875.00（元）（取整）十、评估假设本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：（一）一般假设1、交易假设交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。2、公开市场假设公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。3、资产持续使用假设资产持续使用假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式规模、环境等情况继续使用，相应确定评估方法、参数和依据。（二）特殊假设1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变化。2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。3、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据。4、本次评估假设委托方提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整。5、评估范围仅以委托方提供的评估申报表实物资产为准，未考虑委托方提供清单以外可能存在的或有负债。当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。十一、评估结论经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，采用收益法得出西安市交通大学拟收购的西安交大产业（集团）总公司及西安交大通达新技术有限公司拥有的南二号楼1-8层房产经营权在评估基准日2012年1月31日的市场价值为13,256,875.00元，大写人民币：壹仟叁佰贰拾伍万陆仟捌佰柒拾伍圆整。十二、特别事项说明（一）以下事项并非本公司注册评估师执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能影响评估结论，本评估报告使用者对此应特别引起注意：1、本次评估房屋建筑物尚未办理房屋所有权证，本次评估南二号楼1-8层面积依据工程决算面积。2、本次评估的收益年限依据经营管理权剩余年限。3、本次仅对委托评估的资产价值进行了评估，未考虑被评估资产可能涉及的负债或或有负债。4、由委托方提供的与评估工作相关的所有资料，是编制本报告的基础；评估范围依据委托方提供的清查明细表确定，委托方应对其提供资料的真实性、合法性、完整性负责。5、本次评估是在独立、客观、科学的原则下做出的，依据的是专业评估标准, 仅在评估报告设定的假设和限制条件下成立。 6、评估结论仅是为委托方实现上述评估目的提供的专业估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，我们只对结论本身合乎执业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论所产生的影响。 （二）未决事项、法律纠纷等不确定因素本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。（三）重大期后事项期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。本报告无重大期后事项。（四）其他需要说明的事项1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托方提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。2、本次评估范围及采用的由委托方提供的数据及有关资料，委托方对其提供资料的真实性、完整性负责。3、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由委托方提供，委托方对其真实性、合法性承担法律责任。4、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。十三、评估报告使用限制说明（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意向他人公开。（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。（四）评估结论的使用有效期：本资产评估报告须经备案后使用，经备案后的评估结果使用有效期一年，即自2012年1月31日至2013年1月30日使用有效。超过一年，需重新进行评估。十四、评估报告提出日期本评估报告于2012年9月10日提交委托方。（此页无正文） 评估机构法定代表人： 注册资产评估师： 注册资产评估师：中联资产评估集团（陕西）有限公司 二一二年九月十日备查文件目录1、 经济行为文件；2、 产权持有者营业执照3、 产权证明文件（复印件）；4、 委托方承诺函；5、 签字注册资产评估师承诺函；6、 中联资产评估（集团）陕西有限公司资产评估资格证书（复印件）；7、 中联资产评估（集团）陕西有限公司企业法人营业执照（复印件）；8、 签字注册资产评估师资格证书（复印件）。 中联资产评估集团（陕西）有限公司 19