商品房买卖合同中出卖人交付内容的确定标准

Word文档仅供参考商品房买卖合同中出卖人交付内容的确定标准由于买受人承担的交付内容非常容易确定 ，即为金钞票。但如何确认出卖人的交付内容 ？ 在那个地点，出卖人承担的要紧交付义务是给付商品房 ，但不限于商品房，还包括绿化、公共配 套设施等。买卖合同的标的条款系合同的不可或缺的条款 ，标的必须明确、具体，否则合同亦无法成 立。合同的标的能够是种类物 ，也能够是特定物。假如是种类物 ，如大米、水果等，则对其数量 的要求必须确定，否则买卖无法进行。假如是牛I定物，则必须在合同中载明明确的特征，使该物 具有惟一性或排他性。而商品房买卖合同所涉要紧标的物即为商品房，由于商品房所处的位置确信是惟一的、排他的，因此合同所涉标的是特定物。一、关于出卖方交付内容的确定标准（一）合同所约定的套房是合同的核心内容，内容包括位置、楼层、面积、建筑质量、装潢以及套房本身的配套设施。（二）由于商品房系属于某幢高楼分割成若干小块而成，这不仅涉及买卖人的自有部分，还要区分共有部分。这也是商品房不同于其他商品之处。因此，关于商品房标的的认定，不仅指套房，还有包括绿化、公共配套设施等。二、关于实际交付是否符合约定的认定原则审定实际交付是否符合约定的依据要紧有以下几个方面：（一）合同，合同系约束双方当事人的最要紧组成部分。其中关于商品房的一些特征以及绿化、配套设施的约定，均应被视为关于标的的描述。（二）规划讲明。由于规划必须经国家行政部门审批通过后，出卖人才能进行施工，而出卖人施工也必须按照规划方案进行。由于规划方案将决定买受人房屋的朝向、采光、通风，以及公共面积分摊的咨询题，这些尽管在合同中有所体现 ，但不可能全部体现，因此，开发商所交 付的房屋必须如规划设施。（三）样板房。出卖人为促销，常制作样板房以吸引消费者。但这属于凭样品的买卖。在样 品买卖中，出卖人应担保其交付标的物与货样有同一品质。合同法第186条规定：凭样品买卖的当事人应当封存样品，并能够对样品质量予以讲明。出卖人交付的标的物应当与样品 及其讲明的质量相同。而样板房其应担保其他所售房屋与其同样的品质。一般样板房都进行了装潢，关于装潢是否属样品，这应视出卖人如何处理而定，如出卖人在样板房内或有关附加 讲明中，明确装潢仅为参观所需，而不属样板之列，则装潢不具有样板效力，若出卖人未予明示， 则买受人有权将其视为样板之列，出卖人对买受人取得的房屋应尽相同标准进行装潢。如何 对待样板房的隐蔽瑕疵，购买者的房屋是否也同意有此瑕疵？那个地点所指隐蔽瑕疵，是指买方尽交易上的注意未能发觉的、且非卖方有意不告知的瑕疵。合同法第169条规定：凭样品买卖的买受人不明白样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准。如此的规定类似于美国统一商法典第2213条规定的适销性品质，即：（1）合同项下的物资在该行业中能够无异议地通过检验；（2）假如出售的物资是种类物，则卖方所交的物资应在该规格范围内具有平均良好品质；（3）物资应适合于该商品的一般用途；（4）除非同意有差异外，所有物资的每一单位在品种、品质和数量方面都应 当相同。因此关于样板房隐蔽瑕疵，假如买受人购买时并不知晓，买受人所购房屋的质量仍应 按同种物的通常标准处理。三、各种具体情况下的认定规范（一）关于位置和楼层。这在各商品房合同中都会有规定。而出卖人所交付的房屋的位置 以及楼层均应与约定相符，这是最起码的要求。假如，出卖人所交付的房屋与约定的不符，这就 构成了全然性违约。（二）关于房屋朝向、间距：房屋因不处环境不同，可分为景观房和非景观房。景观房系指凭楼可眺望大海、树林、青山等风景的楼房，这些楼房以风景为卖点，价格较一般非景观房价格要偏高，而这些房屋对朝向、间距的要求专门高。假如朝向、间距误差直截了当导致景观效果反差非常大，应即视为全然性违约。而相关于非景观房，即一般景观房而言，朝向、间距咨 询题要紧阻碍通风、采光，但这种阻碍要小于关于景观房的阻碍。现出卖人从考虑采光角度开发楼盘一般都选择偏南方向 ，至于违约认定，应依照受朝向改变阻碍通风、采光程度而定。关于间距，这将直截了当阻碍部分楼层房屋的日照时刻，假如购买人所购房屋由于楼房前后造之间间距缩小而导致日照阻碍，应视为违约，至于违约程度，应依照受阻碍程度而定。（三）关于房屋面积。由于商品房一般都采取预售方案。签订预售合同，房屋一般都处于建筑之中，由于房屋建筑同意与规划设计要求之间存在一定的误差。合理的误差不能认定为出卖人的过错因此关于该合理的误差，不能算定为出卖人的违约责任而要求出卖人对此承担责任。但关于超出合理误差范围之外的误差 ，应视为出卖人的过错，出卖人应对超过部分承担责任。而房屋面积计量，一般采取建筑面积或套内面积计算。