上海国际时尚中心项目一期、二期部分可行性研究报告1

上海国际时尚中心项目一期、二期部分可行性研究报告上海十七棉投资发展有限公司2011年9月13日目录一、项目概况11、项目名称12、项目位置13、项目背景24、项目开发单位历史沿革3二、项目总体定位与改造方案31、项目综合分析41.1 优势分析41.2劣势分析41.3机会分析51.4威胁分析52、上海时尚产业发展背景63、项目定位74、目标客户群定位75、功能定位85.1时尚精品仓95.2时尚创意办公95.3多功能秀场105.4时尚餐饮娱乐105.5时尚公寓酒店115.6时尚接待会所116、 总效果图12三、工程项目改造方案及投资预算131、项目概况132、建筑现状132.1保护建筑132.2保留建筑133、分期建设144、项目总指标145、主要经济技术指标表146、改造内容157、投资预算167.1概述167.2编制范围177.3编制依据177.4资金筹措17四、园区的租金分析及区域物业市场分析211、园区的租金分析212、区域物业市场分析232.1区域办公市场分析242.2周边商铺市场分析29五、南厂区（项目一期、二期）收入测算依据29六、效益分析311、财务基础数据311.1 确定财务基础数据应遵循的主要经济法规311.2 各项财务基础数据312、收入估算313、成本估算354、财务分析364.1盈利能力分析364.2效益分析结论36七、项目运营分析41八、项目的未来展望4243一、项目概况1、项目名称上海“十七棉”项目定位为“上海国际时尚中心”。以国际时尚潮流为先导，以历史保护建筑文化为底蕴，以时尚生活多元化品味作为核心构想，融合时尚精品仓、时尚秀场、时尚创意办公、时尚餐饮娱乐、时尚会所等多种时尚商业元素融为一体的示范性的国际时尚中心。2、项目位置项目地处上海杨浦区，西临杨树浦路、北倚定海路、东南临黄浦江、西南至杨浦区电厂。项目位于杨浦区杨树浦路2866号，属上棉十七厂的改造项目。东部的复兴岛作为浦江内唯一内陆岛，拥有得天独厚的自然地理条件。规划中复兴岛将被塑塑造成一个生态岛。并兼有娱乐休闲、会议论坛、科技研究、休憩疗养等配套，还将设置带有驳船码头的研究中心、国际学术交流中心以及国际知名大学校长论坛等学术设施。西部的杨浦发电厂是上海最早的电厂，目前已经被列入上海市重点保护建筑，并将于2010年停止运营。此外本项目作为拥有浦江黄金岸线资源的商业项目，规划上属于黄浦江北岸创意滨江产业基地。加上项目西北侧的凉城地区早已贯彻人口导入的概念，使得区内的商务、交通、商业、生活设施以及住宅建筑都已形成较大规模，较为成熟。所以该区域得天独厚的地理位置优势为本项目的定位作了必要的支撑。3、项目背景十七棉是隶属于上海纺织集团的重要纺织机构，位于上海市杨浦区的杨树浦路，紧邻黄浦江的北岸，是一个有一定历史背景与文化底蕴的大型国企。工厂搬迁后，厂区留下了一批二十世纪二、三十年代兴建的重要历史保护建筑，作为上海市级三类及四类历史保护建筑，具有重要的历史和文化价值，主要包括生产厂房和办公楼。这些历史保护建筑不仅印证了国棉十七厂的发展与变迁，也记录了一些特定时期的重大历史事件。上世纪30年代至解放初期，黄浦江浦西沿岸，西起复兴岛，东至黎平路，形成160万平方米的工业带，成为上海最大的工业区。其中，上海第十七棉纺织总厂分作南北两区，中间隔着杨树浦路，北区西临内江路东靠定海路，总面积30860，南区南侧紧邻杨树浦发电厂，总面积91070。20世纪80年代中期到90年代初期，十七棉拥有万余名职工，曾被称为“万人厂”， 90年代中期，受到上海纺织行业大调整的影响，大批工人转岗、下岗直至工厂完全停产，导致一些旧厂房、旧工业区大量闲置，城市发展和城市形象受到较到影响。为配合上海城市发展战略，挖掘现有城市特色和资源优势，对接老城区繁华，创建独特的国际时尚中心之建筑形态与人文环境，打造成“时尚、典雅、浪漫”的现代化国际性大都市标志性亮点、将引领城市发展战略，成为城市建设、科学发展的典范。近年来，国际顶级品牌大量进入、上海时装周成功举办、本土设计师不断涌现、以时尚消费扩张为标志，上海逐步与国际性的时尚接轨，伴随着对时尚的消费的逐年增加，上海有很大的机会打造成为继美国/纽约、法国/巴黎、英国/伦敦、意大利/米兰和日本/东京等全球五大“国际时尚之都”之后的“第六时尚之都”。本项目经与上海工业发展咨询有限公司等各方面专家的沟通和市场调研，将17棉基地定位为与国际时尚业界互动对接的地标性载体和营运承载基地，即“上海国际时尚中心”。借助中国在世界日益上升的国际影响力和上海的城市品牌和本项目积极与五大时尚之都进行沟通合作，将五大时尚之都之时尚要素、资源和品牌引入上海，借以推动上海时尚产业的发展。而在与世界五大时尚之都的交流合作中，上海的城市品牌和相关支撑企业的品牌都将得到进一步的提升。4、项目开发单位历史沿革解放前叫“裕丰纱厂”(1921)，解放后成为上海第十七棉纺织厂，人称“国棉十七厂”。拥有近万名职工，是上海几十家棉纺厂中数一数二的大厂。杨树浦路底南北两侧，都是国棉十七厂的厂房。裕丰纱厂系日商大阪东洋株式会社在上海早期开办的纱厂。该日商机构1914年择地杨树浦路2866号为建厂基地，由平野勇造设计，1922年动工建厂，至1935年全部竣工。所生产著名的“龙头细布”驰名中外，棉纱线用的是仙桃牌商标，同样享誉业界。日商丰裕纱厂，分南北两部。南部的四个分厂分别建于1922年至1934年，都是锯齿形平屋，其中除第一场建厂较早为砖木结构外，其余三个厂均采用钢架钢柱。北部工厂又称北厂，建于1935年，是一座两层封闭式的厂房。底层纺纱间是钢筋混凝土框架结构，上层织布间是钢柱钢桁架式结构。车间内的管道设在天花板内和地下，屋顶的结构较特殊，屋面铺钢筋混凝土预制板，上面开许多采光的小天窗，天窗装磨砂玻璃。车间的采光、通风、温湿度由人工控制，为旧中国少数几个空调车间之一。解放后裕丰归政府所有，更名上海第十七棉纺织总厂，又成为全国第一家批量生产棉型腈纶针织纱的企业。1989年批准为国家一级企业，现纺织厂已迁至江苏的大丰。因此，追溯上海纺织工业的历史17棉厂为打造“上海国际时尚中心”奠定了基础和历史底蕴。二、项目总体定位与改造方案为契合将上海打造成继美国/纽约、法国/巴黎、英国/伦敦、意大利/米兰和日本/东京等全球五大“国际时尚之都”之后的“第六时尚之都”的目标诉求，经与上海工业发展咨询有限公司等各方面专家的沟通和市场调研，确定将17棉基地定位为与国际时尚业界互动对接的地标性载体和营运承载基地，即“上海国际时尚中心”。围绕“时尚、典雅、浪漫”和“生态、节能、减排”的主题，营造一座多元化的、富有动感设计的时尚魅力港湾，集文化意义和功能性为一体，以文化概念统领整个区域，以时尚为动力源，时尚秀场、时尚高级会所、时尚精品仓、时尚餐饮娱乐、时尚设计师酒店、时尚办公等部分互动发展，吸引时尚产业、创新产业、零售精品、餐饮娱乐、酒店办公等产和功能进驻，同时为热爱生活、热爱时尚的都市人群提供美妙的生活体验。1、项目综合分析为了更科学地进行项目的定位，现就项目进行SWOT及策略分析如下。1.1 优势分析地理优势：依江傍水，易打造休闲雅致的时尚生活，沿江码头可发展水上交通。项目紧邻杨浦区重点工程复兴岛、渔人码头，长期前景看好。² 人文资源优势：厂区内及周边多个建筑被列为保护建筑，人文底蕴、想象空间充足。² 规模优势：占地广阔，开发成本较低，总建筑面积逾14万，作为一个改造项目而言已经具备一定的规模优势。板块集聚优势：浦江北岸创新创意产业基地已经启动实施，而时尚中心的概念目前在上海市场认同度较高。1.2劣势分析² 区位和交通：项目偏安杨浦区东南角，目前对外交通仅杨树铺路一条，属于城市交通网络中的死角。² 厂区建筑老化：17厂厂区内目前的建筑大多较为陈旧，需要投入大量成本进行改造，同时项目周边目前也略显破旧，环境改善有待时日；² 周边配套缺乏：项目周边环境较差，无成型的住宅小区及商业设施，且周边办公物业极少。1.3机会分析² 世博会召开：世博会的召开将会大大带动沿江地区的开发，复兴岛的规划和渔人码头一期工程的建设将使项目受益匪浅；² 政府部门大力支持：目前对于项目，无论是市政府相关部门还是区政府都表示了将会大力支持。项目建设中乃至今后经营税收等方面都将会享受到一定的优惠。1.4威胁分析² 同类物业竞争压力：同类物业越来越多，以最近的几届上海国际时装周而言，2006年在上海国际展览中心举行;2007年除了传统的复兴公园白色帐篷主秀场，开幕式在“名仕街创意产业集聚园”，闭幕式在“尚街LOFT时尚生活园区”和“1930创意园区”，这三处最新的创意园区也借上海时装周正式启动亮相; 2008年在上海世贸商城举行;2009年在上海花园坊举行。需要值得一提的是,上海花园坊也是由汽车老厂房改造过来的产业园区. 跟以上物业相比，17棉不具备区位优势，且配套设施相对薄弱，在众多同类产品中脱颖而出较难。² 市场压力存在：据初步统计2009年上海尚有500万平方米以上办公物业未消化，外资企业的需求却无上升趋势，这对本项目的时尚办公开发形成了一定的压力。项 目优势（Strength）劣势 (Weakness)机会(Opportunity)SO 策略：1、利用项目处于重要的空间和时间优势突出标志性和景观特色；2、利用政府部门的宣传对项目所在区域进行价值阐述，以征得市场认同。WO 策略：1、在宣传与推广中强调项目所在区域未来的前景和预期；2、强调周围产业给项目带来的特有的人文特点。威胁(Threat)ST 策略：1、提高产品档次和定位，用产品优势抛离对手；2、利用自身优势创新概念和营销手段，综合所有有利条件打破区域壁垒，扩大市场份额。WT 策略：1、发挥综合化特点，缩短项目与中心区的心理距离；2、做好项目内各类物业的合理搭配和功能协调。2、上海时尚产业发展背景 “时尚”是一种外表行为模式的崇尚方式，具有新奇性、相互追随仿效及流行性，其内涵随着社会与经济不断发展的。时尚产业是满足时尚消费而形成的产业，反映在产品上则是提供体现流行审美情趣和消费理念的中高档消费品或消费服务，其通过对市场、人才、品牌、企业、活动等要素的整合，对接形成独特的产业链：时尚地标、时尚人物、时尚品牌、时尚平台、时尚活动、时尚文化。时尚产业对于城市文化的形成、城市产业的提升、城市名片的打造、城市时尚文化引领功能的形成均有着重要的影响。它不但构成城市文化和内涵，也将贡献巨大的产值和就业岗位，并为城市吸引到来自世界的顶尖人才、社会名流、国际巨星，并由此产生更多的商机和效益。居于世界城市层级顶端的城市，无一例外都是国际时尚中心。时尚培育了巴黎的奢华与浪漫，米兰的古典与平和，纽约的休闲与自然，伦敦的前卫与创新，东京的多变与活力，成为几大国际城市的标志性风格，时尚是这些城市经济、文化、生活的重要构成，甚至已经成了城市之魂。时尚奠定了它们在世界城市体系中不可动摇的地位。上海要成为世界的上海，就要有与国际大都市相匹配的体现上流社会生活的娱乐和文化艺术形式、体现后现代社会审美情趣与心理需求、引领世界生活与消费潮流的顶极时尚。3、项目定位紧紧围绕上海经济发展和城市功能转变对产业的需求，并结合项目本身资源条件，“国棉17厂”项目将秉承纺织产业传统、发展纺织时尚产业的总体战略，在上海首次提出了“上海国际时尚中心”的主题概念，打造以纺织业为文化背景的时尚创意策源地，兼顾时尚设计等相关行业领域，形成以时尚创意产业为核心，集创意时尚、市场交易、休闲娱乐、会展旅游及其相关商务服务等一体的“国际时尚中心”。“上海国际时尚中心”是项目的主题定位，围绕这一主题挖掘出“时尚、创意、策源”概念，希望通过以纺织产业为基点延伸的国际时尚产业与国际时尚生活的完美结合，使项目作为国际时尚中心策源地的形象被市场最终认可，从而将项目运作导向成功。“上海时尚国际中心”不仅是国际时尚产业在上海的总部机构集聚区，而且为上海敞开了一扇面向海内外的“国际时尚之窗”，更将是在申城崛起了一座时尚国际地标，是向世界撒出一张国际时尚之都的名片。4、目标客户群定位与传统的创意产业项目不同，“上海国际时尚中心”所表现出的不仅仅是单纯的产业（创意产业），更融合了一种生活（时尚生活），是产业经济与时尚消费经济的有机结合体。随着项目改造开发的进行与完善，项目特有的历史文脉和前瞻性的定位优势除将吸引大量追求时尚的创意类产业客户的入驻外，同时其配套商业、休闲娱乐等功能的开发也将吸引大批追求时尚、体验时尚、消费时尚的人士参与体验与消费。聚焦社会中高层人士，为市政企的高级管理层及尚处于上升阶段的中级管理层及其家庭成员提供时尚聚会的场所，一些追逐时尚、热爱生活的年轻人士可在此相聚小酌、聊天交流、在一个包含时尚元素的休闲环境中获得减压、感受时尚。慕名而来的观光人士感受上海这座时尚之都的魅力。5、功能定位 “主题是项目的灵魂，规划是实施的载体”。通过科学规划、合理布局，使每个功能区既相对独立又协同互补，最终营造一个具有标志性的时尚创意空间与炫动地标。根据目前基本确定的功能定位，在基地内主要设置了六大核心功能区，其中内容演绎如下：5.1时尚精品仓引入国际一、二线的服装服饰品牌及知名运动休闲服装，来引领时装的趋势和潮流，传播国际时尚文化的理念，让人们了解时尚、接触时尚、接纳时尚，获得品牌服装服饰带来的愉悦体验。5.2时尚创意办公成为美国/纽约、法国/巴黎、英国/伦敦、意大利/米兰和日本/东京等全球五大“国际时尚之都”时装界和时尚界在中国的驻地，通过其引入世界各地品牌服装服饰的设计研发机构进驻；成为国内原创及新锐设计师脑力激荡、发挥创意的设计工作室；集中信息、传媒、娱乐、策划、培训等配套在内的各类创意办公，向纺织研究院寻求技术支持，实现互动对接，打造绿色、便捷、创意、完备、自由的办公环境。 5.3多功能秀场打造成上海乃至全国设施最完备、配套最齐全的专业秀 场，可满足世界一线顶级大牌的时装发布；将成为上海国际服装文化节、时装周的开闭幕式、各类发布、大型时装表演、派对、演唱会、时尚论坛、品牌服饰发表、精彩赛事以及大型会务的承载基地。秀场内设伸展台（T台）及可容纳800名观众的活动座位。5.4时尚餐饮娱乐沿江分布包含主题餐厅、休闲酒吧、音乐咖啡座等各类高端品牌的休闲餐饮娱乐场所，追逐时尚、热爱生活的人士可在此相聚小酌、聊天、交流、玩耍，在一个包含时尚元素的休闲环境中获得减压、感受时尚。5.5时尚公寓酒店邀请国际知名设计师进行部分客房的整体设计，成为体验其个人独特设计风格和品牌文化积淀的专属区域，成为时尚大师的流动工作站、高端创意人才之家，为时尚人士提供下榻休憩之所。5.6时尚接待会所作为接待社会各领域及境内外的时尚名流、精英人士和VIP贵宾、提供重要商务活动的场所，内设接待室、洽谈室、会务室和休息室等。6、 总效果图项目建成后总体效果图如下：三、工程项目改造方案及投资预算1、项目概况此次规划改造方案以纺织产业为基本，以时尚为主题，引入时尚体验、时尚文化、时尚创意、时尚休闲、时尚炫动等机能，将基地打造为新世纪的上海国际时尚中心，不仅可以为旧厂房改造树立一个新型的典范，而且会带动周边房地产的联动开发，对改善黄浦江边的城市面貌、丰富创意园区的商业业态，促进杨浦区域的经济发展等方面做出积极的贡献。本项目位于上海市杨树浦路2866号（近定海路），整个南厂区总占地面积134亩，厂区内原有各种建筑及构筑物150多栋，约100,143.92平方米。2、建筑现状2.1保护建筑基地内保护建筑主要由锯齿型厂房、办公楼和相关的附属配套设施用房组成。保护建筑的前身为裕丰纺织株式会社，由日本建筑师平野勇造设计，为砖木与钢屋架结构，建造年限为19121935年。保护建筑的等级为三类和四类。其中15号建筑是三类保护建筑，6号建筑为四类保护建筑。 2.2保留建筑 本项目根据功能需要进行了有选择的保留，主要保留了沿江建筑的8#、9#、10#、11#、12#以及靠近杨树浦路的13#楼。3、分期建设本改造项目分为二期进行开发建设：一期：1#、2#、3#、8#、9#、10#、11#、12#建筑及中央景观大道、沿江景观、配套设施，2010年7月完成。其中时尚接待会所（1#楼）和时尚多功能秀场（3#楼）已于2010年5月投入使用。二期：4#、5#、6#、13#建筑及次要道路，2010年12月完成。建设完成后，时尚精品仓（4#、5#、6#楼）、时尚餐饮娱乐（2#、8#、9#、10#、11#、12#）及时尚创意办公（13#）可交由入住厂商开展二次装修。4、项目总指标本项目总用地面积为89333平方米，总建筑面积为76699平方米。5、主要经济技术指标表序号名称单位数量备注1用地面积平方米893332总建筑面积平方米76699地上建筑面积平方米76574地下建筑面积平方米1253建筑基底总面积平方米564074道路广场总面积平方米264835绿地总面积平方米64436容积率0.867建筑密度%638绿地率%79机动停车位辆171另考虑北厂区停车10非机动停车位辆330另考虑北厂区停车分栋建筑面积表建筑编号建筑功能性质建筑面积建筑面积备注一期二期1#会所保护建筑1556含地下建筑面积125平方米2#餐饮保护建筑4413#秀场保护建筑93904#精品仓保护建筑165185#精品仓保护建筑72366#精品仓保护建筑111836#辅楼精品仓新建建筑5798#餐饮保留建筑49109#餐饮保留建筑213710#餐饮保留建筑1510011#餐饮保留建筑58212#餐饮保留建筑42413#办公、停车保留建筑6643合计35119415806、改造内容 6.1 时尚接待会所（1楼及辅楼）：建筑改建、保护建筑保护性修缮、室内外全装修、水、强弱电、空调、燃气管网、消防系统安装； 6.2 多功能秀场（3楼）：秀场结构改建、保护建筑保护性修缮、室内外全装修、水、强弱电、空调、消防系统安装； 6.3 时尚精品仓（4楼、5楼、6楼、6#辅楼） 4楼：结构改建、保护建筑保护性修缮、室外装修、室内商铺初装修及公共部位精装修、空调、消防系统安装、水、强弱电总管接到室内； 5楼：结构改建、保护建筑保护性修缮、室外装修、室内商铺初装修及公共部位精装修、空调、消防系统安装、水、强弱电总管接到室内； 6楼：结构改建、保护建筑保护性修缮、室外装修、室内商铺初装修及公共部位精装修、空调、消防系统安装、水、强弱电总管接到室内； 6#辅楼：新建； 6.4 时尚餐饮娱乐（2楼、8楼、9楼、10楼、11楼、12楼） 2楼：外立面装修、水电总管接到室内； 8楼：结构改建、室外装修、室内公共部位精装修、空调、消防系统安装、 水、强弱电、燃气总管接到室内； 9楼：结构改建、室外构架、室内公共部位精装修、空调、消防系统安装、 水、强弱电、燃气总管接到室内； 10楼：结构改建、室外钢构架、室内公共部位精装修、空调、消防系统安装、水、强弱电、燃气总管接到室内； 11楼：结构翻建、室外装修、空调、消防系统安装、水、强弱电、燃气总管接到室内； 12楼：结构改建、室外装修、空调、消防系统安装、水、强弱电总管接到室内； 6.5 时尚创意办公（13楼）：结构改建、室外装修、室内办公初装修及公共部位精装修、空调、消防系统安装、水、强弱电总管接到室内； 此外，还包括：围墙、大门拆除新建；新建滨江广场、新建木平台；室内外安全监控系统安装；中心广场及各类室外工程（室外管网、路面铺装、绿化工程、景观工程、消防工程、泛光照明、室外LED屏等）；10KV强电改造、新建三个用户配电站、新铺两路外线进线。7、投资预算上海国际时尚中心一期施工图预算总造价为23520.55万元。其中建安工程（总包部分）为12127.7063万元，专业分包工程为5735.6372万元，设备购置费2357.5817万元，其他建设费3299.6248万元。上海国际时尚中心二期施工图预算总造价为22980.33619万元。其中建安工程（总包部分）为14998.002万元，专业分包工程为3779.1342万元，设备购置费2695万元，其他建设费1508.2万元。一、二期预算合计为46500.88619万元。7.1概述 本项目位于上海市杨树浦路2866号（近定海路），整个南厂区总占地面积134亩，厂区内原有各种建筑及构筑物150多栋，约100,143.92平方米。本项目主要改造内容为： 1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、8#楼、9#楼、10#楼、11#楼、12#楼改造工程；中央景观大道；沿江景观；次要道路；室外总体配套设施。7.2编制范围 本次编制工程施工图预算书范围为1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、8#楼、9#楼、10#楼、11#楼、12#楼及室外总体的土建、装修、安装工程。7.3编制依据Ø 夏邦杰设计公司关于上海国际时尚中心改造工程的方案及概念设计；Ø 上海现代建筑设计(集团)有限公司根据夏邦杰公司设计概念所编制的1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、8#楼、9#楼、10#楼、11#楼、12#楼以及室外总体工程的土建安装施工图纸；Ø 本施工图预算采用的定额为上海市建筑工程预算定额（2000）、给排水电气工程按上海市安装工程预算定额(2000)；Ø 土建综合费率按7%取定，税金为3.41%；安装综合费率按45%取定，税金为3.41%；措施费中安全文明施工措施费按照建安工程总造价的3.5%计取，主要材料价格按照市场建筑建材业市场管理总站发布的建设工程价格市场信息及我方市场询价取定；Ø 业主提供的关于工程的相关其他资料。7.4资金筹措 本项目总投资为46758万元（其中257万元为二期工程借款的资本化利息，未列入工程一期、二期预算汇总表）, 由上海十七棉投资发展有限公司向上海纺织(集团)有限公司借款解决。以下为工程一期、二期预算汇总表：上海国际时尚中心改造工程一期预算汇总表序号项目名称预算金额（万元）一建安工程费(总包部分)12127.706311#楼（会所及辅楼）建安及装修费996.151923#楼（秀场）建安及装修费3832.680332#楼咖啡吧建安费132.037446#辅楼（新建专卖店）建安费336.836858#楼（沿江餐饮）建安费787.790369#楼（沿江餐饮）建安费856.425710#楼（沿江餐饮）建安费1838.5561811#楼（沿江餐饮）建安费174.5569912#楼（沿江餐饮）建安费99.755810围墙、大门、警卫室13511滨江广场工程197.9212中央大道路面铺设58013室外次要道路砼6014室外泛光照明、路灯120.415室外总体给水管312.277816排水管（雨水、污水）194.09617码头改造3018开关站及用户站土建费8419水泵房、消防水箱土建及设备136.820总体电缆工程55021总体强弱电管及沟104.622电源监控212.02223沿江临时排放口整修5.824拆除工程及清运350二专业分包工程5735.63721绿化工程3002燃气表具间、燃气管线工程1103高压配电工程3250序号项目名称预算金额（万元）4水位观察井翻建255园区室外导览工程106园区交通标识工程807消防工程470.26128弱电安装工程423.27349弱电设备298.5610空调安装工程728.182911电梯安装工程40.3597三设备购置费2357.58171三菱电梯（9台）185.582空调室内室外机1144.00173秀场专业音响及灯光4104会所灯具及视听设备505会所室内家具及厨具1506会所壁炉及净水设备187秀场T台及座椅19083#楼除秀场外灯具及视听设备9093#楼除秀场外室内家具120四其他建设费3299.62481项目定位策划费用100.0000 2上实咨询服务费60.0000 3工程设计费1509.7200 4房屋检测费130.0000 5保护建筑检测评审费28.3000 6勘察费41.0000 7项目管理费400.0000 8设计、勘察招标代理费15.6800 9开工典礼7.0000 10模型制作费13.0000 11编制排水方案申请排水许可证21.7000 12排污费、纳管费用87.2200 13供电容量费150.0000 14深井拆除费6.3000 序号项目名称预算金额（万元）15保护建筑保护方案费60.0000 16环境影响评价1.8000 17施工、监理招标代理费37.0064 18审图费19.0000 19全过程审价59.0000 20工程监理费120.0000 21报建及交易费7.4364 22装饰及安装材料检测费6.7700 23建筑节能材料检测费14.6920 24装修材料消防检测费5.0000 25城建档案相关声像档案摄制费 20.0000 26室内环境检测费10.0000 27防雷系统及检测费50.0000 28水电费180.0000 29建设单位管理费50.0000 30竣工图编制费30.0000 31工程综合保险费39.0000 32其他零星费用20.0000 五总计（一+二+三+四）23520.55上海国际时尚中心改造工程二期预算汇总表序号项目名称预算金额（万元）一总包工程14998.00214#楼建安及装修费4612.388825#楼建安及装修费2039.08636#楼建安及装修费2934.3428413#楼建安费1486.80485公共部位装修（4#-6#、8-13#、3号楼办公室装修）1681.76046室外总体工程（道路、围墙、给排水、电缆）1788.60057室外泛光照明、路灯105.01878拆除工程及清运1509围护钢板桩（外总体）200二专业分包工程3779.1342 1绿化工程502结构加固工程233.2083消防设施、安装工程862.3576124弱电设备、安装工程544.161365空调安装工程1708.3072 6电梯安装工程10.37燃气安装工程226.688号-11号厨房排油烟设备123.69围墙外人行道整修费20.6三设备购置费26951空调设备14202电梯设备653办公设备、家具1004净水设备105MIS系统5006商铺室内导览标识系统1007商铺公共部位家具、装饰品500四其他建设费用1508.21室内公共部位精装修设计费1102保护建筑方案费（7号楼）203检测、测试费604环境评估费（北厂）1.25施工、监理招标代理费396审图费107全过程审价588工程监理费989报建及交易费1010建设单位管理费3011竣工图编制费1512城建档案归档编制费2013水电费13514纳管费5015综合保险费4516商户装修补贴费80017节能评估518临时道路占用费2五建设工程总投资合计22980.33619四、园区的租金分析及区域物业市场分析1、园区的租金分析根据对已对外经营的园区的办公租金分析，同区域的创意园区的租金与普通乙级写字楼的租金水平基本相当。从上图可以看出，除卢湾区由于地理位置、产业配套等方面的优势，价格相对较高，其他区租金在23元/平方米/天，差异不大。租金整体水平不高，基本与同区域的乙级办公楼的租金相当。目前已经运营的创意园区的出租率在80%95%之间，平均出租率在86%。各园区由于地理位置不同，商铺租金差异较办公物业大。租金较高的同乐坊和田子坊地段较佳，前者以中高档次餐饮为主要招商对象且具有一定规模（2万平米），后者以老弄堂为特色在沪上具有一定名气，小商铺以工艺品与精品服饰为主。以上是对目前上海部分创意园商铺的租金调查。通过计算发现目前创意园的商铺的租金的平均价格大概是在5.5元/平方米/天左右。由于地理位置和园区的功能性质差异较大，所以价格差也比较大。创意园的商铺租金大约是办公租金的1.5-2倍。2、区域物业市场分析上棉17厂及周围区域原为工厂集聚区，周边办公、商业以及酒店等物业的发展相对滞后，现对项目周边市场调查分析如下。2.1区域办公市场分析项目所在区域写字楼市场的发育历程教为短暂，几乎一片空白。目前17厂附近沿杨树浦路一线有三处对外出租的经营性办公场所。名称地址类型楼盘级别建筑面积开园时间租金物业费用海上新东坊鑫谊创意园长阳路1514号改建甲级创意园80002008.72.0-2.66五维空间创意园军工路1436号改建乙级创意园7000020072-310物华园物华路改建丙级创意园2.5-30海上海大连路新建甲级创意园11000020052.5-312.863号设计创意工坊赤峰路63号改建乙级创意园1.7-2.512创智天地广场淞沪路/政立路新建甲级创意园20073-3.510创智66淞沪路/政立路新建甲级创意园20073-3.55五角场800号艺术空间国顺东路800号改建200002004.122.0-4.0东纺谷平凉路改建丙级创意园80001.5-20创意联盟平凉路改建丙级创意园120001.5-1.80上海梅迪亚1895江浦路627号改建400002008.71.0-4.08上海滨江创意产业园杨树浦路2218号改建乙级创意园2006.123.5-4.50n 海上新东坊创意园位于杨浦区东外滩板块，距外滩、浦东陆家嘴、五角场商业圈均为20分钟车程，是一块商业宝地。区域内长阳路、内环高架都是交通要道，十几条公交线穿梭其中。园区将原有老厂房建筑重新包装改建成为各栋独具艺术风格特色现代化楼宇，传统与现代，东方与西方的完美融合，其功能定位为创意企业、设计工坊、主题餐厅、休闲娱乐为主。多方兼具打造别样风格创意产业。园区现以入住港、台、国内知名的创意设计公司、休闲茶坊、品牌餐饮等。入住率达到50以上。n 五维空间创意园上海第五化学纤维厂（五维空间）创意产业园，前身是上海华丰第一棉纺织厂，于1946年由民族企业家强锡麟建立。成立之初，便以花园工厂著称。厂内除了有接待来宾的八角亭风景区之外，还有若干大小不一的花园，并为工人们配备生活区、培训场所、足球场、篮球场、大礼堂和疗养所等。1954年公私合营，1966年改为国营上海第三十二棉纺织厂，1971年转产化纤，更名为上海第五化学纤维厂，2000年开始，与中原经济园区联手成立了中原经济园区军工路工业园。2007年起，在上海纺织控股集团公司、上海化纤（集团）有限公司的领导下，在杨浦区委、区政府的指导、支持下，本园区开始向创意产业园转型。创意园转型规划由同济大学国家历史文化名城研究中心、上海创集文化传播有限公司制定。目前，按照规划，园区建设已经启动，招商工作正在紧张进行中。 园区定位：艺术展示、设计研发、商务办公、时尚休闲。地理位置：上海市杨浦区军工路1436号，东临黄浦江和理工大学国家科技园区，西靠五角场和复旦大学等上海市大学集聚区，北面紧邻共青森林公园。超大规模：本园区占地面积达八万平方米，建筑面积近七万平方米，拥有充裕的停车位置与公共空间，公用配套设置良好。n 63号设计创意工坊赤峰路 63 号建筑设计创意工场的前身为沪东高科技园区，是经杨浦区人民政府批准于 2001 年 12 月成立的机构，由沪东科技信息沙龙、四平街道、上海渔业机械仪器研究所联合创办。该工场位于赤峰路 63 号中国水产科学研究院渔业机械仪器研究所内，总建筑面积 41869 5 平方米 ，占地面积 16121 平方米 ，包括新建的一幢 21 层，总建筑高度 75 米 的设计大楼。设计大楼占地 6666 平方米 ，总建筑面积 25621 平方米。 设计大楼位于同济大学南北校区之间，居赤峰路建筑设计街中心。其优越的地理位置，依托同济大学良好的学术科技气氛，位居赤峰路建筑设计一条街的产业发展核心。n 上海梅迪亚1895项目位于江浦路近惠民路。总用地面积16487平方米(其中钢琴厂：7900平方米，海龙毛纺厂：1449平方米，东方压缩机厂：7138平方米)，改造前总建筑面积34705平方米；改造后总建筑面积40996平方米(含地下室：3724平方米)，其中钢琴厂保留建筑面积16300平方米（拆除：3425平方米），东方压缩机厂保留建筑面积6329平方米（拆除：4472平方米），新建建筑面积13464平方米(其中地下室：3000平方米)，海龙毛纺厂建筑面积4179平方米。园区内机动车停车位122个，其中地下停车位80个，地面停车位42个。n 创智天地广场创智天地广场位于五角场西北侧，是整个创智天地的神经中枢。创智天地广场的智能化办公楼将汇集国内外高科技企业的研发部门、设计创意中心和服务中心。大学、科研机构、创业小公司、风险投资基金、现代服务业企业以它为中心，形成网络，层层互动。其影响力更可以辐射到整个上海甚至到更广阔的范围。同时，这些智能化办公楼环绕着一个大型的下沉式广场，首层和地下一层会进驻各国餐饮品牌，广场上还会定期举行多姿多彩的活动，为知识工作者、艺术家、 创业者们营造一个可以广泛交流、让灵感擦出火花的环境。n 创智66创智66采用不同于一般办公楼平板的空间布局，为知识型创业者提供灵活多变的创意空间，企业可根据需要和不同功能自由分割布局，可提供单层130至550平米的不同选择。创智66是创智坊中独具特色的创业商务楼，它汇聚众多知识型创业企业，为创业者打造一个与志同道合的人开创事业，大展宏图的空间。低廉的商务成本：低租金，低物业费，高得房率。强大的政策保障，进驻企业在税收和政府财政扶持等方面享受多项政策优惠。n 滨江创意产业园位于上海市杨树浦路 2218 号的上海滨江创意产业园是设计产业的天堂。这里很随意，但是很优雅。老旧的青砖、灰瓦经过解构和重组，现在被赋予了新的生命力。室内外大大小小的仿古窑、圆形围墙和刻意设计的墙洞以现代的方式呈现古典的风格。这里没有什么是纯粹古典的，也没有什么是纯粹现代的，所有的东西都是一种奇妙而浑然天成的组合。它们蕴涵了一种对高雅、时尚和情趣的精微把握，营造出一个质朴而自由的创意空间。n 知识产权园的专利中心上海知识产权园由上海市知识产权局和杨浦区人民政府共同发起成立，上海市总工会、上海市工商局、上海市版权局、复旦大学共同参与建设的以知识产权为主题的特色园区，旨在发挥“知识杨浦”的优势，探索知识产权成果转化的新机制、新模式，在企业注册、产权交易、企业融资、税收等多方面提供帮助和优惠。知识产权园拥有三栋已建和在建写字楼：专利中心、版权中心和品牌中心，分别由原上海制皂厂的白丽大厦、联合利华大厦和百联集团的华联仓库改建而来，其中专利中心已经建成并且满租，品牌中心位于黄兴绿地周围，版权中心（与专利中心相邻）在建。专利中心位于杨树浦路2310号，与上棉17厂和杨浦大桥都约1000米的距离，占地约8300平方米， 总建筑面积约11,879平方米，是一栋按5A智能化设计的写字楼，配备中央空调。目前租金为1.5元/m2.天，物业管理费为0.3元/m2.天。入驻企业主要为高科技、咨询、传媒广告、新材料等类型，但大多都为中小型企业。n 上海滨江创意产业园该创意产业园位于杨树浦路2218号，与知识产权园在建中的版权中心相邻，由台湾知名设计师登琨艳主导改建开发，土地属上海动力设备厂。据2004年底与杨浦区政府、上海动力设备厂三方达成的意向，园区将租用动力设备厂厂房，总建筑面积约5万平方米，分三期开发。目前，仅一期6700平方米的闲置厂房与厂方签订了为期6年的租赁合同，较原进度大为落后，造成这一原因是近两年全国范围电力短缺带来的电站建设热潮使动力设备厂的生产恢复并满负荷运转，短期内无法搬迁。园区一期的改建于08年5月底结束，原规划入驻园区的企业主要为各种类型和规模的设计工作室，并配备建设会议展示馆、设计美术书店、餐饮和商务旅社等配套设施。目前的招商进程显然与设想中的进度差距较大，仅三栋建筑有企业入驻，扣除园区自身办公和自营的餐饮，外来的仅一家港台建筑设计事务所。园区目前对外租金报价为4-5元/m2.天，估计2-2.5元/m2.天的价格便能成交。造成园区招商困难的主要原因在于：园区的建筑形式不适合分割出租决定租赁客户必须以具有一定规模的公司为主，但目前园区的知名度和区域的交通条件制约了规模公司的进驻。2.2周边商铺市场分析上棉17厂及周边区域多为工业区，居住小区少且档次较低，东南两面临江，造成交通不便，目前区域人流主要为几家还在生产的工厂的员工。所以在杨浦区“十一五”商业发展规划中，上棉17厂及周边区域无法列入满足居民消费需求的基本商业布局体系，而作为现代商务服务型商业布局，属于前瞻性规划发展的滨江综合开发带和复兴岛及周边地区配套商业布局。项目周边商业主要沿杨树浦路和内江路分布，并在两条路交叉口附近形成区域商业集汇中心，由于区域人流较少且以外地打工人口为主，购买力较弱，商业业态层次较低。由于地理、交通及人流的原因，致使区域人流和购买力不足以支撑一些较高档次的商业业态，必须利用措施吸引外来人流进来消费，才能带动该区域商业的良性发展。五、南厂区（项目一期、二期）收入测算依据上海国际时尚中心项目分布在原上海第十七棉纺织总厂南、北两个厂区，共分三期建设，其中一期、二期在南厂区；三期在北厂区。项目一期工程预算2.3521亿元，于2010年7月全部完工；其中时尚会所及时尚多功能秀场于2010年5月投入使用；二期工程预算2.2980亿元（加上2010年度项目资本化利息257万元后，工程预算为2.3237亿元），计划于2010年12月底完工，工程完工后，时尚精品仓、时尚餐饮娱乐及部分创意办公区域的招商租户可进场进行装修，预计2011年5月正式开业。南厂区的收入来源主要为时尚会所、时尚多功能秀场、时尚餐饮娱乐、部分创意办公及车库等的租金收入。测算依据如下：² 时尚会所² 建筑面积 1,556平方米，可租面积：1,556平方米，除满足市、区及纺控活动使用外，对外实行预约制，以50,000元/天租金计算；考虑到时尚会所同时承担了整个上海国际时尚中心的接待功能，故每年出租天数按照30天计。² 时尚多功能秀场建筑面积 9,390平方米，可租面积：4,416平方米，60,000元/天租金计算，租金前两年(2010年、2011年)上涨速度为0%，2012年到2015年每两年上涨5%，以后每两年上涨6%；年平均出租率2010年、2011年为30%，2012年至2016年为40%，2017以后维持在50%。² 时尚精品仓建筑面积 35,516平方米，可租面积：18,931平方米，基准租金：3.5元/平方米/天；租金由2011年开始，前两年(2011年、2012年)上涨速度为0%，2013年到2025年每年上涨5%；出租率2011年为50%，2012年为70%，2013年均维持在95%。² 办公楼建筑面积 6,643平方米，可租面积：3,756平方米，基准租金：2元/平方米/天；租金由2011年开始，前两年(2011年、2012年)上涨速度为0%，2013年开始每年上涨3%；出租率2011年为50%，2012年为80%，2013年、2014年为85%，2015年后维持在95%。² 餐饮、娱乐建筑面积 23,594平方米，可租面积：15,002平方米，基准租金：1.5元/平方米/天；租金由2011年开始，前两年(2011年、2012年)上涨速度为0%，2013年开始每年上涨5%；出租率2011年为50%，2012年70%，2013年90%，2014年以后出租率维持在95%。 ² 车库车位数：200个，基准租金：5元/个/小时租金的上涨速度，前两年(2011年、2012年)保持不变，2013年后每年上涨速度为5%。车库2011年-2025年出租率均为50%。六、效益分析1、财务基础数据1.1 确定财务基础数据应遵循的主要经济法规Ø 中华人民共和国企业财务通则Ø 中华人民共和国企业会计准则Ø 中华人民共和国公司法Ø 中华人民共和国房产税暂行条例及其实施细则Ø 中华人民共和国企业所得税法及其实施细则Ø 建设项目经济评价方法与参数 1.2 各项财务基础数据项目计算期15年，其中建设期1年，生产经营期14年。2、收入估算l 南厂区的收入来源主要为时尚会所、时尚多功能秀场、时尚餐饮娱乐、部分创意办公及车库等的租金收入。测算依据如下：Ø 时尚会所建筑面积 1,556平方米，可租面积：1,556平方米，以50,000元/天租金计算；每年出租天数按照30天计。Ø 时尚多功能秀场 建筑面积 9,390平方米，可租面积：4,416平方米，60,000元/天租金计算，租金前两年(2010年、2011年)上涨速度为0%，2012年到2015年每两年上涨5%，以后每两年上涨6%； 年平均出租率2011年和2012年为20%，2012年至2015年为30%，2016以后维持在35%。Ø 时尚精品仓 建筑面积 35,516平方米，可租面积：18,931平方米，基准租金：3.5元/平方米/天； 租金由2011年开始，前两年(2011年、2012年)上涨速度为0%，2013年到2025年每年上涨5%； 出租率2011年为50%，2012年为70%，2013年均维持在95%。Ø 办公楼 建筑面积 6,643平方米，可租面积：3,756平方米，基准租金：2元/平方米/天； 租金由2011年开始，前两年(2011年、2012年)上涨速度为0%，2013年开始每年上涨3%； 出租率2011年为50%，2012年为80%，2013年、2014年为85%，2015年后维持在95%。Ø 餐饮、娱乐 建筑面积 23,594平方米，可租面积：15,002平方米，基准租金：1.5元/平方米/天； 租金由2011年开始，前两年(2011年、2012年)上涨速度为0%，2013年开始每年上涨5%； 出租率2011年为50%，2012年70%，2013年90%，2014年以后出租率维持在95%。 Ø 车库 车位数：200个，基准租金：5元/个/小时 租金的上涨速度，2011年和2012年上涨速度为0%，2013年后每年上涨速度为5%。 车库2011年-2025年出租率均为50%。l 土地收入：共有19亩土地，每亩成本价为350万元，每亩收购价为450万元，共有收益1900万元，预计2011年可以实现利润。l 北厂西块的收入来源是酒店式公寓。Ø 本项目主要技术经济指标拟建二幢酒店式公寓（性质为商务办公），基地面积为10870平方米（16.3亩）,建筑面积为21740平方米，建筑占地面积为2718平方米。地下机动车位约8000平方米，其中：地面停车位20辆，地下机动车位160辆。Ø 建设周期本项目拟在2011年3月1日正式开工，2013年4月30日全部竣工交付使用，建设周期为25个月。Ø 开发成本名称单价（元/平方米）合价（万元）（一）前期开发费 100217（包括验线费、工程勘察费、招投标费、工程设计费、设计审图