房地产财务管理文献集

房地产财务管理文献集中小企业如何获得无抵押贷款“商业银行肯定是要赚钱的，因此，我们要在风险控制和收益间寻求一个平衡点。”英国渣打银行中国区中小企业理财总经理黄丽芬告诉记者。该行日前正在上海高调推出中小企业“无抵押小额贷款”，正好解决了中小企业缺少抵押物和担保的难题。 这意味着，以往仅向大企业高端客户推介的信用贷款，第一次真正放低身价，来面向中小企业开放。而且，首吃螃蟹的，是一家外资银行。 冲突常常发挥着刺激团队进行组织学习的作用。但是另一方面，并不是所有的团队都能够成为成功的学习型团队，而冲突有时也正是导致其失败的一个原因。 下面描述的学习型团队的四个发展阶段就是根据上述研究结果总结出的。它们将帮助你建立一支能够利用冲突激发灵感的高效的学习型团队。 “无抵押贷款”申请简单快捷 此举足以让许多困境中的中小企业兴奋。“抵押难”、“担保难”一直是小企业融资的“拦路虎”，由于银行可以接受的抵押物十分有限，一般仅包括房产、存单等，但小企业通常处在发展期，固定资产不多，即使运营良好也难以提供抵押，可以提供的担保物又常常不符合银行的要求，这将大多数小企业挡在了银行贷款的门外。 “依赖担保和抵押放贷是因为中资银行的风险控制能力较差。国际上银行通常对小企业采取综合评价，不仅仅依靠抵押和担保放贷。”某国有股份制商业银行负责人一语道破个中原由。 这种说法很快在外资银行那里得到验证。渣打银行根据国内中小企业的经营特点和需求做了专门设计，首次真正采用信用放款的模式，来满足中小企业流动资金或一次性大额资金需求。凡注册在上海或深圳，营业时间在两年以上，经营稳定的中资企业均可申请。 张明（化名）的企业与某个跨国企业签订了合约，但急需人民币40万元购买原材料才能履行该合约，而手头却没有有效抵押物，渣打银行及时提供了这项贷款，使客户顺利地完成了与跨国企业的合约。据悉，小企业只需要向渣打银行提供营业执照、税务登记证、银行对账单、财务报表等材料，再填上一份简单的申请表格，就马上可以申请，申请流程快速简单，在文件齐全而且符合审批条件的情况下， 10个工作日内渣打银行即可放贷。最高贷款额度可达人民币50万元，贷款年限则分为1年期、2年期。同时，客户可以按月分期还款，以方便资金流转。 同时被引入中国的，还有国际上通行的贷款“冷静期”的做法。在贷款得到银行审批之后，渣打银行会给予中小企业3天的“冷静期”，以利于他们决定自己是否真正需要这笔贷款。与中小企业“一对一”的客户经理会帮助中小企业完成贷款审批的全过程。 但中小企业相对较高的贷款风险也引发了人们对利率的极大关注。 “在利率制定上，我们将参考其他国家的经验，并参考其它无抵押贷款品种的利率，根据征信系统提供的企业资料以及企业的现金流、产品、管理层经验等诸多因素确定是否放款、以及实施多少的贷款利率。”渣打银行个人银行中国区总裁叶杨诗明表示。 目前大部分中小企业都面临着融资难的困境，进而选择了民间借贷、通过典当行获得融资等方式，因而面临较大的借贷成本。叶杨诗明介绍说，渣打此次推出的信用贷款利率将大大低于典当融资的利率标准，月利率平均水平在1.5左右，这也就意味着年利率将达到18。 而更重要的是，通过银行获得中小企业无抵押贷款，可以建立起有效的银行信用关系。而中小企业风险较大、信用体系不完善正是导致其融资渠道狭窄的一大原因，一旦建立起银行信用也就能够拓宽中小企业的融资渠道。 交行“试水”中小企业信用贷款 同样试水中小企业信用贷款的还有交通银行上海分行。交行上海分行授信管理部负责人透露，目前，交行推出的中小企业贷款品牌“展业通”虽然仍要求客户提供有效的担保，但是，在风险可控的前提下，银行也会向符合条件的优质小企业客户提供信用贷款。 据悉，按照交行上海分行的设想：未来该行将把小企业客户评级分为10个等级，1-5级的企业，只要符合经理人信用记录良好、产品市场领先等条件，就可能获得免担保贷款。 但该行的信用贷款尚处于“只做不说”的阶段，由于获得审批的企业极少，尚且无法统一出获得信用贷款的标准，而且也不方便透漏放款的具体利率标准，但该行并不否认大门已经开启。 早已身价过亿元的上海安信地板有限公司董事长卢伟光是其中的典型，安信地板品牌初创期间，在没有固定厂房、设备以及可质押库存等情况下，经过协商，2002年底，从交行上海分行获得几无抵押的贷款900万元。银行在与安信打交道的过程中，发现安信可以将其经营状况、产品市场前景等信息开诚布公与银行交流，加之安信此前的还贷记录良好，银行对安信以及卢伟光知根知底，才敢“试水”无担保贷款。此后，靠着这笔银行贷款的支持，安信公司三年内资产规模扩张了15倍，如今的年销售额已超过10亿元。 “小企业贷款的收益不仅限于贷款利率，银行更加注重客户的综合收益，强调金融产品的交叉营销，为小企业提供后续的一揽子融资、结算、理财顾问、咨询等服务。尤其是对业务合作紧密、担保方式好、基本面好的小企业，利率上还可给予一定的优惠。” 交行长期从事小企业贷款业务的负责人说。 其实，除了信用贷款，许多特殊贷款品种同样可以满足中小企业无抵押获贷的需求，关键是灵活运用。比如，现实生活中，因应收账款增加而导致现金流不足是小企业经营中最常见的难题。“这时候，票据贴现对小企业的经营非常有利。”交行上海分行信贷部门的负责人表示，这种产品对小企业来说，财务成本要比贷款低很多，同时银行风险也低，“是一个双赢产品”。不过“尽管票据市场发展前景很大，但是小企业没有充分利用起来，反倒是精明的大企业用得比较多。” 中小企业如何获得信用贷款 国家发展和改革委员会最新提供的数据显示，目前我国在工商行政部门注册的中小企业占全国企业总数的99，创造的最终产品和服务的价值占国内生产总值比重超过50，如此重要的一个贷款领域不可能不引起商业银行的重视，而传统的呆板的抵押担保模式大多是因为银行在风险方面的控制能力比较差，借贷双方信息并不对称。但随着外资银行全面展开业务，将几十年国际中小企业贷款的经验引入中国，形势又变得不一样了。 可以预见，外资银行将在中小企业理财领域展开一轮新的竞争，而这场竞争最终将吸引中资银行参与，并将大大改善优质中小企业的贷款困境。 在无抵押、无担保的信用贷款流程中，利率只是银行控制中小企业贷款风险的手段之一。叶杨诗明介绍，他们可以有多种方式来评估一个企业的贷款能力，在审批的过程中会对客户进行综合考查，着重于两大方面量化分析与非量化分析. 所谓的量化分析包括对财务报表，银行对账单，企业信用与经营状况，现金流等各方面的分析。而非量化分析则对个人信用度，借款人和主要股东的品行以及还款能力等进行分析。需要贷款的中小企业主，也不妨参照这些标准来进行改进，提高自己企业的获贷能力。 比如借款人和主要股东的品行。为了考察贷款人和主要股东的品行，银行的信用经理、信贷部跟客户、主要股东进行直接的交流，跟他谈谈，谈谈他在这个行业的见地、他的创意、对未来公司的前景，他对整个国际市场的了解，还有他在行业里面的经验。银行也会通过其他的渠道进一步了解，比如通过他的供应商、通过他的买家、通过他在市场的信誉，也可以通过传媒了解管理层，他做事的方法是不是精确，是不是比较忠诚。 还有还款能力。公司未来是否具备持续盈利的能力则与其还款能力密切相关。因此中小企业未来的的业绩发展的计划、产品质量、厂房以及整个生产流程都是商业银行的考察对象。这其中甚至包括他的竞争者，都将影响到它是否能够获得贷款。CFO如何做现金管理的高手“不怕经营负债，不怕亏损，就怕现金周转不灵。”这是企业家都知道的“一怕两不怕” 上海轮胎橡胶集团流动资本管理案例 案例 上海轮胎橡胶集团（下称上轮集团）于1992年5月改制成为我国轮胎行业第一家国有控股的上市公司，核心产品是著名的“双钱”、“回力”牌轮胎。而这位化工行业的知名企业在90年代中后期，为了获得超高速发展，决心将原来的“落后”销售渠道模式转型为“先进”的专卖店体系。 具体做法是在上轮集团原有的分销商渠道之外，另外开设专卖店。每个县开设一个专卖店，每个省配置一个仓储中心(为专卖店提供分销服务)，设立办事处，行使销售分公司职能，在渠道政策方面实施抑老扶新：一方面，对专卖店实行赊销，以量返点；另一方面，对原有经销商维持老政策，任其自生自灭。 2004年刚推行专卖店的时候，上轮集团的销量一下子上去了，原因很简单，新增的几百家专卖店，每家店里吸收了几十万的轮胎，增加了渠道上的库存，表面上销售增加了，但是并没有实际销售出去。为了完成销售拿到返还，有些专卖店亏本销售，将上海轮胎品牌的销售价格一下子压了下来，使得有些规范的商家做不下去了。与此同时，上轮集团原有的经销商受新的专卖店体系冲击，销售额也猛然下降。整个销售渠道很快就出现了进销价格倒挂的现象。上轮集团在2004年不仅没有完成销售目标，而且库存增加，资金沉淀。一年之内，应收账款从1996年底的2.73亿元上升到7.41亿元，为开设办事处和专卖店及广告支出等花去了1.36亿元。 机构猛增造成的巨额开支使这家老牌企业在第一次尝试改革的时候就完完全全地遭遇了失败的重创。当时有媒体称，经历了种种硬伤与混乱之后，中国轮胎业第一家国有控股上市公司积重难返。 诊断及治疗 症状：营销网络铺得太广，造成资金回收、支付不及时，财务调控能力减弱 诊断：上轮集团在资金周转方面遭遇“心脑供血不足”治疗方案：三大举措赛“猛药” 对于上海轮胎橡胶集团（下称上轮集团）几年前所走的弯路，总会计师薛建民先生并没有回避，或许这才是一位理财家应有的坦诚。他说，上轮集团在2005年以前陷入巨额亏损时，存在流动资本管理不当的问题。 上轮集团这样一家发行A/B股的国有控股上市公司是怎样走出困境的呢？薛建民这位曾获得2006年中国优秀CFO荣誉称号的总会计师，在他加入上轮集团的四年中，集团的财务状况有了根本的改善。这位曾获得会计专业硕士的总会计师，又是如何进行财务规划的呢？ 薛建民对改善采购信用体系和强化现金流量管理上有他自己的一套办法。薛建民说，首先，不论对银行和进货商、客户，公司的信用体系要逐步建立起来。积极筹措资金兑付商票，并按期支付到期商票，这样才能争取优惠付款条件。再者，以销售现金回笼支持，承诺供应商90天的付款期，厂商直供、通过网上竞标借助ERP和电子商务平台，取得订单，保证履约率和质量合格率。还有，实施供应商按需供货，按投料结算，大幅度降低存货、仓储面积和仓储费用等都是薛建民常采用的节流手段。在强化现金流量管理方面，薛建民指出，通过子公司的销售回笼和大额对外支付统一到集团集中管理，有效地控制了浮游资金，大幅度降低了资金日存量，强化了资金管理、降低了贷款余额。 通过合理控制存货、加强货款催收、控制付款周期、降低资金日存量，这样使上轮集团贷款余额降低10亿元，降幅近30%。 2005年4月与法国米奇林轮胎合资成为上轮集团反落回升的拐点，薛建民也是这个时候加入了上轮集团。“为了改变当时的经营状况”薛建民说：“我们制定了三大原则、三大举措。”而这三大原则、三大举措就是上轮集团起死回生的仙草。 薛建民介绍说，三大原则就是：有效的流动资产管理可以使公司不立危地；不要冲动花钱，才能保存现金；把流动比率保持在健康水平。三大举措就是，发现问题和疏漏，不再逃避；实施财务控制，避免更多损失；重新建立对流动资本的控制，实现流动资本的持久健康。总的思路定下来，就需要着手行动了。薛建民举例说明了解决问题的三个方案：首先，我们撤销所有的地区办事处、仓储中心和专卖店，通过对经营能力、资信状况、合作历史的评估，目前有60多家经销商调整理赔政策。实行了胎号管理，胎号管理杜绝了跨区域销售和恶性理赔，理赔权下放到工厂，促进了工厂质量的提高。其次，调整销售政策、加速资金回笼，制定严格的销售信用政策，对现款提货和完成年度销售计划的经销商给予现金折扣，保证了扩产全部实现销售，2005年至今的货款回笼始终大于100。 效果：四年节省近三亿 2005年至2005年上轮集团的年报显示：平均每年的销售额度增长了20%，应收账款占销售收入的百分比由原来的27%降到了9%。财务费用由2006年的17760万元降到7406万元，四年降低2.98亿元，资金流动比率增长两倍多财务总监做决策的四个根据公司理财的焦点实际上在两个方面：一是如何在众多的投资机会中选择最恰当的投资项目。二是如何筹得所需资金。在进行财务决策时，财务总监应当考虑四个方面的财务管理因素。 公司目标 在现代公司制度下，公司财务管理的目标和公司的整体目标应是一 致的，即公司价值或股东财富最大化。财务总监和财务管理人员制定财务决策时， 应使公司价值最大化或尽量能使股东获得更多的好处。 首先，管理者面临解雇和兼 并的威胁。如果公司所有者认为管理者没有很好地履行职责，他们可能会解雇此人 。如果经营不善或决策失误，会使公司股票价格下降，其他公司可能会以较低的价 格收购公司股票，达到兼并的目的，公司一旦被兼并，原有的管理者就有可能被解雇。 其次，将管理者的报酬和公司经营业绩挂钩，可以促使管理者采用那些能满足股 东财富最大化的措施。 价值 财务总监必须了解资本市场是如何运转的，熟悉资本市场，掌握一些资 本市场的理论。在筹资决策方面，要考虑如何发行债券和股票以及如何定价，公司 债务如何影响公司股票价值。在进行投资决策时，能够增加公司股票价值的投资建 议应该被接受，这涉及到股票价值理论。 时间 其一，时间本身是有价值的，如利息、股息都是时间价值的表现。财务 总监需要充分考虑时间的价值以及对决策的影响。 其二，时间会引起不确定性，风险 是不可避免的。合理的负债比应兼顾融资成本、风险和股东利益。合理结构的确定 应根据具体的环境、行业、企业等方面的情况而定。大多数公司倾向于稳健的财务安排。 其三，无论是投资还是筹资，从方案制定到实施需要时间。市场的瞬息万变、经营 环境的变化等等，可能使当初的决策不再最优，需要加以修正。 信息 财务总监在进行财务决策之间，需要足够的信息。在信息的披露方面， 需要进行慎重和周密的考虑。因为信息一旦被披露，在现代社会，它将被迅速传递 到世界各地。当然，公司要花费时间和金钱为投资者提供信息，否则投资者需要权 衡自己收集信息和获得报酬的可能性，由此可能影响投资者对公司投资的信心，造 成股票市价下降。此外，公司的财务决策本身对投资者就是一个重要的信息，例如 一项减少现金红利的决策可能导致股票市价的。企业危机的4盏财务“红灯”财务管理是企业管理的中心，财务通过数据信息来反映企业管理中存在的问题，每条财务信息都是企业经营情况的反映，财务信息每发生一些细微的变化都会给公司传递相应信号，一个公司在危机发生前往往会出现很多预兆，悉放出不同的信号，作为企业中枢的财务是危机信号呈现最为强烈之地。企业危机信号通过财务施放较多，能通过以下几个方面来简单比较与获得。一、营业额持续下降一般情况下，营业额的下降较容易引起企业各部门关注，但是，大多数人往往将营业额的下降仅看作是市场问题，会用调整价格、品种或加强推销进行施救。营业额出现短期波动并不可怕，可怕的是企业营业额持续下降，营业额持续下降给我们施放以下几个危机信号：企业产品销售量下降、企业产品市场占有率下降、产品质量出现问题或市场现出替代品、产品价格或服务上出现头问题等。另外，营业额的下降还会带来严重的财务问题，由于现金流滞后于实物流，可能并不会立即在财务危机中反映出来，必须引起企业高度重视。二、经营现金净流入量减少在一定时期内支持企业持续经营的是企业的现金流，现金流就是企业的血液，其在企业生产经营中的地位往往高于企业利润。企业现金流除生产经营外，还有投资和融资，从长远来看企业只有不断地取得经营现金净流入，才可能保持“持续经营”这一会计前提，经营现金净流量的减少施放以下几个危机信息：企业应收、应付管理出现问题、产品毛利水平降低、非生产性占用增加等，如果企业发生经营现金净流入量减少，应当引起企业的重视，发生企业经营现金净流量为负数，企业应高度重视。三、存货周转期增加公司为生产和销售必须持有存货，持有存货是要持有成本的，存货的持有并不是企业的增值业务，存货不会给企业带来增量收益，因此，企业应尽量缩短存货的持有时间，加速存货周转速度。随着公司规模的扩大，企业存货持有量或许会增加，但如果存货周转期增加，这是企业危机信号之一，从中施放出以下危机信号：企业呆料增多、采购、生产计划性降低、产品滞销等，应引起企业高度重视。四、平均收账期延长企业所有支出都需通过交易来实现其价值，由于种种因素的存在，现款交易较少，赊销业务还是占大多数，平均收账期的多少直接决定了企业资金占有量及坏账的多少，较长的平均收账期不仅会吸收掉许多的资金，而且可能产生较多的呆坏账。当企业的流动资金由于客户迟缓付款而逐渐消失时，较长的平均收账期就会成为企业严重的财务危机。平均收账期的延长给企业施放出以下信息：企业信用政策放宽、企业产品出现质量问题、企业结算方式改变等。管理人员应重视企业的收账期，从中可以找出主要问题，以免使问题变得更为严重。财务报告：应该告诉你多少信息？知识经济的兴起，改变着企业所运用的经济资源的形态和结构。在不少企业中，无形资产和智力资本已经取代了实体性、货币性资产和资本的主体地位。著名的会计史学家迈克尔。查特菲尔德曾说过：“会计的发展是反映性的会计是适应一定时期的商业需要而发展的，并与经济的发展密切相关。”财务会计与财务报告总是要随着经济环境的变化而变化，随着用户需要的改变而改变的。那么，如何改进现行方案中的具体问题呢？（一）增加财务报告的披露信息 1.增加自愿性信息企业通过多披露信息可树立良好的形象，提高筹集资金的能力，并可降低筹资成本。当企业在国际资本市场上发行证券时，详细披露能够增进投资者对会计信息的理解，克服因不同会计准则的差异而造成的理解障碍。2.社会责任信息概括地说，企业社会责任信息一般应包括以下几个方面的内容：（1）企业经济效益及其分配情况；（2）人力资源的投资和使用情况；（3）对所在社区的贡献；（4）改善生态环境的贡献；（5）产品或服务的性能与安全。3.非财务信息非财务信息主要包括以下内容：企业经营业绩信息；企业管理当局对财务和非财务信息的分析；对企业主要股东、董事会成员、主要管理人员的组成和变动情况的说明；企业业务经营范围、企业的发展目标、企业的竞争对手、产业结构对企业的影响等企业背景信息；企业面临的机会和奉献、企业管理当局的计划等前瞻性信息。4.衍生金融工具信息这些信息主要是：揭示衍生金融工具所采用的会计政策和会计方法，包括运用的确认标准和计量基础；关于利率风险的信息；关于信用风险信息；关于金融资产和金融负债的公允价值的信息；预期未来交易的套期保值信息等。5.分部信息未来的社会，乃是企业大型化、集团化和跨国兼并、跨国经营更频繁的社会。企业若能分别揭示不同地区、不同行业的分布信息，则有助于信息使用者正确评价企业未来的发展态势。（二）改进财务报告的结构和形式 1.在现有财务报表外增加补充报表（1）增加分部报表。作为合并报表的一种必要补充，可以补充报告企业主要分部的财务状况、经营成果和现金流量，目前编制分部财务报表已经成为国际会计惯例。（2）区分“核心信息”和“非核心信息”。“核心信息”是基本会计报表（资产负债表、损益表和现金流量表）中所包含的、主要的、正常和持续经营的业务所形成的信息，“非核心信息”是基本报表中所含的、次要的、非正常的和不再持续经营的业务所形成的信息。把非核心信息从核心信息中分离，使信息使用者在阅读信息时针对性强，有助于信息使用者的决策。（3）区分“金融性资产和负债”与“非金融性资产和负债”。可以预计，到21世纪金融业在国民经济中的地位将进一步提高，现行的按流动性标准区分资产和负债的方法将不能体现各类资产或负债的特性，而按金融和非金融性进行分类则可以做到这一点。（4）推广“简化财务报告”。简化财务报告是现行财务报告的摘要和导读，对那些无法详细阅读和研究现行财务报告的使用者很有帮助。与传统的财务报告相比，简化财务报告有以下几个特点：披露形式不完全按照会计准则和会计原则；只反映企业主要的财务状况和经营成果；一般没有附注；篇幅弹性大，可长可短，也不一定要用数字表述，短语和图形形式亦可。2.扩大基本报表的范围（1）增加增值表。增指表的内容包括两个部分，一是增值额的形成，它通过销售收入减去外购材料和劳务以及折旧计算得出；二是增值额的分配，包括职工工资、本期留存收益、长期借款利息、所得税、股利分配。增值表的格式可采用报告式，也可采用账户式。（2）增加“全部已确认的利得和损失表”。这是英国ASB在1995年推荐的。随着企业经济业务复杂化，企业投资和经营风险增加，存在重大不确定性的损益项目越来越多，如衍生金融工具被广泛地应用，它所包含的未实现损益金额在全部损益总额中所占比重可能非常大。应用“全部已确认的利得和损益表”，就可以起着汇总一个企业全部损益项目的作用。3.增加其他财务报告在财务报表能容纳更多的信息之前，利用其他报告披露不能纳入财务报表的信息就成为一种必然选择。社会责任报告的披露方式主要有：目录法、成本支出法、成本效益法、项目管理法和目标会计法等。目录法也称叙述法，它主要利用文字描述企业生产经营的社会影响。成本支出法是将所有企业社会责任方面的支出列示在同一张表上，不区分自愿性成本支出和非自愿性成本支出，也不列示成本支出所产生的社会效益。成本效益法是利用货币计量单位反映企业的生产经营对社会产生的影响。项目管理法是通过列示成本支出和文字说明等来反映企业某社会性项目的执行情况。目标会计法是以货币性信息和非货币性信息来说明企业预期的社会责任目标的计划情况和实现情况。（三）改进现行报告模式现行的财务报告实际上是一种通用财务报告，它提供给不同使用者以相同的报告，并将不同企业的财务报表予以标准化。所以，它本质上是一种大批量生产模式。然而，由于企业的各利益相关者的角度不同，他们的信息要求也是多样化的。而且由于：（1）使用者的目标和方法不同；（2）被估价的资产不同；（3）报告公司的环境不同；（4）使用者的信息偏好不同，所以使用者具有不同的信息需求。更何况很难事先确认使用者的所有信息需求和他们的决策模型，因此通用财务报告的局限性日益显著个人创业怎样融资最省钱王佳原来在一家电脑公司做推销员，后来一位当老板的朋友多次鼓动他自己创业，并许诺，如果需要贷款可以提供担保。有好友的鼎力相助，他便辞去了这份收入不菲的工作，自己注册了一家电脑公司。在好友帮助下，他顺利从当地信用社取得了30万元贷款。信用社的服务非常完善，可就是贷款利率比法定贷款利率上浮30%，另外还要从贷款中扣除两笔莫名其妙的“咨询费”和“理财顾问费”，这样，他实际贷款的年利率达到7%以上。当时，王佳没有过多考虑贷款成本，可由于电脑业竞争激烈，他只能微利经营，到年底一算账，偿还贷款本息后正好不挣不赔，用他的话说，等于白白给信用社打了一年工。许多人在创业初期往往求“资”若渴，为了筹集创业启动资金，根本不考虑筹资成本和自己实际的资金需求情况。但是，如今市场竞争使经营利润率越来越低，除了非法经营以外很难取得超常暴利。因此，广大创业者在融资时一定要考虑成本，掌握创业融资省钱的窍门。一、巧选银行，贷款也要货比三家。按照金融监管部门的规定，各家银行发放商业贷款时可以在一定范围内上浮或下浮贷款利率，比如许多地方银行的贷款利率可以上浮30%。其实到银行贷款和去市场买东西一样，挑挑拣拣，货比三家才能选到物美价廉的商品。相对来说，国有商业银行的贷款利率要低一些，但手续要求比较严格，如果你的贷款手续完备，为了节省筹资成本，可以采用个人“询价招标”的方式，对各银行的贷款利率以及其他额外收费情况进行比较，从中选择一家成本低的银行办理抵押、质押或担保贷款。二、合理挪用，住房贷款也能创业。如果你有购房意向并且手中有一笔足够的购房款，这时你可以将这笔购房款“挪用”于创业，然后向银行申请办理住房按揭贷款。住房贷款是商业贷款中利率最低的品种，如5年以内住房贷款年利率为4.77%，而普通3至5年商业贷款的年利率为5.58%，办理住房贷款曲线用于创业成本更低。如果创业者已经购买有住房，也可以用现房做抵押办理普通商业贷款，这种贷款不限用途，可以当做创业启动资金。三、精打细算，合理选择贷款期限。银行贷款一般分为短期贷款和中长期贷款，贷款期限越长利率越高，如果创业者资金使用需求的时间不是太长，应尽量选择短期贷款，比如原打算办理两年期贷款可以一年一贷，这样可以节省利息支出。另外，创业融资也要关注利率的走势情况，如果利率趋势走高，应抢在加息之前办理贷款；如果利率走势趋降，在资金需求不急的情况下则应暂缓办理贷款，等降息后再适时办理。四、用好政策，享受银行和政府的低息待遇。创业贷款是近年来银行推出的一项新业务，凡是具有一定生产经营能力或已经从事生产经营活动的个人，因创业或再创业需要，均可以向开办此项业务的银行申请专项创业贷款。创业贷款的期限一般为1年，最长不超过3年，按照有关规定，创业贷款的利率不得向上浮动，并且可按银行规定的同档次利率下浮20%；许多地区推出的下岗失业人员创业贷款还可以享受60%的政府贴息；有的地区对困难职工进行家政服务、卫生保健、养老服务等微利创业还实行政府全额贴息。五、亲情借款，成本最低的创业“贷款”。创业初期最需要的是低成本资金支持，如果比较亲近的亲朋好友在银行存有定期存款或国债，这时你可以和他们协商借款，按照存款利率支付利息，并可以适当上浮，让你非常方便快捷地筹集到创业资金，亲朋好友也可以得到比银行略高的利息，可以说两全其美。不过，这需要借款人有良好的信誉，必要时可以找担保人或用房产证、股票、金银饰品等做抵押，以解除亲朋好友的后顾之忧。六、提前还贷，提高资金使用效率。创业过程中，如果因效益提高、货款回笼以及淡季经营、压缩投入等原因致使经营资金出现闲置，这时可以向贷款银行提出变更贷款方式和年限的申请，直至部分或全部提前偿还贷款。贷款变更或偿还后，银行会根据贷款时间和贷款金额据实收取利息，从而降低贷款人的利息负担，提高资金使用效率不懂财务的经理人怎样处理财务有这样一个比喻：不懂财务的老板带着公司在市场上和其他公司竞争，就像一个不自量力的人，拎着把特大的刀和别人打架。除了运气特别好的时候能砍到别人，大多数的时间是先砍到自己的。 这个比喻形象地描绘了中国大部分中小企业的状况，这些企业的经营者或管理者都是从营销起家，本身不熟悉专业的财务知识，甚至不具备较高的文化水平。但是企业规模的一步步壮大，对这些经理人的财务技能提出了要求。不掌握相应的财务知识和技能，是管理不好企业的。那么，应该怎么做呢？ 加强自身的学习 对于公司经理人来说，为了准确地评估公司现状，要能理解最基本的财务语言，识别关键财务指标，看懂几种财务报表。 几个重要的财务名词：资产/负债，帐面价值/市场价值，资本性支出，折旧/摊销，会计年度，净利润率，应收项目/应付项目，收入/支出。 几种重要的财务报表：资产负债表反映公司在某一特定时期（往往是年末或季末）的财务状况的静态报告，资产负债表反映的是公司的资产、负债（包括股东权益）之间的平衡关系。 损益表一定时期内经营成果的反映，是关于收益和损耗财政部的财务报表。反映公司在一定时间的业务经营状况，直接明了地揭示公司获取利润能力的大小和潜力以及时性经营趋势。 现金流量表反映企业一定期间内的现金流入和流出情况，能评估企业未来产生净现金流的能力，偿还负债的能力，支付股利的能力，向外界融资的需要，以及本期损益与营业活动所产生现金流量的差异。 目前有很多专门的财务管理公司提供这些培训，经理人可以参加。另外也要善于在与财务人员日常接触的过程中向他们求教。 正确用人 无论如何，经理人自身都很难成为一个财务管理专家。优秀的财务负责人对企业的发展至关重要，他本身不但要具备极高的业务素养，能制定出有效的内控制度和会计控制制度，还能为企业经营提供专业的分析和建议。因此，正确使用优秀的财务专业人员，是经理人克服财务技能不足问题的捷径。 用人时，要重点考察专业财务人员的职业道德和人品。切忌任人唯亲，能力平平的亲戚，通常只能进行最基本的帐务处理，无法深刻挖掘数据背后的信息，对企业的长远发展不利。 引入外援 如果企业已经发展到一定规模，依靠自身力量无法很好的实现数据分析、预测企业发展状况的功能，可以考虑聘请专门的财务管理顾问帮助解决问题。经验丰富的财务管理顾问拥有各个行业、企业各个发展阶段的丰富实践经验，能帮助企业找准定位，根据行业整体发展状况解决个体问题，并且有时候换个角度看问题，可以更加客观，也更容易发现平常被忽略的细节。财务经理酒桌七注意做为财务经理人，需要广泛的社会交际才能对企业的财务工作运作自如，这些社会关系包括税务局（包括国税局、地税局、稽查局）、审计师、银行、外管局、统计局、财政局、上级单位、关联公司、客户、供应商、海关和商检、投资人、大小股东、领导同事、亲朋好友等等，与人交往最实际最可行的莫过于吃饭喝酒，多数情况下既不可避免，又切实可行；不管你的地位是处于甲方还是乙方，喝酒陪客中都是要注意些规矩的，这也算是财务经理人的一项基本功吧！下面摘抄的一段供各位借鉴： 谈起喝酒，几乎所有的人都有过切身体会，酒文化也是一个既古老而又新鲜的话题。现代人在交际过程中，已经越来越多地发现了酒的作用。 的确，酒作为一种交际媒介，迎宾送客，聚朋会友，彼此沟通，传递友情，发挥了独到的作用，所以，探索一下酒桌上的奥妙，有助于你求人交际的成功。 1、众欢同乐，切忌私语 大多数酒宴宾客都较多，所以应尽量多谈论一些大部分人能够参与的话题，得到多数人的认同。因为个人的兴趣爱好、知识面不同，所以话题尽量不要太偏，避免唯我独尊，天南海北，神侃无边，出现跑题现象，而忽略了众人。 特别是尽量不要与人贴耳小声私语，给别人一种神秘感，往往会产生就你俩好的嫉妒心理，影响喝酒的效果。 2、瞄准宾主，把握大局 大多数洒宴都有一个主题，也就是喝酒的目的。赴宴时首先应环视一下各位的神态表情，分清主次，不要单纯地为了喝酒而喝酒，而失去交友的好机会，更不要让某些哗众取宠的酒徒搅乱东道主的意思。 3、语言得当，诙谐幽默 酒桌上可以显示出一个人的才华、常识、修养和交际风度，有时一句诙谐幽默的语言，会给客人留下很深的印象，使人无形中对你产生好感。所以，应该知道什么时候该说什么话，语言得当，诙谐幽默很关键。 4、劝酒适度，切莫强求 在酒桌上往往会遇到劝酒的现象，有的人总喜欢把酒场当战场，想方设法劝别人多喝几杯，认为不喝到量就是不实在。 以酒论英雄，对酒量大的人还可以，酒量小的就犯难了，有时过分地劝酒，会将原有的朋友感情完全破坏。 5、敬酒有序，主次分明 敬酒也是一门学问。一般情况下敬酒应以年龄大孝职位高低、宾主身份为序，敬酒前一定要充分考虑好敬酒的顺序，分明主次。好使与不熟悉的人在一起喝酒，也要先打听一下身份或是留意别人如何称呼，这一点心中要有数，避免出现尴尬或伤感情的局面。 敬酒时一定要把握好敬酒的顺序。有求于某位客人在席上时，对他自然要倍加恭敬，但是要注意，如果在场有更高身份或年长的人，则不应只对能帮你忙的人毕恭毕敬，也要先给尊者长者敬酒，不然会使大家都很难为情。 6、察言观色，了解人心 要想在酒桌上得到大家的赞赏，就必须学会察言观色。因为与人交际，就要了解人心，左右逢源，才能演好酒桌上的角色。 7、锋芒渐射，稳坐泰山 酒席宴上要看清场合，正确估价自己的实力，不要太冲动，尽量保留一些酒力和说话的分寸，既不让别人小看自己又不要过分地表露自身，选择适当的机会，逐渐放射自己的锋芒，才能稳坐泰山，不致给别人产生就这点能力的想法，使大家不敢低估你的实力。“四种武器”调节报表应对新会计准则修订后的新会计准则将于2007年1月1日起实施，据申银万国和天相投资的最新研究报告，为适应新老会计准则的衔接，避免会计数据波动过大，部分行业的上市公司有可能在2005年、2006年财务报表中进行利润调节。 集中转回部分资产减值准备 资产减值准备的计提和转回能够造成上市公司利润在年度之间转移。对于周期性明显的上市公司，在行业景气时计提较多的减值准备，在行业低潮时少提或者转回，能够在一定程度上平滑利润。由于新准则规定2007年之后不得转回，因此目前资产减值准备数额较大的公司可能于2005年、2006年集中转回部分资产减值准备，而造成报告利润大幅增加。可能使用这一手法的公司会是那些在以前年度通过计提各项减值准备隐藏了利润，或者需要并可以通过减值准备的转回来达到某些经济指标要求的公司。由于季报、中报不需要注册会计师出具审计意见，因此，上述公司的确可以比较容易地在2006年的季报、中报中对相关资产的减值准备进行调整。有色金属、家电和食品饮料类上市公司使用这一手法的效果可能较好。以2005年上半年的财务报表为依据，家电类上市公司若将目前的固定资产和长期股权投资减值准备全部转回，对家电板块整体的平均每股收益（按总股本加权）的影响为0.058元左右，比照家电板块2005年中期0.013元、2005年三季度-0.039元的平均每股收益水平，资产减值集中转回显然会对家电板块账面业绩水平的提升产生巨大的影响。大规模债务重组新会计准则规定，债务人以现金清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与实际支付现金之间的差额，确认为债务重组利得，计入当期损益。将债务转为资本的，债务人应当将债权人放弃债权而享有股份的面值总额确认为股本，股份的公允价值总额与股本之间的差额确认为资本公积。重组债务的账面价值与股份的公允价值总额之间的差额，计入当期损益。这与现有会计制度将重组利得计入资本公积的做法有很大不同。在新会计准则下，上市公司可能因为债务豁免产生巨额利润。因此，上市公司的控股股东很可能会在公司出现亏损或面临“ST”的情况下，出于维持公司业绩或保住“壳资源”的考虑，通过债务重组为上市公司注入优质资产。负债较大可能发生债务重组的公司利润有大幅提升的可能性。通过公允价值重估资产这种手法主要是针对房地产企业。新会计准则规定，企业应当在资产负债表目采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这意味着地产公司在调节利润上可以对这两种模式进行选择。本轮房地产已经持续景气了6年多，所以一般情况下，投资性房产的公允价值都高于成本价。如果采用公允计价，拥有投资性房产的企业当期净利润会有较大程度的提高，在没有相关该项利润减税豁免的前提下，一般企业不会选择该种方式计价即以宝贵的现金流出获取纸上的富贵。当然，不排除新的会计准则成为某些公司粉饰业绩或者达到某种目的（如达到再融资条件、施行股权激励）的工具。另外，公允价值究竟应该是多少，不同的评估方式有不同结果，这样，利用“公允”价值调节会计报表便更加具有了吸引力。调整无形资产新会计准则中关于无形资产有关开发阶段费用会计处理的内容，将对通信制造类公司2007年报产生积极的影响，有可能使该年通信制造类公司业绩大幅上涨，但要取决于企业会计处理，因为研究与开发费用没有硬性指标。而这也只对少数有长期核心竞争力的科技企业有利，它们投入的项目开发经费计入无形资产后在未来能够产生效益，而有许多企业计入无形资产后的项目几乎不产生效益。在深圳的一家通信制造类公司2005年上半年研发成本为11.44亿元，2004年全年的研发成本为22.65亿元。按照中国会计准则公司2004年的无形资产为1.46亿元，香港会计准则为2.08亿元。香港会计准则与国际基本接轨，但公司在会计处理时计入无形资产的开发费用并不多，只比我国会计多计6000万元，公司在确认项目开发费用是否计入无形资产有很大的调控余地。假设2004年的研发费用按30%计入无形资产，公司利润总额就增加6.8亿元，扣除15%所得税，利润增加5.77亿元，增加每股收益为0.60元。所以从以上分析看，新会计准则对高科技公司本身短期做好业绩有利，但这仅在于会计处理，我们还是要从谨慎角度去评估企业的长期真实价值。9种创新融资策略一、无形资产资本化策略 企业进行资本运营，不仅要重视有形资产，而且妥善于对企业的无形资产进行价值化、资本化运作。一般来说，名牌优势企业利用无形资产进行资本化运作的主要方式是，以名牌为龙头发展企业集团，依靠一批名牌产品和企业集团的规模联动，达到对市场覆盖之目标的。 二、特许经营融资策略 现代特许经营的意义已超越这一特殊投资方式本身，并对人们经济和文化生活产生重大的影响。特许经营实际上是，在常见的资本纽带之外又加上一条契约纽带。特许人和受许人保持各自的独立性，经过特许合作共同获利。特许人可以以较少的投资获得较大的市场，受许人则可以低成本地参与分享他人的投资，尤其是无形资产带来的利益。 三、交钥匙工程策略 交钥匙工程是指，跨国公司为东道国建造工厂或其它工程项目，当设计与建造完成并初步运转后，将该工厂或工程项目的所有权和管理权的“钥匙”，依照合同完整地“交”给对方，由对方开始经营。 交钥匙工程是在发达国家的跨国公司向发展中国家投资受阻后发展起来的一种非股权投资方式。另外，当它们拥有某种市场所需的尖端技术，希望能快速地大面积覆盖市场，所能使用的资本等要素又不足时，也会考虑采用交钥匙工程方式。 四、回购式契约策略 国际间回购式契约经营，实质上是技术授权、国外投资、委托加工，以及目前仍颇为流行的补偿贸易的综合体，也被称为“补偿投资额”或“对等投资”。 这种经济合作方式，一般说来是发达国家的跨国公司向发展中国家的企业输出整厂设备或有专利权的制造技术，跨国公司得到该企业投产后所生产的适当比例的产品，作为付款方式。投资者也可以从生产中获得多种利益，如：机器、设备、零部件以及其它产品的提供等。 五、BOT融资策略 BOT（建设运营移交）是一种比较新的契约型直接投资方式。 BOT中的移交，是BOT投资方式与其它投资方式相区别的关键所在。契约式或契约加股权式的合营，指投资方大都在经营期满以前，通过固定资产折旧及分利方式收回投资，契约中规定，合营期满，该企业全部财产无条件归东道国所有，不另行清算。而在股权合资经营的BOT方式中，经营期满后，原有企业有条件地移交给东道国，条件如何，由参与各方在合资前期谈判中商定。独资经营的移交也采用这种有条件的移交。 六、项目融资策略 项目融资是为某一特定工程项目而发放的一种国际中长期贷款，项目贷款的主要担保是该工程项目预期的经济收益和其它参与人对工程修建、不能营运、收益不足以及还债等风险所承担的义务，而不是主办单位的财力与信誉。 项目融资主要有两种类型：一是无追索权项目融资，贷款人的风险很大，一般较少采用；二是目前国际上普遍采用的有追索权的项目融资，即贷款人除依赖项目收益作为偿债来源，并可在项目单位的资产上设定担保物权外，还要求与项目完工有利害关系的第三方当事人提供各种担保。各担保人对项目债务所负责任，以各自所提供的担保金额或按有关协议所承担的义务为限。 七、DEG融资策略 德国投资与开发有限公司（DEG）是一家直属于德国联邦政府的金融机构，其主要目标是为亚洲、非洲和拉丁美洲的发展中国家及中、东欧的体制转型国家的私营经济的发展提供帮助。 DEG的投资项目必须是可盈利的，符合环保的要求，属于非政治敏感性行业，并能为该国的发展产生积极的影响。DEG的投资对象须具有专业化的管理，没有行政干预，管理层在相关行业至少有5年的经验。其总资产大致应大于1000万德国马克，并小于50亿德国马克，且在前两年盈利，有留存利润，并且营业利润（净收入销售额）应大于5。 八、申请世界银行IFC无担保抵押融资策略 世界银行国际金融公司（IFC），采用商业银行的国际惯例进行操作，投资于有稳定经济回报的具体项目。现在主要通过三种方式开展工作，即向企业提供项目融资、帮助发展中国家的企业在国际金融市场上筹集资金及向企业和政府提供咨询和技术援助。IFC通过有限追索权项目融资的方式，帮助项目融通资金。IFC通过与外国投资者直接进行项目合作、协助进行项目设计及帮助筹资来促进外国在华投资。 九、融资租赁策略 融资租赁是指：出租人根据承租人的请求及提供的规格，与第三方（供货商）订立一项供货合同，出租人按照承租人在与其利益有关的范围内所同意的条款，取得工厂、资本货物或其它设备（以下简称设备），并且出租人与承租人订立一项租赁合同，以承租人支付租金为条件授予承租人使用设备的权利。税收筹划应把握三个前提要有效开展税收筹划，获取最大的经营利益，必须把握税收筹划的3个前提。3个前提是指：税收筹划应具备超前意识、税收筹划不能与税法相抵触、税收筹划要具备自我保护意识。 一、税收筹划应具备超前意识 要开展税收筹划，纳税人就必须在经济业务发生之前，准确把握从事的这项业务都有哪些业务过程和业务环节？涉及我国现行的哪些税种？有哪些税收优惠？所涉及的税收法律、法规中存在着哪些可以利用的立法空间？掌握以上情况后，纳税人便可以利用税收优惠政策达到节税目的，也可以利用税收立法空间达到节税目的。由于纳税人的上述筹划行为是在具体的业务发生之前进行的，因而这些活动或行为就属于超前行为，需要具备超前意识才能进行。如果某项业务已经发生，相应的纳税结果也就产生了。当纳税结果产生后，纳税人如果因为承担的税负比较重，利用隐瞒收入、虚列成本等手段去改变结果，最终会演变成偷逃国家税款行为，会受到相应的处罚。例如某新型建筑材料生产企业，产品技术含量较高，成本较低，主要销售给建筑单位。两年前该企业还属于小规模纳税人，由于对现行的增值税政策了解不多，这家企业只是一味地模仿其他企业的做法，通过种种方法把自己的小规模纳税人身份转变成一般纳税人。由于一般纳税人增值税税率为17，而该企业外购原料少，能抵扣的进项税额不多，导致该企业增值税税负高达116。此时，该企业才意识到转变身份带来了沉重的税负。为了减轻税收负担，他们采取销售收入不入账等手段，偷逃税款，最后受到税务机关的处罚。从这一案例可以看出，因为该企业在从事具体的生产经营之前没有超前意识，也就没有认真测算两类纳税人身份对自身税负的影响。如果精通现行的增值税法规，并对税负加以测算的话，该企业就不会拼命选择一般纳税人了。二、税收筹划不能与税法相抵触企业在进行税收筹划时不能盲目操作，不能与现行税收法律、法规相抵触。企业进行税收筹划最终目的是降低税收成本，减轻税收负担，但这个目标的实现只能是在合法、合理的前提下进行，而且要被征税机关所认可。如果税收筹划超出了这个前提就很有可能演变成偷税、骗税等违法行为。例如某机电经销公司，于1996年成立，属于增值税一般纳税人。该公司经理在了解增值税是凭外购的增值税专用发票进行抵扣后，就聘请某大企业的财务主管为其企业进行避税。该财务主管的第一项工作就是从“增值税专用发票抵扣”入手。他找到一家经营机电的小规模纳税人（该小规模纳税人为定额征收户）协商，让这个小规模纳税人在进货时，向销货方索取增值税专用发票，并在户头填写机电经销公司的名称，然后机电经销公司把发票拿来抵扣进项税，从而少缴增值税税款。几个月下来，该机电经销公司就少缴纳增值税税款达26万多元。在年度纳税检查中，税务机关通过检查该企业的库存商品及款项往来时发现了这个问题，因为进货没有库存，也不存在款项往来，因而被税务当局认定为故意偷税行为，企业负责人被依法追究刑事责任，企业受到重罚。从此案可以看出，税收筹划必须要依法进行，违背现行税法而少缴税款的行为违法。纳税人必须在现行的税收法律、法规的框架下进行筹划，否则会受到相应的法律处罚。三、税收筹划要具备自我保护意识纳税人开展税收筹划，需要具备自我保护意识。既然税收筹划要在不违法或非违法的前提下进行，那么筹划行为离不合法的距离越远越好，这就是纳税人的一种自我保护意识。纳税人为了更好地实现自我保护，需要注意以下4点：1.增强法治观念；2.熟练掌握税收法律和法规；3.熟练掌握有关的会计处理技巧；4.熟练掌握有关税收筹划技巧。所谓税收筹划技巧，不仅仅是书本上讲的几种或多种税收筹划方法，更重要的是纳税人应结合自己经营的实际业务，运用好所掌握的税收政策，通过恰当的会计处理技巧达到不缴税或少缴税的目的。例如某包装彩印厂，生产纸箱，经营者在该项目的筹建过程中发现，生产销售纸箱在增值税上没有什么优惠政策，在整个生产流程中也难以找到政策漏洞进行避税。但在他们了解福利企业生产销售产品可以享受增值税即征即退的优惠政策后，就到民政部门以“为残疾人解决就业问题”为理由申请开办福利企业，招集了一批残疾人作为该公司的员工，并确保残疾人员工达到税法规定的比例。经税务机关审查批准后，企业享受了增值税即征即退的优惠，达到了节税目的。如果企业采取虚报残疾人员工人数的办法以获取税收优惠，就把企业置于风险当中。从根本上讲，纳税人只有确保自己的行为不违法，才能较好地保护自身的合法权益。财务主管应具备的能力和素质财务主管包括首席财务官（）、财务总监、总会计师等高级财务管理人员。财务主管的能力与素质要求应当从多方面、全方位和综合性来体现。一、五大能力 1职业判断能力。 重视职业判断的作用。 综合分析有效实施职业判断。 强化监管有效规避经营风险。 2经营管理能力。 了解市场信息参与经营管理。 提高快速信息分析处理能力。 更新观念努力追求资产增值。 3组织领导能力。 合理设置岗