中国建设银行信贷业务手册III3 信贷担保

中国建设银行信贷业务手册 第三篇 第三章 信贷担保 第三章 信贷担保3.1 概述 3.1.1 定义 信贷担保是指,担保人向建设银行承诺，在债务人（包括借款人和其他信贷业务债务人）未清偿信贷合同约定的对建设银行所负债务时，担保人替代债务人向建设银行清偿债务，或以特定的物或权利向建设银行清偿债务。担保是建设银行信贷业务的第二还款来源，当债务人不清偿债务时，建设银行可以要求担保人代为偿还或以处分担保物或担保权利的方式清偿。建设银行应与担保人约定担保合同的独立性，即担保合同的效力独立于主合同，主合同无效并不影响担保合同的效力。 3.1.2 种类 3.1.2.1 保证 保证是指保证人和建设银行约定，当债务人不履行债务时，保证人按照合同约定代债务人履行债务或者承担赔偿责任的行为。 保证可分为一般保证和连带责任保证。一般保证指保证人和建设银行约定，当债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的一种担保方式。连带责任保证是指保证人和建设银行约定，保证人与债务人对债务承担连带责任的一种担保方式。建设银行只接受保证人提供的连带责任保证，不接受保证人提供的一般保证。 3.1.2.2 抵押 抵押是指债务人或者第三人不转移对拥有所有权、处分权的财产的占有，将该财产作为对建设银行债权的担保。债务人不履行债务时，建设银行有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 3.1.2.3 质押 质押是指债务人或者第三人将其财产移交建设银行占有，将该财产作为对建设银行债权的担保。债务人不履行债务时，建设银行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该动产、权利的价款优先受偿。 按质押物的不同，质押分为动产质押和权利质押。动产质押是指债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人依法以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。权利质押是指债务人或者第三人将实体财产以外的可以让与的财产权利为标的，依法履行质押手续，作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人依法对质押权利予以处分或者直接控制、行使质押权利而优先受偿。 3.1.3担保特殊形式 3.1.3.1共同担保 1.共同担保的种类共同担保，是指对同一债权提供的多个担保，可以分为： （1）同一债权有多个保证人的共同保证；（2）同一债权有多个抵押权的共同抵押；（3）同一债权有多个质权的共同质押；（4）同一债权既有保证、又有抵押和或质押的混合共同担保。2.采用共同担保应注意的问题：（1）共同保证可分为按份共同保证和连带共同保证。按份共同保证是指保证人与债权人约定按份额对主债务承担保证义务的共同保证。连带共同保证是指各保证人均对全部主债务承担保证义务的共同保证。 （2）两个以上保证人对同一债务同时或分别提供保证时，各保证人与债权人没有约定保证份额的，应当认定为连带共同保证。在连带共同保证中，债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。（3）同一个债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或约定不明的，抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。（4）同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。（5）同一债权既有保证又有债务人提供的抵（质）押担保的，在实现债权时，保证合同如无特别约定，原则上首先实现抵（质）押担保，如果实现抵（质）押权不能全部清偿债权，保证人只对抵（质）押担保以外的债权承担保证责任。（6）同一债权既有保证又有物的担保，债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。债权人在主合同履行期限届满后怠于行使担保物权，致使担保物的价值减少或者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的担保，保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。（7）同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民法院减轻或免除其应当承担的担保责任。 3.1.3.2最高额担保 1.最高额担保的种类（1）最高额保证最高额保证，是指债权人与保证人之间就债务人在一定期间内连续发生的多笔债务，确定一个最高债权额，由保证人在此最高债权限额内对债务人履行债务承担保证责任。（2）最高额抵押最高额抵押，是指抵押人与抵押权人，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。2.最高额担保的特征 （1） 虽然最高额担保可以为已发生的债务作担保，但通常是为未来发生的债务作担保。（2）最高额担保所担保的债务为一定期间内连续发生的若干笔债务。（3）担保责任具有最高限额。3.最高额担保应注意的问题（1）最高额担保中，保证人或抵押人担保的最高限额是指债权的最高限额，而不是指债权本金的最高限额。换而言之，保证人或抵押人担保的债权最高限额，是指各笔债务的本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、实现债权而发生的一切费用等合并计算，债权人所得受偿债权的最高限额。（2）如果债务人多次借款，债务人所负债务总额（含借款本金、利息、违约金、赔偿金和贷款行为实现债权而发生的一切费用）超过保证人或抵押人担保的债权最高限额的，对超过限额的部分，保证人或抵押人不承担担保责任。（3）当事人对最高额抵押合同的最高限额、最高额抵押期间进行变更，以其变更对抗顺序在后的抵押权人的，人民法院不予支持。（4）最高额抵押的主合同债权不得转让；最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使抵押权。 3.1.4担保方式选择 建设银行信贷业务目前既可以采用保证、抵押及质押三种担保方式的任何一种，又可采用共同担保、最高额保证和最高额抵押等方式。信贷经办人员应根据债务人信用状况、信贷品种、金额、期限、风险程度以及各种担保方式的特点，合理要求客户采用不种的担保方式。3.1.5担保范围 担保范围分为法定范围和约定范围。担保法规定的法定范围为： 1. 主债权：即由借款合同、银行承兑协议、出具保函协议书等各种信贷主合同所确定的独立存在的债权。 2. 利息：由主债权所派生的利息。 3. 违约金：指由法律规定或合同约定的债务人不履行或不完全履行债务时，应付给建设银行的金额。 4. 损害赔偿金：是指债务人因不履行或不完全履行债务给建设银行造成损失时，应向建设银行支付的补偿费。 5. 实现债权的费用：是指债务人在债务履行期届满而不履行或不完全履行债务，建设银行为实现债权而支出的合理费用。一般包括诉讼费、鉴定评估费、公证费、拍卖费、变卖费、执行费等费用。 6. 质物保管费用：是指在质押期间，因保管质物所发生的费用。 如需另行约定担保责任范围，可在担保合同中予以约定。3.2保证 3.2.1保证人初选 债务人向建设银行提出信贷申请时，信贷人员应要求客户提供担保方式意向。如采用保证担保形式，信贷人员应依据掌握的情况对客户提出的保证人意向进行判别。如认为不符合条件，应告知客户另行提供保证人或改变担保方式。 债务人应在提交的信贷业务申请书上写明采用保证担保方式及保证人全称，并提供保证人的下列材料： （1）担保意向书（见附件3-3-2）；担保意向书应对其保证责任作出明确表示。担保意向书必须具备以下内容：被保证人名称，保证的信贷类别、币种、金额、期限等。担保意向书上应加盖公章，并由法定代表人（负责人）或授权代理人签字。 （2）经工商行政管理部门年检合格的法人营业执照副本。保证人如为企业法人的分支机构，在提供营业执照副本同时，提供企业法人的书面授权委托书（原件）； 授权委托书必须具备以下内容：授权代理人全称；保证的信贷类别、币种、金额、期限等。 授权委托书上应加盖法人公章，并由法定代表人签字。 （3）法定代表人（负责人）或其授权代理人的身份证明文件； （4）股份有限公司、有限责任公司、中外合资企业、具有法人资格的中外合作企业担任保证人的，应查阅该公司或企业的章程，确定有权就担保事宜作出决议的机关是股东会还是董事会（或类似机构）。保证人须提供有权作出决议的机关作出的关于同意出具保证担保的文件、决议或其他具有同等法律效力的文件或证明（包括但不限于授权委托书、股东会决议、董事会决议）； （5）保证人最近一期的财务会计报表及近三年经审计的财务会计报表和审计报告。企业成立不足三年的提供与其成立年限相当的财务和会计报表和审计报告； （6）中国人民银行颁发并年审合格的贷款卡（证）； （7）税务部门年检合格的税务登记证明。 3.2.2保证人评价 信贷人员应对保证人进行严格调查、评价。对保证人的评价包括确认保证人的主体资格、评价保证人的代偿能力和保证限额分析三方面。 1. 审查保证人的主体资格 （1）经建设银行认可的具有较强代为清偿能力的、无重大债权债务纠纷的以下单位和个人可以接受为保证人：金融机构；从事符合国家法律、法规的生产经营活动的企业法人；从事经营活动的事业法人；其他经济组织；自然人。 （2）建设银行不接受下列单位作为保证人：国家机关，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外；以公益为目的的事业单位、社会团体：学校、幼儿园、医院、科学院、图书馆、广播电台、电视台等；无企业法人的书面授权或者超出企业法人书面授权范围提供保证的企业法人的分支机构；企业法人的职能部门；建设银行的分支机构、全资附属企业，总行另有规定的除外。 2. 评价保证人的代偿能力对符合主体资格要求的保证人应进行代偿能力评价。对保证人代偿能力的评价，包括代偿能力现实状况评价和代偿能力变动趋势分析。代偿能力评价参照第三篇第一章客户信用评级关于信用等级评价部分，并按照规定程序审定保证人的信用等级，测算信用风险限额。3.保证人保证限额分析保证人保证限额，是指根据客户信用评级办法测算出的保证人信用风险限额减去保证人对建设银行的负债（包括或有负债）得出的数值。4.保证率的计算。在计算出保证限额后，还应计算保证率，通过计算保证率，进一步衡量保证担保的充足性。保证率一般不得高于80%。保证率计算公式为：保证率=申请保证债权本息/可接受保证限额X100% 5.经评价符合保证人条件的信贷人员撰写中国建设银行担保评价报告（见附件3-3-1）随信贷审批材料一并报送评价审查人员。如不符合条件，应及时将保证人材料退还，并要求债务人另行提供保证人或提供其他担保方式。 担保评价审查人员及审定人员应认真审查保证人的材料和中国建设银行担保评价报告，并签署意见。 3.2.3签订合同 1. 所担保的信贷业务经规定的审批程序批准后，应在与客户签订信贷合同的同时签订保证合同。 2. 保证合同一般采用总行制定的统一标准格式，保证合同格式、填写具体要求参见本手册第三篇第四章信贷法律文书。 3. 保证期间一律约定至主合同项下的债务履行期限届满之日后两年止。最高额保证的保证期间按建设银行对债务人的每笔贷款分别计算，自每笔借款合同签订之日起至该笔债务履行期限届满之日后两年止。 4. 如因特殊要求需调整保证合同的条款或采取非标准保证合同文本的，经业务性审查后应送一级行法规部门进行合法性审查。 5. 保证合同经保证人加盖公章且法定代表人（负责人）或委托代理人签字，建设银行或各授权行（处）加盖公章且法定代表人或负责人签字后生效。 6. 保证合同签订后，信贷人员应及时在保证人的贷款卡（证）进行登录。 3.2.4 对保证人的检查、监控 1. 信贷人员应定期对保证人进行检查，对保证人代偿能力的变动情况进行监控。 2. 信贷业务发放后按照信贷资产检查的有关要求定期对保证人进行检查。检查后，在客户检查报告中反映检查情况，提出相应处理措施和建议。 3. 对保证人实施检查和监控的主要内容有： （1）生产经营活动； （2）财务状况变动情况； （3）重大投资活动； （4）重大体制改革； （5）重大法律诉讼和对外担保； （6）重大事故和赔偿； （7）重大人事调整。 4. 保证期间，如发现保证人的代偿能力下降，无力承担其保证责任，应及时向信贷主管报告。经其同意后，要求债务人另行提供保证人或追加采取抵押、质押等担保方式。 5. 保证人因转变企业体制或经营方式影响保证责任履行的，信贷人员应及时要求债务人另行提供保证人或追加采取抵押、质押等担保方式。 6. 债务人或建设银行要求变更信贷合同的，应当事先取得保证人的书面同意。未取得保证人的书面同意，不得与客户变更信贷合同条款或内容。 3.2.5履行保证合同 1. 债务人履行合同偿还债务，信贷人员应及时通知保证人，并在保证人的贷款卡（证）进行注销登记。 2. 信贷人员应在信贷合同到期后1个月内，在对向未清偿或未全部清偿信贷合同项下债务的债务人发出催收通知的同时，向保证人发出履行保证责任通知书（见附件3-3-3）。履行保证责任通知书由信贷人员送达保证人一式二联，其中一联由保证人法定代表人（负责人）或委托代理人签收，并加盖公章后带回交信贷经营部门保管。 信贷人员必须在保证合同约定的保证期间内向保证人主张权利，以免丧失保证追索权。 3. 发出通知书后，信贷人员既应督促债务人履行合同，也应经常直接向保证人督促求偿。 4. 通知书送出3个月客户仍不履行合同偿还债务，信贷人员应立即向主管和经营主责任人报告，必要时经批准后以债务人和保证人为被告向法院提起诉讼，要求保证人履行保证义务。 3.2.6避免保证人因诉讼时效或保证期间届满而免责 1. 应避免因主债务诉讼时效届满而使保证人免责。保证人享有主债务人的抗辩权。如果主债务诉讼时效届满，保证人可以主张主债务诉讼时效完成的抗辩权而免于承担保证责任。2.应在保证期间内要求保证人承担保证责任。保证期间在性质上为除斥期间，该期间不因任何事由而中止、中断或延长，银行没有在保证期间内要求保证人承担保证责任的，保证人将免除保证责任。要求保证人承担保证责任，可以采取提起诉讼或仲裁的方式，也可以采取向保证人送达履行保证责任通知书的方式。如果采取送达履行保证责任通知书的方式，应要求保证人在该通知书上签字并加盖公章，并收回存档，以证明在保证期间内已要求保证人承担保证责任。如果保证人拒绝签收该通知书，可采取公证送达的方式。3.应在保证合同的诉讼时效内要求保证人承担保证责任。连带责任保证中，主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效不中断。连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。为避免保证人主张诉讼时效届满而免责，应在保证合同的诉讼时效内及时提起诉讼。最为稳妥的办法是，在起诉主债务人时，将保证人作为共同被告一并提起诉讼。 3.2.7无效合同的处理主合同有效而保证合同无效，建设银行无过错的，保证人与债务人对建设银行的经济损失承担连带赔偿责任；建设银行、保证人有过错的，保证人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。主合同无效而导致保证合同无效，保证人无过错的，保证人不承担民事责任；保证人有过错的，保证人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。 3.2.8 债务人或保证人破产时对保证责任的处理1.人民法院受理债务人破产案件时对保证责任的处理（1）建设银行有权选择实现债权的方式保证期间，人民法院受理债务人破产案件时，建设银行既可以向人民法院申报债权，也可以向保证人主张权利要求保证人清偿。（2）建设银行不申报债权的应及时履行通知义务建设银行知道或应当知道债务人破产时，如果不申报债权的，应该及时通知保证人，以便保证人能及时了解债务人的破产情况，预先行使追偿权。如果建设银行既未申报债权也未通知保证人，致使保证人不能预先行使追偿权的，保证人在该债权在破产程序中可能受偿的范围内免除保证责任。（3）债务人破产终结后对保证责任的处理建设银行申报债权后在破产程序中未受清偿的部分，保证人仍承担保证责任。建设银行要求保证人承担保证责任的，应当在破产程序终结后六个月内提出。2.保证人破产时对保证责任的处理依据最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定，保证人被破产宣告前，保证人已经生效的法律文书确定承担的保证责任，属于破产债权。因此，人民法院受理保证人破产案件后，建设银行如果要申报债权，参加保证人破产清算程序的，需要先行通过诉讼的方式确定保证人应当承担的保证责任。3.3抵押 3.3.1 初步确定抵押方式债务人在向建设银行提出信贷申请时，信贷人员应要求提供担保方式意向。如采用抵押担保，信贷人员应依据平时掌握的情况，对债务人提出的抵押人和抵押物进行初步判断。如认为不符合条件，应告知债务人另行提供抵押人、抵押物或改变担保方式。 3.3.2 选择抵押物 1. 建设银行接受下列财产的抵押： （1）抵押人所有的、依法有权处分的房屋和其他地上定着物； （2）抵押人所有的、依法有权处分的机器、交通运输工具和其他财产； （3）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物； （4）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产； （5）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（6）商品林中的森林、林木，森林或林木资产抵押时,其林地使用权须同时抵押,但不得改变林地的属性和用途。 （7）依法可以抵押的其他财产。 2. 建设银行不接受下列财产的抵押： （1）国家机关的财产； （2）土地所有权； （3）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权； （4）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （5）所有权、使用权不明或有争议的财产； （6）依法被查封、扣押、监管的财产； （7）违法违章的建筑物； （8）法律法规规定禁止流通的财产或者不可转让的财产； （9）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（10）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（11）依法不得抵押的其他财产。 3.抵押财产的选择应注意的特殊问题（1）地随房走以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。（2）房随地走以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。 （3）以公益为目的的事业单位、社会团体为自身债务设立抵押学校、幼儿园、医院、广播电台、电视台等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以将其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产，为自身债务设定抵押。 （4）以享受国家优惠政策购买的房地产抵押以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。（5）海关监管的货物抵押进口货物自进境起到办结海关手续止，出口货物自向海关申报起到出境止，过境、转运和通运货物自进境起到出境止，应当接受海关监管。特定减免税货物，以及暂时进出口货物、保税货物和其他尚未办结海关手续的进出境货物，应当接受海关监管。海关监管货物，未经海关许可，不得抵押。 3.3.3 接受抵押材料 债务人向经办行在提送信贷申请报告的同时，提交抵押人出具的担保意向书及下列材料： 1. 抵押财产的产权证明资料 （1）以土地使用权作抵押的，须提交县级以上土地管理部门颁发的国有土地使用权证；（2）以现房作抵押的，须提交提供房产管理部门核发的房屋所有权证、县级以上土地管理部门颁发的国有土地使用证； （3）以在建工程作抵押时，须提交国有土地使用权出让协议（合同）、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、商品房销（预）售许可证(如有)等； （4）以企业的设备、原辅材料、产品或商品设立动产抵押的，提供有关动产抵押物的所有权证书或者使用权证书； （5）以机动车抵押的，提供机动车行使证和机动车登记证;（6）以船舶抵押的,提供船舶所有权登记证书或者船舶建造合同;（7）以民用航空器抵押的,提供 民用航空器所有权登记证书或者相应的所有权证明文件。 2. 抵押人资格证明材料； （1）法人：经工商行政管理部门年检合格的企业法人营业执照副本、事业法人执照副本；（2）非法人：经工商行政管理部门年检合格的营业执照副本、授权委托书；（3）自然人：抵押人身份证明。 3. 股份有限公司、有限责任公司、中外合资企业、具有法人资格的中外合作企业作为抵押人的，应查阅该公司或企业的章程，确定有权就担保事宜作出决议的机关是股东会还是董事会（或类似机构）。抵押人须提供有权作出决议的机关作出的关于同意提供抵押的文件、决议或其他具有同等法律效力的文件或证明（包括但不限于授权委托书、股东会决议、董事会决议）； 4. 财产全体共有人出具的同意抵押的文件（原件）； 5.已向其他抵押权人设定抵押权的资料（原件）； 6. 海关同意被监管物品抵押的证明（原件）。 3.3.4 审查抵押设立的合规性 信贷人员应对客户或抵押人提交的材料和抵押物进行审查，对抵押设立的合法合规性进行审查： 1.审查抵押物是否在建设银行可以接受的抵押物范围之内； 2.审查抵押人是否为抵押物的合法产权人，是否有权将该抵押财产设定抵押；3.审查抵押物的共有人是否同意设立抵押；4.审查抵押的设定是否已由抵押人有权决议的机关作出决议。 3.3.5 确定价值对于抵押品，按照以下方法确定其公允价值：（1）如果该抵押品已经经过建设银行认可的评估机构评估，客户经理及其负责人对评估报告表示认可，且评估报告出具时间在一年之内的，同时客户经理认为评估报告中的抵押品评估价值仍可据实反映目前市场价值的，可将评估报告中确认的抵押品评估价值确定为该抵押品的公允价值；（2）如抵押品不符合前款情况，客户经理应对抵押品的目前实际价值进行分析判断，并根据以下因素确定该抵押品的公允价值：借款合同签定时对抵押品的评估价格；最近一次外部评估价格；当前该抵押品的投标价格；同类物品的市场价格（如以房屋及土地使用权作为抵押的，可考虑同地段、类似档次房屋及土地使用权的成交价格）；对于以车辆、机器设备等作为抵押的，必须考虑抵押品的折旧情况和实际损耗程度、技术功能等；抵押品的适用性及实现变现的可能性；抵押品价值的变动趋势。 3.3.6确定抵押率 1.确定抵押率的依据主要有： （1）抵押物的适用性、变现能力。选择的抵押物适用性要强，由适用性判断其变现能力。对变现能力较差的，抵押率应适当降低。 （2）抵押物价值的变动趋势。 一般可从下列方面进行分析： 实体性贬值：即由于使用磨损和自然损耗造成的贬值； 功能性贬值：即由于技术相对落后造成的贬值； 经济性贬值：即由于外部环境变化引起的贬值或增值。 2.信贷人员应根据抵押物的评估现值，分析其变现能力，充分考虑抵押物价值的变动趋势，科学的确定抵押率； 3.担保审查和审定人员应认真审核抵押率计算方法，准确确定抵押率，抵押率计算公式为： 抵押率=担保债权本息总额/抵押物评估价值额100% 4.抵押率一般不能超过70 %。 3.3.7 抵押权的存续期间抵押权的存续期间至被担保的债权诉讼时效届满之日后两年止。如果主债权诉讼时效一直没有届满，则抵押权一直存续；主债权诉讼时效届满后，抵押权人必须在主债权诉讼时效后两年内行使抵押权。 3.3.8 形成抵押担保评价报告 经审查、评价符合抵押条件的，信贷人员撰写中国建设银行担保评价报告（见附件3-3-1）随信贷审批材料一并报送担保评价审查人员。如不符合条件，应及时将担保材料退还，并要求债务人另行提供抵押物或提供其他担保方式。担保评价审查人员及审定人员应认真审查保证人的材料和中国建设银行担保评价报告，并签署意见。 3.3.9 签订合同 1. 信贷人员应在与客户签订信贷合同的同时，与抵押人签订抵押合同。 2. 抵押合同的格式和填写要求参见本手册第三篇第四章信贷法律文书。 3.3.10保险 信贷人员应要求抵押人到建设银行认可的保险公司，按建设银行指定的险种办理抵押物保险。抵押物保险的要求是：1.保险单上应注明：建设银行为该保险的优先受偿人（即第一受益人），一旦发生保险事故，保险人应将保险赔偿金直接划付至建设银行指定的帐户；2.办理抵押担保前，抵押人已办理抵押物保险的，应要求保险公司出具变更建设银行为为优先受偿人的批单；3.保险期应长于信贷期限。如有多份保单，则最早到期保单的保险期限应长于信贷期限； 4.保单正本须存放建设银行； 5.投保总值不少于抵押物估价总值； 6.保险费用由抵押人承担； 7.抵押有效期内，投保人不得以任何理由中断保险或退保。 3.3.11公证 信贷人员可以根据抵押人和抵押物的情况，要求对抵押合同办理公证手续。公证手续由抵押人和经办行共同办理。抵押合同公证的办理机构为经办行所在地公证部门。 3.3.12 抵押物登记 信贷人员应按担保法和其他法律法规的规定办理抵押物登记手续。 3.3.12.1 及时办理抵押登记 信贷人员应与抵押人于抵押合同签订后15日内到登记部门办理抵押物的登记手续。 3.3.12.2抵押物登记部门 1.以无地上定着物的土地使用权抵押的，抵押登记部门为核发土地使用权证书的县级以上地方人民政府土地管理部门。 2.以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，抵押登记部门为县级以上地方人民政府规定的管理部门。 3.以林木抵押的，登记部门为县级以上林木主管部门。 4.以民用航空器抵押的，登记部门为国务院民用航空主管部门。5.以船舶抵押的，登记部门为船籍港船舶登记机关。 6.以机动车抵押的，登记部门为机动车管辖地车辆管理所。 7.以企业的设备和其他动产抵押的，登记部门为财产所在地的工商行政管理部门。 8.以担保法第三十七条和第四十二条规定之外的财产抵押的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。 3.3.12.3 抵押登记程序 1.土地使用权抵押登记程序 （1）土地评估以土地使用权抵押，应当进行地价评估:以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，由抵押权人进行地价评估或由具有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可。以划拨方式取得的国有土地使用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估后，应经土地管理部门确认，核定出让金数额。以乡（镇）村企业等建筑物抵押涉及集体土地使用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估后，应经土地管理部门确认，并明确实现抵押权的方式。以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估后，应经土地管理部门确认。（2）划拨国有土地使用权抵押的审批企业以国有划拨土地使用权设定抵押时，应经具有审批权限的人民政府或土地管理部门的批准。抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。（3）登记申请抵押人和抵押权人申请土地使用权抵押登记，一般应提交下列材料:抵押人的身份证件；抵押权人的身份证件；抵押人和抵押权人委托他人办理抵押登记的,须提交委托书和代理人身份证件；抵押合同；被抵押土地的土地使用证；土地估价及确认报告；根据土地的不同情形而须提供的不同材料:以划拨土地使用权抵押的,须提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明;以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的,提交房屋所有权证;抵押乡（镇）村企业厂房等建筑物涉及集体土地使用权抵押的,须提交集体土地所有者同意抵押的证明;以承包方式取得的荒山、荒地、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，须提交集体土地所有者同意抵押的证明。（4）领取土地他项权利证明书抵押登记申请经审查准予登记的，土地管理部门在抵押土地的土地登记卡上进行注册登记，同时在抵押人土地使用证内进行记录，并向抵押权人核发土地他项权利证明书，土地使用权抵押正式生效。2.城市房地产抵押登记程序（1）抵押人不得越权设立抵押国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管部门备案。以中外合资经营企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或股东大会通过，但公司章程另有规定的除外。以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。（2）房地产评估设定房地产时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。（3）房地产抵押登记申请办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：抵押当事人的身份证明和法人身份证明；抵押登记申请书；抵押合同；国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产证，共有房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明；可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；可以证明抵押房地产价值的资料；登记机关认为必要的其他文件。（4）领取土地他项权利证明书抵押登记申请经审查准予登记的，登记机关应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后，向抵押权人颁发房屋他项权证，土地使用权抵押正式生效。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产竣工后，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。3.企业动产抵押登记程序（1）企业动产抵押的标的企业以除航空器、船舶、车辆以外的下列动产抵押的，应当在抵押合同签署后到工商行政管理机关申请办理抵押物登记：企业的设备；企业的原辅材料；企业的产品或者商品；企业其他可以依法抵押的动产。（2）抵押登记申请办理动产抵押登记，应向登记机关提交下列材料：企业动产抵押登记申请书；主合同；抵押合同；有关动产抵押的所有权或者使用权证书；有关动产抵押物存放状况资料；抵押合同双方当事人的营业执照；双方代理人身份和权限证明文件；登记机关需要提供的其他资料。（3）领取企业动产抵押物登记证抵押登记申请经审查准予登记的，登记机关发给企业动产抵押登记证，并在抵押合同上签注企业动产抵押登记证编号、日期，加盖登记专用章。企业动产抵押合同自登记之日起生效。4.民用航空器抵押登记程序（1）登记申请 办理民用航空器抵押权登记的，抵押权人和抵押人应当向国务院民用航空主管部门提交下列文件：民用航空器抵押权登记申请书；民用航空器国籍登记证书；民用航空器所有权登记证书或者相应的所有权证明文件；民用航空器抵押合同； 国务院民用航空主管部门要求提交的其他必要的有关文件。 （2）领取航空器抵押权登记证书国务院民用航空主管部门核准抵押登记的，向民用航空器抵押权人颁发民用航空器抵押权登记证书。5.船舶抵押登记程序 （1）登记申请 抵押权人和抵押人应当持下列文件到船籍港船舶登记机关申请办理船舶抵押权登记： 抵押人和抵押权人签字的书面申请书； 船舶所有权登记证书或者船舶建造合同； 船舶抵押合同； 该船舶设定有其他抵押权的，应当提供有关证明文件； 共有船舶，应当提供共有人同意抵押的证明文件。 （2）领取船舶抵押权登记证书 船籍港船舶登记机关核准登记的，则将有关抵押人、抵押权人和船舶抵押情况以及抵押登记日期载入船舶登记簿和船舶所有权登记证书，并向抵押权人核发船舶抵押权登记证书。6.机动车抵押登记程序（1）登记申请 以机动车抵押的，抵押人和抵押权人应当共同持下列资料，向机动车管辖地车辆管理所申请抵押登记，并交验车辆：填写机动车登记申请表; 抵押人和抵押权人的身份证明；机动车登记证书；主合同；抵押合同。 （2）登记记载车辆管理所审核资料，确认车辆，如果准予抵押登记，则在机动车登记证书上记载抵押登记事项。7.公证机构办理抵押登记的程序 （1）由公证机构办理抵押抵押登记的抵押物个人、事业单位、社会团体和其他非企业组织所有的机械设备、牲畜等生产资料；位于农村的个人私有房产；个人所有的家具、家用电器、金银珠宝及其制品等生活资料；其他除中华人民共和国担保法第三十七条和第四十二条规定之外的财产。（2）抵押登记申请申办抵押登记，由抵押合同双方当事人共同向抵押人所在地的公证机构申请,并提供下列材料:抵押登记申请表；申请人和代理人的身份、资格证明；主合同、抵押合同和其他相关合同；抵押物所有权或者使用权证书或其他证明材料；抵押物清单；与抵押登记事项有关的其他材料。 （3）领取抵押登记证书公证机构决定予以登记的，应向当事人出具抵押登记证书。 3.3.13文件保管信贷人员办妥抵押手续后，应及时整理抵押文件，按规定移交有关部门、人员妥善保管。需要领用、退回时，应经主管批准并办理登记、交接手续。 3.3.14抵押物监管与提起诉讼 1. 对抵押物状况的监管 抵押期间，信贷人员应经常检查抵押物的状况，要求抵押人保持抵押物的正常状况。如发现抵押物价值非正常的减少，应及时查明原因，采取有效措施。 如因抵押人的行为将造成抵押物价值的减少，应要求抵押人立即停止其行为。 如抵押人的行为已经造成抵押物价值的减少，应要求抵押人恢复抵押物的价值。如抵押人无法完全恢复，应要求抵押人提供与减少的价值相当的担保，包括另行提供抵押、质押或保证。 2. 对抵押物处分的监管 抵押期间，未经建设银行同意，抵押人不得赠与、转让、出租、重复抵押、迁移或以其他方式处分抵押物。抵押人如提出上述处分抵押物的要求，必须书面向建设银行提出申请，经该笔信贷的原审批部门批准后办理。 抵押人以建设银行认可的最低转让价款转让抵押物的，抵押人转让抵押物所得的价款应当优先用以向建设银行提前清偿其所担保的债权。 抵押人经建设银行同意可以部分转让抵押物，所得的收入应存入建设银行的专户或偿还建设银行债权，并保持剩余抵押率不高于规定的抵押率。 抵押人经建设银行同意出租抵押物，所得的租金收入应存入建设银行的专户或偿还建设银行债权。3.赔偿金的处理抵押期间，抵押物因毁损、灭失所得赔偿金（包括保险赔偿金和第三人损害赔偿金）应作为抵押财产，由抵押人存入建设银行指定的帐户。 抵押物灭失后，建设银行可以就抵押物灭失后所得赔偿金数额不足清偿部分，要求客户或抵押人提供新的担保。4.提起诉讼抵押期间，抵押人有下列情形之一的，信贷人员应立即向主管报告，经有权部门批准，可以向人民法院提起诉讼，请求人民法院保护建设银行的抵押权： （1）抵押人未经建设银行同意擅自处分抵押物； （2）抵押人的行为足以使抵押物价值减少，建设银行要求抵押人停止其行为，而抵押人予以拒绝的； （3）抵押人转让抵押物的价款明显低于其价值，建设银行要求抵押人提供相应的担保，抵押人不提供的； （4）抵押人就其转让抵押物所得的价款没有向建设银行提前清偿其所担保的债权的； （5）抵押人有故意阻碍建设银行依法实现抵押权的其他行为的。 3.3.15 抵押权的实现 3.3.15.1 实现抵押权的程序 1. 信贷人员对向未清偿或未全部清偿抵押担保信贷合同项下债务的债务人发出催收通知后1个月内，债务人仍不履行合同偿还债务，信贷人员经检查确认债务人难以偿还债务的，应在5日内向主管报告，申请采取实现抵押权的措施。 2. 与抵押人协商实现抵押权 经主管批准办理抵押权实现手续，由经办行有关部门派员与抵押人协商处分抵押物。与抵押人协商一致后，可以对抵押物进行折价，或进行拍卖、变卖。 3. 向法院提起诉讼实现抵押权经协商，不能与抵押人达成一致意见的，应向法院提起诉讼。法院在经过案件审理后，可以裁决将抵押物变卖或交付拍卖，以价款优先清偿被担保的债权。 3.3.15.2实现方法 按担保法的规定，不论采取协议还是诉讼的方法实现抵押权，均采用以下三种方法处分抵押物： 1. 折价。折价是指将抵押物折合成金钱用来清偿债务，建设银行按有关规定取得抵押物的所有权。经办行应委托具有合法资格的资产评估机构对抵押物进行评估，按抵押物的评估现值收回信贷。 2. 拍卖。拍卖是指通过公开竞价的形式，将抵押物转让给最高应价者，以拍卖的价款使债权优先受偿。对于以房地产抵押方式进行借款的，抵押合同签订后，抵押财产土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，建设银行无权优先受偿。对于拍卖划拨的国有土地使用权，应考虑到所得的价款先缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的价款后，才得以实现受偿权。 3. 变卖。变卖是指除拍卖方式之外任何一种买卖方式使抵押物变现，以取得的价款使债权优先受偿。 3.3.15.3提前实现信贷人员如发现以下情形之一的，应立即向主管报告，经批准提前实现抵押权： 1.信贷合同履行期间，客户或抵押人被依法宣告破产的； 2. 抵押人的行为足以使抵押物价值减少，建设银行请求抵押人恢复原状或提供担保遭到拒绝的； 3.信贷合同履行期间，客户违反合同约定的其他义务的。 3.3.15.4 处分抵押物价款分配顺序依法处分抵押物所得价款，按下列顺序分配：1. 支付处分抵押物所需费用；2. 清偿债务人所欠建设银行主债权、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金等；3. 支付抵押合同约定的其他费用。 处分抵押物所得价款不足清偿上述所列金额的，建设银行有权就不足部分继续向债务人追偿；清偿上述所列金额后有剩余的，剩余部分退还抵押人。3.3.15.5 抵押权实现中的特殊问题1.抵押权的效力及于主债权和抵押物全部主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权。2.抵押权的效力及于主债权或者主债务被分割或者转让的部分主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。3.同一债权数个抵押权并存的不得放弃债务人提供的抵押担保同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。4.同一财产并存数个抵押权的清偿顺序同一财产向两个以上抵押人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。5.同一财产并存数个不同种类担保物权的清偿顺序同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权优先于抵押权人受偿。6.建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权建设工程中的发包人同时存在若干个债权人时，对于建设工程折价或拍卖所得的价款，承包人有优于抵押权和其他债权进行受偿的权利。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 3.3.16抵押权的消灭 1.抵押权所担保的债权消灭信贷合同合同项下债务全部清偿完毕后，抵押权即消灭。信贷人员应在收回信贷的5日内，将保管的抵押物权属证明及有关单证交还抵押人，并与抵押人一起到抵押登记部门办理抵押物登记注销手续。2.抵押权的存续期间届满在主债权诉讼时效完成后的两年之后行使抵押权的，人民法院不予支持。3.4质押 3.4.1初步确定质押方式债务人向建设银行提出信贷申请时，信贷人员应要求提供担保方式意向。如采用质押担保，信贷人员应依据平时掌握的情况质物、质押权利进行初步判断。如认为不符合条件，应告知债务人重新提供质物、质押权利或改变担保方式。 3.4.2 选择质物、质押权利 1. 建设银行接受下列财产的质押： （1）出质人所有的、依法有权处分的机器、交通运输工具和其他动产； （2）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单； （3）依法可以转让的股份、股票； （4）依法可以质押的的其他权利。 2. 建设银行不接受下列财产的质押： （1）所有权、使用权不明或有争议的财产； （2）法律法规禁止流通的财产或者不可转让的财产； （3）国家机关的财产； （4）依法被查封、扣押、监管的财产； （5）珠宝、首饰、字画、文物等难以确定价值的财产； （6）租用的财产； （7）依法不得质押的其他财产。 3.4.3接受质押材料 出质人向建设银行申请质押担保，应在提送信贷申请报告的同时，提送出质人提交的担保意向书）及以下材料： 1. 质押财产的产权证明文件； 2. 出质人资格证明: （1）法人：经工商行政管理部门年检合格的企业法人营业执照、事业法人营业执照； （2）非法人：经工商行政管理部门年检合格的营业执照、授权委托书； （3）自然人：出质人身份证明。 3.股份有限公司、有限责任公司、中外合资企业、具有法人资格的中外合作企业作为出质人的，应查阅该公司或企业的章程，确定有权就担保事宜作出决议的机关是股东会还是董事会（或类似机构）。出质人须提供有权作出决议的机关作出的关于同意提供质押的文件、决议或其他具有同等法律效力的文件或证明（包括但不限于授权委托书、股东会决议、董事会决议）； 4. 财产共有人出具的同意出质的文件。 3.4.4 审查质物、质押权利 1. 审查出质人对质物、质押权利占有的合法性 （1）用动产出质的，应通过审查动产购置发票、财务帐簿，确认其是否为出质人所有。 （2）用权利出质的，应核对权利凭证上的所有人与出质人是否为同一人。如果不是，则要求出示取得权利凭证的合法证明，如遗嘱、判决书或他人同意授权质押的书面证明。 （3）审查质押的设定是否已由出质人有权决议的机关作出决议。 （4） 如质押财产由两人或两人以上共有，出质是否经全体共有人同意。 2. 审查质物、质押权利的合法性 （1）所有权、使用权不明或有争议的动产，法律规定禁止流通的动产不得作为质物； （2）凡出质人以权利凭证出质，必须对出质人提交的权利凭证的真实性、合法性和有效性进行确认。确认时向权利凭证签发或制作单位查询，并取得该单位出具的确认书。 （3）凡发现质押权利凭证有伪造、变造迹象的，应重新确认，经确认确实为伪造、变造的，应及时向有关部门报案。 （4）海关监管期内的动产作质押的，需由负责监管的海关出具同意质押的证明文件； （5）对于用票据设定质押的，还必须对背书进行连续性审查： 每一次背书记载事项、各类签章完整齐全并不得附有条件，各背书都是相互衔接的，即前一次转让的被背书人必须是后一次转让的背书人。 票据质押应办理质押权背书手续，办理了质押权背书手续的票据应记明“质押”“设质”等字样。 （6）对以股票设定质押的，必须是依法可以流通的股票。 3.4.5 确定质物、质押权利价值 1.对于有明确市场价格的质押品，如国债、上市公司流通股票、存款单、银行承兑汇票等，其公允价值即为该质押品的市场价格。2.对于没有明确市场价格的质押品，如上市公司法人股权等，则应当在以下价格中选择较低者为质押品的公允价值：（1）公司最近一期经审计的财务报告或税务机