北京城建财务分析报告

北京城建财务分析报告北京城建投资发展股份有限公司财务分析报告指导老师：参赛队伍：Newbie成员： 前 言1998年9月4日，北京城建（证券代码：600266）由北京城建集团有限责任公司作为独家发起人在上海证券交易所正式挂牌上市。公司从上市至今表现强劲，光在近五年，资产总额的上升就超过了300%；政府在奥运建设期间更是出尽风头，中标多个奥运项目。北京城建的成功似乎与其政府背景有密不可分的联系，但除此之外我们更因关注企业的经营之道，到底是什么帮助北京城建获得如此巨大的成功？本报告将以财务分析为主，从多个角度剖析北京城建的经营发展之路；并且在眼前众多房地产调控政策频频出台的时代背景下，给房地产企业的生存发展提出规划和建议。目 录§1 北京城建概况.41.1 公司简介.41.2 公司背景.51.3 公司战略分析.5§2 外部环境分析（PEST分析）.6§3 公司基本财务分析.73.1 企业资产状况分析.73.1.1 资产结构分析.73.1.2 融资结构分析.93.2 企业偿债能力分析.103.2.1 短期偿债能力.103.2.2 长期偿债能力.143.3 企业营运能力分析.193.3.1 总资产周转天数.193.3.2 应收账款周转天数.203.3.3 存货周转天数.223.3.4 流动资产周转天数.233.4 企业盈利能力分析.253.4.1 业务盈利能力.253.4.2 资产回报能力分析.273.4.3 资本收益能力.283.5 企业获现能力分析.293.5.1 现金流量总体分析.293.5.2 经营活动现金流量相关指标分析.313.6 企业发展能力分析.333.6.1 销售增长率.333.6.2 总资产增长率.353.6.3 资本积累率.36§4 杜邦分析.38§5 结论.415.1 对企业财务状况的总体分析.415.2 SWOT分析.415.3 评价和建议.43§6 参考文献及资料来源.43§1 北京城建概况1.1 公司简介北京城建投资发展股份有限公司是由北京城建集团有限责任公司于1998年独家发起,以房地产为主业的大型专业品牌地产商，公司主要涉足房地产开发、土地一级开发以及污水处理业务,其经营业务范围还包括：投资及投资管理；销售金属材料、木材、建筑材料、机械电器设备；信息咨询；环保技术开发、技术服务等。其中,房地产业务主要分布于北京、重庆等地区;污水处理业务主要分布在安徽、河北地区。北京城建架构如图：1.2 公司背景北京城建投资发展股份有限公司的控股股东北京城建集团有限责任公司是北京市国资委100%控股的企业，公司政府背景深厚。这一背景在奥运项目招投标中体现得尤为明显：公司参与奥运场馆项目法人投标，牵头组建了北京城建投标联合体，中标奥林匹克公园(B区)国家体育馆和奥运村项目；参与以中关村开发建设公司为代表的投标联合体，中标北京五棵松文化体育中心等项目。1.3 公司战略分析房地产行业虽然受到重重调控，但从需求端的角度来看，由“城镇化”带来的潜在需求依然旺盛；公司在2010年储备了足够的土地，准备进行项目的开发，显示出足够的信心。公司积极参与保障房、廉租房的建设；将获得政策、信贷支持。 除此之外，公司还将更加注重多元化经营：通过收购、招标参与污水治理等环保项目的投资，通过参股中科招商创业投资有限公司参与更多金融股权投资等。§2 外部环境分析（PEST分析）PEST是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量；一般选取政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。政治法律环境1、 中央和地方政府连续出台了多项严厉的房价调控措施。2、 税收政策的调整：多地对个人自用住房开征房产税。3、 政府推出大量保障房、廉租房建设的建设。未来市场及行业变化趋势社会文化环境1、房地产是一种稀缺的资源。2、中国人口在持续增长，大量人口对房产这一稀缺性资源产生刚性需求。3、中国人“买房置地，居有定所”的传统观念根深蒂固。经济环境1、 金融危机后世界各国的经济普遍回暖。2、 中国的经济发展前景总体看好。3、 房地产行业对地方GDP的贡献较大。4、 中国长期投资渠道单一，股票市场又表现低迷，CPI上涨，人民币升值，热钱流入，货币贬值，房产保值增值价值明显。技术环境1、 为适应社会环保、低碳的趋势发展，房地产行业必须通过建筑技术的创新，降低建筑施工能耗，打造“绿色住宅”。2、 在日益完善的绿色施工管理条款下，房地产企业还必须尽量避免噪音污染、光污染等对环境造成的污染。§3 公司基本财务分析3.1 企业资产状况分析3.1.1 资产结构分析 北京城建的流动资产占资产总额非常大，达到80%以上，为了更好地观察北京城建的资产构成状况，我们通过各项目所占比例对资产结构进行分析。资产结构分析表报表日期2007-12-312008-12-312009-12-312010-12-31流动资产：货币资金 12.76%11.40%12.89%14.28%应收账款 1.16%0.31%0.10%0.07%预付款项 4.69%9.71%8.45%4.20%应收利息 0.00%0.01%0.01%0.01%其他应收款 5.36%2.86%4.80%3.59%存货 58.89%58.38%56.31%64.07%一年内到期的非流动资产 0.26%0.36%0.39%0.00%流动资产合计 83.12%83.03%82.94%86.22%非流动资产：可供出售金融资产 0.00%0.00%3.85%0.00%长期应收款 0.62%0.31%0.00%0.00%长期股权投资 10.99%10.30%7.99%8.84%投资性房地产 3.20%3.16%2.47%1.98%固定资产原值 0.68%0.70%0.53%0.50%累计折旧 0.09%0.12%0.11%0.11%固定资产净值 0.59%0.58%0.42%0.39%固定资产净额 0.59%0.58%0.42%0.39%在建工程 0.00%0.44%0.56%0.01%无形资产 0.00%0.00%0.16%0.78%商誉 0.57%0.27%0.00%0.00%长期待摊费用 0.01%0.00%0.00%0.00%递延所得税资产 0.89%1.90%1.59%1.78%非流动资产合计 16.88%16.97%17.06%13.78%资产总计 100.00%100.00%100.00%100.00%根据图表，我们发现存货占资产总额的比重相当大，达到一半以上，而且呈上升趋势 ，到2010年末更达到64.07%。根据房地产行业的特点，只要市场不出现较大拐点，存货占总资产比率50%以上是正常的。但北京城建逐步上升的存货比率是否合理，我们还需重点探讨。截至2011年4月11日，两市已共计有84家房地产上市公司公布了2010年年报。数据显示房地产开发商的资金链正越绷越紧存货大幅增加、现金流巨幅减少、负债激增、不分红。在国八条出台后，北京迅速出台了落实调控的“京十五条”。近期北京公布“稳中有降”房价调控目标，是全国首个在房价调控目标中提出“降”的城市。房价方面，3月份北京新建商品住房成交均价为每平方米19679元，环比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%，这是自2009年9月份以来新建商品住房成交均价首次同比下降。从上述新闻中可以看出，面临国家打压房价的严厉措施，整个房地产行业的存货剧增，资金紧张。北京城建的2010年存货中，未竣工的开发成本占 72.91%，而存量房只占0.83%，流动性良好，表明北京城建采取扩张的战略，对前景还是比较乐观的。一旦房价出现不利波动，存货流动性不足，就会导致资金周转不灵，财务风险剧增。但从资金方面看，在整个房地产行业资金普遍紧张的背景下，北京城建的2010年货币资金占总资产的比率却比2009年增长了，而且绝对数也增加了，值得注意的一点是，2010年北京城建无论是经营活动，投资活动，还是筹资活动产生的现金流净额都为正数，而且比例合理，经营和投资活动产生的现金流净额占现金增加总额的80%以上。说明北京城建的财务管理有效，能够很好地运转资金，使其能满足未来发展的需求，抵抗市场风险，在这一方面优胜于其他的房地产企业。3.1.2 融资结构分析 北京城建的融资结构变化较大，其融资更多地依赖于债权融资，尤其是流动负债的融资，为了更好地观察北京城建的融资结构，我们通过各项目所占比例对融资结构进行分析。融资结构分析表报表日期2007-12-312008-12-312009-12-312010-12-31流动负债：短期借款 13.21%4.71%2.66%2.95%应付账款 4.84%8.23%7.85%10.94%预收款项 18.26%10.90%20.85%27.64%应付职工薪酬 0.17%0.17%0.20%0.15%应交税费 0.60%2.29%2.22%3.13%应付利息 0.03%0.02%0.12%0.10%应付股利 0.17%0.00%0.14%0.00%其他应付款 18.21%10.48%10.65%4.73%一年内到期的非流动负债 3.05%2.82%0.00%9.47%流动负债合计 58.54%39.62%44.70%59.11%非流动负债长期借款 1.96%21.65%12.75%2.25%应付债券 4.76%4.59%9.17%7.71%长期应付款 0.00%0.11%0.08%0.07%递延所得税负债 0.10%0.05%0.77%0.03%非流动负债合计 6.82%26.40%22.77%10.05%负债合计 65.35%66.02%67.47%69.16%所有者权益：实收资本(或股本) 7.25%6.97%4.92%4.95%资本公积 17.01%15.43%14.04%6.94%盈余公积 2.01%1.94%1.73%1.92%未分配利润 6.64%8.67%11.18%15.18%归属于母公司股东权益合计 32.92%33.00%31.87%29.00%少数股东权益 1.73%0.97%0.66%1.84%所有者权益(或股东权益)合计 34.65%33.98%32.53%30.84%负债和所有者权益(或股东权益)总计 100.00%100.00%100.00%100.00%根据图表，我们可以发现北京城建的资产负债率大于60%，呈逐年上升趋势，2010年更达到69.16%。而在房地产业内，公认的资产负债率安全范围为60%-70%以内。乍一看，北京城建2010年的资产负债率快超越安全范围了，其实不然，由于预收账款属于非货币性负债，不需要偿还的，只要交楼就行了，根据2010年的数据，北京城建扣除预收款项的其他资产负债率为41.52%，其实不是很高，同时北京城建的短期借款所占比率较低，从2007年到2010年呈逐年下降趋势，2010年更低至2.95%，这都说明了北京城建的财务状况还是比较稳健的，资产负债率还有上升的空间。3.2 企业偿债能力分析3.2.1 短期偿债能力1流动比率流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。流动比率=流动资产合计/流动负债合计×100%流动比率2007200820092010北京城建1.422.101.861.46万 科A1.961.761.911.59行业平均1.691.931.891.52流动比率折线图*注：为了能更好地分析北京城建的财务状况，我们根据资产规模相当、资产负债率相近、行业类型相似、区位房价近似四个条件选取5个上市房地产企业来计算行业平均指标，它们分别是北辰实业、陆家嘴、万通地产、中国宝安和中华企业。纵向分析：北京城建的流动比率在2007年至2010年间表现不够平稳，特别在2008年升幅较大，达到了47%。在此期间流动资产总额变化不大，而流动负债从2007年的598030万元下降到了2008年的420993万元，降幅超过42%。造成流动负债大幅下降的原因包括：公司向北京城建集团有限责任公司偿还借款本金1 亿元及利息2,133.10 万元造成的短期借款减少；向银行等债权人给付借款利息合计2.84 亿元以及支付代码为078075的债券 07 京城建债自2007年11月21日至2008年11月20日期间的利息造成的应付利息的减少；公司本年末其他应付款金额比上年年末其他应付款金额减少746,237,162.49 元，减少比例为40.12%，主要系本公司之子公司惠明公司以长期借款偿还北京城市开发集团有限责任公司借款900,000,000.00 元。 横向分析：北京城建的流动比率整体稍低于行业平均水平和行业龙头万科A的流动比率值，资金流动性一般。2速动比率 速动比率，是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产-存货）/流动负债。速动比率2007200820092010北京城建0.410.620.600.37万 科A0.590.430.590.56行业平均0.500.520.590.47速动比率折线图纵向分析：北京城建的速动比率在2007年至2010年之间起伏也比较大，在2008年升幅达到了51%（原因与流动比率在2008年的上升类似，此处不再做分析）；在2010年降幅则达到了62%。在此期间，把流动资产中的存货、1年内到期的非流动资产及其他流动资产剔除得到速动资产值，但速动资产值变动很小，而流动负债值则由2009年的673097万元上升到了2010年的1061150万元，上升幅度超过了57%。公司预收售房款增加所致的2010年预收账款余额为49.6 亿元,比2009年增长58%；公司预提应付工程款及按清算口径预提土地增值税增加所致的应付账款比上年末增加781,991,219.34 元，增加比例为66.12%；公司应交税费从2009年的33483.1万元上升到2010年的56186.7万元，上升幅度超过67.8%。以上因素都是使得流动负债上升的重要原因。横向分析：北京城建的速动比率相比行业龙头万科A和行业平均水平而言，显得波动较大，其总体速动比率值也不够理想，所体现出来的企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力相对偏弱。3. 现金比率 现金比率，是指公司现金以及现金等价资产总量与当前流动负债的比率。用来衡量公司在不依靠存货销售及应收款的情况下，支付当前债务的能力。现金比率=（货币现金+有价证券）/流动负债×100%。 现金比率2007200820092010北京城建22.25%29.68%29.71%24.17%万 科A34.95%30.96%33.80%29.17%行业平均28.60%30.32%31.76%26.67%现金比率折线图纵向分析： 北京城建的现金比率较其流动比率、现金比率而言表现较为平稳，波动较小；以2008年为例，流动比率和速动比率的升幅分别达到了47%、51%，而现金比率的升幅只有33%。在这3项指标的分析当中，分母流动负债这一参数没有改变，但分子当中把存货和应收账款排除在外，2008年现金比率的上升与2010年的下降与流动比率和速动比率在2008、2010年的变动类似，此处不再反复说明。横向分析：北京城建与行业平均现金比率的起伏基本保持一致，但总体低于行业平均水平，与行业龙头万科相比更是相差较大；说明北京城建在不依靠存货销售及应收款的情况下，支付当前债务的能力在行业当中偏弱。3.2.2 长期偿债能力1资产负债率资产负债率是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。用来衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。资产负债率=负债总额/资产总额×100%资产负债率2007200820092010北京城建65.35%66.02%67.47%69.16%万 科A66.11%67.44%67.00%74.69%行业平均65.73%66.73%67.24%71.92%资产负债率折线图纵向分析：从2007年至2010年，北京城建的资产负债率一路升高。原因在于： 在此期间北京城建的负债、所有者权益和资产都一直在增加，但负债的增速高于资产的增速。北京城建一直承受着较大的融资压力，以下是公司在此期间内主要借债情况：公司于2007年11月21日发行公司债券，发行总额5亿元，折价额13,776,000.00元，期限7年；公司于2009年9月28日发行公司债券，发行总额9亿元，折价额9,060,000.00元，期限7年。公司于2007年1月25日向社会非公开定向发行人民币普通股14,100万股，变更后的注册资本为74,100万元；公司于2007年2月3日实施完成了2006年度非公开发行股票方案，实习募集资金净额116,902.26万元人民币。值得注意的是公司从2008年至2010年预收账款不断增加，2009年和2010年的升幅分别达到了171%和58%,预收账款总额由2008年的115829万元上升到了2010年的496105万元。横向分析：北京城建的资产负债率总体上低于行业龙头万科A和行业平均水平，若与上述两者对比，显示出更强的长期偿债能力。从数据的表面来看，不论是北京城建、万科A还是行业平均的资产负债率都相当的高，并且在2007年至2010年期间有持续上升的走势。它们的资产负债率达到了接近70%甚至超过70%的水平，其财务状况已经达到了“危险”的等级，从数据表面上其长期偿债能力非常的弱。2. 权益乘数 权益乘数又称股本乘数，是指资产总额相当于股东权益的倍数。表示企业的负债程度，权益乘数越大，企业负债程度越高。权益乘数资产总额/股东权益总额。权益乘数2007200820092010北京城建2.892.943.073.24万 科A2.953.073.033.95行业平均2.923.013.053.56权益乘数折线图纵向分析：从2007年至2010年北京城建的权益乘数不断升高，并且升幅不断加大。这表明北京城建在此期间内负债程度逐渐升高，这与之前分析的资产负债率的升高呈对应的关系，此处不再重复说明。北京城建的权益乘数从2009年开始已经超过了3，说明企业财务杠杆率较高，财务风险较大。横向分析：北京城建与行业龙头万科A相比，权益乘数整体较低，且其权益乘数除2009年外一直低于行业平均水平；财务风险在同行业中较低。 3利息偿还能力分析：利息保障倍数 利息保障倍数是指企业生产经营所获得的息税前利润与利息费用的比率（企业息税前利润与利息费用之比）。它是衡量企业支付负债利息能力的指标（用以衡量偿付借款利息的能力）。企业生产经营所获得的息税前利润与利息费用相比，倍数越大，说明企业支付利息费用的能力越强。利息保障倍数（利润总额+利息费用）/利息费用。利息保障倍数2007200820092010北京城建2.251.92.683.65万科A4.482.613.463.45行业平均3.372.253.073.55利息保障倍数折线图纵向分析：从2007年至2010年北京城建的利息保障倍数不够稳定，其中2009年较2008年上升41%，年变动较大。查看利润表我们发现，这一现象是由于2009较2008年而言，利润总额增长161%，而利息费用则出现降低的原因照常的。而2010年利息保障倍数较2009年继续上升36%，持续良好的势头，这一结果主要是2010年利润总额保持增长64.6%导致的。横向分析：从利息保障倍数的图表当中可以看出，北京城建的利息保障倍数，除2010外，一直低于行业龙头万科A和行业平均水平，所体现出来的总体利息偿还能力较弱。但随着公司利润总额从2008年以来的强劲增长，北京城建的利息保障倍数一路攀升，在2010年超过了行业龙头万科A和行业平均水平，利息偿还能力逐渐增强。偿债能力分析小结 本报告通过对研究的重点北京城建和行业龙头万科A以及房地产行行业平均水平的研究发现，在短期偿债能力方面，整个房地产行业的流动比率，速动比率都比较低。但这与行业的状况紧密相关：房地产行业开发时间较长，存货周转率较低，短期变现能力较差，因此整体短期偿债能力偏弱。 在长期偿债能力方面，从表面数据上看整个房地产行业的资产负债率权益乘数都比较高，体现出该行业整体财务风险较高，长期偿债能力较弱。但我们如果深挖数据背后，却能得另一种结论：房地产集团的负债包括预收款。这些预收款只要不出现退房潮，会由负债转成真正的销售收入。以北京城建为例，公司2010年资产负债率达到69%，扣除预收账款后的资产负债率为41.5%，货币资金25.6亿元,短期借款及一年内到期的非流动负债合计22.3亿元,短期偿债压力并不大。再以地产龙头企业万科为例，它在2010年9月底的资产负债率高达73.76%，负债金额1386亿元，其中就包含了预收款656亿元，银行贷款则不超过253亿元。如果剔除预收款项，万科的负债率会降至35.24%。因此，如果从这个角度分析，房地产行业的扣除预收款项后的资产负债率并不高，负债风险也被夸大，实际偿债能力并没有那么弱。3.3 企业营运能力分析3.3.1 总资产周转天数总资产周转天数越低，表明其周转速度越快，营运能力也就越强。总资产周转天数=365/(营业收入/总资产)总资产周转天数2007200820092010北京城建2360.751589.461598.641410.21万科1028.361061.711027.541552.00行业平均1623.221679.841492.811957.96总资产周转天数折线图纵向分析：从2007年到2008年，北京城建总资产周转天数减少了32.67%，从2008年到2010年，总资产周转天数稳步减少。2007年到2008年间的较大降幅，主要系由收入的增长而引起的，同期总资产总额变动不大，收入增长了54.47%（公园2008 楼盘销售签约1.4 万平方 米，回款1.7 亿元；首城国际中心A1、A2 号楼在短时间内全部售罄，销售签约2.5 万平方米，回款1.1 亿元；世华诚合大厦、世华水岸等楼盘的也开始销售。）。从2008年到2009年的变动不大，主要系由收入增长了40.91%(世华水岸作为北京市政府启动促进城市南部地区加快发展行动计划的受益楼盘，销售势头良好。首城国际中心以其优越的地理位置、较高的产品品质和性价比获得了市场的追捧，持续旺销。公园2008 和世华诚合大厦已清盘，总建筑面积达230 万平方米的北苑家园实现了完美收官。)，以及总资产增加了41.72%（总资产的增加主要由09年发行了9亿元的债券、应付账款和预收账款的增加而引起的）所引起的。从2009年到2010年总资产周转天数11.79%的轻微降幅，主要系由其收入增加了35.14%（首城国际项目保持畅销势头；世华水岸项目在热销中临近清盘；北苑南区项目、清河营、世华泊郡开盘冷市不冷，获得众多客户追捧；重庆熙城项目开盘当日，首批房源即告售罄。），同时总资产只增加了19.21%（主要由应交税费和预收账款的增加而引起的）所引起的。看出北京城建从2007年到2010年，收入不断上升，而且幅度较大，资产总额阶段上升（2008年到2009年大幅上升，09到10年小幅上升），说明其总资产周转效率提高，营运能力增强。横向分析：从2007年到2010年，万科的总资产周转天数一直远低于行业平均，但万科和行业平均的走势基本相当，从07年到10年轻微波动上升，说明其受市场影响大小和自身管理水平的限制相当；从07年到09年，北京城建的总资产周转天数减少到行业平均水平，但仍远高于万科；到了10年，北京城建的总资产周转天数减少到最低点，远低于行业平均水平，略低于万科，说明北京城建能够“逆势而为”，努力提高收入和自身管理水平，抵抗市场风险，增强营运能力。3.3.2 应收账款周转天数应收账款周转天数越少，应收账款变现的速度越快，资金被外单位占用的时间越短，管理工作的效率越高。应收账款周转天数=365/(营业收入/应收账款)应收账款周转天数2007200820092010北京城建27.324.991.540.96万科13.7512.728.2417.76行业平均10.4612.429.8715.62应收账款周转天数折线图纵向分析：从2007年到2008年，北京城建的应收账款周转天数减少了81.73%，其后稳步下降。从07年到08年如此大的降幅，主要系由应收账款的大幅减少而引起的，下降了72%。母公司收回北京交通大学代建项目工程款11,000,000.00 元，母公司之子公司兴华公司收回项目转让款70,200,000.00 元以及母公司的子公司北京汇和房地产开发有限公司收回世华国际中心余款款7.25亿元所致。从2008年到2009年的较大降幅，主要系由应收账款的减少而引起的，应收账款余额下降了56.37%，主要系本公司之子公司兴华公司收回项目转让款 20,400,000.00 元所致。横向分析：万科和行业平均的应收账款周转天数基本一致，波动较大，且在2010年，其存货周转天数达到最高点，说明其受市场环境和自身管理水平限制，应收账款的变现速度变慢；与此同时，北京城建的应收账款周转天数快速减少，到10年达到了最低点（2007年到2010年间共下降96.49%），说明北京城建的应收账款的管理水平得到提高，而且势头良好。3.3.3 存货周转天数存货周转天数越少，存货周转速度越快，使存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。它不仅影响企业的短期偿债能力，也是整个企业管理的重要内容。存货周转天数=365/(营业收入/存货)存货周转天数2007200820092010北京城建1390.17927.86900.26903.49万科682.94764.86672.68959.63行业平均828.74914.41763.851047.36存货周转天数折线图纵向分析：从2007年到2008年，存货周转天数减少了33.26%，之后一直保持平稳。从07年到08年的降幅，主要系由收入的增长而引起的，期间收入增长了54.47%，而其存货的水平相当。从2008年到2010年，存货周转天数的轻微下降，主要系由收入的增长（收入增长90.42%）和存货的增加（存货增加85.42%）而引起的。 横向分析： 从2007年到2010年，万科的存货周转天数一直低于行业平均，但万科和行业平均的走势基本相当，从07年到10年轻微波动上升；从07年到09年，万科和行业平均的存货周转天数都低于北京城建，但到10年，北京城建的存货周转天数略低于万科和行业平均，说明北京城建增加收入的同时降低存货占用水平，存货管理效率得到大大的提高。3.3.4 流动资产周转天数流动资产周转一次所需要的天数越少，表明流动资产在经历生产和销售各阶段时占用的时间越短，周转越快。生产经营任何一个环节上的工作得到改善，都会反映到周转天数的缩短上来。流动资产周转天数=365/(营业收入/流动资产)流动资产周转天数2007200820092010北京城建1962.321319.651325.981215.89万科980.471010.24973.141479.19行业平均1303.191249.351071.701391.14流动资产周转天数折线图纵向分析：从2007年到2008年，北京城建的流动资产周转天数减少了32.75%，从2008年到2010年，流动资产周转天数稳中有降。从2007年到2008年的降幅，主要由收入的增长而引起的，而同期的流动资产总额变动不大。从2008年到2010年的轻微降幅，主要由收入的增长（收入增长90.42%）和流动资产的增加（增加75.45%）而引起的。其中流动资产的增加主要系由存货的增加85.42%和货币资金增加111.74%（09年发行9亿元债券及预收房款增加）所引起的。横向分析：从2007年到2008年，万科的流动资产周转天数低于行业平均，尽管北京城建的流动资产周转天数在2007年到2008年间下降明显，但北京城建的流动资产周转天数仍高于万科和行业平均，证明其说明北京城建仍需降低其流动资产周转天数提高其管理水平；但到了2010年，北京城建的流动资产周转天数低于万科和行业平均，说明北京城建的管理效率在持续提高。营运能力分析小结通过北京城建的营运能力的纵向对比和横向对比，我们可以看出北京城建的运营效率在持续提高；从2007年到2008年是北京城建的突破点，无论是应收账款周转天数、存货的周转天数、流动资产的周转天数还是总资产的周转天数，减少幅度都在30%以上，其中应收账款周转天数减少幅度更达81.73%，主要系由收入的大幅增长，存货的占用水平降低而引起的，与此形成对比的是万科和行业平均的这4个指标都有小幅上升，尽管如此，但北京城建的的营运效率仍低于万科和行业平均；从2008年到2009年，北京城建除应收账款周转天数外，其余3个指标变动不大，主要系由收入和资产规模同步变动引起的，万科和行业平均亦是如此，说明房地产行业受到市场影响，努力融资，扩大自身规模，谋求长远发展；从2009年到2010年，北京城建所有指标达到最低点，与此形成对比的是万科和行业平均的这4个指标都有较大幅度的上升，说明北京城建能够“逆势而为”，营运效率高于万科和行业平均水平。3.4 企业盈利能力分析3.4.1 业务盈利能力1. 销售毛利率分析近年来，加快销售和融资力度成为北京城建实现业绩快速增长的主要手段，通过出售资产，实现营业收入的快速增长，分析销售毛利率可预测企业盈利能力，可以评价商业企业存货价值水平。销售毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入*100%销售毛利率2007年2008年2009年2010年北京城建39.11%42.69%41.81%41.46%万科41.99%39%29.39%40.7%行业平均水平45.01%46.14%48.34%45.75%销售毛利率折线图和万科相比，从2007年到2010年，北京城建和行业平均水平的销售毛利率都呈现出比较平稳的趋势。尤其是2008年，由于世华国际中心项目整体销售给上海复地投资管理有限公司收入金额占本公司本年度商品房销售收入的60.85%，亦导致本年营业收入较上年有较大幅度增长，所以毛利率还能维持稳定。 但是同时我们也看到，这四年间北京城建的毛利率都处于行业平均水平之下。2. 销售净利率分析销售毛利率只反映了收入与成本，剔除了其他原因，但如果要更加客观地反映利润率，必须全面地考虑到其他因素，由于净利率在考虑了收入，成本的基础上还考虑了其他因素的影响，通过分析销售净利率的升降变动，可以促使企业在扩大销售的同时，注意改进经营管理,提高盈利水平。销售净利率=净利润/销售收入*100%销售净利率2007年2008年2009年2010年北京城建19.84%12.76%24.25%30.46%万科14.97%11.32%13.15%17.43%行业平均水平22.12%21.79%23.35%21.22%销售净利率折线图相比销售毛利率的平稳趋势，北京城建的销售净利率的变化趋势显得有些大起大落，而且2007年到2009年一直低于行业平均水平。2008年到2009年间，净利率急速下降，2009年到2010年，行业平均水平有所下降，但北京城建2009年急速上升，这是由于本公司之子公司城和公司将世华诚合大厦整体销售给北京常胜鼎业实业发展有限公司、北京兴茂投资有限公司和北京宝丰泰投资有限公司，销售额占本公司本年度销售收入的比例为 27.66%，导致本年营业收入较大增长，同时本公司借款主要用于项目开发，利息支出已资本化，从而导致财务费用减少，净利润增加。但我们应该注意到，2008年到2009年间，行业平均水平保持稳定，2009年以后行业平均水平有所下降，但北京城建2008年以后却急速上升并超过行业平均水平，这种高速增长容易带来瓶颈，缩小公司利润增长的空间，3.4.2 资产回报能力分析1. 资产报酬率的分析销售毛利率和净利率是从业务盈利能力方面分析北京城建的盈利能力，如果要从资产回报能力方面分析，我们需要利用资产报酬率。总资产报酬率越高，表明资产利用效率越高,说明企业在增加收入、节约资金使用等方面取得了良好的效果。资产报酬率=息税前利润/平均资产总额*100%资产报酬率2007年2008年2009年2010年北京城建3.16%3.05%5.65%8%万科5.62%4.19%4.95%4.31%行业平均水平7.16%6.08%7.86%5.85%资产报酬率折线图与万科以及行业平均水平的反复变动相比，北京城建的资产报酬率的波动频率相对小一些。07年到08年，万科以及行业平均水平都有了大幅度的下降，北京城建则处于平稳的状态，通过利润表我们知道这期间利润总额的增长幅度小于平均资产总额，这表明这期间负债过多，利息支出增加。3.4.3 资本收益能力1. 净资产收益率的分析除了反映收入，成本，费用与利润的关系，我们还必须考虑到股东权益的收益水平，衡量公司运用自有资本的效率。净资产收益率=净利润/平均股东权益，该指标指标值越高，说明投资带来的收益越高。净资产收益率2007年2008年2009年2010年北京城建7.88%9.02%17.71%23.07%万科16.55%12.65%14.26%16.47%行业平均水平12.68%11.26%13.42%10.58%净资产收益率折线图由图表可知，北京城建净资产收益率2008年以后快速增长，超过行业平均水平以及同行业的万科，2009年以后行业平均水平有所下降，但北京城建却仍然保持高速增长趋势，虽然这段期间北京城建的平均股东权益也在增加，但净利润的增长幅度远远大过平均股东权益的增长幅度，这说明公司投资策略好，销售业绩逐年攀升，净利润呈现出良好的增长趋势。盈利能力分析小结北京城建的总销售业绩呈快速上升态势，其主要得益于投资策略的正确性，投资规模的扩大，成本费用的合理控制，重大项目的开发和整体销售，但其中部分费用和资产的结构也存在不少问题，例如管理费用，销售费用，广告费用增加，融资活动过度依赖于流动负债融资手段，利息支出过多，财务风险较高。北京城建近几年的业绩增长很大程度来自于重要项目的整体销售，但在整体销售的过程中，出现过由于投资规模扩大而导致期间费用大幅增加，尽管成本控制效率较以往有所提高，但企业毛利率在行业竞争中仍处于劣势地位。3.5 企业获现能力分析3.5.1 现金流量总体分析现金流量作为现代企业生存和发展的一个重要因素，日益凸显出对其进行财务分析的重要性。它反映企业在一定期间内的经营活动、投资活动和筹资活动的动态情况。北京城建20072010年现金流量构成现金流量比重2007年2008年2009年2010年经营活动产生的净现金流比重-46.27%-165.94%240.69%33.81%投资活动产生的净现金流比重33.75%-220.26%-41.91%47.46%筹资活动产生的净现金流比重112.52%286.20%-98.78%18.73%现金及现金等价物净增加额100.00%-100.00%100.00%100.00%1 经营活动现金流分析2007年经营现金流为负，主要是因为北京城建在项目投资上的增多，且北京城建的主营业务主要集中在北京，重庆等地区，但因为除北京外的地区尚未结转损益，还不能确认收入。故2007年的收入只来源于北京这一个地区。2008年，随着金融海啸向全球的蔓延，中国的股市，房市都收到了大大的影响和波及。房地产市场观望情绪浓厚，商品房交易呈现了量价齐跌的局面；因此虽然北京城建2008年经营现金流增加了5154万元，但主要原因是2008年企业所得税的税率变动（33%变为25%），其税费支出减少。2009年北京城建的经营现金流猛增，主要原因有三个：一是是自2008年底，为应对全球金融危机的冲击，政府陆续出台了一系列经济刺激政策，助推了房地产市场的发展。二是2009 年3 月份之后，经过一年多时间积累的自住和改善型住房需求逐步释放，房地产市场出现了“小阳春”。之后，随着土地市场的迅速升温，商品房上涨预期加大，商品房投资和投机需求逐步入市，导致商品房销售量加大，价格也同时上升。三是销售回款的增加，加紧资金的回笼。在上述原因影响下，2009年北京城建经营现金流量净额亦随之快速上升，由负转正。而在2010 年年初以来，中国房地产市场经过了两轮较大力度的调控。2010年1月的“国十一条”和4月“国十条”的相继出台，遏制了部分的投机投资性购房需求。北京城建根据市场形势变化，适时地调整公司战略。2010年8、9月份市场回暖后，北京城建的销售业绩创造了一项新记录，销售合同额同比增长了33%；企业手中获得了较为充裕的资金，土地一级开发项目进一步推进。行业因素、项目投入的增加最终使得2010年北京城建的经营现金流回落至21,073万元。但截至3 月25 日,已公布年报的51 家上市房企经营活动产生的现金流量净额为-622.69 亿元;有36 家公司同比出现下降,占比约为七成。北京城建虽同在下降行列,但仍是正值,且排名为第10 位,处于前列。2 投资活动现金流分析相较于经营和筹资活动净现金流的大幅波动，北京城建在投资活动中呈现了一种比较稳健的态势。回顾北京城建20072010年投资收益，其投资项目管理渐入佳境,步入成长收获期：投资收益6.31亿元,其中,北科健贡献4782万元,国奥投资贡献7207万元,国信证券分红贡献3,430万元;处置五棵松公司以及舟山绿城地块贡献4.44亿元。3 筹资活动经营现金分析筹资活动方面，由于在2006年之前北京城建开工规模较小，自北京奥运会后，随着品牌的形象的上升和开工项目的不断增加，资金紧缺一直是北京城建发展中的瓶颈问题。由报表来看，北京城建筹资的方式主要是债务融资，融资的主要目的是偿还到期债务。如2008年借款360亿元，偿还债务支付现金305亿元；2009年借款171亿元，偿还债务支付现金203亿元；2010年借款155亿元，偿还债务支付现金112亿元。上述债务融资，偿借额差值不大，借新债还旧债，维持着北京城建股份债务的动态平衡。但鉴于受国内宏观调控的影响，金融政策不断收紧，北京城建应密切关注融资市场和政策变化，可寻求与房地产基金、信托公司合作，积极探讨与境外投资机构合作，降低财务风险。3.5.2 经营活动现金流量相关指标分析北京城建现金流量指标年份2007年2008年2009年2010年销售收现率-0.1303-0.06320.49580.0454盈利现金倍数-0.6569-0.49552.04450.1489现金流量比率-3.44-3.6725.331.99每股经营现金净流量-0.28-0.212.30.24北京城建现金流量指标图2010年各公司经营活动现金流量指标对比销售收现率盈利现金倍数现金流量比率每股经营现金净流量北京城建0.0454 0.1489 1.99 0.24 万科A0.0441 0.3072 0.02 0.20 行业平均-0.4896-2.3729 -0.1783 -0.9360 注：销售收现率=经营现金净额/销售收入； 盈利现金倍数=经营现金净额/净利润；现金流量比率=经营现金净额/流动负债； 每股经营现金净流量=经营现金净流量/普通股股数纵向分析：从北京城建现金流量指标中，我们可以看出，2007年与2008年北京城建的销售收现率、盈利现金倍数和每股经营现金净流量均很低，这主要是因为奥运经济下，公司正处于快速扩张阶段，在项目拓展和土地储备上投入力度较大，所以这两年公司的经营现金流为负数，加之2008年楼市、股市低迷，所以2007与2008年主要是以融资的方式取得资金。而2009年销售回