旅游度假区项目商业运作计划书

计划书编号：QCTHX-09A桂林七彩桃花溪旅游度假区项目商业运作计划书 桂林七彩桃花溪旅游度假休闲有限公司 项目负责人：陈秋明 计划书日期：2009-01-18桂林七彩桃花溪旅游度假区项目商业运作计划书目录一、度假区战略定位-3二、度假区项目细分-3三、度假区区位优势-41、内部交通条件-42、外部交通条件-4四、度假区商业赢利模式-51、度假区赢利点-51.1度假区旅游项目（赢利点）-51.2旅游市场（桂林世界旅游大超市）-62、度假区赢利源-72.1客源地-旅游空间距离-73、度假区赢利方式（目标市场与营销策略）-83.1、目标市场（客源）-83.2、营销策略（赢利方式）-83.3、营销操作（赢利方式）-8五、度假区财务预测-91、项目投资资金需求表-92、项目招商引资计划及还款计划-93、度假区游客量预测-104、度假区现金流预测-10六、度假区项目相关资料-111、度假区项目政府批文-112、度假区项目资产评估-113、度假区项目规划图-114、度假区项目战略性规划-115、桂林七彩桃花溪旅游度假休闲有限公司法律文件-11桂林七彩桃花溪旅游度假区项目商业运作计划书内容一、度假区战略定位：集“山”“水”“洞”“野”于一体的精致的旅游度假休闲胜地，萃民俗风情琴棋书画诗酒茶于一炉的精神饕餮大餐。将七彩桃花溪度假区“山”“水”“洞”“野”为一体的自然资源搭配人文资源的开发，形成集观光游览、文化知识、参与体验、购物餐饮、情感升华、休闲度假、商务会议等综合型的旅游休闲度假区。项目规划占地面积：合1328亩。资源形象簪山带水、幽洞奇石、烟雨光影！“山”青“石”美景区内飞龙山(莲花山)及景区周边的高山等山体地势高、体量大、范围广，山体轮廓曲美、造型奇特。1)“山”青：森林氧吧、鸟鸣谷、松林谷2）“石”美：尖石林面积约500000平方米（合约750亩）。“水”秀桃花溪(桃花江)烟雨桃江【桃花江从度假区南广场前川流而过，全段总长约1500米，水面平均宽度约40米，水面面积约60000平方米（合约90亩）。】“洞”奇飞龙洞(莲花岩)溶洞总长约1500米，七“宫”步移景异。田“野”田园风光登高远眺，莲花村万倾田园，“春”、“夏”、“秋”、“冬” 季节更替，景象更迭。度假区占水田面积约306800平方米（合约460亩），其中200亩已在广西第二次调规作为项目建设用地。二、度假区项目细分：为更好地将七彩桃花溪项目在短期内完成招商引资、开发建设，现将七彩桃花溪项目进行项目细分成休闲养生园、莲花洞奇观、餐饮中心、生态农业园、北广场商业区、高空游览缆车、高山飞索、桃江水乡休闲区等20多个单项项目（详见七彩桃花溪项目细分一览表和/或细分项目介绍）进行单项招商引资及开发建设（承包开发建设与经营）。三、度假区区位优势七彩桃花溪度假区【行政区划：隶属桂林灵川县】位于桂林市西北面与芦笛岩景区紧相邻【隶属桂林灵川县】，处于桂林旅游圈中心区，交通便利。1、内部交通条件：距桂林市区约5公里，桂林市中心开车到达景区仅1520分钟左右车程。 1）【至景区北门】目前进入景区的道路A线：（从五仙桥（五仙亭）至（旁经聚田村【景区东门】）甲宅村的村级路，路基宽6米，但混凝土硬化部分宽4米，可容纳各种旅游中巴士和自驾轿车通行。2）【至景区南门】目前进入景区的道路B线：从五仙桥（五仙亭）起至呃脚村桥头的村级路，路基宽6米左右，部分宽有30米，但目前为沙石路面，还没有进行混凝土硬化，可容纳各种旅游中巴士和自驾轿车通行。3）【至景区南门】C线：从北二环环城公路接驳到景区南面。【视景区发展而定】4）【至景区南门】D线：从五仙桥（五仙亭）起至呃脚村桥头的水路。【视景区发展而定】5）处于桂林市重要的旅游客源集散地近旁，属桃花江芦笛岩旅游线，有直达公交车。2、外部交通条件（与桂林大部份景区的条件一样）1) 即将修建贵广铁路快线，广州至桂林仅2小时。2) 机场(支线航班：百色、南宁、北海、梧州等陆续开通)、国道交通良好；3) 高速公路(广梧贺桂、桂全永衡长)已形成，广州至桂林仅4小时，长沙至桂林也仅4小时。位于桂林市西北面与芦笛岩景区紧相邻，距桂林市区约5公里，项目核心面积约为500000平方米，项目总面积约为867000平方米。四、度假区商业赢利模式1、度假区赢利点1.1 度假区旅游项目（赢利点）项目编号赢利点建设期投资估算(万元)已投资(万元)营业利润率回收年期景区门票(通票)40%景区照相点照相点出租景区内旅游服务车市公交专线服务车专线出租THX01莲花洞游览区第一期370150门票包含合作项目THX02餐饮服务中心第一期40022040%合作项目THX03少年活动中心第一期15060门票包含THX04生态农业园区第一期802050%门票包含合作项目THX05桃花江游览区第一期2005门票包含合作项目THX06江岸飞索第一期3020100%合作项目THX07北广场接待区第一期300180出租商铺THX08南广场商业区第一期38080出租商铺THX09东广场接待区第一期2500出租商铺THX10休闲养生园区第一期15010040%合作项目THX10休闲养生园区第二期20010040%合作项目THX11飞龙山飞索第二期80040%合作项目THX12野战俱乐部第二期150040%收费项目THX13拓展训练营第二期250040%收费项目THX14自驾游商务区第二期450040%收费项目THX10休闲养生园区第三期950040%合作项目THX15桃江水乡风情第三期1500040%合作项目THX16桃江水上乐园第三期500040%合作项目THX17飞龙山观光缆车第三期500040%合作项目THX18猴山观光缆车第四期2500040%合作项目THX19桃江书院第四期5000/门票包含THX20桃江花园（房地产开发）第四期10000040%合作项目售楼THX21桃江商务酒店第四期5000040%合作项目细分项目投资额估算及已投资总计24890935基础设施投资额估算及已投资总计36501250投资额估算及已投资总计2854021851.2旅游市场（桂林世界旅游大超市）七彩桃花溪度假区处于世界旅游大超市的前端，占天时、地利、人和优势。大桂林现有景区共48多个，其中中心区20个,桂林南片区：26个（其中近郊4个、远郊2个），桂林北片区：12个（其中近郊1个），还陆续有立项、规划、建设中的景区，桂林是世纪上景区最集中的地区，堪称世界旅游大超市。【备注：1）.中心区是指景区距市区10公里以内；2）.桂林市近郊是指景区距市区30公里以内；3）.桂林市远郊是指景区距市区30公里以外。】总体容量年度20062007200820092010游客量（万人次）1337.515251600旅游总收（亿元）68.785.5100以上数据来自官方统计数据；据预测，未来5年进入桂林市旅游的人数将以5.7%或更高的平均速度增长。产品结构规划趋势桂林依托自身旅游风光建立以观光旅游为主的旅游产品，并在此基础上，打造高附加值的旅游产品，如商务会议与休闲度假旅游。（七彩桃花溪发展规划涵盖商务/会议中心、酒店）客源目标市场分布桂林旅游的核心客源目标市场：1）国内：广西、广东、江西、四川、重庆、湖北、福建、台港澳；2）国外：东南亚国家（如：日本、韩国、新加坡等）游客逗留时间1天2天3天4天或以上 8.5% 1773% 49.29%24.47%旅游时间分布桂林每年适宜旅游的周期较长，其中3-11月形成桂林的旅游旺季，并且在5、7、8、10月出现高峰游客消费结构特征桂林旅游市场远未成熟。2005年非基本旅游消费占总额的36.2%，其中“娱”方面的消费占3%左右；基本旅游消费占总额的63.8%，其中“行”方面的消费占30%左右。【20062008亦没多大变化。因游客到桂林旅游以观光旅游为主，并未转化为高附加值的商务旅游与度假休闲旅游。】2、度假区赢利源2.1客源地-旅游空间距离七彩桃花溪度假区处于桂林市中心区10公里范围的环城游憩带起端，在游客游憩衰减区的最小距离外。对于具出游力（出游能力）的桂林市民和大、中、小学生都有最大到游量（即景区客源），相对于从外地到达桂林市中心区的游客，也同样具有最大到游量（即景区客源）。具出游力（出游能力）旅游者的出游量随距离的增加而发生递减的规律（衰减现象）。距离越近，游客流量分布的概率就越大；距离越远，游客流量分布的概率就越小。客源地等游线（活动半径）出游率出游量具出游力（出游能力）游客桂林市中心区10公里80%大桂林大中小学生市场（春秋游、夏令营、团体折扣和自助游）、桂林市中心区市民市场（自助游）【含老年人市场（老年人协会）】、商务旅游市场（商务会议团体）、企事业单位社团市场、自驾游游客、散客。桂林市近郊区30公里70%桂林市远郊区 50公里 60%大桂林 100公里 40%广西区内 250公里 20%1、跟团游客【商务旅游市场（商务会议团体）、企事业单位社团市场】；2、自驾游游客、散客。广西、云南、贵州、湖南、广东、海南、 500公里 10%江西、四川、重庆、湖北、福建、台湾 1000公里 7%跟团游客【商务旅游市场（商务会议团体）、企事业单位社团市场】；2、散客。其他省份及国外1000公里以上5%3、度假区赢利方式（目标市场与营销策略）3.1、目标市场（客源）3.1.1、集“山”“水”“洞”“野”为一体的精致的旅游胜地： 1）、成为国内外旅游团（旅行社组团和非旅行社组团、企业组团）旅游线路上定点或加点景区之一。 2）、成为自驾游人士和散客旅游线路上定点或加点景区之一。3.1.2、商务会议、企业培训、联谊暨户外探险、野战、拓展训练基地： 1）、成为港澳台、粤桂湘高端企业定点景区。 2）、成为大桂林高等院校、中小学定点景区。3.1.3、休闲度假胜地： 1）、成为北方人士冬季到南方休闲度假定点景区。 2）、成为国内外人士年假休闲度假定点景区。3.2、营销策略（赢利方式）营销策略摘要中间商目标市场营销加强和旅行社、酒店及导游之间的利益驱动营销终端目标市场营销推广平台：互联网网络及手机短信、广告（在专业旅游刊物、社团刊物上刊登广告；在商会会刊、协会会刊等刊物上刊登广告；参加各地大型展会作宣传。）目标市场：大桂林大、中、小学生市场（春秋游、夏令营、团体折扣和自助游）、桂林市中心区市民市场（自助游）【含老年人市场（老年人协会）】、商务旅游市场（商务会议团体）、企事业单位社团市场、自驾游人士市场、冬季到南方休闲度假北方人士市场、年假休闲度假国内外人士市场。战略联盟营销与芦笛岩等邻近景区景点结成战略联盟，进行景区景点竟合和互补营销。3.3、营销操作（赢利方式）七彩桃花溪度假区，以“中间商目标市场营销策略”为主，以“终端目标市场营销策略”及“战略联盟营销策略” 为辅。五、度假区财务预测1、项目投资资金需求表工程第一、二期总投资(万元)第一期(万元)第二期(万元)估算(万元)已投资(万元)待投资(万元)估算(万元)已投资(万元)待投资(万元)估算(万元)已投资(万元)待投资(万元)项目基础1990125074012401240075010740细分项目344093525052310835147511301001030总计54302185324535502075147518801101770工程第三、四期总投资 (万元)第三期(万元)第四期(万元)估算(万元)已投资(万元)待投资(万元)估算(万元)已投资(万元)待投资(万元)估算(万元)已投资(万元)待投资(万元)项目基础16600？8200？8400？细分项目214500？34500？180000？总计231100？42700？188400？工程总投资(万元)引资￥4000万元用于七彩桃花溪度假区度假区第一期项目及第二期项目建设，第一期项目及第二期项目赢利的利润收入作为建设第三的投资还贷；第四期项目与合作方以合作设立公司进行投资。估算(万元)已投资(万元)待投资(万元)项目基础365012502400细分项目2489093523955总计285402185263552、项目招商引资计划及还款计划第一项目及第二期项目招商引资计划：投资人可以是法人或自然人，可以持股或放款收利息。资金借贷与还款表（单位：万元）年度2009年2010年2011年2012年2013年2014年贷款计划400080000000贷款累计400080008000800080008000贷款利息340680680680680680本利和434086808680868086808680还本金040000002000还利息03406806806806803、度假区游客量预测根据度假区占地面积（约870000平方米）、日游客容量（约5500人次左右）、全年可游天数(350天）、国家内需政策及市场营销策略等，七彩桃花溪度假区度假区第一期项目及第二期项目建成后游客量预测：年度20102011201220132014门票价格（元）120120120120120游客量（万人次）80100 1101201204、度假区现金流预测（单位：万元） 年度收支项目2010年2011年2012年2013年2014年收入门票960012000132001440014400住宿060080010001000其他32004000440048004800合计1280016600184002020020200收入分成（占40%）51206640736080808080桂林旅游行业价值链分配：334制，景区收入分成40%。支出工资总额200250250250250资产折旧600800800800800福利100150150150150土地租赁200200200200200水费电费200200200200200维护维修120150150150150易耗物品80100100100100借款利息600680680680680合计21002530253025302530税前利润30204140398055505550公积金10001000100010001000应税额20203140298045504550税金（6%计算）121.2188.4178.8273273税后利润（利息抵税）20203140298045504550六、七彩桃花溪度假区项目相关资料【注：公司名称已依法变更：桂林七彩桃花溪旅游度假休闲有限公司的七彩桃花溪项目原为灵川县旅游度假有限公司世纪探古乐园项目】1、度假区项目政府批文度假区项目政府批文，详见项目相关政府批文清单。2、度假区项目资产评估项目资产评估报告，详见桂林阳光联合会计师事务所出具的灵川县旅游度假有限公司世纪探古乐园项目资产评估咨询报告书（桂林阳光所评字【2005】1036号）。3、度假区项目规划图项目规划图，详见七彩桃花溪项目规划图集。4、度假区项目战略性规划项目战略性规划，详见“七彩桃花溪”景区概念性规划与包装策划方案。5、桂林七彩桃花溪旅游度假休闲有限公司法律文件桂林七彩桃花溪旅游度假休闲有限公司法律文件，详见七彩桃花溪公司法律文件集。- 11 -