第三空间物业管理服务手册

星河世纪大厦管理处第三空间物业管理服务手册目 录第一章.物业概况第二章.第三空间服务模式第三章.运作方式 第四章.人员编制和架构第五章.岗位职责第六章.运作流程第七章.记录表格/附件第一章 物业概况星河世纪大厦位于深南路和彩田路的交汇处，CBD中心区的东门户。星河世纪大厦总占地面积为11700.65平方米，总建筑面积为156626平方米（含地下室），本大厦共有三栋，A栋为写字楼，建筑高度为150.42米，共有39层，500户；B栋为公寓，高度为99.97米，共有32层，732户；C栋层高99.92米，共有32层，288户。商业裙楼（第三空间）共五层，地面四层，地下一层，总建筑面积约2.7万平方米，是一个以厨具、洁具等家居用品为主，少量食府为辅的主题性高档专卖商场。商场的开闭市时间为：周一至周五：10：0022：00 周六、日及节假日：10：0022：30第二章 服务模式通过对星河世纪大厦的有效管理，为了使星河世纪大厦的物业管理服务在第三空间这一特殊物业中得到完美的体现，特为第三空间的商户及顾客量身定制了“保姆式”的服务模式：及时、细微、周全、贴心。为商户们创造一个优雅、舒适的营商环境，并将随之带动更大的经济利益，同时为顾客们提供贴心的、关怀的全方位服务。第三章 运作方式商场需求销售氛围顾客安全后勤保障商场部场内保洁活动配合星河世纪大厦管理处将在商场（第三空间）设立商场部，配置专职人员开展物业管理服务工作。注：商场部运作方式图87第四章 商场部人员编制及组织架构环境组长1人安全队长1人机电维修班长1人商业助理2人机电维修8人绿化 1人清洁25人安全员24人消杀 兼安全班长2人主 管1人注：安全班实行24小时三班制，其他班组均实行两班制。 早班：9：0016：00 中班：16：0023：00 晚班：23：009：00（次日）第五章 岗位职责商场主管：1. 在管理处副经理的直接领导下，全面负责星河世纪商场部的日常管理服务工作；2. 负责本部门各项服务工作的检查，对商场的安全、设备设施、环境、维修及整体服务质量负责；3. 协调与管理处各部门的关系，充分利用管理处资源，确保本部门的各项工作的顺利进行；4. 对商户提出的各类促销或产品推广服务进行核实，对第三空间运营部核准的推广和促销活动给予配合并全面跟进；5. 每日上、下午各巡查商场服务现场不少于两次，对违规经营者进行劝解并做好相应的处理事宜；6. 负责处理商户或客户较大的投诉工作；7. 完成上级领导交办的其它工作任务。商业助理：1. 在商场部主管的直接领导下，负责接待客户访问、咨询、投诉等工作；2. 负责受理客户的服务需求，协助各商家组织开展产品营销活动；3. 处理好顾客日常投诉及合理化建议，在职权范围内及时解决，若存在实质性困难而不能解决某投诉或建议的，则须给予顾客满意的解释，并及时向上级领导汇报；4. 负责与各商户建立良好的关系，为商场服务的顺利开展提供资源；5. 完成上级领导交办的其它工作任务。机电班长：1. 在商场部主管的直接领导下，负责第三空间机电管理和日常维修工作；2. 负责编制第三空间设备、设施维修保养计划，并组织人员进行实施；3. 负责第三空间的供电、给排水、消防、电梯、弱电系统、中央空调及建筑装修等项目的验收和资料核实工作；4. 巡视、检查第三空间的公用设备及设施运行情况，监督有关责任人对公用设备设施进行维修保养；负责处理公共设施的抢修及由设备设施运行不正常引起的突发事故，及时排除设备设施故障，对第三空间机电设备管理及公共设施的正常使用负责；5. 指导、监督属下的工作，发现服务过程或服务质量不合格的，及时进行纠正并做好预防措施；6. 根据设备的实际运行情况，提出对设备的维修养护或技术改造方案报管理处经理审核，并制订零配件的采购计划；7. 负责安排、检查第三空间商户维修工作，跟踪检查完成情况，确保维修质量；8. 负责对第三空间机电组人员进行培训，并对其工作业绩进行考核；9. 每月28日对第三空间抄取所有水电表数据，并将数据报商场部主管核实后报管理处收款员；10. 完成上级领导交办的其它工作任务。机电维修员：1. 负责第三空间供配电、给排水、中央空调、机电设备、设施等的运行、维修工作；2. 熟悉第三空间供电、供水方式，线路、管道走向和所管辖设备、设施的使用原理、技术性能及操作方法；3. 定期巡视变配电、给排水的运行状况，密切监视各类仪表、电表、压力表的工作情况准确抄录各项数据并填写报表；4. 负责与供电、供水和其它相关部门的业务联系，对停、送水电做好记录并提前24小时通知班长；5. 发生故障时，应按操作规程及时排除故障；如不能处理应及时向上级汇报，组织专业人员进行抢修；6. 负责第三空间商户（顾客）的报修服务；7. 完成上级领导交办的其它工作任务。安全队长：1. 在商场主管的直接领导下，全面负责第三空间的安全管理和车辆管理工作；2. 确实做好防火、防盗工作，确保保障商场内的人身安全和财产安全，维护第三空间的正常营业员秩序；3. 对商场部员工进行消防安全知识的培训；4. 维持商场正常的营业秩序和办公秩序，处理各类突发事件；5. 负责商场夜班的值班工作；6. 减少商场的财产损失，维护良好的社区关系；7. 严格执行请示汇报制度；8. 完成上级领导交办的其它工作。安全班长： 1. 在安全队长的直接领导下，负责本班的安全管理工作；2. 负责本班人员的岗位和通讯器材的分配；3. 负责巡视检查当班队员的工作情况；4. 负责开市与收市卷帘门的起落以及检查消防通道的组织工作；5. 处理解决本班发生的一般性问题；6. 负责记录本班工作情况；7. 定期对第三空间的消防器材、设施、安全器械、用具及车辆的使用和养护情况进行检查；8. 组织实施本班安全员在职培训，不断提高安全员的法制观念、身体素质和业务水平，增强安全队伍的凝聚力、战斗力；9. 严格执行请示汇报制度；10. 完成上级领导交办的其它工作任务。安全员：1. 坚守岗位，服从指挥；文明服务，礼貌待人；认真做好记录；2. 上岗时要认真检查设备设施，认真做好防火、防盗、防爆、防突发事件、防自然灾害工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告班长，维护第三空间的安全秩序；3. 积极主动为顾客做好各项服务工作，保护顾客人身及财产安全；4. 制止违法犯罪事件发生，并协助配合公安机关的工作；5. 熟悉本岗位的任务和工作程序；6. 积极向用户进行遵纪守法和治安防范知识的宣传；7. 熟悉大厦消防器材的安装位置，掌握各种器材的使用，遇到突发事件能正确处理；8. 负责商场各闸门的开关及善后工作，并做好记录；9. 严格执行请示汇报制度；10. 完成上级领导交办的其它工作任务。环境组长：1. 在商场部主管的直接领导下，负责第三空间的环境管理工作；2. 负责对清洁、绿化、消杀工作进行指导、监督、检查；3. 负责现场环境卫生、清洁，制定清洁计划，工件标准，工作程序，并进行技术指导和示范，确保达到清洁、保洁要求；4. 编制清洁用品、物件实用计划、控制清洁成本，分配用量，负责保管和使用；5. 填写日工作记录，事件报告，并于周末、月末汇总小结；6. 完成上级领导交办的其它工作任务。保洁员：1. 认真按照指定的保洁范围做好清洁工作，消灭垃圾死角，确保达到清洁、保洁要求，不得因任何理由和借口推托自己的环境责任；2. 维护责任区卫生，劝阻不卫生、不文明现象和行为；3. 认真遵守劳动纪律，工作时间不窜岗、不脱岗、不乱放工具，不大声喧哗；4. 未接到清洁领班和商场部通知，不允许进入办公室进行清洁工作，禁止私自清洁办公室并收取小费；5. 完成上级领导交办的其它工作任务。绿化消杀员:1. 在环境组长的直接领导下，负责第三空间的绿化管理及消杀工作；2. 对第三空间及办公区域的所有花草树木进行养护、浇水、修剪、施肥、防病害等工作；3. 采用科学的方法，负责第三空间及办公区域的除“四害”工作。4. 安全第一、文明作业，在服务过程中不影响商场的秩序。第六章 运作流程一、开市流程9：009：3010：00机电人员送电开灯，检查设备设施正常使用情况开中央空调，各商铺工作人员进场保洁人员进场对公共区域进行保洁安全员交接班后对巡视各岗位情况进行巡视安全班长拉开闸门，正式开店二、闭市流程提前半小时 提前十五分钟 闭市 一小时内完成 节假日在半小时内 一小时后 关灯，最后交接班节假日半小时后机电人员关中央空调，开始检查各类开关有否存在安全隐患播放送客辞保洁人员开始做最后的清洁，然后退场安全人员检查有否其他人员滞留。最后从商场四楼往下逐层开始清场。关闭向上行手扶梯安全班长拉闸关门，商铺工作人员从员工通道退场,关闭商场内的所有电梯三、装修流程装修商铺电路图商铺装修平面图装修方案、效果图整改方案返回商管部商管部商户申请（提前三天）当天次日商部文员持装修施工申请表 装修公司营业执照等 有关资料原件复印件不合格提出整改方案和意见由企划、商管、营运、项目、商场部对装修进行会审次日 合格确认签字商户至商场部交纳有关费用、办理装修手续（签署装修办议、消防责任书及办理出入证等）并取得第三空间装修许可证按规定时间进场装修施工商场部人员检查监督第三空间监督施工工程验收装修完毕,商场、商管、企划部申请单对工程进行综合验收不合格合格商户领取到招商商场部领取入场装修返工单第三空间商铺返修单办理施工人员退场手续商场部、营运部审批（审批返工项目及持续时间等）三个月后持原始缴费收据到商场部退领装修押金商场部审批(返工人员进场安排等)具体流程：1.已与第三空间签订正式合同的商户需要装修，必须提前三天到招商管部申请，并在申请当天向招商管部确认提交或填写以下内容：2.同时商户要向招商部提交以下资料：1) 所请装修公司的有关资料原件及复印件（包括营业执照、资质证书、税务登记证等）；2) 商铺装修方案与施工图（含天花平面图）、平面图、效果图等；3) 装修商铺改动后的水、电路图；4) 在第三空间装修申请审批表上填写装修项目及相关内容。32.招商管部文员统一将商户第三空间装修申请审批表及相关资料装订后报招集企划、商管、营运、项目、商场部对装修工程进行会审；3.会审合格后返回由商管部通知商户到商场部办理装修手续；如审批不合格，须在第三空间装修申请审批表上提出整改方案和意见并由返回到招商管部交返商户； 4.方案确认通过相关图纸资料备案后，商户前往商场部交纳相关费用及办理相关手续同时向商户发放下列资料： 相关费用1) 装修押金：100以下收3000元，100300收5000元，300500收10000元，500以上的另议；2) 垃圾清运费4元/（如商户自行清运，则不需交纳此项费用）；3) 出入证工本费10元/张，出入证押金50元/张；4) 临时电接驳费：30安以下100元/个，30安以上300元/个；5) 装修期水费单价为4.15元/吨，装修期电费为1.5元/度。办理相关手续：1) 第三空间装修管理规定；2) 垃圾清理外运费第三空间装修施工注意事项；3) 租借围板费第三空间装修管理服务协议；4) 电话安装费第三空间装修施工队消防、安全责任书；5) 第三空间商户消防、安全责任书；6) 第三空间隐蔽工程承诺书；7) 第三空间临时用水、用电申请表；8) 装修施工人员出入证工本费及押金第三空间商户资料及联络人资料表；9) 第三空间装修许可证；10) 第三空间装修施工人员登记表。1) 签订消防安全责任书；2) 提供所有进场施工人员相关证件的原件及复印件办理施工人员出入证a)身份证、暂住证；b)二张免冠一寸相片。8商户取得第三空间装修许可证施工许可证和施工人员的出入证后方可进场装修。在装修过程中，应严格遵守商户第三空间进场装修管理规定指引；9商户及装修公司在装修过程中，必须接受第三空间及商场部的监督及管理；10施工队必须严格按商户进场装修审批表第三空间装修申请审批表所列时间表进行施工，不得影响其他商户的正常营业；11装修工程竣工后至经营公司商场部领取商户第三空间装修验收单表，由经营公司及商场、商管、企划部进行综合验收：1) 工程若不符合有关规定，由经营公司商场部出具限期整改的意见；因延续工期所增加的费用，由商户自行承担；2) 工程合格后，各相关部门负责人均在商户第三空间装修验收单相关栏目内签字确认。12商户持签字确认的第三空间商户装修验收单至商场部退还施工人员出入证及施工许可证。13自装修工程验收合格之日起三个月内，经商场部、及第三空间营运部复验确认工程确无质量问题，由商场部通知商户持原始缴费收据及经确认商户装修验收单第三空间装修验收单至经营公司财务部商场部退还装修保证金押金。四、客户服务工作流程：1. 商户、顾客来访、咨询： 商业助理认真听取商户、顾客的来访、咨询需求，做好来访、咨询登记，处理来访、咨询事项，如处理不了，及时上报商场主管；2. 商户、顾客来电或来访提出意见、建议，商业助理应及时记录，尽可能做好解释与处理工作，如处理不了，应向商场部主管汇报，再与商户、顾客约定处理、答复时间；2.1商业助理根据顾客意见处理表的处理方案，对处理结果进行跟踪，并及时对商户、顾客进行回访；如商户、顾客对处理结果不满意，由商场主管进行回访，如商户、顾客仍不满意，及时上报管理处副经理，由副经理负责回访，直至业主、客户满意为止；3. 商户、顾客来电、来访等投诉，商业助理负责做好接待、记录、现场解释等工作，必要时，填写投诉记录表，依投诉处理规程通知相关责任人员进行处理；3.1 对一般可当场处理的投诉，相关责任人必须当场处理，不可当场处理的，应当日内将处理意见反馈商户、顾客；对于严重或重大投诉，应由相关部门负责人协调、处理，三日内必须将处理意见反馈商户、顾客；4. 商业助理收到第三空间的商业宣传或促销活动协助、配合要求时，应及时上报商场部主管,并详细记录好活动有关情况，并由商场主管安排各班组人员，提前做好各项准备，协助、配合第三空间的商业活动；4.1 商业助理收到商户的商业活动时，必须有第三空间有关领导的同意或书面发函，否则不予接受；5. 商业助理收到商户、顾客来电、来访等特约维修服务信息时，及时填写特约服务登记表，详细记录业主、客商户姓名、楼层号、商辅名称（辅号）、服务内容、联系方式、联系电话等，并预约服务时间；5.1 商业助理根据特约服务项目价格表及商场部所能提供的服务项目、范围，判别是否受理商户的维修服务需求，如不能提供商户需求的服务，应及时向商户做好解释工作；如能提供商户的服务需求，依机电维修操作规程填写第三空间特约服务登记表、第三空间服务及回访记录表、商户派工单第三空间派工单，通知机电维修员为商户提供服务；5.2当机电维修员接到商业助理派单后，应在十分钟内（特殊情况除外）赶到维修现场，让商户了解提供的服务内容和收取费用情况后，应并将第三空间特约服务项目价格表向商户出示详细价格表，如商户同意并接受此服务和收费，方可进行特约服务；6. 商户享受特约服务所发生的费用应由维修员直接交至管理处财务人员,若财务人员不在岗位时，商业助理可代替收款员收取商户交纳的服务费，届时按有关财务管理制度办理交接手续；（设计特约服务收费流程？）7. 所有服务完成后的5个工作日内,商业助理应对照服务及回访记录表及对服务对象进行回访；8. 商业助理在每次服务完成后，应对相关资料进行整理后归档，并于每月底将资料交管理处资料管理员存档。客户服务工作流程图：流程图责任部处相关文件记录表格向客户解释服务需求受理服务项目判断服务方式确定否服务人员按要求提供服务服务跟踪客户服务质量评定收费确认信息反馈资料存档签字确认否分析原因调整服务人员服务前服务中服务后商业助理商业助理相关服务人员相关服务人员商业助理商业助理财务组商业助理商业助理服务操作规程服务项目价格表服务操作规程 服务收费操作规程档案、记录管理控制程序特约服务登记表派工单服务及回访记录表A、配合活动工作流程1 第三空间在做商业宣传或促销活动需商场部协助、配合的，第三空间应提前三天以书面形式函至商场部，大型活动应根据规模情况再适当提前；1.1协助、配合活动的书函必须是由第三空间有关领导或负责人签字确认的，否则一律不予接纳,书函的内容必须清晰、全面，包括活动的具体时间、规模、内容、流程、分工、商场部协助的程度等；2. 收到第三空间的商业宣传或促销活动需要协助、配合的书函后，商业助理应审阅书函是否完整，不完整应及时与第三空间反馈要求补充或重发，完整无误后应及时上报商场主管；3. 由商场主管接到书函后确认活动可行性后，应指定活动的地点，并与活动的负责人进行沟通，讨论是否有无其他细节，并最后确认；4. 活动确认无误后，商场主管应制定计划，合理安排各班组人员及分工，提前做好各项准备，协助、配合第三空间的商业活动；4.1 如遇到配合大型活动，商场部的人力、物力不足以应付时，商场主管应及时向上级领导汇报，由上级领导协调、安排调度；5 活动举行时，各班组人员应严格按照分工及岗位要求执行，遇到特殊情况及应急事件应及时向上级汇报并按应急处理方案执行；5.1 商场主管应对整个活动进行观察，根据现场实际情况或活动负责人的合理建议及时做出人员的调整；6. 活动结束后，各班组人员应对现场进行清理，商场主管应与活动负责人进行信息反馈，并负责活动的总结报告及归档。流程图：第三空间动申请（提前三天）商业助理审阅商场主管确认不完整重发或补充完整活动负责人有细节沟通各班组分工、准备无细节各班组严格执行商场主管总结各班组清理现场归档应急事件处理方案有特殊情况发生活动后活动前活动中B、销售氛围的营造：销售氛围是指：选择某些法定的或影响较大的节假日，在其节假日期间或即将到来之前，以迎合节假日的装饰，采用宣传或活动的形式为第三空间创造节假日的气氛，从而感染、吸引顾客。节假日包括元旦、春节、元宵节、情人节、三八妇女节、五一劳动节、六一儿童节、端午节、八一建军节、中秋节、十一国庆节、圣诞节、除夕等。五、网络服务：3-E网站的定制式（与策划方案不一样？）的商场网络服务主要是配合商场经营者在产品经营的各个环节和商业经营中，为商家提供各类商业宣传、新产品推广、特卖场等配套服务，从而营造出一个良好的商业环境。具体的网络服务流程如下:1. 每次商家开展各类商业宣传、新产品推广、特卖场等活动，必须得到第三空间有关领导的审批同意后，提前73个工作日将活动的内容以文档的形式交于商场部商业助理；（内容冲突）2. 商业助理接到已审批的商家活动信息文档后，和商家进行核实，确认活动的时间，地点和活动内容；3. 确认无误后，将活动内容发布到网站的公告通知栏，所有登录网站的客户都可以了解到第三空间相关的活动内容有关信息；4. 客户通过了解的信息可积极参与第三空间的各项活动，也可通过网络上的第三空间专门的邮箱向版主提出疑问、意见、建议，并及时得至回复；5. 商业活动结束之后，将由网络工程师将网站上的过期活动删除。六、机电组工作流程：给排水：1. 巡视检查流程：值班室负一层至四层商业裙楼供排水管网2. 设备责任人每天根据上述工作流程进行巡视检查各设备的运行状态，并将巡视、检查情况记录在工作日志内；3. 设备责任人至少每天开市前、开市中、闭市后须对负一层至四层商业裙楼设施巡视检查三次，检查各类管网及阀门运行状态；4. 给排水系统运行故障应急处理方法：故障现象原因分析处理方法水管或配件破裂如新安装属质量问题更换铸铁管破裂，则为外力冲击更换无缝钢管锈蚀用水中胶堵漏、焊补或更新镀锌管锈蚀更换阀门漏水压盖破裂更换或焊补阀门铰或销断落更换阀门破裂更换撞坏或火焰温度造成更换水压不够过滤网是否正常清洗过滤网阀门是否打开检查排除市政用水压力不够联系市政供水部门雨水、污水排水不出排水管阀门是否全开打开排水管阀门雨水、污水排水堵塞检查清除堵物市政突然停水落实停水原因，供水时间、必需时通知用户发生大面积跑水或涝管道或阀门破损失灵采取应急措施报告班长组织人员材料抢险雨水泵、污水泵能正常使用或者够用组织人员抗洪抢险，若潜水泵不够用、应立即请求大厦管理处或其它部门支援给排水管网阀门（设施）检查维保表序号检查保养项目保养内容周期1各种阀门启闭情况更换损坏填料、加油1次/季2给水主干管道清洁、补漏、除锈、刷漆1次/半年3排水主干管道清洁、疏通1次/年4管道固定支架、抱箍如有松动、脱落，紧固、更换1次/半年5水表读数是否正常如卡阻清洗更换1次/半年6压力表检查、如损坏、更换1次/年7Y型过滤器清洁1次/年8隔油池清除油渣，疏通排油管1次/半月变配电：1. 巡视检查流程：负一层至四层商业裙楼公共用电抽查12个商铺电表商业部分用电情况值班室2. 设备责任人每天根据上述工作流程进行日常巡视，检查各设备的运行状况，并将巡视检查情况记录在工作日志内。3. 设备责任人每天开市前、开市中、闭市后须对商业裙楼用电设备各巡视检查一次，并记录设备运行数据（环境温度、池流、电压，功率等）在变配电设备运行记录表内。送电操作流程:合每层负荷低压柜总开关各层分总电开关合每层商户用电电表总开关合每层分区低压柜总开关注:停电流程与上述送电操作流程顺序相反。低压配电箱（柜）操作方法送电操作:1. 送电前，穿戴好防护用品，通过低压进线箱电源指示确认需送电的配电柜是否在工作，如未投入工作，则按：“低压送电操作规程”给所需的配电柜送电；2按照由末级向上级的顺序，依次将需送电到回路负荷电线开关断开关检查；3根据需要合上对应的进线箱（柜）总开关，此时绿色分闸灯应熄灭，红色运行灯亮，通过电压转换开关检查进线柜电压是否正常；4. 按照由上级向末级的顺序，依次分上段需送电回路的负荷开关，并通过指示灯及电压转换开关检查三相电压是否正常。停电操作:1. 按照与“送电操作”顺序相反的步聚执行；2低压设备式线路停电检修，必须做好以下四项保证安全技术措施：（1）停电；（2）验电；（3）装设接地线；（4）悬挂标示牌与装设临时遮栏。安全管理:1. 变配电设备责任人应严格按照操作规程操作供配电设备，严禁变配电设备不合理的超负荷运行；2. 一般情况，严禁带电作业，紧急情况须带电作业时应有监护人和足够的照明空间，并穿戴绝缘套、工作服、绝缘鞋，确认安全才可进行；3全部停电或部分停电作业时，应在断开的分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止分闸”的标示牌；4. 自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因进行恢复必要时允许试送电一次；5. 电流互感器不得开路，电流互感器的铁芯和二次绕组均应有永久性，可靠性的保持接地。电压互感器不得短路；6. 不得带电用欧姆表测量绝缘电阻。变配电设备（设施）检查维保表序号检查保养项目主要检查保养内容及要求周期1配电柜、箱外表清洁，零部件完整，操作手柄灵活，油漆良好，警告牌完备照明、通风、散热、消防设施到位，温湿度在允许范围内。1次/月2电器仪表及二次线外表清洁，显示正常，接线紧固，标识正确、清晰,电流互感受器二次侧接地良好。1次/月3各类继电器，交流接触器外表清洁,触点完好,接线紧固,声音正常,无过热.1次/月4指示灯，按钮，转换开关外表清洁,标识清晰,固定可靠,转动灵活。1次/月5各类开关触点完好，接线紧固、动作灵活、标识完好。1次/年6接线柱、母线排、电缆压接良好，色标清晰、正确，绝缘良好，无过热及腐蚀现象，线距符合要求，无异响。1次/年7接地电阻测试接地良好，电阻值符合设计要求。1次/年8绝缘靴、手套、有无破损、老化，有疑问则送检做耐压试验或更换。1次/年9综合检查保养项目检修操作机构、触头、开关、接触器，紧固松动部件、更换磨损件、补齐失落件。1次/年10综合检查项目及完好标准1、零部件完整无缺，指示灯、仪表安装牢固，指示正确；2、无异常声响、振动、过热，清洁，无污积，油漆良好；3、操作机构灵活，联锁动作可靠，接触良好、紧固；4、二次线路布线排列整齐，线号清晰，主体接地良好；5、保护装置齐全可靠，整定值符合要求；6、各类标识、警告牌齐全，周围环境整洁。1次/年消防系统：1. 星河世纪裙楼消防控制中心设置在A栋负一层，每天24小时由中控室值班人 员监控火灾自动报警系统及消防联动柜的运行情况，并将每天发生的事件记录在中控室值班记录表中发现报警等异常情况及时通知就近值班安全员察看，值班安全员将在3分钟内赶到报警地点，对设备故障即时通知设备责任人维修、尽量做到任何故障不过夜；2. 设备责任人每天对裙楼消火栓及喷淋系统、防火卷帘、隐蔽指示灯、应急照明、灭火器等消防设备工作状态和安全隐蔽通道进行巡视检查，并做好工作日志记录；3. 如裙楼任一层发生火灾，中控室值班员应按照“消防应急方案”和设备操作规程操作设备进行紧急灭火处理。感温、感烟探测器、喷淋等所有联动设备24小时待命，做到能自动探测自动灭火；4. 裙楼任一层任何烟感、温感、手动报警动作都将联动裙楼四层及上下各一层任何警铃、防火门、广播、逆风口、防火卷帘，裙楼所有内机动作。消防系统维护表序号检查维护内容维护主要（详细）内容周期1烟感探测器安装牢固、无脱落1次/周温感探测器表面清洁1次/周手动报警按钮按2%比例测试回路报警1次/半月消防栓按钮感温、感烟探测器清洗1次/3年2隐蔽指示灯外表清洁、常亮、显眼；试验指示灯常亮1次/1月3事故照明灯充电、照明转换功能试验、清洁充电、放电1次/1月4水流指示器清洁、对油漆层脱落补漆1次/季度信号阀灵活、试验放水检查动作联动、信号反馈1次/1月5消火栓水枪、水带、消防水喉、齐全完好无生锈，漏水1次/1月报警按钮、指示灯及报警控制线路功能正常，无故障1次/季阀门放水试验，盖盘放水试验1次/季6防排烟风机清洁控制箱及内机内外、中控室/就地启动1次/季支座螺栓1次/季检查站主触点、电气动力、控制回路1次/半年调整联轴器皮带轮、皮带、清洗轴承、换油1次/半年7防火卷帘就地、中控室、试验联动1次/季度模拟报警、试验联动1次/月清洁控制箱及联动机构1次/半年8模块箱清洁箱内灰尘杂物、紧固螺丝1次/季度监控系统：1. 弱电运行工应认真学习业务，严格按照设备操作作业指导书对设备进行操作，熟悉掌握闭路电视监控系统情况和紧急情况的处理办法；2. 弱电运行工应遵守值班岗位职责，不得随意离开值班室。如有特殊情况应在有其他弱电工顶替的情况下方可离开，每日作好值班记录，对值班卫生每日清洁扫一次，保持地面、墙壁和设备无积尘、水渍、油渍；3值班室内禁止会客，无关人员不得进入值班室，值班期间严禁吸烟，吃零食、看报纸、杂志或接打私人电话及做其它与工作无关的事；4除弱电工运行工和弱电维修工，严禁其他人员按动各项设备键钮；5对仪器设备经常进行擦拭，弱电运行工下班前必须搞好室内卫生方可交班；6严格交接班制度，交接班时工作情况必须交接清楚。接班人未到前上班人员不得走开严禁空脱岗。闭路电视监控运行管理:1闭路监控系统实行专人24小时值班制度，弱电运行工负责闭路电视监控设备24小时运行的操作，监控、记录。防止各种非法行为和意外发生。如发现违规行为，立即通过广播、对讲系统与现场联络，事态严重时通知就近保安员到现场查看，如属盗警应以最快的速度通知当值保安到场，并按对盗警、报警的处理规范处理；对所有报警及处理过程都应详细记录在值班记录表上。2. 弱电运行工负责对第三空间闭路电视监控设备进行日常巡检和管理，每天应检查设备是否正常完好，发现丢失和损坏要立即报告并填写设备巡视检查记录表每月底上报。3设备运行发现异常立即关机和采取适当的措施处理，保证设备安全，同时弱电运行工应及时通知弱电工进行维修处理，摄像头故障应于12小时内修复，矩阵开关故障应于24小时修复，监视器和线路故障应于2个工作日内修复，设备故障排除后，给确认一切正常后方能重新开机运行。4. 闭路电视监控系统如应维护和其它原因要暂时改变系统的状态，管理处应有相应的临时措施，确保安全。5. 弱电运行工负责对第三空间闭路电视设备进行操作。同时将录像数据保存在硬盘上并及时备份按时（零点）更换录像带，录好的录像带应编号按时间先后顺序排列存放一周后方再轮回使用并做好记录。6. 录像数据保存分三类：第一类：突发事件录像数据。包括可疑人、物、事件等，保存期为三年，由管理处资料员负责整理存档。第二类：春节期间录像数据。，保存期半年，由弱电运行工负责整理存档。第三类：正常时期录像数据， 保存期为一周，由弱电运行工负责保管使用。7重要事件记录的录像数据，应转录及时备份到一个专门的硬盘上到一个专门的录像带上保存。8弱电运行工应定期对闭路电视监控设备的巡视检查。9. 弱电运行工应配合弱电维修工对闭路电视监控设备进行定期保养和检测、试验保养和检测具体内容详见闭路电视监控系统保养作业指导书。10.闭路电视监控运行记录管理规定:弱电运行工值班室应详细填写值班记录表和设备巡视检查记录表，记录应完整清洁，不准撕页、涂改、随意涂写，乱画和丢失。每月底将记录交管理处资料员，管理处资料员应建立消防系统的技术档案，将文件技术资料及其它有关资料归档保存。中央空调:冷水机组的管理（1） 在操作机组前熟悉机组及相关设备性能和参数。（2） 做好开前准备工作，按需要开/关机组及使系统处于关机状态。（3） 记录机组的运行状况，及时发现不正常读数。（4） 检查设备，进行常规调整、进行控制测试、保持正常的油位和制冷剂量。（5） 不得随意更改整组点，日程表安排及其它PIC功能。（6） 机组停止期间保持系统不受损坏处于良好的待机状态。运转中之观察及管理1、 每日工作：（1） 压缩机运转中注意检查油压指示、油温指示及油色；（2） 检查冷却水出口温度及压力；（3） 检查冷冻水进出口温度和压力；（4） 检查冷凝器出口之冷媒压力和温度；（5） 对电机轴承、风机轴承加注润滑油及皮带的调正更换；（6） 对冷却水、冷冻水管道的清洗。空调风机及风机盘管的管理1、 每日维护工作：（1） 每日巡视各空调风机1次；（2） 检查风机、电机有无异常响声；（3） 检查马达有无异常温升、接触器有无异常嘈音；（4） 空调冷凝水排水正常；（5） 检查空气过滤网有无灰尘阻塞；（6） 检查湿度控制器的设定值。2、 每月维护工作：（1） 检查风机皮带的松紧度，必要时更换；（2） 清洗空气过滤网；（3） 清理机房、风柜保持设备机房干净。3、 年终保养工作：（1） 对风机、电机轴清洁加注润滑油；（2） 对管道支吊架的加固除锈刷漆；（3） 电机绝缘对地电阻的测定，机座加固；（4） 管道保温层的修复或更换；（5） 电动、手动阀门的调整及加注润滑油；（6） 电气控制元件的检查；（7） 集水盘、排水管的清理及疏通；（8） 热交换器铝翅片的清洗。冷却塔及空调水泵的管理。1、 每日维护工作：（1） 每日必须对水塔及水泵作相应次数的巡视；（2） 检查水流水量是否正常；（3） 检查电机有无异常的响声、异常的温升；（4） 检查冷却塔水泵有无严重的漏水。2、 每月维护保养工作：（1） 检查维护补水浮球阀的动作可靠性；（2） 检查管道阀门的灵活性；（3） 清洗管道过滤网；（4） 检查布水器喷嘴有无阻塞，布水是否均匀；（5） 对备用水泵进行必要的运转；（6） 清洗水塔集水池及水质的测定。3、 年度保养工作：（1）检查冷却塔，水泵上的各种螺丝以防松动；（2）对冷却塔及水泵机脚架、支承及吊架管道除锈刷漆；（3）对电机的绝缘对地电阻测定；（4）各控制电气元件的检查；（5）检查蒸发器的压力和温度；（6）检查主机运行电流；（7）检查冷却水和冷冻水出进温度及压力。4、 每周维护工作：（1） 检查润滑系统，在油箱视镜上标记油位注意油液应处于标记之间。油加热器 受P1C11控制，以保持压缩关机时油温；（2） 检查控制面板，清理和紧固连接，用吸尘器清理控制箱水防灰尘积泵；（3） 检查油路过滤网；（4） 系统探漏；（5） 进行安全控制整定检查和控制测试。5、 年度保养工作：（1） 更换润滑油；（2） 更换油过滤器；（3） 检查及清洗冷凝器，蒸发器水管过滤网；（4） 检查冷凝器和蒸发器端板及铜管并进行必要的清洗；（5） 检查压缩机马达绝缘；（6） 检查控制电路元件；（7） 更换冷冻水并进行水质防腐处理；（8） 机组系统探漏；（9） 压力表温度表的检查及更换。综合检查保养项目及完好标准。1、 所有空调机房、空调风机、风柜、冷水机组外表清洁无损坏，附件配件齐全、 色标正确鲜明；2、 所有空调制冷设备，制冷能力及运行参数能在规定范围内；3、 空调设备运转正常、无异常响声、无异常温升、无腐蚀、漏水、漏风堵塞现 象、动作灵敏可靠，保温层无破坏脱落；4、 电气控制系统保护装置齐全，动作可靠正常；5、 空调水质符合要求无青苔，污垢现象；6、 冷却塔运行嘈音及飞水符合要求，不影响周围环境；7、 空调风机房四风口100CM内不摆放任何物品；8、 所有空气过滤网必须保持干净。电梯：电梯安全操作规程1、 开启层门进入轿厢之前，必须注意轿厢是否停在该层，确认后方可进入。2、 打开轿厢内操纵箱，开启轿内照明，检查箱内各开关，按钮是否正常；3、 每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用；4、 层门关闭后，从层门外不能用手拔启，当层门轿门未完全关闭时，电梯不能 正常启动；5、 平层准确度应无显著变化；6、 经常清洁轿厢内，层门及乘客可视部件；7、 不可用肢体来代替操作，更不能用木棒，竹子等物来操纵电梯运行；8、 不允许按检修，急停按钮作为正常行驶中消除信号之用；9、 电梯运行中，不可随意改变轿厢上、下方向，以免损坏电子元件；10、 严禁开启轿顶安全窗或轿厢安全门来运载超长货物；11、 电梯正常运行时，严禁短接各厅门门锁和安全回路及开关；12、 不能用手动、厅、轿门作关闭或开启作为电梯启动和停止；13、 在轿顶工作时，严禁把身体某部位伸出轿顶护栏外，严禁一脚踩在井道壁内某位置上，一脚踩在轿顶上；14、 工作时应精神好、思想集中、严禁饮酒、吸烟；发生紧急事故时，司机或管理人员应采取下列措施：1、 当已发觉电梯失控而安全钳尚未起作用时，司机或管理人员应保持镇静，并严肃告诫乘客切勿企图跳出轿厢,并做好轿厢因急停产生冲击的思想准备；2、 电梯行驶中,突然发生停梯事故,司机应立即按警铃按钮,并通知维修人员,设法使乘客安全退出轿厢；3、 组织实施盘车救人。维修、保养：1、商场部电梯设备责任人负责电梯设备的按期保养工作，并配合、检查、督促电梯维保公司按电梯保养合同对电梯做好月、季、年的定期保养工作，并按合同规定填写相应的维修保养记录；2、公司电梯主管不定期检查电梯维保公司的维修保养质量和电梯保养工作单、深圳市电梯及自动扶梯运行维修保养工程及检测工作记录薄的记录情况属实；3、当电梯年检日期接近时，电梯主管应按规定提前30天申报年检，配合“特种设备检测所”的年检工作，核对年检费用正确无误，按时缴纳电梯年检费用，并提醒电梯设备责任人督促维保公司做好电梯年检前的自查及整改工作，确保按期取得电梯年检合格证；4、维修、保养等原因造成停梯，应做好安全防护，并在首层及工作层放置警告牌（如需打开楼层门工作，还必须设置防护围栏）；5、当电梯发生困人时，按“电梯困人故障救援程序”执行，电梯管理员到达现场时间应不超过20分钟。维修、保养的内容有：1、 曳引电动机的维修、保养2、 减速器的维修、保养3、 曳引钢丝绳的维修、保养4、 限速器的维修、保养5、 安全钳的维修、保养6、 厅门、轿门和自动门机构的维修、保养7、 限位开关的维修、保养8、 极限开关的维修、保养自动扶梯：自动扶梯的安全使用与管理：1、 自动扶梯均应持有效准用证方可运行。2、 从事自动扶梯设备维修保养的单位必须经政府有关部门认证。3、 扶梯管理必须有专人负责，发现运行故障及时切断自动扶梯电源，并通知 电梯维保公司派人前来处理，维保人员需按自动扶梯维修保养程序进行修理。电梯维修保养人员必须经由当地质量技术监督部门技术培训后，取得相应的证书持证上岗。维护保养：为了提高自动扶梯的使用寿命，必须经常的对自动扶梯进行维护，需注意以下几点：1、自动扶梯自投入运行开始三个月后，必须检查调整一次。2、自动扶梯每运行一周，应对扶梯上下机房清洁一次，并对自动加油装置添加油料。3、自动扶梯每运行12-18个月，应对自动扶梯大修一次。4、具体细节如下表:序号维护保养部位维护保养内容及标准1梯头梯尾机房A、 检查上、下机房内环境，并检查机内各机器的运转情况。B、 清除积存的垃圾和废油渍。C、 检查总电源开关及其保险丝。D、 检查电气控制箱内各接触器、断电器的接线的情况动作是否正常，各接点的压弹簧有无发热或劣化。E、 各端子应定期紧固。F、 各种不同用途开关要有明显的判别（如动力用开关与照明开关制动用开关。）G、 各机械设备全部应有接地线。H、 检查相位捡出装置应有效。2各类驱动链运行和注油A、 驱动链张力检查，在电梯上行停止后，检查驱动链下侧的松动量应在标准范围内，（所加一定的力），太紧太松都需加以调整。B、 检查驱动链有无异常延伸，有无局部性的严重磨损，若有都应更换之。C、 检查驱动链在运行中有无异常振动。D、 清洁驱动链，并加适量润滑油。3自动加油装置自动加油装置是电扶梯驱动链，扶手带链和体积链得以自动润滑的一种装置，它可以调节到每20-48小时加油一次，而每次加油的时间可以调节，为该扶梯转动圈的时间再加五秒，对于梯级链每次喷出线状润滑油在两边链条上为（7-10）CC/分而驱动链和扶手带链则喷出滴状油在链轴中间约1.5CC/分。加油装置设有内部备用电源以保证停电时仍能维持正常的存储计数工作，如果需要不受计时限制即时加油可以按以下内部的一个专用按钮。为保证该装置的正常运作，应该做好如下保养工作：A、 油的补给：每月向油盒中补油一次，加到水平记号处，油一定要过滤干净后注入。B、 要检查油的放出是否按规定滴在需要的位置上（驱动链需滴在内外链节间）。检查喷嘴位置并用清洁喷嘴。C、 调整适当喷油量（油太少链会生锈，油太多会造成积聚）。D、 检查加油管有无堵塞，有无漏油，发现漏油需拧紧接口部。E、 不准以任何物件碰撞本体和润滑系统，也不要将物体放置其上，以免位置变化而滴油不准。F、 如遇故障解决不了，应向维保公司报告，由维保公司派人处理，不可随便拆卸。4梯级驱动装置和梯级链松紧调整A、 检查驱动轴有无磨蚀情况，其运动是否正常，运行中有无异常。B、 检查缓冲橡胶有无龟裂，脱落。C、 检查驱动滚轮的轮带有无损劣化，剥离，当剥离达全周的1/3以上应予更换。D、 检查滚轮轴的好坏及有无异常声响，检查C型环扣是否确实扣紧，滚轮轴承正常情况下每六个月注油一次，有异常响声时则每三个月注油一次。E、 梯级链每月加油一次（54#三菱油）。F、 检查梯级俩的体松紧度，可以测尺寸是否正常，若不正常，则应更换梯级链。松紧度的调整在于弹簧的长度及无压力，调整后需重新调整安全开关凸轮与控制杆之间距离，确保正常动作。G、 保持梯级链断链的清洁，在拆卸梯级过程中要防止灰尘进入梯级链。H、 检查梯级链断链检出安全装置应正常有效。5梯级路轨先切断电源，断开控制回路，梯级路轨的清洁与加油可能同时进行，拆卸级梯级，手控电梯分段进行清理，清理后马上加以适量52#三菱油（或TONNA220）并将过多的油抹掉。6梯级支架，梯级辘，托辘A、 梯级支架：检查支架的螺丝有否松脱，上下支架对称有无偏移，运行中有无造成异声。B、 梯级辘、托辘：检查辘轮有无过分磨损劣，变形或剥离，用手轻轻使辘转动，检查轴承有否确实进入圈沟，如发现有损坏零件要及时更换。7梯级与旁板之间距离检查梯级与梯梳有无锈蚀或损坏，检查梯级与梯级之间间隙不超过6MM，梯梳板与梯级间隙71.5MM,梯级板插入梯级坑深度61.5MM，梯级夹板与梯齿左右间隙要求在0.8MM以上即d2=0.8mm。8梯级与旁板之间距离A、检查旁板有否严重锈蚀或损坏。B、梯级与旁板之间的间隙在下行或下行停止后在上、中、下各测量二个地方的左右二点，要求单边间隙在0.5-4.00mm而两边间隙之和要小于6mm。9扶手带驱动链装置A、检查扶手驱动装置在运行有无异常影响。B、检查驱动滚轮有无倾斜。C、检查驱动滚轮有无与扶手带边接触。D、检查扶手带有无磨损，有无龟裂，有无剥离及变形等情况。E、检查扶手驱动链的松紧度，用一定的力加在扶物驱动链A或B上，测量其移动量值。F、检查扶手驱链的润滑，必要时加适量润滑。G、检查驱动装置的中心及各轮之平衡度。10扶手带导轨A、清洁扶手带导轨，扫去灰尘及磨损屑（清扫中不要弄脏正下方的内侧板及照明板）。B、检查导轨包括梯头，梯尾弯位出导轨有否磨蚀、裂缝和损坏，必要时应及时更换。C、梯头，梯尾弯位处导轨之间应连续，检查弯位导轨与直位之间距离，不应超过允许值。D、检查导轨螺丝有无松脱（尤其返回道上的导轨螺丝）应紧固之。E、检查导轨接口处有无段差，检查时需表面和侧面都查。11扶手带弯位及压辘A、检查啤呤辘是否有磨损、裂纹，运行中有无杂音，温升是否过高。B、检查压辘检查其弹簧压是否平稳地传到滚轮上，并检查这弹簧压是否调整到正规。12扶手带涂腊及导轨清理A、为减轻扶手负荷，改善搭乘感觉，要定期进行扶手带的清扫和涂腊工作。新机开始保养时涂一次，以后每年涂一次。B、在扶手带两边内侧弯曲范围内的帆布处涂腊其他地方同样不能涂。D、在涂腊的同时清理一下扶手带、导轨，并扫去磨削的灰尘。E、检查防手带断裂安全装置是否失效。13扶手带与梯级之转差率扶手带与梯级的速度应保持一致，当速度不一致时，扶手带超前或滞后都会给乘客带来不便，所以要检查扶手带与梯级的转差率。转差率的检查按下列公式进行：S=（1-VH/KVS）100%式中扶手带速度（米分）K为转差率系数VS为梯级速度（米分）S转差率（S1%）VH=180L/T1 L为扶手带长度（米）T1为扶手带运行三圈时间（秒）VS=71.19N/T2对于N型J型电扶手梯或VS=73.44N/T2对于A型电扶梯N为体积数，T2为梯级运行瞬那圈时间（秒）K系数对不同型电扶梯取值不同N型电扶梯KN=1.011J型电梯扶梯KJ=1.0057A型电扶梯KA1=1.0087各类紧急安全制停车制A、当紧急停止开关动作时可以确定切断主回路，制动器动作及电梯停止。B、各安全开关按要求动作，没有不良现象，确实保证电扶梯停止运行。C、检查梯级下沉安全装置是否失效。D、检查防反转动运行装置是否失效。15旁板涂白铜油（每两个月涂一次）在靠近梯级的两边旁板处涂一层薄薄的白铜油，以减少磨擦，防止小童夹鞋。日常维修：常规服务：指物业管理服务合同中的常规性服务项目。如设备设施修缮、环境清洁、安全秩序维护等。特约服务：指商场部为商业客户开设的商铺特约有偿服务项目。详见第三空间服务项目价目表。经营服务：指商场部为商业