苏州中式别墅市场

苏州中式别墅市场【一】 苏州中式别墅随着别墅产品类型的多样化，中式别墅在市场上所占的比重已经越来越多。中式别墅是一个总的称谓，它可以细分出不同的产品类型，如：苏州园林式、徽派园林式、北京四合院民居式等一系列派别。市场上多数中式别墅项目融合了各地的建筑特色，形成了具有多种建筑元素特色的别墅产品。苏州作为一座具有悠久历史和文化底蕴的城市，中式别墅的形式较为符合城市的文化特色。近几年，苏州中式别墅产品的开发量很大，目前市场在售个案约有十几个，分别分布在苏州的各个版块，为了更好的对苏州中式别墅的分析，先根据不同的地段进行划分。城区版块：金帝城市别墅、虹桥世家、世家留园、兰亭苑、拙政东园、寒舍、庭园环太湖版块：东山景园、西山恬园木渎版块：天伦随园【二】 中式产品市场细分1、城区版块主要是指位于苏州古城区范围的别墅产品，包括平江区、金阊区、沧浪区三个区域。古城区是苏州人文历史最浓厚的区域，也是目前苏州最为成熟的板块，区域内园林密布，随着苏州古城保护措施的到位，古城区环境将日益改善。该版块别墅产品有一个显著的特点，多个别墅项目依园而建，依靠苏州园林特有的文化底蕴来体现产品的内涵，这类产品包括：世家留园、兰亭苑、拙政东园、庭园。案 名拙政东园庭 园世家留园兰亭苑开发商苏州润禾房地产开发有限公司苏州庭园房屋开发有限公司苏州市基础设施综合开发有限公司苏州市合天置业有限公司销售电话67516818、6751683867511666、675116886522758567701886、67701887售楼中心百家巷41号西北街190号干将西路227号临顿路236号位 置百家巷6号西北街140号留园路70号录葭巷建筑类别独栋联体独栋、联体独栋、联体基地面积m230009.6130000/17686建筑面积m21045080000/17779户 数30300多套6468公开日期2005/7一期2005/92005/102004/10/8交房时间/2006/12未定2005/10价格范围元/m2/12200-13000联体10000联体12000独栋18000阁楼5000销售率/一期余1套未开盘余2套车 位建筑内公共地下车位建筑内部分外车库15万面积范围m2320-380209-278联体250联体199-229独栋250主力总价万元850-2000250-360联体250联体250-280独栋450个案分析：拙政东园：该楼盘与拙政园相邻，定位为苏州古城区顶级纯独栋豪宅，产品以苏州私家园林别墅为卖点，总体规划及单体设计上把苏州园林的特点模仿的惟妙惟肖，檐宇错落、廊房相连、私家花园中更是浓缩的苏州园林中的精华，是苏州别墅市场上不多的纯粹的园林别墅。由于总价较高，客户群较窄，因此去化比较慢。庭园：该楼盘位于古城区西北街，与北寺塔相近，是古城区最大型的纯别墅小区，总共300多套联体别墅，项目定位为中式产品，是典型的江南院落式别墅，30多平米的中厅是该项目产品设计的特色。整体规划上采用人性化设计，设置集中的地下停车位，尽量减少路面车流。地下停车位设计在别墅市场是较为少见的一种设计方式，受到很多客户的认可。整个项目分5期推出，目前一期推出的20套只剩余1套，二期将于10月推出。世家留园：该楼盘与留园相邻，是一个定位较高的别墅项目，规划有42套联体别墅、10套双拼别墅、8套占地近一亩的及占地2亩左右的独栋别墅。整个项目的产品类型丰富，客户面较广。项目将于今年10月开盘，首期推出联体别墅，价格10000元/平米左右。兰亭苑：该楼盘位于临顿路录葭巷，以真古城别墅为卖点，产品风格为中式别墅，由3套独栋别墅及65套联体别墅组成。小区内有部分套型内部不设置停车位，由外部统一停车库补充，停车库15万元一个。联体别墅共三层，最高为阁楼层，面积不算在整个别墅的销售面积中，阁楼以5000元/平米的价格销售。目前该项目剩余2套别墅。版块分析：（1）项目分布在苏州城区各个园林及景点附近，与苏州人文有完美的融合；（2）产品定位比较高，以打造苏州古城园林别墅为目标；（3）价格处于市场高位，联体别墅价位基本在10000-13000元/平米；（4）联体别墅面积控制合理，基本在200-250平米；（5）除了总价极高的独栋别墅销售速度较为慢外，联体别墅的销售情况保持了良好的态势。该版块另一类别墅项目并未紧邻园林等名胜，但依托整个苏州的文化特色，同样建筑风格也属于中式产品，产品设计偏重于苏州民居风格的建筑特色。包括：金帝城市别墅、虹桥世家、寒舍。案 名虹桥世家金帝城市别墅寒 舍开发商苏州市佳晨房地产有限公司苏州金帝房地产开发有限公司昆山兴亚置业有限公司苏州分公司销售电话68625088、686251886811777765525888售楼中心桐泾北路10号苏福路148号华盛路位 置干将西路/虹桥路苏福路148号枫桥路3号建筑类别联体独栋、联体独栋、联体基地面积m2/89000110000建筑面积m2/12180093500户 数76（一期18套）121公开日期2005/52005/6/182003/4/12交房时间2005/122003/8/1价格范围元/m27400-8200联体8200-8300双拼8500-8600独栋9000联体6800-8450独栋10000-13000销售率销售5套余20套左右车 位建筑内建筑内建筑内面积范围m2226-280联体180-220独栋280联体199-223独栋265-326主力总价万元170-250联体150-180独栋250-360联体150-180独栋265-420个案分析：虹桥世家：该楼盘位于虹桥路，处于市中心版块，不直接与交通主干道相邻，有闹中取静的优势。项目由2幢小高层及76套联体别墅组成。项目被早年建造的老社区包围及项目规模较小，开发别墅产品很难体现出产品的品质，别墅产品本身采用中式风格，但在细节方面考虑不是很到位，产品户型存在较大问题，建筑间的间距小影响了采光，种种问题限制了别墅项目的销售价格，一期推出的18套房源目前只去化5套，销售情况不是很理想，目前正在进行客户团购优惠活动。二期原来规划的联体别墅产品可能改为多层产品。金帝城市别墅：该楼盘位于苏福路与西环路交界，由独栋及联体别墅组成，项目定位为苏州民居风格。项目所处地段与虹桥世家来比没有优势，但项目的别墅区与普通住宅区区隔较为明显，形成了较为独立的别墅社区，因此价格高于虹桥世家。普通民居风格的产品也适合很多中上阶层的消费者。寒舍：该楼盘位于寒山寺附近，是一个由独栋、联体别墅组成的大型别墅区，是苏州市场上较早推出的大型别墅社区，在整体规划上排列单一，在单体建筑上主要运用中式风格，同时融入了一些现代风格的建筑元素，当时市场上属于较为稀缺产品，受到客户追捧，目前尚剩余20套左右。版块分析：（1）该类型别墅没有太大的文化背景，以城区民居风格作为产品的主要特色；（2）由于定位不是很高，价格在城区的别墅中相对较低，联体7400-8600元/平米，独栋9000元/平米；（3）为了扩大客户群，面积配置偏小，联体一般在180-280平米，独栋以260-320平米为主；（4）规模越大的项目销售情况越好,可以看出客户对整体规划的要求比较高。2、环太湖版块主要是指太湖周边范围，如东山及西山等地，该区域有极为优越的地理优势及环境优势，是风景极佳的旅游圣地。该版块的别墅项目呈现高品质、高单价、高总价的特点。同时由于稀缺性被认为是最具有投资潜力的别墅版块。该区域的别墅项目主要以欧美风格为主，近一、两年开始出现中式别墅项目，主要有：东山景园、西山恬园。案 名东山景园西山恬园开发商苏州佳园房地产有限责任公司苏州市天能房地产有限公司销售电话6866588665586666、65588383售楼中心干将西路1301号广济南路121号位 置东山镇启园路环湖路口西山镇金庭路170号建筑类别独栋、双拼独栋基地面积m211000058729建筑面积m24129516000户 数160（一期36户）60公开日期2005/82004/9交房时间2006/92005/10价格范围元/m2双拼5800-6600独栋6800-7600地下室20008000-12000销售率30%（已推出）50%（已推出）车 位独栋A型、双拼为户外车位独栋B、C、D型建筑内建筑内面积范围m2双拼190-215独栋239-340230-295主力总价万元双拼120-150独栋170-270190-360个案分析：东山景园：该楼盘位于东山镇，该镇的别墅开发起步较晚，与西山镇的影响力还有一段距离。项目为中式别墅产品，定位为中式国宾级别墅，采用中西结合的建筑特殊。项目体量较大，是东山镇上第一个大型别墅项目，但在交通及环境各方面还是存在有大的不足之处，与真正意义上的湖滨别墅有差距。在整体规划上布局合理，但在单体建筑的外立面上各个细节的处理不尽如人意。该项目有采光地下室设计，地下室面积不计入销售面积，按每平米2000元计算。西山恬园：该楼盘位于西山镇，是别墅较为密集的一个区域。在区域内欧式产品主打市场的情况下，该楼盘以苏州私家园林的产品定位切入市场，吸引了很多关注的目光。该楼盘产品规划及设计上与拙政东园较为相似，由于其地理位置与周边环境的因素，与拙政东园的价格有很大的差距，但是正是因为其相对较低的总价使其销售情况较好。版块分析：（1）该版块的纯中式产品具有稀缺性，有较大市场潜力；（2）该版块独栋产品的面积范围在230-340平米，双拼面积范围在190-215平米，面积范围都较小；（3）产品价格与城区别墅相比比较低。3、木渎版块主要指木渎镇及木渎风景区，靠近灵岩山及天平山，周边自然条件好，交通方便，文化底蕴深厚，通过近几年的发展已经成为苏州主要的一个别墅聚集版块，主要有天邻风景、石上清泉、山雨墅、天伦随园、明月湾等别墅项目。版块内的个案除了天伦随园是中式别墅外，大多采用了欧式风格的建筑特色，比较符合当时消费者的需求特点。案 名天伦随园开发商苏州天伦置业有限公司销售电话66269888、65660288售楼中心木渎金山路51号位 置木渎金山路168号建筑类别独栋基地面积m286670建筑面积m225000户 数60公开日期2004交房时间2005/2（一期）价格范围元/m218000销售率一期19套结束车 位建筑内面积范围m2350-460主力总价万元500-800个案分析：天伦随园：该楼盘位于木渎镇，周边有灵岩山及天平山等自然风景区，环境适宜，周遍、边配套设施较完善。项目是在苏州市场上是一个定位较高的苏州园林式别墅，同时是苏州市场上第一个带装修的别墅小区，其水景颇有特色，融合了苏州水乡的特色，做到了前街后河，户户临河。由于总价较高，因此去化较慢。【三】 木渎版块分析1、别墅产品分析木渎版块属于木渎风景区，靠近灵岩山及天平山，周边自然条件好，交通方便，文化底蕴深厚，通过近几年的发展已经成为苏州主要的一个别墅聚集版块，主要个案有天邻风景、石上清泉、天伦随园、棕榈湾，版块内的个案除了天伦随园是中式别墅外，大多采用了西式风格的建筑特色，比较符合当时消费者的需求特点。棕榈湾由于要到明年3月左右开盘，均价在7000元/平米左右。因此我们先对天邻风景、石上清泉、天伦随园这三个项目进行对比分析，以此总结出本案在版块中的独特优势。（1）户型分析 从目前在售的个案来看，别墅的户型主要以四房和五房为主，比例一般占到80%以上，户型设计较为实用； 天伦随园、天邻风景有少量户型是六房以上。（2）面积分析 石上清泉有联体别墅及独栋别墅，独栋别墅的面积范围在315363平米，联体别墅的面积范围在242259平米； 天伦随园是纯独栋别墅社区，面积范围在365457平米，主要面积在350平米左右； 天邻风景也是纯独栋别墅社区，面积范围在341583平米，主要面积在400平米左右； 版块个案中的高档别墅项目面积较大，总价较高，去化相对慢，定位较低的项目，面积相对小，去化情况良好。（3）价格分析 从个案的目前在售价格看，天邻风景和天伦随园属于高档别墅项目，价格在1000018000元/平米，由于价格较高，面积较大，因此去化速度比较慢； 石上清泉属于中档的别墅项目，价格能成为本案的参考依据。小结：从目前区域版块的在售个案来看，天邻风景和天伦随园与本案的差异太大，基本不会成为竞争对手，石上清泉的产品风格虽然与本案不同，但是其产品类型及价格与本案具有一定的可比性，因此应该把它作为本案的主要竞争对手来分析。2、多层产品分析目前木渎市场上的个案并不多，以别墅产品为主，有少量多层产品，主要有两个个案：棕榈湾及静山枫景。棕榈湾开发商：苏州尼盛国际投资管理有限公司建筑类型：别墅、多层地址：向阳路与灵天路交界占地面积：80000平米建筑面积：100000平米户数：900开盘时间：2005/7/17（一期）交房时间：2006/12面积：80130平米价格：均价4300元/平米销售情况：一期推出的161套多层去化情况良好，主要依托于项目良好的地理环境及独特的建筑风格。静山枫景开发商：苏州木渎房屋建设公司建筑类型：多层地址：金山路180号占地面积：126000平米建筑面积：150000平米户数：350开盘时间：2005/5交房时间：2006面积：125150平米价格：均价4000元/平米销售情况：受市场因素影响，销售情况不是很理想。该区域多层项目不多，能为市场的繁荣做出一定的贡献。尤其是棕榈湾的产品设计比较有特色，而且离本案较近，在提升区域的形象上有促进作用。【四】 本项目分析1、主要技术经济指标2、规划分析从各个户型在规划上的布局来看，在联体的设计中，采取了中间户型较小，端头户型较大的排列方式。以小区次入口延伸的道路把整个小区分为南北两部分，北部的户型面积总体大于南部，原因是北部受向阳路的影响较小，以及北部集中了小区的主要景观和配套设施。这样的布局设置可以避免项目内部的单一性，体现内部的差异性，同时可能出现尾盘滞销的局面，这可以通过销售策略的实施来弥补。3、面积配比分析户 型面 积套 数比 例A1240.51 M21121 %A11194.02 M21524 %A2268.2 M2715 %A21218.5 M2916 %A3325.5 M238 %A31272.1 M2613 %13#396.2 M213 %合 计52100 %从本案面积配比来看，240 M2以下的户型有35套，比例占总面积的61%；270 M2左右的户型13套，比例占总面积的28%；320 M2以上的户型仅4套，比例占总面积的11%。面积配比较为合理，偏重于中小户型，市场接受度较高，适量的大户型也能满足实力较强客户的要求。4、产品风格分析本案的整体规划是按照传统的街巷格局进行设计的，建筑设计采用中式民居风格，单体上运用了前庭中庭后院的空间布局，较完整的复制了苏州民居的建筑特色。在很多细节方面，借鉴了一些其他地方的建筑特点并融合，形成了一个以苏式民居风格为主、结合各地建筑特色的产品。该产品的风格与金帝等项目比较相似，但是从产品面上比市场上同类产品具有更大的优势。结论：根据对苏州市场各个版块的中式别墅以及木渎区域个案的调研，并且对本项目的分析，我们认为本案在市场上具有一定的竞争力，价格定位上应该充分考虑产品特点及区域特点，在当前市场情况下做出准确的判断。