房地产投资基本原理2课件

第二章第二章 房地产投资开发基本原理房地产投资开发基本原理第二节第二节 房地产市场四象限模型房地产市场四象限模型3 由于房地产是一种耐用商品，其生产由于房地产是一种耐用商品，其生产价格是在资产或资本市场中决定的。在价格是在资产或资本市场中决定的。在这种市场上，拥有房地产资产的需求必这种市场上，拥有房地产资产的需求必须等于供给，因此住宅价格在很大程度须等于供给，因此住宅价格在很大程度上取决于希望拥有住宅的家庭数量和可上取决于希望拥有住宅的家庭数量和可以被人们拥有的住宅数量。以被人们拥有的住宅数量。一、房地产资产市场和房地产使用市场一、房地产资产市场和房地产使用市场1. 房地产资产市场房地产资产市场4 在房地产使用市场或空间市场上（这里在房地产使用市场或空间市场上（这里是指物业市场），需求来源于物业的使是指物业市场），需求来源于物业的使用者，这些使用者既可以是租客或业主，用者，这些使用者既可以是租客或业主，也可以是企业或家庭。也可以是企业或家庭。 租金：与物业所有权相联系的年度成本。租金：与物业所有权相联系的年度成本。 一、房地产资产市场和房地产使用市场一、房地产资产市场和房地产使用市场2. 房地产使用市场房地产使用市场5 把房地产市场划分为使用市场和投资市场，利用把房地产市场划分为使用市场和投资市场，利用使用市场中的市场供给量和市场需求量之间的平衡、使用市场中的市场供给量和市场需求量之间的平衡、投资市场中的市场转让价格和开发成本之间的平衡，投资市场中的市场转让价格和开发成本之间的平衡，建立房地产市场四象限模型。建立房地产市场四象限模型。 二、房地产市场的划分及各内部因素之间的关系二、房地产市场的划分及各内部因素之间的关系 1、四象限模型、四象限模型6 2、房地产市场的特性、房地产市场的特性73、影响房地产市场运作的主要因素、影响房地产市场运作的主要因素8（1）房地产消费市场中，市场租金）房地产消费市场中，市场租金R与市场需求与市场需求量量D之间呈反方向变化，这种变化关系，同时也之间呈反方向变化，这种变化关系，同时也表明市场对房地产的需求量取决于房地产的市场表明市场对房地产的需求量取决于房地产的市场租金（图租金（图2-6-a）。）。（2）在房地产消费市场中，市场供给量与市场）在房地产消费市场中，市场供给量与市场开发量之间呈同方向变化（图开发量之间呈同方向变化（图2-6-b）。）。4、影响因素之间的关系、影响因素之间的关系9（3）在房地产投资市场中，由于房地产的交易）在房地产投资市场中，由于房地产的交易价格可表现为转让价格和租金两种方式，在其他价格可表现为转让价格和租金两种方式，在其他条件不变的情况下，房地产的市场租金越高，其条件不变的情况下，房地产的市场租金越高，其转让价格也会随之提高，两者呈现同方向变化转让价格也会随之提高，两者呈现同方向变化（图（图2-6-c）。）。（4）在房地产投资市场中，随着对土地需求量）在房地产投资市场中，随着对土地需求量的增加，开发成本通常是随着开发量的增加而增的增加，开发成本通常是随着开发量的增加而增加的（图加的（图2-6-d）。）。1011 各个因素在资产市场和物业市场之间有两个各个因素在资产市场和物业市场之间有两个结合处结合处: :1 1、物业市场上形成的租金水平是决定房地产资、物业市场上形成的租金水平是决定房地产资产需求的关键因素。产需求的关键因素。 2 2、两个市场在开发或者建设部分也有结合点。、两个市场在开发或者建设部分也有结合点。 在解释四象限模型时。右侧的两个象限（第在解释四象限模型时。右侧的两个象限（第一和第四）代表空间使用的物业市场，左侧的两一和第四）代表空间使用的物业市场，左侧的两个象限（第二和第三）则是对资产市场上的房地个象限（第二和第三）则是对资产市场上的房地产所有权进行研究。产所有权进行研究。 三三.用四象限模型说明房地产资产市场和房地产使用市场用四象限模型说明房地产资产市场和房地产使用市场12 （一）第一象限有租金和存量两个坐标轴：（一）第一象限有租金和存量两个坐标轴：1 1、非弹性需求时非弹性需求时，那么曲线则会几乎变成一条，那么曲线则会几乎变成一条完全垂完全垂直的直线直的直线；2 2、弹性需求时弹性需求时，则曲线就会变得更为，则曲线就会变得更为水平水平。3 3、如果社会经济状况发生变化，则整个曲线就会移动。、如果社会经济状况发生变化，则整个曲线就会移动。 物业市场上的存量供给是由资产市场给定，因此，物业市场上的存量供给是由资产市场给定，因此，在图中，对于横轴上的某一数量的物业存量，向上画在图中，对于横轴上的某一数量的物业存量，向上画一条垂直直线与需求曲线相交，然后从交点在画一条一条垂直直线与需求曲线相交，然后从交点在画一条水平线与纵轴相交，按照这种方法可以找出对应的租水平线与纵轴相交，按照这种方法可以找出对应的租金标准。金标准。 （二）第二象限代表了资产市场的第一部分，有租（二）第二象限代表了资产市场的第一部分，有租金和价格（每单位空间）两个坐标轴。以原点作为起金和价格（每单位空间）两个坐标轴。以原点作为起点的这条射线，其斜率代表了房地产资产的资本化率，点的这条射线，其斜率代表了房地产资产的资本化率，即租金和价格的比值。即租金和价格的比值。 该象限的目的是对于租金水平该象限的目的是对于租金水平R R利用资本化率利用资本化率i i来来确定房地产资产的价格确定房地产资产的价格P P：P=R/i P=R/i 房地产资产的价格也可以通过以下方式得出，对于房地产资产的价格也可以通过以下方式得出，对于第一象限中的某种租金水平，画出一条垂直于纵轴的第一象限中的某种租金水平，画出一条垂直于纵轴的直线直到与第二象限的射线相交，从交点再向下画出直线直到与第二象限的射线相交，从交点再向下画出一条垂直于横轴的直线，该直线与横轴的焦点便是资一条垂直于横轴的直线，该直线与横轴的焦点便是资产的给定价格。产的给定价格。 （三）第三象限是房地产资产市场的一部分，在（三）第三象限是房地产资产市场的一部分，在这个象限中，对房地产新资产的形成原因进行了解释。这个象限中，对房地产新资产的形成原因进行了解释。这里的曲线这里的曲线f f（C C）代表房地产的重置成本。）代表房地产的重置成本。 从第二个象限某个给定的房地产资产价格，向下从第二个象限某个给定的房地产资产价格，向下垂直画出的一条直线，再从该直线与开发成本相交的垂直画出的一条直线，再从该直线与开发成本相交的这一点画出一条水平线与纵轴相交，由纵轴交点便可这一点画出一条水平线与纵轴相交，由纵轴交点便可以确定在此价格水平下的新开发建设量，此时开发商以确定在此价格水平下的新开发建设量，此时开发商获取超额利润；反之，如果开发数量大于这个平衡数获取超额利润；反之，如果开发数量大于这个平衡数量，则开发商会无利可图。所以新的房地产开发建设量，则开发商会无利可图。所以新的房地产开发建设量量C C，应该保持在使物业价格，应该保持在使物业价格P P，等于房地产开发成本，等于房地产开发成本f f（C C）的水平上，即：）的水平上，即：P= fP= f（C C） （四）在第四象限，年度新开发建设量（增量）（四）在第四象限，年度新开发建设量（增量）C C，被转换成为房地产物业的长期存量。在一定时期内，被转换成为房地产物业的长期存量。在一定时期内，存量变化存量变化SS，等于新建房地产数量减去由于房屋拆除，等于新建房地产数量减去由于房屋拆除（折旧）导致的存量损失。如果折旧率以（折旧）导致的存量损失。如果折旧率以表示，则：表示，则：S=C-SS=C-S 以原点作为起点的这条射线代表了使每年的建设以原点作为起点的这条射线代表了使每年的建设量正好等于纵轴上某一个存量水平（在水平轴上）。量正好等于纵轴上某一个存量水平（在水平轴上）。在这种存量水平和相应的建设量上，由于折旧率等于在这种存量水平和相应的建设量上，由于折旧率等于新竣工量，物业存量将不随时间变化。因此，新竣工量，物业存量将不随时间变化。因此，SS等于等于0 0，S=C/ S=C/ 。在这里假设了某个给定数量的开发建设。在这里假设了某个给定数量的开发建设量，同时确定了假设在开发建设量永远继续的情况下量，同时确定了假设在开发建设量永远继续的情况下导致了存量水平。导致了存量水平。 对四象限模型，当存量的开始水平和结束水平相对四象限模型，当存量的开始水平和结束水平相同时，物业市场和资产市场达到均衡状态。假如结束同时，物业市场和资产市场达到均衡状态。假如结束时的存量与开始时的存量之间有差异，那么图中四个时的存量与开始时的存量之间有差异，那么图中四个变量（租金、价格、新开发建设量和存量）的值将并变量（租金、价格、新开发建设量和存量）的值将并不处于完全的均衡状态。假如初始存量超过结束时的不处于完全的均衡状态。假如初始存量超过结束时的存量，租金、价格和新开发建设量必须增长以达到均存量，租金、价格和新开发建设量必须增长以达到均衡。假如初始存量低于结束时的存量，租金、价格和衡。假如初始存量低于结束时的存量，租金、价格和新开发建设量必须减少，使其达到均衡新开发建设量必须减少，使其达到均衡 。 （五）小节（五）小节18 租金对于需求是缺乏弹性的，开发成本对于租金对于需求是缺乏弹性的，开发成本对于新开发建设量是缺乏弹性的，所以经济增长对需新开发建设量是缺乏弹性的，所以经济增长对需求和新开发建设量的影响相对较大，对价格的影求和新开发建设量的影响相对较大，对价格的影响相对于开发建设量较小响相对于开发建设量较小 。 四、相关影响因素变化对房地产市场的影响四、相关影响因素变化对房地产市场的影响（一）经济增长对房地产市场的影响（一）经济增长对房地产市场的影响经济增长对房地产市场的影响示意图经济增长对房地产市场的影响示意图20 03-0403-04年的土地政策使土地获得难度加大和开发年的土地政策使土地获得难度加大和开发项目融资难度的增加，从四象限模型分析，控制土地项目融资难度的增加，从四象限模型分析，控制土地供给，会使开发成本增加，在四象限模型中表现在第供给，会使开发成本增加，在四象限模型中表现在第三象限内的成本曲线向左移动；在资产价格保持相对三象限内的成本曲线向左移动；在资产价格保持相对固定的情况下，新物业供应曲线的上移（第三象限）固定的情况下，新物业供应曲线的上移（第三象限）将会降低新项目开发建设的数量，并最终降低物业的将会降低新项目开发建设的数量，并最终降低物业的存量（第四象限）。随着第一象限中物业数量的减少，存量（第四象限）。随着第一象限中物业数量的减少，租金水平将不得不提升，进而在第二象限中形成较高租金水平将不得不提升，进而在第二象限中形成较高的资产价格。当资产的初始价格和结束价格相等时，的资产价格。当资产的初始价格和结束价格相等时，就达到了新的平衡，此时的均衡矩形将严格位于原矩就达到了新的平衡，此时的均衡矩形将严格位于原矩形的左上方。租金和资产价格将会上升，然而同时新形的左上方。租金和资产价格将会上升，然而同时新项目的开发建设规模和存量水平将会减少。项目的开发建设规模和存量水平将会减少。 。 （二）土地政策对房地产市场的影响（二）土地政策对房地产市场的影响土地政策对房地产市场的影响示意图土地政策对房地产市场的影响示意图 22 在四象限模型中，长期利率上调，会提高开发商在四象限模型中，长期利率上调，会提高开发商的运营成本，会提高投资者对房地产投资的收益要求，的运营成本，会提高投资者对房地产投资的收益要求，这种情况将会使得以原点作为起点、反映资本化率的这种情况将会使得以原点作为起点、反映资本化率的射线沿着顺时针方向旋转。对物业市场上的某一相对射线沿着顺时针方向旋转。对物业市场上的某一相对固定的租金水平，房地产当前收益或资本化率的提高，固定的租金水平，房地产当前收益或资本化率的提高，会降低资产价格（第二象限），从而导致新开发建设会降低资产价格（第二象限），从而导致新开发建设量的减少（第三象限）。最终，这种情况会导致物业量的减少（第三象限）。最终，这种情况会导致物业存量的减少（第四象限）和物业市场上的租金上涨存量的减少（第四象限）和物业市场上的租金上涨（第一象限）。只有在初始租金水平与结束时的租金（第一象限）。只有在初始租金水平与结束时的租金水平相等时，才会达到平衡。这种新均衡状态形成的水平相等时，才会达到平衡。这种新均衡状态形成的矩形比初始矩形位置靠上，也要比初始矩形更小一矩形比初始矩形位置靠上，也要比初始矩形更小一些些 。 （三）利率调整对房地产市场的影响（三）利率调整对房地产市场的影响利率调整对房地产市场的影响示意图利率调整对房地产市场的影响示意图24【思考题思考题】 列举一项近期推出的房地产市场调控列举一项近期推出的房地产市场调控政策，用四象限模型加以解释，并说明结政策，用四象限模型加以解释，并说明结果？果？ 第三节第三节 博弈论、资产定价博弈论、资产定价与贝叶斯决策与贝叶斯决策一、博弈论一、博弈论 博弈论，又称对策论，是研究决策主博弈论，又称对策论，是研究决策主体的行为发生直接相互作用时的决策以及体的行为发生直接相互作用时的决策以及这种决策的均衡问题。这种决策的均衡问题。 博弈论研究的是在存在相互外部经济条博弈论研究的是在存在相互外部经济条件下的个人选择问题。件下的个人选择问题。1、概念、概念 博弈论的基本概念包括参与人、行动、博弈论的基本概念包括参与人、行动、信息、战略、支付（效用）、结果和均衡。信息、战略、支付（效用）、结果和均衡。其中，参与人、行动和结果统称为其中，参与人、行动和结果统称为“博弈博弈规则规则”，博弈分析的目的就是使用博弈规，博弈分析的目的就是使用博弈规则预测均衡。在博弈论中有一个经典案则预测均衡。在博弈论中有一个经典案例例囚徒困境。囚徒困境。2、博弈论基础理论、博弈论基础理论 对于房地产开发商而言合法合理开发新项目，对于房地产开发商而言合法合理开发新项目，定价适中，满足大部分人的需求是收益最大的选定价适中，满足大部分人的需求是收益最大的选择。对于金融机构来说，根据国家宏观政策的变择。对于金融机构来说，根据国家宏观政策的变更而改变贷款策略是保持稳定发展的良好方法。更而改变贷款策略是保持稳定发展的良好方法。 想象一下在这种情况下，在政府的有序管理想象一下在这种情况下，在政府的有序管理与金融机构的大力支持下，开发商能够充分洞察与金融机构的大力支持下，开发商能够充分洞察购房者的消费需求，科学规划、设计、建设、销购房者的消费需求，科学规划、设计、建设、销售楼盘，消费者安心购买。于是，开发商顺利赚售楼盘，消费者安心购买。于是，开发商顺利赚取利润，赢得越来越好的市场信誉；消费者购得取利润，赢得越来越好的市场信誉；消费者购得满意的房屋，安居乐业；市场井然秩序，国家宏满意的房屋，安居乐业；市场井然秩序，国家宏观经济形势良好。这就是房地产市场的多赢之局观经济形势良好。这就是房地产市场的多赢之局 。3、房地产市场中的博弈、房地产市场中的博弈二、资本资产定价模型二、资本资产定价模型 是第一个关于资产定价的均衡模型，也是第是第一个关于资产定价的均衡模型，也是第一个在不确定条件下，使投资者实现效用最大化一个在不确定条件下，使投资者实现效用最大化的资产定价模型。的资产定价模型。意义：意义： 模型的首要意义是建立了资本风险与收益的模型的首要意义是建立了资本风险与收益的关系，明确指明期望收益率就是无风险收益率与关系，明确指明期望收益率就是无风险收益率与风险补偿两者之和，揭示了报酬的内部结构。对风险补偿两者之和，揭示了报酬的内部结构。对资产定价模型进行深入研究无疑在理论上和实践资产定价模型进行深入研究无疑在理论上和实践上都有着重要的意义。上都有着重要的意义。 1、简介、简介2、资产定价模型、资产定价模型)(fMifirrrrirfrMri第第无风险收益率；无风险收益率；市场投资组合的预期收益率；市场投资组合的预期收益率；第第种投资的种投资的系数；系数；种投资的预期收益率；种投资的预期收益率；ii资产定价模型认为：资产定价模型认为： 风险资产的收益由两部分组成，一部分是无风险资产风险资产的收益由两部分组成，一部分是无风险资产的收益由的收益由 表示，另一部分是市场风险补偿，由表示，另一部分是市场风险补偿，由 表示。其系数表示。其系数 表示系统风险的大小，这就意味着高风表示系统风险的大小，这就意味着高风险资产必然伴随着高收益。险资产必然伴随着高收益。 并非风险资产承担的风险都需要补偿，需要补偿的只是并非风险资产承担的风险都需要补偿，需要补偿的只是系统风险。由于系统风险不能由分散化而消除，必须伴随有系统风险。由于系统风险不能由分散化而消除，必须伴随有相应的收益来吸引投资者投资，相反，非系统性风险由于可相应的收益来吸引投资者投资，相反，非系统性风险由于可以分散掉，则无需补偿。以分散掉，则无需补偿。 资本资产定价模型还指出最佳的组合是市场组合，市场资本资产定价模型还指出最佳的组合是市场组合，市场组合的非系统风险最小，所有的风险投资者都会持有市场组组合的非系统风险最小，所有的风险投资者都会持有市场组合。一个针对实践的推论就是最优的投资策略是对全市场指合。一个针对实践的推论就是最优的投资策略是对全市场指数的被动投资。数的被动投资。 fr)(rMrr3、资产定价模型的应用、资产定价模型的应用（1）资产分类，优化资源配置）资产分类，优化资源配置（2）资产定价，指导投资者的投资行为）资产定价，指导投资者的投资行为（3）资产组合管理的业绩评估依赖于资）资产组合管理的业绩评估依赖于资产定价模型产定价模型三、贝叶斯决策三、贝叶斯决策 贝叶斯决策是在不完全情报下，对部分贝叶斯决策是在不完全情报下，对部分未知的状态用主观概率估计，然后用贝叶斯未知的状态用主观概率估计，然后用贝叶斯公式对发生概率进行修正，最后再利用期望公式对发生概率进行修正，最后再利用期望值和修正概率做出最优决策。值和修正概率做出最优决策。 简单的说，贝叶斯决策是利用贝叶斯定简单的说，贝叶斯决策是利用贝叶斯定理求得后验概率，据以进行决策的方法。理求得后验概率，据以进行决策的方法。 1、简介、简介2、贝叶斯决策公式、贝叶斯决策公式 贝叶斯决策法就是将各因素发贝叶斯决策法就是将各因素发生某种变动引起结果变动的概率凭生某种变动引起结果变动的概率凭统计资料或凭经验主观地假设，然统计资料或凭经验主观地假设，然后进一步对期望值进行分析，由于后进一步对期望值进行分析，由于此概率并不能证实其客观性，故往此概率并不能证实其客观性，故往往是主观的和人为的概率，本身带往是主观的和人为的概率，本身带有一定的风险性和不肯定性。有一定的风险性和不肯定性。3、贝叶斯决策的应用、贝叶斯决策的应用 贝叶斯决策是一种兼科学性和实贝叶斯决策是一种兼科学性和实效性于一身的比较完善的用于解决效性于一身的比较完善的用于解决风险型决策问题的方法，在实际中风险型决策问题的方法，在实际中能够广泛应用于组织系统改革、企能够广泛应用于组织系统改革、企业效益、市场开发、证券投资等诸业效益、市场开发、证券投资等诸多领域。多领域。