临沂项目产品策划报告

临沂项目产品策划报告上海源置业顾问有限公司地址：上海市静安区万航渡路623弄1号中行别业商务中心3楼电话：62318288 传真：62488081日期：2007.5.25策源机构咨询研发中心目录1.总体规划建议21.1功能分区和建筑形态21.2道路交通组织31.3景观设计42.商业物业52.1商场布局建议62.2入口和大堂建议72.3内部交通组织和电梯/货梯/楼梯建议72.4主力铺位使用面积建议82.5层高建议82.6 车库/仓储面积建议82.7辅助功能设施建议82.8设施设备建议92.9外立面建议93.办公类物业103.1产品总体定位建议103.2主要建筑指标建议113.3立面建议123.4公共部位建议133.5内部空间建议153.6设备系统配置建议163.7节能设计建议173.8其他设计建议184.公寓物业194.1主要建筑指标建议194.2立面建议204.3公共空间建议214.4内部空间建议234.5物业管理建议261.总体规划建议本项目为商场、住宅、办公楼、商住楼综合大规模项目，因此对项目的总体规划建议上结合项目概念性设计方案主要从功能分区、建筑形态、道路交通组织、景观设计几方面提出设计上的原则性建议供设计上参考。1.1功能分区和建筑形态产品类型面积指标功能分区建筑形态商城区域8万项目主体的1-4F部分商场形态，分隔成南北2大区域，通过“十”字内街、局部退台、连廊等贯通，并形成局部半开放形式和内部局部挑空办公、商住楼区域*办公2万商住2.5-4.5万办公楼临解放路一侧，商住楼可设置临解放路和中间区域，共4幢商场上部单体高层，局部可相连单身公寓和LOFT单身公寓1.5万LOFT：1万临青年路侧，各1幢商场上部单体高层车库、仓储和物流约2万-1F分割出车库、仓储和物流区域，地上各幢物业都有电梯抵达/*注：根据总平面布局，可建设商住楼3幢，建筑面积可达4.5万，因此可增加总建筑面积至17万办公楼商住楼商住楼商住楼单身公寓LOFT住宅解 放 路商 城 路青 年 路1.2道路交通组织这里主要考虑外部交通到达项目各个功能区域。包括主要出入口、车行道/停车位、人行道等。 主要出入口 建议在“十”字街解放路侧和解放路/商城路转角处设商场的2个主要入口，其它入口可设在商城路/青年路转角处和“十”字街东西北3个出入口，共设6个出入口。其中解放路/商城路转角处入口和“十”字街商城路入口直接进入1F，解放路和青年路上“十”字街南北2个入口可通过抬高向上台阶方式引人流直接进入2F（当然也可向下进入1F）。主入口宽度建议为8米左右，其它入口宽度建议为4-6米。 办公楼主入口可设置于解放路侧，独立于其它物业；3幢商住楼主入口门厅可设置于解放路侧这一幢，通过电梯到达5F平面后设置商住楼大堂将3幢楼连贯成一体，便于统一管理。 单身公寓和LOFT住宅在青年路设置一个主入口门厅，与商住楼相似通过电梯到达5F平面后设置大堂将2幢楼连贯成一体进行统一管理。 车行道和地下车库 车辆管理：轿车类和物流类汽车宜分开，物流类车辆集中于地面，轿车类停在地下车库； 地下车库：在车流量不是特别大的商城路设置地下车库入口，在青年路侧设置出口，商场/办公/住宅区域内业主车辆和外来车辆分区管理； 物流车辆：在项目东侧可辟出运输车辆区域，车行出入口设置于解放路和青年路。 人行道 在解放路侧形成人流最集中区域，在商城路和青年路商场入口形成人流集中点，因此人行道在三侧导入人流。1.3景观设计休闲精致景观由于项目红线内基本上已将主体建筑布满，因此景观设计可从几个方面体现： 在三面环路侧结合入口作人行休闲广场设计，因此需要主体建筑后退出10-20米空间，通过小品、台阶、休闲桌椅、绿带等多种元素形成细腻精致的景观； 在商场多层面的多个退台和连廊处做细部景观和休闲设施设计，强化立体景观效果； 在商场顶层形成屋顶花园，给商住楼和住宅入口大堂形成优美的景观环境。2.商业物业商场物业的入口、层高、内部交通组织、电梯、铺位/车位/仓储、辅助功能空间、设备设施、外部立面等几方面要体现各个功能的最佳合理设计。由此我们实地调研了上海七铺路服装市场的物业形态，现选择三家有代表性市场作为参照比较，由此作出本项目产品设计原则性建议。项目上海新七浦服装市场豪浦服饰城联富商业广场规模4.6万，1000多个铺位3.3万，450个铺位5万，1600多个铺位物业形态商城形态，地下一层、地上五层商城形态，地下一层、地上六层商城形态，地下2层、地上4层，-1F为下沉式广场与隔壁公寓的-1F连通为商场铺位，2个挑高中庭业态主要是男女装，分少女装、品牌店等分区，批发+零售以品牌服装经营为主，批发+零售女装精品市场，但4F有少部分男装，-1F为皮革包箱出入口4个5个6个主力铺位面积（使用面积）1-3F：6-7，30-504-5F：40-501-3F：20-304-6F：50-70-1F：20-301-2F：203-4F：30-70层高约5米，吊顶后净高：1-3F：3米，4-5F：2.3米约5-6米，吊顶后净高3.5米约5-6米，吊顶后净高3米公共走道主道：3米次道：2.5米主道：8米（设置休闲椅等）次道：2-3米主道：7-8米（设置休闲椅等）次道：2.5米楼梯/电梯直达客梯：3部（1部观光梯）直达货梯：2部各层：扶手电梯1部步行楼梯5部直达客梯：2部直达货梯：2部各层：扶手电梯2部步行楼梯5部直达客货梯：4部（2部为观光电梯）各层：扶手电梯2部步行楼梯6部辅助功能市场管理处、银行及ATM机、公共试衣间、整烫间、茶水间、卫生间、工商、税务办公室市场管理处、银行及ATM机、休闲茶座、卫生间、工商、税务办公室市场管理处、顶层7000时尚秀台等多功能厅、各层展示台、茶水间、卫生间、餐饮、休闲茶室、便利店车库-1F：约70个地下车位-1F地下车库-2F地下车库仓储-1F：约66个仓库-1F仓储物流-1F：设汽车运输托运站-1F物流配送中心-2F物流配送区设施设备电脑导购系统、中央空调、有线广播、消防监控、自动喷淋、保安监视系统中央空调、自动消防监控、智能化安全监控系统、每铺配电话、终端宽带网、LED户外全彩系统中央空调、宽带、闭路电视监控巡更、LED电子公告牌、机电设施、触摸屏、车库管理、远程抄表系统等2.1商场布局建议 由于地块东西短南北长，建议商场可以“十”字内街东西向街为界，形成南北2个相对独立部分，但1-3F内部主要通过南北向内街连接贯通； 建议在“十”字内街交汇处设二层玻璃顶挑高中庭，建议中庭面积为300-500，注意中庭面积与高度的比例，中庭主要用于商场内产品展示和商业推广活动区域；8米宽装修精致的商场内主通道中庭 商场南北2部分3-4F可通过退台形成半室外空间，可通过连廊相互交流，注重这一区域的景观绿化设计，使商场内3F铺位的服装展示以及4F餐饮休闲设施有美观的半室外环境； 商场定位为大宗采购批发和休闲购物一体，因此公共部位如大堂、中庭、步行楼梯、电梯内部、卫生间、休闲椅等装修宜精致、尺度适宜，区别于一般批发市场粗糙简陋。2.2入口和大堂建议港汇广场向上台阶主入口气势恢弘 “十”字街解放路入口采用向上台阶入口方式能形成恢弘的建筑气势，解放路/商城路转角处入口可采用弧型转角门，如前所述，建议主入口宽度为8米；主入口内建议可留出30-50形成大堂空间，布局服务台和开阔的人流空间。 其它入口如前所述建议宽度为4-6米。2.3内部交通组织和电梯/货梯/楼梯建议 内部平面交通以“十”字街南北向为主道，建议为8米宽；以东西向为次主道，建议为6米宽；铺位间通道建议2.5-3米，以利于聚集商业气氛； 内部楼层间纵向交通主要通过电梯、楼梯、入口抬高台阶实现，“十”字街南北向抬高台阶可有效地把人流引入2F，提高2F的铺位价值；直达客货梯都可到达-1F； 在商场南北2个区域各设一部扶手电梯；在商场的解放路侧、商城路侧和青年路建议设3-4部直达客梯，供商场使用（同时可结合考虑5F商住楼和住宅楼大堂电梯配置），其中靠近解放路侧电梯可作为4F休闲餐饮设施的主要到达电梯； 在项目的东侧设置货梯2-3部，方便与东侧的货运汽车装载； 步行楼梯建议设4-5处。客货直达电梯扶手电梯2.4主力铺位使用面积建议（建筑面积约为使用面积的一倍） 1-2F主力铺位使用面积建议为10-30，30-50为辅；建议实际使用层高可达3.5米左右，便于服装展示； 3F主力铺位使用面积建议为30-40为主50-70为辅，实际使用层高3米左右； 4F餐饮休闲铺位建议为200-400主力店占30%、100-200店面占50%、100以下占20%布局，具体面积可结合招商调整。2.5层高建议 1-2F建筑层高为5-5.5米，扣除设备层后净高为3.5米左右； 3-4F建筑层高为4.5米，扣除设备层后净高为3米左右； -1F建筑层高为3.5-4米，扣除设备层后净高为2.5米左右2.6 车库/仓储面积建议 -1F设置车库和仓储，其中车库建议占2/3面积，另1/3用于分割成若干个小仓库以及物流托运站使用。2.7辅助功能设施建议 由于本商场定位为大型采购和休闲零售于一体，因此建议中庭展示台、银行及ATM机、公共试衣间、整烫间、卫生间、工商、税务办公室应设置齐全，休闲茶坊、餐饮设施可少量穿插于1-3F中。2.8设施设备建议 每个商铺配设电话、终端宽带网 电脑导购系统 中央空调 自动消防监控系统 闭路电视监控巡更、LED电子公告牌、触摸屏、远程抄表、车库等智能化管理系统2.9外立面建议 突出建筑的时尚感和品质感，采用金属和石材搭配材质； 较一般批发市场简陋外观不同，突出建筑线条； 突出商场浓厚的商业气氛，留有多个广告牌位置； 商场的形象能与办公楼、商住楼和住宅匹配。商业气氛浓厚建筑线条突出3.办公类物业3.1产品总体定位建议 纯办公楼本项目的纯办公楼产品定位不宜过于高端，介于高端乙级写字楼（B+）和准甲级写字楼之间（A-）为佳,就当地市场来说，本项目的定位目标是打造为品质介乎 【华通国际】、【恒丰国际】的中间产品。 商住楼由于本项目所处的特殊商务氛围，因此建议商住楼定位：在宜商宜住的基础上，有意识地偏向商务办公功能，楼宇档次介于B和C之间。就当地市场来说，本项目的可参照定位个案为【城建时代广场】、【恒丰国际】。办公类物业分级明细表描述标准本项目适合度国际甲级写字楼A甲级写字楼A准甲级写字楼A高端乙级写字楼B乙级写字楼B丙级写字楼C普通商住楼B或C精装小户型写字楼A或B即时型写字楼/-注：即时型写字楼Instant Office，又称行政服务办公室Executive Serviced Office 本项目具体情况说明本报告的产品定位以临沂当地销售型写字楼的市场现状做为研判依据。由于本项目的部分楼层面积今后将面临“临沂自来水厂”定向回购的实际操作问题，建议贵公司斟酌届时具体回购状况以及工程成本，在纯写字楼产品定位方面进行酌情调整。3.2主要建筑指标建议前文已确定本项目办公类物业产品为两幢偏向办公功能的商住两用楼宇以及一幢介于高端乙级写字楼和准甲级写字楼之间的纯办公用途楼宇。因此，产品主要建筑指标建议如下： 楼宇整体数据： 纯办公楼一幢，层数约18-22层，建筑面积约2万； 商住楼三幢，层数约20层，建筑面积合计约4.5万 单层面积 纯办公楼单层建筑面积约800-1200； 商住楼单层建筑面积约1000-1500 楼板承重 纯办公楼、商住楼均大致在300-350KG/ 层高 纯办公楼层高3-3.5m；装修后楼层净高2.6m以上； 商住楼层高2.8-3.2m 车位办公停车库可以考虑与商业裙房下的地下车库连通，增加商业停车配套的同时缩减出入口，纯办公楼车位面积比约1个/300-500；商住楼保证充足停车位，车位户数比约1：13.3立面建议办公楼作为整个建筑群体空间的一个精神堡垒或景观建筑，其外立面是最重要的。所以力求界面创意新颖，结合生动活泼的泛光照明，起到吸引众人的眼球的效果，成为区域独一无二的标志性的个性建筑物。 整体风格根据本案整体中档偏上办公物业的定位，外立面宜塑造一种庄重、简洁又不失时代气息的感觉。 外立面材质建议采用干挂花岗岩石材、玻璃幕墙、局部镶嵌铝板的组合形式。低层四周或正面区域采用干挂石材幕墙，其他区域以玻璃幕墙和局部铝板垂直组合的形式，并且在楼宇顶部或幕墙局部做适当装饰，防止外立面过于单调。 相关配套材质根据用材档次，再由设计计算确定门窗、幕墙型材及玻璃类型。3.4公共部位建议公共区域主要包括入口大堂、电梯厅、电梯间、公共走廊、卫生间等几部分，其中入口大堂、首层电梯厅是直接体现楼宇品质的重要区域，因此必须在建材选择、设计等方面做足功夫，以充分体现本案的突出卖点。附：公共部位建议装修列表装修部位地面墙面顶棚其他大堂中高档大理石、花岗岩大理石到顶，通过墙面色彩的适当搭配弱化大堂层高劣势石膏板吊顶或金属板吊顶，与灯具搭配组合一些造型设计。具体材料、灯具和其它饰品由室内设计师按照设计选择同等档次的材料首层电梯厅中高档大理石，并设计少量颜色或图案组合大理石到顶，可装饰少量印花玻璃点缀；电梯轿厢边框镶嵌高级大理石标准层电梯厅花岗岩或其他石材，并设计少量颜色或图案组合大理石或其他石材到顶，通过不同色彩搭配设计图案地下电梯厅玻化砖玻化砖到顶，设计少量图案或通过颜色变化进行装饰公共走廊玻化砖乳胶漆，玻化砖或石材踢脚线，且色彩异于墙地面电梯轿厢大理石不锈钢装饰少量花纹图案或镜面不锈钢，设计镂空花纹建议采用OTIS或同等品牌，速度在2.5-4m/s间公共卫生间花岗岩、其他石材彩釉砖到顶，通过砖面拉丝设计形成特色的视觉效果铝扣板或玻璃吊顶，可采用方形铝扣板，或印花玻璃配中高档洁具、面盆、洗面镜、干手机、手纸盒等，普通国产大理石洗手台面，隔断应避免色彩的单调楼梯间环氧地坪防水涂料防水涂料钢管或不锈钢扶手。单元入户门不锈钢镶嵌门框其他公共配置大堂水牌、电梯厅及公共走廊垃圾筒的设计宜体现出较好的质感，建议选择不锈钢与石材组合 入口大堂办公楼入口大堂部分是接受业主考验的第一道关。我们建议在建材选择方面，可采用大理石、花岗岩等石材作为大堂铺设的主要设备。将会带给业主一种庄重、气派、拥有质感的整体感觉。此外，在大堂面积方面建议：纯办公楼大堂面积约150-300；商住楼大堂面积在100以下。 电梯 梯厅部分建议可采用较为简洁的装修风格，包括梯厅顶部的光源、局部挑空、电梯按钮、垃圾箱以及绿化植栽的布置，都传达出都市快节奏的生活步伐，同时也传递出浓郁的职场氛围。 电梯相关参数：纯办公楼：客货分区，3部客梯，1部货梯。客梯标准为1350-1850kg/16-24人，额定速度：低区2.5 m/s，高区4 m/s，可直达停车库； 商住楼：客梯额定重量标准约1000kg，额定速度2 m/s，数量2-4部。 电梯品牌：纯办公楼：合资品牌电梯商住楼：国产品牌电梯 公共走廊本项目办公楼今后属于可销售类型的，故对于其标准层走道空间宽度可控制在2m左右，一方面有利于创造其办公空间的利益最大化，另一方面较为合理的走道布局，对于办公环境也烘托的作用。 卫生间 建议纯办公楼设置公共卫生间，置于楼层中间位置，走廊两边的办公室至此距离平均，满足各个单元的需求，也缩减了设置独立卫生间的开支成本； 商住楼则可以考虑独立卫生间布置，整体设计参照酒店式公寓产品。 空调 纯办公楼采用分户式中央空调，考虑外机位置不可影响主立面效果； 商住楼不用配置中央空调，营销阶段可考虑赠送分体空调 门窗工程没有防火要求的辅助房间采用夹板门，其余房间门按防火、工艺要求。3.5内部空间建议 面积分割商住楼50-180，主力面积100-150；纯办公楼90-150，主力面积100-120。 办公楼产品按照筒状框架结构进行建造，可自由分割内部空间，届时可根据客户具体需求灵活调整销售策略； 从临沂当地市场来看，建议切割成小面积状态以便于出售，一方面，有利于控制出售单位的总价，另一方面也降低了购买当地客户购买甲级办公楼的门槛。 同时对于一些较有实力的大客户来说，整层出售也是本案销售模式的有机补充。 套内空间装修标准建议套内进行简单装修。地面墙面顶棚其他地毯乳胶漆矿棉板吊顶套内简装交房,对开钢化玻璃门3.6设备系统配置建议智能化系统选择档次安保自动化系统（SAS）闭路监控系统大厅、电梯、公用部位、地下车库标准配置门禁系统商住楼不采用、纯办公楼采用简单配置一卡通（车库）地下车库配置标准配置巡更系统总体配置及公共部位标准配置周界防越系统总体配置标准配置电梯对讲系统采用标准配置物业对讲信号覆盖商住楼不采用，纯办公楼采用楼宇自动化系统（BAS）设备监控水泵房、电梯标准配置分户式中央空调系统商住楼不采用，纯办公楼采用通讯自动化系统（CAS）通信系统终端配置至各楼层房间1对/10宽带系统网络终端配置至各楼层房间光纤入单体网络交换系统商住楼不采用、纯办公楼采用简单配置无线覆盖系统电梯轿厢、地下车库、卫生间简单配置有线电视有线终端每层布置每层个卫星电视系统商住楼不采用、纯办公楼采用综合布线系统由设计综合设计背景音响系统总体配置、单体耧层结合消防广播配置标准配置办公自动化系统（OAS）电子公告系统纯办公楼大厅布置，商住楼不采用简单配置会议系统商住楼不采用、纯办公楼采用标准配置物业管理系统总体配置按物业要求智能化集成不采用消防自动化系统(FAS)控制中心报警系统总体配置标准配置 智能与通讯建议运用最为先进的宽频网络通讯系统，保证整个办公的现代化、网络化、智能化。 物业管理物业管理不应只停留在收发信件、打扫卫生、保持清洁的层面上，物业管理应向他们提供更具专业化、定向化的服务，为企业提供商机，并同时以求得两者共同的发展。 公共部位在写字楼内预留出一定面积的公共部分，以便于公司内部员工以及各公司之间员工的相互交流，起到信息交流和提供一个可供休息的场所。3.7节能设计建议 建筑外墙采用智能呼吸式双层幕墙，保证高层建筑也可开窗自然通风 利用空气热压原理有效组织自然通风系统 单元式外墙预冷预热及通风换气装置 应用水源热泵及地源热泵技术 混凝土楼板制冷供暖（水冷以及风冷）技术3.8其他设计建议 设置公用会议展示室设置一间大型会议室，配备现代化的会议设备同时可作品牌新闻发布会使用；设置一到两间中小型会议室，配备现代化的会议设备。 其他配置底楼应设有统一的总台和接线生、文员和秘书。同时在商务会所内设置一简单的员工休息室，内设一些桌椅，可提供一些简单的饮料和茶水。 休憩空间通常办公楼往往会忽略一些应有的休憩空间设计，建议可在商场与办公的共享空间中，引进知名品牌咖啡简餐等业态，以满足不同商务业主的需求。办公空间与商业空间的合理利用与搭配，不仅满足了业态上的多样性，同时在服务空间方面也更多的糅入了更多人性化的感性服务。4.公寓物业4.1主要建筑指标建议前文确定本项目办公类物业产品为一幢小户型单身公寓以及一幢“LOFT”跃层式住宅，结合临沂当地住宅市场情况，产品主要建筑指标建议如下： 楼宇经济指标： 单身公寓，层数约18层以上，建筑面积约1.5万； “LOFT”住宅，层数约18层以上，建筑面积约1万 标准层指标 单身公寓标准层建筑面积约600-1000，2-3部电梯配置；单层户数12-18户 “LOFT”住宅标准层建筑面积约800-1000，单层户数10-12户 层高 单身公寓层高2.8m以上； “LOFT”住宅层高4.75m以上 车位通过市场的调研以及上城的经验得出，在此区域购房者，对车位要求较高，有相当比例的购房者要购买车位，所以建议本案的车位数量与住宅套数比在1：1左右，其中一半为销售车位，一半为出租车位。4.2立面建议公寓物业的立面打造既要配合我司对项目的整体形象定位，与项目中商、办部分的建筑风格统一；同时也要考虑到公寓物业的特殊性，与另两种物业类型的建筑有一定的区分，进行一定的差异化设计，同时还需兼顾三者间的形象和色彩关系。达到最后风格的和谐统一。 整体风格根据本案以商办物业为主的整体定位，建议公寓产品的外立面需要体现出高档、高雅的建筑风格。 外立面材质我司建议本项目外立面采用玻璃幕墙与花岗岩铺面结合使用。花岗岩的色彩肌理富于变化，配合玻璃幕墙通透感的特性。其中玻璃幕墙占30% ，花岗岩面砖贴面占70% ，色调必须与项目中另两类物业的建筑色调相符。外立面在开窗部分，建议采用大面积落地玻璃幕墙，其余部分则采用花岗岩贴面。大面积的落地玻璃，在外观豪华的前提下，还最大程度的保证了室内对于光照以及视野景观的需求。其余部分的通过花岗岩贴面，来提升整栋小户型公寓建筑的品质，打造项目形象上的亮点。我司对于临沂市场中大多数项目进行深入研究后，得出了以上的一些建议和意见，希望通过与设计方的配合，打造出本项目外立面的特色。建议立面效果图4.3公共空间建议 大堂设计大堂过道梯厅设计风格建议采用精致风格，精致主义是近几年刚刚兴起又被消费者所迅速接受的一种住宅大堂设计方式，其空间布局接近现代风格，而在具体的界面形式、配线方法上较为柔和、传统，空间内部细节刻画细致，景观小品较多，此类风格在选材方面应该注意颜色的和谐性，具体建议如下： 住宅大堂地面、电梯厅、过道：建议铺设玻化地砖，色调选用暖色调，来体现大堂的沉稳感和归属感。 墙面：建议铺设高级墙纸，色调建议采用暖色调，来配合大堂的整体色调。 大堂吊顶建议采用石膏板作为装饰材料吊顶，不同层次的石膏吊顶，体现出房顶的立体感和多变性，同时还可以通过部分细节雕塑的处理，使整个大堂更具趣味性。 空调配置根据我司对本项目的产品的档次定位，建议采用市场上较为实用的家用分户式中央空调（VRV空调），不安装传统的中央空调，原因为：、省略专用机房，同时管路安排及调试简单；、对房产开发商而言，空调系统不必一次到位，初投资少，风险降低，又不失楼盘档次；、对住户来说，既能充分享受中央空调的舒适性，又机动灵活，可合理承担开支，而且在进行室内装潢设计及空调布置时可尽显个性。分户式中央空调示意图：、节能效应明显。分户式中央空调具有舒适、调节方便、噪声低、振动小、不破坏建筑外观等突出优点；、可引用新风，改善室内空气品质，免除“空调病”的烦恼；、居室内空气分布更为合理，温度均匀，波动小，舒适感好；、能大大改善因采用多台分体式空调器所造成的室外机太多，而影响建筑物外观及带来不安全的隐患；、可免除传统分体机的制冷剂连接管暴露并悬挂在室内半空中的不雅观等弊端。 电梯配置 单身公寓：2部客梯，客梯额定重量标准约1000kg，额定速度2 m/s； “LOFT”公寓：2部客梯，客梯额定重量标准约1000kg，额定速度2 m/s，可直达停车库。 入口道路设置 小区住宅部分的道路系统与办公部分完全分开，避免相互干扰。 建议小区住宅部分实行人车分流，入口设在青年路上，车行直接进入半地下车库，结合人行主入口设计景观广场和中心会所。 小区内，全部为人行道路，设置道路连廊，遮风挡雨，同时构建道路景观系统。 其他公共空间设计公共走道通信系统安保系统空调系统其他系统地面为地毯墙面为墙纸顶面乳胶漆知名品牌程控交换机系统，分机端口入户闭路监控，消防报警系统一体化风机盘管，供冷供热低辐射+色片双层中空玻璃进口高级门窗、防盗子母门宽带端口入户电视接收卫星4.4内部空间建议 单套面积设置 平层单身公寓：30-60，主力面积40-50； “LOFT”公寓：30-70，主力面积40-60面积控制最大的效用在于有效的控制总价。这与过渡性住宅消费者的消费心态相吻合，经济、实惠的总价使得此类产品成为市场上的稀缺产品，收到市场追捧。 房型设置 平层单身公寓 “LOFT”公寓一层二层居住面积与舒适程度成正比关系。因此单身公寓在追求面积精简的大前提下，不得不以牺牲居住舒适度为代价，大部分单身公寓面宽不超过3.5米，绝大多数没有阳台，受建筑规范限制，部分单身公寓并不具备设置厨房的空间，而且几乎每个单身公寓项目都有大量全朝北单元。附：套内硬装建议表 套内空间装修标准参考项目名称材料名称建议品牌套内部分入户门防盗门新多、盼盼等地面实木复合地板安信、力丰等墙面优质环保乳胶漆多乐士、立邦漆等顶棚优质环保乳胶漆多乐士、立邦漆等踢脚线木制清漆线条窗护栏铁艺木制扶手窗台大理石窗台台面窗帘导轨活动晒衣架卫生间地面国产品牌瓷砖马可波罗、诺贝尔等墙面国产品牌瓷片诺贝尔等顶棚优质铝扣板（白色）星丽宝洁具知名品牌TOTO、科勒、乐家等龙头、花洒知名品牌摩恩或同档次品牌等洗手台成品台柜、人造石台面特丽等镜面、梳妆柜通体镜面、上下暗藏灯带美标、英皇等地漏不锈钢地漏卫浴挂件全套优质金属制品伊奈、美标等室 内供 电电线采用PVC绝缘电线管暗敷安装独立分时电表，户内设配电箱分多路空气断路器供空调、照明和取电插座用电照明开关和电源插座采用知名品牌西门子、松下、飞利浦、TCL等室 内供 水提供局部暗埋冷热水管道系统，管材用优质PP-R管各户装有独立IC卡水表爱康电 话预留电话插座，插座面板由电信局安装有线网络预留电视插座，插座面板由电视站安装每户配有一个宽带网接驳口，宽带信息插座面板由电信局安装 临沂当地市场无装修房在售项目，考虑到客户培育以及装修成本等问题，在目前市场环境下建议开发商以毛坯形式出售，降低开发风险。 在销售前期客户接待过程中，根据客户实际需求情况可在本项目中尝试以全装修形式出售。以下给出装修房参考建议：、“LOFT”公寓户型需要先做楼层分隔后，再按相应标准装修；、建议装修标准为500元/（成本价），750元/（对外销售报价），含建筑材料成本费用及装修人工费、管理费；、建材品牌选择仅为建议，具体情况可由装修公司按价格标准实际调整，但建议卫浴洁具宜采用知名品牌。4.5物业管理建议商业设施类24小时便利店24小时洗衣店全天候餐厅及送餐服务运动休闲类健身房、桌球、壁球等棋牌游戏图书阅览家政服务类房内清洁服务代购、代定、代收服务物业及用品租赁、出售服务商务网络类互联网、复印、传真等本项目定位为精装修小户型公寓，在物业管理的服务上，我司建议可以参考小户型住宅的服务模式，根据我司以往的操作经验，对于物业管理，提出以下几点服务内容： 日常服务1、闻讯服务和留言服务，2、信件报刊发收、分拣、递送至信箱服务，3、出租车预约服务，4、日间提供代订机票、火车票服务，5、日间代订餐位、文化体育节目票务，6、业主唤醒服务，7、代请家居专业公司服务，8、外围保安巡逻服务，9、消防知识培训、讲座服务 特约服务（有偿项目）1、花卉代沟、递送及养护服务，2、洗衣、送衣服务，3、儿童托管服务，4、代联系物业出租、出售服务，5、物业内部的各项功能设施安装及维修服务，6、户内专业保洁26