西安国色天香营销策划方案

区域特点分析区域特点分析区域特点分析区域特点分析区域特点分析规规 模：模： 占地占地206206亩亩 总建面总建面3030万万建筑形式：建筑形式： 一、二期均为多层一、二期均为多层砖混已售完，三期为砖混已售完，三期为3 3栋点式高层栋点式高层销售价格：销售价格： 一、二期均价：一、二期均价：33003300元元/ /平米；平米；三期均价：三期均价：38003800元元/ /平米。平米。竞争项目分析规规 模：占地模：占地200200多亩，多亩，50%50%为定向开发，为定向开发，50%50%为市场销售为市场销售建筑形式：一期为多层，已基建筑形式：一期为多层，已基本售完。目前在售为板点结合本售完。目前在售为板点结合高层高层销售价格：销售价格：一期均价：一期均价：30003000元元/ /平米；平米；二期均价：二期均价：34003400元元/ /平米。平米。竞争项目分析规规 模：模：建筑形式：高层、小高层建筑形式：高层、小高层绿绿 化化 率：率：42%42% 容容 积积 率：率：2.532.53 销售价格：销售价格：5300530060006000元元/ /平米平米竞争项目分析规模：规模：建筑类型：高层建筑类型：高层, ,小高层小高层 绿化率：绿化率：31%31% 容积率：容积率：3.383.38 销售价格：销售价格：39003900元元/ /平米平米竞争项目分析竞争项目分析长安房市蓄势待发，本案与时俱进长安房市蓄势待发，本案与时俱进长安板块正处于一个转折点长安板块正处于一个转折点此时机会将与挑战并存此时机会将与挑战并存从区域出发、从竞争突破从区域出发、从竞争突破占据主导地位、确定强势形象占据主导地位、确定强势形象区域总结项目规模：项目用地237亩， 总建筑面积33万 一期开发面积约8万 建筑形式：5.5层至6.5层宽景多层电 梯花园洋房 容 积 率：1.33；建筑密度：23.1%；绿 地 率：39%，户型面积：90-230平米套 数：一期共424套， 项目项目SWOTSWOT分析分析项目项目SWOTSWOT分析分析项目项目SWOTSWOT分析分析项目项目SWOTSWOT分析分析项目项目SWOTSWOT分析分析项目项目SWOTSWOT分析分析项目项目SWOTSWOT分析分析项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位价格风向标：有权威机构预测，中国经济还将保持至少1520年的高速增长，也就是说，中国处在经济发展的黄金时期。西安房地产交易量年均增长速度超过30，西安城市人口以年均超过30万人的速度向前递增。2007年10月，西安住宅价格与去年同期相比上涨9.6%。12月1日即将实行的最新政策也在刺激西安房产的价格上涨。专家预计长安区一般的住宅项目在二至三年将会有15%-30%超高涨幅。分析调研数据我们也发现，周边的项目多为高层、小高层等容积率高的建筑形式，从品质上讲与本项目存在不小的差距。以智慧城为例，从一期到三期的价格走势上分析，每期的涨幅约为500800元，这也不单单是智慧城一个个例，事实上，长安依托三大资源，使长安逐渐走向西安的副中心地位，长安楼市土地价格净增了3倍以上，成交价格以每年600元左右的幅度增长。很大程度上这是长安地产价格的趋势快速走强的结果。因此我们有理由相信，08年5月开盘的国色天香，将其均价定在4200元/平米是一个比较理想而又稳妥的高度。项目产品定位项目产品定位项目产品定位产品卖点及概念整合产品卖点及概念整合产品卖点及概念整合产品卖点及概念整合产品卖点及概念整合产品卖点及概念整合产品卖点及概念整合产品卖点及概念整合产品卖点及概念整合产品卖点及概念整合产品卖点及概念整合产品卖点及概念整合产品卖点及概念整合产品卖点及概念整合产品卖点及概念整合产品卖点及概念整合概念提炼概念提炼整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略形象包装策略形象包装策略分期执行策略分期执行策略分期执行策略分期执行策略准备期准备期预热预热期期强销期强销期导入导入期期一期结束一期结束期期2008/12008/22008/42008/52008/8-92008/8-9开盘开盘2008/102008/10分期执行策略分期执行策略推广费分期策略推广费分期策略分期执行策略分期执行策略分期执行策略分期执行策略分期执行策略此为前期客户积累阶段，为期4个月。建议以2、3、5、6、22、23、25、27、28#楼作为首推主力产品，奠定项目产品特点及市场形象。以16、17、18、19#楼作为产品线补充，实现项目前期快速销售的局面。销售均价：4000元/平米分期执行策略分期执行策略此阶段建议以8、9、10、11、12、13号楼号楼为主推产品及项目形象价位支撑。销售均价：4250元/平米分期执行策略分期执行策略此阶段建议以7、15号楼为主推产品及项目形象价位支撑。消化前期剩余房源。销售价格：4350元/平米分期执行策略 策划总监1名销售总监1名项目总监1名置业顾问18名行政助理3名策划执行人员1名销售经理1名行政经理1名策划经理1名感谢聆听，预祝项目运作成功感谢聆听，预祝项目运作成功