南京绿城玫瑰园样板房管理服务方案

南京玫瑰园样 板 区 管 理 服 务 方 案浙江绿城物业管理有限公司 年 月目 录 序言3第一章项目概况 5管理服务方案7第二章人员配置及培训计划8第三章 员工行为准则及礼仪15第四章 售楼中心和样板区接待流程18第五章 管家部管理服务方案20第六章 礼宾部管理服务方案22第七章 保洁绿化部管理服务方案25第八章 保安部管理服务方案35第九章 售楼中心物品交接管理制度42第十章 费 用 测 算43序 言南京玫瑰园样板区将在九月底在项目现场开放与展示，其现场销售中心、样板房及样板区的日常管理，对于南京玫瑰园的推广和销售意义重大。因为现场销售中心不但是接待潜在客户的场所，更是展示开发理念的重要窗口，是开发商体验式销售的重要载体。现场销售中心和样板区的物业服务工作的好坏，将直接影响楼盘销售中的感观品位。所以，开发商及楼盘的营销部门对物业服务的要求很高，特别是保洁服务的质量几近苛刻。对物业管理流程设计提出了简单/实用/高效/高雅/品位的物业管理理念：管家服务、无缝覆盖、智慧管理、创造舒适。绿城物管结合南京玫瑰园物业特点和业主特征，倡导以人为本的服务理念，以365天的奉献，为所有业主营造安全舒适的生活环境，要求通过“精心管理，全新呵护”的服务更深入地诠释招商地产“家在情在”的居住文化。为此我司建议在实施常规物业管理服务的基础上，充分运用酒店化管理模式进行管家式服务，并充分延伸管家式服务的相关内容。实现作业的人性化和专业化，提供体贴入微的人文关怀，给业主及使用人以全面的呵护，使业主及使用人在享受生活的同时，体验闲适、惬意，健康、尊贵的人生真谛。绿城物管承诺将在各项目中挑选形象端庄、身体健康、工作勤奋的管理人员，以确保“管理样板”的形象。让所有前来现场销售中心、样板房及样板区的潜在业主，能形象地感受到房产品的档次及今后物业管理的氛围，以促进销售及建立园区品牌。第一章 项目概况南京玫瑰园地处南京唯一省级旅游度假区浦口区珍珠泉省级旅游度假区内，北靠10万余亩老山余脉，西临18洞昭富国际高尔夫球场，南接3000亩珍珠泉湿地公园景区2号入口。地形坐北朝南、背山面水，近可赏千亩高尔夫球场绿茵、远可眺万里长江及金陵灯火阑珊，建成后将成为南京市区稀有的高尔夫、公园、山、水、林多重立体景观纯别墅社区。项目总占地面积为306541平方米，总建筑面积为114962平方米，绿化率70.7%，容积率0.3，总规划235户。其中，一期占地面积67100平方米，建筑面积29652平方米。南京玫瑰园秉承绿城集团“真诚、善意、精致、完美”的质量方针，在充分借鉴、学习桃花源第三代别墅建筑风格的基础上，发挥自身“江、山、水、城、林”交融一体的特色，构建“人与自然、人与人、人与自我”的和谐园区（详见南京玫瑰园规划总平面图）。南京玫瑰园规划总平面图管理服务方案第二章 人员配置及培训计划结合南京玫瑰园样板区的实际情况及开发商的要求，初步拟定现场销售中心、样板房及样板区的组织机构和人员配置如下：一、 人员配置计划部门工作岗位人员班次安排工作内容经理1全天（与现场销售中心上下班时间保持一致）负责售楼中心全面的物业管理与服务工作以及与开发商之间的日常衔接管家部5人客户管家5全天（与现场销售中心上下班时间保持一致）一对一为项目客户/潜在客户提供物业服务及咨询，在销售人员不足的情况下，协助销售接待客户，引领客户参观样板房礼宾部10人迎宾员8全天（与现场销售中心上下班时间保持一致），每周六天工作日，轮休一天位于迎宾处，负责进门客户的接待，引导客户至等待区间稍候，再通知销售人员来负责接待客户多时须协助销售接待客户水吧服务员2全天（与现场销售中心上下班时间保持一致）负责休息区内客户的酒水提供，适时为客户续水，客户离开后做好桌面的收拾及清洁工作(要求在现场销售中心设置水吧间)保洁绿化部18人保洁主管1全天（与现场销售中心上下班时间保持一致）负责管理中心全区的保洁工作、绿化移交后的绿化管理工作，负责保洁及绿化用具、农药的申购和保管。建立各项保洁、绿化台帐。负责保洁员、绿化工的考勤。保洁员15全天（与现场销售中心上下班时间保持一致），每周六天工作日，轮休一天总体负责样板区室内外卫生的日常维护，对样板间实行专人清洁及物品看护，其中一人兼职领班，利用其工作的动性，对保洁人员进行监督绿化人员2全天（与现场销售中心上下班时间保持一致），每周六天工作日，轮休一天负责植物的整形修剪、抗旱防涝、施肥、病虫害防治、除草、修补、防台防寒等（若开发商前期绿化由绿化施工保养，人员可减少）保安部13人保安主管18：0017：00在公司前期介入部指导下，积极配合甲方现场销售中心各部门的工作，带领全体员工完成日常保安服务工作任务，总体负责管理及服务质量监督，与甲方及前期介入部积极配合、沟通，解决问题，处理突发事件，并对保安服务工作标准及所有员工安全问题负责售楼大堂人员28：0017：00负责迎接来访人员、配合现场销售中心现场销售、完成现场销售中心安排的各项工作车辆引导员28：0017：00引导车辆进入现场销售中心停车场；晚班人员自行调岗位职责，负责巡视现场销售中心周边巡逻队员6实行24小时三班制做好管辖区域内治安工作，检查管辖区域内消防设施，确保其不受损坏和丢失，保证其整洁完好、有效，发现突发事故按紧急事故预案程序处理合计45备 注工程人员由开发公司工程人员承担，所以，不再设置人员。二、南京玫瑰园样板区物业管理人员上岗要求南京玫瑰园样板区物业管理人员上岗要求岗位名称性别年龄文化程度工作经历任职要求经理男/女35（左右）大专（以上）在绿城物管或著名外资物管公司三年以上的工作经历，曾获优秀员工称号具有全国物业经理上岗证，品貌端正，善于交际客户管家女30（以下）大专（以上）在绿城物管或星级酒店一年以上的工作经历 品貌端正，身高1.60米以上，有酒店工作经验迎宾员女30（以下）大专（以上）在绿城物管或星级酒店一年以上的工作经历 品貌端正，身高1.65米以上，有酒店工作经验水吧服务员男/女30（以下）大专（以上）在绿城物管或星级酒店一年以上的工作经历 品貌端正，身高1.65米以上，有酒店工作经验保洁员女30（以下）初中（以上）在绿城物管或星级酒店一年以上的清洁工作经历身高1.58米以上，身体健康，精力充沛绿化工男35（左右）初中（以上）在绿城物管或绿化公司一年以上的绿化工作经历身高1.65米以上，身体健康，精力充沛保安员男28（以下）高中（以上）在绿城物管一年以上的安保工作经历仪表端庄，身体健康，身高1.75米以上，必须为退伍军人三、培训计划（一）、岗前培训培训对象：客户管家、迎宾员、水吧服务员序号公共科目名称具体内容备注1现场销售中心基本情况介绍及管理要点：1.项目定位；2.开发商简介及理念；3.楼盘详情；4.拟售业主群体开发商2企业文化：1.企业发展史及基本情况介绍；2.企业理念；3.员工手册内训3礼仪服务标准聘请专职教师授课4礼仪知识：1.形体训练；2.员工行为语言规范聘请专职教师授课5迎宾礼仪服务作业指导内训6客户咨询受理作业指导书内训7客户档案收集作业指导书内训8水吧服务作业指导书内训9服务意识：1.职业道德教育；2.客户投诉受理技巧；3.客户沟通技巧内训10行业法规：国家、南京市物业管理方面的法规条例内训11南京玫瑰园销售流程开发商12南京玫瑰园服务特点培训、答客问开发商13安全知识及消防知识内训14房屋建筑知识内训15带班实习内训备注课时待定（二）、在岗持续培训（接管后一年） 1、培训对象：迎宾、客户管家、水吧服务员序号 培训内容 备注 1公共科目培训内训2物业管理概论邀请专业人士举办讲座3质量管理及ISO9001质量管理体系 内训4企业管理基础知识邀请专业人士举办讲座5法律常识及物业管理相关之法规条例 内训 2、培训对象：保洁、绿化序号培训内容培训人员1公司章程、员工管理规定全体员工2学习员工守则、岗位职责全体员工3全体员工职业道德培训全体员工4礼表仪容、行为准则全体员工5奖励与处罚规定全体员工6量化管理评分细则全体员工7例会制度、管理表格全体员工8主管、员工岗位职责全体员工9各岗位达标标准全体员工10清扫程序全体员工11机械、工具药剂保管须知全体员工12小型工具的识别与使用全体员工13卫生间清洁程序全体员工14常用清洁剂使用常识全体员工15定期工作中，工具药剂配合使用方法全体员工16实际操作全体员工备注课时待定3、培训对象：保安员序号培训内容培训时间培训目标11、 擒拿格斗基本功2、 捕俘拳3、 防卫术周末熟练掌握擒敌及防卫技能2内务管理每周一次检查评比保持宿舍干净整洁3例会（政治思想及至也道德教育，工作讲评分析）每周一次提高思想觉悟，总结自身存在的不足4护卫服务工作手册每周一次培训考核熟悉保安员岗位职责，操作规程，工作标准51、 护卫服务的规章制度及相关法律法规政策；2、 现场销售中心护卫规范每周一次培训考核熟悉相关法律法规，提升理论水平，熟悉了解居住现场销售中心的服务规范6消防管理工作手册每周一次培训考核了解消防的基础知识，救火的基本程序及各自职责7突发事件的应急处理积极集合演练每季度一次提高突发事件的处理能力备注课时待定四、 员工考核与奖惩机制我司在员工考核与奖惩机制上，形成了一整套规范性强、操作简便的高效运作管理体系。（一）考核对管理处的员工，除必需的岗前培训外，我司还将按岗位要求跟踪考核，并建立月度、年度考核制，做好各种考核记录。对工作表现出色的员工进行奖励、晋升；对不能满足岗位要求的员工，进行待岗学习。1、考核目的保质保量地完成工作任务，科学合理地运用分配机制，客观公正地做好人员管理，充分激励、调动员工积极性。2、考核内容员工品行、工作能力、工作态度、工作业绩、服务意识。3、考核标准把公司质量方针、各岗位工作操作规程作为考核员工的标准；把工作计划、临时任务及工作目标作为考核员工的补充标准。（二）奖惩机制1、我司将推行合理的奖惩机制，真正体现“能者上、平者让、庸者下”的用人思想，各岗位实行“末位淘汰制”。2、充分体现“督促后进、共同进步”的原则，被退出的员工将经过待岗学习、限期改进等阶段，得到重新上岗的机会。对表现突出、成绩显著者，将给以奖励，奖励标准另定；而对表现低劣、工作不力者，将予以批评，并酌情予以处分。3、量化管理与标准化管理量化管理及标准化管理就是根据每个员工的不同岗位要求以及应该具备的能力，按标准对其进行评价。我司将按ISO9001质量管理体系的要素对员工进行评价考核。第三章 员工行为准则及礼仪 一、行为准则所有服务于南京玫瑰园的物业管理人员，必须知晓其行为代表了整个绿城集团的形象，更代表了向所有购房业主承诺的物业管理品质，每一名员工都具备有公司的总体利益和公关意识，待客热情礼貌、态度诚恳，协助开发商销售人员做好销售接待的服务工作。1、所有物业管理员工于当值时间，须穿着整齐制服。制服必须保持清洁，非当班时，不应穿着制服出现于其他的任何地方。2、当值员工都必须按照每月排班表规定的班次、时间上班，不得迟到或早退，不得擅自休假。3、未经公司或现场销售中心物业经理批准或指派工作，员工不得擅离职守。如有超时没有人接班的情况，应立即向物业主管请示，在接班人员未到岗时，不得擅自离开岗位。4、所有员工须服从物业经理及现场销售中心负责人的口头或书面的工作指令，不服从命令而未有合理解释将视为严重违反纪律行为，必要时将被给予相应的纪律处罚。5、员工当值前不得食用带有刺激性味道的食物和酗酒，当值时不得饮用含酒精饮料以及吸烟。6、当值时不得赌博或参与、进行任何有关赌博的游戏，当值时发现工作区域有此现象需及时予以制止。7、员工当值时不得睡觉，或打瞌睡。员工在被追究此渎职行为而导致一切损失的责任同时，公司另将给于最严厉的行政处罚。8、当值时不得聚集闲谈、阅读书籍或报纸、收听收录音机、收看电视、使用现场销售中心及样板房内的设施及设备等。9、如因个人的疏忽行为而导致公司及物业公共设施设备等财物受损的，需要负责赔偿。10、任何人员不得向客户、其他同事索取利益，亦必须谢绝任何人士提供的礼物和利益，谢绝不了的交公司处理。11、不得泄露任何资料包括：财务情况、客户名单、房价及施工进度等。12、不得侵占公司财物，或挪作私人用途。13、注重仪容仪表，保持良好的品德及行为，树立公司良好形象。14、未经公司许可，不得接受客户要求提供的私人服务。15、所有管理处职员禁止向其他同事、用户人士、承判商或任何与公司有业务往来之人士或厂商借贷。16、对于所有投诉，无论错或对，都须以礼貌及容忍之态度去处理。二、态度和礼仪样板区及现场销售中心管理人员必须保持充沛的体力，并注重自身仪表、仪容及修饰，制服及皮鞋要求整齐和清洁，员工上班时要按规定着装，佩带服务标牌，上下班前后应到指定地点更衣。1、头发保持干净和梳理，男士不许留长发和胡须，女士不得浓装艳抹及佩带怪异装饰物。2、 制服必须保持清洁、整齐，不得带有污迹、折皱、开线、掉扣，如无故损坏、丢失应予以赔偿。3、 着装应将所有钮扣扣齐、拉链拉好。不允许卷衣袖、裤腿。不得敞胸露怀、穿背心、短裤或穿拖鞋上班。4、 常用礼貌用语：“您好”、“很抱歉”、“请”、“对不起”、“不客气”、“稍等”，严禁使用“不知道”、“不归我管”、“不懂”、“不行”及“没有”等词。5、 若现场销售中心内没有销售人员接听电话，应主动接听电话。先问候，后讲话。不随便答复问题，以转告为主，并做好记录。6、 遇事沉着冷静，处事坚决果断。在公共区域或工作场所不得大声喧哗、快速奔跑、或露出嘻笑、恐慌神情。7、 工作时态度要自然、大方、稳定、热情、有礼。积极、热情、主动招呼每一位客户和同事，时刻记住自己的行为代表着今后的绿城物管公司的形象。8、 不得倚墙靠物或伏在工作台上，坐在椅子上时，注意坐直，不得翘腿、或脱去皮鞋。9、 不得在客户面前梳理头发、讲粗话、吹口哨、大声讲话、嚼零食或抽烟、打哈欠、抓痒、拍手等不礼貌行为。10、 当值时不得使用现场销售中心内的电话办理私人事务，尤其是声讯电话，特殊情况除外。11、 在样板区内行走或站立时，不得插兜、插腰、抱肩，不得东张西望，摇头晃脑，不得扎堆聊天。12、 拾获财务应交公司处理，并积极协助寻找失主，严禁私自藏匿，甚至侵吞。如有失主现场索回，需要求其能准确报出失物情况，并签署收到。13、 听到客户的意见和怨言，要冷静对待，虚心倾听，耐心解释，认真改正。如有不同意见不允许当面争执，可及时向上级汇报。14、 在工作中不议论客户，不交头接耳，严禁与客户开玩笑。与客人同行时，应礼让客人先行。15、 注意公共卫生，不随地吐痰，乱丢垃圾。发现有垃圾或被污染的痕迹，及时通知清洁员进行清洁处理。第四章 售楼中心和样板区接待流程一、预约客户接待流程管家部礼宾部保安部保洁绿化部管家至停车场等候带领客户致销售部陪同客户参观（通知迎宾员在门口接待）返回销售中心，并通知迎宾员安排洽谈陪同洽谈洽谈结束后，送客户至停车场接到管家通知，做好迎候准备并提供相应服务做好接待准备（如清洁等）客户参观完毕后，目送客户至销售中心，迎宾员引领客户至洽谈室将客户基本资料传递致相关部门经理收到销售部传递的预约客户接待通知水吧服务员提供相应服务洽谈结束，目送客户，并清理现场车管员引领车辆停放，通知管家前来迎候提供开门、遮荫和遮雨等服务至销售中心参观途中，巡逻队员遇客户需行敬礼服务客户参观结束后，提供车辆服务做好接待准备客户来参观样板房后，停止清洁工作提供客户参观过程中的询问服务参观完毕后，目送客户二、未预约客户接待流程未预约客户到达停车场管家部与销售部沟通，是否有接待能力车管员简单询问后，通知管家部若无，婉言谢绝客户若有，参照预约客户接待流程第五章 管家部管理服务方案一、人员及班次安排：客户管家共配置5人，其中1人替休；主要负责在现场销售中心接待客户，并陪同客户参观样板区。全天上班（与现场销售中心上下班时间保持一致），每周工作六天，一天轮休。二、管家部岗位职责服务人员服务内容工作标准及相关要求客户管家客户接待1、 迎送接待客户时应起立，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；2、 声调要自然、清晰、柔和、亲切，不要装腔作势，声量不要过高，亦不要过低，以免对方听不太清楚；3、 一对一为项目客户/潜在客户提供物业服务及咨询，在销售人员不足的情况下，协助销售接待客户；4、 接到各类信息后，应及时作好记录，能够解决的问题应当及时答复；若不能第一时间解决的，立刻联系相关部门，征求意见，统一处理方法，并作好该信息的跟踪记录；建议和意见受理1、 热情、礼貌、耐心受理客户来访、来电的各类建议和意见，面带微笑，认真倾听，不时表示感谢。如客户是来访时，在记录过程中不时抬头看客户，以示尊敬；2、 受理客户建议和意见时，与客户约定回复时间，及时向经理汇报；3、 已有明确的处理意见或由于客户不理解情况而形成的客户建议，要及时做好解释工作；4、 经理在受理后三个工作日内组织相关人员讨论，根据费用、人员情况、及其他客户的接待清况等确定是否可采纳客户的建议，必要时，可征询开发商的意见来决定是否采纳客户的建议；5、 对于可采纳的建议和意见，制定具体的操作方法及措施。对于无法采纳的建议和意见，确定如何与客户进行解释，尽量争取客户理解；6、 不论客户的建议和意见是否采纳，都要在与客户约定的时间内回复客户，告知管理处对客户建议和意见的处理情况；7、 在回复时，要使用礼貌用语，给人谦虚、善解人意的印象。信息记录、传达接到相关信息时，记录在客户服务中心值记录表中，并及时准确将信息传达到相关处理人，如在四小时内未能传达到，应回复客户，并告知未传达的原因。协助开发商进行客户跟踪1、 利用各种渠道，协助开发商收集、建立来访客户档案，并按签约客户、潜在客户进行分类；2、 举行互动活动前十五日以书面形式通知相关客户；3、 重大节假日、客户生日，给客户邮寄贺卡及礼物；4、 定期告知项目工作进度；5、 定期回访客户，收集客户需求信息；6、 必要时为客户进行楼盘讲解；7、 协助开发商开展与客户间的大型互动活动。其它1、 提供擦鞋服务（开发商配置擦鞋机）；第六章 礼宾部管理服务方案一、人员及班次安排：每栋样板楼配置1人名迎宾员，2人替休，共8人；现场销售中心配置2人水吧服务员。全天上班（与现场销售中心上下班时间保持一致），每周工作六天，一天轮休。二、 礼宾部各岗位职责服务人员服务内容工作标准及相关要求迎宾员服务语言1、 声调要自然、清晰、柔和、亲切，不要装腔作势，声量不要过高，亦不要过低，以免对方听不太清楚；2、 熟练应用英语常用词语，能用英语准确流利对话；3、 不讲粗话，不得使用蔑视和污辱性的言语，不得模仿他人说话；4、 不讲过分的玩笑，不得以另何借口顶撞、讽刺和挖苦客人，不得和客人吵架。礼节礼貌1、 基本礼貌用语10字：您好、请、谢谢、对不起、再见。2、 欢迎语：欢迎您、欢迎光临、欢迎再次光临；3、 问候语：您好、早、早上好、下午好、路上辛苦了、您来了；4、 熟练掌握称呼礼节，在不同时间，不同场合，主动问候客人，如“先生”、“小姐”，称呼第三者时，应说“那位先生”、“那位小姐”；5、 熟练掌握应答礼节，准确、亲切、灵活回答客人的问题；6、 行鞠躬礼或握手礼（客人示意握手时行握手礼）；7、 服务中表情自然，举此文雅；8、 服务中对后续客人，应在30秒钟之内，用热情目光接触或示意客人稍后。日常用语 1、 客人到到来时要说：“您好（早上好、中午好.）”；“有什么事可以帮到您？”；任何时候不可以讲：“喂.”；合适的时候可说：“请问您贵姓？”；2、 从客人手上接过东西要讲：“谢谢”；客人表示感谢时，可回答“不用谢（不用客气、应该的、这是我应该做的、您满意是我最大的心愿.）”；3、 中途有事要离开正在面对的客人时，要讲：“请稍等一下，我马上就回来.”；在接待已等候多时的客人时要讲：“对不起，让您久等了”；4、 碰到自己确实不能处理的问题时，不能讲：“不知道、我不清楚、这不是我们的事.”，要讲：“请让我请示我们的经理，看是否能帮您解决（我会把您的意见及时完整地向经理汇报，请您留下电话或手机号码号码，以便有机会把结果及时告诉您.）”；5、 当我们的服务让客人感到不方便时，处理完毕后要讲：“请原谅，给您添麻烦了”；6、 客人离去时要讲：“再次谢谢您的意见（您的电话、您的到访.）”、“再见”、“请慢走”。水吧服务员酒水提供1、 水吧柜台洁净，饮品摆放整齐；2、 有多种基酒储备，调制多种鸡尾酒；3、 服务员视客人需要提供服务；4、 主动向客人介绍饮料和酒水；5、 准确记录客人需要的饮料和酒水并向客人复述确认；6、 2分钟之内必须向客人提供饮品（提供饮品十分钟后，给客人增添饮品，切记，勿直接增添，应重新换一杯饮品）；7、 客人离去时，用敬语欢送，并清理桌面。四、绿化工（若开发公司委托绿化施工单位维护，相应人员可减少）(一）、人员及班次安排：绿化工2人，10月8日5月7日的工作时间为：7：3011：00、12：0016：30；5月8日10月7日的工作时间为：7：3011：00、12：3017：00，每周工作六天，一天轮休。(二）、绿化工岗位职责绿化养护管理工作具体包括：植物的整形修剪、抗旱防涝、施肥、病虫害防治、除草、修补、防台防寒等。年度绿化养护进度表：月份工作内容达到目标1修剪园区内各种苗木的枯枝、无用枝。全面清理园内枯死杂草，枯枝落叶。如遇雨雪天气需打雪，以防雪压坏较软的树枝，破坏冠幅。（如：雪松）绿化带内无枯枝、落叶、杂物等垃圾，无雪害现象。2及时清理草坪内各种残留物，加强草坪的早春管理，遇春旱天浇水，落叶树种继续修剪。草坪无干旱，落叶树种树冠修剪成形。3开始对苗木全面施肥，主要以氮肥为主，配合施复合肥。并对部分病虫害先期防治。促进苗木草坪生长。4小区内各种养护工作开始繁重，拔草、除草，病虫害防治等工作相继展开，对各种球型、色带、造型图案以及行道树等进行初步修剪、修枝、整枝，以及清除园林内残留物。绿化带内无明显杂草，各类植物成形，地被植物内无杂草5继续拔除杂草，病虫害防治，对部分苗木进行抹芽处理（如香樟、紫薇、杜英等），并继续整枝，以及清除园林内残留物。绿化带内无明显杂草，草坪平整无病虫害。6草坪修剪，并施肥。继续拔草、除草，病虫害防治。下旬如遇天旱需开始浇水以及清除园林内残留物。草坪生长良好、色绿无病虫，无干旱致死植物无病虫。7继续拔草、除草，病虫害防治（此时为病虫害旺发期）、浇水抗旱（建议在早上10：30前、下午3：00以后）。草坪生长良好、色绿无病虫、无干旱，无台风危害。8继续拔除杂草，病虫害防治（此时为病虫害旺发期）、浇水抗旱，草坪修剪。做好抗台防治工作。草坪生长良好、色绿无病虫、无干旱，无台风危害。9继续拔除杂草，病虫害防治、浇水。草坪修剪拨草、清除草内杂物、植物修剪整形、防病虫害、上旬抗旱、及防台风工作。草坪生长良好、色绿无病虫、无干旱，植物成形无台风危害、无干旱致死苗木。10草坪拨草、补种、各类死亡苗木补种，不定期浇水。补种后草坪平整，无缺株苗木。11草坪仍需拨草，做好草坪的切边工作。各种植物冬季修剪，不定期浇水，对各种乔木用石灰水刷白进行保护。草坪无杂草，各类植物形状良好。12清除枯枝、落叶以及下雪天的打雪工作，并做好各种怕寒保暖工作。绿地内无杂物，各类植物无雪害冻害作业内容、频率及质量标准：工作内容工 作 频 率质量标准乔木修剪每年一次；整洁、美观抹芽6月10月每月1次；无孽生芽浇水7月10月每天1次；11月6月每周1次；无枯死排涝遇雨季积水每天排涝无积水施肥春、秋各1次养分充足生长健壮病虫害5月10月每半月1次；11月4月每月1次；无病虫害（视病虫害情况及时防治）灌木修剪3月5月、10月、11月每月1次，6月9月每月2次；整洁、美观浇水5月10月每2天1次；11月4月每周1次；无枯死排涝遇雨季积水每天排涝无积水施肥春、秋各1次养分充足生长健壮病虫害5月10月每周1次；11月4月每月1次；无病虫害（视病虫害情况及时防治）草坪修剪5月、7月、9月、11月各一次整洁、美观除草4月10月循环清除，11月3月每月1次；无杂草切边每年1次与乔灌木界限明显浇水5月10月每2天1次；11月4月每周1次；无枯死排涝遇雨季积水每天排涝无积水施肥春、秋各1次养分充足生长健壮病虫害5月10月每周1次；11月4月每月1次；无病虫害（视病虫害情况及时防治）地被草花草花更换每季1次；鲜艳、美观除草4月10月循环清除，11月3月每月1次；无杂草浇水5月10月每2天1次；11月4月每周1次；无枯死排涝遇雨季积水每天排涝无积水施肥春、秋各1次养分充足生长健壮病虫害5月10月每周1次；11月4月每月1次；无病虫害（视病虫害情况及时防治）五、其他1、定期进行卫生消毒灭杀，并有评估记录；2、房屋共用部位、共用设施设备部分无白蚁害；3、夜晚公共照明灯附近无明显蚊虫、白蚁飞舞；4、无明显鼠洞、鼠粪和鼠路。5、危险性极大的病虫害防治：一旦发现国际或国家登记入册危险性极大的病虫害侵蚀绿化带，立即向上级汇报，如果需要及时向国家防疫局汇报，并确定病虫害的名称和做出防疫方案，及时开展病虫害的消杀工作。6、防制非操作人中毒的措施：如发现有作业人员头痛、头晕、恶心、呕吐等症状时，应立即离开施药范围，脱掉污染的衣服，漱口，擦洗手和脸等皮肤暴露部位，及时饮用维生素K，立即送往医院治疗，并在发生地，立警示牌切勿靠近。第十章 费 用 测 算我司依据贵公司提供的资料结合南京玫瑰园的物业特点及我司多年的物业管理经验，对园区的物业管理支出费用进行测算。一、 前期开办物品1、物业管理开办用品由开发商提供给物业公司，需以实物形式提供，具体数量见后附表。2、开发商无偿提供员工宿舍，并负责装修完毕，同时配置员工宿舍简单生活设施（空调、床铺、衣柜、桌椅等），无偿提供给物业公司使用。附件：分类项目数量 单位备注办公类办公桌椅6套立式文件柜5套六人更衣箱8只临时办公室布置暂估办公用品杂项 若干设备类电脑(品牌机)1台打印机1台饮水机1台对讲机(含附件)9部高压水枪1台磨地机1台打蜡机1台吸尘器2部值班电筒(可充电式)5只警械器具3套遮阳伞1把便携式工具箱1只多用维修工具1套清洁工具暂估清洁耗品暂估生活类洗衣机1台熨烫设施2套宿舍人数预计32人，需求面积200平方米左右，配置空调、桌椅和柜子水吧配备 类杯具 20套咖啡机1台咖啡及咖啡豆均由开发商提供饮料机1台饮料由开发商提供吧台1套洽谈桌1套备 注开发商需提供保洁人员的中餐和其他人员的早中晚三餐二、 费用测算序号项目数量费用（元/年）备注 1人员费用详细内容见附件一经理 1118440管家部5246750礼宾部10394800保洁部18373086保安部11355320小计 4514883962行政费用详细内容见附件二小计632003保险费用根据开发商需要设定小计4制服费用制服分两年分摊（详细内容见附件三）小计41400总计1592996附件一：人员费用项目人数标准（元/月/人）标准（元/年）福 利(52%) 奖 金（12.5%）总额（元/年）备注1经理16000720003744090001184402管家部客户管家5250015000078000187502467503礼宾部迎宾员820001920009984024000315840水吧服务员220004800024960600078960小计3948004保洁部保洁主管11500180009360225029610保洁员1510001800009360022500296100绿化工212002880014976360047376小计3730865保安部保安主管130003600018720450059220保安员1015001800009360022500291600小计355320总计1488396附件二: 行政费用项目数量费用（元/年）备注 1住宿费用0人数预计32人，需求面积200平方米左右2通讯费43200经理300元/月，管家150元/月3洗衣费 0由开发商提供洗衣机和熨烫设施4交通费20000现场销售中心服务人员，来往项目与公司费用小计63200附件三：制服费用部门人数单价（元/人月）单价（元/人年）备注 1经理110012002客户管家510060003水吧服务员210024004迎宾810096005保洁主管110012006保洁员/绿化工1750102007保安主管110012008保安员10809600小计4541400三、其他1、 保洁（需由开发商提供）：（1）、日常保洁费用：若包含现场销售中心手纸（维达蓝色经典）、擦手纸（统惠通达纯木浆）、一次性马桶垫（30克）则每月增加1500.00元。日常保洁费用为18000元/年。（2）、周期保洁工作报价：按实际发生次数单结算外墙清洗5000.00元（2次/月）、内玻璃幕墙3M以上清洗2000.00元（2次/月）、大理石结晶养护12元/平方米（2次/月）、样板间地毯清洁免费（2次/月），平均为2000.00元/月2、 绿化（1）、日常养护费用：根据养护面积和对项目现状了解的情况，绿化养护工程报价如下：养护综合单价为5.00元/平方米年，绿化养护面积以实际测量为准。（2）、租摆建议：位置绿植规格（米）树木（棵）单价总计大门口摇钱树228501700大厅大叶发财2.53.065603360凤尾竹364502700美国黑金刚2.564602760绿宝石1.82.062001200财运树2.22.563602160小叶元宝1.82.062601560迎宾处一帆风顺0.825501250前台红嘴火鹤0.8101001000贵宾厅吹叶榕1.82.065003000贵宾室及签约室富贵竹笼1.82.062201320荷兰铁1.82.062601560南洋杉1.51.86160960洽谈桌凤梨3棵101201200百合竹3棵1080800八角金盆0.81080800花烛0.8101801800黑美人 6棵101201200孔雀竹芋6棵1080800美丽竹芋6棵1080800一品红0.31060600君子兰组合103603600水塔花0.3101601600走廊袖珍椰子0.8201002000鹅毛绒竹芋0.8201202400一帆风顺0.820501000以上提供的绿植为购买价格，一年内需要更换5次，平均每月绿植租摆架为43130.00元5次12个月=17970.00元/月。备注：租摆部分我司若只做后期维护，维护费用依据实际情况另行协商确定。37 特为南京玫瑰园样板区制作