北京某项目前期策划方案

项目（二期）产品策划目录第一章 社区规划1. 规划理念1.1新都市主义.1.2社区发展目标.1.2.1社区四维环境.1.2.2建筑布局.1.3尊重当地文脉.1.4强调学区文化.1.5关注家庭价值.2. 道路系统2.1系统设计.2.2设计原则.2.3管理系统.第二章 住宅策划1. 现代简约风格2. 设计条件2.1产品设计原则.2.2建筑形式与产品定位.3. 组团一部分3.1地理位置.3.2设计要点.3.2.1公共部分.3.2.2户型部分.3.3户室比.3.4面积指标.3.5装修标准.4. 组团三部分4.1地理位置.4.2设计要点.4.3户室比.4.4面积指标.3.5装修标准.5. 塔楼部分.5.1地理位置.5.2设计要点.5.3户室比.5.4面积指标.5.5装修标准.第三章 商务策划1.街区商业与个商务面向商务空间.1.1地理位置.1.2设计要点.2.社区配套与地下商业街2.1地理位置.2.2设计要点.3.文化风情街.3.1地理位置.3.2设计要点.4.注意问题.第四章 社区景观策划1. 禅宗的引入.2. 景观设计.2.1生态环境的营造.2.2结构体系.2.3庭园设计.第五章 配套设施策划1. 家庭智能化系统.2. 小区安全防范系统.3. 小区信息（物业）管理系统.4. 信息网络（通信）系统.第六章 公共配套策划1.中心生活会所2.生活配套商业街区3.组团四地下运动休闲区4.阳光连廊5.健康会所第七章 学区策划1.合作学校2.学区概念阐述及其延展 3.学校硬件配套设施建议 第一章 社区规划1.规划理念:1.1新都市主义新都市主义的提出，最早是为了顺应发达的汽车工业所引发的住宅郊区化趋势，运用成熟的都市建筑理论对郊区住宅的规划设计加以引导。而随着社会的变革，新都市主义坚持的原则与基本的组成元素同样适用于指导市区内居住小区的规划、设计。与郊区住宅相比，市区住宅的规划设计更需要适应社会的变革，满足城市人口的居住需求，平衡、缓解现代社会所需承受的各种压力，建立便利、安全、舒适、高效的生活方式，使都市中心得以复兴，为现代都市生活注入持续的活力。在本项目的规划设计中，要根据新都市主义的规划原则，社区的公共空间，包括会所、景观园林等，都应事先预留，而非最后的剩余。新都市主义的基本组成元素是邻里、街区和廊道。邻里是平衡居民行为的地带；街区是单一活动占优势的地带；而廊道则是邻里和街区之间的连接物与分隔物。在本项目的二期规划中，友善的邻里感需要强调适宜的步行尺度，通过有限的距离将邻里人口聚集一起，在步行范围内解决日常生活的各种需要；街区概念则通过小区外围的商业街与城市空间的互动来加以体现；而作为社区内部邻里空间与街区之间的过度地带则突破廊道的形式约束，通过下沉式大堂、地下商业街、地下阳光通廊等创新空间加以实现。需要注意的是，在小区入口处的板楼公寓与会所的处理中，一要解决首层商务空间与楼上居住空间的相对独立，二要解决地下车库与居住、商务的相互关系，三要解决楼上业主可方便快捷地享受到会所服务。【图片】手绘：地下车库沿街公寓下沉式大堂地下商业街会所之间交通组织关系的形象化示意图1.2社区发展目标【主题】书墨飘香的学区氛围、便利时尚的都市生活、全面呵护的幸福家庭、温和恭让的邻里交往【内容】该社区独特的地理位置以及优越的人文环境，为整体规划注入了背景依据与持续发展的活力因素。1.2.1社区四维环境1.2.1.1生态空间环境健康怡人健康的生态环境是保证社区居民生理和心理健康所必需的生活条件，在社区规划中要突出强调对阳光、水、空气和绿地的充分尊重与利用。【图片】社区景观/中心广场/主题花园1.2.1.2物质空间环境安全舒适功能完善的物质环境为居民提供满足基本生活需求的室内外空间，包括各居住单元、社区会所、广场绿地、交通空间、商业服务、文化设施等。【图片】室内外空间1.2.1.3精神空间环境社区邻里感精神空间需要通过物质空间来承载文化，本社区的规划设计中既要注重学区氛围的营造，使其具有精神感染力，帮助居民陶冶情操，提高创造性思维能力；又要强调社区邻里感，善于使用室内外空间的临界元素，如连拱廊、门廊、台阶、楼梯、阳台、屋檐、檐口、门窗等建筑符号，这些都是建筑物与户外空间互相接触并决定精神生活的影响因素。经过精心设计的建筑对所处的环境是友善的，而非破坏性的，有助于形成人、建筑与空间之间的对话与交流，凝聚社区文化，活跃邻里氛围。社区内的户外公共空间更容易表达一个社区公众生活的精神层面，人们在其中的行为真实地反映着居住者的生活状态。在本项目的社区规划中，要充分考虑、照顾不同年龄层次的需求，为他们预留适宜的活动场所：年轻人可以步行、骑着单车或滑着滚轴在社区内的学校或者其它活动场所穿梭往来，老年人则可以悠闲地漫步于林荫小路或坐在树下的长椅上，照看着不远处游戏玩耍着的孩子。而担负着家庭、社会双重责任的中年人则往往选择在周末陪着家人去社区会所休闲娱乐，或者全家去郊外野游。西北、东南侧沿街板楼围合成的院落空间，相对独立于外界环境，给人以安定感。由于机动车辆由环形道路直接驶入地下车库，不进入组团内部，故该邻里院落是促进业主间友好交往的理想户外场所，应强调组团中心绿地的可进入性。塔楼部分以中心公园为核心，围绕环形道路错落布局，创造出开放自由的共享空间，维系和睦友善的邻里关系，共同遵守公共空间、步行尺度及邻里协调，倡导积极的生活方式。【图片】1、具有表现力的户外图片加以表现校园文化气息（露天剧场、广场音乐会等）2、开放、友好的户外交流空间（元素包括：人、建筑与空间）1.2.1.4信息空间环境与时俱进本社区的规划设计还应符合时代特征，注重对信息空间环境的营造。作为现代人和社会交往并进行科技和文化交流的重要空间，信息空间所要求的宽频通信、网络必不可少。【图片】书房室内效果（语音/数据接口，电脑）1.2.2建筑布局建筑物、路网、由沿街板楼形成的半围合院落、社区中心公园创造的开放空间，共同打造出生机勃勃的多样性社区生活。1.2.2.1配套公建要从安静的居住区内分离出来，布置在社区的周边地段，既可保证交通运输的通畅，又可以形成独立的营业环境，不受小区约制，方便居民购物，减少相互干扰。结合本项目二期的用地条件，除会所以外的公共商务配套主要集中在沿街公寓的首层，结合半地下空间进行设计，保留独立的出入口，分别在社区的北端、东南方向形成三条不同经营业态、不同服务对象、不同形式风格的商业街。在社区组团一的沿街公寓首层，形成面向社会及相邻社区服务的街区级商业街，其半地下部分则向南延展，通过采光井或采光天篷形成一条长度适宜、充满情趣的室内商业街道，可以与公寓的下沉式大堂及社区会所的地下部分联通，为社区内的居民提供配套服务。（主要的经营业态、形式风格详见第三章商务策划部分）。另外，与组团一南端相邻的四层商业定位为超市，为社区居民及周边居民服务。而与组团一东端相邻的二层商业，则定位为大型连锁快餐，如麦当劳或肯德基等。在组团三的沿街首层，则可以定位为 ，为社区居民及周边居民提供一个休闲、消遣的轻松场所。（主要的经营业态、形式风格详见第三章商务策划部分）而社区的会所则尽可能地保持用地独立，既要位置显著，以提升社区形象，又要保证服务半径的合理性。并结合早期销售卖场的需要，满足接待客户、楼盘展示等弹性使用要求。【图片】手绘图：1、组团一半地下透光室内商业街2、组团三的下跃式店铺空间概念的表现会所1.2.2.2市政公用设施要避免占据绿地、广场、宅间地的重要位置，避免给人以突兀和不愉悦感。同时要对其立面进行统一设计，增加社区的和谐。【图片】变电室、锅炉房、垃圾楼等的美化处理方式1.2.2.3居住建筑居住建筑是社区规划的主角，在其空间构成中，要注意处理好实、虚、柔三个空间的关系。所谓实空间，即由建筑物的实墙面等构成的外轮廓，其对视线形成完全遮挡；所谓虚空间，即指无实物阻隔的可入性空间，即由建筑之间的道路、广场、草坪、铺地、水池、低矮的花池、小品、坐椅等组成的地景空间，视线可在其中穿透；所谓柔空间，即介于虚实空间之间的第三空间，主要指植物、栅栏、水塑（如喷泉、水幕）、柱状饰物、亭廊等要素，可以柔化建筑物较为刚硬的外部轮廓，形成半遮半透的视感，创造富于情趣的空间感受。针对本社区的用地情况，社区的北侧面对城市主要干道，存在噪音等的干扰，故在北部沿街的建筑布局中，主要通过联板的形式产生大面积的实体空间，形成小区的声障，将都市的繁华喧嚣阻隔在小区之外，营造闹中取静的居住氛围。而在小区的南侧，宽12米的弘燕路向东延展2.4公里直至东四环的弘燕桥，形成被列为朝阳区示范绿化带的城市景观，其两侧将形成宽约5米的人行步道，建成后的山水文园、国际高尔夫球场、华侨城项目等将整体提升该条道路的景观价值。故在建筑布局时，要注意错位排列，以保证视线的开阔通透，强化社区内部与外部城市之间的空间渗透与流动，互相交融。建议南侧社区的封闭以柔性界定为主，用透空的铁艺栏杆划界。在建筑形式方面，本社区采取塔式住宅和围合式板楼结合的方式，通过灵活的组合与排布，表现出空间的序列、层次、变化，使社区整体和谐统一，形成具有归属感和领域感的社区空间。塔式楼位于小区的内部，并沿环形路点状排布，近距离地共享社区中心的主题公园，需要避免北部户型过大，同时要尽量克服过多的公摊面积。建议塔楼中面向中心公园的功能房间，都应加大窗户的观景面，根据房间功能的不同，或以落地门窗，或以外飘转角窗等形式加以满足。而围合式的板楼，由于其进深过大，需要加大面宽加以弱化，故内庭院的景观营造也同样重要。结合地下车库的设计，机动车通过环形车道直接进入地下，避免了对院落空间的干扰与破坏。【图片】手绘图：1、小区局部透视图2、保证社区内最大程度享受南侧弘燕路优美景观的视线走廊3、组团内地下车库与地面绿化的关系表达1.3尊重当地文脉【主题】CBD的强波辐射文化产业格局的浸润居住重心东移工作/居住时空的快速切换【内容】该社区的整体规划要依据其独特的地理位置与产业格局进行产品定位。1.3.1居住重心东移近年来，京城的房地产市场呈现出了居住重心东移的发展趋势。成熟的居住氛围、便利的交通出行、完善的生活配套，使得该地区的地产项目具备了充分的竞争优势。其规划设计理念都较为先进，激烈的竞争大大缩短了同类产品的生命周期，加促了该区域产品升级换代的速度。故时尚的理念、多元的手法、现代的建筑语言都尤为重要。【图片】楼盘资料1.3.2CBD的强波辐射CBD的辐射区域集中了大量的新盘上市。受CBD区位优势的带动，该区域的消费群体呈现多元化的结构特点。强劲的升值潜力诱发了投资概念的兴起，超性价比的住宅、商务物业都有足够的消费支持。新都市主义（NEWURBANISM）的倡导，强调城市化的均衡发展，社区功能的整合能力将决定产品的优劣。该社区的居住部分、公建部分要加强有机联系，激发社区活力。【图片】动静相宜的社区生活1.3.3文化产业格局的浸润该项目地处泛CBD区域，街面商业、服务业较成熟，可以更经济、有效地使用城市用地。根据新都市主义的主张，应充分利用地缘优势，考虑就业机会与居住的结合。在小区外围，沿街布署着商业店铺与商务办公LOFT。小区内部各组团均有绿地结合，构成内向性居住生活、外向性公建服务的格局，方便生活，避开干扰。【图片】1.3.4传统居住氛围的影响该区域周边早期的居住小区多属教育局系统的职工家属生活区，传统居住氛围浓郁，具备稳定的居住形态、良好的生活秩序、成熟完善的配套设施以及文化背景相似的人群特点。但由于受限于当时的社会发展水平，早期住宅产品的舒适度较差，急需改善、换代升级，住宅开发具备强有力的地缘优势。1.4强调学区文化【主题】会所配套的支持鼓励文化交流的社区环境该社区的规划设计在营造学区氛围时，要有意识地加强东北部北工大教师楼与整个小区的有机融合，更多地创造户外的机会空间，让业主的孩子与散步的教授不期而遇，通过愉快的沟通启发智慧的思考。同时，要充分利用会所的配套功能，设立阅览室供成人儿童补充知识，创造书墨飘香的学习条件；整合首都图书馆的资源，并借助网络技术加强与社区阅览室的互补。由于社区内的学校面向社会，属外向性学校，故不宜布置在小区内部，但要尽量地靠近社区的中心绿地，把最好的环境给予孩子。【图片】知识渊博的老教授与天真儿童的对话场景1.5关注家庭价值【主题】亲情主题健康主题社交主题对家庭价值的回归已经成为住宅建筑理念的国际趋势，积极健康的家庭生活成为维系个人发展与社会稳定的重要保障。【图片】亲情场面本项目的规划设计应注重对双会所的深度挖掘，体现对业主家庭生活的关照。生活会馆主要为业主提供亲友聚会、家庭休闲、娱乐餐饮、图书阅览的室内场所；而健康会馆则旨在建立医疗、保健、运动平台，提供绿色健康通道，全方位呵护家人的健康。【图片】会馆内部场景2.道路系统【主题】减少人车交叉减少车辆尾气噪音干扰维护社区内部安宁、防止出现穿越式交通【内容】道路系统分为三级道路体系：社区级、组团级及宅前级。各级道路体系功能要完整，机动车行驶系统、单车/步行系统分离，维持明确的秩序关系。2.1系统设计2.1.1机动车行驶环状循环系统：是社区内交通组织的大动脉，围绕社区的中心公园展开，通过支状路深入到社区的内部空间，形成环状闭合体系，不同方向的行驶都在这里汇聚、流动，延续着有条不紊的集散功能。流畅动感的道路曲线对车辆的行驶承担着自然的导引功能与严格的约束，避免了本街区外来访车辆由于环境的陌生而易产生的相互间的混乱与交叉。道路线性的转折，建筑层数的变化，在行进中使视线前方的目的物产生连续的动态变化，给人以想像空间，可以保证行车者在驾驶中感受到丰富的景观序列。【图片】手绘图：道路断面设计2.1.2单车/步行行驶系统：环状系统仍是高效便捷的围合院落的交通组织方式，是一级环状循环系统的车流的终结，车辆驶入地下车库，而行人可由此向组团内部进行分散。在单车/步行系统的设计中，应贯彻严格的无障碍原则。【图片】手绘图：道路断面设计2.2设计原则：2.2.1便利原则：环状路网加大了服务半径，照顾了更多家庭的出行，减少了道路网的密集程度，但却争取到了更舒适的居住条件。2.2.2安全原则：保证机动车体系与人行体系各自独立，相辅相成。2.2.3景观原则：一级环状路由社区主入口处正对会所的广场开始，具有强烈的识别性与导引性。流畅曲线营造多变的观察视角，让过往者感受多层次的视觉与心理愉悦。由于紧紧围绕中心主题公园而逐步展开，故保证了视线与景观的有机融合，过往的人流可以方便地进入公共地带，停留、交谈、游戏，感受到强烈的社区归属感。【图片】手绘图：体现社区活力的局部效果图2.2.4活力原则：围绕中心绿地而组织的环形道路保证了进入开放空间的通达性，吸引居民进入公园、会所，加强相互之间的沟通与了解。2.2.5功能原则：一级环形道路将机动车导引到各组团外围，就近进入地下车库，实现了平面人车分离。这种交通组织方式弱化了机动车道，创造轻松安全自由的街道环境，保证人行系统的舒适性。为了体现舒适的路面宽度，各级道路系统应细化断面设计，让建筑、行人、绿障、机动车都有各自明确而宽松的轨迹空间。另外，流畅的曲线由于可营造多变的观察视角，让过往者感受多层次的视觉与心理愉悦，所以在道路流线设计中要尽量避免直线段的连续出现。2.3管理系统减少机动车的内部穿越，道路系统形成三级体系，在组团内部通过二级内环将行人引向宅前。【图片】车库P104第二章 住宅策划理念1.现代简约风格【内容】采用现代简约主义的设计手法，将厚重的文化传统与流行时尚巧妙结合，重视建筑底部空间（二层以下）的建筑语言，由于该部分是和人最接近的部分，处理尤为重要。采用通透的大幅玻璃和出挑的入口设计，拉近与行人的距离。外廊、窗下花坛、栏杆、入口小品、二层以下的墙面线角处理、窗的线角装饰、亲切的色彩、良好的材质处理，都可使建筑空间丰富生动，给人以亲切舒适之感。【图片】运用流行的建筑语言与符号，体现都市时尚气息。手绘图：建筑局部大样效果图如下A屋顶B檐口C窗套D单元入口处门头门套E公共部分灯饰F柱式G门窗格栅H阳台I基本色J用材2.设计条件【主题】板楼的通透面积适中居住舒适功能完善人性化细节设计【内容】2.1产品设计原则在平面组织中，既要保证户型的朝向、采光、通风、景观等要求，又要充分考虑家具放置对空间布局的要求，预留足够的尺度、高度。设计中要注意以下问题的解决：（1）每套户型内都应尽量配备服务阳台，满足晾晒衣物等功能（2）对于二、三居室的户型，要考虑必要的储备空间（3）对于三居室以上的大户型，要考虑保姆间及家政空间（4）面积较大的户型仍应以南向布局为主，而北向则以面积小、总价低的套型为主（5）东、西向的户型以紧凑型的套型为主（6）在规划设计中处处体现人性化的关怀（7）户型功能及面宽控制2.2建筑形式与产品定位本社区的主流产品为中档、中高档住宅。中高档住宅要求分区明确、尺度舒适、性价比优越，强调享受生活，以三居为主，主要安排在沿街板楼；而中档住宅则要求面积紧凑、功能齐全，总价较低，户型品种齐全，满足多元需求，主要安排于围合式板楼的转角单元及塔楼部分。在塔楼的户型设计中，一定要控制好北向房的面积指标，且要尽量避免纯北向房间户型出现的可能。3.组团一部分3.1地理位置位于本社区的西北端头，由转角单元A、转角单元C及标准单元B组成。3.2设计要点3.2.1公共部分为了避免首层商务空间与公寓部分的互相干扰，在公寓部分引入下沉式大堂的设计理念，结合地下车库/自行车库的设计，为公寓住户的出行、购物、休闲提供便利途径，使商业人流有效地隔离于社区之外，而社区内部的住户则可以通过地面单元入口及地下车库方便地进出公寓部分。【图片】手绘图：1、下沉式大堂的空间效果图2、首层单元入口3.2.2户型部分要充分突出板楼南北通透、分区明确的建筑性能。3.2.2.1组团B区1） 起居厅、餐厅起居空间是家人团聚、活动的重要场所，在设计中要强调其功能性与环境性。其面宽至少要满足3.9米，才能保证家具的摆放和足够的宽敞明亮，营造舒适的空间感觉。在功能性方面，应将起居厅与餐厅分立。对餐厅与起居厅之间可能出现的过长的消极空间（由于进深过大而产生）要加以有效利用。在环境性方面，较受市场欢迎的设计手段多将起居厅的窗台降低（如果连接阳台，则为全幅落地式玻璃门窗），扩大其采光宽度，保证空间与视线的通透。如果楼体北端有好的户外景观或者组团花园，甚至可以牺牲正南朝向，而将厅放置在套型的北端，以获得优美的视觉与心理感受。【图片】2） 厨房结合操作流程设计厨房的布局，要方便有秩序地组织储藏、清洗、烹饪、洗涮餐具等全部厨务，同时充分考虑到冰箱、微波炉、洗衣机、消毒柜、洗碗机等厨房家电的位置，设置专用插座、专用水嘴及地漏。为了提高厨房空间的高效使用与美观，可通过管道井的设计隐蔽管道。厨房面宽至少要求1.8米，面积则至少要达到5平方米，而且最好能与就餐空间有机联系。根据现代家庭的需要，在厨房内预留早餐空间已经成为一种趋势，它可以满足家庭成员不同作息时间的需求，提高厨房的使用效率。在小户型设计中，可以考虑餐厨式厨房（或开放式）的设计，提高空间的有效使用率，并增强家庭团聚气氛；而在大户型的设计中，则可以引入中西厨分离的设计理念，将开放式的西式厨房与餐厅（或起居厅）结合，营造丰富的就餐情调。在中西厨的设计中，可将中厨独立安排于家务阳台，将煎炒烹饪与备餐调理功能彻底分离，西厨可向餐厅（起居厅）打开，预留弹性使用的可能。【图片】具有亲情氛围的生活场景（西厨向餐厅或起居厅方向打开，料理厨务时可在开放的空间里与家人闲聊）3） 玄关在入口处形成一过渡空间，方便更换鞋帽、存放雨具，保证室内的清洁与私密。【图片】4） 卫生间二居室的卫生间可以只设一个，相对而言可以适当放大尺寸，增加舒适性，面积应不低于6平方米。在卫生间的设计中，应尽量避免如下现象的发生：面积过于狭小，昏暗潮湿；电路设计不合理，电吹风、电话线路缺乏考虑；管线分散，有碍空间的使用和观瞻；开门方向缺乏讲究，直接与厨房或者餐厅、起居厅相对；重面积而轻配置，卫生间功能布局不合理；【图片】5） 卧室主卧室的面宽应在3.6米，以满足舒适度的要求。在三居室的户型设计中，主人卫生间与嵌入式衣柜的设计已经被市场普遍认可。次卧室的最小面宽应控制为3米，面积不应小于10平方米。在北向卧室的设计中，要尽量通过转角飘窗或朝东朝西开窗，以便获得充足的日照或争取到好的景观，最大可能地用以消除北向房间的不利因素。【图片】6） 服务阳台家中杂物会影响到居室的整洁，故需要在户型设计中考虑晾晒衣物、安放热水器、储存物品的家政空间。当户内面积受限，无法安排储藏间时，与厨房相连的服务性阳台便是很好的替代空间。但值得关注的是，由于目前户型方案中普遍采用中西厨分立的设计理念，于是服务性阳台多成为厨房的延展，衣物晾晒的问题会比较突出。【图片】表现中西厨分立7） 观景露台双阳台的设计可以既满足功能要求，又满足观景需求。封闭式阳台的升级版是将阳台纳入室内，使其成为厅的延伸部分，以大幅的玻璃代替墙体，在引入充足阳光的同时，拓展视野。在一些受欢迎的楼盘中，设计者还结合空调室外机的放置，在厅的一侧设计一小型露台，方便在天气晴好的日子，步入自然，呼吸新鲜空气，沐浴和暖清风（可以运用于较低层次的户型）。【图片】手绘图：第二重景观露台8） 储物间在较大户型的设计中，储物间可结合服务阳台进行设计，形成较为独立的家政空间，同时还可根据家庭阶段性的需求，进行弹性使用，调整为保姆间。【图片】3.2.2.2组团转角单元A、C区该转角部分的南端头由于朝向较好，可以安排较为舒适的三居与二居，而北端头则需尽量安排一居或面积较为紧凑的二居。在该部分户型的设计中，面积要紧凑，功能布局应经济，在小户型平面中，尤其一居室的设计，一定要强调中西厨分立的设计，创造条件将西厨向餐厅、起居厅、门厅等公共空间开放，增加室内布局的时尚气息与现代情趣，迎合较为年轻时髦的居住心理。3.3户室比通过对住宅产品定位策略的分析，本组团B区的主力户型以三居、舒适型的大二居（含主卧套的设计概念）为主；而在转角单元中，则以面积紧凑的二居、小三居为主，应占全部供应量的70%，除此之外，可在北向设计少量一居，吸引年轻人及投资客的目光。3.4面积指标强调对合理的消费梯级的控制，既要保证户型平面具有完善的功能布局，又要保证最大可能地符合目标消费群对购房总价的心理预期。主力户型：大二居95平方米左右，小二居85平方米左右；三居120平方米左右升级产品：四居140平方米左右下线产品：60-80平方米3.5装修标准3.5.1室内装修标准：提供菜单自助，装修承包商的实际价格控制在500元/平方米较为适宜，但装修效果要达到市场中650元/平方米的标准，创造出150元/平方米的增值空间。内墙墙身：客厅及卧室扫高级乳胶漆，厨房、卫生间铺贴高级面砖到天花底，并以镶花图案瓷片或腰线点缀 【图片】天花：客厅、卧室、阳台天花均扫高级乳胶漆，厨房、卫生间天花吊优质铝扣板。 【图片】地面：室内走道、起居厅、餐厅地面铺设高级地砖或高级实木复合地板，卧室地面铺设高级实木复合地板，厨房、卫生间铺高级防滑地砖，阳台地面为高级地砖，配踢脚线。 【图片】窗户：高级断桥喷塑铝合金双层中空玻璃窗或同等档次铝塑钢复合窗。【图片】 飘窗台：飘窗台面为抛光大理石或花岗岩台面。厨房、卫生间窗台为瓷片，做法同墙面。 【图片】门扇：入户门选用豪华高档四防(防火、防盗、保温、隔音)复合木门或豪华高档实木门，配有把手的高级门锁、防盗眼及门铃，户内门选用优质木饰面门或实木门带门套连把手门锁。 【图片】阳台：厅或房出阳台门用落地喷塑铝合金窗框配单层玻璃推拉门(或平开门)，服务阳台安装精美升降式晾衣架。 【图片】厨房：名牌组合橱柜，人造石台面、不锈钢子母洗涤盆、高档冷热水龙头、抽油烟机、台面嵌入式炉灶。【图片】卫生间：配高档卫具，包括高档座厕、洗手盆、卫生纸盒、皂盒、大理石台面、化妆镜(加镜前灯)、毛巾架、冷热水龙头、排风扇等；主人房卫生间配高级浴缸，客用卫生间配精美浴房及淋浴龙头，卫生间配防水插座。【图片】空调：厅、房预留空调孔及电源插座，室外预留空调机位以保持外立面整齐，冷凝水管为有组织排水。【图片】注：颜色、材料可自选3.5.2公共部分下沉式入口大堂：地面铺拼花图案花岗岩/大理石，墙身贴天然石材/玻化砖到天花顶，吊精美天花配美观灯饰，公共出入口选用电子控制透明玻璃门。首层室外入口局部铺装粗磨花岗岩或同等效果其他材质地面。【图片】 电梯前厅：首层电梯前厅及走廊通道地面铺花岗岩、玻化砖或仿古砖,配大理石镶花图案，电梯前厅吊美观天花配精美灯饰，墙面为亚光高级墙砖或涂料，配玻面装饰。其他层电梯厅地面为花岗岩、玻化砖或仿古砖，公共走廊地面为花岗岩、玻化砖或仿古砖，墙身刷乳胶漆，局部吊美观天花。【图片】外墙：主体为高级喷涂。（建议采用进口“斯达柯”胶质涂料，这种涂料具有丰富的色彩变化和纹理效果，比国内一般涂料有更好的装饰性，使用后建筑外立面显得华贵高档。施工方法和技术标准符合国内标准，综合造价和原料价格也可以接受）【图片】采用“斯达柯”涂料的建筑外景。3.组团三部分【主题】面积经济布局紧凑分隔合理【内容】3.1地理位置位于社区东南侧，由转角单元A、C，东西向标准单元及南北向标准单元共同组成半围合院落。3.2设计要点要充分突出板楼南北通透、分区明确的建筑性能。该部分的户型设计要求基本与组团一相同不同之处如下要求：3.2.1组团A区要利用西端墙的优势，在高出西侧商业的楼层中，将端头的户型进行单独设计，争取到西向的日照与观景。3.2.2组团B区东西向，面积指标相对应更为紧凑，以降低套型总价，提高东西向户型的竞争优势。同时，在平面功能布局方面，应尽量将起居厅、餐厅等家庭活动的空间布置于平面的西侧，面向半围合的内庭院，以获得好的景观，并削弱西晒的不利影响，而且在较低的楼层，可考虑为起居厅或餐厅配置露天的景观阳台。卧室将置于东侧，不仅可以避免夏日的西晒，还可以在冬季的周末享受床上的日光浴。但是由于紧临街道，所以在窗户选型时注意解决隔音降噪的问题。3.2.3组团D区3.2.3.1要利用西端墙的优势，将端头的户型进行单独设计，争取到西向的日照与观景。3.2.3.2对首层户型进行特别设计，增加半地下室，地下部分通过南向的下沉式庭院（尺寸大小约为3*5平方米）间接采光，将健身、娱乐、储藏、工作间、影音室布置于此，扩充家居的功能空间。3.2.3.3由于该部分户型朝向良好，向北有内庭院，向南则可享受弘燕路的景观，故可在顶层打造空中别墅，起居厅局部挑空二层，并在顶层考虑设计露台，或者引入阳光花房概念设计，提高物业档次。【图片】手绘图：下跃式式居住单元的室内空间效果（尤其半地下部分）下跃式居住单元的半地下户外露台空中别墅的室内空间效果（尤其半地下部分）空中别墅的户外露台或阳光花房的效果3.3户室比基本与组团一的设计相同。3.4面积指标接近组团一的要求，但需要在东西向的B区部分适当降低面积指标，以控制总价，制造价格优势，提高产品的竞争力。3.5装修标准基本同组团一。4.塔楼部分4.1地理位置位于社区内部，紧邻社区的中心公园，沿环形道路依次展开。4.2设计要求塔楼由于受建筑形式所限，使用率较低，且无法达到板楼的通透、南北对流，所以心理定位较低，故该部分户型应确定为中档产品，要求面积紧凑、功能布局合理，尽量提高套内的有效使用面积。4.2.1利用南朝向，尝试复式住宅的设计，完善产品结构，满足多元化的居住需求4.2.2与会所相邻的塔楼可通过地下空间的利用，与会所相连，延展会所的地下功能空间，丰富生活会馆的空间层次，并通过通过采光天篷以及造景手法与社区公园的地景设计相结合。【图片】手绘图：半地下部分会所空间效果（尤其半地下部分）采光天篷下的空间效果从会所内望向地面中心公园的景观设计效果（会所内的半地下采光广场景观设计）4.2.3避免纯北向房间套型的出现，在塔楼北向户型中，通过转角飘窗等设计手法，尽量争取好的朝向与景观。4.2.4尽量采用中西厨分立的设计原则，将西厨空间开放，与餐厅或起居厅进行空间渗透，营造亲情氛围。4.2.5尽量提高公共部分，如电梯厅（尤其首层入口大厅）的舒适度，促进邻里沟通，营造和睦氛围。4.3户室比主力户型以二居为主，南向部分可考虑较为紧凑的小三居或舒适的复式。4.4面积指标主力户型：二居95平方米左右，小三居120平方米左右升级产品：四居140平方米左右4.5装修标准4.5.1室内装修标准：提供可选择的菜单自助，交房标准只强调厨卫精装。内墙墙身：客厅及卧室扫高级乳胶漆，厨房、卫生间铺贴高级面砖到天花底，并以镶花图案瓷片或腰线点缀 【图片】天花：客厅、卧室、阳台天花均扫高级乳胶漆，厨房、卫生间天花吊优质铝扣板。 【图片】窗户：高级断桥喷塑铝合金双层中空玻璃窗或同等档次铝塑钢复合窗。【图片】门扇：入户门选用豪华高档四防(防火、防盗、保温、隔音)复合木门或豪华高档实木门，配有把手的高级门锁、防盗眼及门铃，户内门选用优质木饰面门或实木门带门套连把手门锁。 【图片】阳台：厅或房出阳台门用落地喷塑铝合金窗框配单层玻璃推拉门(或平开门)，服务阳台安装精美升降式晾衣架。 【图片】厨房：名牌组合橱柜，人造石台面、不锈钢子母洗涤盆、高档冷热水龙头、抽油烟机、台面嵌入式炉灶。【图片】卫生间：配高档卫具，包括高档座厕、洗手盆、卫生纸盒、皂盒、大理石台面、化妆镜(加镜前灯)、毛巾架、冷热水龙头、排风扇等；主人房卫生间配高级浴缸，客用卫生间配精美浴房及淋浴龙头，卫生间配防水插座。【图片】空调：厅、房预留空调孔及电源插座，室外预留空调机位以保持外立面整齐，冷凝水管为有组织排水。【图片】注：颜色、材料可自选4.5.2公共部分下沉式入口大堂：地面铺拼花图案花岗岩/大理石，墙身贴天然石材/玻化砖到天花顶，吊精美天花配美观灯饰，公共出入口选用电子控制透明玻璃门。首层室外入口局部铺装粗磨花岗岩或同等效果其他材质地面。【图片】电梯前厅：首层电梯前厅及走廊通道地面铺花岗岩、玻化砖或仿古砖,配大理石镶花图案，电梯前厅吊美观天花配精美灯饰，墙面为亚光高级墙砖或涂料，配玻面装饰。其他层电梯厅地面为花岗岩、玻化砖或仿古砖，公共走廊地面为花岗岩、玻化砖或仿古砖，墙身刷乳胶漆，局部吊美观天花。【图片】外墙：主体为高级喷涂，基座部分考虑采用加拿大诺瓦砖。 【图片】第三章 商务策划理念【主题】北侧沿街公寓首层个性商务空间PBS的开放、现代气息东南侧沿街公寓首层/半地下层文化风情街的浪漫气质与会所相通的地下商业街提供完善的配套服务【内容】沿北侧商业为街区商业，主要为邻近社区服务，以提高整个社区的品质，分成三个层次，并通过沿街商业气氛的卖点，首先是个性化商务，沿西转角四层为超市，沿东至大门三层为连锁快餐，如麦当劳、肯德基，中间才是PBS。1.个性商务空间PBS1.1地理位置位于本社区的北侧公寓首层。1.2设计要点所谓PBS，是PERSONALBUSSINESSSPACE的缩写，即适应服务类小型公司经营特点的个性化商务空间。在结构形式上满足个性化的多元需求，预留充分的改造弹性，而在功能设计上则具备SOHO的部分特点，营造轻松自由的办公氛围。引入LOFT的结构形式，设计为挑高6米的个性商务空间，面向的主力商户主要为服务贸易类公司、具有一定展示要求的文化服务公司、广告公司、画廊等的经营者。由于这些商业形态对空间的要求都带有强烈的个性色彩，所以结构设计要能满足分割灵活、自由组合、弹性使用的原则；高度设计上要预留业主进行二次设计，增加使用层的可能；沿街立面要求通透、开放，建议采用全玻璃幕墙，烘托现代而时尚的商务氛围。沿街商务空间同时还要与楼上的居住空间、会所空间、地下车库进行有机过渡与联系。小区内的业主可以从地下车库方便地进入设在首层的嵌入下沉式公寓挑高大堂，也可以通过过度空间直接进入会所的地下部分，从而深入会所内部；另外，业主也可以穿出公寓大堂，方便地切换到社区外围，到达商务空间。而外界的商业人流则可通过设立独立、封闭的出入口而拦阻在社区外部。该街道采用半边街的布置，建议结合小广场式布置组织好交通运输及人流活动路线，完善清洁、卫生、市场管理，优化环境，提升社区的整体形象。在街道的设计元素中，要强调指示牌标识、路灯的照明和美化作用、路面铺装等，显示出该商务街道所具有的轴向性和节奏美感。建议结合人行道辟出一小块绿地广场，布置坐椅、花台，让人们在此小憩，创造张弛有度的户外休闲交往空间。【图片】手绘图：PBS空间2.地下商业街2.1地理位置位于社区北侧沿街公寓的地下部分。2.2设计要点本商业街与会所功能、下沉式大堂互为补充，主要面向社区居民提供生活配套服务，例如美容、洗衣、糕点屋、布艺、居家饰品等。该商业街通过采光天篷与地面上的组团绿地形成呼应，可通过专门途径（如透天的地下通廊）与会所的地下部分及公寓的下沉大堂连通，为业主的家居生活提供舒适的休闲场所。【图片】手绘图：半地下采光室内商业街效果图3.文化风情街3.1地理位置位于社区东南侧公寓的首层及半地下室。3.2设计要点可依托周边较为成熟的文化氛围，将沿街店铺定位为休闲的、交往的、特质的文化休闲消费风情街。街道的设计应结合行人的行为习惯、路线选择，形成张驰有度、尺度宜人的空间序列，增强对人流的吸引，但同时要注意处理好居住人流与商业人流的交叉问题，保证小区的安宁不受破坏。根据沿街店铺主力商户的分析，该商业街主要的营业形态为：咖啡屋、酒吧、书屋、花店、艺术摄影等，要求各店铺单元之间可结合经营需要,留有改造余地。同时，可结合半地下室的设计，丰富内部空间，营造浪漫情调，创造商业价值。为了提升该商业街区的文化形象，底层的商业物业应运用欧陆浪漫风格的建筑语言，采用欧洲三段式的设计手法，外墙为天然饰面，腰线以下为诺瓦砖，地面铺装则采取仿古砖，与墙面风格相互统一。各小店的门脸设计，将由开发商统一进行装修，力求保持小街的总体欧式风格。各家店铺的招牌要求新颖别致，具有文化品味及特色，传递社区时尚而现代的生活氛围。【图片】手绘图：下跃式店铺空间室内效果图商业街局部透视效果图4.注意问题1、商业街区的定位要在立足满足本住宅区内部人群需求的同时兼顾吸引外来顾客光临。因此，对楼层、格局、通透性、停车位、独立出入口、物业收费管理办法及住宅楼的电梯是否可直通底商等问题，在规划设计时就进行统筹考虑，加以明确，以利于市场招商和日后的经营管理。2、提高硬件配置，如配电标准、安防设施等。解决好存货、停车、消防等问题。同时还要充分运用建筑语言，处理好现代而时尚的街景设计。3、解决好社区居民与外来人流分离的问题，既要保证一定的商业氛围，又要保证住户的安全和私密空间不受侵扰。第四章社区景观策划理念【主题】禅宗理念【内容】在该项目的景观规划设计中，全面引入禅宗的规划理念。1.禅宗的引入佛教禅的哲学推崇朴素、克制、自然的价值观，通过将禅中的宁静、静止的思想，对大自然的感激引进到本社区的景观规划中，可以将一种和平的感觉引入到社区生活，帮助居民释放日常事务的压力。探究禅宗的发展，由于它带来对宁静的尊重，对保持思想平和、能在混乱中以及外界的干扰分心情形下得到休息表示赞赏，故其在艺术家和知识分子中尤其受到特别推崇。所以，在本社区的景观规划中引入禅宗的设计理念，更贴合小区定位的学区氛围。禅对待外部世界的态度是理解自身哲学特性的关键，并在对一切生物显示出的尊敬中表现出来，与追求个人领悟紧密地联系在一起。禅是对于变幻的季节和无常的自然世界的沉思，它召唤着灵魂及伴随的精神。“将自身抽出，你在一个不同的意识平面滑行，时间毫无察觉地平滑过，当到了要离开的时刻，你感觉如此清新就像是沿着岩石海岸吸入微咸的空气或是群山中攀登薄雾笼罩的峡谷。庭园有着改变你焦点的能量，有能力使你在你的新思想和新感觉中得到释放关于美丽、关于生活，关于存在的意义。”在禅宗的园林设计中，对自然界中的岩石等事物的欣赏以及水的重要的象征意义是其典型特征，它强调宁静与和谐而非变化和装饰，强调不对称和空间和谐胜于对称和几何形状，通过石、沙、水、树、灌木、蕨类、青苔来表现山峰、河流、海洋和瀑布，创造优美景致。2.景观设计2.1生态环境的营造在该小区生态环境的营造要表现对空气、阳光、水和绿地的充分尊重，强调集中绿地的共享性。在景观设计中，需要大量使用柔性空间要素：1、 绿地：空旷、开阔，灌木低矮柔和的围合，乔木半透明的空际构图，显得生动自然【图片】2、 地面：采用不同材料、质地、纹理和色彩进行拼构。宅前引道的铺装、小型场地的安排、绿带的布置、园灯的点缀，将人们引导到户外园林空间。【图片】3、 水景：富于自然活力，给人以轻松愉悦感。动态的水景（喷水）由于柔和透明的形体和姿态而令人兴奋，往往形成视觉中心。【图片】4、 绿篱、廊架、园灯等小品：划分、围合空间，巧妙地进行阻隔拦遮，生动有趣。【图片】2.2结构体系社区的景观营造要建立完整的三级体系，一级体系为社区整体服务，由会所及其户外的中央公园构成，主要安排网球场、慢跑径、散步道等户外运动设施，以及较大面积的缓坡绿地或者园林设计，与会所功能相互补充，促进全体业主的参与，方便业主们在这里的停留、交谈、游戏，感受强烈的社区归属感。中央公园的设计要强调自然、亲切、休闲等可入性使用功能，给儿童、老人安排好玩耍、坐息空间，给人们提供以漫步、停滞、交往空间，并适当配置健身运动场地，同时要具备很好的观赏性。【图片】局部透视效果图二级体系为散布于各个住宅组团内的景观体系，三面围合的邻里院落以绿为主，留出小块广场供成人活动及小孩嬉戏，有树遮阴，树下花旁设休息空间，动静划分，形成休闲交往空间。但由于院落内的地下设车库，复土深度较小，会限制绿地设计，可能会造成乔木的栽种困难。为了突出社区特色，建议以泉为主题进行主设计，在各个组团内设置不同的雕塑小品，如浪漫的喷泉、热情的涌泉、轻快的淌泉、动感的叠泉，让灵动的泉水活跃住宅组团的空间环境，最大限度地实现美观性与实用性的结合。【图片】局部透视效果图三级体系为宅前绿化。这里直接通向每一扇户门，建议结合首层设计，将其定位于私家花园，成为促销手段。但在围合方式上要保证视线的通透，与组团绿化相互呼应。【图片】局部透视效果图在景观体系的设计中，还应重视灰空间的巧妙使用，在公共空间与室内空间之间建立一个不受天气干扰，趣味盎然的过度空间，比如花架、风雨廊等的引入。在植栽、路面铺嵌与路灯配置中，要针对不同需求进行选择，将观赏性与功效性很好地结合。2.3庭园设计无论是在中央公园内，还是在半围合式的院落空间内，要寻找合适的位置、角度、用地，运用禅宗的哲学理念进行庭园设计，帮助社区居民领悟“抛弃世俗，我常到这个宁静的地方这里的精神是禅宗的精神。”在禅宗庭园的意境中，通过关注经常变化的自然世界的视觉信号，有意识地培育隐居的想法，隐居既是地位的象征又是对沉思的帮助。庭园中明显的随意与自然的感觉实际上是精心培植过的，包括一些被视为必要的要素蜿蜒的小路、形状有趣的风化石、有象征的能够终年提供兴致的植物和灌木、某种类型的水等，水可以是一股涓涓的泉水，或一泓内有金鱼的池塘，或是有一把竹勺的石槽。禅宗庭园被精心地加以设计，以提供一系列景点以辅助人们沉思。【图片】效果图枯山水、筑山及茶庭设计是日式花园的三种主要风格。在枯山水的设计中，普遍借助岩石、沙砾，有时是些精心种植的常绿植物，沙代表水，用耙子耙过，有着波形。【图片】效果图在庭园设计中，采用的材料都要来自于自然界，可以掺和有少量人工要素作为特征，踏脚石、石灯塔应被广泛运用。【图片】效果图沙砾要具备以下特性，即它容易随岁月流失而褪色；而植物倾向于使用常绿的基础，其功能是创造庭园的形状与空间，在这个框架中，为了对比，会加上一些落叶的或开花的植物。常绿代表永恒，而短暂的落叶和花的盛开暗示大自然品质的稍纵即逝。【图片】1、 入口广场设计元素-地面-门楼-墙壁-路灯-小品-大门2、中央公园设计元素-水景-瀑布-小桥-植物-路灯-地面-小品-景观大道-座椅3、枯山水庭园第五章 配套设施策划理念1.家庭智能化系统(1) 家庭安防A电话模块局B单元门禁对讲系统C窗磁(2) 家庭自动化水、电、气三表IC卡计量【图片】2.小区安全防范系统(1) 闭路电视监控（出入口、周边）(2)巡更管理(3) 出入口车辆管理【图片】3.小区信息（物业）管理系统(1)紧急广播和背景音乐(2)物业计算机管理系统【图片】4.信息网络（通信）系统(1)综合布线系统(2)有线、闭路电视系统(3)宽带网络接入(4)网络服务系统【图片】第六章 公共配套策划【主题】共享的社区配套 Sharing Resource亲切自然的邻里交流 Kindness & Nature【内容】项目的生活配套设施包含了双会所的设计理念，即中心生活会所与健康会所两大部分，另外，社区北端内侧提供生活服务的店铺商业和组团四地下的运动休闲区域，与中心生活会所通过独特的阳光连廊相连接，形成了相互交流又各自独立的有机整体，进一步体现了“橙色空间”理念中讲究沟通的本质所在。1中心生活会所：【主题】阅读的乐趣 Enjoy Reading邻里聚会中心 Neighbors Meeting Center【内容】中心会所面积约为3000平方米，分为地上两层和地下一层，使用功能以供社区业主聚会和休闲娱乐为主，项目销售阶段还作为售楼处和办公区域进行使用。 由于会所层高仅为两层，考虑到与社区整体风格协调一致，外立面风格（色彩与造型）建筑元素应与社区主要建筑一致。 作为橙色空间最主要的组成部分和表现形式，中心生活会所担负着沟通邻里、提供生活配套服务和增强社区居住氛围的重要职责。 在项目，会所不是豪华奢侈和身份地位的代名词，也不提倡讲究个人享受的所谓会员制度。这里的会所被称为“生活”会所，以“读书”为主题，是独享心灵静谧的知识宝库，是邻里之间的聚会中心，是社区新闻和小道消息的发布地和集散地，是孩子们一心向往的游乐场，是大人闲暇时最舍不得离开的心灵栖息之所。1） 阅读区：项目提倡双会所设计，生活会所与健康会所分别拥有独立的主题。生活会所的主题就是“读书”。根据项目文化定位和客户人群定位的需要，在会所中开辟一个专供阅读的区域是十分必要的。由于阅读需要一个明亮、通透且安静的环境，因此阅读区建议设置在远离楼梯和人群的东侧或西侧位置，采用大窗以利于采光、通风，并安装良好的照明设施。考虑到阅读