大盘开发的理论与趋势

1大盘地产研究大盘地产研究.21.1概述.21.2“大盘地产”的优势与劣势 .21.3大盘开发的理论.32大盘现状大盘现状.42.1广州大盘.42.2深圳大盘.62.3北京大盘.73大盘复合项目分析大盘复合项目分析.83.1商业复合项目.83.2教育复合项目.213.3体育健康复合项目.273.4复合开发项目总结.31APPENDIX I 主要家居建材连锁企业的背景和发展策略主要家居建材连锁企业的背景和发展策略 .323.5创立和发展.323.6发展战略.332大盘地产研究大盘地产研究1.11.1概述概述“大盘开发”是一个比较中国的概念。与国外城郊新城开发类似，国内的房地产开发也逐渐呈现大盘化、郊区化等发展趋势，这是市场行为与城市化进程的合拍之作。大盘开发加速了城市化进程，推动了城市空间的发展，也有利于房地产企业规模化成长。与国外新城开发不同的是，国外新城开发中，各利益方的职能分工是十分清晰的。政府、投资人、开发商和业主之间，从项目的策划和方案阶段，就进行充分探讨，并承担起相应的基础设施和配套、投资、开发以及社区管理的职能，而中国的大盘开发商除了投资、开发以外，往往还要承担一定的政府基础设施配套职能，甚至业主的社区管理职能。这样，开发商的风险就大大增加，决策的难度大大提高，相对应的，大盘开发商的灵活性和利润空间也有所增加。因此，大盘的开发策略，往往成为大盘成败的一个关键。“大盘地产”在北京、广州等地已经屡见不鲜，从最早的华南版块的广州碧桂园、祈福新村，北京的世纪城、山水文园等诸多楼盘在操作、运营、销售上都取得了巨大成功。1.21.2 “大盘地产大盘地产”的优势与劣势的优势与劣势从客户的角度来讲，大盘的优势主要体现在规模带来的配套齐全、管理完善、价格适中以及开发商实力保证等几个方面。而从开发商的角度讲，大盘开发较小规模开发，在风险上无疑是加大了。3表 1-1 大盘开发的优势和劣势优势优势劣劣势势易于形成规模优势，乃至产生规模效应，形成规模效益； 有利于提升地气，形成区位优势，提升板块价值； 易于集中企业资金、技术、管理及人才优势和整合各种社会资源，集中力量做好一件事情； 有利于营造企业品牌和物业品牌，利用品牌效应促进和推动地产销售； 易于因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目，增加地产的附加价值，具有较大的自由度和发挥空间；通过集中统一管理，有利于降低成本和开发、维护及管理费用。受制于项目规模，项目在选址时可能缺乏地利。缺乏地利有两种情况，一是项目所在地块相对偏远，尚未开发或只在进行初步开发，二是板块内强势竞争对手林立，介入由于难于营造楼盘独特的卖点而缺乏竞争优势，从狭义的角度上来讲这也是缺乏地利的一种表现； 地产项目难于定位，尤其目标客户群定位更是难于定位，容易走进泛定位的误区； 销售价格难于把握，尤其首期开盘价格； 销售节奏难于控制，主要是开发节奏和销售节奏不好衔接； 销售周期长，导致资金回收周期长，影响经济效益并增加投资风险，难于形成旺盛人气； 若出现危机，局面难于控制； 物业管理规模太大而不容易规划、设计和实施，同时商业配套任务繁重； 资金难于筹措，尤其是在国家不断推出新的信贷政策和消费者日益理性的情况下。1.31.3大盘开发的理论大盘开发的理论当前国内对“大盘开发”存在三种主要的理论，即泛地产理论、概念地产及复合地产。泛地产理论：泛地产理论：认为房地产不单纯是建造商用、民用住宅，但凡人类活动的地方，生活、工作、学习，运动、休闲、娱乐、保健、甚至会展、网络等等的场所、设施以及相配套的服务都与房地产有关，都是房地产可以整合的要素。泛地产将房地产泛化、广义化，要求房地产商从单纯的住宅供应商转变为生活方式的提供者概念地产理论：概念地产理论：摒弃浅层次的概念炒作与包装，以一种趋于成熟和理性的主题概念，统率产品的研发、开发、营销、管理与服务，从追求住宅物理性（功能性）价值到追求文化性价值，不断延伸产品的内涵，实现从卖房子到卖家居、卖环境、卖文化与生活方式的提升。概念地产的实质是在准确的市场定位与市场细分基础上，为特定目标客户量身定造一种引领市场潮流的生活方式，旗帜鲜明地倡导一种全新的生活主张。复合地产开发理论：复合地产开发理论：实际上是在泛地产和概念地产的指导下，衍生出来的一种全新的整合地产开发模式理论。复合地产的内涵概括为： 多种功能价值的组合； 融入生活体验的理念，不仅考虑盖房子，更培育生活气氛和生活方式； 开发模式上它要求进行跨产业合作，最大限度地发挥地力； 资源整合上，对涉及到项目开发的相关资源进行高度的整合。42 2大盘现状大盘现状有研究显示，未来 15 年，中国房地产即将步入寡头垄断时代，20%的地产公司将拥有 80%的市场份额。虽然经济学理论未能证明“大就是好” ，但未来地产竞争在一定程度上讲是大盘之间的实力对话。2.12.1广州大盘广州大盘（补充表格内容和趋势说明）（补充表格内容和趋势说明）广州大盘作为全国大盘现象的发源地，其在前期的大盘的发展中出现了许多值得全国其他城市学习的大盘竞争手段，祈福新村、碧桂园是始作蛹之，并引起了全国的关注。以华南碧桂园的成功开发为起点，促成了易房地产大盘开发位特色的华南板块，成为广州大盘开发的标志区域。2.1.12.1.1广州大盘现状广州大盘现状名称占地规模（公顷）建设规模（万平米）卖点开发模式形象定位星河湾80120打造“中国楼市劳斯莱斯”与国际接轨的高尚住宅区光大花园43109大榕树下，健康生活累积发展模式渐进式超大型共享社区碧桂园凤凰城800给您一个五星级的家实力扩张模式度假环境里的常驻别墅（给白领的别墅）祁福新村500440优质生活新天地累积发展模式渐进式中国第一村华南新城2103003.8 公里环水岛岸，山水叠翠集山水和文化灵气于一身，令广州人骄傲的“山水文化第一城” 。南国奥林匹克花园6675运动就在家门口主题整合模式（房地产+体育+教育+旅游）运动健康、和谐平等的奥林匹克生活方式锦绣香江266122（首期）居住与世界同步“自然、健康、国际化”的生态豪宅雅居乐320434体验国际文化生活2.1.22.1.2广州大盘的特点及趋势广州大盘的特点及趋势 营销手法更为“亲民”：广州房地产业一直以各种创新的营销手法引领中国房地产市场5“风骚” 。近年，广州楼市创新的营销新举依然会层出不穷，而其特点归结为地产营销手法都将更为“亲民” ，情感诉求会更为强烈。 产品创新在品质上寻突破：广州楼市产品创新将转向“品质”创新上，只有实现不局限于价格与成本的品质创新突破，广州房地产市场产品创新才能实现更全面、更完整、更系统的创新突破。 主题概念炒作“休闲”：未来广州楼市兴起的将会是“休闲”主题概念。由“都市休闲居住生活的倡导者”美林基业首创的这一楼市主题概念，不仅更具亲和力，也更显人性化，其将早期广州楼市“上演”的各种旅游地产、运动住宅主题概念与产品概念有效地融合在一起，不断演绎出各种休闲的活动、休闲的产品以及休闲的文化。 从品质向品牌跨越：复合地产只是对此前产品主义的“反叛” ，但仍无法逃避对产品品质宗教式的崇拜，更无法摆脱产品(与配套)同质化之纠缠。品牌竞争的兴起，不再将目光局限在产品品质上，而是以一种趋于成熟和理性的理念，统帅产品的研究、开发、营销、管理与服务，其不仅注重产品品质，更重视配套服务、经营手法、企业信誉、企业形象等等，注重整个企业未来的发展。这是一种全新的更高层次的“资料整合” ，从追求住宅物理性(功能性)价值到追求文化性(社会性)价值，大大延伸了产品的内涵，实现从卖房子到卖家居、卖环境、卖文化与生活方式的提升。2.22.2深圳大盘深圳大盘深圳房地产产业起点高，积累的先进经验也较多。99 年开始，以中海怡翠山庄、万科四季花城为代表、主要是以“郊居航母”为特征的大盘运动。2.2.12.2.1深圳大盘现状深圳大盘现状区域名称占地规模（公顷）建设规模（万平米）卖点开发模式形象定位深圳波托菲诺80 108意大利千年古镇波托菲诺独特海域风格主题整合模式旅游小镇概念振业星海名城30 83一站式生活累积发展模式渐进式蔚蓝海岸3050高尚滨海人文社区累积发展模式渐进式高尚海滨概念新亚洲花园38 100七国风情园林社区；引入深圳实验学校累积发展模式渐进式桃源居116 180深圳至大教育人文社区，安家桃源居，上公立清华实验学校62.2.22.2.2深圳大盘的特点及趋势深圳大盘的特点及趋势 进入后产品时代。近期涌现的部分楼盘，其操作模式和市场表现，均超越了传统观念地段、环境对产品价值的界定，以前是好地段造就好楼盘，而现在，一些好的楼盘也可以造就好地段。从产品本身而言，如园林景观，也开始倾向于实用原则，从可观、可赏发展到可用。如鼎泰风华，其园林景观非常生态，完全可坐、可用。 品牌新政。去年以来，深圳一些品牌楼盘频频遭遇投诉，媒体甚至断言：今年将是地产明星被“追杀”的一年。大开发商都面临着品牌重塑。 概念经济。房地产市场中的“概念” ，经历了先“神奇” 、后“腐朽”两种极端的评价，去年以来，市场重又以平和心态认识概念的价值。 国际化兴起。尽管存在争议，但无论在产品形态上，还是在营造的生活方式上，开发商的“国际歌”越唱越响亮。 竞合。开发商之间单纯的竞争关系已融入了一些“竞合”关系，几次地段联盟就体现了这种关系。2.32.3北京大盘北京大盘2.3.12.3.1北京主要大盘现状北京主要大盘现状北京方庄147 公顷302舒适、方便、安静、优美望京860 公顷1000实用、典雅、智能化“2000年全国小康住宅示范工程”居住新城回龙观11.27km2850集居住、商服、娱乐等为一体的新城京北地区大型居住新城世纪城370“我们造城”7郦城112“密度决定本质，百万平米板式社区”2.3.22.3.2北京大盘特点及趋势北京大盘特点及趋势 市场趋势 现房制胜 同质时代终结：随着北京市房地产市场的持续增长，各种社会资金，包括外省、甚至境外资金进入，据中原物业的统计，虽然经过等天灾人祸的影响，年推向市场的新盘依然在个左右，规划面积达到万平方米。除了世纪城外，太阳星城、万象新天等超级大盘也开始现身市场，远远超出了市场消化量。 在不充分竞争时代，可以“萝卜快了不洗泥” ，模糊定位，随着竞争的加剧，这种情况得到根本性改变。 细分产品风头正劲：于这些产品的苦苦挣扎形成鲜明对比的是，一些细分的产品风头正劲，在年 取得了引人注目的成绩。其中最为突出的是小户型市场。小户型产品在年时就已经出现，去年的非常男女、绿景苑更是成为市场明星。但是整体上并没有形成气候。 今年随着年初炫特区的超人气热销，这个针对青年白领这个特定市场的产品迅速成长起来，年北京小户型楼盘数量达到多个，到年月开发面积就已经达到了万平方米，相对一些打得头破血流的大户型产品，小户型的日子普遍过得不错，销售一般比较满意，而炫特区更是进入今年最畅销楼盘之列。据业内资深人士分析，象炫特区这样以一种小门类产品，能够取得这样的成绩，在北京市房地产市场可谓史无前例。2.42.4大连大盘大连大盘列表特点82.52.5大盘横向比较大盘横向比较广州深圳北京大连规模2.62.6国内大盘对本项目的启示国内大盘对本项目的启示3 3华南板块研究华南板块研究3.13.1华南板块概况华南板块概况3.23.2华南板块存在的问题华南板块存在的问题3.33.3华南板块的发展前景华南板块的发展前景3.43.4华南板块对发展商的启示华南板块对发展商的启示4 4大盘开发的配套设施研究大盘开发的配套设施研究95 5大盘复合项目分析大盘复合项目分析5.15.1商业复合项目商业复合项目5.1.15.1.1商业复合开发的理念商业复合开发的理念对于商业复合项目的确定应从三个方面考虑：一、满足居住配套的需要；二、明确项目商业设施在城市商业总体布局中的地位和承担功能；三、符合商业运作自身的规律。首先，大盘项目，尤其是在郊区、未成熟区域的大盘开发当中，商业、餐饮、娱乐、休闲作为居住的配套是必不可少的。国内房地产界对商业配套有两种不同的做法：一种是将配套设施做多做全，将配套产业化。北京的大盘“世纪城”住宅面积超过 100 万平米，它没有采用零散商铺、出售套现的方法，而是集中建设了 68 万平米的大型购物、娱乐、休闲、健身、饮食等综合活动中心，并以较低的价格租给客户，创造了良好的商业环境，也提高了项目的品质和影响。另一种做法是配套不追求面面俱到，要突出主要功能和特异功能，以独特的功能商业街的形式，形成不可复制的唯一卖点和独特的竞争力。这两种观点，对本项目都有一定的参考作用。另一方面，商业地产必须放到整个城市和区域的层面上，依托城市经营的大环境，顺应城市经济发展的走势，符合商业服务等级、半径和服务人口等一系列条件，才能避免重复建设、实现顺势起飞。第三，商业地产开发中另一个关键是所谓的“建场容易兴市难” 。商业地产的开发是地产和商业两个方面有机结合的过程，在开发商规划和选择商家的同时，商家也依据自身的要求选择地产。有不少项目，商业定位很齐全，很高档，但招商时未能实现这样的定位，这反应出开发商不了解商业选址和策划的规律，无法与商家的意愿相吻合。开发商又急于销售套现，对商业业态和品牌不加筛选。最后商铺卖了好价钱，社区的档次却下来了，住房销售大受影响。因此开发商在进行商业街开发时，也应当运用一些商业选址和布局的眼光来策划商业地产项目。镇江南徐新城的总体规划迟迟未定，市政府的搬迁也没有明确的计划，这是我们进行商业复合定位的一大难点。根据镇江城市总体规划 2002-2010 年 ，未来南徐地区将建设成为城市商业副中心。几家规划单位都设计了线形的南徐中心商业街的方案，并试图将南山、行政中心、文化中心、体育中心和主要居民区联系在一起。目前南徐新城的中心商业区与我们地块的关系尚不清晰，因此我们对本项目商业街的定位，将本着“立足于满足自身，保留适当发展空间，采取适度超前的开发策略”的原则，在考虑项目开发条件的基础上，从前面提到的三个角度进行商业项目的策划。5.1.25.1.2镇江商业服务业经营现状镇江商业服务业经营现状5.1.2.15.1.2.1 基本状况基本状况镇江近年市场繁荣兴旺。2003 年统计年鉴显示，据对市区重点零售企业的抽样调查显示：烟酒、服装、化妆品、金银珠宝、通信器材的销售分别增长 179%、101%、106%、93.5%和168%。批零贸易业累计实现社会消费品零售总额 103 亿元，同比增长 15.4%。餐饮业实现社会消费品零售额 20.49 亿元，同比增长 22%。空间上，镇江主要大型商业中心集中在市中心，其中比较新的项目包括太和广场、紫金大厦、镇江商业城和九州广场等。10图 2-1 镇江主要商厦分布图5.1.2.25.1.2.2 镇江商业不同业态的经营情况镇江商业不同业态的经营情况市场调查和研究显示出，尽管镇江的商业服务业显示出繁荣的景象，但不同商业业态却反映出不同的经营状况。总结起来，目前市场出现了几个主要的趋势：大型商厦经营效果欠佳镇江有开业的大型商厦 10 余座，另外在建的商厦还有 1-2 座。以大市口为中心的中心商业区集中市区半数以上的大、中型商场、超市和特级饭店。以东门、青年广场、大西路、火车站等地区也形成了二级商业区。但是镇江综合商厦竞争激烈，整体经营状况比较差，这可以从几个主要综合性商厦的经营情况反映出来：镇江商业城镇江商业城：镇江商厦的龙头老大，地处大市口钻石地段，是镇江商厦中经营状况比较好的项目。通过引进大零售商“百盛” ，并调整经营布局和经营结构，增加经营面积，在 2003 年仅实现 4.4 亿元的销售额。太和广场太和广场：由江苏置业集团和香港日业兴业有限公司共同投资，集购物、休闲、娱乐为一体，占地面积 6685 平方米，建筑面积 23900 平方米，高 6 层，24 米，总投资 1750 万美元。该项目 2003 年 8 月首期商铺招商采用拍卖方式，创下每平米 4.2 万的商铺拍卖最高纪录，但后期招商和经营却未能实现其高档商铺的总体定位。镇江华联商厦：镇江华联商厦：占地 3000 平米，主楼 7 层局部 9 层，营业总面积达 20000 平方米，内有10000 立方米的共享空间、六台自动扶梯、四台垂直电梯，集商场、酒楼、娱乐、休闲联成一体。该商厦定位在中档商业水准，内设麦当劳、开心音乐广场、华联浴都、鸿运大酒店、罗马假日婚纱摄影广场、海澜之家等。虽已经营数年，仍未完全招商。目前该项目准备以场地、设施以及隐形资产为出资，建立合作公司或经营权转让。镇江商业大厦：镇江商业大厦：26000 平米，准备出让，报价 970 万元，合 3700 元/平米。分析认为，造成大型商厦经营不佳主要是三个方面的原因：镇江总体的购买力水平还不太高，居民对高档产品的总体购买力不强，高档商店无法保证必要的销售额；大型商厦多以经营百货为主，定位雷同，经营重复，缺少个性和特色，导致购买力分散。这是国内百货业总体经营不佳的一大主要原因。国外的百货商家非常注重个性和差别化，即使11在同一条街上也能形成错位竞争。例如美国底特律的奥克兰购物中心内有三个百货商场，面积都在 1 万平米左右，其中捷森柏尼以床上用品、灯具、厨房、玻璃器皿为主；哈森百货以三分之一的面积经营化妆品，同时突出男式服装；而西尔斯百货以女装、儿童服装、电器为特色。三家错位竞争，优势互补，都有生存空间。高档耐用产品的品种不丰富，档次集中，选择余地小，难以满足各阶层消费者不同的需求，导致居民对耐用商品的购买力外流到南京、上海等地，据统计镇江每年外流的购买力都在 10 亿元以上。连锁店发展迅速以连锁超市为代表的便民超市发展迅速。镇江市蔬菜公司所属的万方连锁超市网点由原来的农贸市场演变而来的，自 1998 年 9 月第一家超市开张至今，已经发展到 18 个网点，2003 年销售额突破 1.2 亿元。南京苏果、上海农工商、北京华联等综合性连锁超市及南京苏宁、江苏五星等专业连锁店也先后落户镇江。2000 年 1 月份苏果在镇江南门大街开了镇江市区的第一家连锁店，目前在市区的网点数已经超过 10 家，北京华联年销售达 1.08 亿元。市区连锁企业2003 年实现的社会消费品零售总额比重超过 5%，且增长势头十分强劲。连锁店的迅猛发展，显示了这种方便、价格合理的业态受到广泛的欢迎。预计在未来几年中，这种业态将保持良好的发展状态。除了连锁超市以外，更多生活型、实惠型的专业连锁店也将在镇江市场发展开来。仓储式超市快速进入市区目前，镇江市区仅有南部的农工商超市和北部的北京华联超市，经营状况良好，却不能满足市场需求。最近，一批仓储式超市拟建项目正在进行选址，如由正大（中国）企业有限公司和无锡红豆置业集团独资建设的“易初莲花”超市、由镇江九州物业经营有限公司和常州南开房地产开发有限公司合作开发的“九州广场”、以及国际著名的家乐福公司和好又多公司都正在接洽之中。特色商品街有待形成镇江虽然有不少的专业市场，但无论在规模、影响、档次上都远未达到比较高的水平。2004 年镇江计划建设的“第一楼街商业步行街”将主要以吸引旅游为目的，内容包括纺织服装、地方特产、美食文化、休闲娱乐等，有一定的特色；另一条规划的商业街位于大市口东第一楼街和千秋桥街，规划占地 4.46 公顷，建筑面积 5.6 万平米，由澳门利通和上海东邦投资 1 亿美元建设，建成后将以服装、时尚饰品、餐饮、娱乐为特色，建筑上以欧美风情为主，未来将是镇江主要的餐饮娱乐场所之一。主要其他规划的特色街还包括黄山南路的精品商贸街和引资大道的汽贸销售一条街等，但受各种条件制约都远未成型。餐饮业经营火爆镇江的餐饮业经营火瀑，哪怕位置比较偏僻，如果餐馆富有特色、价格实惠、环境良好、交通便利，往往很快就能被食家们发现。除了“江鲜一条街“基本是自然形成的以外，还有大市口京口美食街，环城路的火锅街等等。著名老字号如“宴春酒楼”以及现代派的如“上岛咖啡”等等，经营状况都很良好。和国内大多数城市一样，只要有两、三家小有名声餐饮店开在一起，往往能够很快吸引其他餐饮店的集聚，形成热闹的饮食街。休闲娱乐活动的内容少分布散休闲娱乐是目前国内很多大中城市流行的都市生活方式，象上海的新天地、北京的什刹海、12杭州的南山路等等，都是很受欢迎的酒吧娱乐街。休闲项目还包括健身类的如健身房、游泳馆、拳道馆、网球、迷你高尔夫球场、高尔夫挥杆场、SPA 浴室等等。此外，受年轻人欢迎的还有网吧、陶吧、咖啡吧、茶吧等等。镇江的休闲娱乐项目内容比较少，设施较旧。洗浴是镇江比较流行的休闲方式。近年来健身潮日渐时兴的，市内不多的体育场馆、文体活动中心、健身俱乐部甚至大学体育场几乎天天爆满。休闲娱乐设施分布集中在市中心区。在理工大学、船院和冶金管理学院一带网吧比较多。表 2-1 镇江主要休闲娱乐项目类型和分布名称名称地址地址名称名称地址地址起点娱乐中心市政路友好大厦亚龙湾温泉环城路金鏊苑卡拉 OK 厅中山西路游乐夏威夷康体俱乐部弥陀寺巷京镇 KTV 包房京河路镇江影剧院解放路金属壳 KTV长江路人民电影院中山西路东都练歌城环城路新华影剧院中山东路沸点之都娱乐城商业大厦大华电影院大西路开心音乐广场华联商厦镇江市电影公司天逸假日酒店斜桥街影剧院谏壁影剧院谏壁歌舞厅伍豪迪斯科俱乐部市政路来来往往工人文化宫环城路丁香茶楼市青年宫双井路镇江市影视茶苑中山西路康成保龄球娱乐有限公司朱方路五月天茶楼新世纪商厦捷腾保龄球娱乐有限公司中山西路镇江市馨圆茶楼桃花坞福赛保龄球有限公司健康路镇江市京口众生茶楼环城路新世纪保龄球馆中山东路茶楼秦淮茶人六朝春娱乐城双井路紫轩陶吧京口天都娱乐总汇南门大街陶吧陶艺城有限公司高宝健身娱乐总汇电力路京口区诚诚网吧京口游艺娱乐五环俱乐部健康路网吧品上品网吧俱乐部5.1.35.1.3商业街的规模商业街的规模商业街可以根据其服务范围，可以分为近邻型、地域型、广域型和超广域型。这四种商业街的规模、服务范围、业种构成等都有所不同。表 2-2 商业街的类型和特征特近邻型地域型广域型超广域型13征定义为周边居民日常生活服务的社区商业街为城市居民服务的中型商业街，为城市居民服务并辐射周边地区的大型商业街为城市居民服务，辐射周边广大地区，具有巨大聚客能力的超大型商业街选址居民区附近城市中比较中心的地域，往往在车站或文化娱乐活动设施比较集中的地方大中城市中交通枢纽地区。大城市商业中心交通有交通线通过，但非主要枢纽区域的交通中心能够大批量输送顾客的多种交通方式能够大批量输送顾客的多种交通方式服务人口1 万以下3-10 万人15-20 万人20 万以上占地面积150-200 平米/千人5-10 公顷100-500公顷300 公顷以上街区长度100-200 米500-700米1000-1500 米2000 米以上商店密度50%-80%70%-90%80%-100%90%-100%业种构成日常用品为主，加少量耐用品耐用品和日常用品耐用品为主耐用品为主产品特点实用、低价、便利顾客层分布和价格分布比较广泛，重视流行、品质等顾客层比较窄，重视特色、感觉、流行和品质等顾客层比较窄，重视特色、感觉、流行和品质等店铺构成地方性连锁店、超市、理发、邮局、杂货店、茶馆、咖啡馆、小型健身房全国性连锁店、地方性百货店、大型超市、专卖店、药店、影院、餐饮等全国性连锁店、百货店、大型超市、较多专卖店、快餐、特色餐饮等国际性和全国性连锁店、百货店、大型超市、较多专卖店、快餐、特色餐饮等总体形象装修简单、大众化、亲切个性、高档形象和亲切感并存，常常个性、时尚、高档形象，常常与广场等豪华、高档、个性、时14与广场等公共交流空间在一起公共交流空间共同一起尚、享受作用周边居民日常生活便利场所周边和城市居民经常性消费和活动场所城市旅游点和城市特色城市旅游点和城市特色国内外商业街的发展过程显示，随着各种商业业态不断出现，竞争日益激烈，广域、超广域的商业街在商圈范围、店铺数量、业态种类和吸引客流方面有不断阔大的趋势，而近邻型、地域型商业街增长缓慢甚至趋于衰落。近年来，商业街也是国内房地产开发的一个热点。商业街的种类包括大至城市中心的大型商业街如北京西单、南京金陵商业街，也有集中、独立的特色商业街如上海新天地，更多的是在居住区内部，沿区内街道甚至利用住宅楼底层，有开发商策划开发的社区内部的商业街。这几种商业街，在定位、规模、行业选择等方面都是很不同的。镇江总体规划 2002-2020确定南徐新城作为城市商业副中心，满足这个区域居民的生活需要，其中心商业街应当首先满足一个“地域型”商业街的要求，商业占地面积应在 5-10 公顷，建筑面积 8-10 万平米左右。在此基础上，随着南徐作为新的城市行政文化和体育中心以及主要对外门户地位的确立，南徐的中心商业街有可能进一步扩大为具有一定辐射全城能力的“广域型”商业街。在几家设计单位的规划方案中，商业街的总长度将达到甚至超过 1000 米，占地接近 20 公顷，总建筑面积将达到 20-30 万平米，这已经具备了的“广域型”商业街规模。由于规划没有出台，这条中心商业街的选址、最终形成的规模，以及与本项目如何衔接，我们目前很难下定论，从我们项目所处的位置来看，我们北面的团山路、东面的檀山路以及南面的。 。路未来的人流量会比较大，与南徐中心商业街衔接的机会比较大。居住区内部的商业街，是以服务本项目居民为主要目的“邻里型”商业街，它是周边居民经常性消费和活动场所，主要经营满足城市居民生活的耐用消费品和日常用品为主。这样的商业街往往无须规划，就会在人口密集的居住区内，沿区内街道自然而然地形成。很多开发商发现，即使在居住区内规划了集中商业街，仍然有些小商铺、小餐馆、便利店向规划范围以外，甚至向住宅的底层延伸出去了。中小商家是不放过任何可以赢利的商业地点的。这些现象表明，对商业街的认识和开发应当有层次。根据本项目的情况，我们将本项目的商业分为三个层次：邻里商业、特色商业和中心商业。表 2-3 不同层次商业街的项目、服务对象和特点项目服务半径和对象特点邻里商业超市、便利店、菜市场、小百货、食品店、中小餐馆、理发洗浴、图书音像、眼镜钟表、时尚小屋、邮局、银行、证券公司的营业网点等周围居民服务半径500 米左右经营普通日用品规模相对较小接近居住区在社区内自然形成的能力很强商业物业的价值较高对居住物业的价值提升主要体现在配套完善方面特餐饮娱乐周围及更经营有特色的日用品和耐用品，15色商业生活家居电器服装时尚品其他专门产品大范围居民服务半径2000 米以上品种档次丰富规模以小、中型为主交通便捷，偏好人流大的地址受规划引导和主力店影响比较大商业物业的价值很高，利于扩大影响形成人气对居住物业的价值有所提升中心商业行业综合性强，种类、档次丰富，购物、餐饮和休闲娱乐均占有相当大的比重。业态包括大百货店、购物中心、购物广场、各种专门店、餐饮娱乐区以及酒店等商务项目等区域及更大范围居民服务半径2000 米以上经营耐用品为主，品种档次丰富规模从小到大均有交通非常便捷，偏好人流大的地址受规划引导和主力店影响比较大商业物业的价值非常高对居住物业的价值有所显著提升在南徐新城总体规划方案尚未确定的状况下，本项目对这三个层面的商业采用不同的开发运营策略： 首先，由于周边情况的不明朗，配套设施不齐全，作为大型居住区必须配备的生活配套设施，本项目应立足邻里商业，保证本项目业主的生活便利；其次，由于本项目具有的南徐第一家和目前最大开发商的优势，具有一定的首发优势，项目本身也有聚拢人气的需要，因此本项目可以利用特色商业街的形式，占据商业先机，影响区域格局的形成，提升项目知名度和影响力；最后，本项目具有形成南徐未来区域中心商业街的潜力和机会，但这一点目前在位置、规模和形式等很多方面都尚不明朗，因此建议在先期开发中留有余地，视未来状况调整项目规划，采用采取“进可攻、退可守”的灵活战术。165.1.45.1.4南徐项目商业复合项目的建议南徐项目商业复合项目的建议总体规划没有确定，行政区搬迁缺乏时间表，本项目是南徐地区首个开发项目，拆迁和基础设施条件又为我们的开发方式增加了限制因素。这四个方面是我们确定商业复合项目的必须考虑的情况。根据对商业街以及对镇江商业状况的分析，我们对本项目商业复合产品的建议可以归纳为以下几个方面：选址：商业街的选址，是开发商引导与商家自然选址的共同作用过程。著名的大商家、品牌店，对经营场所的选择十分审慎，往往通过对区位、周边人口和条件、交通、商业环境、与竞争对手的距离，乃至物业的租赁形式等等进行严格的系统的评价，其中，客流量往往是商业选址最核心的评价因素。开发商在进行商业街选址和规划上，要善于把握商家意愿，顺其自然开发商业设施。我们对商业街的选址上有如下的建议：本项目地块内部一横一纵的两条主要马路，对于邻里商业来讲都会是非常好的商业位置。建议这两条街的道路两旁均可适度开发作为商业用地。沿街店铺的进深不宜过大，建筑密度在中密度区可以偏高，在低密度区可以偏低或不建；在靠近檀山路的内街上，建议形成特色商业街。其中主力店应布置在客流量大、交通非常便利，显见度高的节点位置上。特色街的选址应当与城市各居住区均有很好的交通联系，方便社区内和社区外居民到达。餐饮娱乐街还应方便行政公务人员和商务人员以及购物人群。特色街可以独立成街，也可以与其他专业商街或中心商街结合布置以提升彼此人气；中心商业街的选址较难确定。从前一轮的南徐新城区域规划方案来看，本项目的一部分有可能毗邻，或者与其它地块相接共同构成整个南徐新城的中心商业街。团山路、檀山路和。 。路（南面）都有可能成为本项目与中心商业街的连接点。我们建议开发前期在这几条街道上适当留有余地，一旦规划明确，可以抓住这个商机，将特色商业街扩大延伸为更高价值的区域中心商业街。如果未来规划不适宜开发中心商业街，可利用临街道路建设高层、小高层住宅，以阻隔过境交通对低密度住宅的干扰。交通：邻里商业街的交通主要考虑方便社区居民，不宜有太多过境交通；特色商业街的交通应当便捷，利于社区外居民到达，同时不会对内部居民产生过大的干扰，与中心商业街能够有所衔接；中心商业街的交通必须十分便捷，有多种公共交通工具到达，对各个方向、各种交通工具均十分便捷。中心商业街还往往通过天桥、地下通道等手段加强与其他主要商业建筑、商务办公区以及主要文化、休闲设施的联系，将来到周边参加各种活动的人群很便捷地引入商业街来。17案例：新加坡新达城的廊道设计新达城是城市主要的大型购物餐饮娱乐中心之一。它不但内部通过廊道设计贯通一气，还通过地下通道或有盖的走廊连接了周围半公里以内近千家其他商店、五千余酒店客房、三百多家餐馆以及新建的海湾国家大剧院，整个区域以综合性和现代化的风格被称为新加坡智慧中心区 (Singapore Intelligence Centre)。业态的选择邻里商业街的业态包括生活超市、便利店、五金百货、食品店、中小餐馆、快餐、茶馆、咖啡屋、理发洗浴、娱乐、图书音像、眼镜钟表、时尚品屋以及邮局、银行、证券公司的营业网点等。特色商业街建议以“生活家居”为主题。当前外资家居建材连锁超市进军中国各城市的势头非常猛烈。除了高端的瑞典宜家（IKEA）以外，英国百安居（B&Q） 、德国欧倍德（OBI）都已经将目光盯住二线和三线城市（附件一） 。国内也兴起了包括家福特（广州） 、美凯龙（常州） 、东方家园（北京） 、好美佳（上海）等一批品牌建材超市。镇江目前还没有这类专门店，而由房地产热引发的家装热潮蓄势待发。建议本项目利用这样的契机，积极引入百安居、欧倍德或家福特、苏宁电器等等品牌家居电器店作为主力店，形成以电子电器、家居精品和生活用品为主题的特色街。特色街的产品种类丰富、实用、品质优良、价格适中的特色生活街区，形成对更广大地区的吸引。开发商也应注意适当拒绝低档建材市场，避免其降低社区整体档次；另外，还可考虑在形成餐饮娱乐特色的商业街。餐饮娱乐最容易吸引人气，但其对周围居民会有一定影响；与生活区商业街不同，中心商业街是通过优质、特色、档次齐备的商品来吸引整个区域甚至更大范围的人群，因此行业设置应当比较丰富，并以各种特色店、专门店、各种耐用消费品店为主。此外，大中型中心商业街还应当兼有娱乐、休息、交往等多种功能，有时文化建筑、影院以及旅游景点等结合布置，大大丰富了商业街的活动，增加商业街的吸引力和顾客的逗留时间。国外研究认为好的商业街购物、餐饮和娱乐的比重是 4：3：3。在此基础上，中心商业街甚至可以更积极地进行商业商务综合开发，建设包括如酒店、酒店内会议、办公楼、俱乐部、商住两用楼等商务设施，进一步提升地块的价值。商业商务综合开发的优势是功能的增加保证了大量的经常性人流，大建筑的形态利于建设地标性建筑，对整个地块地价的提升、保持项目活力、获取长期收益有非常好的促进作用。我们建议在中心商业街位置确定以后，可以考虑在本项目一侧将商务、购物、休闲、时尚休进行综合开发。商业街规模邻里商业街的规模可以参考国家城市居住区规划规范 ，在居住小区当中，商业服务以及金融邮电的占地可以按 625-1000 平米/千人，本项目预计居住人口超过 3 万人，预计邻里商业街的占地在 3-4 公顷，建筑面积达到 4 万平米左右。家居特色商业街 1-2 家主力店的建筑面积应达到 2 万平米左右，其他专业店占到 1 万平米左右，餐饮娱乐街可以考虑 200-300 米长，1 万平米建筑面积。如果考虑配置部分广场和停车场，特色街的总体建筑面积应达到 6 万平米，占地 4-5 公顷。中心商业街的规模将依据确定后的总体规划来确定。如果整个南徐商业中心商业建筑面积在 8-10 万平米左右，我们估计会分担 1/4-1/3 左右，既建筑面积 3 万平米，占地 2-3 公顷左右。18综合起来，估计本项目商业街的规模是：表？本项目商业街规模分配建筑面积占地面积万平米%公顷%邻里商业街43-4特色商业街64-5中心商业街32-3合计13 左右11 左右除此之外，为更大限度发挥地力，也弥补容积率偏低的问题，中心商业街可以考虑建设一些商务设施。估计商务设施的占地在 2-4 公顷之间，建筑面积 4-8 万平米。商业街的建筑形式邻里商业街的建筑不拘形式，大小相间，可以是住宅底商，也可以是独立建筑。建筑可以比较密集，但纵深不宜过大，高度不宜过高，一般在 1-2 层，个别大商场可到 4-5 层。特色餐饮或休闲街的建筑风格和色彩可以比较丰富，富于变化，结合区内的绿地、广场等形成具有意趣的休闲环境。中央商业街对环境和景观的要求比较高。强调建筑的错落起伏变化，橱窗设计，广告、招牌的布置，使商业街看起来生动流光溢彩，即使浏览（WINDOWSHOPPING）也是一种享乐。在节点位置要形成建筑环境的中心、空间上的高潮。针对镇江目前的消费力水平，我们不建议在短期内建设摩尔。考虑到镇江夏热冬寒，雨水较多的特点，可以考虑加盖的拱顶式商业街的形式。图商业街的开发当前许多商业地产的开发商已经认识到，商业地产是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体。开发商不能一厢情愿包办一切，也不能只管卖铺赚钱，还必须考虑为投资者和经营者留下充分的利润空间。如果后两者没有利润空间，将直接导致物业的经营管理不成功，反过来对开发商的品牌、信誉，甚至对大盘的整体开发造成的打击是直接和致命的。国际上在对较大型商业街的策划上有一个基本概念，即必须首先确定几个主力店。先招商、再设计、后建设。开发商往往还要给予主力商家一定的优惠和便利，适当满足其特定要求。一旦确定了两三家有号召力的主力店，其他小的品牌店会自动跟来。商业街的环境很快就形成了。这种开发方式称做“度身订做”的开发方式（BUILT-TO-SUIT） 。国内很多商业地产的开发商也已经采用了这种方式。19案例：万达订单地产连锁开发的万达商业广场采用的“订单地产”的方式是在“度身订做”方式基础上更进了一步。万达集团与“沃尔玛”、 “华纳兄弟”、马来西亚“百盛百货”、德国“欧倍德”、 “美国百胜餐饮集团”等 12 家跨国企业签订了联合发展协议，在投资建设的每一个商业广场项目确定前，都与合作的商业伙伴共同进行市场调研，在得出一致结论后，与合作伙伴签订框架性协议，由万达进行地产开发。在本项目中，邻里商业街的开发往往无须开发商大力招商，就迅速被非常敏锐的投资者们消化掉了。同时，这类商业设施大大增加社区的生活便利程度，又增加了社区的吸引力。特色商业街和中心商业街的建设宜采用这种“度身订做”的方式，尽早进行针对大商户的定向招商。确定主力店后，开发商应当注意通过筛选，引导某些业态适度集聚，形成特色商街，同时摒弃不良业态，保证社区物业的品质。在商业复合地产的运做中，还应当注意以下一些问题：注意控制成本。注意控制建设周期，避免因周期过长造成资金供应、市场营销方面的困难。利用老字号、著名品牌来增加商业街的文化含量和经营附加值。商业街的运营商业地产的运营模式有以下的几种：表？ 商业地产的运营模式运营模式优点缺点只售不租很快收回投资不需进行管理开发商对今后商业街的发展无法控制开发商无法获得长期收益只租不售开发商可以对商业街的发展进行调整产权在开发商手中，可以进行抵押贷款等资本运做可以获得土地增殖等后期利益占用较大资金需要进行日常管理又租又售具有租售的双重好处占用一定资金需要进行日常管理不租不售获得投资开发和商业经营的双重利润产权在开发商手中，可以进行抵押贷款等资本运做占用较大资金需要懂得商业经营的人才进行管理风险加大20以物业为股本与商家联营根据合作形式，可以获得租赁收入、合伙经营收入和物业增殖三方面的收入管理关系复杂建议本项目采用又租又售的形式，对邻里商业街、底商等以及不影响未来改造的商业设施可以以销售形式回收资金；中心商业街和部分特色商业街，以及社区内比较重要的节点位置，建议不要销售，为未来商业街的扩大、调整和再开发保留主动性。在镇江商业经营普遍不理想的状况下，建议不要采取自营和联营的运营形式。215.25.2教育复合项目教育复合项目5.2.15.2.1教育复合项目的内容教育复合项目的内容教育复合项目特指开发商或依托楼盘周边已经存在的知名学校，或在规划社区内建设一所或几所具有特色中学、小学，并在营销宣传上将与名校为邻为主要卖点。事实上，好的教育设施往往对售楼起到很大的促销作用。从业主角度出发，教育如同商业配套一样，是关乎生活便利的问题；从开发商的角度讲，教育将直接作用于项目的品牌效应，不仅会成为项目的卖点，更通过社会效益来体现发展商的匠心。开发商通过引进名校为物业提高附加值，培育社区文化，孕育社区氛围，使教育进一步成为开发商长期的利润增长点。因此教育是大盘项目常常用到的一张王牌。 在房地产界，尤其是大盘开发当中，利用教育复合项目提升产品的成功案例很多，北京的一家开发商将北京著名中学景山中学分校成功地引入了并不看好的小区后，很快就引起了轰动，并以高出同等地段 1000 元平方米以上的价格销售；顺德碧桂园所演绎的“学校救市”经典神话；深圳蔚蓝海岸，从幼儿园直至高中的一条龙的全程教育体系等等。而深圳桃源居“安家桃源居，上公立清华实验学校”的诱惑力，令桃源居楼盘销售呈现井喷式增长，仅 5 区的销售面积就进入了全市六强，5.2.25.2.2镇江教育发展及与房地产结合的状况镇江教育发展及与房地产结合的状况镇江市历来比较重视教育，1999 年更被评为全国科教兴市先进市。全市拥有普通高校 4所，中等专业学校 6 所，普通中学 128 所，其中国家级示范高中 4 所（丹阳高级中学、镇江市第一中学、扬中高级中学、省镇江中学） ，省重点高中 19 所，职业中学 19 所，其中重点职业学校 11 所；普通小学 311 所，一批中小学幼儿园被评为省示范校（园） 。近年来镇江应届高考本科达线人数与本市人口总数之比始终在居全省前茅。镇江在更将“以建设教育强市为目标，以高于全省的平均发展速度，使全市教育事业的总体水平进入并保持在全省前列”作为十五时期至 2010 年全市教育事业发展的总体目标。图？镇江主要学校分布图镇江居民对教育的重视，从房地产销售上也可以窥见一斑。学府芳邻等一批沿桃花坞路和学府路开发的住宅项目，强调区域良好的教育氛围，成为房地产开发的热点区域，售价达到2000-2500 元/平方米之间，受到市民的欢迎。225.2.35.2.3教育复合项目的类型教育复合项目的类型教育复合地产发展到今天，已出现三个趋势。a)名校型：名校与开发商结合，一方面开发商为教育在打造名校，另一方面名校也为开发商在打造名盘。b)教育新思维型：碧海云天引入德国舒曼钢琴幼儿园、运动幼儿园等等；c)国际接轨型：针对家长希望把子女从小培养成国际型的人才的需求，发展商引入国际接轨型学校。比如鼎太风华引入美国明泉幼儿园；正在筹备的百仕达中学日前也已正式确定为奥斯翰外语学校，全力实践素质专业教育，优秀毕业生可享受直接入读国外名校的升学机会；深圳清华实验学校也在去年与澳大利亚昆士兰教育部签订联合办学协议，为优秀学生海外深造创造了便利。北京正在开发的大盘“世纪星园“甚至引入了美国加州大学的语言学校。d)大教育概念型：将教育的范畴扩大到家庭教育、成人继续教育等。目前在深圳很多发展商已经走出了第一步。比如，世纪村开办的“成人大学” ，百仕达近期启动的“教育基金” 、“读书月”和“国际教育专题研讨会”等活动；桃源居在建立清华实验学校的基础上，还投资兴建老人会所、国际女子俱乐部、国际儿童科普娱乐中心、社区图书馆等等，为社区居民提供了从幼儿到老人全方位的教育体系，可是说是教育地产的升级版。案例：桃园居的案例：桃园居的“泛教育泛教育”社区社区近年来，教育全民化、多样化、终身化的趋势越来越明显。除了正规学历教育外，各种形式的成人教育、技能培训、才艺学习等广义的教育形式也逐渐成为现代人完善自身素养的重要途径。“泛教育”社区即是将教育与社区生活紧密结合的全新文化社区。桃源居的发展商在寻找桃源居180万平方米深圳第一大盘的的价值支持点中，提出“在学城，成就孩子未来”主题广告开始推出。“学”，不仅指单纯的学校教育，还包括社区五大教育中心，包括桃李书院、社区文化艺术中心、老人会所、女子俱乐部、室内体育会所等，拓宽教育概念的深度和层次，丰富教23育内涵，从老到小，从男到女业主都可享受的社区终身人文教育。“城”，指桃源居大社区。桃源居以名校教育和理想居住完美结合的理念，不仅影响了宝安，更广泛地吸引了来自全市的置业者。据统计，桃源居三成的业主来自市内，在典型的以区域内客户为主的宝安区，桃源居成为教育地产、成熟大社区的先锋，也造就了 2002 年的一个深圳楼市亚军。5.2.45.2.4245.2.55.2.5南徐项目教育复合的建议南徐项目教育复合的建议a)项目选择：根据城市居住区规划设计规范要求，4 至 6 万人的居住区中，高中学龄应占 1.5%-1.8%，应当配备 1-2 所高中。按照南徐规划的人口来看，1-2 个高中已经完全可以满足居民要求。本项目距离镇江国家级重点中学镇江中学距离很近，在近期应该可以基本满足这部分需要，因此本项目可以视情况建设或不建高中，利用投资赞助、设立以企业命名的奖学金等形式，帮助镇江中学扩大招生，并对本项目的业主有所优惠。按照本项目的社区规模，初中、小学的规模应在建筑面积 1.4 万平米左右。幼儿园面积在 0.8-1 万平米左右。b)形式：案例：蔚案例：蔚蓝蓝海案的一条海案的一条龙龙的全程教育体系的全程教育体系深圳蔚蓝海岸滨海社区位于滨海大道西端深圳湾新区，北临深圳大学及南山商业文化中心区，东临深圳湾，整个社区占地面积 30 万平方米，居民 5000 户，是深圳规模最大的高尚海滨社区。蔚蓝海岸的住户定位均为文化素质较高的科技人才，白领等。在蔚蓝海岸一期 700 多户业主中，70%具有本科和本科以上学历，30%来自高新科技企业。他们本身受过良好的教育，更知道基础教育的重要性。而且高素质的业主群可以形成比较有文化气息的社区氛围，这就更加符合社区与学校教育互动、互补的要求。蔚蓝海岸谈笑后海的最大资本就是其拥有着无法复制的“教育人文社区”。2000年 7 月，北京师范大学在蔚蓝海岸社区组建北师大科技教育园，与蔚蓝海岸一道建25设从幼儿园直至高中的一条龙的全程教育体系，在后海形成了一个中小学教育的优质学区。这是中国教育界最优秀的学校在一个大型社区建设的教育体系并且将此作为自己探索科学兴教的基地还是第一次。为了使业主子女能够享受国家公办学校的切待遇，卓越集团与南山教育局达成协议，学校将以国有公立学校形成建成，由卓越集团承建，建成后移交区教育局成为国有资产，并由教育局全部委托给北京师范大学管理，并命名为北京师范大学南山附属学校。包括北师大南山附小、北师大南山附中和附属幼儿园，共组北师大南山教育科技园，而卓越集团对学校的投资全部为无偿投资。北师大南山附属中学是一所正规的公办学校，学校收费标准由教育局制定，教学上积极探索“个性化素质教育”，真正实现了政府部门、开发商以及著名学府的三方联动。 蔚蓝海岸业主的子女上学的时候是同学，放学的时候是邻居。蔚蓝海岸显然对子女的成长大有裨益，而这种影响甚至是会受用终身的。 蔚蓝海岸的案例对本项目的教育复合有很多可以借鉴之处，包括：蔚蓝海岸实践的突破性在于，与国内知名学府北师大合作，兴办一所社区公立学校。收费标准由教育局统一核准；教学上积极探索 “个性化素质教育” ；中国教育界最优秀的学校在一个大型社区建设的一条从幼儿园直至高中一条龙全程教育体系；实现了学区教育与社区文化建设的互动。学校不是产品营销的附属品，却让致力打造大型滨海人文社区的蔚蓝海岸受益良久。优秀的教育复合开发对项目的知名度和影响力是非常大的，使物业售价比类似物业平均高出 1000 元/平米左右，成为项目最大的卖点。基于本项目条件，从大盘配套和提升影响力的角度，建议开发商在进行积极运用教育复合开发这种策略，主动地引进著名学府的教育体系。学校最好有所特色，例如引进南京或上海的外语学校，整体打造从幼儿园直至初中(或高中)的一条龙高质量全程教育体系。它不仅顺应了家长对培养孩子国际化能力的需要，而且由于其外语教学从小学甚至从幼儿园开始，对社区从中到青各年龄层次的家庭均有吸引力，对本项目的销售将会有很大的促进作用。运营策略26由开发商主导的教育配套，在运营上一般有两种方式：一是私立学校形式，二是企业投资建成后移交公管形式。其中，私立学校的方式往往最终走上“贵族化”学校的道路，而私建公管的方式近年来比较受到开发商、业主以及教育主管部门三方面的欢迎。公办学校在减少业主的相关费用的同时，保证了学校运作的师资和管理问题。蔚蓝海岸的成功经验证明，高水平教育并不等于高收费教育。因此，建议开发商在开发教育配套之前，应当与地方教育局的达成协议，在项目地块内、或者地块之外投资承建学校，建成后移交区教育局成为国有资产，并由开发商牵线、教育局全部委托给某著名学校进行整体运作管理，使业主子女能够按国家公办学校的待遇和价格，就近享受到高质量的教育。275.35.3体育体育健康复合项目健康复合项目体育健康复合开发更多地是作为一种概念贯穿在项目当中，它包括有体育健身和医疗保健两个方面内容。目前，以体育健康为主题的项目已经被许多开发项目采用，其中最具代表性的是以“奥林匹克花园”为名的一系列项目。其中，广州奥园集团将占地约 100 亩高尔夫球场、多功能运动会以及组团内运动设施引入社区，并首次打出的“运动就在家门口”的口号，深受购房者欢迎，创下六次开卖六次排队抢购的惊人成绩，并被评为广州十大明星楼盘。此后的番禺奥园、北京奥园、上海奥园、沈阳奥园等沿袭了这一运动健康理念，在各地都取得了不错的业绩。此外，很多项目也已经注意到医疗保健设施对项目的影响，例如北京世纪城投资的医院，北京碧海云天的医疗保健会所等等。5.3.15.3.1镇江健身体育运动发展及与房地产的结合镇江健身体育运动发展及与房地产的结合镇江目前全民健身点数量比较少，主要体育设施包括健康路上 8800 平方米的市体育馆和3000 平方米市民健身广场，句容市的万人体育场、江苏大学新建体育馆、华东船舶学院西校区的体育馆和体育场。镇江目前几乎所有的体育设施的使用率都非常高。其中以乒乓馆、健身房、羽毛球馆最为热门。许多场馆人太多场地少，几乎天天爆满。女子健身中心、健身俱乐部、武术班等也非常热门。在全民健身的热潮下，镇江的一些开发项目的会所也建有体育设施，如恒顺嘉园的会所建有室内游泳池、健身房等设施。南徐新区规划新体育中心包括一个体育馆和体育场，体育设施比较齐