轨道交通建设对房地产价格的影响——以上海市为案例

轨道交通建设对房地产价格的影响以上海市为案例潘海啸钟宝华轨道交通建设对房地产价格的影响以上海市为案例TheImpactofMetroonPropertyPrice:ACaseStudyofShanghaiPANHalxiO0.ZH0NGBaohuaAbstract:Thispaperfirstlyreviewstheresearchworksabouttheimpactofmetroonthepropertyprice.Thenthehedonicpricemethodandvarianceanal-ysismethodareusedinthispapertoanalyzetheimpactedareaaroundmetrostations,andinfluenceofotherfactorsincludingneighborhood,structuralandlocationonthepropertyprice.Itar-guesthatthefactorswhichimpactthepriceofpropertyaredifferentfromthecentertothesuburb,Insuburbanarea,theimpactareaaroundmetrostationismuchextendedthaninthecenter,andtheimpactofthedistancetothemetrostationsonthepropertypriceissignifi-cantfromthecentertosuburban.Keywords:metro,propertyprice,hedo-nicpricemodel中图分类号TU984文献标识码A文章编号10003363f2OO8)O2006208作者简介潘海啸.同济大学建筑与城市规划学院.教授,hxpankonline.shcn钟宝华,上海同济城市规划设计研究院,规划师,zhongbh62轨道交通建设对房地产价格的影响潘海啸钟宝华以上海市为案例:l:提要依据研究的主题,首先回顾了轨道交通对房地产价格影响的已有研究.并以上海市为例用特征价格法,方差分析法等多种方法对轨道交通的影响范围和包括邻里,建筑及区位等综合影响因素进行了分析发现在不同的城市圈层影响房地产价格的要素各不相同从城市中心地区向外围.轨道交通站点的影响范围逐步扩大.距站点距离对房地产的价格影响越显着关键词轨道交通房地产价格特征价格了鼓励公共交通的发展,据不完全统计,我同规划准备建设和已建轨道交通/的城市已经有2O多个,规划城市轨道交通网络总里程达到了5000km一轨道交通沿线为房地产业的发展带来了新动力.轨道交通为市民提供了便捷的出行条件,人们更希望在轨道交通沿线置业上海的有关渊查表明,在影响房价的三大因素(轨道交通沿线,大型绿地周围,沿江沿河)巾.88%的购房者最先考虑的因素就是选择轨道交通沿线楼盘目前.我国各城市轨道交通建设大都是政府投资,采用政府主导的负债型融资模式.城市轨道交通投资建设面临着投资和盈利的两大难题.迫切需要通过良好的融资模式和市场化运作来摆脱困境应该看到轨道交通作为准公共产品,对周边环境有着明显的外部效应,城市轨道交通的建设将导致城市总体可达性的改变,间接提高沿线土地不动产的价值.沿线一定范围内住宅,商业的开发及企业聚集,从而带来土地及房屋价格的上涨,这在理论上是非常经典的121,如何能够合理同收这部分增值效益,形成轨道交通和城市房地产建设的良性互动的研究也有几十年的历史.然而.影响城市房地产价格的因素是多方面的,轨道交通建设作为单一手段其作用也将十分有限.各城市发展的情况也有很大的差异性,影响也各不相同141为此需要结合案例总结城市轨道交通与其它相关因素对房地产价格的影响规律其巾包括轨道交通站点的影响范围,与距轨道交通站点距离的关系和其它相芙因素的影响,如公共配套设施和环境建设的影响等.瑞典沃尔沃研究与教育基金会(VREF)项目.澳洲一亚洲交通研究中心(GAMUT)项目国家自然科学基金项目(50378064)2008年第2期总第174期1相关研究综述影响一个地区房地产价格的宏观因素.一般包括经济发展状况,利率,人均GDP,城市规模以及国家政策法规等,这更多地涉及到国家的宏观发展政策和经济发展环境等.微观影响因素则主要包括建筑,邻里,区位三大因子I.宏观层面上的研究大多为了长期的预测分析.微观层面的研究则更多地可以研究规划设计要素对房地产价格的影响.Linneman(1980)研究发现,房价变化的15%-50%是由邻里因素引起的.邻里因素包括社会经济变量(如收入和社会阶层)和政府提供的服务设施,如学校,医院和大型商业服务设施等.也可能是一些有负面影响的设施如垃圾站等.区位因素也对城市房价产生影响.根据国外学者的研究.区位因素一般包括城市交通因素,城市中心影响度(用到城市中心的距离来表示)以及城市地形因素等,其中交通因素是研究重点.多伦多的研究表明.围绕城市轨道交通车站附近的房地产地租曲线的斜率变陡.这是因为可达性的提高和通勤时间的缩短.对波特兰的MAX研究发现,在公布轨道交通建设计划后,距站点0.81km范围内的地价增加36%.对韩国首尔5号线的研究表明,轨道交通开通前距轨道交通站点的距离对房地产的价格有很大影响,开通三年后几乎没有影响91.附近是否有好的学校.到城市次中心的距离对房地产的影响更大.韩国Won卜M和SonKB分析了与距离CBD远近,人口密度和其他区位因子有关的土地价值,并对首尔地铁3号线和4号线进行研究,选择远离地铁线但与影响研究区域有相似特征的地区作为参照.研究结果发现:距CBD的距离远比距地铁站的距离对土地价值的影响大;地铁对土地价值的影响比其他特征相似但是离地铁线较远的区域大o1.叶霞飞,蔡蔚对比分析了上海地铁1号线通车前后长桥和梅陇地区房价差异的变动情况,发现邻近轨道交通地区房价增长速度远远超过远离轨道交通地区I1.吴奇兵选择地块位置距轨道交通最近车站的距离和到城市中心(CBD)的距离,从该地块用其他主体交通方式到达CBD的出行时间来等为变量,并以北京轨道交通13号线为例进行了实证研究表明,轨道交通对土地增值影响最大的区域是在离市中心较远的地方121.邓文斌对轨道交通对沿线房地产价值影响进行了研究,变量为:到CBD的距离,是否为现房(哑元变量),到最近地铁车站的距离,装修精简(哑元变量),人均可支配收入,证明这5个变量对房地产价格的影响较大.并算出轨道交通对房地产的增值效果,即若楼盘向最近轨道交通站点靠近100m,则每平方米的价格相应增加0.464%1.以上研究发现在大多情况下轨道交通对周边房地产的价格有影响.到城市中心和距轨道交通站点的距离是两个非常关键的因素.另外一些因素如周边的服务设施和所在小区的环境以及如何确定轨道交通影响范围尚有待深入研究.另外.我国大城市虽然在总体上是单中心城市结构.但可以发现在中心地区又呈现出空间结构的差异性和非均值性的特点.由于功能区的布置和地区可达性分布的不均匀性.在中心区内部也会存在多个次中心,这些次中心对房价的影响是否一致?轨道交通对不同类型的房屋用途有何不同影响?特另Ij是我国大城市的圈层结构特征非常明显,在不同的圈层内,这些影响要素的作用有何不同?基于数据获取的可能性和对研究对象的熟悉程度,选择上海市作为案例分析.2数据来源自1995年上海轨道交通1号线开通以来,目前上海轨道交通线路长度123km.日客运量173万人次.计划到2010年将有4ookm建成通车.到2020年总长度将达到970km.轨道交通对房地产的影响必需结合多要素综合考虑,下面将从建筑,邻里和区位三个方面分析哪些要素会影响轨道交通周边房地产的价格以及在不同的圈层地区它们的影响有何不同,以及如何合理地确定轨道交通影响范围的边界.分析的数据分为两大类:GIS数据和房地产数据.GIS数据主要包括:楼盘距离轨道交通站点的距离.楼盘距离城市各商业中心的距离.房地产数据主要包括:楼盘价格,楼盘形态,楼盘概况,设施情况,装修情况.2.1GlS数据来源利用上海城市通软件作为GIS数据的主要来源,主要包括楼盘距离轨道交通站点的距离以及楼盘离城市各商业中心的距离.2.2楼盘数据来源2.2.1价格2007年二手房挂牌价数据主要来源于网上房地产以及上海热线二手房网,得到楼盘2007年13月的二手房价格,分装修房二手房价格和毛坯房二手房价格两类.由于目前上海房地产市场发展依然处于上升的态势,挂牌价格与交易价格之间的差异不大,同时基于获取楼盘交易价格的困难性,以挂牌价格为代表.并参照毛坯房与装修房的价格差异进行统一调整.2.22楼盘信息楼盘样本主要来源于20022004年间的上海楼市,上海楼市租赁情报等杂志及相关网站ll41.包括的信息有:楼盘的开盘,交房时间,楼盘的占地面积,楼盘建筑面积,容潘海啸钟宝华轨道交通建设对房地产价格的影响以上海市为案例单位:元,平方米-7000-800O-9OOO一10000-1l000-1200O图1样本点分布图积率,绿化率,楼盘形态,楼盘功能,所属的区域,所属圈层(上海的三个环路),是否装修等信息.2-2.3设施情况根据相关调查研究表明周边设施也会影响到人们的居住选择,基本要素有:公园,大卖场,商业街,水景,大学,中学,小学,医院,体育设施等.根据网上地图信息标注距楼盘500m范围内这些相关设施的情况.3研究方法3.1相关性分析为了验证和讨论所选择变量的有效性,我们首先通过相关分析研究各个要素与房地产价格的相关关系,并对圈层变量进行控制,分析距轨道交通站点的距离与楼盘价格的相关关系.3-2方差分析为了确定轨道交通的影响范围,用方差分析的方法,研究距轨道交通的一定范围内,房屋平均价格的变动.在一定的范围内,距离的变动对价格的变动影响明显,但超过一定的范围,距离变化影响的显着性降低.据此确定轨道交通站点的影响范围.3.3特征价格法(HedonicPrice)关于城市轨道交通与沿线房地产增值影响的定量研究,欧美国家进行了大量基础性的研究.其中使用最为广泛最为成熟的方法是特征价格法(HedonicPriceMethod).这里的分析中选用半对数模型进行分析:Inp;=a0+akxk.+d.+k=1式子中:P.:第i个楼盘的价格,单位为元/m,:第j个楼盘的第k个属性d.:距离最近轨道交通车站的距离,单位为m:随机误差项a0,a,:待估计的系数这里的系数可以解释为:在轨道交通车站和楼盘之间,每单位距离的变化引起的楼盘价格的百分比变化.4轨道交通站点的影响范围新城市主义理论和美国的TOD发展模式都提出了5min步行距离或距轨道交通站点500m的范围界定的方法,考虑到自行车在我国城市中依然广泛使用,而在城市边缘地区的机动性水平十分有限.地铁的引入必将对这些地区有很大的影响.因此在城市的各个地区统一采用5rain步行距离或500m半径的影响范围,可能会低估了轨道交通影响范围的大小.导致在规划设计上认识的偏差在这里分别选取轨道交通1号线闵行区部分,3号线江湾站部分和1号线徐家汇站三个典型的地区进行分析,它们分别位于城区的外围,中心区边缘和城市中心区,具有一定的代表性.通过一元线性回归模型来验证影响区范围的显着性水平.以200m为单位,分别测算不同距离的显着性水平.4.1徐家汇地区徐家汇地区取漕溪路站,徐家汇站,衡山路站三个站点进行研究,逐步测算,结果表明在600m范围内模型回归效果最好,即600m半径具有显着性.回归结果如表1.表1徐家汇地区方差分析变差平方和自由度组间平方和F(统计量)Sig.(相伴概来源率值)回归0.595l0.595l1.997O.o0l残差1.83437O.05总计2-429382008-g2期总第l74期.I制学列徐家汇轨道交通站点周边600m范围内房地产价格与其外的差距明显,因此在城市中心区的轨道影响区确定为围绕轨道交通600m的范围.影响区范围t值为3.464,相伴概率P为O.001,即表明这个范围内距站点的距离对价格的影响显着(表2).表2徐家汇地区回归系数回归系数标准差B.t检验统计量)概率值)范围变量0.2470.0710.4953.4640.0014.2江湾地区江湾地区取江湾站,汶水东路站,赤峰路站进行研究,逐步测算,结果表明在lkm范围内模型回归效果最好.即lkm半径具有显着性.回归结果如表3.江湾轨道交通站点周边房地产价格确实与lkm这个影响区范围有显着影响;影响区范围t值为3.542,相伴概率P为0.O01表3江湾地区回归系数非标准化系数标准化系数t(回归系数Sig.(相伴回归系数标准差B.t检验统计量)概率值)常数项9.0230.043210-3lOO.0o0范围变量O.2110.0600.5633.542O.0ol4.3闵行地区闵行地区取莘庄站,外环路站,莲花路站进行研究,结果表明在距轨道交通站点2.8kin范围内对房地产价格都有显着的影响(表4).通过以上定量分析可以发现,距城市中心的距离的远近对轨道交通影响范围大小的确定各不相同,距市中心距离越远,影响范围越大.这是由于在城市中心地区出行距离较短,交通表5房价的相关因素分析出行有更多的方式可以选择.而外围地区通过接驳可以大大地扩大轨道交通影响区的范围.表4闵行地区回归系数5相关分析影响房地产价格的因素很多,有楼盘本身的结构因素,区位因素,以及邻里因素等等.房地产价格与哪些因素相关,或者说两者的相关性的程度如何,这里运用spss软件分析(表5).从相关性分析中可以看到,轨道交通周边房地产价格与如下一些因素相关:5.1区位因子5.1.1与城市公共中心的距离:价格与多个城市公共活动中心的距离都有关系,如人民广场,陆家嘴,徐家汇,南京西路,中山公园等,并且与距离呈负相关关系,即离市中心越远,房价越低:5.1.2楼盘所属的圈层:价格与圈层的相关系数为0,68,即从外环线到内环线,价格呈递增的趋势,并且趋势较为明显;5.1.3距轨道交通站点的距离:价格与距站点距离的相关系数为一0.267,呈负相关关系,即离站点距离越远,房价越低,但这个相关系数要小于与所在圈层变量的相关系数.5I2结构因子5-2.1楼盘类型:价格与楼盘类型的相关系数为一0.47,呈负相关关系,即从高层到多层,价格呈递减趋势,这主要是近年来新建小区大多是高层或小高层的类型,环境品质相对较高.5I2.2楼盘使用:价格与使用类型有关,如果是商住楼,价格_站名距人民距陆家嘴距徐家汇区县圈层房龄公园超市街道广场距离距离距离系数0.0660.267-0.62l-0.47l-0.67406720.6260.3760.6850.1160.1100.1840.457Sig.O.1350.000O0o00.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0100.Ol30.0000.000N514514514514514514514514514493513513513水景大学小学医院体育馆中学楼盘面积.建筑面积容积率绿化率住宅类型使用系数一0.0070.209O-22l0.305O.1l40.2680.1730.0520.3000.06lOA750165N5l3:5l35l35l3I5135l33404ll357482I514514潘海啸钟宝华轨道交通建设对房地产价格的影响以上海市为案例更高些.5-2.3容积率:价格与容积率的相关系数为0.3.即容积率越高,价格越高,这也可能是由于容积率高的楼盘大多位于城市中心地区.另外回归显示楼盘面积及房龄与价格呈负相关的关系.5.3邻里因子5.3.1设施情况小学,大学有关.表7模型的回归效果摘要各变量的解释如表8.价格与周边是否有商业街道,医院,中学,表8内环线以内地区楼盘价格回归方程各变量解释5.3-2价格与所属的区有密切关系.被剔除的无明显相关性的因子有:设施情况中是否临近公园,是否临近水景,是否有体育馆.以及结构特征中的楼盘建筑面积.通过以上相关性分析可以大体了解哪些要素与房屋的价格有关,然而并不能提供各种要素的综合影响.特别是各圈层的影响因素有何不同.为此下面按照不同的圈层用特征价格法进行研究6特征价格法分析目前.许多机构发表上海市住房均价时.都以圈层为分类办法,一般以内环环线内,内环与中环线间,中环与外环线间,外环线外来进行分类.并且在定性分析中已经得出,轨道交通对房地产的增值效应.从中心区到外围呈现逐渐增强的趋势.这里运用特征价格模型,进一步验证这一规律,研究不同圈层的各种影响因素的不同影响效果.6.1内环线以内地区计算内环以内楼盘价格与各影响因素间的特征价格模型.使用逐步回归方法.最终进入模型的变量有:到徐家汇的距离(Dxujiahui),到陆家嘴距离(D_lujiazui),楼盘是否为非普通住宅(use),楼盘绿化率(green),楼盘建筑面积(buildingarea),到站点的距离(D_station).各变量偏回归系数如表6,7表6内环线以内地区楼盘价格回归方程各变量偏回归系数一览表模型变量偏回归系数标准差t值t检验常数项l0.307O.11l92.746O.oo0到徐家汇的距离一O.080O.008-9.8050.oo0到陆家嘴的距离-0.078O.Ol1-6.772O.oo0楼盘建筑面积1.O6E-060.0004.O67O.oo0到站点的距离-0.oo0l5O.oo0-3.76lO.oo0楼盘是否为普通住宅0.0940.0471.9870.049变量单位系数解释距徐家汇距离km_o.o8靠近徐家价格上距陆家嘴距离km-0.078近陆家嘴m价格上距最近轨道交通-o.ooo,s?篆芏交通坫点价站点距离楼盘建筑面积万m.0097楼F盘ffl建0.9筑7%面积每增加l万价格楼盘绿化率%.詈率每提高价格上楼盘是否为非普.攀萋墨襄萼j公通住宅从上表中可以看出距离市中心的远近对房价有影响.且离城市公共中心越远,房价越低.从系数绝对值大小上来看,在内环内轨道交通站点附近的房地产的价格与距徐家汇和陆家嘴的距离有关.而与距人民广场的距离没有关系.并且距徐家汇的影响要大于陆家嘴的影响.轨道交通站点对房价也具有较为强烈的影响.在最为关心的变量到最近轨道交通站点的距离(d-station)上,其系数为为一0.00015,即楼盘每靠近轨道交通站点lm,其房地产价格上升了0.015%.其他对内环以内地区楼盘价格具有较大影响的变量还有楼盘绿化率,楼盘建筑面积,是否为非普通住宅等.楼盘绿化率,楼盘建筑面积等进入了价格回归方程,说明内环线以内地区居民在住房选择上比较重视楼盘的环境景观质量,楼盘建筑面积越高,集中绿地越大,房价也越高.而设施等邻里因子则被剔除出回归方程.说明这些因素对内环以内地区楼盘价格影响程度较小.考虑到内环以内地区设施较为齐全,交通方便,因此设施水平对内环以内地区楼盘价格影响程度较小,区位对内环以内地区楼盘价格的影响程度大大超过了设施水平以及楼盘其他结构因子的影响.6_2内环一中环地区经计算进入特征价格模型的变量有:到徐家汇的距离(Dxujiahui),到最近轨道交通站点距离(Dstation),楼盘绿化率(green),附近是否有公园(garden).各偏相关系数如表竺一跳一2008年第2期总第174期氐一事;孥列9,10,各变量的解释如表11.表9内环一中环地区楼盘价格回归方程各变量偏回归系数一览表模型变量偏回归系数标准差t值t检验常数项9.276O.13l71.Ol9O.O0o到徐家汇的距离-0.028O.oo6-4.677O.O0o到最近轨道交通站的距离-0.O0ol89OO0o-4.690O.O0o绿化率O00I9O.0o33.266O.0o2附近是否有公园O.12l0.04l2.988O.0o5表10模型的回归效果摘要RRSquarei调整后的回归(相关系数)(判定系数)一判定系数标准误差0.8470210.7174440686898O.12l729表11内环一中环地区楼盘价格回归方程各变量解释表变量单位系数解释楼盘每靠近徐家汇lkm.价格上距徐家汇距离km-0.028涨2.8%楼盘每靠近轨道交通站点lm.距最近轨道交通站一OO0ol9点距离价格上涨0.019%楼盘绿化率每提高l%.价格上楼盘绿化率%O.OO9涨0.9%楼盘若是临近公园.价格上涨楼盘是否临近公园O.12ll2.1%从上式中可以看出内环一中环地区楼盘价格与距徐家汇距离,最近轨道交通站点距离以及楼盘绿化率,楼盘附近公园情况相关.在人们最为关心的变量到最近轨道交通站点距离(d-station)上.其系数为一0.000189,即楼盘每靠近轨道交通站点1m.价格上涨0.019%.与内环地区相比,系数的绝对值变大.说明轨道交通对房价的影响在内环一中环地区比内环地区大.距徐家汇的距离依然对楼盘价格产生影响,但是与内环内楼盘相比.影响程度减小.楼盘绿化率,公园设施情况对价格也有正影响.其余影响因素被剔出.楼盘绿化率,公园设施进入了价格回归方程,说明内环一中环线以内地区居民在住房选择上也比较重视楼盘的环境景观质量.楼盘绿化率越高,临近公园.房价也越高.6.3中环一外环地区在中环和外环之间地区,对轨道交通周边楼盘价格影响的变量有:到最近轨道交通站点距离(D_station)和楼盘绿化率(green).各变量影响的解释如表12.从上式可以看出中环一外环地区楼盘价格与距最近轨道交通站点距离,楼盘绿化率相关.在人们最为关心的变量距最近轨道交通站点距离(d-station)上,其系数为一0.000193,即楼盘每靠近轨道交通站点1m,价格上涨00193%,与内环及内环一中环地区相比,系数的绝对值变大,说明轨道交通对房价的影响在中环一外环地区比内环,内环一中环地区大.楼盘绿化率进入了价格回归方程,并且系数绝对值变大.说明跟中心区相比.中环一外环线以内地区居民在住房选择上更加重视楼盘的环境景观质量,楼盘绿化率越高.房价也越高.表12中环一外环地区楼盘价格回归方程各变量解释表变量单位系数解释距离最近轨道-0.O0o193楼盘每靠近轨道交通站点lm.价交通站点距离格上涨0.0193%楼盘绿化率每提高l%.价格上涨楼盘绿化率%O.Ol21.2%6.4外环地区在外围地区,使用逐步回归方法,最终进入模型的变量有:到最近轨道交通站点距离(Dstation),楼盘附近是否有小学,楼盘附近是否有医院.各偏相关系数如表13.表13外环地区楼盘价格回归方程各变量偏回归系数一览表模型变量偏回归系数标准差t值t检验常数9.2l60.0303o9.7790.O0o距最近轨道站点距离-0.O0o2O.O0ol1.979O.O0o附近是否有小学O.1lO0.0264.262O0ol附近是否有医院0.0800.0263.036O.0o8从上表可以看出外环地区楼盘价格与距最近轨道交通站点距离,楼盘附近小学,医院的设施情况相关.在人们最为关心的变量距最近轨道交通站点距离(d-station)上,其系数为一0.0002,即楼盘每靠近轨道交通站点1m,价格上涨0.02%,与内环,内环一中环,中环一外环地区相比,系数的绝对值变大.说明轨道交通对房价的影响在外环地区比内环,内环一中环地区,中环一外环地区大.而小学,医院等设施情况进入回归方程,说明在外环地区,邻里设施情况对房价影响较大,由于外环远离城市中心,并且多为新开发区域,各项设施配套不甚完善,因此外环地区居民在住房选择上很大的考虑因素就是临近配套设施较好,生活便利的区域.7结论通过以上的研究(表14)可以发现有如下几个特点:67潘海啸钟宝华轨道交通建设对房地产价格的影响以上海市为案例表14各圈层楼盘价格回归方程变量统计表类别U内环内一中中一外外环到市中心距离km徐家汇一0.08:陆家嘴一0.078徐家汇一0.028距离最近轨道交通站点距离m一0.00015.一0.00019-0.0oO193-0.0oO2楼盘绿化率%0.006O.009O.Ol2建筑因素楼盘建筑面积万mO.0097楼盘是否为普通住宅0.094邻里因素设施水平公园=O.121学校=O.11:医院=O.O87.1与城市中心的关系7.1.1在中一外环和外环附近,到城市中的距离对房屋的价格没有明显的影响:7.1.2在内环线,内环线一中环线内,距离城市中心的距离对楼盘价格产生影响.并且内环以内楼盘价格受距市中心距离影响的程度大于内环一中环内楼盘.这是因为内环以内地区到市中心交通便利,因此居民到市中心_丁作和消费的比例高:而内环以外地区由于到市中心交通不如内环地区方便.抑制了到市中心活动的需求.7.1.3在轨道交通站点周边地区楼盘的价格.与传统的城市中心人民广场的距离没有直接的关系.这也可能显示由于轨道交通的引入在上海单中心的宏观结构中已经出现了多核的结构,这点与日本东京的中心区有相似之处.7.2距轨道交通站点的距离7.2.1距最近轨道交通站点的距离都对楼盘价格产生影响,并且从内环线到外环线.楼盘受轨道交通站点距离影响的程度总体呈逐渐增强的趋势,即从中心区到外围,增值效应逐渐增强.形成这一规律的原因在于:(1)轨道交通在城市不同地段具有不同的作用力.在靠近市中心地段.由于交通可达性条件本来就较好,因此对轨道交通的依赖程度较低.造成对周边物业价值提升的作用有限.而在离市中心较远的地段.交通可达性对轨道交通的依赖程度较高.因而轨道交通对交通条件提升作用较为明显.(2)影响房地产价值的主导因素随城市不同地段而不同.在城市中心区地段.由于可达性已经足够好,影响房地产价值的主导因素并不是交通条件.而是小区景观环境,房屋属性,所处的地段等.而在远离市中心的地段,影响房地产价值的主要因素是与市中心的联系水平,其中一个重要的衡量指标就是时空距离.而轨道交通能够缩短人们出行的时间,加强与就业,休闲,娱乐等中心的联系,因而轨道交通能够为外围地区楼盘带来更加显着的增值效应.7.2.2在轨道交通站点影响的范围大小方面也体现出从城市中心向外围地区影响范围逐步扩大的趋势,因此在外围地区的规划设计中要充分考虑轨道交通与其它交通工具的衔接.特别是接驳公共交通的衔接,从而进一步扩大轨道交通影响范围.7.3区位因子和设施水平内环线以内楼盘价格与区位因子(到各级城市中心的距离)关系密切,而与设施情况及楼盘结构因子关系不大:而在内环以外地区.楼盘价格除了与区位因子关系很大以外还与楼盘的设施情况以及楼盘结构因子相关.这是因为在内环以内地区由于本身设施配套较为齐全并且配套设施较为密集.因此楼盘价格与这些影响因素关系不大:而在内环线以外地区,由于配套设施较少,因此设施水平对楼盘价格影响较大.特别是在外围地区.到学校和医院的方便程度.对楼盘价格有很大的影响.由于数据获取的限制,模型中缺少考虑好学校对楼盘价格的影响.7.4建筑因素内环地区,进入回归方程的建筑因素最多,说明内环地区居民购房选择中建筑因素占据很大比例,由于内环地区房价高,居民收入普遍较高,因此在住房选择上十分关注建筑因素.并且越向外围地区,人们越重视小区的绿化水平.从以上分析可见,轨道交通的确对房地产的价格产生影响.但影响的规律呈现多样化的特点,城市建设与轨道交通建设相配合才能最大程度地发挥轨道交通引导城市空间调整的作用.并且城市的不同地区必须采取不同的发展策略.特别是在城市外围轨道交通站点对其周边地区的影响范围要远大于北美TOD模式的5min步行距离.注释Sig<0,05,t>2.3表示变量影响显着,以下同.参考文献1lhttp:/house.online.sh.cregb/content/200501/06/content_1068647.htm上海热线房地产网2008年第2期总第l74期氐牵学【2】ALONSOW.Locationandlanduse:towardageneraltheoryoflandrent【M】_Cambridge,MA:HarvardUniversityPress,1964【3】KNIGHTR,LISAT.EvidenceoflanduseimpactsofrapidtransitsystemsJ】Transportation.1977(6):231247.【4】潘海啸,张明.Railtransitimpactsonlanduse:evidencefromShanghai,China【c】_87thAnnualMeetingoftheTransportationResearchBoard,WashingtonD.C,USA,2008【5】张宏斌,贾生华.编制城市房地产价格指数的理论模型和实用方法中国软科学.2000(4).【6】PETERL.SomeempiricalresultsonthenatureofthehedonicpricefunctionfortheurbanhousingmarketJouAofUrbanEconomics,1980,8(1):4768.【7】DEWEESDN.TheeffectofasubwayonresidentialpropertyvaluesinTorontoo】.JournalofUrbanEconomics,1976,3(4):357369.【8】KNAAPGJ,DINGC,HOPKINSLD.Doplansmatter?:theeffectsoffightrailplansonlandvaluesinstationareas.JournalofPlanningEducationandResearch),2001:21;32【9】CHANGHEECHRISTINEB,MYUNG-jINJ,PARKH.TheimpactofSeoulSsubwayLine5onresidentialpropertyvalues,TransportPolicy,2003,1O(2):8594【1O】woNJM,SONKB.Landpriceimpactofsubway.SeoulUniversityCapitalRegionDevelopmentInstituteYeonguNonchong,1993,19:3537.【11】叶霞飞,蔡蔚.城市轨道交通开发利益的计算方法U】.同济大学.2002,3O(4):431436.【12吴奇兵.城市轨道交通与土地利用一体化研究【D.北京交通大学硕士学位论文.2005【13】邓文斌.城市轨道交通对沿线房地产价值影响研究【D】_北京交通大学硕士学住论文,2004【14】,http:/sh.soufun.corn收稿日期:200801本刊2008(1)勘误表位置误IF_P1左栏第6行中国的城镇群划中国的城镇群规划P5右栏表1下必要地必要的P8右栏倒数第一行学科发展轮坛学科发展论坛P58页右栏第4行撇并村撤并村P61页左栏第29行增没专门增设专门P119页左栏第29.31行尺度凋整尺度调整