张家界子午西路项目投资收益分析报告

张家界子午西路项目可行性分析报告二零零九年八月三十一日编写：高金龙第一部分 项目总说明可行性分析(Feasibility Study)，又称可行性研究，就是对拟建项目从技术上、经济上及其他方面进行可行性进行分析，其目的是给项目投资决策者提供决策依据，同时给项目提供开发依据和参考指导意见。说明：由于所掌握的相关资料和数据有限，本可性分析着重在项目静态投资的初步模拟，尚未进行动态和更深的数量分析，因此将会存在一定的偏差，希望在建筑规划方案基本确定后能深入精确的分析。1、项目地块概况本项目地块位于湖南省张家界市永定区子午西路，项目南临子午西路，子午西路前50米左右为张家界风景秀丽的澧水，西临靠大山，地块南临四座村民宅，背山面澧水。 （1）总用地面积约200亩，地块容积率为2。 本项目尚未进入土地平整，地块为典型的丘陵地形，顺应山势北高南低，起伏较大，与子午西路路面有约35米高差；目前项目进入前期市场研究阶段，原为国家监狱用地，有四座农民拆迁房屋，属于生地状态、七通一平尚未开展。（2）项目用地周边环境调查项目虽属张家界市永定区，但出于城市门户位置，地理环境十分优越，在地块位置处于城市门户位置，靠山临水并能远望天门仙山，对项目开发高档物业、高档居住小区创造了得天独厚的条件。但城市整体规划市政机关将迁至项目区域，现目前尚未成型，市政配套较为简单，并且尚无商品房开发项目。（3）地块交通条件调查项目位于张家界市子午西路，是张家界市东扩西进城市发展的主干区域，东距新火车站6公里，距机场8公里，1路、8路、10路公交车经过本项目。交通便捷，随着本区域城市建设加快，交通将更加便捷、成熟。2、项目经营方式假设项目地块现由张家界方面控制，南宁合作公司可通过转让或参股合作开发方式介入项目开发，面向市场进行公开销售。如协议达成，项目预计自2010年5月份开工建设，2010年底可取得政府有关部门颁发预售许可证后对外公开发售。根据市场情况，预计在三年内销售率达到95%。3、项目主要指标预计总占地面积：133200m（200亩）建筑面积：266400m；容积率：2；绿化率：45%左右；住宅层数：以低层联排、多层建筑为主，高层建筑为辅；产品体量预计：低层联排、多层建筑占总建筑面积的2/3，约88800；高层建筑占总建筑面积的1/3，约44400.开发周期：2010年5月2013年5月第二部分 项目投资背景及计划预期1、项目市场分析张家界市房地产情况和市场形势分析详见：项目市场调查报告。2、项目不确定性因素分析项目在开发过程中常常会有种种不确定性因素，表现在以下方面：（1）通货膨胀和物价的变化在任何一个国家，货币的价值都不是固定不变的，它通常随着时间的增长而降低，随着国际和国家经济的变化而变化。货币价值的降低，必然导致物价上涨；物价的上涨，反过来又促进或加重通货膨胀。通货膨胀导致购买力的降低和融资成本、工程造价的增加，就直接影响项目未来的技术经济效益。这是造成不确定性因素的主要原因。（2）国家相关经济政策和法规、规定的变化国家对房地产相关经济政策、法规、规定的变化，将直接影响项目的开发和销售的进度，如按揭利率的变动，国家对房地产金融的支持等。国家实行住房制度改革，各商业银行加大对住宅市场金融支持的力度，日趋健全房地产相关法律，为项目的顺利开发提供了良好的外部环境。从目前宏观经济形势看，贷款利率上调可能性不大。贷款利率的降低，不仅可以减少项目财务费用的支出，降低项目的开发成本，还可减轻消费者银行按接还款的压力，促进项目的销售。（3）建设工期的变化建设工期的变化特别是建设工期的延长，将直接影响项目的操作和项目品牌的树立。本项目如果工期不能严格保证，则既会影响楼盘的销售，还会影响楼盘的品牌。（4）其他因素影响项目的其他因素有竞争对手的开发面积、推盘时机、宣传推广费用的变化、市场价格的整体变动等。如天门壹号、月亮湾等有较大的市场吸引力和号召力的项目推出。其价格如被市场所接受，因此本项目应根据具体的市场环境适时而变。3、项目开发进度建议鉴于本项目所面临的市场环境，特别是近期市场竞争项目相对较少，城市住宅开发土地的政府管制，建议项目于2010年5月前开工建设，力争在2010年8月进行认购登记。4、项目销售进度建议从2010年8月开始认购登记，主要积累本地客户，并通过2010年10月1日开盘，利用“十一黄金周”市场推广吸引外地客户群，建议把张家界的黄金度假期“五一”至“十一”作为重点推广期。第三部分 项目投入与产出分析一、项目投入与成本（一）前期工程费1、勘察费项目在开工前，要进行地质勘察，按每亩为3000元计算，地勘费约60万元。2、规划设计费较为高档的项目，规划设计费（含初步设计、建筑设计、施工图设计、园林景观设计等）一般为40元平方米（按建筑面积计算），园林设计费按20元/平方米（按建筑面积计算），则本项目的规划设计费为825.84万元。3、场地平整等费用本项目在开工前要做土地平整、排洪沟处理、护坡等前期工作，按50元平方米计算，以200亩计算，场地平整费为666.67万元。综上，前期工程费总计约为：1552.51万元。（二）土地费(含土地综合配套费)项目土地转让费按张家界公司报价为30万元/亩，总计6000万元。（三）建安费本项目的土建成本按标准低层联排、多层建筑950元/平方米计算（含建筑主体、安装、设备等），高层建筑1300平方米计算（含建筑主体、安装、设备等），所有主体结构为框架结构。则本项目建安费总计约为：142080000元。（四）工程建设相关费用1、招投标费用按建安成本的0.4计算，招投标费用为138528元。2、工程建设监理费建筑工程监理费按建安费的1.2%计算，则监理费为46.8万元。3、建设工程质量管理监督费质量管理监督费按0.7计算，本项目的质量管理监督费为2.7万元。4、物业管理公共基金按建筑面积的21元/平米计算，本项目劳动定额测定费为54.6万元。5、白蚁防治费白蚁防治费按2元/平米收取，则本项目白蚁防治费为5.2万元6、人防费人防费政府按26元平方米收取，则本项目人防费为67.6万。7、水土保持设施补偿费水土保持设施补偿费按2元/平米收取，则本项目水土保持设施补偿费为5.2万元。8、墙体建筑材料节能费墙体建筑材料节能费按10元/平米收取，则本项目墙体建筑材料节能费为26万元。9、工程定额测定管理费工程定额测定管理费按0.9收取，则本项目工程定额测定管理费为3.5万元。10、建筑企业劳动保险费建筑企业劳动保险费按2.6%收取，则本项目建筑企业劳动保险费为101.4万元。综上，工程建设相关费用合计为314.6万元。（五）智能化系统为顺应时代和市场的发展，需配置一定的智能化设施，如三表远程抄送、闭路电视、宽带、黑白可视对讲系统、车库智能管理、火灾自动报警、消火栓及喷淋等系统设备和管线。费用为50元/平方米，住宅总面积为26000平方米，智能化设备总费用为130万元。（六）园林景观工程费高档小区的园林景观费一般为150元平方米（按建筑面积计算），则本项目小区园林费为390万元。（七）项目营销费按可销售面积为26000平方米估算，均价为8,500元/平方米销售总额为2.21亿元，营销费按2%估算，则项目营销费为442万元。（八）不可预见费不可预见费指在项目开发过程中，发生的一些事先难以预见的费用，一般以建安费、智能化系统和园林景观费三项之和的5%计算，不可预见费合计为221万元。（九）财务费用财务费指在项目开发的过程中，向金融机构贷款所发生的利息。房地产开发企业最高贷款达项目总投资的75%，东营东胜精攻石油开发集团股份有限公司资金实力雄厚，可直接向项目追加投资。财务费在可行性分析时可按建筑面积50元平方米计算，财务费为130万元。但在实际开发过程中按实际进行成本核算及还款。（十）管理费管理费指在开发销售过程中所发生的管理人员薪金、福利，公共关系费，行政办公费等，管理费一般以以上九项目之和的2%计算，合计为377.3万元。（十一）相关税费（1）营业税营业税按营业额即销售额的5%计算。即1105万元（2）城市建设维护税税率以营业税为计征依据，税率为营业税的7%。即77.4万元。（3）教育费及附加教育费及附加以营业税为计征依据，税率为营业税的3%。即33.2万元。综上，相关税费为1,215.6万元。因此项目综合总成本为：2,0458.5万元。二、项目销售均价模拟1、市场比较法以20042005年推出的主要类比竞争楼盘价格如山水名园为基准，结合项目自身质素，并综合现有的同等项目二手楼价格进行定价。2、成本法定价本项目总成本为2,0458.5万元，从静态形式分析，本项目建筑面积为26000平方米，本项目综合成本价按建筑面积为7,869元平方米。根据市场比较法和成本法，本项目即将在2004年上半年推出，市场价格将会接近8,000元/平方米，通过竞争性定价，本项目的均价按建筑面积销售价格若定位为8,500元平方米左右，将对目标市场具备较强的竞争力。三、项目产出本项目在2005年5月进入销售期后，将会有销售回款的资金产出。项目产出主要指住宅销售收入。按总建筑面积26000平方米，销售均价统一估算为8,500元/平方米，即总销售额为22,100万元。四、项目资金筹措从项目开始征地至2004年10月项目开工，到2005年5月项目开盘销售，累计需要投入的资金约18000万。这也是项目滚动开发时需要投入的最大数额的资金。这需要公司的资金达到6000万元以上，项目就能顺利开发。进入销售环节后，销售资金的回笼能支撑项目的正常运转。东营东胜精公石油开发集团股份有限公司自有资金若为6,000万元，向银行进行一年期贷款，数额为12,000万元，贷款年利率5.94%，利息约712.8万元。第四部分 项目经济及财务效益分析一、项目盈利能力分析1、财务净现值（FNPV）财务净现值指按行业的基准收益率，将项目的净现金流量折现到建设期初的现值之和。房地产行业基准收益率为10%。nFNPV=(CI-CO)t（1+ic）-tt=0FNPV财务净现值CI t第T年的现金流入量CO t 第T年的现金流出量ic基准收益率以2004年8月份为计算基准时间点，在实际折现时，计算的“年”的起始时间从8月份至第二年7月份，第一年度内销售房屋面积达到60%，第二年度内销售剩余的40%房屋面积。据此，项目现金分年度流量为年度现金流量表：表7期初第一年第二年-6,0001,2606,381.5注：现金流动以年中为时点计算。FNPV=381.29（万元）0由于FNPV大于0，因此，项目可行，可以接受。2、财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率指建设项目在整个计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。内部收益率I的计算公式为：FIRR=(CI-CO)t（1+IRR）-t=0t=1当I=10%时，FIRR2=14.16%故当I=10%时项目方案经济上可以接受。3、投资利润率本项目的投资利润率指项目利润与建设项目总投资额的比率，它是考查项目单位投资盈利能力的静态指标。从静态看，项目总销售额为22,100万元，项目总投资为20,458.5万元。投资利润率=1,641.522,100*100%=6.1%（企业所得税前）。投资利润率较低。本项目可在成本特别是地价成本上进行控制，可适当提高项目利润率。二、项目清偿能力分析资产负债率反映项目所面临财务风险程度及偿债能力的指标，它表明项目贷款的安全程度。从债权人立场看，最关心的是贷给项目的款项的安全程度，希望债务比率越低越好，所贷款项不会有大的风险；从经营者的立场看，最关心项目的生产规模和效益，负债比率越大，可以用有限的自有资金进行大规模的生产，而且企业的经营风险将与债权人共同负担。通常认为项目的负债应小于自有资本，这样在经济环境恶化时仍能保持稳定。但过小的负债率会使项目在稳健操作时失去额外利润的机会，所以当资产负债率小于50%时，则可认为项目所面临的财务风险已经很低。房地产企业最高资产负债率为75%。本项目由东营东胜精公石油开发集团开发有限公司开发，就此项目进行贷款时，可以东胜开发集团作为保证担保，确保贷款安全。贷款还款期为一年，进入销售环节后，项目的贷款偿还有保证。第五部分 项目不确定性因素分析一、项目盈亏平衡分析通过盈亏平衡点（BEP）分析成本与收益的平衡关系。利用本量利分析法，根据成本、销售收入与利润三者的关系，考虑利润为零时的销售收入与单位均价，此时假设项目销售率为100%。为便于计算，本次测算只考虑可售部分的盈亏平衡，计算过程如下：（一）销售面积盈亏平衡点的计算销售面积盈亏平衡点= = 20,458.5 /7,869（1-5.55%）=2.27（万） 本项目销售面积保本点为2.27万，占计划总销售面积2.6万的87%。 （二）销售价格盈亏平衡点的计算 销售价格盈亏平衡点 = = /（1-5.55%）=7,432（元/）本项目销售均价保本点为7,432元/，占计划销售均价8,500元/的87%。一般认为，当盈亏平衡保本点在6090%之间时，项目风险较低，本项目盈亏平衡保本点为87%，且销售量和销售均价中均未考虑车位，因此安全相对较大。二、项目敏感性分析影响房地产项目盈利因素很多，如价格、销售情况、可变成本（推广费用）、工期、宏观经济形势和不确定性因素等。但在一般情况下，项目的销售价格、可变成本对项目的影响最为明显。本可行性分析报告就以价格和可变成本为敏感因素进行分析。根据价格、建设投资对利润（静态）的敏感影响程度进行分析。各变量变化幅度净现值分析内部收益率分析各变量变化幅度净现值分析内部收益率分析净现值（万元）变化幅度（%）内部收益率（%）变化幅度（%）原基准方案381.29014.160销售 价格10%3,338.0944.95-10%-181.978.16建设 投资10%160.6611.78-10%2,995.4639.13由上表可明显看出，当其他条件不变时，销售价格降低对项目的敏感性较大，因此，在对项目的价格策略的制定工作。价格是项目最敏感的因素。三、投资风险及规避建议1、 项目预计在2005年4月开始认购登记，2005年5月开始公开发售，项目销售状况关系到公司资金的运转是否顺畅。项目进入销售环节后，将大量依靠销售回款进行滚动投资开发。项目进入公开发售后，在2005年11月至2006年3月面临整个房地产市场销售淡季的冲击。在2005年4月至10月，必须加大广告宣传力度，以保证项目能平稳进入下半年的销售旺季。2、 项目销售时，主体工程进度必须与保证销售进度的要求。工期是消费者信心的保证。3、 项目销售时，面临山水名园等项目的市场冲击，同时青岛房地产市场整体价格的变动对项目也有相当大的影响。第六部分 项目评价结论1、 项目可行性分析结论（1）、通过以上分析和经济效益评价的结果说明，本项目内部收益率正常，各经济指标显示发展商前期投入较大，回收资金能力正常；有较强的贷款偿还和自身平衡能力，具备一定抗风险能力。（2）、本项目应加强销售控制与工程进度建设周期的监控，可适当加大建设投资成本，如利用新材料、加强项目内园林景观环艺等方面的投入，以提升项目综合素质、品位和差异化。（3）、鉴于张家界市中高档住宅房地产市场的特性，项目目标客户群体有约60%来自于省内其他区域、省外区域甚至国外，项目推广的区域很广，难度较大，为达到快速销售及投资回收，不但要加大对产品的打造和投入，同时项目的市场知名度和品牌塑造，对项目投资回收至关重要。（4）、可通过合理避税，争取政府的各种优惠政策，减少营业税及附加和所得税的纳税额，从而增强项目的操作空间。（5）、项目总成本构成中，地价成本高达63%，结合对项目地块的价值研究和周边项目的调研，本项目地价成本明显偏高，并严重影响了项目盈利，因此，建议通过地价谈判，适当压缩成本，提升项目的整体盈利和项目未来的操作空间，有效规避项目运作风险。综上所述，通过对本项目的初步市场研究及投资分析，我们认为项目具有一定的可操作性，由于中高档项目的价格敏感性相对较小，相信通过专业的资源整合，来提升本项目在市场的整体竞争力，项目运作是可行的。2、项目操作建议（1）项目在立项、施工前期应更加深入具体做好比较充分的市场调研工作，如在户型设计、装修风格和标准、价格定位等方面考虑目前的市场需求，为项目的下一步进展和销售的顺利进行打下良好的基础，在营销过程中采取灵活多样的、目标市场针对性较强的营销推广方式，以最小的营销费用达到最好的销售推广效果。（2）项目在入市前期应做好合理的销售价格政策，采取成本定价与市场导向定价相结合的定价策略。（3）为提高发展商投资收益率，本项目认真做好园林景观的营造与售后物业服务和小区作，价格将随着项目品牌的扩大而适当提升，已显出项目强大的生命力。（4）应在项目建设期间做好预售工作，在张家界市房交会上做好形象展示，加大宣传推广力度，抓住张家界市相关大型的节点宣传，将对本项目起到事半功倍的作用。2008年8月31日19