从我国法律制度体系探析住房市场的目标结构和宏观调控措施

从我国法律制度体系探析住房市场的目标结构和宏观调控措施肖祖珽1 杨淑娟2（1中国人民大学， 北京 100872）（2中国农业银行北京分行 国际部，北京 100037） 摘要：居民住房问题的解决和住房建设作为经济支柱作用的实现都首先需要用市场的手段来实现，这是由宪法、城市房地产管理法等法律法规体系所要求和体现的，因此，加强居民住房建设、改善居民居住条件首先要依靠市场的方式，其次是依靠政府的宏观调控。本文通过对我国住房相关法律法规体系的分析，得出我国住房市场的目标结构，然后通过比较实际市场情况和目标市场结构之间的差距，得出政府应采取的措施以及在落实国发号文件时应注意的问题。 关键词：住房市场；法律体系；宏观调控；保障性住房 中图分类号文献标识码文章编号（） 一、我国关于住房市场的法律体系情况 我国规范住房市场的法律法规主要有四个层次，首先是宪法，因为年宪法修正案第条明确指出了“国家实行社会主义市场经济”，同时亦指出“国家加强经济立法，完善宏观调控。禁止任何组织和个人扰乱社会经济秩序”。这为我国通过市场手段解决居民住房问题提供了宪法依据。换言之，解决住房问题的大前提是市场手段，依靠市场力量，对于市场波动给社会经济发展带来的扰动破坏作用，应依靠政府宏观调控。再换言之：市场为主，行政为辅。 其次，规范住房市场的是城市房地产管理法、城乡规划法、土地管理法等基础法律。从城市房地产管理法来看，城市房地产发展的目标是“扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件”（第条）。操作目标可以参考党的十六大报告。十六大报告全面建设小康社会，开创中国特色社会主义事业新局面对小康社会的意义和目标进行了详细阐述。有关部门参照国际上常用的衡量现代化的指标体系，考虑我国国情，从十个方面形成了全面建设小康社会的基本标准，其中关于城镇人均住房建筑面积的要求是，实现城镇人均住房建筑面积平方米。 再次，是国务院颁布的行政法规，如国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（国发号），国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发号），国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发号），以及最近的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发号）等等。需要注意两点，一是发展规划和党的代表大会报告对法律法规的影响；二是国务院颁布的各条例之间可能存在冲突。例如国发号指出“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”，国发号则再次强调“调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要”，保持了文件的一致性。但国十条则模糊了商品住房和保障性住房的界限，试图通过对商品住房市场的调控来满足保障性需求，这与前面的文件形成冲突。 最后，是住建部等国家部委制定的部门规章以及各地的地方法规及规范性文件，如关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房号）。 二、住房市场的目标结构和实际情况 从我国法律法规对房地产的规范来看，发展居民住房建设、改善居民居住条件主要依靠市场。住房市场分为一级市场和二级市场，政府在一级和二级市场起监督调控的作用。一级市场的供需双方为开发商和消费者，交易通过开发商的销售完成，二级市场的供需双方是业主、消费者和中介组织，交易主要通过中介的撮合完成。这一市场结构是为城市房地产管理法等法律法规所规定并保护的。从目前我国的住房市场来看，各市场参与主体已经存在，这一市场结构已经形成。 接下来，需要落实的是：完善市场运行机制，促使各参与主体按照市场的方式行为。换言之，各市场要素的存在不能只是一个摆设，它必须按照市场逻辑行为。那么住房市场各要素表现如何，下面逐一分析。 一级市场。（）开发商。从市场的角度看，开发商作为住房的供应者，应该按照市场需求、自身经营成本、产品定位、经营能力，自主地对产品进行定价；市场通过价格引导开发商的经营行为。但在现实中，开发商至少在如下方面即将或已经与市场机制不符： 国十条规定国土部门有将住房销售价位、套数、套型面积、处罚条款写入土地出让合同的权力，这误导了价格发现机制，不利于社会资源按照市场价格进行分配，与市场经济的要求相悖。 土地市场成了开发商资金实力的角斗场，开发商的经营能力不再重要，资金能力成为决定开发商胜败的唯一因素。土地市场存在的问题，导致开发商在住房市场上忽视对自身经营能力和产品的关注。 价格单边上升，甚至是单边大幅上升，不存在市场价格的波动性特点。开发商可以随意控制住宅开发进度和销售进度，而不用顾虑产品的销售问题，但实际上住房市场远未形成寡头垄断。 （）消费者。消费者应该按照市场价格趋利避害，对开发商提供的住房商品用货币进行投票。但从现实来看，消费者至少在如下方面与市场机制表现不符： 消费者对住宅质量非常漠视，甚至对面临巨大风险的小产权房也趋之若鹜。 虽然住房市场远未形成寡头垄断的局面，但实际上却呈现典型的卖方市场特征。消费者并没有机会进行货币投票，事实上，消费者屡遭开发商霸王条框的勒索，却别无他法。强大的住房消费需求甚至带火了以商业用地和工业用地为基础的住房商品以及烂尾楼的销售。 二级市场。二级市场的操作较为市场化，业主、消费者和中介基本能够按照市场机制的要求来进行，存在的主要问题是： （）因受一级市场影响，价格也经常呈现单边上升。 （）包括税费、贷款资格、贷款成本等因素在内的交易成本过高，不利于市场交投。 政府宏观调控。上面是对我国住房市场的规范结构和现实情况的简要分析。从我国的法律法规体系可看出，住宅行业的发展应该首先依赖于各主体的市场行为，其次是政府宏观调控。宏观调控的目的有二，其一是抚平住房市场的过分波动，弥补市场手段的不足；其二是完善市场环境和市场制度，引导市场参与主体按照市场要求行为。对于第一个目的的宏观调控，应多采用市场经济的手段，如财政政策和货币政策；对于第二个目的的宏观调控，可以适度采用行政计划等市场手段以外的方式。 但从现实来看，当前的政府宏观调控至少在如下方面与住宅制度改革目标不符： （）政策转向过快，频率较高。国十条的出台距离国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发号）的发文不过个月，但政府的政策重点却呈现出非常明显的转向，房价成为当前政策制定的首要关注问题，遏制房价放到首要位置。过快的政策动作导致市场预期的混乱，干扰了市场自我运行的轨迹。 （）国十条对银行个人住房贷款的判断不准确。政府希望赋予个贷调整住房保障性功能的责任，从而使个贷具备了社会保障的特征，但银行只是把个贷当作一个普通的产品，只看重它的盈利性，两个目标存在明显冲突。从控制权的角度来看，银行对个贷产品具备实际控制能力，因此，政府的调控意图是无法通过个贷有效实现的。 （）国十条模糊了商品住宅和保障性住宅的界限。文件虽然强调了增加供给，但并没有说明是增加保障类住房还是商品住房的供给，强调了抑制不合理需求，但却是希望通过市场化的手段（个贷）来抑制对保障类住房的需求，这种阐述客观上得出政府决定只满足低收入困难户的住房需求，而在此之上的夹心层则被推到商品房市场，与高收入人群竞争的结论。显然，这首先未能解决夹心层的民生问题；其次市场错位，使商品住宅承担了保障类住宅的一部分责任；最后，容易留下政府减少保障类住房建设的口子。 （）国十条规定“将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同”，这样的表述意味着政府即将进入住房定价机制，将对住房的市场价格产生重大的影响，也因而与住房的市场化解决方向相悖。 三、推论 当前的政策意图推测。国十条的出台距离国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发号）的发文不过个月，但政策重点却呈现非常明显的转向。文件有些内容与住房制度改革的方向相悖，尤其是其直接涉及住房价格，提高了住房的交易成本（比如对贷款的要求）。从这个角度来看，住房行业由市场调节为主向计划调节退了一步。 庆幸的是，该文件并没有取消国发号、国发号和国发号等住宅制度改革纲领性文件的效力。结合当前出现的房价非理性过快上涨，有理由相信，国十条应该只是政府为应对当前出现的阶段性住房市场问题而推出的临时应对措施，住房市场化操作的进程并未终止。 应采取的调控措施。（）政府应明确宣讲政策意图，强调国十条的目的在于缓解阶段性住房市场出现的问题，而不在于以计划代替市场。解决居民的居住条件问题，根本上必须依靠市场的手段，这已由我国法律法规体系所明确指明并保障，这在本文第一部分已经阐明，在此不再赘述。既然如此，那么市场的发展需要一个稳定的市场环境，因此，政府应通过宣讲政策意图缓解政策变动过多给住房市场参与者带来的不稳定情绪，尤其是避免打击房地产的开发热情。要指明政策退出的途径，比如规定土地供应量、开工面积或者住房供应量等指标标准，作为退出指标参考，避免不同定价因素此消彼长对价格造成深度影响。 （）政策频出反映出我国住房市场和政府调控能力的不成熟。这既不利于经济人形成稳定的预期，也不利于抚平市场波动，当然也就不利于形成稳定的住房市场秩序。因此，政府应一方面提高对长期规划、中期规划、党代会报告和政府工作报告对未来经济形势的规划和计划能力，另一方面要提高规划的执行能力，做好对地方政府的监督工作，从这两方面杜绝规划常变的情况发生。 （）政府需要明确的是，房价上涨本身并非其关注重点所在，其关注重点是低收入人群的住房需求是否得到满足，因为这涉及民生问题，至于民生以上的房价波动则是市场的问题，一般不应予以干涉，除非房价波动过大，扰乱正常的经济秩序，则需要政府进行调控，但这种调控也应以市场的方式来进行，即采用税收和利率等财政政策和货币政策来进行，而绝不能擅自动用行政手段。从这一角度看，政府应严格做好两个区分，一是区分中低收入人群和高收入人群，二是区分保障性住房和商品住房。区分的目的是把中低收入人群纳入到保障性住房的管理中，把高收入人群则推向市场。这样一方面可以解决民生问题，另一方面也可以最大限度地发挥市场的作用，两个领域绝不可交叉管理。 （）从人均建筑面积来看，各地发展情况并不均衡，部分地区，如北京、苏州、杭州等城市已经实现了人均建筑面积平米的小康指标，阶段性目标已经基本实现。因此，此后一个阶段里，政府的主要工作目标应该是调节收入差异和住房条件差异。当前的房价问题之所以被归为民生问题，主要是因为居民在住宅条件上存在着巨大差异，低收入人群无房可住，高收入人群拥有多套住房。因此，在人均实现小康目标的同时，却积累了大量的民生问题。为解决这一问题，政府应从四个方面着手，其一是限制多房拥有者的需求，这也是国十条提到的，但应明确限制只应涉及普通住宅，对于非普通住宅不应予以限制；其二是加大住宅供应，尤其是加大面向低收入群体的保障性住房的供应，做到向低收入群体敞开供应；其三是明确区分低收入群体和高收入群体的界限，同时严把政府操作流程，杜绝寻租行为，将低收入群体和各类保障性住房结合起来，将高收入群体推向市场；其四是调控应以一级市场为主，对二级市场应本着降低交易成本，鼓励交投的思路来进行，要维护市场机制的运行环境。 （）在科学规划的基础上，政府应采取小块供应土地的方法，以增加参与竞价开发商的数量。科学规划，可以有效规范开发商开发出来的产品，降低将地块分交不同开发商进行开发可能带来的不利于城市规划管理的问题，从而为小块供应创造条件。通过小块供应土地，可以增加开发商之间的竞争，尤其是将经营能力较强的中小型开发商和本地开发商引入到央企和上市企业等大型企业的竞争格局当中，有助于降低开发商在资金方面的竞争，而把竞争的重点转移到经营能力和产品质量方面来。 （）细化住房产品管理规定，限定产品质量、开发时间，严格规定开发商的开发流程，严格执行对开发时间进度的要求，细化相关监管规定，对于超出时间进度的开发商严厉处罚，决不手软。通过对开发流程的控制，准确控制各阶段的住房供应量，杜绝开发商捂盘捂地的行为，从而使政府对扩大住房供给的措施具备可操作性。 （）成熟市场应该是买方市场，单边价格上升的情况说明市场供应太过短缺。住房市场的价格过快上涨类似于改革开放初期我国开始放开流通环节时出现的价格疯涨，产品短缺导致的供不应求在短期内难以得到根本解决，于是价格呈现持续上涨。当前对第三套房或多套房的限制颇有当年布票粮票的意味，我们有理由预见房票取消后，很可能再次出现房价的高歌猛进。因此，为杜绝这一现象带来的民生影响，政府应加大保障类住房的土地和开发进程，将中低收入人群纳入社会保障体系；在实现保障中低收入人群的基础上，放开多套房政策，降低交易成本，鼓励居民购买任何住房商品，从而有助于形成有效的住房市场，同时也降低了住房商品价格和民生的关联度，使住房商品价格不具有特殊意味，进而稳定地发挥房地产的经济支柱作用。需要警惕的事情。从上面分析可见，居民住房问题的解决和住房作为经济支柱作用的实现都需要用市场的手段，这是由我国法律制度所要求和体现的，党代会报告做了具有操作性的论述，国务院及各地方政府也向着目标结构落实了相关措施。但从我国行政的历史来看，行政代替法律，短期利益超越长期利益的行为并不罕见。因此，在这里作一提醒。 （）调控房地产市场最关键的部分在政府部门的规划能力和执行能力。政府规划能力强了，土地和住房供应就有与住房消费需求保持一致的基础，开发商也能有机会把竞争压力体现在经营能力而非融资能力上，住房市场才能真正体现出市场的特征，价格随供需而起伏、随产品差异而差别。政府的执行能力强了，才能够对市场行为进行有效监管，降低寻租机会，提高寻租成本，提高政府对住房供应的控制能力。 （）决不能将短期的阶段性调控措施长期化，决不能忘记法律和发展规划为住房市场设计的长期目标，因此，一定要建立明确的退出机制，要给市场主体以明确的预期，要明确地知道行政计划的退出时机和退出步骤。一切调控措施都要围绕着如何能够更好地发挥市场作用来进行，否则就是头痛医头、脚痛医脚，就是饮鸩止渴。 （）政府应从制度上完善部门之间的制衡关系。政府是土地出让利益的既得者，因此，有高价出让土地的冲动，而高地价则会进一步推动房价上涨；同时，政府还是民生问题的解决者，需要让出大量的土地利益来满足保障性住房需求。这两个身份显然是有冲突的。要想在两者之间取得均衡，需要政府从制度上进行完善。参考文献： 中华人民共和国宪法修正案 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城乡规划法 国务院关于深化城镇住房制度改革的决定国发号 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知国发号 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发号 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知建房号 北京住房建设规划（年年）收稿日期作者简介肖祖珽，男，中国人民大学博士研究生，高级经济师，研究方向：宏观经济；杨淑娟，女，供职于中国农业银行北京分行国际部，学士，经济师，研究方向：货币金融。责任编辑：江海洋我国城镇住房制度改革问题研究刘 乐（中国人民大学 劳动人事学院，北京 100872） 摘要：中国住房制度改革经历年风雨，取得的成就有目共睹，但是与此同时也产生了一系列的问题，本文对改革开放以来的住房改革理论与实践进行回顾和梳理，在肯定住房制度改革取得的成就的同时，也对改革所引发的问题进行深入分析，坚持从满足人们最基本的住房需求出发，进一步完善城镇住房保障制度，规范住房市场秩序。 关键词：城镇；住房；制度；改革；问题；研究 中图分类号文献标识码文章编号（） 一、中国城镇住房制度改革回顾 年，邓小平同志提出房改问题，从此为中国年住房制度改革拉开了序幕。城镇住房制度改革既是经济体制改革的重要组成部分，也是一项重大的社会改革，住房制度改革是对传统的计划福利住房制度进行变革，以建立符合市场经济体制的住房供应体系，实现住房的商品化和社会化。我国住房制度改革经历了从局部试点到全面推进，从单项政策到综合配套改革的渐进过程。 二、中国城镇住房制度改革取得的成就 适应市场经济发展要求，建立多层次的住房体系 中国城镇住房制度改革是历史的必然，计划经济制度下的福利分房制度只能适应计划经济发展的要求，对市场经济的发展有着制约作用。“福利分房”时代，政府处于一个绝对控制者的地位，分配也主要由领导决定，城镇职工基本处于“等、靠、要”的状态，这样必然存在着不公平，并且在某种程度上影响了员工特别是年轻员工的积极性。改革后，住房从一种福利品转变为一种商品，由市场提供并通过市场进行交换，新的改革制度充分考虑到个体的需求，每个人的生存背景、知识水平和能力的不同必然会导致贫富的差异，因此，新的住房体系包含了针对低收入群体的廉租房，面向中低收入群体的经济适用房和对有能力购买自有住宅群体的商品房。多层次的住房体系既充分适应了市场经济发展的要求，同时也为中低收入群体提供了保障。 改善了人们的居住条件，建立了新的消费模式 多年来，城镇居民住房总体水平大幅提高，大多数家庭的住房条件得到明显改善。年，城镇人均住房建筑面积达平方米，是年人均住房面积的倍，城镇居民成套住房面积占总面积的比重近。许多居民通过购买商品房拥有了完全产权的住房，提高了房屋的自由化率，同时他们可以通过出租等方式增加收入，而且随着时间的推移，房产的增值空间较大，从一定程度来讲又增加了居民的家庭财富。年月，城市居民家庭财产户均总值为万元，其中，房产为万元，占家庭财产的。目前这个比重会更高。可见改革后的住房制度大大推进了房地产市场的发展，住宅建设投资迅速增加，房地产业逐渐成为国民经济支柱产业之一，直接促进了中国经济的迅猛发展。 建立住房公积金制度，为支持供需双方的房地产金融体系打下基础 计划经济体制下，住房作为一种福利品进行分配，房地产金融主要表现为对住房供应方提供贷款，用于住房建设。改革后，住房成为商品，并且是价值量非常大的商品，很多家庭无法一次性支付房款，就需要金融支持。这样，住房金融就由单一的支持供给逐步走向支持住宅消费，住房抵押贷款开始启动，住房公积金制度也应运而生。住房公积金制度是一个强制性的住房储蓄制度，它通过单位和职工个人共同缴交的形式，为职工将来的住房消费提前进行储蓄，而且利用住房公积金贷款买房的人可以获得政策优惠，从而为大多数城镇职工购房提供了资金支持，也进一步促进了房地产金融体系的多样化发展。 三、中国城镇住房制度改革出现的问题 商品房市场价格持续高位运行，普通收入者购房困难 自年以来，我国房地产价格就开始持续上涨，特别是近几年来尤为突出。房地产价格的快速上涨，已经成为我国经济运行中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。住房价格持续上涨既有市场因素，也有政府因素。市场因素主要体现在住房是刚性需求，随着城市化进程的加快，人们对于城镇住房的需求量不断加大，这必然导致房价的上涨；土地成本和建筑材料成本的上升也成为房价上涨的推动因素；此外，一些开发商通过囤积土地，利用各种销售手段推高房价，从中赚取高额利润的投机行为也被认为是房价居高不下的元凶。从政府因素来看，中国住房制度体系政策严重滞后，虽然政府针对持续高房价积极做出了反应，出台了一系列调控政策，但效果甚微，结果是越来越多的工薪阶层沦为房奴，而房价依然居高不下。 住房保障系统不完善，未能满足中低收入者的住房需求 按照现行的住房保障制度，最低及低收入住房困难家庭租赁廉租房，中低收入住房困难家庭购买经济适用房和限价房。而现实情况是，一方面住房保障的受惠群体定义模糊，无法覆盖低收入的困难人群，而且廉租住房由于政府补贴太多，在较长的时间内，其在住房保障体系中所占的比例不会有很大的提高。另一方面经济适用房制度不完善，单套面积过大，并且分配过程中屡屡产生新的不公平，而且许多城市新建经济适用房、限价房已同普通商品房没有明显区别，许多中低收入家庭依然买不起；同时，制度也无法覆盖到那些不够廉租房申请条件又无力购买经济适用房以及不够购买经济适用房条件又无力购买商品房的“夹心层”群体，从而不断引发社会对经济适用房制度的讨论与反思。 住房供应体系不健全，整个房地产市场发展不均衡 房地产市场发育不均衡主要体现在，新建商品住房发展快，而租赁市场发育滞后。在现行住房供应制度下，开发商建设的商品住房几乎全部用于出售，租赁住房供应严重不足，而新就业员工往往因为买不起房而选择租房，但是租赁市场发展不规范，租房族的利益无法得到保障。另外，受传统文化影响，人们大多倾向于购买而不是租赁住房，觉得买的房子才是自己的，才有家的感觉，从而导致了住房租售比例严重不合理。在我国，城镇居民居住自有房屋的比例超过，而租住房屋的比例不足，远低于其他一些国家。此外，中国的住宅使用寿命短，平均只有年左右，不仅低于设计使用年限，更远远低于发达国家水平，这也体现出我住房供应体系不健全，相关配套措施不规范、不完善。 四、对策探讨 明确政府责任，保证房地产市场健康发展 对于许许多多普通百姓来说，购置一套像样的住房，改善自己的居住条件，已经成为辛苦劳作大半生的最大目标。在房改年的进程中，住房从一项福利品到消费品，再到如今成为一部分富人的投资品，已经逐渐失去了原本的味道。由于房价高涨，富人看到了商机，购入多套住房，而真正有住房需求的普通民众却只能“望房价兴叹”，在这种情况下，政府的调控显得尤为重要，满足人民群众基本的住房需求可以说是政府义不容辞的职责。 近期来，政府相继出台的一系列针对房价狂升的调控政策可谓是重拳出击，为保证房地产市场的健康发展发挥了重要作用。但同时我们也应充分发挥市场本身的调节作用，政府主要进行适度干预，对于住房的价格管理，政府应明确自己的责任，更多地通过土地供应、城市规划、信贷政策等进行宏观调控，调节住宅市场供求，以达到稳定住宅价格的目的。另外，要大力发展实体经济。中国的实体经济发展不健全，回报率低，使得很多富人更倾向于投资高回报率的房地产，这样一来，房价持续高涨而中国的实体经济发展却十分缓慢，久而久之形成恶性循环。因此，国家应鼓励发展实体经济，将房地产中的资金吸引到实体经济中来，一方面为房地产降温，保证房地产市场健康发展，另一方面也可促进中国经济的稳步前进。 完善面向中低收入及贫困家庭的住房保障制度，实现梯度住房福利体系 房价问题的实质是住房保障制度的缺陷，中国的住房保障制度对象面向中低收入家庭，但是这个概念本身很模糊，从实际情况来看，由于制度本身的可操作性不强，导致大量的高收入且住房条件优越的家庭也在通过购买经济适用房而享受住房福利带来的好处，使得政府投入的大量保障资金被非福利对象所享受，而住房真正困难的对象却因无力购房而无法享受到政府的优惠政策。针对这种情况，我们应该通过对居民家庭支付能力的判定来合理确定住房保障的覆盖范围，提升制度的可操作性，同时保障标准要适当，是满足居民的基本住房需求，所以保障性住房的面积不宜过大。更为重要的是要建立有梯度的住房福利体系，充分体现政策差异与低收入差异的对等性，从而实现更为广泛的社会公平性。 首先，经济适用房的福利目标对象要缩小，应优先考虑那些迫切需要的群体，包括下岗职工、新参加工作人员等。其次，扩大廉租房覆盖范围，并配套以“实物配租”以及“房租补贴”措施。再次，提供公共住房，鼓励合作建房，福利对象主要为买不起经济适用房而又不符合廉租住房条件的“夹心层”群体。这样，我们就构建了一个面向城镇中低收入群体的完善的梯度住房福利体系。 转变住房发展方式，完善房屋租赁市场 转变住房发展方式，是住宅产业可持续发展的内在要求，也是建设资源节约型社会的必然选择，我们应大力发展低资源消耗、节能环保型住宅，要转变住房发展方式，则必须重视提高住宅的使用寿命，建设高质量的住房，也有利于人们生活水平的提高，缓解官民之间因强拆而造成的矛盾，对社会和谐稳定有积极作用。同时，要进一步完善房屋租赁市场，健全住房保障体系。住房租赁市场是住房市场的重要组成部分，与住房保障制度关系密切，完善和发展住房租赁市场，有利于拓展住房保障的发展空间，而健康、成熟的住房租赁市场也有助于住房梯级消费模式的实现，是解决中低收入家庭住房问题的必要条件之一。与此同时，政府要立足国情，加强住房租赁市场的监督和管理，使其在解决房地产市场价格持续走高的现象中发挥积极作用，从而形成完备的、相互配套的住房保障体系。参考文献： 江莉我国住房制度改革的主要经验与贡献上海房地，（） 住房制度改革成就巨大问题突出纪念小平同志关于住宅问题谈话周年（中）城市住宅，（） 国家统计局首次中国城市居民家庭财产调查总报告，收稿日期作者简介刘乐（），中国人民大学劳动人事学院级研究生，研究方向：社会保障。责任编辑：白 沙