某房产公司物业管理投标书secret1

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蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆蚀罿荿节蝿肁膂薁螈螁莈蒇螇羃膀蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈肂薃螄羀芇葿袃肂肀莅袂螂芅芁袁袄肈薀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羅袅莈莅薂羇膁芀薁膀莇虿薀衿芀薅蕿羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆肁蚆薇袆芆薂蚆羈聿蒈蚅肀芄莄蚄螀肇莀蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆蚀罿荿蚅膂蒄薅羃膁膄螀罿膀莆薃袅腿蒈衿螁膈薁蚁肀膈芀蒄羆膇莂蚀袂芆蒅蒃螈芅膄蚈蚄芄芇蒁肃芃葿螆罿节薁蕿袅节芁螅螁芁莃薇聿芀蒆螃羅荿薈薆袁莈芈螁螇羅莀薄蚃羄薂衿肂羃节蚂羈羂莄袈袄羁蒆蚁螀羀蕿蒃肈肀芈虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇袆肇芃蒀螂肆莅螅肁肅蒇薈羇肄薀螄袃肄艿薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羃膁膄螀罿膀莆薃袅腿蒈衿螁膈薁蚁肀膈芀蒄羆膇莂蚀袂芆蒅蒃螈芅膄蚈蚄芄芇蒁肃芃葿螆罿节薁蕿袅节芁螅螁芁莃薇聿芀蒆螃羅荿薈薆袁莈芈螁螇羅莀薄蚃羄薂衿肂羃节蚂羈羂莄袈袄羁蒆蚁螀羀蕿蒃肈肀芈虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇袆肇芃蒀螂肆莅螅肁肅蒇薈羇肄薀螄袃肄艿薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羃膁膄螀罿膀莆薃袅腿蒈衿螁膈薁蚁肀膈芀蒄羆膇莂蚀袂芆蒅蒃螈芅膄蚈蚄芄芇蒁肃芃葿螆罿节薁蕿袅节芁螅螁芁莃薇聿芀蒆螃羅荿薈薆袁莈芈螁螇羅莀薄蚃羄薂衿肂羃节蚂羈羂莄袈袄羁蒆蚁螀羀蕿蒃肈肀芈虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇袆肇芃蒀螂肆莅螅肁肅蒇薈羇肄薀螄袃肄艿薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羃膁膄螀罿膀莆薃袅腿蒈衿螁膈薁蚁肀膈芀蒄羆膇莂蚀袂芆蒅蒃螈芅膄蚈蚄芄芇蒁肃芃葿螆罿节薁蕿袅节芁螅螁芁莃薇聿芀蒆螃羅荿薈薆袁莈芈螁螇羅莀薄蚃羄薂衿肂羃节蚂羈羂莄袈袄羁蒆蚁螀羀蕿蒃肈肀芈虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇袆肇芃蒀螂肆莅螅肁肅蒇薈羇肄薀螄袃肄艿薇蝿膃莂螂蚅膂蒄薅羃膁膄螀罿膀莆薃袅腿蒈衿螁膈羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅虿袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螃袈膆莈螂羁羈芄螁蚀膄膀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂莃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄芃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薄袇羇莆薄薆膃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅虿袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螃袈膆莈螂羁羈芄螁蚀膄膀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂莃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄芃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薄袇羇莆薄薆膃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅虿袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃蚃螆羀蒂螃袈膆莈螂羁羈芄螁蚀膄膀莇袃羇膆莆羅节蒄莆蚅肅莀莅螇芀芆莄衿肃膂莃羁袆蒁蒂蚁肁莇蒁螃袄芃蒀羆肀艿蒀蚅羃膅葿螈膈蒄蒈袀羁莀蒇羂膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薄袇羇莆薄薆膃莂薃蝿肆芈薂袁芁膄薁羃肄蒃薀蚃袇荿虿螅肂芅虿袇袅膁蚈薇肁肇蚇蝿袃蒅蚆袂腿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃袅羇肁蚃袄肀莇蕿袃膂膀蒅袂袂莅莁葿羄膈芇薈肆莄薆薇螆膆蒂薆袈莂蒈薅肁膅莄薄膃肇蚂薄袃芃薈薃羅肆蒄薂肇芁莀蚁螇肄芆蚀衿艿薅虿羁肂薁蚈膄莈蒇蚈袃膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈莄蒄螄袀膇莀螃羂莃芆螂肅膅蚄螂袄羈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿螈节芈螈袁肅薇袇羃芀蒃袆肅肃荿袆螅艿芅袅羇肁蚃袄肀莇蕿袃膂膀蒅袂袂莅莁葿羄膈芇薈肆莄薆薇螆膆蒂薆袈莂蒈薅肁膅莄薄膃肇蚂薄袃芃薈薃羅肆蒄薂肇芁莀蚁螇肄芆蚀衿艿薅虿羁肂薁蚈膄莈蒇蚈袃膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈莄蒄螄袀膇莀螃羂莃芆螂肅膅蚄螂袄羈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿螈节芈螈袁肅薇袇羃芀蒃袆肅肃荿袆螅艿芅袅羇肁蚃袄肀莇蕿袃膂膀蒅袂袂莅莁葿羄膈芇薈肆莄薆薇螆膆蒂薆袈莂蒈薅肁膅莄薄膃肇蚂薄袃芃薈薃羅肆蒄薂肇芁莀蚁螇肄芆蚀衿艿薅虿羁肂薁蚈膄莈蒇蚈袃膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈莄蒄螄袀膇莀螃羂莃芆螂肅膅蚄螂袄羈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿螈节芈螈袁肅薇袇羃芀蒃袆肅肃荿袆螅艿芅袅羇肁蚃袄肀莇蕿袃膂膀蒅袂袂莅莁葿羄膈芇薈肆莄薆薇螆膆蒂薆袈莂蒈薅肁膅莄薄膃肇蚂薄袃芃薈薃羅肆蒄薂肇芁莀蚁螇肄芆蚀衿艿羈肂蒄蒅羄肁薆螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀肈膀螇袆膇芃薀螂膆莅螅蚈膅薇薈肇膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒁葿螅膂膁蚅蚁芁芃蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆螁芈膈蚁螇芇莀薄肆芇蒂螀羂芆薅薂袈芅芄螈螄袁莇薁蚀羁葿螆罿羀腿蕿袄罿莁螄袀羈蒃蚇螆羇薆蒀肅羆芅蚆羁羅莇蒈袇羅蒀蚄螃肄腿蒇虿肃节蚂羈肂蒄蒅羄肁薆螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀肈膀螇袆膇芃薀螂膆莅螅蚈膅薇薈肇膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒁葿螅膂膁蚅蚁芁芃蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆螁芈膈蚁螇芇莀薄肆芇蒂螀羂芆薅薂袈芅芄螈螄袁莇薁蚀羁葿螆罿羀腿蕿袄罿莁螄袀羈蒃蚇螆羇薆蒀肅羆芅蚆羁羅莇蒈袇羅蒀蚄螃肄腿蒇虿肃节蚂羈肂蒄蒅羄肁薆螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀肈膀螇袆膇芃薀螂膆莅螅蚈膅薇薈肇膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒁葿螅膂膁蚅蚁芁芃蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆螁芈膈蚁螇芇莀薄肆芇蒂螀羂芆薅薂袈芅芄膁膇莄蝿羃肃莃袂腿莁莂薁羂莇莁螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蒇袂肇膆蒆薂衿肂蒅蚄肅蒀蒅袇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃薀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螈膈肁薈羀羁葿薇蚀袄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃蚄蚆袀莂蚃螈肆芈蚂袁袈芄蚁蚀膄膀蚀螃羇葿虿袅膂莅蚈羇羅芁蚈蚇膁膇莄蝿羃肃莃袂腿莁莂薁羂莇莁螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蒇袂肇膆蒆薂衿肂蒅蚄肅蒀蒅袇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃薀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螈膈肁薈羀羁葿薇蚀袄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃蚄蚆袀莂蚃螈肆芈蚂袁袈芄蚁蚀膄膀蚀螃羇葿虿袅膂莅蚈羇羅芁蚈蚇膁膇莄蝿羃肃莃袂腿莁莂薁羂莇莁螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蒇袂肇膆蒆薂衿肂蒅蚄肅蒀蒅袇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃薀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螈膈肁薈羀羁葿薇蚀袄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃蚄蚆袀莂蚃螈肆芈蚂袁袈芄蚁蚀膄膀蚀螃羇葿虿袅膂莅蚈羇羅芁蚈蚇膁膇莄蝿羃肃莃袂腿莁莂薁羂莇莁螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蒇袂肇膆蒆薂衿肂蒅蚄肅蒀蒅袇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃薀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螈膈肁薈羀羁葿薇蚀芆螈罿膄蒂蚄羈芇芅薀肇羆蒀蒆肆聿芃螅肅膁蒈蚁肄莃芁蚇肄肃薇薃肃膅荿袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿螇膂莆蒅螆芄薁螄螅羄莄螀螄膆蚀蚆螃艿蒃薂螂莁芅袀螂肀蒁螆螁膃芄蚂袀芅葿薈衿羅节蒄袈膇蒇袃袇艿莀蝿袆莂薆蚅袆肁荿薁袅膄薄蒇袄芆莇螆羃羆薂蚂羂肈莅薇羁芀薁薃羀莃蒃袂羀肂芆螈罿膄蒂蚄羈芇芅薀肇羆蒀蒆肆聿芃螅肅膁蒈蚁肄莃芁蚇肄肃薇薃肃膅荿袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿螇膂莆蒅螆芄薁螄螅羄莄螀螄膆蚀蚆螃艿蒃薂螂莁芅袀螂肀蒁螆螁膃芄蚂袀芅葿薈衿羅节蒄袈膇蒇袃袇艿莀蝿袆莂薆蚅袆肁荿薁袅膄薄蒇袄芆莇螆羃羆薂蚂羂肈莅薇羁芀薁薃羀莃蒃袂羀肂芆螈罿膄蒂蚄羈芇芅薀肇羆蒀蒆肆聿芃螅肅膁蒈蚁肄莃芁蚇肄肃薇薃肃膅荿袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿螇膂莆蒅螆芄薁螄螅羄莄螀螄膆蚀蚆螃艿蒃薂螂莁芅袀螂肀蒁螆螁膃芄蚂袀芅葿薈衿羅节蒄袈膇蒇袃袇艿莀蝿袆莂薆蚅袆肁荿薁袅膄薄蒇袄芆莇螆羃羆薂蚂羂肈莅薇羁芀薁薃羀莃蒃袂羀肂芆螈罿膄蒂蚄羈芇芅薀肇羆蒀蒆肆聿芃螅肅膁蒈蚁肄莃芁蚇肄肃薇薃肃膅荿袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿螇膂莆蒅螆芄薁螄螅羄莄螀羆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇肂羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒇蚁螀羀膆蒃蚆羀芈虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀蚂肆莅蚅蚈肅蒇薈羇肄膇螄袃肄艿薇蝿肃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膈芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒃螈芅膄蚈蚄芄芇蒁羃芃荿蚆罿节薁葿袅节芁螅螁袈莃薇蚇袇蒆螃羅袆膅薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇肂羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒇蚁螀羀膆蒃蚆羀芈虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀蚂肆莅蚅蚈肅蒇薈羇肄膇螄袃肄艿薇蝿肃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膈芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒃螈芅膄蚈蚄芄芇蒁羃芃荿蚆罿节薁葿袅节芁螅螁袈莃薇蚇袇蒆螃羅袆膅薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇肂羃节薂羈羂莄蒅袄羁蒇蚁螀羀膆蒃蚆羀芈虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀蚂肆莅蚅蚈肅蒇薈羇肄膇螄袃肄艿薇蝿肃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膈芀蒄羆膇莂蚀袂膆蒅蒃螈芅膄蚈蚄芄芇蒁羃芃荿蚆罿节薁葿袅节芁螅螁袈莃薇蚇袇蒆螃羅袆膅薆袁羆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇肂羃节薂羈羂莄蒅袄莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒀袆肀腿蒀薅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂蒅螄膅肈薅袇羇莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅蕿袇袅膁蚈薇肁肇蚇虿袃莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莆羅蝿蒄莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒀袆肀腿蒀薅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂蒅螄膅肈薅袇羇莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅蕿袇袅膁蚈薇肁肇蚇虿袃莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莆羅蝿蒄莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒀袆肀腿蒀薅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂蒅螄膅肈薅袇羇莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅蕿袇袅膁蚈薇肁肇蚇虿袃莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莆羅蝿蒄莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒀袆肀蚂袂肈芅薈袁膀薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羅膁莈蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肅芀螁羂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿肂芆袈聿芄蒂螄肈莇莄蚀肇肆薀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薆薃螀膅荿蒈蝿莈膂袇螈肇蒈螃螇膀芀虿螇节蒆薅螆羁艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃芈蒂蚂袂肈芅薈袁膀薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羅膁莈蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肅芀螁羂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿肂芆袈聿芄蒂螄肈莇莄蚀肇肆薀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薆薃螀膅荿蒈蝿莈膂袇螈肇蒈螃螇膀芀虿螇节蒆薅螆羁艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃芈蒂蚂袂肈芅薈袁膀薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羅膁莈蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肅芀螁羂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿肂芆袈聿芄蒂螄肈莇莄蚀肇肆薀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薆薃螀膅荿 投标书目录第一章 投标人资格证明文件一、投标承诺书二、管理服务理念法定代表人授权委托书及法人证明 三、投标人资格证明文件四、拟派现场项目经理资格声明五、拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表第二章 接管验收方案 第三章 对本项目物业管理的整体设想及策划一、总体管理服务目标三、保证体系四、服务承诺第四章 拟采取的工作计划和物资装备情况 一、拟采取的工作计划 二、物资装备情况第五章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 一、拟建立的组织机构及人员的配备 二、培训及管理第六章 管理规章制度及管理档案建立情况 一、管理处各项管理制度目录 二、管理规章制度 三、管理档案建立情况第七章 针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标一、管理处服务人员形象的服务内容和指标二、急修项目的服务标准与承诺三、一般维修的服务内容和指标四、服务受理、报修接待的服务内容和指标五、投诉处理的服务内容和指标六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容和指标七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容和指标八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容和指标九、小区交通以及停车管理的服务内容和指标十、控制突发事件的服务内容和指标十一、物业及住户档案管理的服务内容和指标十二、住宅装修管理的服务内容和指标十三、业户满意度测评的服务内容和指标第八章 构建和谐社区与便民服务一、和谐社区二、便民服务第九章 物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护 一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定 三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案第十章 公共维修基金范围的使用方案第十一章 其他物业及设施、设备维修管理与维护一、房屋及公用设施维修养护二、设备管理第十二章 拟采取的安全与秩序维护方案第十三章 绿化和保洁管理方案一、绿化管理方案二、保洁管理方案第十四章 停车管理方案及地下车库经营管理的说明一、停车管理方案二、地下车库经营管理的说明第十五章 针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务第十六章 空房管理说明一、空房管理办法 第十七章 投标报价及经费收支预算第十八章 对招标人提出的相关配合要求的说明第十九章 招标人要求投标人对以下内容做出实质性承诺附件： 物业管理应急措施 一、遇火灾处理程序 二、接报治安事件处理程序 三、接报刑事案件处理程序 四、遇燃气泄漏处理程序 五、遇停电处理程序 六、遇水浸（跑、冒、漏）处理程序 七、遇爆炸物或可疑物品处理程序 八、遇恐怖事件处理程序 九、触电事故的应急处理程序 十、电梯困人事故的应急处理程序 十一、强烈大风的应急处理程序第一章 投标人资格证明文件珠海市红花湖房地产开发有限公司：一、 本公司认真研究了怡泰雅苑物业管理服务招投标文件后，愿意接受招标文件的要约条件，愿意参加本次招标。二、 本公司声明如下：1、 同意按照招标文件要求参与竞标，否则视为自动放弃。2、 在签署怡泰雅苑物业服务合同之前，本招标文件和贵司的中标通知书构成约束双方的契约附件。3、 如我公司中标，将按照贵司规定的时间签订怡泰雅苑物业服务合同，并按照要求准时进驻进行物业管理全方位服务。4、 我方同意，在从规定的递交投标响应文件截止之日起90个日历日内，自觉遵守本次招投标活动的每项规定。投标单位名称（公章） 法人代表：日期： 地址：联系人： 联系电话：第二章 项目接管验收方案一、 项目的接管验收 1）物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。 2）依据国家建设部颁布的房屋接管验收标准对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。 3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。 a公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；b既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益；c接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；d落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用； 6）接管验收的作用 a明确交接双方的责、权、利关系 b确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益 c为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。 第三章 对本项目物业管理的整体设想及策划一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为“怡泰雅苑项目创造价值，为业户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活、办公及购物环境，让业户安心、放心。一、 总体管理服务目标1、 前期目标成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；2、 合同目标在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。二、 管理服务理念 怡泰雅苑物业让您更满意让严格管理、规范服务、心心交流您业户、发展商、行政主管部门、相关专业部门更优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求满意成为业户的好保姆、好管家、好朋友成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友三、 服务承诺1、 总体指标1、 满意度指数85以上；2、 管理服务范围内不发生重大安全责任事故，管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；3、 第一年度导入三项贯标体系管理， 第二年度通过三项贯标体系认证；2、 分类指标1、 管理处设专线24小时受理报修，2、 业户接待时间：365天8:30-20:30；3、 各类服务人员上岗培训率达到100%；4、 档案归档率达到100%，档案完整率达到100；5、 维修及时率达到100%；6、 维修质量合格率达到95%以上；7、 实行维修服务回访制度，回访率达到100%；8、 有效投诉处理率100，投诉人签字满意率95以上；9、 公共设备、设施完好率达到98以上；10、房屋建筑完好率达到98%以上；11、绿化存活率达到98%以上；12、清洁管理无盲点， 管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；13、道路、停车场完好率达到98%以上；14、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务四、拟采取的工作计划和物资装备情况一、拟采取的工作计划为了使物业保值、增值，管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟定进一步的工作计划，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作，使开发商与物业公司的品牌共同提高，达到“双赢”的目的。1、业主入伙前 我公司对物业进行现场查勘，力争在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。在和发展商进行物业的交接验收中，由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料（验收标准参照建设部颁布的房屋接管验收标准）。对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单，在一定期限内由开发施工单位整改修复，再由我公司验收合格后接受。同时协助发展商制定使用公约、业主手册等文件，同时准备好业主入户所需要的入伙手续书、业户信息表、入伙资料签收表、房屋质量整改通知书、装修管理办法、装修管理协议、代办服务委托书、房屋验收表、钥匙签收表等书面资料。另一方面，做好小区的开荒保洁工作，进入日常工作状态；保安人员要熟悉小区情况；设备维修人员做好检查工作，保证公共设备设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。2、业主入伙中 业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对于业主发现的问题予以记录。向业主交付填写的资料有：业户手册、装修管理办法、入伙资料签收表、业主信息表、房屋验收表、钥匙签收单等，并及时向业主介绍有关物业入伙后的管理规定。 其中尤为重要的工作就是装修管理，按公司标准向业主做好解释工作，并准备好装修申报表、施工人员登记表、施工人员出入证、施工许可证、动用明火许可证、安全责任书等书面资料，业户服务人员会将施工人员登记表复印件交保安主管；保安巡岗按表查验施工人员的施工人员出入证，并巡视跟踪施工队的装修过程，督促施工队文明施工，保持环境整洁，建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的堆放地，不允许将垃圾堵住楼道，不允许将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒入下水道；夜间保持施工区安静。管理处除保安外，业户接待、管理处经理都应当定时对装修施工现场检查，发现违章及时纠正，装修结束应经过验收，装修期间的装修材料运出小区应当应业户签字并经管理处经理确认。3、业主入伙后 进入全面管理阶段后，物业管理处将以公司企业标准为指导，主要开展以下工作（但不限于）：l 房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修；l 设备设施管理；对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修；l 清洁管理：加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生；l 绿化管理：物业范围内的绿化建设和养护；l 消防管理：建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理；l 安全管理；加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适；l 车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序；l 产籍管理：指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正，保证产籍的完整、准确、与实际相符；l 财务管理：对物业管理资金运作和管理；l 协调因房屋质量引起的业主与发展商之间的纠纷。二、 物资装备情况1、物业管理用房为创造一个良好的居住和生活环境，依据建设部物业管理条例的规定，以及结合怡泰雅苑项目的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括：l 管理服务用房：管理处接待、办公用房；l 保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库；2、物业管理用房的配置要求管理处办公用房划分为客户接待和办公两个区域，场所面积按建设部相关文件执行。工程维修作业工作室需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。保安、保洁人员休息、更衣室放置更衣箱、凳子、保洁工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用车库等多余房间，以不侵占正式办公用房为宜。总的原则是，给业主及租户带来方便，提高我方人员工作效率。3、管理设施的配置要求管理处开办物品表名 称数量/型号一、办公用品开办物品复印机1台电脑2台打印机1台对讲机16只对讲机电池板16块/1000mA充电器10只/单路现金保险箱1台办公桌4张/防火板台面1600*800*750办公椅6把接待桌2张/防火板台面1600*800*750接待椅4把洽谈桌1张/防火板桌面直径75cm，高度75cm洽谈椅4把会议桌1张会议椅12把水瓶2只 网络杯12只烟灰缸3只考勤钟1只标识若干塑封机1台饮水机1台/立式传真机1台分栏文件柜5组/900*400*2300档案夹250只/HY2052阅览架1只/标准电话机2只大货架2只/更衣箱15只/六门伞架3只/定制大雨伞3把/定制小雨伞30把/定制二、维修工器具开办物品台式钻床1台电锤（进口）1台电动疏通机2台铝合金合页梯（1.5m5m）10只管子钳1把 龙门架1套台虎钳1套 数字式万用表2只指针式万用表4只 数字式钳形表2只 兆欧表1只 砂轮机1台 潜水泵4台拖线板3只切割机2台梅花扳手4套/电工牌10件 套筒扳手3套/电工牌32件 内六角扳手5套/电工牌1.5m/m-10m/m工具箱10套保险带4套组合工具10套硅胶抢3只/大小各一牛油枪3只管道工具2套/泥瓦、木工工具2套/三、保洁工具开办物品升降梯1部/登月牌7米多功能擦地机2台吸尘吸水机2台高压水枪2只2.5米铝梯3部1.5米铝梯2部多功能清洁车4部拖线盘4只/黄鱼车3部/四、保安器具开办物品 雨衣/雨鞋29套耳机29副录像带40盘/警棍6根/第四章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理电工一、 拟建立的组织机构及人员的配备1、管理处组织架构及部门设置管理处经理经理助理业户服务部设备部保洁绿化部保安部保安主管业户服务主管保洁绿化主管设备主管保安领班 给排水管道工房屋维修工保洁工绿化工业户服务员监控巡岗机动门岗2、管理处运作方式及各部门职责1、管理处运作方式l 管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设业户服务部、设备管理部、保安服务部、保洁绿化部四个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。l 管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责。2、部门职责业户服务部 业户服务部主要负责日常与业户之间的联系，处理包括入伙服务、业户接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜，协调各部门工作。保安服务部保安部负责小区治安,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。设备管理部设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务，包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。保洁绿化部清洁管理部负责环保管理及小区公共区域卫生和绿化服务。此外采购、人事、培训等事务将由物业人事部、物流中心、培训中心与管理处经理负责。3、人员配备1、管理处各岗位员工的任职要求管理处经理l 大专以上学历l 具备行业岗位资格证书l 全国物业管理从业人员岗位证书l 熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力l 具有丰富的高档住宅小区管理经验l 外表端庄，思路敏捷l 有良好的团队精神和沟通技巧l 有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力经理助理l 大专以上学历l 具备房地资源行业岗位资格证书l 全国物业管理从业人员岗位证书l 具有高档住宅小区管理经验l 有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力业户接待l 大专以上学历l 熟练操作办公自动化软件l 熟悉高档住宅小区运作内容l 普通话标准流利l 有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力l 通过物业培训中心专业培训保安服务l 具备物业保安人员岗位上岗证书l 年龄2035岁之间，男性l 身高不低于1.75米l 五官端正，具有较强的敬业精神l 作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷l 能吃苦耐劳承受工作压力l 通过物业培训中心专业培训维修养护l 具备相关操作证及上岗证l 具有智能化高档住宅小区物业的工程维修及保养工作经验l 具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神保洁保绿l 通过保洁专业化培训l 熟悉高档住宅公寓的保洁保绿工作l 形象健康l 细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力2、管理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范围人员配备岗位设置人员配备(人)岗位设置人员配备（人）管理处经理1设备管理部经理助理1设备部主管1业户服务部强弱电工业户服务部主管1给排水管道业户服务员（接待/财务/贯标/档案/报修）房修值班电工保安服务部保洁绿化部保安部主管1保洁绿化部主管1保安领班（兼）领班门岗单元内公共部位巡岗外围监控机动机动合计人岗位职责和工作范围管理处经理l 在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运行与维护保养、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。l 组织拟制、审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件。l 负责小区管理服务的质量控制和费用控制。l 负责协调与业委会、发展商、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系。l 负责初审分承包方、分供方，审批小区管理服务公开文件和管理处作业文件的发放。l 负责组织小区公益性活动。l 完成公司交办的其他任务。管理处经理助理l 在管理处经理的领导下，负责业户服务的接待工作。l 拟制小区的业户服务计划、费用预算，负责业户服务的质量控制。l 负责编制每日的工作日报，并向公司上报。l 负责接待业户办理入伙、房屋和车位租售、装修手续；负责协调处理业户投诉、报修事宜。l 负责建立业户档案，登记产权清册与租赁清册、权籍资料，对业户档案实现动态管理。l 负责代收公用事业费、有线电视费；代订境外报刊杂志及代购纯水、订购员工盒饭等事宜。l 负责收集编排：管理信息、业户服务征询单，及时张贴和收回，对反馈的业户见议和意见进行分析、落实和安排处理，保持与业户的沟通。l 负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作l 具体组织社区公益性活动。l 完成经理交办的其他工作。设备管理部主管l 在管理处经理的领导下，负责房屋设备、设施的正常运行与维保服务，包括房屋设备设施运行的应急处理工作。l 负责对设备部的日常管理，检查每日运行日志，了解设备工作状况合理安排每日工作。l 负责小区房屋设备、设施运行与维保的质量控制，拟制维保服务过程中的费用预算、作业文件，并负责实施。l 负责计划和购置维保材料及工器具。l 负责公共设施能耗管理与节能工作。l 编制（设备）突发事故的应急处理预案，并适时组织预演。l 负责对房屋设备（设施）维修、保养工作的计划实施和记录备案，对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案，记录文件长期保存。l 完成经理交办的其他工作。保安服务部主管l 在管理处经理的领导下，对所管辖区内的治安、消防负责。l 负责对当值保安进行岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班保安质量记录进行初审。l 负责对突发事故应急处理的现场协调。l 负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和管理。l 负责员工的消防培训及小区消防安全知识宣传。l 负责对队员考勤和请假审批及工作考核。l 负责对装修施工队介绍小区装修管理规定并对现场进行安全监督和现场管理。l 协助完成管理处布置的业主特约服务。保洁绿化部主管l 服从管理处经理的领导，对小区的清洁绿化负责。l 负责对当班保洁工操作的检查，对各班保洁工作质量记录进行初审。l 负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管。l 负责安排人员完成业主提出的特约服务。l 负责对员工考勤和请假审批及工作考核。l 负责计划和购置保洁材料及工器具。l 负责与绿化养护的业务联络。l 完成管理处经理交给的其他工作任务。业户接待员（出纳、投诉）l 具体开展业户服务方面的工作，包括业户入伙、装修、联系、投诉处理及接待工作；l 负责管理费、能耗费及其它服务费用的催缴工作；l 负责接待业户办理入伙手续、装修手续、非公共性服务手续、建立业户档案，登记产权清册与租赁清册；l 保持与业户的联系和相互沟通，包括具体组织社区公益性活动；l 完成交办的其它工作。业户接待员（档案）l 负责管理处文书档案管理工作，包括文秘、电脑、档案、权籍、出纳等工作；l 负责管理费的收缴工作；l 负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作；l 负责管理处管理、技术、业户档案与资料的管理工作；l 负责与业户权籍资料的管理工作；l 完成经理交办的其它工作。门岗保安l 对主管负责，服从上级命令；l 在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；l 验证物品出门证，施工人员临时出入证后放行；l 发现责任区域公物损坏向上级报告；l 负责外来人员的登记，备用钥匙管理；l 协助主管进行紧急服务处理。巡岗保安l 对保安主管负责，服从上级命令；l 巡逻中遇业主要求应及时提供服务；l 巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证；l 检查机动车辆、非机动车辆停放情况。保洁工l 对保洁主管负责，认真执行各项管理制度；l 认真做好承包区域的环境保洁；l 在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。设备工（值班水电工）l 对设备主管负责，执行管理处各项规定和制度；l 负责变配电系统的运行管理和维修保养；l 负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气设备的维修保养及故障检修；l 负责给排水、消防设备动力电源的正常供给；l 认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；l 按时按质保量完成设备检修工作；l 定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录；l 做好给排水设备（设施）的运行操作和维修保养工作；l 发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并与下一班当班员工共同排除故障；l 负责责任区域的机房设备的保洁工作。设备工（维修工）l 对设备主管负责，执行管理处的各项规定和制度；l 负责房屋、设施的使用管理和维修保养工作；l 负责房屋建筑装饰、公共设施的定期巡查、日常维修及查抢险工作；l 努力钻研技术，熟练掌握房屋建筑、设施的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；l 发生事故时，应确保头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障。事故未排除不进行交接班，并与下一班当班员工共同排除故障。二、培训及管理培训承诺l 各类服务人员上岗培训率达到100%；l 各类专业人员持证上岗；培训计划源源不断的人员培训是 理超物业的管理水平不断提高的根本保证。为此，公司根据自身发展的需要，建立了自己的“培训中心”。“培训中心”每年举办二期6个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及境外资深物业管理专家担纲，讲授市场的营销策划和各类物业的管理，从物业管理的规范服务、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运行等。到目前为止，已有多名人员经过经理岗位培训已经上岗，而且已得到了大家的一致好评。新进员工培训方案培训目的：使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等，以便能迅速的适应公司的运作模式，工作要求；提高工作效率。培训内容： 公司基本情况、组织机构、主要领导介绍 公司管理理念和服务理念教育 企业文化、价值观的传递 员工手册、职业道德及有关制度教育培训时间：4课时【管理处经理、副经理培训】通过培训使培训人员能参与市