中级经济师考试 房地产专业 专家命题及答案解析aa 【内部资料 严防泄露】

81 / 822014年中级经济师考试 房地产专业 专家押题及答案解析 【内部资料 严防泄露】一、单项选择题（共60题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意）1.下列关于区位的说法中，错误的是（ ）。A.区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系B.区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定C.地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化D.政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位答案B解析区位的历史性：地理环境的变化引起区位的历史变迁。书第2页。2.某城市位于东经ll623，北纬3954，该经纬度反映的是该城市的（ ）。A.自然地理区位B.经济区位C.社会区位D.天文区位答案C解析天文区位。书第1页。3.某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为（ ）。A.需求门槛B.中心性C.中心地职能D.商品销售范围答案A解析需求门槛。书第6页。4.消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（ ）。A.若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求B.若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求C.若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求D.若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求答案C解析消费者对未来的预期。书第12页。5.在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是（ ）。A.级差地租IB.级差地租C.绝对地租D.垄断地租答案B解析级差地租和级差地租。书第16页。6.从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可依次划分为（ ）四个阶段。A.相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散B.相对分散、相对集中、绝对集中、绝对分散C.绝对集中、相对分散、相对集中、绝对分散D.绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散答案D解析城市发展演变的四个阶段。书第19页。7.可以依法征收房地产的主体是（ ）。A.个人B.企业C.农民集体D.国家答案D解析房地产征收的概念。书第24页。8.集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地（ ）的行为。A.所有权B.使用权C.继承权D.通行权答案A解析集体所有的土地征收的概念。书第24页。9.关于征收与征用区别的说法，错误的是（ ）。A.征收是为了公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要B.征收应当依法给予补偿，征用应当依法返还或者补偿C.征收不必得到财产所有权人同意，征用必须得到财产所有权人同意D.征收要强制取得财产所有权，征用旨在获得财产使用权答案C解析征收与征用的区别。书第26页。10.关于集体土地征收补偿安置的说法，错误的是（ ）。A.并非所有的被征收土地都要支付青苗补偿费B.地上附着物补偿费包括被征收土地上树木的补偿费C.征收耕地的安置补助费按照被征收耕地的面积进行补偿D.征地补偿、安置方案经批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施答案C解析征地补偿费用标准。书第30页。11.工业建设用地是指（ ）。A.用于农业生产和建设之外的一切工程建设所需占用的土地B.用于进行工业项目或者为其配套的其它工程设施所需使用的土地C.用于解决城乡人民物资生活需要及其配套设施建设所需使用的土地D.文教区用地、公共设施及其道路设施用地答案B解析建设用地的分类。书第36页。12.下列用地中，使用权出让最高年限为40年的是（ ）。A.体育场馆用地B.城乡超级市场用地C.综合用地D.住宅用地答案B解析建设用地使用权出让的特征。书第39-40页。13.土地使用权出让招标公告的内容一般不包括（ ）。A.投标人的名称和地址B.投标人的资格要求C.投标保证金D.确定中标人的标准和方法答案A解析招标、拍卖和挂牌出让方式的一般规定。书第40页。14.下列关于土地使用权协议出让的说法中，不正确的是（ ）。A.协议出让最低价由市、县人民政府土地管理部门编制，并经过同级人民政府批准执行B.协议出让价格不得低于协议出让最低价C.协议出让价格不得低于协议出让底价D.协议出让底价不得低于协议出让最低价答案A解析协议出让方式的最低价。书第43页。15.土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，（ ）。A.其土地使用权出让金随之相应调整B.新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可做相应调整C.新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不做调整D.其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定答案A解析建设用地使用权出让合同的变更。书第45-46页。16.下列关于建设用地使用权互换的说法中，正确的是（ ）。A.互换的标的物必须都是建设用地使用权B.互换的标的物之一必须是建设用地使用权C.互换后的建设用地使用权人不发生变化D.互换的建设用地使用权应当是等值的答案B解析建设用地使用权转让的方式。书第49页。17.建设用地使用权抵押时，（ ）。A.其地上建筑物及其他附着物不随之抵押B.其地上建筑物及其他附着物随之抵押C.其地上建筑物随之抵押，其他附着物不随之抵押D.其地上建筑物不随之抵押，其他附着物随之抵押答案B解析建设用地使用权抵押权的设定。书第52页。18.处分抵押的土地使用权所得的金额，应首先支付的费用是（ ）。A.偿还抵押权人的债权本息及其支付违约金B.抵押的建设用地使用权应缴纳的税费C.处分抵押的建设用地使用权的费用D.该宗建设用地使用权有偿取得应缴纳的土地使用权出让金答案C解析抵押建设用地使用权处分的受偿。书第54页。19.房地产市场调研应遵循客观性与（ ）原则。A.科学性B.局部性C.主观性D.统一性答案A解析房地产市场调研的原则。书第61页。20.消费者对房地产的购买欲望是房地产需求的（ ）。A.主体B.动力C.保障D.结果答案B解析房地产市场需求的三要素。书第64页。21.房地产市场需求调研包括房地产消费者、房地产消费动机和房地产（ ）调研。A.消费行为B.消费环境C.消费群体D.消费能力答案A解析房地产市场需求调研的主要内容。书第64页。22.房地产市场竞争情况的调研主要包括竞争企业和（D ）两方面内容。A.组织B.个人C.机构D.产品答案解析房地产市场竞争者调研。书第65页。23.（ ）是消费者群体分类的基本变量。A.人口B.地理C.心理D.行为答案A解析房地产市场细分的依据。书第85-86页。24.房地产细分市场可行性评估包括（ ）。A.细分市场的可衡量性B.细分市场的增长性C细分市场的可盈利性D.细分市场的可进入性答案C解析房地产细分市场可行性评估。书第87-88页。25.消费目的通常不包括（ ）。A.自用B.公用C.他用D.投资置业答案B解析房地产客户需求特征的分析。书第89-90页。26.（ ）是房地产开发项目产品定位的基础。A.市场化原则B.持续性原则C.差异化原则D.前瞻性原则答案A解析房地产开发项目产品定位的原则。书第93页。27.项目处于知名学校附近，可以进行（ ）定位。A.学习类级学生公寓类B.生态居住类C.商业及商业服务类D.居住类和生活服务类答案A解析确定产品定位的方案。书第95页。28.按照作用划分的房地产开发项目策划报告类别包括（ ）、开发项目实施策划报告和开发项目运营策划报告。A.开发项目决策策划报告B.投资策划报告C.广告策划报告D.全程策划报告答案A解析按照作用划分的房地产开发项目策划报告类别。书第95-96页。29.下列经济评价指标中，属于房地产投资项目动态盈利性指标的是（ ）。A.成本利润率B.销售利润率C.利息备付率D.内部收益率答案D解析房地产投资项目经济评价指标体系。书第124页。30.下列不属于房地产投资项目经济评价的静态指标的是（ ）。A.投资利润率B.资本金利润率C.财务内部收益率D.成本利润率答案C解析财务内部收益率的概念。书第125页。31.考虑资金时间价值所计算出的动态投资回收期与不考试资金时间价值所计算出的静态投资回收期相比，静态投资回收期（ ）。A.总比动态投资回收期长B.有时比动态投资回收期长C.总比动态投资回收期短D.与动态投资回收期相等答案C解析静态投资回收期的计算。书第127-128页。32.下列关于房地产投资项目盈亏平衡分析的说法中，正确的是（ ）A.盈亏平衡分析是在一定市场、生产能力及经营管理条件下，通过对其产品产量、成本、税金互相关系的分析，判断投资项目对市场供给变化适应能力的一种不确定性分析方法B.盈亏平衡分析与量本利分析是两种不同的不确定性分析方法C.盈亏平衡分析中变动成本总额与生产量总数成正比例增减变动，但单位产品的变动成本是固定不变的D.盈亏平衡分析中变动成本总额与生产量总数成正比例增减变动，单位产品的变动成本也是同理答案C解析盈亏平衡分析的概念。书131-132页。33.在对投资项目进行敏感性分析时，临界点是指不确定因素的变化使项目（ ）的临界数值。A.由可行变不不可行B.由低风险变高风险C.由敏感性弱变敏感性强D.由盈利变不盈利答案A解析单因素敏感性分析方法的步骤。书第136-138页。34.对房地产投资者危害最大的一种风险是（ ）。A.政策风险B.政治风险C.市场供求风险D.资本价值风险答案B解析房地产投资系统风险的内容。书140页。35.某投资者拟以500万元的限额购买店铺，现有销售总价500万元、200万元、160万元的3个店铺供其选择。该投资者可选择的投资方案是（ ）个。A.1B.2C.3D.4答案D解析独立方案的概念。书147页。36.下列方案经济关系的描述中，描述互补型的方案是（ ）A.在一组方案中，方案之间不完全互斥，也不完全依存，任何一个方案的取舍会导致其他方案现金流量的变化B.在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件按，（如受资金、劳动力、材料、设备及其他资源拥有量限制），则只能从中选择一部分方案实施C.在一组方案中，某一方案的接受有助于其他方案的接受D.在若干备选方案中，选择其中一个方案，其他方案就必然被淘汰答案C解析互补方案的概念。书147页。37.甲、乙、丙三个计算期相同的互斥方案，若有IRR（乙-甲）Ic，IRR（丙-乙）Ic，则各方案从优到劣的排列顺序是（ ）。A.甲、乙、丙B.乙、丙、甲C.丙、乙、甲D.乙、甲、丙答案B解析差额投资内部收益率法的概念。书第150页。38.下列内容中，不属于房地产投资项目可行性研究报告摘要内容的是（ ）。A.项目的主要经济指标结果B.可行性研究的结论C.项目的基本情况D.项目经济指标的测算过程答案D解析房地产投资项目可行性研究报告的结构。书154-156页。39.工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产，而按特定的程序完成的（ ）。A.承包合同B.一次性任务C.管理工作D.施工过程答案B解析房地产开发项目的含义。书第159页。40.邀请招标的承包商数量最少为（ ）。A. 1B. 2C. 3D. 4答案C解析房地产开发项目邀请招标。书第167页。41.招标人想把工程建设的资金风险转移给承包商时，一般会采用（ ）合同。A.成本加利润B.成本加酬金C.单价D.总价答案D解析可选择的合同类型。书第172页。42.下列措施中，在房地产开发项目投资控制时，发现实际投资值偏离目标投资值，应采取的纠偏措施不包括（ ）。A.司法措施B.组织措施C.经济措施D.技术措施答案A解析房地产开发项目投资控制的概念。书第176页。43.供热与供冷系统的最低保修期是（ ）。A.1个采暖期、供冷期B.2个采暖期、供冷期C.3个采暖期、供冷期D.5个采暖期、供冷期答案B解析房地产开发项目质量保修。书第185-186页。44.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期是（ ）。A.1年B.2年C.5年D.15年答案C解析房地产开发项目质量保修。书第185-186页。45.房地产委托代理合同签订以后紧接着进行的工作是（ ）。A.委托方提交有关资料B.代理方进行营销企划C.代理方进行租售准备D.委托人与代理人进行项目结算答案A解析商品房销售代理的工作流程。书第192-193页。46.基于效用原理的房地产定价方法是（ ）。A.成本导向定价法B.需求导向定价法C.竞争导向定价法D.比较定价法答案B解析房地产定价的基本方法。书第195-196页。47.在其他条件不变的情况下，下列策略中不属于直接调整价格策略的是（ ）A.调整楼宇基价B.提高前期付款的比例C.增大楼层之间的差价D.增大朝向之间的差价答案B解析房地产定价策略。书第197-198页。48.房地产公共关系促销的实质是（ ）。A.通过给予顾客优惠促进销售B.通过公关获取潜在顾客的信息从而促进销售C.在扩大企业影响的基础上促进销售D.在完成销售目标的同时履行有关社会责任答案C解析公共关系推广的含义。书第208页。49.某地区房地产交易中卖方、买房应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）A.323B.275C.273D.258答案B解析交易情况修正。书第212-213页。50.某套二手住房买卖，买方付给卖方1500元/平方米，该价格含应由买方缴纳的3%契税。该套住房的正常成交价格为（ ）元/平方米。A. 1455.00B.1456.31C.1545.00D.1546.39答案B解析交易情况修正。书第212-213页。51.某商品住宅开发项目的用地是2年前以楼面地价1500元m2取得的，建筑安装工程费为2000元m2，管理费用、销售税费和开发利润等为土地取得成本与建筑安装工程费之和的50。目前重新取得该用地的楼面地价为3000元m2，若建筑安装工程费等费税水平不变，用成本法估价的该商品住宅目前的价值为（ ）元m2。A.3500.00B.5000.00C.5250.00D.7500.00答案D解析成本法的基本公式。书第218-219页。52.某幢住宅的重置价格为3000/平方米，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到2500元/平方米。该幢住宅的这种价值损失属于（ ）A.物质折旧B.功能折旧C.有形损耗D.经济折旧答案D解析建筑物折旧的求取。书第221-223页。53.业主委员会应负责召集或召开的会议不包括（ ）。A.业主大会定期会议B.业主大会临时会议C.首次业主大会会议D.业主委员会会议答案C解析业主委员会的职责。书第241页。54.制定物业管理规约的主体是（ ）。A.全体业主B.业主委员会C.社区居委会D.物业建设单位答案A解析管理规约的概念。书第245页。55.在物业管理招投标活动中，招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同，这体现了物业管理招投标的（ ）原则。A.公开B.公平C.公正D.诚实信用答案D解析物业管理招投标的原则。书第249-250页。56.下列选项中，不属于物业服务合同的主要内容的是（ ）。A.特约服务B.专项维修资金的管理与使用C.物业管理用房D.双方的权利义务答案A解析物业服务合同的主要内容。书第254-255页。57.在房地产抵押货款关系中，提供抵押房地产的一方，称为（ ）。A.货款人B.借款人C.抵押人D.抵押权人答案C解析房地产抵押贷款概述。书第266页。58.某人向银行贷款50万元，假设贷款年利率为6，贷款期限为l5年，采用等本金还款方式，则第l0个月的付款额最接近（ ）元。A.3915B.4220C.5139D.5153答案D解析等额还款抵押贷款中每月还款的构成。书第278页。59.住房公积金贷款在本质上是一种（ ）。A.委托贷款B.信用贷款C.基金贷款D.信托贷款答案A解析公积金个人住房贷款的含义。书第280-281页。60.下列关于房地产信托主要特点的说法中，错误的是（ ）。A.房地产信托的业务方式既可以是间接融资也可以是直接融资，具有很强的灵活性B.房地产信托投资具有较高的收益性C.房地产的低流动性，使得房地产信托投资具有很大的风险性D.房地产信托投资的融资方式以物资为主，在融资方式上具有单一性答案D解析房地产信托的特点。书第283页。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分）61.按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。下列区位中，属于社会区位的有（ ）。A.历史区位B.经济区位C.文化区位D.政治区位E.空间区位答案BCD解析社会区位。书第1页。62.形成房地产有效需求必须具备的条件有（ ）。A.消费者有购买房地产的意愿B.消费者能够承受并支付得起房地产价格C.城市经济高速发展D.人口急剧增长E.房地产供给大于房地产需求答案AB解析需求和需要的异同。书第11页。63.房地产征收征用的情形有（ ）。A. 国防和外交B.公共利益的需要C.商业房地产开发D.商品房开发E.抢险、救灾等紧急需要答案ABE解析房地产征收征用的情形。书24页。64.公共利益的界定不包括（ ）。A. 国防和外交的需要B.基础设施建设的需要C.商业房地产开发的需要D.公共事业的需要E.旧城区改建的需要答案C解析公共利益的界定。书26页。65.国有建设用地使用权有偿使用的形式有（ ）A.出让B.作价入股C.租赁D.划拨E.抵押答案ABC解析国有建设用地使用权有偿使用的形式。书第39、46、47页。66.国有建设用地使用权的协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有（ ）。A.适用范围不同B.出让金形成方式不同C.最低价确定的原则不同D.协议出让无需公布出让计划E.出让主体不同答案ABC解析协议出让和招标拍卖挂牌出让的区别。书第44页。67.通过划拨方式取得的建设用地使用权办理了（ ）手续后可以进行抵押。A.调整规划用途B.补签出让合同C.补交土地使用权出让金了D.领取国有土地使用证E.经领导批准答案BCD解析建设用地使用权抵押权的设定。书第52页。68.社会文化环境主要包括（ ）A.基础设施情况B.居民的生活习惯C.宗教信仰、社会风俗D.家庭人口规模机构成E.房地产税收政策答案BCD解析房地产市场社会文化环境调研。书第64页。69.房地产市场调研报告中不能使用（ ）等含糊词语。A.可能B.大概C.也许D.应当E.尽管答案ABC解析房地产市场调研报告的写作要求。书第79-80页。70.房地产市场细分的依据通常不包括（ ）。A.人口B.地理C.学历D.行为E.信仰答案CE解析房地产市场细分的依据。书第85-86页。71.下列资金中属于房地产投资的资金构成有（ ）。A.企业自有资金B.预售收入C.信贷融资D.债券融资E.在建工程答案ABCD解析房地产投资的资金构成。书第102页。72.不确定性分析不包括（ ）。A.盈亏平衡分析B.敏感性分析C.需求分析D.供给分析E.风险分析答案CD解析不确定性分析的基本内容。书第131、135、138页。73.下列关于敏感性分析的表述中，正确的有（ ）A.项目对某种不确定因素的敏感程度，可表示为该因素按一定比例变化时引起项目指标的变化幅度（通常是列表表示）B.敏感性分析可以判定不确定因素在什么范围内变化能是投资项目的经济效益情况为最好，在什么范围变化时，投资项目的经济效益情况最差等这类最乐观和最悲观真的边界条件或边界数值。C.敏感性分析有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析两种D.敏感性分析只可用于对静态经济指标的分析，而不可用于动态经济指标的分析E.敏感性分析既可用于对静态经济指标的分析，也可用于对动态经济指标的分析答案ABCE解析敏感性分析的作用。书第136页。74.下列关于房地产投资风险的表述中，正确的有（ ）A.房地产投资风险是客观存在的，不以人的意志为转移B.房地产风险具有潜在性，他不是显现在表面的东西，所以风险是不可认识的C.房地产投资风险不但存在着风险损失，同时也存在着风险报酬D.同一风险事件按对不同的投资者会产生不同的风险E.同一投资者由于其决策或采用的策略不同，会面临不同的风险结果答案ACDE解析房地产投资风险的特征。书138-139页。75.在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有（ ）。A.被比较方案的投资额相同或相近B.被比较方案具有相同的不确定因索C.被比较方案的费用及效益计算口径一致D.被比较方案具有相同的计算期E.被比较方案现金流量具有相同的时间单位答案CDE解析对互斥方案进行比选的可比条件。书148页。76.建设工程招标文件包括（ ）等。A.投标人须知B.合同专用条款C.工程量清单D.标底E.投标书格式答案ABCE解析房地产开发项目工程招标文件。书168页。77.房地产市场营销的主要策略包括（ ）。A.房地产渠道策略B.房地产价格战略C.房地产并购策略D.房地产促销策略E.房地产供应链策略答案ABD解析主要的房地产营销策略。书目录第2页。78.房地产估价报告通常由（ ）等组成。A.估价委托书B.注册房地产估价师声明C.估价委托合同D.估价结果报告E.估价技术报告答案BDE解析房地产估价报告的组成。书第235-237页。79.业主大会会议可以采用（ ）的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。A.集体讨论B.记名投票表决C.书面征求意见D.分组讨论E.无记名投票表决答案AC解析业主大会活动规则。书第240-241页。80.在办理房地产抵押登记时，房地产管理部门需要对抵押物进行审查的内容有 （ ）。A.抵押物价值的大小B.抵押物权证的真伪C.抵押物的面积D.抵押人的信誉E.抵押物是否已经抵押答案BE解析房地产抵押贷款概述。书第266页。三、案例分析题（共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分）案例分析题（一）某房地产开发公司承接了某住宅开发项目，征地5600平方米。经市场调查该地区住宅平均售价可达3000元/平方米，该公司计划获利220万元。已知开发项目的主要开发费用为：征地补偿费为270万元；前期工程费为40.52万元；基础设施费为280.54万元；建安工程费为650元/平方米；配套设施费为112.60万元营管理费为58.12万元；销售费用为170元/平方米。假设在本项目中，除了建安工程费和销售费用外，其余都作为固定成本。根据题意，回答下列问题：81.该项目的可变成本为（ ）元/平方米。A.820B.1015.24C.1125.78D.1295.78答案A解析变动成本的概念。书132页。82.该项目的保本开发面积是（ ）平方米。A.3499.40B.499.40C.3494.40D.3999.40答案C解析盈亏平衡点的计算。书第133-134页。83.实现利润220万元的开发面积是（ ）平方米。A.5503.58B.4503.58C.5600D.3503.58答案B解析盈亏平衡点的计算。书第133-134页。84.盈亏平衡分析中的盈亏平衡点可以用（ ）表示。A.销售量B.销售额C.利润率D.生产能力利用率答案ABD解析盈亏平衡点的计算。书第133-134页。案例分析题（二）某商品住宅开发项目的楼面地价为500元/，建筑安装工程费为2 500元/，各项规费为300元/。该项目营销方案部分内容如下（1）前言。（2）市场分析。（3）销售目标和进度计划。（4）销售价格确定：以市场价格为主。（5）销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同;销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。（6）促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息;开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加;对开盘当天前十名购房者给予l 00元/的价格优惠。85.在该项目市场分析中，应注重（ ）。A.当地商圈的一般规模B.潜在消费者需求倾向C.本项目的成本分析D.项目的机会和威胁答案ACD解析房地产销售渠道选择的影响因素。书第191页。86.该项目采用的销售渠道为（ ）。A.直接渠道、参与代理B.间接渠道、共同代理C.间接渠道、参与代理D.直接渠道、共同代理答案B解析房地产销售渠道的概念。书第190页。商品房销售代理的特点。书第192页。87.若该项目预期成本利润率为25%，销售税费率为l2%，则按照成本加成定价法确定的价格应为（ ）元/。A.3977B.4261C.4620D.4688答案D解析房地产定价的基本方法。书第195-196页。88.该项目营销方案采用的促销方式有（ ）。A.广告B.人员推销C.营业推广D.公共关系推广答案AC解析房地产促销的方式。书第199页。案例分析题（三）采用市场法评估某套位于8层的旧住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为5000元m2，成交日期为2010年8月1日。同类住宅2010年8月至9月的市场价格月环比分别下降2和5。住宅所处楼层每高一层，价格高1。89.选取的可比实例应符合的条件有（ ）。A.与被估价住宅的面积相同B.与被估价住宅的年龄相同C.成交日期应接近估价时点D.成交价格应尽量为正常价格答案CD解析可比实例的选取。书第212页。90.对该可比实例成交价格进行的修正和调整，应包括（ ）。A.交易情况修tB.建立价格可比基础C.交易日期调整D.房地产状况调整答案ACD解析市场法的操作步骤。书第211页。91.该可比实例成交价格经过交易日期调整后的价格为（ ）元m2。A.4655.00B.4750.00C.4900.00D.5000.00答案A解析市场状况调整。书第213-214页。92.该可比实例成交价格经过楼层调整后的价格为（ ）元m2。A.4851.50B.4852.95C.5100.50D.5151.51答案B解析房地产状况调整。书第214-215页。案例分析题（四）某房地产开发公司拟选择一家物业服务企业，对其投资建设的某高档住宅区进行前期物业管理。根据我国有关法律法规，该公司需要考虑如下问题。93.物业管理条例鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理，因而该房地产开发公司可采取的招投标方式主要有（ ）。A.公开B.协商C.邀请D.挂牌答案AC解析物业管理招投标的方式。书第250页。94.该房地产开发公司应该遵循（ ）原则，进行物业管理招标。A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.诚实信用原则E.协商一致原则答案ABCD解析物业管理招投标的原则。书第249-250页。95.该房地产开发公司拟选聘具有一级资质的物业服务企业实施管理，则投标的物业服务企业的注册资本应该为人民币（ ）万元以上。A. 1000B.800C.500D.300E.200答案C解析一级资质物业服务企业的条件。书第247页。96.该房地产开发公司应负责组建评标委员会，委员会的人数一般为5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的（ ）。A.2/5B.3/5C.2/3D.1/3E.1/2答案C解析物业管理招标的程序。书第251-252页。97.该房地产开发公司已确定中标物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同，该合同的有效期为（ ）。A.自签订之日起，到前期物业服务期满为止B.自签订之日起，到业主委员会成立后，业主委员会代表全体业主与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时为止。C.自签订之日起，到业主委员会宣布成立为止D.自签订之日起，两年内。答案B解析物业服务合同的种类。书第255-256页。案例分析题（五）王某决定于2009年11月购买一套普通住房自住，经估价该住房市场价格为300万元。98.王某投保火灾保险，其保险金额是（ ）万元。A. 200B.250C.300D.350答案C解析房地产保险的赔偿原则。书第288页。99.假设王某购得房屋后，分别向甲、乙两个保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额分别为192万元和168万元。若发生火灾，甲保险公司赔偿额度为（ ）万元。A. 140B.150C.160D.168答案C解析房地产重复保险的损失赔偿计算。书第288-289页。100.王某住房公积金账户上的资金除了用于购买自住住房，还能用于（ ）。A.建造自住住房B.翻建自住住房C.大修自住住房D.购买房地产债券或股票答案ABC解析公积金个人住房贷款的含义。书第280-281页。2011年中级经济师考试 房地产专业 专家押题及答案解析一、单项选择题1.区位的唯一性是由（ ）决定的。A.地址和微位置B.历史和地理C.距离和方位D.自然区位和文化区位2.某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平称为（ ）。A.中心地职能B.中心性C.需求门槛D.销售范围3.房地产的需求量与其价格之间的关系是（ ）。A.正相关B.常数关系C.负相关D.无关系4.（ ）是土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。A.垄断地租B.绝对地租C.级差地租D.超额地租5.根据城市发展进化理论，发展中国家仍处于工业化初期阶段，城市发展呈（ ）态势。A.绝对集中阶段B.相对集中阶段C.相对分散阶段D.绝对分散阶段6.下面关于房地产征收的限制条件表述中，不正确的是（ ）。A.房地产征收只能以公共利益为目的B.房地产征收应严格按照法律规定的程序C.房地产征收应给予公正的补偿D.房地产征收应征得被征收人同意7.在集体土地征收的补偿和安置中，征收耕地的土地补偿费应该为被征收前3年平均年产值的（ ）。A.3-4倍B.4-5倍C.6-8倍D.6-10倍8.国有土地上房屋征收的主体是（ ）。A.乡政府B.镇政府C.市政府D.省政府9.国有土地上被征收房屋的评估办法由（ ）制定。A.国务院住房城建主管部门B.房地产征收指导部门C.房地产征收部门D.房地产价格评估部门10.国有建设用地有偿使用的最主要方式是（ ）。A.划拨国有建设用地使用权B.国有建设用地使用权转让C.国有建设用地使用权出让D.国有土地租赁11.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权（ ）。A.是否转让由双方议定B.由转让方决定是否转让C.由受让方决定是否转让D.随之转让12.下列关于国有建设用地使用权出让最高年限描述有误的是（ ）。A.居住用地60年B.工业用地50年C.教育、科技文化用地50年D.商业、娱乐用地40年13.下列哪种情况建设用地使用权不得出租（ ）。A.建设用地使用权出租人可以不办理租赁登记B.建设用地使用权出租必须签订租赁合同C.按照出让合同规定的期限和条件进行出租的D.领有国有土地使用证，并经过土地管理部门批准的14.房地产抵押合同自（ ）。A.自抵押登记之日生效B.自抵押合同签字之日生效C.自公证之日生效D.自土地使用权证书支付之日生效15.下列哪种情况不可以申请农村宅基地使用权（ ）。A.集体内成员居住拥挤，宅基地面积少于规定限额标准的B.集体组织内成员因结婚等原因，却需建新房分户的C.村民将原有住房出卖再次申请的D.原住宅影响村镇规划需要搬迁的16.房地产市场调研是为了解决有关实际问题而进行的，这反映了房地产市场调研的（ ）特点。A.时效性B.实用性C.实践性D.审美性17.在房地产市场环境调研中，（ ）属于经济环境调研的内容。A.政局的变化，包括国际和国内政治形势B.一般利率水平C.居民职业构成、教育程度和文化水平D.社区繁荣程度、购物条件18.关于人口和流动人口、职业或行业类别等方面的资料搜集属于房地产（ ）的搜集。A.公共设施资料B.人文社会经济资料C.租售资料D.房地产市场景气资料19.在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时，才使用的调研方法是（ ）。A.观察法B.试验法C.询问法D.投射法20.以下属于房地产市场定性预测方法的是（ ）。A.专家意见法B.简单平均法C.市场因子推演法D.回归分析法21.房地产开发项目的开发过程是一个庞大的系统工程，这就决定了房地产开发项目策划的（ ）。A.地域性B.系统性C.操作性D.市场性22.把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程指的是（ ）。A.房地产项目开发B.房地产项目策划C.房地产市场细分D.房地产经营策划23.下列不属于房地产客户需求特征分析的是（ ）。A.消费能力B.消费目的C.消费方式D.消费心理24.关于房地产开发项目市场定位的策略说法正确的是（ ）。A.避强定位策略的缺点是有较大的风险B.迎头定位策略的优点是竞争过程中相当惹人注目，甚至产生轰动效应C.迎头定位策略往往会填补市场上的空缺，生产市场上没有的特色产品D.创新定位策略的缺点是企业必须放弃某个最佳的市场位置25.从策划报告的（ ）来分，可分为项目产品策划、项目投资策划、项目营销策划和项目广告策划。A.作用B.内容C.功能D.包含的范围26.投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获得一定预期收益的投资称为（ ）。A.直接投资B.间接投资C.项目投资D.证券投资27.将1000元存入银行，年利率为6%，如果按复利计算，则三年后的本利和为（ ）。A.1180B.1191.02C.1080D.100028.出售型的房地产开发项目现金流入，主要表现为（ ）。A.租金收入B.销售收入C.自营收入D.转让收入29.能够反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况，主要用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标的报表是（ ）。A.投资估算表B.损益表C.现金流量表D.资金来源与运用表30.某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（ ）。A.12B.32C.24D.3031.一个建设项目中具有独立的设计文件，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的项目，如办公楼、图书馆等，这样的工程称为（ ）。A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程32.房地产开发项目勘察设计是工程勘察和（ ）的简称。A.工程管理B.工程合计C.工程规划D.工程设计33.下列关于公开招标的说法错误的是（ ）。A.公开招标也称为无限竞争性招标B.招标程序简化是公开招标的优点C.投标人数多、评价工作量大是公开招标的缺点D.承包商可选范围大是公开招标的优点34.（ ）适用于工程规模小、工期短和风险不大的项目。A.单价合同B.监理合同C.总价合同D.成本加酬金合同35.（ ）是房地产开发企业在项目实施过程中最重要的一项管理活动，其目的是为项目的用户提供高质量的产品和房屋，令客户满意。A.房地产开发项目投资控制B.房地产开发项目进度控制C.房地产开发项目质量控制D.房地产开发项目效率控制36.由于任何单位和个人都需要房地产，都有可能成为目标市场，所以房地产市场营销具有（ ）。A.客观性B.差异性C.广泛性D.区域性37.（ ）是指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产经纪机构，按谁先代理成功，谁享有佣金的一种代理方式。A.独家代理B.共同代理C.参与代理D.优先代理38.以经济学中的效用理论为理论基础的定价方法是（ ）。A.成本加成定价法B.竞争价格定价法C.客户感受定价法D.价值效用定价法39.（ ）是房地产营业推广中运用最多的方法，也是效果最好的方法。A.价格折扣B.变相折扣C.抽奖促销D.活动推广40.房地产广告中，（ ）具有传播面广、影响力大、诉求力强等特点。A.广播广告B.杂志广告C.电视广告D.网络广告41.在房地产估价的市场法中，在统一币种方面，将某一种币种的价格换算为另一种币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用（ ）的汇率。A.成交日期B.成交前C.成交后D.以上都不对42.某建筑物的建筑面积为100m2，经过年数为10年，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，经济寿命为30年，残值率为5%。用直线法计算折旧，则此建筑物的现值为（ ）元。A.29867B.30159C.34167D.3625443.（ ）是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。A.潜在毛收入B.有效毛收入C.净运营收益D.空置面积收入44.假设开发法中的开发经营期的起点是（ ）的时间。A.土地开始开发B.房屋开始施工C.开始租售开发完成后的房地产D.取得估价对象45.成套住宅抵押估价报告采用的报告形式是（ ）。A.叙述式B.数据式C.表格式D.图表式46.业主大会筹备组应当自组成之日起（ ）日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。A.15B.20C.60D.9047.物业管理条例规定物业建设单位制定临时规约的时间为（ ）。A.物业销售之前B.物业销售之后C.业主购买后D.业主入住时48.物业服务企业的资质等级可以分为（ ）。A.甲级、乙级、丙级B.一级、二级、三级C.高级、中级、初级D.大型、中型、小型49.物业管理招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（ ）日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设文件。A.10B.15C.20D.3050.物业服务合同的有效期限由合同双方协议商定，以年为单位，一般为（ ）。A.13年B.25年C.35年D.5年51.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额（ ）的，应当及时续交。A.10%B.20%C.30%D.40%52.（ ）是指金融机构通过各种信用方式、手段和工具，为房地产开发、购买和租赁等筹集融资资金的活动总称。A.房地产保险B.房地产金融C.房地产估计D.房地产税收53.商用房开发贷款的项目全部或部分用于出售、转让的，贷款期限一般最长不超过（ ）年。A.5B.7C.8D.1054.狭义的个人住房贷款是指（ ）。A.个人再交易住房贷款B.公积金个人住房贷款C.个人住房按揭贷款D.个人住房组合贷款55.某人贷款60万元，贷款期限10年，贷款年利率为6%，若采用按月等本金还款方式，则第11个月的还款额为（ ）元。A.7775B.7725C.7750D.770056.（ ）在信托领域是制定金融信托宏观政策，监督金融信托市场运行的管理机构。A.中国银监会B.信托投资公司C.中国人民银行D.国务院57.被保险房屋发生保险事故是由“第三者”而造成的，保险人可以先按合同向被保险人赔偿，然后代表被保险人向“第三者”行使索赔权，这种权利称为（ ）。A.追溯权B.代位求偿权C.代理权D.债权58.下列情形中，国家不可以收回国有土地使用权的有（ ）。A.因社会公共利益需要而提前收回土地使用权的B.为实施城市规划而提前收回土地使用权的C.以出让方式取得土地使用权开发房地产，因正常立项手续的办理，满两年未动工的D.土地使用者因破产而停止使用土地的59.通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，这一分析过程就叫做（ ）。A.风险分析B.敏感性分析C.盈亏平衡分析D.以上选项均不正确60.（ ）是指房地产投资者以自身财力来负担未来可能的风险损失。A.契约性转移B.风险组合C.风险自留D.风险利用二、多项选择题1.决定房地产供给量的因素不包括（ ）。A.房地产价格水平B.购房者的收入水平C.购房者的偏好D.房地产开发成本E.消费者对未来的预期2.中国的郊区化主要表现在（ ）。A.19世纪后期富人沿铁路外迁B.人口郊区化C.工业郊区化D.汽车郊区化E.外来人口郊区聚集3.