石家庄西部山前区别墅项目沟通案(前期定位)

西部山前区项目沟通案谨呈： 繁 华 的 都 市 依 旧 喧 嚣 ，难 得 有 一 片 清 幽 ， 一 片 朴 拙 ；越 过 都 市 和 乡 野 ， 接 近 生 活 本 质 。序 政 策 导 向 分 析东 拓 ： 在 高 速 公 路 以 东 地 区 ， 及 在 高 新 技 术 开 发 区 和 良 村 经 济 技 术 区 的 基 础 上 扩 建 新 城 。西 优 ： 西 部 生 产 优 化 。南 延 ： 延 续 之 前 的 发 展 方 向 ， 向 东 南 方 向 持 续 发 展 。北 跨 ： 远 期 ， 跨 过 滹 沱 河 向 正 定 发 展 。中 疏 ： 疏 减 城 市 中 心 区 人 口 。 东 南 ： 竞 争 白 热 化 ， 大 盘 四 起 ， 价 格 飙 升 ， 多 种 建 筑 形 态 聚 集 。 购 买 者 观 望 态 势 明 显 。中 心 ： 无 法 改 变 的 城 市 中 心 论 ， 购 买 者 中 心 概 念 严 重 。 由 此 可 见 ， 政 府 的 宣 讲 效 果 不 明 显 。北 部 ： 虽 属 远 期 规 划 。 但 已 提 上 日 程 。西 部 ： 应 该 被 重 新 认 识 和 重 视 的 地 域 。 西 部 山 前 区 现 状1.5亿 ： 建 设 山 前 大 道 和 封 龙 山 道 路 等 工 程 ， 把 动 物 园 、 龙 泉 寺 、 森 林 公 园 、 封 龙 山 等 旅 游 景 点 连 接 起 来 ， 形 成 省 会 西 部 休 闲 旅 游 带 。1.3亿 ： 按 照 城 市 化 道 路 双 向 六 车 道 标 准 建 设 的 京 赞 线 上 庄 段 拓 宽 工 程 ， 把 中 山 路 、 槐 安 路 和 石 获 南 路 南 北 贯 通 起 来 ， 将 省 会 西 部 山 前 地 带 连 为 一 体 ， 推 动 西 部 生 态 新 区 的 经 济 发 展 和 省 会 西 部 山 前 旅 游 带 的 形 成 。1.2亿 ： 恢 复 “ 白 茬 山 ” ， 历 时 三 年 。1600万 ： 建 设 槐 安 路 跨 青 银 高 速 桥 工 程 ， 彻 底 解 决 省 会 市 民 到 山 前 区 的 卡 脖 路 问 题 ， 进 一 步 加 强 鹿 泉 市 西 部 山 前 生 态 新 区 与 石 家 庄 市 的 沟 通 。 游 7路 ： 槐 安 路 往 西 一 直 通 到 龙 泉 寺 。1号 线 和 6号 线 ： 未 来 轻 轨 1号 线 和 6号 线 的 兴 建 ， 将 带 来 西 部 山 前 便 捷 的 交 通 。 7个 公 园 ： 政 府 将 斥 巨 资 修 建 湿 地 公 园 、 水 景 公 园 、 休 闲 体 育 公 园 、 生 态 公 园 和 森 林 公 园 等 7个 主 题 公 园 。 市 场 定 位 策 略 概 念 创 意整 体 战 略 沟 通 主 线 第 一 步 /项 目 分 析 1、 产 品 概 况2、 市 场 概 状3、 竞 争 对 手4、 自 我 检 测5、 目 标 群 体6、 产 品 定 位 产 品 概 况项 目 分 析 市 场 概 状 / 竞 争 对 手 / 自 我 检 测 / 目 标 群 体 / 产 品 定 位 交 通 四 通 八 达 ： 位 于 城 市 西 部 山 前 大 道 西 侧 ， 地 处 山 前 大 道 腹地 ， 交 通 便 利 ， 沿 公 路 、 山 前 大 道 可 直 达 市 区 。 项 目 设 计 合 理 ， 外 立 面 简 洁 明 快 ， 较 周 边 项 目 更 临 近 市 区 ， 处于 上 风 上 水 的 绝 佳 地 段 。 整 体 楼 市 市 场 概 状项 目 分 析 产 品 概 况 竞 争 对 手 / 自 我 检 测 / 目 标 群 体 / 产 品 定 位西 部 山 前 生 态 区 的 概 念 ， 早 在 2005年 就 受 到 关 注 ， 但 其 房 地 产 开发 并 没 有 因 规 划 而 提 速 。 2007年 ， 石 环 公 路 的 修 建 通 车 和 槐 安 路西 延 的 顺 利 竣 工 给 西 部 山 前 的 开 发 提 供 了 前 所 未 有 的 交 通 便 利 条件 。 地 产 开 发 纷 纷 指 向 了 “ 城 市 绿 肺 ” ， 随 着 游 7路 公 交 的 开 通 。交 通 更 加 便 捷 。 至 今 ， 西 部 山 前 区 已 有 数 个 品 质 楼 盘 ， 北 美 ， 欧式 ， 中 式 风 格 各 异 。依 托 地 段 优 势 ， 资 源 较 好 ， 但 较 其 他 项 卖 点 不 充 分 。分析 要点 产 品 概 况 / 市 场 状 况 / 竞 争 对 手 / 自 我 检 测 / 目 标 群 体 / 产 品 定 位 项 目 分 析上 山 间 弗 莱 明 戈奥 冠 水 悦 龙 庭 西 山 一 号 锦 绣 山 城 恒 大 金 碧 天 下 绿 墅 蓝 山 吉 溪 庄 园悦 榕 香 醍 溪 岸 云 鼎 山 庄 别 墅 西 山 渡 富 达 山 庄 江 水 西 岸 江 水 西 岸 物 业 类 别 别 墅 建 筑 类 别 联 排 双 拼 装 修 状 况 毛 坯 环 线 位 置 三 环 以 外 所 属 商 圈 鹿 泉 物 业 地 址 西 三 环 翠 屏 路 交 口 西 行 200米 路 北 交 通 状 况 自 驾 开 盘 时 间 2011-08-20 入 住 时 间 2012-12-30 容 积 率 0.86 绿 化 率 40% 户 数 总 共 85 户 预 售 许 可 证 201108 物 业 费 1.50元 /平 方 米 月 户 型 面 积 306-450平 物 业 公 司 黄 骅 市 远 东 房 地 产 开 发 有 限 公 司 鹿 泉 分 公 司 开 发 商 黄 骅 市 远 东 房 地 产 开 发 有 限 公 司 鹿 泉 分 公 司 售 楼 地 址 中 山 路 与 西 三 环 辅 路 北 行 200米 迎 宾 翠 屏 路 西 行 200米 路 北 江 水 西 岸 房 价 最 低 价 200万 元 /套 （ 约 合 6600/平 ） 江 水 西 岸 打 折 优 惠 信 息 5万 抵 10万 贵 宾 卡 最 新 楼 盘 动 态 江 水 西 岸 5万 抵 10万 元 贵 宾 卡 优 惠 中 ， 十 二 月 购 房 惊喜 不 断 ， 306平 方 米 电 梯 别 墅 尊 贵 面 市 ， 赠 送 超 大 庭 院 。 上 山 间 上 山 间 物 业 类 别 别 墅 、 联 排 项 目 特 色 低 密 居 所 建 筑 类 别 联 排 独 栋 双 拼 装 修 状 况 毛 坯 环 线 位 置 三 环 以 外 所 属 商 圈 鹿 泉 物 业 地 址 石 家 庄 市 西 部 山 前 生 态 区 山 前 大 道 608号 交 通 状 况 驱 车 自 驾 开 盘 时 间 预 计 2012年 入 住 时 间 2011-12 容 积 率 0.52 绿 化 率 52.13% 户 数 总 共 1000 户 预 售 许 可 证 201113 物 业 费 1.80元 /平 方 米 月 物 业 公 司 石 家 庄 宜 家 物 业 服 务 有 限 公 司 开 发 商 石 家 庄 市 亿 城 房 地 产 开 发 有 限 公 司 售 楼 地 址 西 部 山 前 区 地 质 公 园 南 侧 ， 距 市 中 心 直 线 距 离 约 15公 里 上 山 间 房 价 最 低 价 236万 元 /套 （ 约 合 10000/平 ） 最 新 楼 盘 动 态 上 山 间 二 期 “ 拾 阶 ” ， 330-500 联 排 、 双 拼 别 墅 新 品236万 /套 起 。 美 达 西 山 御 园 美 达 西 山 御 园 物 业 类 别 别 墅 项 目 特 色 特 色 别 墅 建 筑 类 别 联 排 双 拼 装 修 状 况 毛 坯 环 线 位 置 三 环 以 外 所 属 商 圈 鹿 泉 物 业 地 址 石 家 庄 市 鹿 泉 经 济 技 术 开 发 区 交 通 状 况 301路 、 游 5路 ， 横 山 站 下 车 即 到 开 盘 时 间 2011-04-16 入 住 时 间 2012-10 容 积 率 0.40 绿 化 率 70% 户 数 总 共 376 户 预 售 许 可 证 201044 物 业 费 暂 无 资 料 物 业 公 司 暂 无 资 料 开 发 商 河 北 省 省 直 纪 元 房 地 产 开 发 有 限 公 司 售 楼 地 址 河 北 省 翠 屏 山 迎 宾 馆 北 侧 美 达 西 山 御 园 房 价 均 价 390万 元 /套 最 新 楼 盘 动 态 美 达 西 山 御 园 项 目 联 排 别 墅 均 价 300万 /套 ， 庭 院 别 墅均 价 600万 /套 ， 新 品 “ 合 院 ” 别 墅 均 价 390万 元 /套 热 销 中 。 弗 莱 明 戈 弗 莱 明 戈 物 业 类 别 别 墅 、 洋 房 项 目 特 色 西 班 牙 风 格 别 墅 建 筑 类 别 联 排 装 修 状 况 毛 坯 环 线 位 置 二 至 三 环 所 属 商 圈 鹿 泉 别 墅 购 房 圈 物 业 地 址 （ 鹿 泉 市 ） 槐 安 路 西 行 至 山 前 旅 游 大 道 即 到 交 通 状 况 驱 车 自 驾 开 盘 时 间 2010-08-31 入 住 时 间 2011-12-31 容 积 率 0.60 绿 化 率 88% 户 数 总 共 400 户 物 业 费 3.00元 /平 方 米 月 开 发 商 河 北 豪 亿 房 地 产 开 发 有 限 公 司 售 楼 地 址 西 部 山 前 旅 游 大 道 弗 莱 明 戈 会 所 弗 莱 明 戈 房 价 均 价 4270元 /平 方 米 弗 莱 明 戈 打 折 优 惠 信 息 全 款 98折 优 惠 最 新 楼 盘 动 态 弗 莱 明 戈 准 现 房 联 排 别 墅 均 价 4270元 /平 ， 付 款 方 式 ：全 款 、 按 揭 ， 全 款 购 房 98折 。 奥 克 兰 风 情 小 镇 奥 克 兰 风 情 小 镇 物 业 类 别 别 墅 、 双 拼 、 四 围 、 联 排 、 花 园 洋 房 项 目 特 色 花 园 洋 房 建 筑 类 别 联 排 双 拼 装 修 状 况 毛 坯 环 线 位 置 三 环 以 外 所 属 商 圈 鹿 泉 别 墅 购 房 圈 物 业 地 址 鹿 泉 市 大 李 庄 村 南 交 通 状 况 旅 游 5路 开 盘 时 间 2010-10-16 入 住 时 间 2010-12-31 容 积 率 0.40 绿 化 率 41% 户 数 总 共 500 户 预 售 许 可 证 鹿 房 预 字 第 200715号 物 业 费 1.70元 /平 方 米 月 户 型 面 积 192-448平 物 业 公 司 鹿 泉 市 龙 城 物 业 管 理 有 限 公 司 开 发 商 河 北 龙 城 房 地 产 开 发 有 限 公 司 售 楼 地 址 鹿 泉 市 获 鹿 镇 大 李 庄 村 南 奥 克 兰 风 情 小 镇 房 价 最 低 价 103万 元 /套 （ 约 合 5400/平 ） 奥 克 兰 风 情 小 镇 打 折 优 惠 信 息 一 次 性 北 区 优 惠 5万 ， 南 区 3万 香 醍 溪 岸 香 醍 溪 岸 物 业 类 别 别 墅 项 目 特 色 特 色 别 墅 建 筑 类 别 联 排 双 拼 装 修 状 况 毛 坯 环 线 位 置 三 环 以 外 所 属 商 圈 鹿 泉 物 业 地 址 槐 安 西 路 西 沿 线 与 青 银 高 速 交 汇 处 西 南 方 交 通 状 况 自 驾 前 往 槐 安 路 与 山 前 大 道 交 汇 处 开 盘 时 间 2012-09 入 住 时 间 一 期 2013年 容 积 率 0.60 绿 化 率 暂 无 资 料 户 数 总 共 800 户 当 期 157 户 户 型 面 积 双 拼 联 排 270-380平 独 栋 500平 左 右 开 发 商 河 北 悦 榕 房 地 产 开 发 有 限 公 司 售 楼 地 址 石 家 庄 市 裕 华 东 路 33号 （ 裕 华 东 路 与 平 安 南 大 街 交 叉 口 西 行 100米路 北 ） 香 醍 溪 岸 房 价 咨 询 起 价 200万 左 右 /套 （ 约 合 7400/平 2012年 初 开 盘 ） 最 新 楼 盘 动 态 悦 榕 香 醍 溪 岸 ， 位 于 西 部 山 前 生 态 区 ， 浪 漫 的 地 中 海 托 斯 卡 纳建 筑 风 格 ， 纯 山 体 别 墅 ， 创 新 型 中 庭 院 联 排 别 墅 。 奥 冠 水 悦 龙 庭 奥 冠 水 悦 龙 庭 物 业 类 别 别 墅 项 目 特 色 特 色 别 墅 建 筑 类 别 联 排 独 栋 装 修 状 况 毛 坯 环 线 位 置 三 环 以 外 所 属 商 圈 鹿 泉 物 业 地 址 山 前 大 道 上 寨 凤 凰 山 交 通 状 况 该 项 目 位 于 山 前 大 道 凤 凰 山 ， 距 省 委 省 政 府 21公 里 ， 距 市中 心 20分 钟 车 程 。 开 盘 时 间 待 定 入 住 时 间 2013-03-13 容 积 率 0.52 绿 化 率 60% 户 数 当 期 213 户 产 权 鹿 泉 县 产 权 开 发 商 河 北 奥 冠 房 地 产 开 发 有 限 公 司 售 楼 地 址 槐 安 路 与 平 安 大 街 交 叉 口 东 行 100米 路 南 奥 冠 水 悦 龙 庭 房 价 现 咨 询 价 6000元 /平 左 右 （ 2012年 初 开 盘 ） 最 新 楼 盘 动 态 奥 冠 水 悦 龙 庭 200-400 独 栋 、 联 排 别 墅 接 受 咨 询 ，项 目 已 开 工 。 绿 墅 蓝 山 绿 墅 蓝 山 物 业 类 别 别 墅 项 目 特 色 特 色 别 墅 建 筑 类 别 联 排 双 拼 装 修 状 况 毛 坯 环 线 位 置 三 环 以 外 所 属 商 圈 鹿 泉 物 业 地 址 槐 安 西 路 与 山 前 大 道 交 汇 处 北 行 800米 交 通 状 况 自 驾 可 达 ， 距 离 市 中 心 15KM， 距 离 西 外 环 5KM。 开 盘 时 间 预 计 2012年 1月 入 住 时 间 2012-6 容 积 率 0.80 物 业 公 司 惠 众 联 行 户 数 总 共 71 户 预 售 许 可 证 鹿 房 预 字 第 201121号 户 型 面 积 双 拼 330平 联 排 260平 开 发 商 河 北 高 通 房 地 产 开 发 有 限 公 司 售 楼 地 址 槐 安 西 路 与 山 前 大 道 交 汇 处 北 行 800米 绿 墅 蓝 山 房 价 190万 -290万 /套 （ 约 合 7300/平 ） 最 新 楼 盘 动 态 绿 墅 蓝 山 预 计 2012年 1月 份 开 盘 ， 现 接 受 咨 询 。 项 目一 期 总 占 地 面 积 27333平 方 米 ， 总 建 筑 面 积 20000平 方 米 ， 由 双 拼 和 连排 产 品 组 成 ， 共 计 71套 。 西 山 一 号 西 山 一 号 物 业 类 别 别 墅 项 目 特 色 法 式 别 墅 建 筑 类 别 独 栋 双 拼 装 修 状 况 毛 坯 环 线 位 置 三 环 以 外 所 属 商 圈 鹿 泉 物 业 地 址 山 前 大 道 路 西 龙 泉 寺 以 南 交 通 状 况 西 山 一 号 位 于 西 部 山 前 生 态 区 ， “ 龙 泉 寺 ” 以 南 ， 山 前 大道 以 西 ， 距 石 家 庄 市 仅 15分 钟 车 程 开 盘 时 间 2011 入 住 时 间 2012-12 容 积 率 0.46 绿 化 率 40% 户 数 总 共 202 户 物 业 公 司 戴 德 梁 行 开 发 商 河 北 江 波 房 地 产 开 发 有 限 公 司 售 楼 地 址 裕 华 东 路 平 安 大 街 平 安 公 园 旁 （ 裕 华 东 路 43号 ） 西 山 一 号 房 价 咨 询 8500-12000元 /平 （ 2012年 初 开 盘 ） 最 新 楼 盘 动 态 西 山 一 号 景 观 样 板 区 封 顶 在 即 ， 320-500 独 栋 、 双拼 别 墅 接 受 咨 询 。 恒 大 金 碧 天 下 恒 大 金 碧 天 下 物 业 类 别 别 墅 项 目 特 色 景 观 居 所 建 筑 类 别 独 栋 双 拼 装 修 状 况 毛 坯 环 线 位 置 三 环 以 外 所 属 商 圈 鹿 泉 物 业 地 址 槐 安 西 路 西 沿 线 与 青 银 高 速 交 汇 处 西 南 方 交 通 状 况 开 车 自 到 开 盘 时 间 2011-07-03 入 住 时 间 2013-6-30 容 积 率 0.60 绿 化 率 42% 户 数 总 共 270 户 预 售 许 可 证 鹿 房 预 字 第 201112、 201115号 物 业 费 暂 无 资 料 物 业 公 司 金 碧 物 业 有 限 公 司 开 发 商 恒 大 地 产 集 团 鹿 泉 有 限 公 司 售 楼 地 址 石 家 庄 槐 安 西 路 与 维 明 街 交 叉 口 恒 大 华 府 运 动 中 心 金 碧 天 下 房 价 双 拼 别 墅 950010000元 / ， 独 栋 别 墅 12500元 / 。 80-160 瞰 海 公 寓 5280元 / 起 ， 送 1600元 / 豪 装 。 最 新 楼 盘 动 态 恒 大 金 碧 天 下 首 一 期 270套 别 墅 全 部 售 罄 ， 二 期 新 房源 预 计 明 年 初 推 出 。 锦 绣 山 城 锦 绣 山 城 物 业 类 别 别 墅 项 目 特 色 特 色 别 墅 ,宜 居 生 态 地 产 建 筑 类 别 联 排 双 拼 装 修 状 况 毛 坯 环 线 位 置 三 环 以 外 所 属 商 圈 鹿 泉 物 业 地 址 西 部 山 前 开 发 区 交 通 状 况 驱 车 自 驾 前 往 开 盘 时 间 2008-6-19 入 住 时 间 2011-12-31 容 积 率 0.45 绿 化 率 96% 户 数 总 共 500 户 预 售 许 可 证 鹿 房 预 字 第 200613号 物 业 费 1.50元 /平 方 米 月 物 业 公 司 石 家 庄 日 升 房 地 产 开 发 有 限 公 司 开 发 商 石 家 庄 日 升 房 地 产 开 发 有 限 公 司 售 楼 地 址 西 部 山 前 开 发 区 参 考 价 4500元 /平 方 米 付 款 方 式 一 次 性 、 分 期 最 新 楼 盘 动 态 锦 绣 山 城 滞 销 林 溪 小 镇 林 溪 小 镇 物 业 类 别 别 墅 项 目 特 色 低 密 居 所 建 筑 类 别 联 排 装 修 状 况 毛 坯 环 线 位 置 三 环 以 外 所 属 商 圈 鹿 泉 别 墅 购 房 圈 物 业 地 址 植 物 园 北 侧 （ 鹿 泉 ） 交 通 状 况 旅 游 1路 305路 在 植 物 园 下 车 开 盘 时 间 2009-11-22 入 住 时 间 2011-05-31 容 积 率 1.10 绿 化 率 42.40% 户 数 总 共 300 户 预 售 许 可 证 200927 物 业 费 1.50元 /平 方 米 月 物 业 公 司 北 京 华 通 鸿 达 物 业 服 务 有 限 公 司 开 发 商 河 北 圣 德 房 地 产 开 发 有 限 公 司 售 楼 地 址 和 平 西 路 与 西 三 庄 交 叉 口 西 南 角 林 溪 小 镇 房 价 均 价 4000元 /平 方 米 林 溪 小 镇 打 折 优 惠 信 息 一 次 性98折 优 惠 最 新 楼 盘 动 态 林 溪 小 镇 ， 叠 拼 别 墅 均 价 4000元 /平 米 ， 联 排 别 墅 均 价 190万 元 /套 秀 水 归 墅 秀 水 归 墅 物 业 类 别 别 墅 项 目 特 色 特 色 别 墅 建 筑 类 别 联 排 双 拼 装 修 状 况 毛 坯 环 线 位 置 二 至 三 环 所 属 商 圈 鹿 泉 别 墅 购 房 圈 物 业 地 址 植 物 园 路 与 太 平 河 交 叉 口 西 行 800米 （ 植 物 园 南 侧 ， 秀 水 公园 西 门 ） 交 通 状 况 公 交 76路 、 游 1、 游 11直 达 开 盘 时 间 2011-10-16 入 住 时 间 小 高 层 预 计 2012年 入 住 容 积 率 0.65 绿 化 率 60% 户 数 总 共 400 户 物 业 费 1.80元 /平 方 米 月 开 发 商 石 家 庄 天 都 房 地 产 开 发 有 限 公 司 售 楼 地 址 中 华 北 大 街 与 和 平 西 路 交 叉 口 北 行 1000米 路 西 秀 水 归 墅 房 价 均 价 3980元 /平 方 米 秀 水 归 墅 打 折 优 惠 信 息 全 款 优惠 100元 / 最 新 楼 盘 动 态 秀 水 归 墅 小 高 层 正 在 热 卖 ， 均 价 3980元 / 自 我 检 测项 目 分 析 产 品 概 况 / 市 场 概 状 / 竞 争 对 手 目 标 群 体 / 产 品 定 位劣 势机 会威 胁优 势 交 通 方 便 ， 游 7公 交 直 达 并 设 有 站 点 综 合 户 型 与园 林 景 观 规 划 的 优 势 高 性 价 比 ， 轻 松 灵 活 置 业要点 利 用 大 盘 的 规 模 特 点 ， 以 创 新 的 推 广 概 念 配 合 针 对性 强 的 整 合 传 播 手 段 ， 力 争 在 最 短 时 间 内 完 成 销 售分析 优 势机 会威 胁劣 势 楼 盘 周 边 属 新 区 ， 大 型 景 观 型 楼 盘 云 集 且 大 区 域 生 活 优势 显 现 有 待 时 间 周 边 自 然 资 源 尚 未 开 发 充 分 属 新 民 居， 贷 款 手 续 繁 杂 交 通 、 现 有 生 活 配 套 无 法 成 熟要点 通 过 对 自 身 建 筑 品 质 /户 型 与 园 林 的 宣 传 ， 弱 化 配 套和 周 边 环 境 不 良 的 形 象 ， 同 时 建 议 配 置 生 活 设 施分析 自 我 检 测项 目 分 析 产 品 概 况 / 市 场 概 状 / 竞 争 对 手 目 标 群 体 / 产 品 定 位 优 势劣 势威 胁机 会 政 策 大 方 向 影 响 ， 前 景 可 观 本 区 域 周 边 楼 盘 错位 竞 争 ， 临 近 吉 溪 庄 园 已 售 完 ， 直 接 威 胁 不 大 西部 山 前 区 开 发 尚 未 饱 和要点 通 过 扬 长 避 短 的 推 广 ， 放 大 优 势 ， 以 巧 以 快 取 胜分析 自 我 检 测项 目 分 析 产 品 概 况 / 市 场 概 状 / 竞 争 对 手 目 标 群 体 / 产 品 定 位 威 胁优 势劣 势机 会 通 过 有 的 放 矢 推 广 ， 弱 化 更 弱 的分析 在 售 楼 盘 较 多 ， 风 格 各 异 ， 不 乏 有 奥 克 兰 小 镇 ，上 山 间 ， 金 碧 天 下 等 精 品 楼 盘 我 项 目 特 点 不 突 出 周 边 楼 盘 现 楼 积 压 存 量 较 大要点 自 我 检 测项 目 分 析 产 品 概 况 / 市 场 概 状 / 竞 争 对 手 目 标 群 体 / 产 品 定 位 产 品 概 况 / 市 场 状 况 / 竞 争 对 手 / 自 我 检 测 / 目 标 群 体 / 产 品 定 位 项 目 分 析你 需 要 一 个 什 么 样 的 空 间 ？ 是 这 些 吗 ？居 住 空 间 、 郊 居 空 间 、 度 假 空 间 、会 务 空 间 产 品 概 况 / 市 场 状 况 / 竞 争 对 手 / 自 我 检 测 / 目 标 群 体 / 产 品 定 位 项 目 分 析一 个 自 己 可 以 思 考 的 独 立 空 间一 个 启 发 自 我 思 维 的 空 间一 个 理 解 自 己 的 地 方一 个 可 以 包 容 你 的 地 方一 个 处 理 自 己 认 为 最 重 要 的 空 间一 个 自 己 乐 趣 的 天 堂一 个 自 己 最 想 去 的 地 方一 个 自 己 可 以 失 踪 的 地 方重 要 的 是 ， 这 是 一 个 真 正 完 全 属 于 你 的 地 方 。她应该是 产 品 概 况 / 市 场 状 况 / 竞 争 对 手 / 自 我 检 测 / 目 标 群 体 / 产 品 定 位 项 目 分 析目 标 客 户 刚 需 客 及改 善 型 客 群经 济 收 入较 高 的 人 群内 涵 修 养 较 高 的政 府 官 员 胸 中 有 丘 壑的 企 业 老 板 政 府 高 官 企 业 老 板 一 般 人 群购 买 力 地 域 消 费 观 念财 富 /中 产 阶 层 石 家 庄 市 及 鹿 泉 高收 入 人 群 个 性 明 显 ， 注 重 精神 层 面 的 消 费 定 义 范 围较 宽 的目 标 客 户 定 义 1、 目 标 客 群 推 导 产 品 概 况 / 市 场 状 况 / 竞 争 对 手 / 自 我 检 测 / 目 标 群 体 / 产 品 定 位 项 目 分 析2、 定 位 依 据 购 买 力 因 素针 对 收 入 高 、 消 费 能 力 强 的 群 体 。地 域 因 素 主 要 客 群 在 石 家 庄 市 区 范 围 内 辐 射 。 鹿 泉 市 客 源 不 容 忽 视 。消 费 观 念 因 素 哪 个 年 龄 层 次 的 人 比 较 容 易 购 买 第 二 居 所 ？ 哪 个 类 群 体 比 较 注 重 自 己 的 内 心 世 界 ？ 产 品 概 况 / 市 场 状 况 / 竞 争 对 手 / 自 我 检 测 / 目 标 群 体 / 产 品 定 位 项 目 分 析 新 中 式 、 新 田 园 、 现 代 “ 村 落 ”“土 地 平 旷 ， 屋 舍 俨 然 ， 有 良 田 美 池 桑 竹 之 属 ， 阡 陌 交 通 ，鸡 犬 相 闻 ， 其 中 往 来 种 作 ， 男 女 衣 着 ， 悉 如 外 人 ， 黄 发 垂 髫 ，并 依 然 自 乐 。 ” “ 是 理 想 中 的 村 落 ” 。新 中 式 ， 中 国 当 代 的 传 统 文 化 的 表 现 。 摒 弃 ” 以 繁 为 美 “ 的传 统 美 学 观 念 ， 打 造 当 代 建 筑 形 态 。 庭院 中国小院，藏风聚气，地润天和。 入户花园 院内茂林修竹，上扬的精神意境。 径 ： 通 往 自 己 的 家 的 便 是 砖 铺 就 的 弯 弯 曲 曲 的 小 路 。 溪 水 顺 地 势 而 下 ， 缓 溪 自 成 叠 瀑 。 产 品 概 况 / 市 场 状 况 / 竞 争 对 手 / 自 我 检 测 / 目 标 群 体 / 产 品 定 位 项 目 分 析项 目 卖 点 总 结新 中 式 建 筑 形 态 ， 蕴 涵 深 厚 文 化 底 蕴 。 （ 与 周 边 项 目 拉 开 形 象 ）错 落 有 致 的 小 区 景 观 ， 移 步 换 景 ， 景 致 庸 雅 。集 私 密 性 、 景 观 性 、 独 享 性 为 一 身 的 私 家 庭 院自 留 地依 山 旁 水 ， 处 于 上 风 上 水 地 域 。 贯 穿 地 块 的 溪 流 ， 使 整 个 小 区 灵 动 起 来综 合 性 会 所 及 小 区 庄 园合 理 面 积 ， 较 低 套 价 （ 一 期 ）半 地 下 和 少 量 地 上 停 车 场 ， 人 车 分 流 。便 捷 的 交 通 产 品 概 况 / 市 场 状 况 / 竞 争 对 手 / 自 我 检 测 / 目 标 群 体 / 产 品 定 位 项 目 分 析项 目 配 套 建 议为 彰 显 项 目 中 式 风 格 ， 顺 利 去 化 一 期 产 品 ， 提 升 后 期 产 品 品 质 ， 建 议 庄 园内 ， 临 近 山 前 大 道 处 ， 种 植 竹 林 。 “未 出 土 时 先 有 节 ， 及 凌 云 处 尚 虚 心 ” 依 托 地 块 优 势 ， 建 议 打 造 坡 景 园 林 ， 体 现 小 区 内 景 观 层 次 。 清 理 后 山 上 山 沿 途 道 路 ， 修 缮 上 山 便 道 ， 山 顶 清 理 出 一 处 平 台 ， 供 业 主 独家 享 用 。 可 晨 练 ， 可 休 闲 。 将 来 森 林 公 园 修 建 完 成 ， 可 直 通 森 林 公 园 。 小 院 里 辟 出 一 角 ， 为 业 主 先 期 种 植 竹 子 。 打 造 庭 院 小 景 观 。 也 可 设 计 成 影壁 墙 功 能 。 建 议 部 分 产 品 （ 一 期 洋 房 部 分 ） 简 装 ， 先 期 销 售 终 端 输 出 简 装 修 ， 依 照 市场 反 应 判 断 是 否 全 部 简 装 。 第 二 步 /推 广 策 略 1、 推 广 目 标2、 指 导 思 想3、 核 心 概 念4、 概 念 解 构5、 推 广 要 素6、 传 播 策 略 推 广 目 标推 广 策 略 指 导 思 想 / 核 心 概 念 / 概 念 解 构 / 推 广 要 素 / 传 播 策 略 完 成 一 期 200套 住 宅 的 销 售实 现 整 体 品 牌 形 象 与 价 值 再 提 升 现 房 地 产 定 价 通 用 的 定 价 方 法 有 成 本 导 向 法 和 需 求 导 向 法 。成 本 导 向 法 顾 名 思 义 是 以 总 成 本 为 中 心 来 制 定 价 格 。 即 ： 价 格 =成 本 +利 润 +税金 (其 中 利 润 可 用 销 售 利 润 率 计 算 也 可 用 投 资 利 润 率 计 算 )需 求 导 向 定 价 法 需 求 导 向 定 价 法 是 依 据 买 方 对 产 品 价 值 的 理 解 和 需 求 强 度 来 定 价 ，不 是 依 据 卖 方 的 成 本 定 价 。 是 根 据 消 费 者 的 价 格 观 念 ， 以 较 产 权 性 质 、房 屋 设 计 、 完 善 的 配 套 设 施 、 美 丽 的 庭 园 、 优 质 服 务 等 条 件 来 影 响 消 费者 的 购 买 行 动 。 根 据 不 同 地 区 的 房 地 产 市 场 、 不 同 的 时 间 、 不 同 地 点 离市 区 中 心 远 近 程 度 、 繁 华 程 度 、 交 通 条 件 等 适 当 定 下 不 同 价 钱 。推 广 目 标推 广 策 略 指 导 思 想 / 核 心 概 念 / 概 念 解 构 / 推 广 要 素 / 传 播 策 略 我 公 司 综 合 两 种 定 价 方 式 ， 结 合 市 调 ， 本 着 低 开 高 走 的 价 格 销 售 策略 ， 拟 定 本 项 目 一 期 整 体 销 售 均 价 为 4200元 / ， 入 市销 售 均 价 为 3700元 / （ 毛 坯 ） 。 依 据 销 售 走 势 进 行 价 格 控 制 使 之 符 合 市 场 定 价 的 原 则 ， 在 此 基 础 上进 行 价 格 控 制 ， 可 上 浮 或 下 调 。推 广 目 标推 广 策 略 指 导 思 想 / 核 心 概 念 / 概 念 解 构 / 推 广 要 素 / 传 播 策 略 一 期 的 推 广 让 市 场 从 品 牌 、 品 质 、 社 区 文 化 等 方 面 认 识 我 们 ， 那 么 我们 认 为 二 期 的 推 广 ， 应 该 在 一 期 沟 通 基 础 之 上 ， 在 生 活 方 式 ， 社 区 人文 等 内 涵 方 面 ， 做 全 面 和 深 入 的 沟 通 ， 即 从 眼 中 所 看 ， 到 心 里 所 想 的沟 通 ， 来 推 动 后 期 产 品 销 售 ， 通 过 产 品 附 加 值 ， 拉 升 价 格 ， 实 现 利 润最 大 化 。 随 着 社 区 的 生 活 形 态 、 人 文 环 境 成 型 ， 为 品 牌 形 象 做 相 应 的升 级 与 深 入 的 挖 掘 ， 给 品 牌 一 个 具 有 人 文 与 思 想 价 值 更 高 的 发 展 平 台和 定 义 。 推 广 目 标推 广 策 略 指 导 思 想 / 核 心 概 念 / 概 念 解 构 / 推 广 要 素 / 传 播 策 略 推 广 策 略推 广 目 标 / / 核 心 概 念 / 概 念 解 构 / 推 广 要 素 / 传 播 策 略指 导 思 想一 期 “ 新 中 式 /新 田 园 ” 概 念 ， 二 期 需 要 深 化 ！ 自 然 格 调 随 性 舒 适新 城 市 人 文 榜 样推 广 策 略推 广 目 标 / 指 导 思 想 / / 概 念 解 构 / 推 广 要 素 / 传 播 策 略核 心 概 念 推 广 策 略推 广 目 标 / 指 导 思 想 / / 概 念 解 构 / 推 广 要 素 / 传 播 策 略核 心 概 念新 城 市 人 文 榜 样 关 键 词 ： 新 的 生 活 方 式 新 的 价 值 取 向 新 的 心 灵 归 属提 升 以 居 住 为 基 准 的 住 宅 价 值 ， 发 掘 住 宅 新 内 涵 。 概 念 解 构推 广 策 略推 广 目 标 / 指 导 思 想 / 核 心 概 念 / / 推 广 要 素 / 传 播 策 略在 一 期 注 入 自 然 、 格 调 、 随 性 、 舒 适 的 生 活 体 验完 成 从 房 子 到 家 ； 从 情 景 描 绘 到 生 活 的 心 灵 体 验 与 演 变 。将 建 筑 /景 观 /生 活 形 态 /品 质 层 面 的 认 同 ， 转 化 成 一 个 可以 口 号 化 /形 象 化 /符 号 化 传 播 的 定 义 。 推 广 要 素推 广 策 略推 广 目 标 / 指 导 思 想 / 核 心 概 念 / 概 念 解 构 / 传 播 策 略主 题 ： 新 中 式 新 田 园生 活 方 式 ： 舒 适 、 随 性 、 自 然传 播 关 键 词 ： 西 部 山 前 区 的 新 人 文 主 义 生 活 圈 传 播 策 略推 广 策 略推 广 目 标 / 指 导 思 想 / 核 心 概 念 / 概 念 解 构 / 推 广 要 素 第 三 步 /视 觉 部 分 西 华 世 家 阳 光 里 Thanks for you time!