房地产计划与运营管理体系

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房 地 产方案与运营管理体系,天马行空官方博客：:/；QQ群：175569632,逐步建立了“日日追踪，周周控制，月月考评的方案与运营管理体系，有效促进“三线一圆均衡开展,一、天泰地产方案与运营管理开展史,2003年阳光公司方案与运营管理模式为雏形,2004年建立天泰集团方案与运营管理体系,2006年天泰集团方案与运营管理信息系统正式启动,天泰方案与运营管理体系经历了由粗放型管理到精细化管理，再到重点突出年度KPI指标和重要里程碑方案的开展历程,天马行空官方博客：:/；QQ群：175569632,二、方案与运营管理理念,1、法约尔的管理职能论,计划与运营管理,计划,激励,标准,协调,组织,控制,方案：管理者是方案的主要制定和决策者，并负主要责任。主要职责是：与员工就目标进行沟通交流，一起制定实现工程目标的各项具体方案和总体方案。,组织：管理者负责进行团队的组建，授予成员相应的权力。主要职责是：努力为方案实施获得足够的人、财、物等资源，并使人与事得到合理的配置。,协调：通过有效的沟通和鼓励，使所有成员共同完成方案目标，主要职责是：运用职权和个人魅力去影响他人，利用有效的沟通，及时地鼓励，正确地解决各种矛盾和冲突，使成员都能全身心地投入工作。,控制：控制就是将方案与实际进程比较，发现问题，及时纠正，以保证方案的有效实施。主要职责是：全面对方案进行监控，及时掌握工作实际进展和出现的偏差，采取措施纠正，使工作处于受控状态。,1、法约尔的管理职能论,信息交流-“数据库,事前筹划-“导航器,动态监控-“助推器,决策依据-“仪表盘,2、方案与运营管理作用,A,P,C,D,分析现,状找,问题,分析产生质量问题的原因,找出主要原因,制订对策和措施,检查效果和发现问题,总结检验,纳入标准,遗留问题,转入下期,执行、实施计划,3、方案与运营管理思路：戴明环-PDCA,3、方案与运营管理思路：戴明环-PDCA,目标统一性原则,稳定性与适应性相结合原则,统一指挥原则,分工协作原则,适当管理宽度原则,集权与分权相结合原则,权力、职责对称性原则,精干高效原则,均衡性原则,整体性原则,计划运营管理指导,原则,4、方案与运营管理指导原那么,优秀的沟通能力,较高的,情商系数,良好的人际交往能力,高效的时间管控能力,高效的激励能力,非凡的协调能力,计划与运营管理者必备素质,运用管理知识和技术能力,5、方案与运营管理者必备素质,第一是对近期内即将发生的活动加强控制，积极挽回时间和本钱，这是因为早控制早主动；,第二是工期估计最长或预算估计最大的活动应进一步审核预估依据，并做好该活动压缩时间和费用的准备工作，因为估计值越大的工程更有压缩的可能；,第三，将某些可以再分的活动进一步细分，研究细分活动之间并行工作或工作穿插的可行性，如可行，那么可有效地压缩时间和费用。,6、方案调整重点,每一次变更都必须遵循同样的程序，即相同的文字报告，相同的管理方法，相同的授权过程。,必须确定每一次变更对工程本钱、进度、风险、技术要求的影响。,一旦批准进行变更，工程组必须设定一个程序来执行变更。,在充分估计一个变更的影响之后，必须谨慎执行，并且使其保持在限定的数目之下以防止工程进度和本钱的外溢。,7、方案变更控制,时间与本钱之间在一定的范围内有一定的替代性，一种用最低的相关本钱的增加来缩短工程工期的方法。该方法基于以下假设：,每项活动有两组工期和本钱估计：正常和应急。,一项活动的工期可以通过从正常时间减至应急时间得到有效的缩减，这要靠投入更多资源来实现,应急时间是确保活动按质量完成的时间下限。,当需要将活动的预计工期从正常时间缩短至应急时间时，必须有足够的资源作保证。,在活动的正常点和应急点之间，时间和本钱的关系是线性的。,8、时间-本钱平衡法,最低本钱,最正确工期,直接本钱,利润损失,工程总本钱,间接本钱,工期,本钱,0,A,9、工期-本钱抉择模型,方案赶不上变化，因而不做方案,做方案浪费时间,只做进度方案，无视质量、本钱和资源方案,做了方案便束之高阁,方案扭曲成了记录,强调方案的严肃性，因而刻板地照方案执行,10、方案与运营管理误区,房地产方案与运营管理流程图.doc,三、房地产方案与运营管理,1、管理流程,原那么:可考核、可量化、不虚报、不肢解,评价：自评 考评 上评,方法：工作分解结构-WBS,Work Breakdown Structure,依据：重要里程碑方案内容附后,年度KPI指标分解,董事会/执委会安排的重要工作,要求：月度方案60%权重，月度方案不超过20项,2,、报送要求,每月末前一天报送次月方案,每月最后一天上传方案管理信息系统月度工作总结,以上时间遇节假日提前,3、报送时限,4、报送模版,序号,计划内容,权重,自评,考评,上评,1,里程碑计划/KPI指标分解计划,不低于60,2,其它重点工作,不高于40,注：1其它重点工作指董事会/执委会安排工作、职责 范围内重要工作、协调工作等。2该方案模版在方案管理信息系统中实现，实行网络报送。,举例：营销中心报送模版,序号,计划内容,权重,自评,考评,上评,1,本月销售回款完成率,80,2,其它重点工作,20,假设2月份销售回款完成65%对应完成率得分70%，其它工作全部完成，那么本月完成率为：70%80%权重+20%其它工作完成=76%,4、报送模版,月度方案审核流程.doc,5,、审核流程,21,11/29/2024,序号,重要里程碑计划,1,取得国有土地使用权证,2,拆迁,3,施工图纸设计,4,取得建筑工程施工许可证,5,取得商品房预售许可证,6、重要里程碑内容,7、重要里程碑方案调整,原因：受外部客观不可抗力等因素影响,流程：责任单位以会签形式提报调整原因及调整后里程碑方案,实施：经执委会分管领导及执行总裁批准,月度考评会公示后实施,限次：每年仅限调整一次,按每月实际工作完成情况评价打分,未完成项按完成比例对应其权重进行评价打分,8、评价方法,月度销售回款项评价方法,完成率在90%以上得分：120%方案项权重,完成率在80%-90%得分：110%方案项权重,完成率在70%-79%得分：100%方案项权重,完成率在60%-69%得分：70%方案项权重,完成率在50%-59%得分：50%方案项权重,销售回款完成率低于50%，得分为0,物业公司、奥厦公司、教育公司、天影公司销售回款完成率增加10%进行分段考核,8、评价方法,9、兑现方法,里程碑方案兑现方法,偏差在1个月d2个月，予以警告,偏差在2个月d3个月，不能评为A类员工,偏差在3个月d4个月，直接区分为C类员工,偏差d4个月，岗位调整,销售回款兑现方法,偏差在30%d40%，警告或通报批评,偏差在40%d50%，不能评为A类员工,偏差在50%d60%，直接区分为C类员工,偏差在d60%以上，岗位调整,注：评价对象是年度KPI指标中有回款指标的单位,9、兑现方法,方案完成率兑现方法,连续2个月排名最后，不能评为A类员工,连续3个月排名最后，直接区分为C类员工,连续4个月排名最后，调整岗位,对评价内容重复的单位按照“就重不就轻的原那么进行评价管理,9、兑现方法,原那么：以奖为主；“一事一议；即时兑现,范围：里程碑方案提前或超额完成的责任单位；在各方面为公司创造经济效益的单位或人员,10、即时鼓励,注：子公司考核鼓励方法简要介绍,奖励额度审批权限,奖励额度,审批权限,报备领导,500-5000,分管领导,执行总裁,5000-50000,执行总裁,董事长,50000以上,董事长,董事局主席,10、即时鼓励,兑现流程,责任单位提报或其他单位推荐,责任单位提报分配方案(附领导审批意见),次月度由员工部兑现,计划管理部门审核,Yes,No,报备员工部,/分管领导,分管领导/执行总裁/董事会主席审批,10、即时鼓励,11、否决项鼓励方法,序号,否决项内容,1,甲供材料未按时进场拖延工期10天以上,2,重要项目控制偏差10天以上未及时预警,3,项目结算延误15天以上,4,信息管理系统瘫痪24小时以上,5,出现核心员工（中层5人以上）规模异动,6,施工图设计未按时完成拖延10天以上,序号,否决项内容,通用,否决项,发生重大交通事故或重伤以上安全事故,因工作失误造成5万元以上经济损失,某项计划连续2次未完成（除月度销售回款）,当出现否决项时月度方案评价扣减30%视情节轻重由方案管理部门提出处分方案报执委会,11、否决项鼓励方法,功能：,方案报送、评价依据,自动计算、及时提醒,信息交流、分级管理,查询便捷、经验沉淀,四、方案与运营管理系统,自主研发、,专业软件,分级管理：,一级单位,二级单位,个人方案,注：天泰地产内部管理实行分级管理、越级复式监督原那么,四、方案与运营管理系统,日日追踪落实,到各单位督查了解实际情况,周周汇总分析,?重点工作完成情况周报?,月月评价总结与兑现,编制工作总结报告，组织月季度考评会,五、方案与运营管控措施,周例会协调,充分沟通协调工作中存在的问题，执委会现场拍板，提出存在问题，设定工作目标和完成时间；会后两日内发布会议纪要，重要工作追加方案,月度考评会总结评价与兑现,各单位总结上月KPI指标完成情况及存在问题，提出下一步改进措施和实施方案。执委会点评各单位月度工作并总结发言；会后两日内发布会议纪要，重要工作追加方案。会后公布排名，当月兑现。,五、方案与运营管控措施,THANKS,海量管理资源免费下载：,