滨海团泊土地合作开发模式策划报告

,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版标题样式,*,*,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,滨海团泊,天津湖区 生态之城,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,滨海团泊土地合作开发模式策划报告,北京思源置地房地产顾问有限公司,2012年4月,报告目录,土地开发模式概,要,要,一二级联动开发,模,模式研究,二级开发模式研,究,究,2023/3/11,2,房地产开发模式,2023/3/11,3,在土地一级开发,阶,阶段便引入投资,商,商，参与到土地,一,一级开发和进行,二,二级开发,01,02,投资者在二级市,场,场上获得建设用,地,地使用权，进行,土,土地转让、开发,、,、经营、管理、,销,销售。,一二级联动开发,二级开发,按投资者进入房,地,地产开发的阶段,，,，房地产开发有,两,两种基本模式：,企业投资赢利模,式,式,土地增值型,拿地土地升值转让,土地周边市政配套设施建设不断完善，从而令土地升值，投资者在土地升值后溢价出手而获得额外收益。这种投资开发赢利模式是最传统、也是最为消极的，政府是限制的,开发物业销售型,拿地开发销售,该运作模式对土地的依赖性强，对企业物业经营管理水平要求较低，受制市场影响波动较大，企业经营业绩不稳定,经营管理物业增值型,拿地开发经营管理（出售）,获得稳定现金流、受市场波动影响小、长期享受项目升值利润，实现城市土地可持续发展，如九龙仓、凯德置地开发的项目也都归由自己经营，即使出售，也要“通过公司专业管理，使物业价值充分体现出来”后再出售,2023/3/11,4,目前房地产投资,开,开发赢利模式主,要,要有如下三种：,2023/3/11,5,开发方案选取原,则,则,符合国家土地管,理,理法律法规；,通过市场化运作,实,实现价值最大化,；,；,保证项目开发的,可,可操作、可持续,；,；,根据政策变化可,灵,灵活调整，保障,项,项目快速启动。,合法、效益、便,利,利、灵活,报告目录,土地开发模式概,要,要,一二级联动开发,模,模式研究,二级开发模式研,究,究,2023/3/11,6,一二级联动开发,程,程序,2023/3/11,7,一级开发,二级开发,一级开发实施,方,方案,规划设计方案,园林、环保、,市,市政评估,确定一级开发,主,主体,实施征地、拆,迁,迁、整理,土地验收、成,本,本审核,收回国有土地,使,使用权,土地交易,入市准备,土地出让价格,评,评估,制定土地出让,方,方案,市场交易,签订土地出让,合,合同,缴纳土地出让,金,金、税费,支付一级开发,费,费、移交土地,办理建设、规,划,划许可证,确定施工单位,、,、施工许可证,项目建设、监,理,理,项目综合验收,办理房产证和,入,入住手续,项目销售、移,交,交、运营,通过开发流程,分,分解，土地一,二,二级联动有那,些,些合作模式！,！,！,一二级联动开,发,发策略,投资商自主开,发,发,投资商与第三,方,方联合开发,土地方与投资,商,商联合开发,出让于第三方,开,开发,2023/3/11,8,注,：,：,A,：,滨,滨,海,海,团,团,泊,泊,公,公,司,司,B,：,投,投,资,资,商,商,C,：,第,第,三,三,方,方,投,投,资,资,者,者,G,：,政,政,府,府,部,部,门,门,B,整,体,体,运,运,营,营,AB,协,同,同,ABCG,联,合,合,总,公,公,司,司,负,负,责,责,制,制,项,目,目,公,公,司,司,负,负,责,责,制,制,合,资,资,公,公,司,司,权,责,责,分,分,工,工,合,资,资,公,公,司,司,权,责,责,分,分,工,工,公,司,司,组,组,织,织,形,形,式,式,总,体,体,开,开,发,发,方,方,式,式,土,地,地,一,一,二,二,级,级,联,联,动,动,开,开,发,发,目,前,前,房,房,地,地,产,产,投,投,资,资,开,开,发,发,赢,赢,利,利,模,模,式,式,主,主,要,要,有,有,如,如,下,下,三,三,种,种,：,：,2023/3/11,9,合作模式之一,投资商整体运营模式,投,资,资,商,商,整,整,体,体,运,运,营,营,模,模,式,式,投,资,资,商,商,整,整,体,体,运,运,营,营,模,模,式,式,：,：,由,投,投,资,资,商,商,全,全,权,权,负,负,责,责,协,协,议,议,地,地,块,块,的,的,一,一,级,级,开,开,发,发,，,，,包,包,括,括,征,征,地,地,拆,拆,迁,迁,、,、,基,基,础,础,设,设,施,施,建,建,设,设,及,及,报,报,规,规,法,法,律,律,程,程,序,序,；,；,在,在,二,二,级,级,市,市,场,场,上,上,也,也,可,可,参,参,与,与,公,公,开,开,竞,竞,价,价,摘,摘,地,地,进,进,行,行,二,二,级,级,开,开,发,发,。,。,2023/3/11,10,总,公,公,司,司,负,负,责,责,制,制,由,由,投,投,资,资,商,商,分,分,公,公,司,司,或,或,总,总,公,公,司,司,负,负,责,责,土,土,地,地,开,开,发,发,投,资,资,商,商,整,整,体,体,运,运,营,营,模,模,式,式,项,目,目,公,公,司,司,负,负,责,责,制,制,单,单,独,独,注,注,册,册,成,成,立,立,项,项,目,目,公,公,司,司,负,负,责,责,项,项,目,目,运,运,作,作,宗地达到上市交易和建设条件,居,住,住,用,用,地,地,商,业,业,用,用,地,地,公,共,共,设,设,施,施,用,用,地,地,公,司,司,组,组,织,织,形,形,式,式,用,地,地,性,性,质,质,开,发,发,模,模,式,式,投,投,资,资,商,商,自,自,主,主,开,开,发,发,投资商,与,与第三方,联,联合开发,土地方,与,与投资商,联,联合开发,出让于,第,第三方开,发,发,建设、,运,运营、移,交,交,招标、,建,建设、移,交,交,开发方案,操作要点,方案总述,方案评估,一级开发,二级开发,案例评析,操作模式,方,方案选比,总公司负,责,责制：,由投资商,的,的母公司,或,或分公司,负,负责该土,地,地的一级,开,开发及后,续,续二级,开发，总,公,公司对该,项,项目承担,无限责任,。,。,项目公司,负,负责制：,由投资商,组,组建项目,公,公司负责,该,该土地的,一,一级开发,及,及后续二,级,级开发，,对,对该项目,公,公司承担,无,无限责任,，,，母公司,承,承担有限,责,责任。,2023/3/11,11,开发,方,方案,操作,要,要点,方案,总,总述,方案,评,评估,责任,主,主体,由总,公,公司,负,负责,该,该项,目,目开,发,发，,有,有利,于,于调,动,动集,团,团公,司,司资,源,源，,保,保证,项,项目,启,启动,运,运营,；,；但,在,在工,作,作对,接,接、,人,人员,组,组织,上,上存,在,在复,杂,杂性,和,和多,变,变性,，,，会,受,受到,公,公司,内,内部,各,各部,门,门牵,制,制；,土,土地,二,二级,开,开发,阶,阶段,可,可选,择,择方,案,案较,多,多。,因,因此,较,较为,适,适合,大,大规,模,模土,地,地一,二,二级,联,联动,开,开发,项,项目,。,。,项目,公,公司,是,是专,门,门负,责,责该,项,项目,进,进行,的,的公,司,司，,人,人员,相,相对,稳,稳定,、,、工,作,作目,标,标任,务,务相,对,对明,确,确，,有,有利,于,于工,作,作顺,利,利快,速,速推,进,进；,在,在二,级,级开,发,发通,常,常由,项,项目,公,公司,自,自己,进,进行,。,。因,此,此较,为,为适,合,合小,规,规模,的,的、,项,项目,公,公司,能,能够,内,内部,消,消化,的,的一,二,二级,联,联动,开,开发,项,项目,。,。,案例,评,评析,操作,模,模式,选,选比,方,方案,2023/3/11,12,开发,方,方案,操作,要,要点,方案,总,总述,方案,评,评估,由于,国,国家,用,用地,性,性质,划,划分,比,比较,复,复杂,，,，我,们,们且,从,从建,筑,筑形,态,态和,经,经营,角,角度,可,可将,启,启动,区,区用,地,地划,分,分为,：,：,居住,用,用地,：,：主,要,要指,销,销售,的,的住,宅,宅项,目,目,商业,用,用地,：,：主,要,要指,可,可销,售,售和,持,持有,经,经营,的,的商,业,业项,目,目（,体,体育,用,用地,暂,暂不,纳,纳入,该,该范,围,围）,公共,设,设施,用,用地,：,：上,两,两类,之,之外,不,不能,盈,盈利,且,且由,滨,滨海,公,公司,或,或投,资,资商,承,承担,的,的公,建,建公,益,益物,业,业用,地,地，,如,如配,套,套幼,儿,儿园,、,、体,育,育场,馆,馆等,；,；,本报,告,告主,要,要考,虑,虑的,是,是上,述,述三,类,类用,地,地组,合,合出,让,让，,如,如场,馆,馆搭,配,配居,住,住用,地,地出,让,让。,居住,用,用地,商业,用,用地,公共,设,设施,用,用地,销售,型,型物,业,业,持有,经,经营,型,型物,业,业,公建,公,公益,型,型物,业,业,注：,公,公共,设,设施,用,用地,中,中公,建,建公,益,益型,物,物业,包,包括,医,医疗,、,、行,政,政、,学,学校,、,、文,物,物、,工,工业,、,、市,政,政等,非,非盈,利,利的,土,土地,和,和物,业,业，,体,体育,场,场馆,用,用地,也,也纳,入,入到,公,公共,设,设施,用,用地,，,，建,设,设完,成,成后,可,可移,交,交或,运,运营,。,。,案例评析,操作模式选,比,比方案,销售型物业,销售型物业,持有经营型,物,物业,持有经营型,物,物业,公建公益型,物,物业,2023/3/11,13,开发方案,操作要点,方案总述,方案评估,居住用地,商业用地,公共设施,用,用地,投资商自,主,主摘牌开,发,发,投资商联,合,合第三方,开,开发,投资商联,合,合滨海公,司,司开发,土地公开,出,出让,投资商自,主,主摘牌开,发,发,投资商联,合,合第三方,开,开发,投资商联,合,合滨海公,司,司开发,土地公开,出,出让,投资商自,主,主建设、,（,（运营）,、,、移交,发包第三,方,方建设、,（,（运营）,、,、移交,物业类型,开发方案,根据物业,类,类型差异,，,，项目在,二,二级开发,阶,阶段可有,多,多种开发,方,方案；,案例评析,开发操作,2023/3/11,14,操作要点,开发方案,方案总述,方案评估,投资商整,体,体运营模,式,式的关键,在,在于场馆,和,和经营性,建,建设用地,投,投资利润,平,平衡和滨,海,海的收益,平,平衡,滨海公司,与,与投资商,签,签订土地,开,开发协议,书,书,明确加以,双,双方权力,义,义务、标,的,的四至、,以,以及收益,分,分配,投资商组,建,建公司实,施,施一级开,发,发，土地,达,达到上市,、,、建设条,件,件,自主摘牌,开,开发,投资商联,合,合第三方,开,开发,投资商与,滨,滨海联合,开,开发或部,分,分