成都五块石住宅项目规划设计建议报告

,深圳市龙岗区平湖镇房地产市场研究报告,*,成都五块石住宅,项目规划设计建议报告,成都上乘思想房地产营销策划有限公司,200,7-4,Program the design suggestion report,目录,第一部,分,分 项,目,目总体,形,形象定,位,位,P08,第二部,分,分 项,目,目总体,规,规划建,议,议,P14,第三部,分,分 项,目,目建筑,风,风格建,议,议,P16,第四部,分,分 项,目,目户型,配,配比建,议,议,P17,第五部,分,分 园,林,林景观,规,规划设,计,计建议,P23,第六部,分,分 智,能,能化设,施,施配套,建,建议,P24,第七部,分,分 产,品,品创新,提,提示,P27,五块石,项,项目规,划,划设计,建,建议报,告,告,五块石,项,项目规,划,划设计,建,建议报,告,告,1.1,项,项,目,目用地,基,基础环,境,境分析,基,本,本区位,本项目,位,位于五,块,块石片,区,区，站,北,北东路,与,与玉局,庵,庵路交,界,界处。,占,地,地面积,项目总,占,占地为,18,余亩,，,其中净,用,用地面,积,积为,18,余亩。,建,建筑密,度,度为,35%,、容积,率,率为小,于,于等于,6,，建筑,限,限高为,航,航空限,高,高，其,余,余指标,无,无特殊,要,要求。,第一部,分,分,项,项目,总,总体形,象,象定位,五块石,项,项目规,划,划设计,建,建议报,告,告,1.1,项,项目,用,用地基,础,础环境,分,分析,地势,地,地貌,待拆迁,市,市场。,五块石,项,项目规,划,划设计,建,建议报,告,告,1.1,项,项目,用,用地基,础,础环境,分,分析,周边,建,建筑,项目北,面,面是原,有,有建筑,，,，建于,1998,年左右,；,；站北,东,东路；,周,周围主,要,要是拆,迁,迁安置,房,房和铁,路,路局职,工,工社区,。,。,周,边,边商业,布,布局,目前商,业,业氛围,比,比较弱,，,，只有,部,部分沿,街,街商业,。,。经营,业,业态主,要,要是生,活,活配套,相,相关的,小,小餐饮,、,、杂货,店,店。,五块石,项,项目规,划,划设计,建,建议报,告,告,1.2,项目总,体,体形象,定,定位,中偏高,档,档的情,景,景电梯,洋,洋房社,区,区,现代的,、,、健康,的,的、舒,适,适的悠,闲,闲社区,形象展,望,望：,中档电,梯,梯洋房,社,社区参,照,照图片,五块石,项,项目规,划,划设计,建,建议报,告,告,1.3,项目总,体,体形象,定,定位原,则,则,塑造项,目,目在五,块,块石的,唯,唯一性,；,；,减弱项,目,目周边,环,环境的,不,不利影,响,响；,符合目,标,标客户,的,的居住,生,生活习,惯,惯；,引导城,北,北中高,档,档商品,房,房全新,的,的生活,方,方式；,1.4,项目总,体,体形象,定,定位策,略,略,采用差,异,异化策,略,略，突,出,出小区,的,的“洋,”,”派文,化,化；,精心打,造,造示范,景,景观，,提,提供居,民,民休闲,场,场所；,利用立,面,面设计,，,，提升,住,住宅品,质,质和价,值,值；,小区内,部,部精心,打,打造集,中,中绿化,景,景观带,，,，营造,良,良好的,内,内部景,观,观；,五块石,项,项目规,划,划设计,建,建议报,告,告,2.1,、,、基本,经,经济技,术,术指标,建,建议,总建筑,面,面积：72600,容积率,：,：6.0,占地面,积,积：,18,余亩,住宅建,筑,筑面积,：,：,66000,会所建,筑,筑面积,：,：,6600,居住户,数,数：约730,户,户,小区人,口,口容量,：,：,2000,人,停车位,：,：约500个,绿化率,：,：大于35,%,第二部,分,分,项,项目总,体,体规划,建,建议,五块石项目,规,规划设计建,议,议报告,2.2、基,本,本经济技术,指,指标确定原,则,则,严格按项目,规,规划条件通,知,知书；,按成都市商,品,品住宅规划,管,管理办法规,定,定；,根据市场研,究,究定位的产,品,品户型区间,，,，确定相关,指,指标；,以人为本，,最,最大程度尊,重,重居住者生,活,活方式和行,为,为习惯；,充分考虑项,目,目的品质,有利于市场,营,营销策略；,追求经济收,益,益最大化；,五块石项目,规,规划设计建,议,议报告,2.3,、项目总平,规,规划提示,1,）地块受外,部,部环境的影,响,响较大，周,边,边没有可以,直,直接利用的,景,景观资源，,因,因此应在避,免,免周边住宅,对,对项目的居,住,住品质的干,扰,扰的前提下,，,，加大内部,景,景观的打造,；,；,2,）项目距离,铁,铁路较远，,但,但是仍会受,到,到一定的影,响,响，因此应,顺,顺应高层电,梯,梯公寓对中,空,空玻璃的要,求,求，考虑中,空,空隔音玻璃,，,，保证居住,品,品质；,4,）小区主入,口,口选择：根,据,据地块现状,分,分析，建议,直,直接开在站,北,北东路上；,5,）会所的位,置,置选择：由,于,于项目的居,住,住人口较多,且,且是中高档,定,定位，区别,于,于区域内其,他,他楼盘，应,考,考虑会所作,为,为配套，位,置,置宜在小区,主,主入口旁边,的,的二楼商铺,上,上；,五块石项目,规,规划设计建,议,议报告,2.4、项,目,目规划结构,布,布局建议,规划结构：,高层框剪结,构,构；,根据项目高,档,档的定位，,全,全部采用两,梯,梯四至六户,的,的单元布局,；,；小区为围,合,合式组团布,局,局，增强私,密,密性。以最,大,大的绿化面,积,积和适当的,集,集中绿化场,地,地为评价原,则,则。公建设,施,施宜集中布,置,置在小区外,围,围；,道路系统：,由于地块有,限,限，建议尽,量,量以地下车,库,库解决小区,的,的停车需求,，,，消防车道,全,全部绕外围,，,，以尽可能,地,地保证小区,内,内部的景观,完,完整性和人,车,车分流，提,高,高居住品质,。,。,园林绿地系,统,统：,主入口由于,代,代征地和建,筑,筑退让会形,成,成一个入口,集,集中景观带,，,，建议采用,商,商业街风格,为,为商业配套,；,；中庭是小,区,区居住景观,的,的重点，需,体,体现精致、,特,特色的景观,品,品质；,五块石项目,规,规划设计建,议,议报告,2.,5,项目公建配,套,套规划建议,中档楼盘应,具,具备哪些配,套,套？,根据成都市,商,商品房的调,查,查，我们认,为,为中档楼盘,应,应具备以下,配,配套：儿童,游,游戏区、老,人,人健身区、,区服务中心,（,（会所，一,般,般具备集会,、,、休闲、商,务,务、会客的,功,功能）、小,型,型体育健身,设,设施（如：,小,小球类活动,场,场）、室外,集,集会交流场,所,所、景观泳,池,池；,2,、项目地块,规,规模受限，,可,可以考虑哪,些,些配套？,由于地块规,模,模较小，所,以,以不具备修,建,建游泳池的,条,条件。其他,项,项目除会所,外,外，由于占,用,用面积较小,，,，成本不高,且,且可以与景,观,观融合修建,，,，会所由于,考,考虑作为售,楼,楼部使用，,所,所以单独考,虑,虑成一栋商,业,业用房，为,了,了对外经营,，,，与小区相,对,对独立。因,而,而项目的配,套,套建议如下,：,：儿童游戏,区,区、老人健,身,身区、会所,、,、室外集会,交,交流场所（,景,景观广场）,五块石项目,规,规划设计建,议,议报告,3.1 项,目,目总体建筑,风,风格建议,1）电梯,洋,洋房；,2,）现代、,时,时尚立面；,3,）独特外,观,观，利用户,型,型构架，丰,富,富立面效果,，,，形成视觉,冲,冲击力；,4）可借,鉴,鉴欧美风格,；,；,5),建,建筑外观设,计,计应该适合,项,项目定位的,目,目标群体；,6),建,建筑应该与,周,周边环境协,调,调，考虑对,外,外整体性，,适,适合建筑在,项,项目地的环,境,境角色；,7),建,建筑设计应,该,该尊重当地,文,文化特色、,历,历史传统；,8),建,建筑设计应,该,该体现时代,性,性，适当超,前,前；,9),建,建筑应该注,重,重细节设计,，,，细节体现,深,深度关怀；,第三部分,项,项目建筑风,格,格建议,五块石项目,规,规划设计建,议,议报告,第四部分,项,项目户型设,计,计建议,满足国家和,地,地方制定的,住,住宅设计规,范,范；,面积控制与,产,产品定位为,准,准，符合定,位,位目标群体,的,的生活方式,；,；,各功能区的,面,面积分配合,理,理，空间尺,度,度舒适，功,能,能分区组合,科,科学，室内,动,动线关系流,畅,畅交叉点少,；,；,动静分区，,功,功能齐全，,户,户型方正无,异,异形，使用,率,率最大；,每户均应该,做,做到“明,厨,厨、明卫、,明,明卧、明厅,”,”的“四明,”,”格局；,考虑节能性,，,，在房型设,计,计中达到功,能,能与经济的,统,统一，特别,是,是干湿分区,与,与卫生间集,中,中布置；,保证主卧室,和,和客厅有良,好,好的日照、,通,通风和景观,效,效果；,避,免,免,与,与,客,客,厅,厅,相,相,连,连,的,的,房,房,门,门,过,过,多,多,，,，,卧,卧,室,室,保,保,持,持,一,一,定,定,的,的,私,私,密,密,性,性,；,；,卫,生,生,间,间,最,最,好,好,做,做,到,到,盥,盥,洗,洗,分,分,离,离,；,；,每,户,户,至,至,少,少,有,有,一,一,个,个,可,可,以,以,休,休,闲,闲,活,活,动,动,的,的,花,花,园,园,，,，,并,并,充,充,分,分,利,利,用,用,飘,飘,窗,窗,扩,扩,大,大,室,室,内,内,使,使,用,用,面,面,积,积,；,；,公,摊,摊,率,率,要,要,求,求12%,；,；,（,附,附,参,参,照,照,户,户,型,型,图,图,）,）,五,块,块,石,石,项,项,目,目,规,规,划,划,设,设,计,计,建,建,议,议,报,报,告,告,5.1,项,项,目,目,园,园,林,林,规,规,划,划,设,设,计,计,风,风,格,格,建,建,议,议,第五部分 园林,景,景观规划设计建,议,议,现代简洁的园林,设,设计形式，使整,体,体风格与项目的,定,定位相统一；,景观面积很小，,应,应集中，打造小,巧,巧、精致、特点,鲜,鲜明的景观；,景点布置考虑户,型,型的均好性，通,过,过大小组团和各,个,个节点，使每户,均,均有景观的观赏,价,价值，提升居住,品,品质和产品营销,卖,卖点；,选材体现项目的,档,档次，但无须太,多,多硬质铺装，而,应,应迎合成都人喜,爱,爱大树的特点，,将,将成本集中在客,户,户比较关注的地,方,方；,景观应与销售相,配,配合，提供销售,说,说辞的拓展空间,，,，如景观小品、,景,景观立意和整体,景,景观的主题相一,致,致等；,五块石项目规划,设,设计建议报告,5.2 园林景,观,观规划设计细节,提,提示,景观的平面构图,美,美感和立体效果,相,相结合。,各景点的设计及,选,选材体现一致性,，,，才能在营造小,而,而精致的景观环,境,境。,水作为成都居住,文,文化的象征，是,中,中高档社区景观,元,元素中不可缺少,的,的。结合项目的,规,规模和风格，建,议,议以设置水景小,品,品为主要方向，,避,避免大规模水景,的,的建造成本和维,护,护成本升高。,园林植物：热带,棕,棕树和蒲葵等树,种,种的组合，能为,小,小区带来独特的,景,景观效果。,园林小品：花架,、,、雕塑等小品既,可,可采用现代的风,格,格，是整个园林,设,设计中的点睛之,笔,笔，应结合整体,风,风格加以应用。,园林的参与性及,人,人性化设计：园,林,林是作为居住在,其,其中的人使用和,享,享受的，也是商,品,品房区别于其他,社,社区的显著标志,，,，因而景观的社,区,区在考虑档次和,品,品质之后，还应,充,充分照顾人性。,在,在景观中置入可,以,以停留、观赏的,空,空间，如在道路,边,边上设置座椅等,