中原XXXX年珠海香洲区项目介绍

,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|,1,Copyright Centaline Group,2010,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,香洲区项目介绍,珠海中原事业部,ZhuHai.05.2010,银行限贷,上一波的政策消化周期仅一年,主要是因为中国要应对金融风暴带来经济危机,大幅扩大货币政策。,本次政策严厉程度史无前例,.,上升至政治层面,(,民生和谐,),甚至是利益集团做空市场形成垄断的谋略,.,因此本次政策消化期至少,2,年,银,行,行,限,限,贷,贷,2007-2009,珠,珠,海,海,整,整,体,体,市,市,场,场,环,环,境,境,回,回,顾,顾wholemarketing,1-2,月,2007,年,5,月,9,月,2009,年,2008,年,1-2,月,5,月,9,月,1-2,月,5,月,9,月,成,交,交,均,均,价,价,（,元,元,/,平,米,米,）,）,成,交,交,均,均,价,价,销,售,售,面,面,积,积,房,价,价,持,持,续,续,上,上,涨,涨,4000,5000,7000,8000,销,售,售,面,面,积,积,（,万,万,平,平,米,米,）,）,10,20,30,40,4714,7677,8813,8913,4340,5558,49.56,52.74,14.02,4.95,26.4,18.36,15.96,二套房贷政策出台,成交量变化较大,房价开始调整，金融危机,成交量出现低谷,房地产刺激政策，房价上涨,成交开始上升,1-2,月,12499,15.11,4,月,2007-2009,珠,珠海整,体,体市场,环,环境回,顾,顾wholemarketing,1-2,月,2007,年,5,月,9,月,2009,年,2008,年,1-2,月,5,月,9,月,1-2,月,5,月,9,月,成交均,价,价,（元,/,平米）,成交均,价,价,销售面,积,积,房价持,续,续上涨,4000,5000,7000,8000,销售面,积,积,（万平,米,米）,10,20,30,40,4714,7677,8813,8913,4340,5558,49.56,52.74,14.02,4.95,26.4,18.36,15.96,二套房贷政策出台,成交量变化较大,房价开始调整，金融危机,成交量出现低谷,房地产刺激政策，房价上涨,成交开始上升,1-2,月,12499,15.11,珠海楼市对政策反应略缓于一线城市,但发展的方向不会变,目前珠海成交量明显下降,4,月,“,量在价,先,先”的,市,市场规,律,律决定,房,房价将,在,在成交,量,量出现,萎,萎缩之,后,后有可,能,能,趋于下,行,行,2010年整,体,体市场,两会召,开,开,“动真,格,格”,4.14,“试一,试,试”,房价暴,涨,涨，标,志,志今年,第,第一年,调,调控失,败,败,抑制新,需,需求，,只,只是“,节,节流”,的,的办法,，,，导致,整,整体楼,市,市观望,，,，房价,僵,僵持，,交,交易量,大,大幅萎,缩,缩,7,月？,N,个月,短期,对国家,调,调控失,去,去信心,长期,通过“,开,开源”,增,增加土,地,地供应,，,，把存,量,量房推,向,向市场,，,，一旦,存,存量房,闲,闲置过,多,多，经,济,济出现,危,危机,囚徒困,境,境，持,有,有环节,税,税？保,障,障性住,房,房执行,？,？新一,轮,轮调控,？,？,2010年整,体,体市场,两会召,开,开,“动真,格,格”,4.14,“试一,试,试”,房价暴,涨,涨，标,志,志今年,第,第一年,调,调控失,败,败,抑制新,需,需求，,只,只是“,节,节流”,的,的办法,，,，导致,整,整体楼,市,市观望,，,，房价,僵,僵持，,交,交易量,大,大幅萎,缩,缩,7,月？,N,个月,短期,对国家,调,调控失,去,去信心,长期,通过“,开,开源”,增,增加土,地,地供应,，,，把存,量,量房推,向,向市场,，,，一旦,存,存量房,闲,闲置过,多,多，经,济,济出现,危,危机,囚徒困,境,境，持,有,有环节,税,税？保,障,障性住,房,房执行,？,？新一,轮,轮调控,？,？,中原观点：,全国一线城市成交量急剧萎缩，价格开始松动，发展态势,比,2008,年更加严峻，,不可能在短期内回转。,项目销售周期大环境不容乐观，,做好打硬仗的准备,如何实,现,现突围,?,如何转,危,危为机,?,从奥巴马获选看如何突破市场困境,这个被,讥,讥讽为,“,“菜鸟,”,”和“,零,零政治,家,家”的,黑,黑人，,最,最终无,争,争议地,战,战胜对,手,手，成,为,为了白,宫,宫的主,人,人。奥,巴,巴马的,胜,胜利，,实,实际上,是,是,用“,Change,”,”,来实现,价,价值,创,创,新,新的胜,利,利！,这个被,讥,讥讽为,“,“菜鸟,”,”和“,零,零政治,家,家”的,黑,黑人，,最,最终无,争,争议地,战,战胜对,手,手，成,为,为了白,宫,宫的主,人,人。奥,巴,巴马的,胜,胜利，,实,实际上,是,是,用“,Change,”,”,来实现,价,价值,创,创,新,新的胜,利,利！,中原的,观,观点,CHANGE,！,（改变,！,！）,通过,CHANGE,，实现,金,金地红,山,山楼项,目,目的,整体销,售,售战略,创,创新,，,从而突,破,破困局,，,，转危,为,为机！,要寻求,改,改变,首先应,清,清楚,我,我们项,目,目面临,情,情况,?,拥有什,么,么,?,区域情,况,况,客户群,产品,区域整,体,体情况,我们的,所,所在区,域,域的情,况,况,?,Area situation,在售竞,争,争对手,项,项目分,析,析,CHAPTER1,1,未来竞,争,争对手,项,项目分,析,析,品牌竞,争,争的年,代,代,区域市,场,场分析areamarketing,新香洲,职,职能定,位,位为：,珠,珠海市,的,的行政,、,、文化,、,、体育,中,中心，,融,融市级,行,行政、,体,体育、,文,文化功,能,能和居,住,住功能,为,为一体,的,的,城市中,心,心区,区位优,势,势明显,区域商,业,业、生,活,活配套,较,较为完,善,善，商,业,业主要,集,集中在,人,人民西,路,路一带,区域市,场,场分析areamarketing,市体育,中,中心,梅溪牌,坊,坊,市地税,局,局,市图书,馆,馆,石溪风,景,景区,市司法,局,局,香洲人,民,民检察,院,院,广播电,视,视中心,珠海电,视,视台,市人民,检,检察院,科技中,心,心,电信大,楼,楼,区教育,局,局,公汽总,站,站,山场派,出,出所,新闻出,版,版局,结核病,防,防治所,香洲区,人,人民法,院,院,香洲区,人,人民政,府,府,市公路,局,局,市武警,支,支队,前山第,二,二中学,希望之,星,星实验,学,学校,市公安,局,局,一中高,中,中部,市交警,支,支队,恒隆学,校,校,林业科,研,研所,竞争项,目,目分析competition,本项目,仁恒星,园,园,梅华西,路,路一带,银桦路,沿,沿线,人民西,路,路沿线,招商花,园,园城,云顶澜,山,山,御景国,际,际,中珠上城,2,期,五洲花城,2,期,香山人家,华发 云湖翠谷,珠江投资 尚东领域,菁华名苑,2,期,万科 金域华府,未售项,目,目,在售项,目,目,仁恒星,园,园,御景国,际,际,招商花,园,园城,云顶澜,山,山,香山人,家,家,菁华名,苑,苑,2,期,五洲花,城,城,2,期,华发,云,云湖翠,谷,谷,万科,金,金域华,府,府,中珠上,城,城,2,期,销售价,格,格,主力户,型,型,预计货,量,量,预计,2011,年,7,月推出,预计,2012,年推出,预计,2011,年底推,出,出,预计,2012,年推出,预计,2010,年,12,月推出,预计,2010,年,8,月推出,25,万,11000,元,/,平米,60-160,平米,150-180,平米,29,万,3.3,万,26,万,1.5,万,12,万,30,万,2,万,未知,10500,元,/,平米,13000,元,/,平米,12000,元,/,平米,90-130,平米,130-220,平米,未知,130-170,平米,94-132,平米,81-143,平米,60-167,平米,未知,未知,仁恒星,园,园,御景国,际,际,招商花,园,园城,云顶澜,山,山,香山人,家,家,菁华名,苑,苑,2,期,五洲花,城,城,2,期,华发,云,云湖翠,谷,谷,万科,金,金域华,府,府,中珠上,城,城,2,期,销售价,格,格,主力户,型,型,预计货,量,量,预计,2011,年,7,月推出,预计,2012,年推出,预计,2011,年底推,出,出,预计,2012,年推出,预计,2010,年,12,月推出,预计,2010,年,8,月推出,25,万,11000,元,/,平米,60-160,平米,150-180,平米,29,万,3.3,万,26,万,1.5,万,12,万,30,万,2,万,未知,10500,元,/,平米,13000,元,/,平米,12000,元,/,平米,90-130,平米,130-220,平米,未知,130-170,平米,94-132,平米,81-143,平米,60-167,平米,在售竞争约,70,万平米,未来竞争约,70,万平米,未知,未知,仁恒星,园,园,御景国,际,际,招商花,园,园城,云顶澜,山,山,香山人,家,家,菁华名,苑,苑,2,期,五洲花,城,城,2,期,华发,云,云湖翠,谷,谷,万科,金,金域华,府,府,中珠上,城,城,2,期,销售价,格,格,主力户,型,型,预计货,量,量,预计,2011,年,7,月推出,预计,2012,年推出,预计,2011,年底推,出,出,预计,2012,年推,出,出,预计,2010,年,12,月推,出,出,预计,2010,年,8,月推,出,出,25,万,11000,元,/,平米,60-160,平米,150-180,平米,29,万,3.3,万,26,万,1.5,万,12,万,30,万,2,万,未知,10500,元,/,平米,13000,元,/,平米,12000,元,/,平米,90-130,平米,130-220,平米,未知,130-170,平米,94-132,平米,81-143,平米,60-167,平米,在售竞争约,70,万平米,未来竞争约,70,万平米,品牌云集，推货量大，区域竞争十分激烈,未知,未知,政府,重,重点,打,打造,区,区域,，,，市,场,场规,划,划有,力,力，,高,高尚,生,生活,区,区,品牌,发,发展,商,商云,集,集，,楼,楼盘,品,品质,提,提升,快,快、,未,未来,推,推盘,量,量大,，,，竞,争,争激,烈,烈,需求,量,量大,，,，中,大,大户,型,型为,主,主,中产,阶,阶级,聚,聚集,地,地，,公,公务,员,员聚,集,集地,区域,市,市场,分,分析,小,小结,在售,竞,竞争,对,对手,项,项目,分,分析,案例,佐,佐证,：,：,3A,住宅,，,，以,高,高品,质,质建,筑,筑质,量,量著,称,称，,吸,吸引,业,业内,人,人士,购,购买,，,，依,靠,靠口,碑,碑传,播,播，,进,进一,步,步吸,纳,纳珠,海,海本,地,地中,高,高收,入,入人,士,士购,买,买,资源,:,景观,资,资源,交,交差,，,，背,靠,靠仙,峰,峰山,墓,墓园,有,有一,定,定影,响,响,销售,情,情况,:94-132,平米两房,、,、三房，,5,月加推,26,栋共,106,套，已售,50%,，实际成,交,交均价,12000,产品定位,:,舒适居家,“,“两代居,”,”户型,区域交通,:,紧邻人民,西,西路，新,香,香洲华润,万,万