近期市场分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/4/26,#,第一部分：宏观市场,第二部分：区域市场,第三部分：解读客户,宏观市场研究,排屋市场研究,高端住宅研究,摇,号,政策,出台,供需平衡,根据历年成交供需比来看，虽然,09,年供需比达到了,1.4,，但是单价依然没有较大的涨幅，原因为,09,年前市场较为冷淡，,08,年库存量较大；,从往年的杭州商品房住宅市场的年成交量来看，整体供应呈下降趋势，经过,16-17,年火热的市场环境后，新增量远低于去化量，实现了市场均价巨幅增加，一举跨入,4,万,+,时代,；,国,8,条、国,10,条、国,11,条等房地产政策出台后，,10-11,年市场成交低迷,限价、控网签等政策出台后，市场热度上涨,杭州,G20,会议前期，市场热度再一次被点燃,时隔,5,年后，杭州市场,16,年至,18,年，住宅市场均价实现巨幅增长,平稳市场,供小于求，单价跨过,4,万大关,住宅市场供给逐年下降，需求量则呈上涨趋势,杭州市场历年住宅面积段成交占比分析图,70-90,产品占比逐年下降，趋势下行,但仍占市场成交主力,90-180,的产品占比逐年上涨，趋势上行,其中，,120-140,型再改产品需求上涨明显；,16,年起，市场改善需求凸起,住宅产品面积段配比变动明显 ；再改、舒适改善型产品占比增加,164%,历年土地出让分析图,从,土地市场来看，,16,年土地楼面价涨幅达到,164%,，这也支撑着,17,年成交均价达到,4,万；,高楼面价的土地，使得开发商不得不把产品面积段拉大，提高溢价红利，,90,方刚需产品受客群承价能力较弱；,17,年住宅各面积段成交金额占比,25%,18%,2017,年住宅成交总价段分析图,占比,20%,占比,29%,从,17,年成交数据来看，,500-700,万级的产品成交套数占比达到了,20%,，但是该部分产品的成交金额占比却达到了,25%,，且单价高达,3.9-4.3,万,/ ,，该部分产品面积段在,130-166 ,；,250-350,万级的产品虽然在成交数量上为绝对的成交主力，但是该类型刚需产品溢价能力较弱，在成交金额占比中只达到,18%,；,后期住宅市场产品发展趋向,大面积、高单价方向发展，且面积段和单价成正比增长,130-166 ,面积段产品，溢价高,从,17,年成交数据来看，,500-700,万级产品成交金额去化占比最高，且溢价能力较强,第一部分：宏观市场,第二部分：区域市场,第三部分：解读客户,宏观市场研究,排屋市场研究,高端住宅研究,第一梯队,第二梯队,第三梯队,典型项目：,武林壹号、绿城,凤起潮鸣、信达,滨江一品,产品：主力面积段为,167-330,，极致的追求、顶级奢华,价格：单价,6.7-7.6,万,客群：金字塔顶尖人群,典型项目：融创,宜和园、融信公馆,ARC,、合景,天銮、滨江,金茂府、首开,金茂府、杭州壹号院,产品：主力面积集中在,154 -194,，对产品功能属性还是有一定需求，装修风格偏于个性化,价格：单价,4.5-4.8,万,客群：该部分客群年龄段较年轻，集中在,30-45,岁之间，为城市新贵，对生活品质有要求，且购买较强，对产品审美偏于年轻化,典型项目：坤和,和家园,产品：该部分产品力较弱、功能需求较大,价格：单价,4,万出头、成交主力面积为,90,客群：挤入型甚至是刚需客户，如坤和,和家园项目客群，多为学区房儿女读书考虑，且需要摇号买房，对产品的功能要求多于舒适要求,现状,启示,绝对的地理优势（老城核心），本土房企龙头开发（绿城、滨江），地理、品牌、产品力、配套全都满足豪宅的全好性，当之无愧的顶级产品,在,城市发展轴线上，申花板块、奥体板块等，坐拥城市发展红利，全国性品牌房企开发，产品力开发充足,卖了将近,10,年的项目，行业发展领先经济增长行情下的溢价红利产品，产品力较弱；,18,杭州住宅市场项目现状小结,整理项目为,18,年,1,月至,4,月的在售楼盘，且单价超过,4,万的项目,武林壹号,凤起潮鸣,信达壹品,地段,杭州主城区核心地段、土地稀缺属性明显，武林门、庆春门、钱江新城一期等；,产品,主力,167-197,：,4,室,2,厅,3,卫 或,3,房,2,厅,3,卫,138-144: 3,室,2,厅,2,卫,信达壹号,138-144,产品，总价与第二队,180,产品持平，挤入型豪宅产品；,凤起潮鸣,165,产品，,3,房，大尺度，舒适需求提高，功能属性降低；,次主力,200-309,：,5,室,2,厅,5,卫或,6,卫,凤起潮鸣,309,产品，区别于成,197,以下产品，定义豪宅标准，类十字户型，户型方正，功能分区明确，仪式感宅邸，总价,2000,万以上高层产品；,大平层,412-450,：,4,室,2,厅,5,卫,全部为武林壹号产品面积段，极致的尺度和舒适感，顶级产品力，总价,4000-5000,万；,客群,项目辐射力强，吸引全市甚至全省的富豪阶层关注；,浙江地区金字塔顶端人群，身份的象征；,绝版地段，稀缺性强，溢价强，也为投资保值品；,趋势,核心地段推地量有限，供应非常稀缺,面积段（第一梯队）,第一梯队,标杆性产品，主城核心稀缺地段、吸附力强,成交主力,数据来源,RDAS,：,2018,年,1,月,1,日至,4,月,20,日成交数据,合景天銮,融创宜和园,融信公馆,首开金茂府,融信庆隆地块,九龙仓庆隆地块,绿城建发沁园,滨江金茂府,杭州壹号院,第二梯队,申花板块产品对地缘性客户吸附力较强；奥体板块产品辐射力较强,面积段,（第二梯队）,成交主力,次主力,地段,申花、奥体板块，城市发展轴线的区域,板块快速发展期；,产品,主力,138-144,：,3,室,2,厅,2,卫、,4,室,2,厅,2,卫,3,开间朝南，户型通透，产品力开发较足。但是房间尺度较小，客群对产品功能性关注度较高；,次主力,154-169,：,4,室,2,厅,2,卫、,4,室,2,厅,3,卫、,3+1,室,2,厅,3,卫,3,开间朝南，主、次卧为套房，房间尺度较大，舒适度增加；,其他,187-194,：,4,室,2,厅,3,卫,部分做到,4,开间朝南，产品力开发一般，尺度宽敞，舒适感较好；且供应较小，近期只有宜和园项目有供应，后期,ARC,有部分存量；总价超过,1000,万直逼第一梯队产品,客群,申花板块项目客群地域性较强，主要为城西需求外溢，项目辐射力不足；,奥体板块客群分布较广，项目辐射力较强，在亚运会前皆为板块预期增长阶段；,趋势,地块教稀缺，,主城板块需求外溢承载功能，未来预期看好，两个板块在未来都将作为城市供应主力,奥体板块产品投资属性较明显，辐射能力强,数据来源,RDAS,：,2018,年,1,月,1,日至,4,月,20,日成交数据,供应测算,（土地层面）,地块名称,容积率,建筑面积（）,楼面价,自持,公寓体量,/,万,开发商,庆隆单元,FG01-R21-07,地块,2.1,69516,40536,6%,6.95,九龙仓,庆隆单元,GS04-01-R21-05,地块,2.5,41998,39024,/,4.2,九龙仓,庆隆单元,GS0305-04,地块,2.8,149567,40541,3%,15,融信,合计：约,26.1,万,261081,备注：杭州地块为现房销售，暂不进入计算,;,实可售面积需剔除地下室、配套用房等，,故实际产品存量要小于,26.1,万,供应测算,（项目：宜和园、首开金茂府、,ARC,、滨江金茂府等）,项目名称,容积率,当前存量套数,未推套数,面积段,公寓体量,/,万,开发商,融创,宜和园,2.6,7,313,155-193,6,融创,首开,金茂府,2.8,7,817,145-168,12,首开,融信公馆,ARC,2.7,7,288,4.5,融信,绿城,沁园,绿城,合计：,备注：当前套数为未网签套数，实际大部分已经销售,申花板块供应,高层产品供应稀缺，后期存量也有限,第一部分：宏观市场,第二部分：区域市场,第三部分：解读客户,宏观市场研究,排屋市场研究,高端住宅研究,第一梯队,总价,4000-5000,万,/,套,第二梯队,总价,2500-4000,万,/,套,城市,中心,主力面积,：,客群,：,城市,主力面积,：,客群,：,景观,主力,面积,：,客群,：,第三梯队,总价,500-1000,万,/,套,