五力模型之恒大地产

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,恒大地产公司,五力模型,小组成员及其任务,组长：马婷（现有竞争者分析）,周云星（销售情况和土地准备）,庄泽峰（经营模式）,蔡宝惜（供应商谈价能力）,丁昌泰（施工材料方面和产品设计方面）,许娜（施工单位和装修产品）,江琴（新进入者威胁和替代品威胁）,张烨（买方谈价能力和排版）,波特五力分析,恒大地产五种竞争力量分析,买方谈价能力,新进入者威胁,企业间的竞争,潜在替代品的开发,供应商谈价能力,恒大地产集团坚持以诚信为基础，以创新为动力，着力实施精品战略，塑造国际品牌。波特模型主要影响其生产成本，渠道和竞争环境。,一,.,现有竞争者的分析,经过,10,年的发展，恒大地产集团已形成了以,房地产,开发为基础，以,钢铁冶金,为龙头，以,能源、交通,为两翼综合发展的现代化大型集团产业链。拥有恒大集团全资恒大地产集团、恒大钢铁集团、恒大电力集团、恒大交通集团、恒大物业集团等五大产业集团，恒大科技大学等三十余家企业。,1.,万科,：万科企业股份有限公司成立于,1984,年,5,月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。（,2011,年中国房地产排行第一，市场占有率高达,2.06%,）,2.,万达,：万达集团主营业务主要包括以大型,购物中心,为主体的,商业中心,投资与运营。（,2011,年中国房地产排行第五，老总王健林，核心产品是以“万达广场”命名的城市综合体。）,一,.,现有竞争者分析,3.,保利,：保利房地产（集团）股份有限公司成立于,1992,年，是,中国,保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台。（,2011,年中国房地产排行第三）,4.,上海绿地,：绿地集团是中国综合性地产领军企业，,2011,年中国房地产排行第四）,恒大：在过去,2,年快速布局二三四线市场，累计开发城市多达,103,个，成为全国布局最广的开发企业，,2011,年累计实现合约销售额,803.9,亿元。销售面积,1219.9,平方米，同比增长,54.7%,。成长速度惊人，市场占有率达到,1.36%,。,销售情况,优势：增长速度为近几年来，中国房地产中最快的一家企业，每年平均约增长,50%,。市场占有率已经达到了,1.36%,，仅仅落后于房地产老牌劲旅万科。,劣势：发展过快带来的资金链问题和财务安全性问题较为突出，加之政府对房地产的调控加剧，资金能否继续支持如此快的发展势头很难预料，这就要看许老板的经营方式了。,土地储备,优势：是中国内地拥有土地储备最多的开发商，公司在内地,30,多个城市的土地储备达到,6000,万平方米，其中土地储备超过,100,万的城市达,11,个之多，规模优势明显。,劣势：位于江苏南通的,1200,万平方米的土地能否开发尚存在不确定性，加上政府对闲置土地的日趋强硬，恒大的闲置土地有可能面临被征收出让金,20%,的闲置费，或者被政府强制收回。,经营模式,优势：一体化，规模化和标准化的开发模式是恒大地产的重要特征，恒大借助这样的模式将其业务从广州市快速的复制到全国的,24,座中心城市。,劣势：流动性得到很大的缓解，但是负债比率整体偏高。模式的复制很可能导致今后产业发展僵化，创新能力下降。,二,.,供应商的谈价能力,恒大地产对房地产相关产业的合作商均进行了全面了解和严格筛选，如在,施工材料设备,方面，与,美标、奥的斯、松下、海尔,等建立了战略合作联盟；在,产品设计环节,，与世界第三大设计公司,Skidmore,、,Owings&Merrill LLP,建立了合作；在,施工单位,遴选上，与,中建总公司,等国内十大一级资质施工企业结成联盟；在,产品装修,上，与,苏州金螳螂、深圳广田,等中国建筑装饰行业十大知名企业进行了合作。,施工材料方面：,随着物价的上涨，施工材料的价格也在不断上涨，但是恒大与,美标、奥的斯、松下、海尔的合作时间长，合作量大，企业信誉好，加之以上四家企业之间的相互竞争，所以施工材料的价格对恒大的发展并不会造成较大的影响。,产品设计环节：,Skidmore,、,Owings&Merrill LLP,三大设计公司。谈价能力相对较强，毕竟其业务覆盖全球，声誉极高，所以恒大地产在产品设计环节上所花费的钱较多，但是，与众不同的设计是可以给恒大带来许多高额的利润的。所以与世界级的设计公司合作还是物超所值的。,施工单位：,恒大的施工单位都是有国内一级资质的。因为楼盘的主要核心部分就是施工单位负责，他们决定着一座大楼的质量，所以施工单位的谈价能力较高。但是几乎每一个房地产公司所雇用的施工单位价格都相差无几，所以成本方面，大家应该都不会相差很大。,产品装修：,恒大的产品装修一直都是公开招标与长期合作相结合的。这样的做法会将供应商的谈价能力降到最低，毕竟恒大是中国地产的二号种子，所以能和其取得长期合作的机会让许多装修公司十分渴求，所以竞争较大，这样就会降低装修公司的谈价能力。,三：新进入者威胁,首先,，房地产的进入与退出的壁垒很高，很难有企业能在短时间内进入房地产市场并且抢占市场。,其次,，随着近两年政府对房地产的调控加剧和银行对房地产的银根紧缩，很少有人会再次冒险进入房地产市场。,再者,，在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业已进入去库存时代成为不争的事实，还有谁会冒天下之大不韪呢？,所以,新进入者对恒大地产基本够不上威胁，接下来的几年将是恒大与几位老牌房企之间的真正博弈。,四,.,替代威胁,政府扩大并支持保障房的建设其实是政府入主房地产市场的一个预示。恒大地产乃至整个房地产市场都将受到替代威胁。,（注：与保障房相对的是商品住房）,所以政府在房地产的一举一动都在影响着恒大地产的商品房销售。随时有被替代的威胁，如何保证自己在中国房地产市场中的地位将是几年后恒大地产第一个需要考虑的问题了。,五,.,买方的谈价能力,1.,企业作为供给方，总是想方设法提高价格，而买方会尽量压低价格。日前我国的房地产市场是需求远远大于供给，再加之在我国收入分配的特点上，我国财富分配贫富悬殊，并且财富集中在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求，因此我国房地产市场偏向档次高的客户，普通的抵挡房盖得很少，即便盖了低档房，也很难卖出，低收入者无能力买。这些原因决定了买方的讨价还价能力相对于开发商来说是较薄的。,这是一个大环境。,（参考文献：李延荣等,房地产法,）,五,.,买方的谈价能力,2.,近两年，政府的介入开始增强买方的谈价能力。政府支持下的保障房正在全国大规模的开建，只要不存在一些人为干预的因素。（什么因素你懂的）购房者在数年之后将在房地产市场中逆转，成为主导者，谈价能力将大幅度上升。,恒大迅速发展的原因值得借鉴,第一：恒大通过大幅度的曝光度提升了自己集团公司的品牌知名度。,主要表现：,1.,入主恒大女排，该俱乐部是,中国,第一家完全按企业模式运营和运作的排球俱乐部，开创了,中国排球,俱乐部自负盈亏、自主生存、自我发展的新模式。今年的女排联赛上，恒大女排以,2:0,战胜了上海女排，赢得冠军，进一步的提升了恒大地产的品牌价值。恒大女排模式值得中国女排联赛职业化借鉴。,2.2010,年的中甲冠军广州恒大足球队在升入中超的第一个赛季即获得了冠军，创造了德国的“凯泽斯劳滕神话”，大大的提高了恒大地产在中国的知名度，几乎是家喻户晓。,在两会期间进行的一场亚冠联赛中，广州恒大以,5:1,战胜韩国冠军全北现代。使得恒大地产的声誉达到顶峰。（接下来就让我们看看恒大的足球模式。）,恒大足球模式,恒大模式其实就是用钱砸出来的模式。放眼中超，有哪只球队的引援价格比得上恒大，有哪只球队的赢球奖金比得上恒大，有哪只球队的外援实力比得上恒大？恒大模式虽说是用钱砸出来的模式，但是，欧洲的几大联赛的豪门俱乐部哪个不是用钱砸出来的招牌。所以，中超要想真正发展，中国足球要想真正走上世界的中心舞台就必须使得中国的足球联赛更加的职业化，俱乐部的政治气息变得不再浓烈。,第二：,恒大之所以能够快速发展，是恒大开发商业模式的需要，简而言之是恒大“内力”决定的，而不是以速度牺牲质量，也不是以速度牺牲长远发展。恒大的核心竞争力就是滚动开发的商业模式以及自上而下的高效执行力。恒大坚持从拿地到销售的时间控制在,68,个月，实现投资周期最快的目标，保持快速奔跑。恒大每次开盘，现场都是人山人海，因为几乎每次开盘都会有让利动作，也是大家耳熟能详的“开盘必特价，特价必升值”。据恒大内部人士透露，许家印一个指令，一个小时内，上到黑龙江，下到南海，瞬间传达并快速执行。,节选自中国地产网,第三：,恒大的快速发展，得益于恒大集团董事局主席许家印的超前战略思维。恒大从,2004,年开始全面进入全国的二三线城市，许家印说过，“我们进入二三线城市比较早，因此购入土地的成本比较低。目前，恒大在全国进入的省会城市数量最多，,2010,年上半年就达到了,24,个省会城市。”恒大的土地储备主要瞄准二三线城市，而近期在一线城市未有大规模的购地计划，公司仍希望能实现资金使用率和投资回报率最大化，正所谓“有所为有所不为”。,节选自中国地产网,总结,五力中对恒大地产影响最大还是替代品威胁，这是影响其生命线的一个因素。,造成这个威胁的主要原因还是来自于国家宏观调控深入房地产市场。,主要的政策，大家可以自行去了解，国家大事不是我们可以参与的。,