二郎项目定位报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,晋愉,二郎项目定位报告,策划营销部,2012.12.21,区域分析,市场定位,市场分析,总体规划,报告思,路,路,差异定位,目标审视,开发思路,项目定,位,位,经营定,位,位目标品,牌,牌,快销,型，现,金,金流项,目,目,销售,优先，,性,性价比,优,优先,，资金,安,安全优,先,先,；,通过快,销,销降低,资,资金使,用,用成本,来,来,换,取,利润，,实现,利润与,现,现金流,平,平衡；,客户定,位,位目标,首次置,业,业、首,次,次改善,型,型刚需,客,客户,利用项,目,目,名校教,育,育,资源、,自,自身,大型商,业,业,配套、,景观,环境打,造,造以及,独,独立的,时尚,生活方,式,式对,二郎,片区以,及,及,大西区,首,首置和,首,首改客,源,源,形成,强大冲,击,击力,。,产品定,位,位目标,树立重,庆,庆,西区首,席,席时尚,聚,聚集地,中高端,物,物业确,立,立项目,独,独特气,质,质，包,括,括：,以现代,、,、简洁,、,、时尚,为,为特性,，,，形成,独特建,筑,筑风格,，,，强调,时尚,、邻里,居,居住氛,围,围的大,社,社区。,升级普,通,通高层,居,居住空,间,间，,实现生,活,活,N+1,的多级,享,享受,。,名校资,源,源、,有效经,营,营的,品牌超,市,市、品,牌,牌卖场,和,和邻里,时,时尚,购物商,业,业中心,形成便,利,利的居,家,家生活,、,、休闲,娱,娱乐、,健,健康运,动,动,及教育,配套,目标审,视,视,归根结,底,底：实,现,现利润,最,最大化,区域分析,市场定位,市场分析,总体规划,报告思,路,路,差异定位,目标审视,开发思路,项目定,位,位,区域分,析,析,重庆高,新,新区,重庆市,发,发展高,新,新技术,产,产业和,改,改造提,升,升传统,产,产业的,重,重要基,地,地；发,展,展目标,：,：,力争五,年,年西部,领,领先，,十,十年成,为,为国家,一,一流的,国,国家级,高,高新技,术,术产业,区,区。,项目定,位,位,区域分,析,析,本项目,地,地处高,新,新二郎,板,板块中,心,心位置,，,，二郎,板,板块、,巴,巴国城,板,板块、,彩,彩云湖,板,板块三,大,大板块,紧,紧密相,连,连，目,前,前是重,庆,庆主城,区,区房地,产,产重点,开,开发区,域,域之一,项目定,位,位,区域分,析,析,二郎板,块,块区域,早,早期是,以,以工业,、,、物流,定,定位为,主,主，近,些,些年随,着,着主城,西,西进，,二,二郎交,通,通便利,，,，商用,价,价值逐,渐,渐显现,，,，但商,用,用配套,以,以及教,育,育资源,等,等公共,配,配套仍,不,不完善,，,，开发,速,速度稍,显,显缓慢,项目定,位,位,SWOT,分析,市场环,境,境,内在特,质,质,不利,有利,STRENGTH,优势,劣势,WEAKNESS,OPPORTUNITY,机会,威胁,THREAT,1,、晋,愉,愉地产,近,近年来,深,深耕西,城,城，在,大,大渡口,及,及二郎,片,片区已,有,有较好,口,口碑及,客,客户积,累,累；,2,、本案,三,三面毗,邻,邻城市,交,交通干,道,道，交,通,通优势,明,明显，,公,公交线,路,路设置,完,完善，,轻,轻轨,5,号线距,离,离项目,300,米规划,有,有站点,；,；,3,、周,边,边朵力,尚,尚美国,际,际、渝,高,高智博,中,中心、,千,千叶中,央,央街区,等,等成熟,社,社区环,绕,绕，,1500m,内可享,受,受巴国,城,城等优,势,势配套,，,，对地,块,块成熟,度,度较高,；,；,4,、项,目,目毗邻,居,居然之,家,家，链,接,接周末,成,成熟的,商,商业资,源,源，对,项,项目未,来,来生活,氛,氛围的,营,营造有,较,较大益,处,处；,5,、项目,本,本身地,块,块方正,，,，地势,平,平坦，,落,落差相,对,对较小,，,，较容,易,易规划,布,布局；,1,、二郎,片,片区对,于,于重庆,来,来讲仍,是,是新区,，,，且二,郎,郎区域,发,发展中,心,心化明,显,显，本,案,案所处,小,小区位,为,为当前,区,区域开,发,发的边,缘,缘；,2,、毗邻,工,工业园,区,区，对,此,此片区,整,整体形,象,象有一,定,定影响,，,，配套,档,档次较,低,低；,3,、地块,西,西侧有,部,部分高,压,压线路,，,，西侧,、,、南侧,、,、北侧,被,被工业,厂,厂房所,环,环绕，,可,可能会,对,对居住,品,品质有,所,所影响,；,；,4,、项目,周,周边住,宅,宅相对,品,品质一,般,般，区,域,域形象,不,不好；,5,、项目,周,周边缺,少,少自然,资,资源和,核,核心资,源,源，对,项,项目价,值,值打造,影,影响较,大,大,1,、周边,项,项目项,目,目品质,不,不高，,使,使项目,有,有可能,成,成为区,域,域品质,住,住宅的,领,领军产,品,品；,2,、项目,可,可以通,过,过产品,本,本身的,卖,卖点打,造,造产生,优,优势；,3,、目前,重,重庆房,地,地产市,场,场环境,整,整体比,较,较乐观,；,；,4,、项目,东,东北侧,紧,紧邻居,然,然之家,，,，与千,叶,叶中央,街,街区一,路,路之隔,，,，外围,配,配套相,对,对优质,，,，对项,目,目配套,品,品质打,造,造有较,为,为积极,的,的作用,；,；,5,、紧邻,轻,轻轨,5,号线规,划,划站点,，,，轻轨,物,物业前,景,景可期,。,。,货币收,紧,紧，市,场,场流动,性,性受到,严,严格监,控,控,政策对,楼,楼市的,打,打压效,果,果尚未,显,显现，,调,调控效,果,果将在,继,继续延,续,续,宏观调,控,控对楼,市,市的打,压,压将影,响,响购房,者,者信心,，,，造成,市,市场持,币,币观望,区域分析,市场定位,市场分析,总体规划,报告思,路,路,差异定位,目标审视,开发思路,项目定,位,位,市场分,析,析,2012,年，重,庆,庆楼市,相,相对,2010,和,2011,年波动,幅,幅度较,小,小，表,现,现出稳,健,健走势,，,，显示,重,重庆楼,市,市健康,发,发展,项目定,位,位,市场分,析,析,二郎、,巴,巴国城,、,、彩云,湖,湖三大,板,板块紧,密,密相连,，,，开发,项,项目较,多,多，竞,争,争较为,激,激烈；,目,目前销,售,售套内,均,均价,70007500,左右,区域分析,市场定位,市场分析,总体规划,报告思,路,路,差异定位,目标审视,开发思路,市场定,位,位,形象定,位,位,晋愉,*,（,待定,）,城市时,尚,尚聚集,地,地,以青年,群,群体为,载,载体，,时,时尚、,新,新潮为,元,元素，,构,构建邻,里,里亲情,居,居住氛,围,围的格,调,调文化,地,地产；,通,通过,时尚与,现,现代主,义,义完美,结,结合，,代,代言西,城,城潮流,时,时代的,品,品质生,活,活,形象标,签,签：新,潮,潮、时,尚,尚、青,年,年、文,化,化、教,育,育,市场定,位,位,产品,定,定位,高新,区,区，,轻,轻轨,旁,旁，,首,首席,时,时尚,社,社区,轻轨,5,号线,高新,区,区,创业,园,园,品牌,商,商业,关键,词,词：,杨二,小,小,市场,定,定位,客户,定,定位,主力,客,客群,：,专注,于,于,西城,区域,追,追求,生,生活,与,与事,业,业的,区缘,性,性客,户,户；,次要,客,客,群,：主城,其,其它,区,区域,或,或区,县,县,向往,主城,居住,社,社区,多元,化,化,生活,的,的,溢出,性,性客,户,户；,补充,客,客群,：择,邻而,居,居的,客户,和,和投,资,资型,客,客户,；,；,行业,特,特点,：,西城,厂矿,企,企业,职工,、,IT,行业,从,从业,人,人员,、,、西,城,城,地区,政,政企,基层,公,公务,员,员,、私,营,营、,个,个体,经,经营,者,者、,部,部队,、,、科,研,研、,院,院校,等,等行,业,业人,群,群。,置业,特,特征,：,首次,置,置业,或,或,有过,1,次置,业,业经,历,历，,以,以换,房,房居,住,住为,目,目的,，,，具,有,有,享乐,性居,家,家和,择,择邻,而,而居,的,的需,求,求。,新锐,时,时尚,阶,阶层,未来,城,城市,中,中间,力,力量,。,。追,求,求个,性,性，,有,有自,己,己主,见,见和,原,原则,；,；追,求,求便,捷,捷，,注,注重,效,效率,；,；喜,城,城市,多,多元,化,化生,活,活方,式,式,市场,定,定位,客户,定,定位,目标,客,客户,的,的价,值,值观,描,描述,：,：城市,、,、个,性,性、,积,积极,、,、向,往,往权,威,威、,专,专业,、,、高,效,效、,自,自然,、,、运,动,动、,压,压力,、,、圈,子,子、,学,学习,、,、求,新,新,他们,是,是社,会,会的,主,主流,人,人群,，,，进,取,取不,想,想被,边,边缘,化,化，,没,没厌,倦,倦都,市,市生,活,活，,有,有太,多,多的,追,追求,要,要在,都,都市,中,中实,现,现，,在,在务,实,实的,基,基础,上,上又,讲,讲点,品,品位,和,和个,性,性。,是都,市,市未,来,来核,心,心力,量,量,。,他们,是,是充,满,满矛,盾,盾的,一,一群,人,人,喜欢,有超,值,值感,的东,西,西,却又,会,会为,独特,个,个性,的商,品,品表,现,现出,与,与他,们,们的,年,年龄,和,和经,历,历所,不,不匹,配,配的,惊人,的,的消,费,费能,力,力,他们,喜,喜欢,并,并,关注,最,最新,资,资讯,，关,注,注新,一,一代,的,的成,功,功人,士,士，,李,李想,、,、高,燃,燃,80,后亿,万,万富,翁,翁们,的,的成,功,功激,励,励和,鼓,鼓舞,着,着他,们,们向,更高,的,的目,标,标,进取,网络,是日,常,常生,活,活的,不,不可,或,或缺,的,的部,分,分：,上,上网,看,看新,闻,闻、,交,交友,、,、购,物,物、,学,学习,、,、寻,找,找资,料,料、,下,下载,音,音乐,和,和电,影,影、,娱,娱乐,、,、现,实,实的,一,一切,都,都可,以,以在,网,网上,实,实现,市场,定,定位,建筑,风,风格,建筑,宜,宜采,用,用现,代,代简,洁,洁风,格,格，,外,外立,面,面挺,拔,拔、,俊,俊朗,，,，色,彩,彩明,快,快，,突,突出,时,时尚,特,特征,，,，给,人,人较,高,高的,品,品质,感,感和,舒,舒适,感,感,区域分析,市场定位,市场分析,总体规划,报告,思,思路,差异定位,目标审视,开发思路,总体,规,规划,经济,指,指标,主要技术指标,总占地约,145,亩,规划建设用地面积,96,504,高层住宅建筑面积,161,000,总建筑面积,350,000,高层公寓建筑面积,60,000,地上建筑面积,280,000,商业建筑面积,50,000,地下建筑面积,70,000,配套用房建筑面积,9,000,停车位,2,000,个,配套设施建筑面积,70,000,容积率,2.9,总户数,约,3,500,户,高新,区,区二,郎,郎,A,分区,A6-1-1/03,、,A61-2/03,号地,块,块，,二,二类,居,居住,、,、中,小,小学,用,用地,，,，出,让,让面,积,积,145,亩，,规,规模,279890,总体,规,规划,调整,建,建议,本项,目,目所,在,在地,块,块根,据,据建,设,设用,地,地规,划,划条,件,件，,在,在创,新,新大,道,道和,科,科技,大,大道,交,交汇,处,处规,划,划有,学,学校,用,用地,，,，在,科,科技,大,大道,与,与火,炬,炬大,道,道之,间,间规,划,划有,市,市政,道,道路,，,，对,项,项目,影,影响,较,较大,，,，建,议,议申,请,请调,规,规处,理,理,总体,规,规划,总体,布,布局,A,