某公路港国际商务区项目沟通初探

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,徐州公路港,国际商务区项目沟通初探,谨呈：徐州泓锦坤置业有限公司,本报告要解决,的,的问题：,一、对项目的,理,理解,三、项目商业,定,定位,四、如何快速,打,打开项目营销,局,局面,五、项目阶段,性,性营销目标分,解,解,六、天佑公司,营,营销模式及投,入,入资源说明,二、国内外案,例,例借鉴,一、对项目的,理,理解,徐州是苏北中,心,心城市和全国,交,交通枢纽，近,年,年来经济发展,较,较快，物流需,求,求增温，发展,前,前景广阔。,地处苏、鲁、,豫,豫、皖四省交,界,界，为东部沿,海,海与中部地带,、,、上海经济区,与,与环渤海经济,圈,圈的结合部。,“,“东襟淮海，,西,西接中原，南,屏,屏江淮，北扼,齐,齐鲁”，素有,“,“五省通衢”,之,之称。京沪、,陇,陇海两大铁路,在,在此交汇，京,杭,杭大运河傍城,而,而过贯穿徐州,南,南北，公路四,通,通八达，北通,京,京津，南达沪,宁,宁，西接兰新,，,，东抵海滨，,为,为全国重要水,陆,陆交通枢纽和,东,东西、南北经,济,济联系的重要,“,“十字路口”,。,。,初步,结论,徐州具有较强,的,的地域优势，,腹,腹地经济雄厚,，,，经济增长快,速,速，物流及相,关,关需求旺盛，,初,初步推论，该,地,地区发展现代,物,物流及相关产,业,业有其客观的,市,市场基础,徐州城市发展,规,规划,从徐州城市总,体,体规划的角度,看,看，徐州未来,的,的发展主轴将,以,以徐连发展轴,为,为核心，向东,发,发展,从徐州城区各,组,组团功能规划,的,的情况及人口,规,规划的情况看,，,，东倾倾向非,常,常明显，东部,及,及东南部或将,成,成为主要的政,治,治经济核心区,域,域,徐州未来对外,交,交通将相当便,捷,捷，尤其是铁,路,路高速客运将,非,非常发达；徐,州,州内部交通设,施,施建设将主要,集,集中于城市中,央,央及东部，客,运,运交通的东倾,趋,趋势尤为明显,都市圈规划,城区规划,交通规划,工业规划,外围县市主要,以,以纺织、农副,产,产品加工、林,木,木加工以及化,工,工产业为主，,其,其主要为劳动,密,密集型产业。,市,市区内的工业,产,产业主要分布,在,在徐州经济开,发,发区及北区,商,贸,贸,物,物,流,流,业,业,规,规,划,划,从,商,商,贸,贸,物,物,流,流,业,业,规,规,划,划,来,来,看,看,，,，,徐,徐,州,州,的,的,主,主,要,要,市,市,场,场,群,群,集,集,中,中,在,在,三,三,环,环,路,路,沿,沿,线,线,，,，,而,而,物,物,流,流,区,区,则,则,主,主,要,要,依,依,托,托,铁,铁,路,路,及,及,运,运,河,河,港,港,口,口,建,建,设,设,，,，,发,发,挥,挥,多,多,式,式,联,联,运,运,的,的,优,优,势,势,政策规划,分,分析,战略定位,：,：,新兴的产,业,业密集带,、,、苏北地,区,区对外开,放,放的先导,区,区、全省,经,经济发展,的,的重要增,长,长极,战略定位,：,：,新亚欧大,陆,陆桥东方,桥,桥头堡、,中,中国重要,的,的交通枢,纽,纽、沿海,新,新型工业,基,基地、重,要,要的土地,后,后备资源,开,开发区和,宜,宜居区,徐州并非,处,处于江苏,未,未来的重,点,点发展轴,上,上,项目概览,项目名称,：,：徐州公,路,路港国际,商,商贸区,项目地址,：,：徐州市,西,西北部泉,山,山区内，,拾,拾屯河以,南，徐丰,公,公路以西,总用地面,积,积：,12.3,万平米,总建筑面,积,积,:16.4,万平米,容积率：,1.334,周边环境,地块现状,基地整体,地,地势平坦,，,，良好的,区,区位优势,使,使其存在,开,开发的可,能,能性,地块东靠,徐,徐丰公路,地块北面,为,为拾屯河,地块南面,规,规划路正,在,在建设,地块内荒,地,地,S,W,O,T,徐州作为,淮,淮海经济,圈,圈的核心,城,城市具有,成,成为商贸,物,物流中心,的,的潜力,本项目被徐,州,州定位为,商,商贸物流,园,园，预计,未,未来能得,到,到一定政,策,策支持,本项目土地,较,较为宽裕,，,，可同时,发,发展多种,业,业态，起,到,到相互促,进,进的作用,徐州未来,的,的发展重,心,心完全偏,向,向于东部,及,及东南部,，,，本项目,处,处在城市,西,西部区域,，,，不在城,市,市主要发,展,展轴上,项目周边,未,未来产业,规,规划较为,薄,薄弱，项,目,目将依靠,整,整个徐州,甚,甚至下属,县,县市才能,得,得到发展,SWOT,分析,项目所处,区,区域目前,周,周边环境,较,较差，目,前,前仍处于,城,城乡结合,部,部的状态,项目周边,产,产业较为,薄,薄弱，对,项,项目缺乏,支,支持,项目,二、国,内,内外案,例,例借鉴,国际物,流,流园案,例,例借鉴,巴塞罗,那,那、巴,黎,黎、不,来,来梅、,图,图卢兹,物,物流园,国际知,名,名物流,园,园区各,项,项指标,对,对比,巴塞罗,那,那物流,园,园区介,绍,绍,法国巴,黎,黎物流,园,园区介,绍,绍,德国不,来,来梅物,流,流园区,介,介绍,图卢兹,物,物流园,区,区介绍,国际物,流,流园区,各,各项因,素,素总结,国内物,流,流园案,例,例借鉴,中国铁,路,路物资,柳,柳州物,流,流园,中国物,流,流园区,介,介绍,中国铁,路,路物资,柳,柳州物,流,流园,基本信,息,息,中国铁,路,路物资,柳,柳州物,流,流园,主营业,务,务,三、项,目,目的商,业,业定位,相关专,业,业市场,调,调查,徐州地,区,区物流,来,来源调,查,查,项目商,业,业定位,的,的相关,建,建议,项目的,商,商业定,位,位,开发商,徐州嘉得宝置业有限公司,总占地,15,万,总建面,46.7,万,项目地址,殷庄路与三环北路交叉口,容积率,2.99,铺源数量,约,1700,套,已销售数量,213,套,销售率,12.5%,铺源主力面积,3040,售价,均价,10000,元,/,平米,项目定位,徐州一站式物资市场,好得家,物,物资商,城,城,徐州地,区,区物流,来,来源调,查,查,项目的,相,相关建,议,议,四、如,何,何快速,打,打开项,目,目的营,销,销局面,活动营,销,销,运动行,销,销,关键媒,体,体,现场引,导,导,转介营,销,销,营销策,略,略执行,5,大核心,营,营销措,施,施,五、项,目,目阶段,性,性营销,目,目标分,解,解,六、天,佑,佑公司,营,营销模,式,式及投,入,入资源,说,说明,坐销,行销,客户接,待,待方式,对广告,的,的需求,成本,覆盖面,精准度,在销售,中,中心等,待,待客户,上,上门，,一,一次性,谈,谈判,业务员,将,将客户,带,带至案,场,场再由,置,置业顾,问,问接待,，,，多番,谈,谈判,需要大,量,量的广,告,告配合,引,引导客,户,户上门,的,的兴趣,不需要,大,大量的,广,广告客,户,户就会,咨,咨询了,解,解,大量的,广,广告投,入,入费用,人力成,本,本和场,地,地,/,物料,/,公关等,费,费用为,主,主，广,告,告费用,为,为辅,只能覆,盖,盖广告,所,所能达,到,到的区,域,域,可同时,覆,覆盖多,个,个区域,甚,甚至周,边,边城市,，,，影响,多,多个群,体,体,面向所,有,有大众,，,，精准,度,度差、,成,成交率,低,低,直接面,向,向目标,客,客户人,群,群，一,对,对一拓,客,客，精,准,准度高,、,、成交,率,率高,拓客方式,坐等客户、,拓,拓客能力弱,大规模发单,、,、电话营销,、,、外地拓客,发,发车等多渠,道,道，态度积,极,极,