恒荣世家商业初步思考课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,恒荣世家沿街商业营运方案,（初步思考）,审 题：掰掰好与坏,看看问题,1,、周边缺乏高端消费氛围,2,、期房,3,、东进路、水街成为主流,4,、离主城有一定距离,看看优势,1,、“所谓的”新城市中央，商业中央决不再这里。,2,、“所谓的”大学城毗邻，同学们的消费层级一般，距离一般。,3,、潜力巨大的未来人口集聚区。,4,、逐渐成熟的项目，可见的利润来源。,5,、良好的交通条件。,6,、,75-200,平方米面积尚算宽泛。,新政之下，推商业应该是可取的，且我们的三期尊域的确需要商业的支持，做好了除了获得利润之外，还将会衍生出更多价值,寻找价值突破点,不突破就顺水漂（很危险）,1,、让经营户趋之若鹜，轻松赚钱。,2,、让投资者主动进入，收益多多。,突破关键点,定位与政策,定位考量,三个必须：,1,、必须突破距离障碍，驾车族。,所以，要么特色，要么高端。,2,、必须突破业态竞争，东进路与水街。,所以，特色成为导向。,3,、必须突破区域消费丰富性匮乏问题。,所以，要么全，要么精（结合体量较小取“精”）。,注意，定位需要为本小区，周边人群，大学城学子做些考虑。,所以，,这里将是极具特色，倾向高端，以餐饮为绝对主打的美食,+,休闲街区。,定位落地,以特色餐饮为主打（需要找一个精品旗舰菜馆,倾向于海鲜），适当辅以一定数量（,10-30%,）的时尚消费业态的准纯粹餐饮街区。其中餐饮的特色采以“锦绣中华地方精菜馆”形式以塑造猎奇饮食概念。,业态初拟涵盖如下：,1,、餐饮类：,顺德海鲜大酒楼（高端宴请）,/,长白山野味馆,/,洪泽湖河鲜馆,/,老湘村湖南菜馆,/,重庆精品酸菜鱼馆,/,东北珍菌坊,/,西部炭烧火锅店,/,人民公社革命主题饭庄,/,大长今烧烤,/,爱的时光情调餐厅（倾向大学城情侣消费）,2,、娱乐类：,美容美体,/,量贩式卡拉,ok/,沐足城,汗蒸馆,/,精品网吧,/,天娇旅馆（倾向大学城情侣消费）,3,、配套类：,超市（已有多多）、银行、通讯,等门店（主要考虑日常生活）,南城区精品美食休闲街,注：,1,、主力店可以不谈特色，但是必须十分高端，做一个人群榜样和街区标杆。,2,、招商初期难免有不符定位的项目进入，譬如装饰建材类公司（欲做附近装潢生意），此类业态可以单独辟出区位并予以较高额度收取租金。,主力店,野味示意,精菜馆,韩国主题,情调餐厅,精品网吧,美容美体美发足疗,KTV,爱主题旅馆,商业配套,街区整合夜景,注：以上列出区域匹配产业若干供遴选，视商业体量在保持餐饮主体的基础上适当选择补充。视“,”数量判断选择必要性。,政策落地,经营政策：,1,、自行成立商业管理公司全程张罗。,2,、对不同级别和不同业态的项目给予,1-2,年不同程度的免租金优惠，对于能大力提升街区档次的主力店甚至可以给予装潢辅助。,3,、寻找高端对口团队对经营人员进行专业培训。,投资政策：,1,、年,9%,租金返还，,2,年一次性（,18%,）购买时兑付。,2,、园区投资者给予,3%,折扣。,3,、开盘前缴纳,20,万诚意金者给予,3%,折扣。,经营与投资促进,关系促进可以从,8,月拉开帷幕，常规推广亦可展开。,关系客户促进：,1,、制作海报或招贴在厂区宣传，员工亲属或许可消化一部分。,2,、制作招贴或园区宣传品针对园区内部业主宣传。,3,、,DM,或短信针对售楼处蓄积准客户进行宣传。,陌生客户促进（媒体适量从简）：,1,、网站：通栏、新闻软文（马上）,2,、周末报：软文、硬广告（,7,月）,3,、江南时报：软文、硬广告（,7,月）,4,、新形象杂志：软文、硬广告（,7,月）,5,、,BRT,广告牌：导视、广告语（,7-9,月）,话 题,新政下的商业机遇。,2010,年初夏，荣华集团携旗下月恒置业，坐镇欣欣向荣的南城中央，为新政之下的投资者开拓无障碍财富增值平台。,这里将是美食文化、民俗文化、时尚文化交相辉映的流花街区。,恒荣世家东沿城市纵轴线解放南路，南邻盐城职教院（大学城），商业人气无限成熟，商业氛围无限浓郁。随着,BRT,的全面开通，这里将成为财富聚集地。,人流已经涌动，财源已经洞开，选择，坐享收益，坐拥升值将在本次新政之下迎来新的春天。,2010,年初夏，荣华集团携,。,1,、以美食的名义，构筑城南休闲生活第一街区。,2,、低门槛零风险旺铺投资方案,3,、稳赚，南城头牌金铺,4,、商业，地产新政之下的投资新机遇,5,、花街至尊八宝：,新区中央,/,交通畅达,/,人流集聚,/,人本产业,/,成熟社区,/,经典建筑,/,南城头筹,/,投资灵活,6,、商铺选择关键要素,1,）潜力大不大,2,）借势可不可,3,）人群足不足,4,）产业鲜不鲜,5,）交通畅不畅,6,）消费宽不宽,商业,新政之下的投资新机遇,商业，将在本次新政之下迎来新的春天,经过,2009,年的集聚爆发之后，,2010,年的房地产市场在新政的抑制下今日下行通道。月成交量减半、推迟开盘、延迟开工、降价,诸多关键词开始活跃。房地产市场的阶段性调整政策尤为必要，整个行业的远景看好亦毋庸置疑。但是，对于超量拥有商品住宅特权的抑制政策将相对坚持，而本次新政的所指范畴并未对商业业态的物业提出具体意见。不论是二套房以上信贷政策，还是异地房屋拥有量统算政策，抑或争论不断的房产税、物业税政策，所有这些，都与商铺投资没有明确关联。于是，一铺富三代这一传统理念在此进入广大投资人视野。,2010,年初夏，荣华集团携旗下月恒置业，坐镇欣欣向荣的南城中央，将在这个即将到来的春天推出沿街精品商铺，为新政之下的投资者开拓无障碍财富增值平台。,恒荣世家沿街商区，特色决定发展,随着,BRT,的全面开通，南部新城的城市建设即将成熟。恒荣世家位于超,30,万常住人口的南城中央，东沿城市纵轴线解放南路，南邻盐城职教院（大学城），商业人气无限成熟，商业氛围无限浓郁。,随着沿海大开发的进展，盐城的城市价值将得到巨大体现，而南城区作为这座沿海城市的行政核心区，区域价值将得到全面放大。所有这些，都在传递着一个信息，盐城大发展，南城大成熟。随着这种态势的来临，盐城的消费层级将体现出更加多元化的产业结构。,皈依中央行政区、中央居住区、中央学府区三大中央特质，用心构建独具特色的互补性消费服务街区。,这里将是美食文化、民俗文化、时尚文化交相辉映的流花街区。,经营与投资，双重辅佐,独到的街区定位，奠定了街区的良好发展和不动产价值的快速攀升通道。,对于经营者，从业态论证、到店堂装修、到经营培训、到客源拓展，包括供应、仓储、营销、客服全部一条龙辅佐,专业的商业管理团队为广大与经营户专业打理。,特色魅力十足，消费趋之若鹜，掌柜应接不暇，生意红火长持，有此创富美景，投资者自然坐享其成。或许只需要一次购买决策，剩下的就是数钱的事情，更可贵的是，优质不动产本身的增值潜力，更为你的身价以倍数增长创造良机。,结语：事实上，当常规商品住宅投资受阻之时，优质投资渠道将被大力压缩，而能突破这种压缩并获得巨大空间的必然是与常规商品住宅同族不同性的,商业类型不动产。,人流已经涌动，财源已经洞开，选择，在价值爆发之前，为增值预留更大空间，这是明智之选。,软 文,名称与标志,广 告,我们需要做的事情,1,、做一个海报或相对简洁的招商手册，不建议做珍藏版大成本的楼书。,2,、抓紧施工，注重工地包装。,3,、统筹话题，设计广告。（效果图）,4,、成立商业管理公司。,5,、外出招引主力店。,6,、确定经营扶持政策。,7,、确定投资政策。,8,、寻找外部资源为培训做准备。,9,、功能划分。,10,、定价。,请 斧 正,