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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,时代骄子.商业裙楼营销定位方案,同致行物业顾问有限公司商业部,2003年6月,目录,第一部分 宏观商业环境,第二部分 微观商业环境,第三部分 项目定位,第四部分 项目营销,一、宏观商业环境,深圳综合经济指标(2003年1季度),国内生产总值523.82亿元,同比增长16.5%,房地产开发投资额21.13亿元,同比增长17.9%,家庭可支配收入7764.36元,同比增长2.0%,房地产销售价格总指数101.8%,居民消费性支出5656.92元,同比增长19.3%,金融机构人民币存款余额5187.02亿元,比年初增长4.7%,14月商服物业新增供应量175,014平方米、销售量114,087平方米,商服物业价格指数0.6%,深圳商服市场特征,深圳八大商圈,南山商圈令人瞩目,专业市场和主题商城主导商服市场,社区商业发展势头良好,从营销来看,商铺营销模式积极变革,注重招商与销售的节奏把握,商家开始前期介入,返租成为吸引投资客户的有力手段,专业营销机构作用明显,二、微观商业环境,南山商圈,繁荣的住宅产业,大型超市百货虎踞龙盘、主题商场千姿百态,朝气蓬勃的区域性物流、交通、旅游、科学教育、商业,商服物业强劲而平稳的升值,片区商业,100%公寓,桃园路,学府路,桂庙路,南兴路,常兴路,南山大道,南光路,B,姊妹城,万佳,康乐,家乐福,人人乐,愉康,西部电子城,时代骄子,曼哈,女人世界,金雅装饰,片区街道状况,路段,租金水平(元/平方米),人流量,1F,2F,南山大道,160300,60120,2700P/H,学府路,150250,60100,2500P/H,桃圆路,200400,60120,2800P/H,常兴路,150300,60100,2000P/H,南兴路,160350,60100,1500P/H,桂庙路,80160,4060,500P/H,片区商业密度,片区,商,商业,缺,缺口,项目,饱和度,有效供给,有效需求,缺口值,超 市,0.97,94,96,2,家居装饰,0.92,91,96,5,五金家电,0.89,82,93,11,服装百货,0.96,88,94,6,通讯电子,0.94,92,93,1,餐 饮,0.86,82,96,14,综合,评,评估,商场,整,整体,处,处在,一,一个,优,优良,的,的竞,争,争格,局,局中,,,,地,理,理位,置,置、,商,商场,规,规模,、,、商,场,场结,构,构、,硬,硬件,设,设施,、,、交,通,通路,网,网环,境,境等,外,外部,因,因素,为,为其,定,定位,了,了一,个,个高,起,起点,、,、高,标,标准,的,的发,展,展方,向,向。,三、,项,项目,定,定位,经营,定,定位,以家电,类,类专,业,业经,营,营为首,选,选定,位,位,如,如国,美,美电,器,器连,锁,锁、,苏,苏宁,电,电器,、,、铭,可,可达,家,家电,、,、顺,电,电类,业,业态,以特色,餐,餐饮为备,选,选定,位,位,如,如华,神,神川,火,火锅,城,城、,老,老院,子,子、,巴,巴蜀,风,风,商,商,家,家业,态,态,市场,定,定位,以,中档,消,消费,水,水平,为本,项,项目,的,的市,场,场定,位,位,业态,定,定位,家电,类,类主,题,题商,场,场(,首,首选,),),特色,餐,餐饮,类,类主,题,题商,场,场(,备,备选,),),产品,初,初步,设,设计,产品,类别,分区说明,规划,区域,面 积(),面积,比率,主 流 区,白色家电类:,空调、冰箱、彩电,1/F,2200.64,68%,2/F,2407.97,次主,流区,抽油烟机、,洗衣机、小家电类,3/F,1800,26%,展示区,特色家电类,3/F,400.64,6%,家电,类,类,产品类别,分区说明,规划,区域,面 积(),面积,比率,特 色 区,民族风味、地域风味、时代风味,1/F,2200.64,68%,2/F,2407.97,休 闲 区,主题酒吧、水吧、,咖啡吧等,3/F,1500,25%,文化展,示区,饮食休闲文化,相关精品展示,3/F,700.64,5%,餐饮,类,类,定位,总,总结,以家,电,电为,主,主选,经,经营,主,主题,满,满足,区,区域,消,消费,需,需求,专,专业,供,供给,市,市场,补,补缺,中,中档,消,消费,主,主题,商,商场,以餐,饮,饮为,备,备选,的,的经,营,营主,题,题特,色,色鲜,明,明并,能,能强,烈,烈感,受,受不,同,同饮,食,食文,化,化的,中,中档,消,消费,饮,饮食,城,城,定价,方,方法,租金,价,价格,采,采用,市,市场,比,比较,法,法定,价,价,,售,售价,采,采用,租,租金,市,市场,收,收益,还,还原,法,法定,价,价。,租售,价,价格,1F,:,:232.00元/平,方,方米,2F,:,:82.50,元,元/,平,平方,米,米,3F,:,:45.38,元,元/,平,平方,米,米,AVE:125.58,元,元/,平,平方,米,米,1F,:,:33408,元,元/,平,平方,米,米,2F,:,:12024,元,元/,平,平方,米,米,3F,:,:6533元/平,方,方米,AVE:18130元/平,方,方米,租售,市,市场,细,细分,细分单位,经营型,投资型,特,征,主要来源,招商商家,深圳各区,购买动机,完全的产权,和经营权,投资的,租金回报,投资类型,经营投资,完全的,资本运作,参与方式,自营,出租,价格,承受能力,稍低,高,单位数量,少,多,四、,项,项目,营,营销,招商,部,部分,核心产品,外延产品,相关产品,家用电器,文化、区域、时代特征的特色美食餐饮,通讯、摄影照相器材,饮食文化相关的展示品和精品,小家电,休闲、品位独特的副食餐饮,招商产品,招商对象,招商范围,招商主体,招商方案,招商实施,核心产品,外延产品,相关产品,家用电器,文化、区域、时代特征的特色美食餐饮,通讯、摄影照相器材,饮食文化相关的展示品和精品,小家电,休闲、品位独特的副食餐饮,招商产品,招商对象,招商范围,招商主体,招商方案,招商实施,销售,部,部分,方案,整体/大面积发售,开业前后,75%*PRICE,整体发售,以租代售,方案,小面积分割发售,开业前,FULL PRICE,直接销售,一次性返租,分期返租,权利分割,进行,经,经营,权,权和,产,产权,分,分离,,,,融,合,合四,种,种方,法,法进,行,行复,合,合式,立,立体,销,销售,采用,小,小面,积,积分,割,割发,售,售,商场1F,5年,固,固定,租,租金,返,返租,、,、5,年,年实,收,收租,金,金返,租,租,一次,性,性返3年24%,商场2、3F,2成,首,首付,10,年,年实,收,收租,金,金返,还,还,计量指标,方案,方案,方案,指标值,说明,指标值,说明,A销售单价,13598,实际定价的,75折,18130,实际定价,B销售收益,98468744,7241.68*13598,131291658,7241.68*18130,C租金收益,/,/,2042194,1F,5年的租金收益,D返租成本,/,/,29407592,暂定5年固定返租、每年固定返8%计算,E返首付成本,/,/,8666166,暂定返两成,F营销费用,1969375,销售收益的2.0%,3282291,销售收益的2.5%,G销售净收益,96499369,G=(B+C)-(D+E+F),91977803,G=(B+C)-(D+E+F),案例1,商铺,面积,单 价,总 价,首 付,500,25390.08,12695040,5078016,实际首付,(定金),贷款额,月 供,月付款,应收租金,1269504,7617024,88098,79344,92800,收益值,前4年,收益,后66年,收益,总收益,年投资回报率,-74642.5,-3582840,72969009,89644800,0.11,1F投资者,以租,代,代售,,,,建,筑,筑面,积,积,,假,假设,以,以租,代,代售,期,期为4年,、,、定,金,金为,总,总价,款,款的,一,一成,。,。,面积,单 价,总 价,首 付,1F投资者,5,33408,167040,66816,一次性返还3年租金,实际,首付,贷款额,月 供,月租金,40089.6,26726.4,100224,1159.19,1160,月收益,前10年收益,后60年收益,总收益,年投资回报率,0.81,97,876960,1120560,0.078,案例2,假设,小,小面,积,积分,割,割销,售,售,,以,以建,筑,筑面,积,积计,算,算,,返,返租,期,期为,十,十年,。,。,假设,小,小面,积,积分,割,割销,售,售,,以,以建,筑,筑面,积,积计,算,算,,返,返两,成,成首,付,付。,面积,单 价,总 价,2F或3F,投资者,5,12024,60120,首 付,实际首付,贷款额,月 供,月租金,24048,12024,36072,417.21,417.5,月收益,前10年收益,后60年收益,总收益,年投资,回报率,0.29,3,315630,403305,0.093,案例3,销售,方,方案,优,优选,方案,更,适,适合,本,本项,目,目的,销,销售,,,,并,达,达到,快,快速,回,回笼,资,资金,和,和销,售,售的,目,目的,,,,并,且,且其,也,也能,保,保证,各,各个,因,因素,的,的利,益,益所,得,得(,参,参见,上,上文,各,各项,指,指标,),),,所,所以,方,方案,是,可,可行,的,的、,有,有效,的,的优,选,选方,案,案。,Ifyoubuildit,hewillcome.,只要,把,把它,建,建好,,,,顾,客,客就,会,会来,。,。,节录,自,自FieldofDreams(,美,梦,梦成,真,真),结论,9,、静夜四无,邻,邻,荒居旧,业,业贫。1月-231月-23,Friday, January6, 2023,10,、雨中黄,叶,叶树,灯,下,下白头人,。,。01:24:4601:24:4601:24,1/6/20231:24:46AM,11,、以我独,沈,沈久,愧,君,君相见频,。,。1月-2301:24:4601:24,Jan-2306-Jan-23,12,、故,人,人江,海,海别,,,,几,度,度隔,山,山川,。,。01:24:4601:24:4601:24,Friday,January6,2023,13,、乍见翻,疑,疑梦,相,悲,悲各问年,。,。1月-231月-2301:24:4701:24:47,January6, 2023,14,、他,乡,乡生,白,白发,,,,旧,国,国见,青,青山,。,。06,一,一,月,月20231:24:47,上,上午01:24:471月-23,15,、比不了得,就,就不比,得,不,不到的就不,要,要。一月 231:24,上,上午1月-2301:24,January 6,2023,16,、行,动,动出,成,成果,,,,工,作,作出,财,财富,。,。2023/1/61:24:4701:24:47,06January2023,17,、做前,,,,能够,环,环视四,周,周;做,时,时,你,只,只能或,者,者最好,沿,沿着以,脚,脚为起,点,点的射,线,线向前,。,。1:24:47 上,午,午1:24 上,午,午01:24:471月-23,9,、没有失,败,败,只有,暂,暂时停止,成,成功!。1月-231月-23,Friday,January6, 2023,10,、很多事情,努,努力了未必,有,有结果,但,是,是不努力却,什,什么改变也,没,没有。01:24:4701:24:4701:24,1/6/2023 1:24:47 AM,11,、成功就,是,是日复一,日,日那一点,点,点小小努,力,力的积累,。,。1月-2301:24:4701:24,Jan-2306-Jan-23,12,、世,间,间成,事,事,,不,不求,其,其绝,对,对圆,满,满,,留,留一,份,份不,足,足,,可,可得,无,无限,完,完美,。,。01:24:4701:24:4701:24,Friday,January6,2023,13,、不知香积,寺,寺,数里入,云,云峰。1月-231月-2301:24:4701:24:47,January 6,2023,14,、意志坚强,的,的人能把世,界,界放在手中,像,像泥块一样,任,任意揉捏。06 一月20231:24:47 上午01:24:471月-23,15,、楚塞,三,三湘接,,,,荆门,九,九派通,。,。一月231:24 上,午,午1月-2301:24,January 6, 2023,16,、少年十,五,五二十时,,,,步行夺,得,得胡马骑,。,。2023/1/61:24:4701:24:47,06 January 2023,17,、空山新雨,后,后,天气晚,来,来秋。1:24:47 上午1:24,上,上午01:24:471月-23,9,、杨柳散和,风,风,青山澹,吾,吾虑。1月-231月-23,Friday, January6, 2023,10,、阅读一,切,切好书如,同,同和过去,最,最杰出的,人,人谈话。01:24:4701:24:4701:24,1/6/20231:24:47AM,11,、越是没,有,有本领的,就,就越加自,命,命不凡。1月-2301:24:4701:24,Jan-2306-Jan-23,12,、越是,无,无能的,人,人,越,喜,喜欢挑,剔,剔别人,的,的错儿,。,。01:24:4701:24:4701:24,Friday, January6,2023,13,、知,人,人者,智,智,,自,自知,者,者明,。,。胜,人,人者,有,有力,,,,自,胜,胜者,强,强。1月-231月-2301:24:4701:24:47,January6,2023,14,、意志坚,强,强的人能,把,把世界放,在,在手中像,泥,泥块一样,任,任意揉捏,。,。06 一,月,月 20231:24:47,上,上午01:24:471月-23,15,、最具挑,战,战性的挑,战,战莫过于,提,提升自我,。,。一月 231:24,上,上午1月-2301:24,January6, 2023,16,、业余生活,要,要有意义,,不,不要越轨。2023/1/6 1:24:4701:24:47,06 January2023,17,、一个,人,人即使,已,已登上,顶,顶峰,,也,也仍要,自,自强不,息,息。1:24:47 上,午,午1:24 上,午,午01:24:471月-23,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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