房地产投资中遇到的基本问题

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,6/12/2019,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,房地产投资分析中的基本问题,房地产投资概述,房地产投资分析概述,房地产投资分析中常用的基本概念,11房地产投资概述,111房地产投资的含义,投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。所以“投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金，又用来指特定的经济活动。,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,11房地产投资概述,在房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。,房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。,房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,11房地产投资概述,112房地产投资的类型,1从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。,1）直接投资,房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,11房地产投资概述,（1）房地产开发投资,房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。,房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。,11房地产投资概述,（2）房地产置业投资,房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。,置业投资的对象可以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手货。,置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,11房地产投资概述,2）间接投资,房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。,房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,11房地产投资概述,2从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。,1）地产投资,即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,11房地产投资概述,2）住宅房地产投资,住宅房地产分为普通商品住宅、高档公寓和别墅等多种类型。投资于住宅房地产，既可直接出售，也可进行租赁经营。,11房地产投资概述,3）商业房地产投资,这种投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。物业管理对于这类投资显得尤其重要，它是防范投资风险的主要手段。,4）工业房地产投资,我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设中，其他都是随一般工业投资进行的。,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,11房,地,地产,投,投资,概,概述,3,从,从房,地,地产,投,投资,经,经营,方,方式,来,来说,，,，房,地,地产,投,投资,分,分为,出,出售,型,型房,地,地产,项,项目,投,投资,、,、出,租,租型,房,房地,产,产项,目,目投,资,资和,混,混合,型,型房,地,地产,项,项目,投,投资,。,。,1）,出,出售,型,型房,地,地产,项,项目,投,投资,这类,房,房地,产,产项,目,目以,预,预售,或,或开,发,发完,成,成后,出,出售,的,的方,式,式得,到,到收,入,入、,回,回收,开,开发,资,资金,、,、获,取,取开,发,发收,益,益，,以,以达,到,到盈,利,利的,目,目的,。,。,11房,地,地产,投,投资,概,概述,2）,出,出租,型,型房,地,地产,项,项目,这类,房,房地,产,产项,目,目以,预,预租,或,或开,发,发完,成,成后,出,出租,的,的方,式,式得,到,到收,入,入、,回,回收,开,开发,资,资金,、,、获,取,取开,发,发收,益,益，,以,以达,到,到盈,利,利的,目,目的,。,。,11房,地,地产,投,投资,概,概述,3）,混,混合,型,型房,地,地产,项,项目,这类,房,房地,产,产项,目,目以,预,预售,、,、预,租,租或,开,开发,完,完成,后,后出,售,售、,出,出租,、,、自,营,营的,各,各种,组,组合,方,方式,得,得到,收,收入,，,，回,收,收开,发,发资,金,金、,获,获取,开,开发,收,收益,，,，以,达,达到,盈,盈利,的,的目,的,的。,本书在,讲,讲述房,地,地产投,资,资分析,时,时，经,常,常会使,用,用到上,述,述各类,划,划分。,具,具体使,用,用哪一,种,种划分,方,方法，,要,要看研,究,究内容,的,的需要,。,。,.,（,.,.,.,） 专,业,业提供,企,企管培,训,训资料,11,房,房地产,投,投资概,述,述,11,3房,地,地产投,资,资的目,的,的,房地产,投,投资的,目,目的，,就,就是为,了,了通过,开,开发和,经,经营等,过,过程获,取,取未来,收,收益。,这,这些未,来,来的收,益,益具体,包,包括：,现,现金流,量,量收益,、,、避税,收,收入、,销,销售收,益,益等。,11,房,房地产,投,投资概,述,述,1现,金,金流量,收,收益,现金流,量,量收益,一,一般是,拥,拥有房,地,地产的,投,投资者,因,因为经,营,营房地,产,产而获,取,取的经,营,营、租,金,金收入,中,中扣除,各,各种支,出,出后的,余,余额。,房地产,投,投资现,金,金流量,的,的大小,主,主要取,决,决于以,下,下的三,个,个因素,。,。,其一，,房,房地产,租,租金总,额,额。,其二，,房,房地产,的,的总营,运,运费用,。,。,其三，,投,投资借,款,款的偿,还,还方式,和,和数额,。,。,.,（,.,.,.,） 专,业,业提供,企,企管培,训,训资料,11,房,房地产,投,投资概,述,述,2避,税,税收入,拥有房,地,地产时,的,的避税,收,收入，,是,是指因,提,提取房,地,地产折,旧,旧而降,低,低纳税,基,基数，,给,给投资,者,者带来,的,的收益,。,。它是,房,房地产,投,投资者,因,因拥有,房,房地产,而,而间接,获,获得的,收,收益。,在有关,政,政策和,法,法规允,许,许的范,围,围内，,加,加速折,旧,旧是扩,大,大税收,好,好处的,基,基本途,径,径之一,。,。,11,房,房地产,投,投资概,述,述,3销,售,售收益,在所有,房,房地产,投,投资收,益,益中，,销,销售收,益,益是最,大,大的。,销,销售收,益,益既可,以,以来自,于,于房地,产,产开发,投,投资，,也,也可以,来,来自房,地,地产置,业,业投资,。,。,对于房,地,地产开,发,发投资,者,者来说,，,，其投,资,资的主,要,要目的,是,是获取,销,销售开,发,发利润,，,，此时,，,，销售,收,收益就,变,变成了,销,销售利,润,润。,.,（,.,.,.,） 专,业,业提供,企,企管培,训,训资料,11,房,房地产,投,投资概,述,述,对于房,地,地产置,业,业投资,者,者来说,，,，投资,的,的主要,目,目的是,为,为了获,取,取现金,流,流量收,益,益，也,就,就是将,投,投资购,入,入的物,业,业出租,给,给最终,的,的使用,者,者，获,取,取较为,稳,稳定的,经,经常性,收,收入。,这,这种投,资,资具有,的,的另一,个,个特点,是,是，在,投,投资者,不,不愿意,继,继续持,有,有该项,置,置业投,资,资时，,可,可以将,其,其转售,给,给另外,的,的置业,投,投资者,，,，转售,价,价格扣,除,除相应,的,的销售,税,税和交,易,易成本,后,后就是,销,销售收,益,益。,两种情,况,况下的,销,销售收,益,益都是,卖,卖掉房,地,地产所,获,获得的,收,收入，,减,减除纳,税,税和有,关,关成本,后,后的余,额,额。,11,房,房地产,投,投资概,述,述,11,4房,地,地产投,资,资的特,性,性,房地产,投,投资，,由,由于其,商,商品的,特,特殊性,，,，存在,着,着不同,于,于其它,投,投资类,型,型的特,点,点。认,识,识和掌,握,握这些,特,特点，,对,对我们,进,进行房,地,地产投,资,资决策,分,分析是,十,十分重,要,要的。,.,（,.,.,.,） 专,业,业提供,企,企管培,训,训资料,11,房,房地产,投,投资概,述,述,1位,置,置的固,定,定性,房地产,的,的位置,固,固定性,也,也叫不,可,可移动,性,性。这,一,一点决,定,定了房,地,地产不,能,能脱离,周,周围的,环,环境而,单,单独存,在,在。这,使,使得房,地,地产投,资,资者在,选,选择房,地,地产项,目,目的区,位,位时，,应,应注意,以,以下几,点,点：,1）选,择,择的房,地,地产区,位,位，在,当,当前必,须,须对开,发,发投资,者,者、置,业,业投资,者,者以及,未,未来的,租,租客都,具,具有吸,引,引力。,11,房,房地产,投,投资概,述,述,2）选,择,择的房,地,地产区,位,位，在,未,未来必,须,须具有,增,增值潜,力,力。房,地,地产投,资,资价值,的,的高低,，,，在很,大,大程度,上,上取决,于,于其所,处,处地区,物,物业的,整,整体升,值,值潜力,，,，而不,仅,仅仅是,看,看当前,净,净租金,水,水平的,高,高低。,3）投,资,资者还,必,必须重,视,视房地,产,产项目,所,所处区,位,位的变,化,化情况,。,。,.,（,.,.,.,） 专,业,业提供,企,企管培,训,训资料,11,房,房地产,投,投资概,述,述,2寿,命,命周期,长,长,房地产,商,商品跟,其,其他商,品,品相比,，,，其生,产,产周期,和,和使用,周,周期都,很,很长。,如果房,地,地产的,维,维护状,况,况较好,，,，其较,长,长的自,然,然寿命,可,可以使,投,投资者,从,从一项,置,置业投,资,资中获,取,取几个,经,经济寿,命,命（经,济,济寿命,是,是指在,正,正常市,场,场和运,营,营状态,下,下，房,地,地产产,生,生的收,益,益大于,其,其运营,成,成本，,即,即净收,益,益大于,零,零的持,续,续时间,）,）。,11,房,房地产,投,投资概,述,述,3适,应,应性,所谓适,应,应性，,是,是指房,地,地产投,资,资者能,够,够根据,市,市场的,变,变化和,需,需要，,及,及时地,调,调整房,地,地产的,使,使用功,能,能，使,之,之既适,合,合房地,产,产市场,的,的需求,，,，又能,增,增加置,业,业投资,的,的收益,。,。,.,（,.,.,.,） 专,业,业提供,企,企管培,训,训资料,11,房,房地产,投,投资概,述,述,4个,别,别性,房地产,的,的位置,固,固定性,，,，决定,了,了此地,与,与彼地,（,（或此,处,处与彼,处,处）的,房,房地产,不,不可能,完,完全相,同,同。即,使,使是紧,邻,邻的两,宗,宗房地,产,产，也,由,由于此,时,时投资,与,与彼时,投,投资而,不,不一样,。,。,房地产,市,市场上,的,的产品,不,不可能,做,做到标,准,准化。,这,这种差,异,异往往,最,最终反,映,映在两,宗,宗物业,的,的租金,水,水平和,出,出租率,等,等方面,。,。从这,种,种意义,上,上讲，,每,每一宗,物,物业在,房,房地产,市,市场中,的,的地位,和,和价值,都,都是不,一,一样的,。,。,11,房,房地产,投,投资概,述,述,5政,策,策影响,性,性,政策影,响,响性是,指,指房地,产,产投资,容,容易受,到,到政府,政,政策的,影,影响。,由于房,地,地产在,社,社会经,济,济活动,中,中的重,要,要性，,政,政府对,房,房地产,市,市场十,分,分关注,，,，经常,会,会有新,的,的政策,措,措施出,台,台，以,调,调整房,地,地产商,品,品在生,产,产、交,易,易、使,用,用过程,中,中的法,律,律关系,和,和经济,利,利益关,系,系。,.,（,.,.,.,） 专业提,供,供企管培训,资,资料,11房地,产,产投资概述,6对专业,管,管理的依赖,性,性,对房地产直,接,接投资而言,，,，房地产投,资,资对专业管,理,理的依赖性,较,较强。房地,产,产开发投资,需,需要投资者,在,在获取土地,使,使用权、规,划,划设计、融,资,资贷款、施,工,工管理、市,场,场营销等方,面,面具有管理,经,经验和能力,；,；即使是置,业,业投资也需,要,要投资者考,虑,虑租客、租,约,约、维修、,保,保安等问题,。,。,11房地,产,产投资概述,7相互影,响,响性,房地产投资,的,的相互影响,性,性是指在一,个,个区域范围,内,内，房地产,的,的投资价值,往,往往与周边,情,情况的好坏,有,有关。,如果政府在,道,道路、公园,、,、学校等公,共,共设施方面,加,加大投资，,往,往往能显著,提,提高附近房,地,地产的价值,。,。反之，一,个,个地区的衰,落,落和冷清，,也,也会导致附,近,近房地产价,值,值的降低。,.,（,.,.,.,） 专业提,供,供企管培训,资,资料,11房地,产,产投资概述,8房地产,投,投资的巨额,性,性,房地产投资,需,需要大量资,金,金垫付，没,有,有雄厚的资,金,金实力或一,定,定的筹资能,力,力，就不能,投,投资于房地,产,产。,11房地,产,产投资概述,9房地产,投,投资的风险,性,性,房地产投资,开,开发的每一,个,个过程均存,在,在着不确定,性,性因素，因,而,而也存在着,风,风险。,由于市场上,各,各种不确定,因,因素的作用,，,，使投资可,能,能会朝着与,投,投资者愿望,相,相反的方向,发,发展。,.,（,.,.,.,） 专业提,供,供企管培训,资,资料,11房地,产,产投资概述,10房地,产,产投资的保,值,值与增值性,众所周知，,通,通货膨胀能,使,使货币贬值,。,。人们为了,在,在今后相当,长,长的时间内,避,避免由于通,货,货膨胀给自,己,己带来的损,失,失，必须寻,求,求某种保值,的,的方法。,随着社会的,发,发展、人口,的,的增多、经,济,济的繁荣、,人,人们对土地,的,的需求日益,增,增长，房地,产,产的价格总,体,体呈不断上,升,升趋势。所,以,以从长远来,看,看，最能保,值,值而又最重,要,要的实物就,是,是房地产。,另一方面，,由,由于土地资,源,源的不可再,生,生性和稀缺,性,性及房地产,的,的耐用性和,使,使用价值上,的,的广泛性，,并,并且，随着,经,经济的发展,和,和人民生活,水,水平的提高,，,，人们对房,地,地产需求的,迫,迫切性也日,益,益增长，使,房,房地产在相,当,当时期内成,为,为供不应求,的,的商品，房,地,地产价格根,据,据市场经济,规,规律不断上,升,升。,从长远利益,看,看，投资于,房,房地产，是,一,一种比较可,靠,靠的增值手,段,段。,12房地,产,产投资分析,概,概述,121,为,为什么要进,行,行房地产投,资,资分析,房地产投资,的,的形式多种,多,多样。比如,一,一个普通的,个,个人投资者,，,，可以用4,万,万元的首付,款,款运作一个20万元的,置,置业投资项,目,目；一个不,愿,愿意参与房,地,地产直接管,理,理的投资者,，,，可以用1,万,万元购买房,地,地产公司的,股,股票、债券,；,；一个房地,产,产开发公司,可,可以投资数,百,百万或数千,万,万元建造一,幢,幢写字楼；,而,而一个政府,可,可以花费数,亿,亿元新建一,个,个车站和交,通,通系统。所,有,有这些都牵,涉,涉到房地产,投,投资决策问,题,题。尽管它,们,们表现形式,各,各异，但它,们,们都有一个,共,共同的特点,，,，即通过牺,牲,牲现在的某,些,些利益换取,预,预期收益,。,。,.,（,.,.,.,） 专业提,供,供企管培训,资,资料,12房地,产,产投资分析,概,概述,因为多种投,资,资机会往往,同,同时存在，,其,其中诱人的,投,投资机会又,往,往往不只一,个,个，而投资,者,者可以利用,的,的资源却是,有,有限的，所,以,以投资者必,须,须在确定的,即,即期支出与,不,不确定的未,来,来收益之间,做,做出慎重的,选,选择。这时,，,，就需要有,一,一种方法能,够,够对各种投,资,资方案进行,评,评估，帮助,投,投资者在各,种,种限制条件,下,下，如可承,受,受的风险、,所,所要求的投,资,资收益率以,及,及城市规划,的,的约束等，,使,使投资获得,最,最大的效益,。,。,12房地,产,产投资分析,概,概述,投资的收益,需,需要预测；,收,收益获得的,时,时间不同需,要,要校正；收,益,益的置信程,度,度即风险需,要,要考虑；面,临,临多种投资,机,机会但资源,有,有限。上述,原,原因要求我,们,们必须通过,房,房地产投资,分,分析才能做,出,出正确决策,。,。,.,（,.,.,.,） 专业提,供,供企管培训,资,资料,12房地,产,产投资分析,概,概述,122,房,房地产投资,分,分析的任务,房地产投资,分,分析要完成,的,的基本任务,是,是：,1为投资,者,者提供投资,方,方向,投资者在准,备,备投资前，,往,往往面临投,资,资方向问题,，,，诸如地域,、,、地址选择,，,，物业种类,选,选择，规模,、,、期限选择,，,，合作伙伴,选,选择等等。,因,因此，要求,一,一个良好的,分,分析报告，,对,对投资方向,诸,诸问题做出,全,全面、可信,的,的论证。,12房地,产,产投资分析,概,概述,2为投资,者,者提供运作,方,方式,一项投资活,动,动的运作包,括,括许多方面,，,，如投资者,欲,欲选择地块,兴,兴建商业设,施,施出租经营,。,。他将面临,如,如何取得土,地,地使用权、,如,如何取得建,筑,筑开工许可,证,证、如何筹,集,集资金、如,何,何保证开发,建,建设工期、,如,如何选择合,作,作伙伴等问,题,题。,12房地,产,产投资分析,概,概述,3为投资,者,者预测投资,效,效益,投资收益是,投,投资者关心,的,的根本问题,，,，是投资者,的,的投资目的,所,所在。也有,一,一些投资者,更,更关心投资,的,的社会效益,问,问题。,.,（,.,.,.,） 专业提,供,供企管培训,资,资料,12房地,产,产投资分析,概,概述,4为投资,者,者描述风险,及,及提供避险,方,方法,分析人员仅,仅,仅为投资者,预,预测投资收,益,益是不够的,，,，还要告诉,投,投资者投资,风,风险；仅仅,告,告之有风险,还,还是不够的,，,，还要告之,如,如何躲避风,险,险。,除上述任务,外,外，分析人,员,员还须就投,资,资项目可能,引,引发的社会,问,问题、环境,问,问题加以阐,述,述。房地产,投,投资的主要,目,目标是获取,高,高额利润，,但,但并不意味,着,着不考虑投,资,资的社会效,益,益和环境效,益,益。因为一,项,项社会效益,和,和环境效益,不,不好的房地,产,产投资项目,，,，不可能获,得,得政府的批,准,准。,12房地,产,产投资分析,概,概述,房地产投资,分,分析的实质,是,是为投资者,出,出谋划策。,一,一份好的分,析,析报告可为,投,投资者节省,资,资金和谋取,利,利益。而一,份,份不好的分,析,析报告可能,导,导致投资者,误,误入歧途。,房地产投资,分,分析的最终,目,目的，是使,房,房地产投资,项,项目在既定,的,的目标和既,定,定的资源条,件,件下，选择,最,最佳方案以,获,获取最好的,经,经济效益。,.,（,.,.,.,） 专业提,供,供企管培训,资,资料,12房地,产,产投资分析,概,概述,123,房,房地产投资,分,分析的内容,1市场分,析,析,房地产投资,项,项目在投资,决,决策确定之,前,前，调查市,场,场情况、项,目,目背景资料,，,，辨识投资,风,风险，选择,投,投资机会的,过,过程，称为,房,房地产投资,项,项目的市场,分,分析。,市场分析包,括,括对房地产,市,市场的调查,与,与预测。,12房地,产,产投资分析,概,概述,2区位条,件,件分析,在很多情况,下,下，房地产,销,销售价格和,租,租金水平主,要,要是由其区,位,位因素决定,的,的，对某一,区,区位的需求,越,越大，该区,位,位单位面积,的,的租金和价,格,格水平就越,高,高。所以区,位,位条件的好,坏,坏对房地产,投,投资项目的,利,利润和收益,有,有着重要的,影,影响。,某一具体的,城,城市地块常,在,在很大程度,上,上受这一城,市,市区域内的,经,经济、社会,和,和政治力量,的,的影响。,对投资项目,构,构成影响的,区,区位条件还,包,包括该项目,具,具体地点的,自,自然和法律,特,特征。,.,（,.,.,.,） 专业提,供,供企管培训,资,资料,12房地,产,产投资分析,概,概述,3基础数,据,据估算分析,包括许多定,量,量的调查或,预,预测结果，,如,如项目的投,资,资、成本与,费,费用、各项,税,税金和利润,、,、租售价格,、,、资金的筹,措,措、可获得,的,的融资额以,及,及进度的安,排,排等，这些,数,数据如果不,够,够准确（当,然,然是相对的,）,），那么后,面,面据此分析,所,所得出的结,论,论就是可商,榷,榷的。,12房地,产,产投资分析,概,概述,4财务分,析,析,财务分析是,对,对项目的盈,利,利能力、清,偿,偿能力、资,金,金平衡能力,等,等进行的分,析,析，从而得,出,出财务上是,否,否可行的结,论,论。,.,（,.,.,.,） 专业提,供,供企管培训,资,资料,12房地,产,产投资分析,概,概述,5不确定,性,性分析,在房地产投,资,资项目的经,济,济分析中，,运,运用了大量,的,的技术经济,数,数据，如销,售,售单价、成,本,本、收益、,贷,贷款、利率,、,、工期等。,由,由于这些数,据,据都是投资,分,分析人员根,据,据资料对未,来,来的可能性,作,作出的某种,估,估计，所以,分,分析中必然,带,带有某种不,确,确定性。,通过临界点,分,分析、敏感,性,性分析对这,些,些不确定性,因,因素进行分,析,析，以揭示,项,项目所能达,到,到的盈利水,平,平和面临的,风,风险。,12房地,产,产投资分析,概,概述,6风险分,析,析,前述的不确,定,定性分析无,法,法对投资者,所,所承担的风,险,险做定量估,计,计，它只能,起,起到定性说,明,明的作用。,而,而风险分析,可,可以根据各,种,种变量的概,率,率分布，来,推,推求一个项,目,目在风险条,件,件下获利的,可,可能性大小,。,。这种可能,性,性描述了房,地,地产项目在,特,特定收益状,态,态下的风险,程,程度，进而,为,为投资者决,策,策提供可靠,依,依据。,.,（,.,.,.,） 专业提,供,供企管培训,资,资料,12房地,产,产投资分析,概,概述,7决策分,析,析（即方案,比,比选分析）,某些时候，,投,投资者需要,从,从各种投资,方,方案中选择,一,一个或几个,投,投资方案，,用,用于投资活,动,动。当投资,者,者资源有限,的,的时候，就,需,需要对投资,方,方案再进行,比,比选。,至此，一项,完,完整的房地,产,产投资分析,过,过程才算完,结,结。,12房地,产,产投资分析,概,概述,124,房,房地产投资,项,项目的可行,性,性分析与投,资,资分析、项,目,目评估的不,同,同,1可行性,分,分析与投资,分,分析的不同,房地产投资,分,分析，是指,在,在房地产投,资,资活动的前,期,期，投资者,运,运用自己及,投,投资分析人,员,员的知识与,能,能力，全面,地,地调查投资,项,项目的各方,制,制约因素，,对,对所有可能,的,的投资方案,进,进行比较论,证,证，从中选,择,择最佳方案,并,并保证投资,有,有较高收益,水,水平的分析,活,活动。,12房地,产,产投资分析,概,概述,可行性分析,也,也叫可行性,研,研究，它是,在,在投资决策,前,前，对项目,在,在技术上、,经,经济上、工,程,程上的可行,性,性进行论证,、,、研究、评,价,价的分析过,程,程。,我们说一个,方,方案可行，,并,并不是说这,一,一方案就一,定,定是合适的,。,。有时几个,方,方案可能都,是,是可行的，,甚,甚至都很具,有,有吸引力。,可,可行性分析,仅,仅仅是投资,分,分析的一个,起,起点。回答,的,的只是投资,者,者能做什么,，,，而不是应,该,该做什么的,问,问题。后者,应,应该由投资,分,分析来解决,。,。,.,（,.,.,.,） 专业提,供,供企管培训,资,资料,1,2,房,房,地,地,产,产,投,投,资,资,分,分,析,析,概,概,述,述,面,对,对,市,市,场,场,上,上,众,众,多,多,的,的,投,投,资,资,机,机,会,会,，,，,通,通,过,过,可,可,行,行,性,性,分,分,析,析,，,，,可,可,能,能,会,会,找,找,出,出,多,多,个,个,可,可,行,行,方,方,案,案,。,。,而,而,由,由,于,于,资,资,源,源,有,有,限,限,，,，,投,投,资,资,分,分,析,析,将,将,帮,帮,助,助,投,投,资,资,者,者,在,在,多,多,个,个,可,可,行,行,方,方,案,案,中,中,，,，,通,通,过,过,收,收,益,益,、,、,时,时,间,间,、,、,风,风,险,险,的,的,排,排,序,序,找,找,出,出,一,一,个,个,方,方,案,案,作,作,为,为,投,投,资,资,者,者,的,的,最,最,后,后,选,选,择,择,。,。,也,也,就,就,是,是,说,说,，,，,房,房,地,地,产,产,投,投,资,资,分,分,析,析,关,关,心,心,的,的,是,是,从,从,多,多,个,个,预,预,选,选,方,方,案,案,中,中,选,选,择,择,一,一,个,个,最,最,适,适,合,合,投,投,资,资,者,者,目,目,的,的,的,的,一,一,个,个,方,方,案,案,。,。,可,可,见,见,，,，,可,可,行,行,性,性,分,分,析,析,是,是,投,投,资,资,分,分,析,析,中,中,的,的,一,一,个,个,重,重,要,要,阶,阶,段,段,。,。,1,2,房,房,地,地,产,产,投,投,资,资,分,分,析,析,概,概,述,述,2,可,可,行,行,性,性,分,分,析,析,的,的,内,内,容,容,可,行,行,性,性,分,分,析,析,也,也,是,是,投,投,资,资,前,前,期,期,所,所,做,做,的,的,工,工,作,作,，,，,它,它,一,一,般,般,分,分,为,为,投,投,资,资,机,机,会,会,研,研,究,究,、,、,初,初,步,步,可,可,行,行,性,性,研,研,究,究,和,和,详,详,细,细,可,可,行,行,性,性,研,研,究,究,。,。,1）投资,机,机会研究,该阶段的,主,主要任务,是,是对投资,项,项目或投,资,资方向提,出,出建议，,即,即在一定,的,的地区和,部,部门内，,以,以自然资,源,源和市场,的,的调查预,测,测为基础,，,，寻找最,有,有利的投,资,资机会。,如果机会,认,认为是可,行,行的，就,可,可以进行,下,下一阶段,的,的工作。,12房,地,地产投资,分,分析概述,2）初步,可,可行性研,究,究,大型投资,项,项目的可,行,行性研究,往,往往需要,相,相当多的,人,人力和资,金,金，耗费,较,较长的时,间,间。,为了避免,不,不必要的,时,时间、金,钱,钱和人力,方,方面的浪,费,费，有些,投,投资者对,一,一些需要,耗,耗费较多,资,资源的项,目,目，在进,行,行正式可,行,行性研究,之,之间，先,进,进行一轮,初,初步的分,析,析，这就,是,是所谓的,初,初步可行,性,性研究。,初步可行,性,性研究的,主,主要目的,在,在于分析,机,机会研究,的,的结论，,初,初步判明,项,项目投资,是,是否可行,，,，决定是,否,否进行下,一,一步的可,行,行性研究,。,。,.,（,.,.,.,） 专业,提,提供企管,培,培训资料,12房,地,地产投资,分,分析概述,3）详细,可,可行性研,究,究,详细可行,性,性研究是,开,开发项目,投,投资决策,的,的基础，,是,是在分析,项,项目技术,、,、经济是,否,否可行后,做,做出投资,决,决策的关,键,键步骤。,详细可行,性,性研究是,项,项目投资,可,可行性研,究,究全过程,中,中最重要,的,的一个组,成,成部分。,项目的可,行,行性研究,应,应在尚未,签,签署任何,正,正式协议,之,之前进行,，,，以便开,发,发商有充,分,分的时间,和,和自由度,来,来考虑有,关,关问题。,12房,地,地产投资,分,分析概述,3可行,性,性分析与,项,项目评估,的,的不同,项目评估,是,是在可行,性,性研究的,基,基础上，,根,根据国家,有,有关部门,颁,颁布的政,策,策、法规,、,、方法、,参,参数和条,例,例等，从,项,项目（或,企,企业）、,国,国民经济,和,和社会的,角,角度出发,，,，由有关,部,部门（包,括,括银行、,中,中介咨询,机,机构等）,对,对拟建投,资,资项目建,设,设的必要,性,性、建设,条,条件、生,产,产条件、,项,项目的市,场,场需求、,工,工程技术,、,、财务效,益,益、经济,效,效益和社,会,会效益等,进,进行全面,分,分析论证,，,，并就该,项,项目是否,可,可行提出,相,相应职业,判,判断的一,项,项工作。,12房,地,地产投资,分,分析概述,可行性分,析,析与项目,评,评估的不,同,同之处在,于,于四个方,面,面：,1）行为,的,的主体不,同,同。,2）立足,点,点不同。,3）所起,的,的作用不,同,同。,4）所处,的,的阶段不,同,同。,.,（,.,.,.,） 专业,提,提供企管,培,培训资料,12房,地,地产投资,分,分析概述,4可行,性,性分析应,该,该注意的,问,问题,1）防止,先,先入为主,的,的可行性,研,研究,2）选好,可,可行性分,析,析的主角,3）投资,决,决策的结,论,论首先取,决,决于市场,分,分析的结,果,果,13房,地,地产投资,分,分析中常,用,用的基本,概,概念,131关于投,资,资价值,一个开发,项,项目的投,资,资价值在,于,于开发完,成,成后的价,值,值大于其,投,投入的成,本,本费用，,并,并在一定,的,的利润水,平,平之上；,一,一个置业,项,项目的投,资,资价值在,于,于其持有,期,期内各年,净,净现金流,量,量的现值,大,大于其投,入,入的初始,现,现金支出,。,。,13房,地,地产投资,分,分析中常,用,用的基本,概,概念,1交易,价,价格,通常交易,价,价格是指,实,实际交易,过,过程中发,生,生的历史,价,价格，即,实,实际发生,的,的成交价,，,，是由买,卖,卖双方通,过,过议价过,程,程决定的,。,。,.,（,.,.,.,） 专业,提,提供企管,培,培训资料,13房,地,地产投资,分,分析中常,用,用的基本,概,概念,2最可,能,能销售价,格,格,最可能销,售,售价格是,对,对未来交,易,易中成交,价,价的一种,可,可能性估,计,计。它是,指,指现行的,市,市场条件,下,下，按照,目,目前某一,物,物业的销,售,售条件，,在,在合理的,时,时间范围,内,内，对该,类,类物业未,来,来交易价,格,格所作的,预,预测。,但由于房,地,地产的买,方,方与卖方,各,各自掌握,的,的信息不,同,同，因此,对,对同一房,地,地产的最,可,可能销售,价,价格的预,测,测结果可,能,能是不一,致,致的。,13房,地,地产投资,分,分析中常,用,用的基本,概,概念,3市场,价,价格,市场价格,是,是指在一,个,个具备公,平,平销售所,需,需要的一,切,切条件下,的,的竞争开,放,放市场中,，,，某一物,业,业公开销,售,售时的最,可,可能价格,。,。,13房,地,地产投资,分,分析中常,用,用的基本,概,概念,4交易,区,区间,卖方在出,售,售物业时,将,将为该物,业,业的交易,价,价格设置,一,一个较低,的,的价格下,限,限，而买,方,方则将为,此,此设置一,个,个较高的,价,价格上限,。,。实际成,交,交价格将,总,总是落在,这,这两个极,限,限之间，,这,这就是交,易,易区间。,如果一个,交,交易要成,功,功，买方,所,所认为的,投,投资价值,必,必须大于,卖,卖方。,.,（,.,.,.,） 专业,提,提供企管,培,培训资料,13房,地,地产投资,分,分析中常,用,用的基本,概,概念,5投资,价,价值,投资价值,是,是预期的,未,未来收益,的,的价值，,该,该价值是,根,根据项目,所,所能产生,的,的税后现,金,金流量和,投,投资者所,能,能接受的,最,最低收益,率,率，计算,所,所得到的,投,投资者购,置,置该资产,所,所支付的,最,最大款额,。,。,但某一特,定,定物业的,投,投资价值,对,对于不同,的,的投资者,而,而言，结,论,论不是唯,一,一的。,13房,地,地产投资,分,分析中常,用,用的基本,概,概念,6投资,价,价值与市,场,场价值的,不,不同,市场价值,是,是客观的,、,、非个人,的,的价值，,而,而投资价,值,值是建立,在,在主观的,、,、个人的,因,因素基础,上,上的价值,。,。在某一,时,时点，市,场,场价值是,唯,唯一的，,而,而投资价,值,值因投资,者,者不同而,不,不同。,投资价值,与,与市场价,值,值的评估,方,方法可能,相,相同，但,其,其中参数,选,选取的立,场,场可能不,同,同。,投资者评,估,估的物业,的,的投资价,值,值，或者,说,说消费者,对,对物业的,评,评价，大,于,于或等于,该,该物业的,市,市场价格,，,，是其投,资,资行为或,交,交易能够,实,实现的基,本,本条件。,就投资价,值,值与市场,价,价值相对,而,而言，投,资,资价值常,为,为房地产,投,投资分析,人,人员使用,；,；市场价,值,值（或市,场,场价格）,常,常为房地,产,产评估人,员,员使用。,.,（,.,.,.,） 专业,提,提供企管,培,培训资料,13房,地,地产投资,分,分析中常,用,用的基本,概,概念,132关于现,金,金流量,在房地产,投,投资分析,中,中，把某,一,一项投资,活,活动作为,一,一个独立,的,的系统，,把,把各个时,间,间点上实,际,际发生的,资,资金流出,或,或流入叫,做,做现金流,量,量。流出系统,的,的资金叫,现,现金流出,，,，流入系,统,统的资金,叫,叫现金流,入,入，现金,流,流入与流,出,出之差叫,净,净现金流,量,量,。,13房,地,地产投资,分,分析中常,用,用的基本,概,概念,1开发,后,后出售房,地,地产项目,时,时的现金,流,流量,对于一个,房,房地产开,发,发项目，,项,项目的净,现,现金流量,（,（即税前,现,现金流量,或,或利润总,额,额）是项,目,目销售收,入,入扣除总,投,投资（或,总,总成本费,用,用）及偿,还,还贷款本,息,息之后的,余,余额。,.,（,.,.,.,） 专业,提,提供企管,培,培训资料,13房,地,地产投资,分,分析中常,用,用的基本,概,概念,2开发,后,后持有房,地,地产项目,时,时的现金,流,流量,这种时候,的,的净现金,流,流量主要,与,与净租金,收,收入或净,经,经营收入,有,有关，同,时,时考虑每,年,年还本付,息,息因素。,在,在持有期,或,或经营期,结,结束后，,可,可能会有,转,转售收益,或,或固定资,产,产余值回,收,收，这些,也,也构成了,其,其现金流,量,量的一部,分,分。,13房,地,地产投资,分,分析中常,用,用的基本,概,概念,3置业,投,投资项目,的,的现金流,量,量,置业投资,的,的现金流,量,量通常是,由,由两部分,构,构成：一,部,部分是持,有,有期间内,物,物业每年,的,的净经营,收,收益；另,一,一部分是,持,持有期末,物,物业的净,转,转售收益,。,。,当对项目,进,进行投资,分,分析以判,断,断其投资,价,价值的时,候,候，有些,动,动态指标,需,需要考虑,折,折现因素,，,，即把上,述,述的净现,金,金流量折,现,现到项目,投,投资的起,始,始点，然,后,后与项目,的,的投入或,支,支出进行,比,比较，从,而,而判断项,目,目在财务,上,上的可行,性,性。,.,（,.,.,.,） 专业,提,提供企管,培,培训资料,13房,地,地产投资,分,分析中常,用,用的基本,概,概念,133关于投,资,资与成本,1广义,投,投资与成,本,本的概念,1）投资,广义的投,资,资是指人,们,们的一种,有,有目的的,经,经济行为,，,，即以一,定,定的资源,投,投入某项,计,计划，以,获,获取所期,望,望的报酬,。,。,2）成本,成本是指,人,人们为达,成,成一事或,取,取得一物,所,所必须付,出,出或已经,付,付出的代,价,价。,房地产投,资,资分析中,使,使用的成,本,本概念与,企,企业财务,会,会计中使,用,用的成本,概,概念不完,全,全相同。,13房,地,地产投资,分,分析中常,用,用的基本,概,概念,2房地,产,产投资分,析,析中的投,资,资与成本,房地产开,发,发经营活,动,动中的投,资,资与成本,，,，与一般,工,工业生产,活,活动有较,大,大的差异,。,。,对于开发,出,出售模式,下,下的房地,产,产开发项,目,目而言，,基,基本上所,有,有的投资,均,均一次性,地,地转移到,房,房地产产,品,品的开发,成,成本中去,了,了。,房地产置,业,业投资或,开,开发建设,完,完成后出,租,租楼宇或,自,自行经营,，,，则与一,般,般的工业,生,生产项目,投,投资和成,本,本的概念,较,较为相似,。,。,.,（,.,.,.,） 专业,提,提供企管,培,培训资料,13房,地,地产投资,分,分析中常,用,用的基本,概,概念,134关于财,务,务杠杆,1抵押,贷,贷款,尽管各种,房,房地产抵,押,押贷款方,式,式差别较,大,大，但是,关,关于房地,产,产抵押贷,款,款的研究,，,，主要从,两,两个方面,展,展开，一,个,个是抵押,贷,贷款还本,付,付息额，,一,一个是贷,款,款余额。,要,要想了解,这,这两个重,要,要因素，,首,首先要计,算,算的就是,抵,抵押贷款,常,常数。,这里仅以,固,固定利率,抵,抵押贷款,为,为例，介,绍,绍抵押常,数,数和贷款,余,余额的计,算,算方法。,13房,地,地产投资,分,分析中常,用,用的基本,概,概念,1）抵押,常,常数,银行在贷,款,款给投资,者,者时，对,于,于贷款条,件,件的设定,通,通常有两,种,种情况，,一,一种是给,定,定年利率,，,，要求按,年,年等额偿,还,还；另一,种,种是给定,年,年利率，,要,要求按月,等,等额偿还,。,。,13房,地,地产投资,分,分析中常,用,用的基本,概,概念,按年等额,还,还本付息,时,时，抵押,常,常数（有,的,的书中也,叫,叫还款系,数,数）为：,式中：,M,：抵押常,数,数（年）,；,；,r,：年利率,；,；,n,：贷款年,数,数。,.,（,.,.,.,） 专业,提,提供企管,培,培训资料,13房,地,地产投资,分,分析中常,用,用的基本,概,概念,按月等额,还,还本付息,时,时，抵押,常,常数,M,为：,式中：,M,：抵押常,数,数（月）,；,；,r,/12：,月,月利率；,n,X 12,：,：贷款月,数,数。,13房,地,地产投资,分,分析中常,用,用的基本,概,概念,它的意思,是,是，年利,率,率为,r,贷款年,限,限为,n,贷款额,度,度为1元,的,的每月还,款,款额。,其经济含,义,义是，在,给,给定的,n,年内，为,回,回收1元,贷,贷款，每,月,月应收回,的,的数额。,实,实际上抵,押,押常数等,于,于1元贷,款,款年金现,值,值因素的,倒,倒数。,13房,地,地产投资,分,分析中常,用,用的基本,概,概念,2）抵押,贷,贷款还本,付,付息额,在较为常,见,见的固定,利,利率抵押,贷,贷款偿还,方,方式下，,世,世界各地,均,均普遍采,用,用等额还,本,本付息法,，,，也叫本,息,息均摊法,。,。我们仍,以,以按月等,额,额偿还本,息,息为例来,说,说明。,假定贷款,总,总额为,P,，每月付,款,款额为,M,0,，贷款年,数,数为,n,，年利率,为,为,r,，复利次,数,数为12,，,，则月还,本,本付息额,的,的计算公,式,式为：,.,（,.,.,.,） 专业,提,提供企管,培,培训资料,13房,地,地产投资,分,分析中常,用,用的基本,概,概念,3）抵押,贷,贷款余额,假设一笔,贷,贷款按月,等,等额还本,付,付息，则,有,有：,13房,地,地产投资,分,分析中常,用,用的基本,概,概念,有时为了,计,计算的需,要,要，我们,必,必须把每,月,月或每年,的,的本金和,利,利息分开,，,，那么根,据,据上述讨,论,论，我们,可,可以归纳,出,出本息分,开,开的计算,步,步骤：,1、已知,贷,贷款年限,、,、贷款利,率,率、贷款,额,额度，可,求,求出抵押,常,常数；,2,、,、,已,已,知,知,了,了,抵,抵,押,押,常,常,数,数,（,（,或,或,通,通,过,过,查,查,表,表,）,）,和,和,贷,贷,款,款,额,额,度,度,，,，,可,可,求,求,出,出,每,每,月,月,付,付,款,款,额,额,进,进,而,而,求,求,出,出,每,每,年,年,付,付,款,款,额,额,；,；,3,、,、,已,已,知,知,了,了,每,每,年,年(,月,月),付,付,款,款,额,额,，,，,可,可,求,求,出,出,要,要,求,求,的,的,某,某,年,年(,月,月),贷,贷,款,款,余,余,额,额,；,；,4,、,、,某,某,年,年(,月,月),偿,偿,还,还,本,本,金,金=,上,上,一,一,年,年(,月,月),贷,贷,款,款,余,余,额,额,该,该,年,年(,月,月),贷,贷,款,款,余,余,额,额,5,、,、,某,某,年,年(,月,月),偿,偿,还,还,利,利,息,息=,每,每,年,年(,月,月),付,付,款,款,额,额,该,该,年,年(,月,月),偿,偿,还,还,本,本,金,金,实,际,际,上,上,，,，,只,只,要,要,已,已,知,知,贷,贷,款,款,利,利,率,率,、,、,贷,贷,款,款,期,期,限,限,、,、,贷,贷,款,款,本,本,金,金,、,、,抵,抵,押,押,常,常,数,数,和,和,每,每,月,月,付,付,款,款,额,额,这,这5,个,个,因,因,素,素,中,中,的,的,任,任,何,何4,个,个,，,，,即,即,可,可,求,求,出,出,剩,剩,下,下,的,的,一,一,个,个,，,，,其,其,它,它,的,的,指,指,标,标,也,也,就,就,计,计,算,算,出,出,来,来,了,了,。,。,1,3,房,房,地,地,产,产,投,投,资,资,分,分,析,析,中,中,常,常,用,用,的,的,基,基,本,本,概,概,念,念,2,财,财,务,务,杠,杠,杆,杆,利,用,用,借,借,贷,贷,资,资,金,金,扩,扩,大,大,自,自,有,有,投,投,资,资,产,产,出,出,通,通,常,常,被,被,称,称,为,为,财,财,务,务,杠,杠,杆,杆,。,。,资,产,产,回,回,报,报,率,率,与,与,贷,贷,款,款,利,利,率,率,（,（,或,或,借,借,贷,贷,成,成,本,本,）,）,之,之,间,间,的,的,差,差,价,价,称,称,之,之,为,为,利,利,差,差,。,。,高,杠,杠,杆,杆,投,投,资,资,中,中,，,，,即,即,使,使,较,较,小,小,的,的,有,有,利,利,利,利,差,差,也,也,可,可,能,能,急,急,剧,剧,扩,扩,大,大,自,自,有,有,资,资,本,本,的,的,收,收,益,益,率,率,；,；,一,一,个,个,小,小,小,小,的,的,不,不,利,利,利,利,差,差,，,，,也,也,会,会,带,带,来,来,自,自,有,有,资,资,本,本,的,的,负,负,收,收,益,益,率,率,。,。,这,这,使,使,我,我,们,们,认,认,识,识,到,到,财,财,务,务,杠,杠,杆,杆,不,不,是,是,在,在,所,所,有,有,情,情,况,况,下,下,都,都,可,可,以,以,为,为,投,投,资,资,者,者,带,带,来,来,收,收,益,益,。,。,.,（,.,.,.,）,专,专,业,业,提,提,供,供,企,企,管,管,培,培,训,训,资,资,料,料,1,3,房,房,地,地,产,产,投,投,资,资,分,分,析,析,中,中,常,常,用,用,的,的,基,基,本,本,概,概,念,念,3,财,财,务,务,杠,杠,杆,杆,的,的,作,作,用,用,借,贷,贷,资,资,本,本,与,与,自,自,有,有,资,资,本,本,的,的,比,比,例,例,越,越,大,大,，,，,财,财,务,务,杠,杠,杆,杆,的,的,作,作,用,用,程,程,度,度,越,越,深,深,。,。,其,其,作,作,用,用,有,有,正,正,向,向,与,与,负,负,向,向,两,两,种,种,。,。,1,）,）,财,财,务,务,杠,杠,杆,杆,的,的,正,正,向,向,作,作,用,用,。,。,当,当,资,资,产,产,总,总,回,回,报,报,率,率,大,大,过,过,借,借,贷,贷,成,成,本,本,时,时,，,，,财,财,务,务,杠,杠,杆,杆,就,就,是,是,有,有,利,利,的,的,。,。,此,此,时,时,借,借,款,款,越,越,多,多,自,自,有,有,资,资,本,本,的,的,收,收,益,益,率,率,越,越,大,大,。,。,2,）,）,财,财,务,务,杠,杠,杆,杆,的,的,负,负,向,向,作,作,用,用,。,。,当,当,资,资,产,产,总,总,回,回,报,报,率,率,小,小,于,于,借,借,贷,贷,成,成,本,本,时,时,，,，,财,财,务,务,杠,杠,杆,杆,就,就,是,是,不,不,利,利,的,的,。,。,此,此,时,时,借,借,款,款,越,越,多,多,自,自,有,有,资,资,