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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,总体发展战略与策略回顾,第一部分：,居住公寓商务公寓小开间写字楼,居住公寓,商务公寓,小开间写字楼,外立面,住宅立面、可设凸阳台,公建风格立面、设凹阳台,强烈的时代感、无阳台,大堂,/,门厅,30 ,左右，,1,层高度,60 ,左右，,1,层高度,200,左右，高度,10,米,电梯,1.0,米秒,1.5,米秒,2,米秒,卫生间,内部设,内部设,公用洗手间,厨房,设厨房，排烟道,不设，无明火,不设,会所,休闲服务为主,休闲服务结合商务服务,商务服务,智能系统,可考虑宽带接入,宽带接入,5,A,程度高综合布线,空调系统,分体空调,分体空调,分体，可考虑中央空调,公共装修,一般,要求较高,高级装修,体现办公形象,标准层高,2.8,3.0,米,2.9,3.2,米,3,3.5,米,停车位,1,个,2,户,1,个,/1.2,户,1,个,/150,200 ,开窗面积,适合居住要求,宽幅窗体,大面积景观窗体,商业部分总体战略,面对中高端市场采取主题式经营战略,增加商业物业的分隔弹性，吸引投资客,回避大型百货与综合购物中心的的竞争，采用专业市场的形式，吸引品牌主力商家进驻,业态选定原则,目前在松江具有唯一性和号召力,业态有利于提升后期物业开发档次,采用专业市场类型，对交通设施要求弱于百货业,配合松江正在快速发展的市场,主力商家：,其他商家：,采用出售或出租方式向市场推出其余部分，由市场自由定义业态。,商业开发策略,1,、遵循有利于营销与展示的原则，首期开发沿方松公路部分商业。,2,、娱乐、休闲主体部分沿临开元商业项目部分建设，以达到充分利用开元项目之商业人流，并与之共同将商圈连续和扩大。同时，亦与一期商业项目相呼应，使夹在之间的部分增值。,3,、在一、二期主体商业之间以主题形式造街造坊（,open mall,），使一二期商业主体部分互连互通，打造都市综合体核心要素。其实质是室内商业街铺化。,本次汇报需解决的部分深化内容,客户来源（区域内区域外）？,市场现有写字楼的需求量？,产品分配比例（稳健方案高附加值方案）？,项目的最佳开发时机？,项目卖点？,第二部分：,基于项目的总体发展战略与策略，我们对项目所定位的市场进行针对性的调研，并考虑到未来竞争项目，由此来确定不同分期、不同物业类型的客户定位，从而提出相应的开发策略。,1,、松江商务办公物业市场特征,金融：,银行、信用社、证券、保险、拍卖,贸易：,贸易、投资、报关、出口服务、租赁、供销,咨询服务：,法律、财税、工商、投资、技术、工程、旅游、劳务、,律师、会计、审计、评估、设计、广告、展示,物流：,货运、速递、物流,房地产：,开发、租赁、装修,计算机：,通信、硬件、软件、网络、办公自动化、保安系统,其它：,旅行社、出版社、特殊教育、医疗器械、药品,现有办公市场租赁客户类型,注：现有私营业主的加工制造类所需办公物业未记在内,现有办公市场客户描述,客户群,客户群描述,置业原因的倾向,运营,费低,功能,完善,提升,形象,周边,配套,交通,通畅,投资,回报,片区,前景,景观,1,旧城商住楼内的办公的公司,公司规模小，员工较少，目前的办公地点是租用的，周边环境较杂，交通拥挤,2,代理,咨询,、贸易物流、创业型企业,公司刚成立或正准备成立，公司规模小,3,旧城租用写字楼的成熟型企业,公司业务增长很快，目前的办公空间有限，周边环境较差,4,异地公司驻松办事处,长期往返两地，短期在松居住兼办公,5,投资客,资金充裕，寻找投资的对象,6,过渡家庭,物业过渡使用，将来用作出租,7,SOHO,族,从事创作、设计一类的相对独立的工作，生活工作时间很随意,檀香苑商务,部,部分：,1,3,层商业,(,总,7000,),：,11000,5500,元,4,8,层办公,(,总,9000,),：,5400,6200,元,云间大厦商,务,务公寓（,5,21,层）：,出售：,4000,元,（,13,楼，总,500 ,）,租赁：,1.2,元,天（管理费,：,：,2.5,元,月）,电信大厦办,公,公：,租赁：,1.6,元,天（管理费,：,：,20,元,月）,成熟市场这,样,样的租金对,应,应的售价应,约,约为,5000,元,/,，意味着目,前,前办公物业,的,的投资回报,率,率相当高,现有办公市,场,场价格及租,金,金参考,现有的租赁,办,办公楼的客,户,户特征出发,，,，参考目前,松,松江城区及,周,周边属于此,种,种类型的企,业,业数量，我,们,们预测：,现有办公需,求,求总量：,在,2000,户左右，按,150 ,户计算，,总,总建筑面积,需,需求在,30,万,以上。,未来办公市,场,场的需求来,源,源：,新城未来,3-5,年内大量的,物,物业开发将,带,带来相关的,服,服务性企业,数,数量的相应,增,增加，从而,产,产生办公物,业,业需求新增,量,量。,台积电带动,的,的产业群相,关,关服务配套,。,。,市场需求总,量,量预测,结 论,：,：,1,、目前在松,江,江租赁写字,楼,楼的公司性,质,质主要为服,务,务性行业及,建,建筑业，其,中,中以建筑公,司,司、金融服,务,务类、贸易,物,物流业、咨,询,询服务类为,主,主要客户；,2,、新兴的网,络,络、信息、,广,广告行业多,集,集中在街铺,，,，目前租金,成,成本较高；,3,、满足客户,需,需求的具有,较,较佳形象的,办,办公楼租金,相,相当高，承,租,租者压力较,大,大；,4,、目前市场,存,存在一定量,的,的在住宅区,办,办公的私营,企,企业主，已,深,深感不便。,商住部分客,户,户定位,现实客户：,现有市场租,赁,赁办公楼宇,的,的中小型公,司,司,目前租赁的,街,街铺的新兴,服,服务型中小,型,型企业,在住宅区或,工,工厂内办公,的,的私营企业,主,主,未来客户：,由于大量的,区,区域开发所,带,带来的服务,性,性中小企业,台积电将带,来,来的相关服,务,务行业,市场投资者,开元项目竞,争,争分析,具有类似区,位,位,紧邻本项目,地,地块,相同客户定,位,位,具有类似的,物,物业类型,同本项目一,期,期类似规模,三栋居住公,寓,寓二栋商,务,务公寓二,栋,栋写字楼,开发时间类,似,似,预计明年上,半,半年开工,我们的优势,：,：,具有景观优,势,势,具有规模优,势,势,开元项目进,程,程缓慢,居住公寓,商务公寓,写字楼,五星级酒店,2,、 总体开,发,发策略,为后期开发,建,建立信心,稳健的开发,方,方式,必须有适度,的,的规模,面对竞争的,策,策略,开发方案说,明,明：（第一,阶,阶段）,阶段,原则：,领导地位的,确,确立，必须,来,来源于领先,的,的市场占有,率,率。而依据,总,总体市场需,求,求总量（,30,万,），以一至,一,一年半的销,售,售期，年销,售,售量占市场,总,总量的,10-15%,是可以实现,的,的。,考虑到商务,公,公寓在现实,市,市场上具有,最,最强的竞争,力,力,目标：,建立商业街,区,区，争夺现,实,实客户。以,商,商业的发展,奠,奠定项目的,中,中高档形象,，,，并聚集人,气,气，形成市,场,场关注度，,为,为二期做铺,垫,垫，积累远,期,期客户；商,业,业部分是关,键,键，商业经,营,营必须成功,。,。,时机：,现阶段周边,项,项目不明朗,，,，应抓紧时,机,机进行开发,，,，争夺第一,批,批现实客户,，,，一期宜在,轻,轻轨正式通,车,车前完成销,售,售,方式：,以“商务公,寓,寓（,6,万,）商业（3万,）”启动，,以,以商业带动,公,公寓销售,客户：,面对现实市,场,场，以松江,本,本地的终端,消,消费者为销,售,售对象，主,打,打本地自用,客,客户和投资,客,客,进行市场过,渡,渡，顺势而,为,为,抓住市场机,会,会,实现物业互,动,动增值,开发方案说,明,明：（第二,阶,阶段）,阶段,原则：,目标：,进一步进行,街,街区建设，,巩,巩固一期销,售,售成果，加,推,推商务公寓,和,和居住公寓,，,，实现全部,建,建设容量的2/3，在,完,完成销售计,划,划的同时，,开,开始持有物,业,业的有序经,营,营。,时机：,二期的发展,时,时机选择为,商,商业项目正,式,式经营后，,视,视一期开发,销,销售情况和,开,开元项目的,销,销售情况及,大,大学城、医,院,院建设情况,，,宜在地铁开,通,通之前进入,预,预售阶段，,产,产生市场预,期,期,方式：,“商务公寓,（,（ 3万,）居住公,寓,寓（ 3万,）+商业（1.5万,）” 巩固,一,一期成果，,为,为三期推出,办,办公市场作,铺,铺垫。,客户：,现实市场与,投,投资市场并,重,重,延续项目一,期,期产生的市,场,场影响力，,抓,抓住看好大,学,学城市场影,响,响力 的投,资,资者,适应新的市,场,场需求,开发升级换,代,代产品,考虑到价格,走,走势的逐步,上,上扬,提升物业价,值,值,开发方案说,明,明：（第三,阶,阶段）,阶段,原则：,目标：,街区建设基,本,本完成，巩,固,固前期销售,成,成果，实现,全,全部建设容,量,量，将小开,间,间写字楼推,向,向市场，并,实,实现销售,时机：,轻轨开通后,，,，一二期销,售,售率超过,80%,，开发商务,办,办公部分。,方式：,稳 健 型,方,方 案：,居,居住公寓,（2,万,）写字楼,（,（,4,万,）,高附加值方,案,案： 写字,楼,楼 （,6,万,）,客户：,主推投资概,念,念；,以台积电带,来,来的服务行,业,业作为期望,值,值吸引投资,者,者；,大量住宅的,兴,兴建带来的,服,服务行业；,三年以后的,人,人口膨胀，,形,形成的新兴,服,服务行业及,其,其它行业的,增,增加；,本地投资为,主,主，适当引,入,入上海市场,（,（闵行、徐,汇,汇两区）投,资,资者,一,期：,商务公寓（,6,万,）商业（,3,万,）,二期：,商务公寓（,3,万,） 居住,公,公寓,（3,万,）商业（,1.5,万,）,开发方案,三期：,方案一：,居住公寓,（2,万,）写字楼,（,（,4,万,）,稳健方案,方案二：,写字楼,（,（,6,万,）,高附加值方,案,案,开发进度示,意,意,2002,2003,2004,2005,2006,一期,二期,三期,预售,预售,预售,户型与总体,布,布局策略,创造基本户,型,型单元；保,持,持功能弹性,；,；,商务公寓户,型,型设计以景,观,观面为最大,卖,卖点；,小开间办公,楼,楼可分布于,沿,沿人民医院,面,面，并彼此,与,与商业街和,商,商场连通；,拉开商务公,寓,寓与办公楼,之,之间的间距,，,，以形成较,大,大的中央共,享,享空间；,办公楼一定,层,层高后考虑,大,大露台，以,形,形成空中共,享,享空间。,以较低租金,引,引入主力商,家,家，主力商,家,家进驻后，,销,销售街铺，,为,为投资者建,立,立信心,投资街铺与,居,居住公寓联,动,动,“,1,1,”,模式，居住,公,公寓与写字,楼,楼捆绑联动,销,销售,绿庭酒店与,商,商务、商业,部,部分共享,销售策略,3,、 规划设,计,计卖点建议,小户型（,80-100,），总价低,；,；,利用灰色空,间,间，尽可能,多,多送面积；,全景观优势,，,，空中共享,平,平台，通透,空,空间；,让商业服务,，,，娱乐休闲,设,设施与公寓,大,大堂室内相,通,通；,配高速电梯,；,；,配备不同档,次,次的多功能,共,共用会议室,；,；,设置大型办,公,公服务及休,闲,闲会所；,建筑立面现,代,代风格；,外立面设窗,下,下灯。,商务公寓卖,点,点,竖向布局示,意,意,空中会所,商务办公,商业裙楼,地下停车场,-1-2层,5层,架空,商务公寓卖,点,点示意,空中共享平,台,台,全景观优势,现代风格建,筑,筑立面,商务公寓卖,点,点示意,公寓大堂室,内,内相通,平面基本单,配,配置,商务公寓设,计,计建议,原则：,柱网结合停,车,车、商业要,求,求，方便自,由,由组合,每户力争有,好,好景观,平面布局体,现,现出经济实,惠,惠,做法建议：,布局：有观,景,景阳台或观,景,景窗,厅开间最好,达,达3.6米,弹性化基本,单,单元可自由,组,组合,层高：商务,公,公寓层高不,小,小于3米,装修：统一,标,标准，风格,简,简约,外立面体现,现,现代办公形,象,象；较商务,公,公寓上一台,阶,阶；建立在,松,松江新城的,写,写字楼领导,地,地位；,智能化力求,达,达到上海甲,级,级写字楼标,准,准；,大堂面积不,低,低于,150,，豪华标准,装,装修；,配高速豪华,电,电梯；,引入现代休,闲,闲概念，配,套,套全新的商,务,务会所；,基本单元采,用,用较大跨度,类,类型（,60-100,）；,空中平台共,享,享；,外立面设窗,下,下灯。,商务写字楼,卖,卖点,商务写字楼,卖,卖点示意,现代感的办,公,公形象,全新的商务,会,会所,平面基本单,配,配置,300,M,2,320,M,2,350,M,2,280,M,2,额外面积,额外面积,额外面积,电梯机房,前室,前室,额外面积,公共卫生间,灰色面积利,用,用,公共部分装,修,修建议,原则:时代,感,感、国际化,建议,电梯厅、走道,统一、高档,群控进口高速电梯,单元内,天花统一标准装修，其余毛坯,公共卫生间,电梯间,电梯间,配套设施建,议,议,原则：闲适,、,、尊贵、高,雅,雅,做法建议：,建议设豪华,多,多功能现代,商,商务会所，,不,不少于2000平方米,包括：大、,中,中、小型会,议,议室,高级商务餐,厅,厅、网吧、,书,书吧、健身,中,中心,书吧,高级餐厅,会,议,室,多,功,能,演,示,厅,智能设施及,物,物业管理建,议,议,原则：舒适,、,、方便、人,性,性化,楼宇自动化,BA,通讯自动化,OA,办公自动化,SA,保安自动化,CA,消防自动化,FA,裙楼空调监控系统,送排风监控系统,变配电系统,照明监控系统,电梯控制与管理系统,电话遥控系统,结构化布线系统,网络系统,物业管理自动化系统,水电表远程抄送系统,电子公告服务牌,电子巡更系统,闭路电视监控系统,停车场,IC,卡管理系统,消防自动报警及自动灭火系统,消防应急广播,防烟排烟系统及空调新风系统,小户型，面,积,积,50,80,，一房或两,房,房,设计中考虑,双,双拼的可能,性,性，保持一,定,定的弹性；,利用灰色空,间,间，尽可能,多,多送面积；,设置凸窗、,转,转角窗,必须明厨明,厕,厕,厨房设排烟,道,道,居住公寓规,划,划设计卖点,居住公寓卖,点,点示意,现代风格建,筑,筑立面,居住公寓卖,点,点示意,典型户型：,户型方正，,实,实用率高,错阳台,阳台前后错,位,位，使其顶,高,高超过,6,米，阳台不,算,算面积,开内街，造,街,街造坊,室内街铺化,设,设计，基本,单,单元面积,60,100,商铺的宽深,比,比不大于,2.5,3.0,第一层净高,大,大于,4.5m,，品牌店对,净,净高有要求,商铺招牌统,一,一设计，更,换,换要方便,商铺宜配上,下,下水,平面布局上,要,要考虑两端,的,的主力店布,置,置,商铺室内外,高,高差不超过,三,三级台阶，,最,最好平进,商业街要设,雨,雨蓬,设计中充分,发,发挥景观面,的,的优势,商业部分规,划,划设计卖点,商业内街,“,店中店,”,以内部商业,街,街形式连贯,日本博多水,城,城,共享空间,交通节点设,置,置大小不一,的,的共享广场,共享广场可,设,设置体验点,，,，以集聚、,引,引导人流,设置适合商,家,家举办相关,活,活动的场所,端头空间,端头空间作,餐,餐饮昭示性,强,强,项目端部的,餐,餐饮布局，,可,可使在此消,费,费的顾客边,饮,饮食边欣赏,中,中心公园及,周,周边景观,室内环境景,观,观,将室外绿化,引,引入商场内,，,，新加坡已,有,有成功先例,室内绿化亦,可,可用假树，,对,对今后管理,方,方便,人性化设施,休闲椅设置,残疾人的无,障,障碍通道,屋顶环境景,观,观,应讲究第五,立,立面,建筑顶部的,环,环境景观设,计,计,使建筑顶部,成,成为休闲绿,化,化的环境,入口踏步高,度,度,入口以三级,踏,踏步为限,过高的入口,踏,踏步给顾客,形,形成了心理,障,障碍,导示系统,环境标识系,统,统,商业广告系,统,统,应相互呼应,与,与协调，设,计,计应有创意,，,，使项目成,为,为松江的窗,口,口,附,：,：,商,商,务,务,公,公,寓,寓,STUDIO,概,念,念,Studio,即,“,“,工,工,作,作,室,室,”,”,，,，,在,在,国,国,内,内,属,属,比,比,较,较,新,新,的,的,产,产,品,品,类,类,型,型,，,，,在,在,国,国,际,际,上,上,也,也,没,没,有,有,形,形,成,成,定,定,论,论,。,。,loft,和,soho,都,是,是,Studio,的,不,不,同,同,表,表,现,现,形,形,式,式,之,之,一,一,，,，,是,是,工,工,业,业,时,时,代,代,后,后,期,期,人,人,们,们,对,对,流,流,水,水,线,线,产,产,品,品,的,的,叛,叛,逆,逆,性,性,思,思,维,维,和,和,追,追,求,求,个,个,性,性,化,化,表,表,现,现,的,的,产,产,品,品,。,。,现,现,在,在,，,，,网,网,络,络,经,经,济,济,的,的,诞,诞,生,生,和,和,计,计,算,算,机,机,家,家,庭,庭,化,化,现,现,象,象,为,为,其,其,提,提,供,供,了,了,更,更,大,大,的,的,发,发,展,展,空,空,间,间,。,。,一,一,般,般,而,而,言,言,，,，,Studio,的,主,主,要,要,客,客,户,户,群,群,为,为,10,人,以,以,下,下,的,的,小,小,型,型,工,工,作,作,室,室,，,，,其,其,工,工,作,作,方,方,式,式,主,主,要,要,是,是,充,充,当,当,乙,乙,方,方,。,。,STUDIO,概,念,念,国,际,际,STUDIO,形,象,象,示,示,意,意,为,创,创,业,业,者,者,度,度,身,身,定,定,造,造,样,板,板,展,展,示,示,最,显,显,著,著,的,的,特,特,征,征,是,是,上,上,下,下,双,双,层,层,的,的,复,复,式,式,结,结,构,构,，,，,高,高,大,大,而,而,开,开,敞,敞,的,的,空,空,间,间,，,，,没,没,有,有,墙,墙,壁,壁,的,的,存,存,在,在,，,，,没,没,有,有,固,固,定,定,的,的,面,面,积,积,，,，,客,客,户,户,可,可,根,根,据,据,需,需,求,求,切,切,割,割,购,购,买,买,。,。,可,可,以,以,称,称,之,之,为,为,“,世,界,界,上,上,最,最,酷,酷,的,的,办,办,公,公,室,室,”,。,灵,活,活,、,、,小,小,巧,巧,是,是,Studio,的,设,设,计,计,原,原,则,则,。,。,充,充,分,分,利,利,用,用,小,小,空,空,间,间,，,，,选,选,择,择,组,组,合,合,折,折,叠,叠,家,家,具,具,、,、,阳,阳,台,台,设,设,置,置,电,电,脑,脑,区,区,与,与,文,文,件,件,区,区,、,、,吧,吧,柜,柜,式,式,厨,厨,房,房,、,、,隐,隐,藏,藏,式,式,或,或,个,个,性,性,化,化,办,办,公,公,桌,桌,设,设,计,计,都,都,应,应,考,考,虑,虑,。,。,还,还,要,要,充,充,分,分,考,考,虑,虑,公,公,用,用,空,空,间,间,、,、,公,公,用,用,设,设,施,施,，,，,如,如,外,外,部,部,资,资,源,源,的,的,共,共,用,用,以,以,降,降,低,低,每,每,个,个,Studio,投,资,资,成,成,本,本,。,。,STUDIO,设,计,计,原,原,则,则,资,源,源,：,：,共,共,用,用,律,律,师,师,、,、,共,共,用,用,会,会,计,计,师,师,、,、,共,共,用,用,秘,秘,书,书,、,、,专,专,业,业,全,全,程,程,代,代,办,办,公,公,司,司,注,注,册,册,等,等,。,。,配,套,套,：,：,大,大,楼,楼,专,专,用,用,服,服,务,务,器,器,、,、,专,专,线,线,连,连,接,接,投,投,影,影,设,设,备,备,视,视,讯,讯,会,会,议,议,厅,厅,、,、,小,小,型,型,会,会,客,客,室,室,、,、,秘,秘,书,书,服,服,务,务,、,、,资,资,讯,讯,电,电,脑,脑,平,平,台,台,连,连,接,接,服,服,务,务,器,器,提,提,供,供,股,股,市,市,、,、,汇,汇,市,市,重,重,点,点,讯,讯,息,息,等,等,。,。,服,务,务,：,：,大,大,堂,堂,服,服,务,务,中,中,心,心,的,的,收,收,发,发,信,信,件,件,、,、,代,代,缴,缴,费,费,用,用,、,、,租,租,务,务,代,代,理,理,、,、,公,公,用,用,传,传,真,真,复,复,印,印,，,，,生,生,活,活,服,服,务,务,中,中,心,心,的,的,洗,洗,衣,衣,收,收,发,发,、,、,钟,钟,点,点,清,清,洁,洁,服,服,务,务,等,等,。,。,STUDIO,资,源,源,及,及,配,配,套,套,
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