房地产企业纳税筹划与风险规避

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,房地产企业纳税筹划与风险规避(一) 税务稽查应对,房地产税务稽查应对,第一部分：稽查应对基本理念,第二部分：房地产所得税政策变迁,第三部分：房地产稽查应对之收入部分,第四部分：房地产应对稽查成本费用扣除部分,第五部分：房地产税务稽查应对知识,开篇语,为什么06、07年地产税务稽查力度空前加大？,一、社会背景,（一）,房地产,高利润,引发社会分配不公（一个故事讲起）,（二）高房价,成为“新三座大山”之一,（三）“官商勾结”,频频涉及地产业,（四）“拆迁矛盾”,影响和谐社会,（五）,新闻界,高调炒作,成为催化剂,开篇语,为什么06、07年地产税务稽查力度空前加大？,二、深层次原因,（一）,分税制,改革使地方政府财力不足,（二）经济出现过热苗头，需要,宏观调控,。,（三）中央宏观调控措施，屡屡受挫，地产成为中央与地方,博弈战场,。,开篇语,为什么06、07年地产税务稽查力度空前加大？,三、税务系统因素,（一）税务部门作为国家职能部门，“讲政治”,（二）税务稽查由“收入型”向“执法型”转化,（三）税收任务不均衡性，使部分地区执法更加严厉,（四）近年来，大案不断，引起高层重视。要求严格执法。,8.07、7.26、“雷擎一号”、“利剑二号”等,以上因素造成地产业成为税务稽查风险最大之一。,2007年，八部委对房地产业的整顿，引起地方政府首长的重视。中央问责决心加大！地产税务稽查形势持续恶化！,第一部分:稽查应对基本理念,从案件的,三种类型,说起,一、稽查应对,基本理念,二、税务稽查的,基本程序,三、税务稽查的,基本方法,四、税务稽查,基本特征,五、“,送礼”同“送礼貌”的关系,六、,危机公关技巧,七、,“找关系”同“做好业务”的关系,八、避免被定性为偷税,第一部分:稽查应对基本理念,案件的三种类型,1. “精心策划型”,2. “明目张胆型”,3. “疏忽大意型”,稽查应对基本理念,一、稽查应对基本理念,稽查应对应具有全方位的知识结构。,（一）“政策变动”情况,（二）“政策变动”趋势,（三）“稽查力度”动向,（四）“查前、查中、查后”应对技巧,（五）如何进行“危机公关”,稽查应对基本理念,要做到以上各点，就需要：,1.良好的业务水平,2.熟知法律的一般原则,3.良好的沟通协调能力,4.对稽查动向的高度敏感性,“不战而屈人之兵，方为稽查应对的最高境界”,稽查应对基,本,本理念,二、税务稽,查,查的基本程,序,序,（一）稽查,局,局“四项程,序,序”,（二）税务,稽,稽查和企业,相,相关的处理,文,文书,稽查应对基,本,本理念,三、税务稽,查,查基本方法,“知己知彼,，,，百战不殆,”,”,1.顺查2.逆查3.银行账,号,号检查4.,银,银行卡检查5.对账单,核,核对检查6.网络协查7.外出调,查,查8.电子,查,查账9.乔,装,装打扮10.询问套话,检,检查11.,突,突击“两套,账,账”,稽查应对,基,基本理念,四、税务,稽,稽查基本,特,特征,“稽查人,员,员个人素,质,质决定稽,查,查结果”,1.手段,强,强2.刚,性,性大3.,涉,涉及企业,利,利益大4.尚未形,成,成规范的,稽,稽查实体,程,程序,（一）稽,查,查人员的,个,个人水平,（二）敏,锐,锐观察稽,查,查人员关,注,注点,稽查应对,基,基本理念,五、“送,礼,礼”同“,送,送礼貌”,的,的关系,反对“送,礼,礼”，必,须,须“送礼,貌,貌”,“祸起送,礼,礼”的案,例,例,“不送礼,貌,貌”的案,例,例,稽查应对,基,基本理念,六、“危,机,机公关”,基,基本技巧,反面案例,：,：“再造,楼,楼兰计划,”,”,（一）政,策,策模糊点,解,解释法,（二）案,例,例解释法,（三）法,律,律位阶抗,辩,辩法,（四）避,免,免定性偷,税,税法,稽查应对,基,基本理念,六、“危,机,机公关”,基,基本技巧,（五）法,律,律救济法,（六）审,时,时度势法,（七）实,质,质重于形,式,式法,稽查应对,基,基本理念,七、“找,关,关系”同,“,“做好业,务,务”,做好业务,永,永远是第,一,一位的！,我国正在,由,由“人治,”,”转向“,法,法治”的,路,路上，因,此,此关系和,业,业务要并,重,重。,“法治”,和,和“人治,”,”都是治,理,理国家的,手,手段。人,类,类活动的,实,实践证明,，,，“法治,”,”正在战,胜,胜“人治,”,”。,“包青天,”,”PK“,法,法律”,稽查应对,基,基本理念,八、避免,被,被定性为,偷,偷税,第二部分,：,：房地产,所,所得税政,策,策变迁,一、内资,地,地产所得,税,税,（一）1994,年,年-2003,年,年,从94税,改,改到2003年。,这,这一阶段,并,并没有完,全,全针对房,地,地产企业,的,的企业所,得,得税政策,，,，房地产,企,企业缴纳,企,企业所得,税,税适用于,一,一般工商,企,企业的税,收,收原则。,事,事实上房,地,地产企业,的,的收入确,认,认、成本,核,核算等完,全,全不同于,一,一般工商,企,企业，没,有,有量体裁,衣,衣的税收,政,政策，等,于,于国家放,弃,弃了对房,地,地产企业,的,的税收追,索,索，形成,了,了其“经,济,济的巨人,，,，纳税的,侏,侏儒”形,象,象。,第二部分,：,：房地产,所,所得税政,策,策变迁,一、内资,地,地产所得,税,税,（二）2003年,制,制定了国税发200383号文件，专,门,门针对房,地,地产企业,制,制定了企,业,业所得税,政,政策。,本政策参,照,照了外商,投,投资企业,所,所得税国,税,税发【2001】142号,文,文件，对,内,内资企业,的,的预售收,入,入开始征,税,税，该文,件,件的发布,，,，有力的,加,加强了房,地,地产企业,所,所得税稽,查,查。,第二部分,：,：房地产,所,所得税政,策,策变迁,一、内资,地,地产所得,税,税,（三）国税发【2006,】,】31号文的制定,。,。,83号文,件,件在执行,过,过程中，,产,产生了很,多,多问题。,在,在税务系,统,统强调精,细,细化管理,的,的大前提,下,下，国家,税,税务总局,与,与时俱进,，,，于2006年制,定,定了31,号,号文件，,剑,剑指房地,产,产偷税黑,洞,洞，但是31号文,件,件一些提,法,法仍然有,不,不完善之,嫌,嫌。,31号文,件,件的制定,与,与实施，,对,对房地产,业,业税收产,生,生了深远,的,的影响。,对,对于房地,产,产业税收,来,来说，怎,么,么形容31号文件,的,的重要性,也,也不为过,。,。,第二部分,：,：房地产,所,所得税政,策,策变迁,二、外资,企,企业所得,税,税,（一）国,税,税发【1995】153号文件，首,先,先提出了,预,预售收入,征,征税的概,念,念，房地,产,产业所得,税,税政策同,其,其他企业,产,产生重大,变,变化。,（二）国,税,税发【2001】142号文件的颁,布,布，使外,资,资企业房,地,地产所得,税,税政策进,一,一步明确,。,。但是随,着,着31号,文,文件的颁,布,布，内资,房,房地产税,收,收政策更,加,加详细明,确,确，内外,资,资差异增,大,大。,第二部分,：,：房地产,所,所得税政,策,策变迁,问题：房,地,地产企业,做,做内资企,业,业好，还,是,是做外资,企,企业好？,筹,筹划“外,资,资企业”,身,身份的必,要,要性有多,大,大？,答案：,收入部分,稽,稽查应对,结构,一、31,号,号文件的,特,特点及其,对,对稽查影,响,响,二、31,号,号文件的,结,结构,三、31,号,号文件及,其,其他地产,文,文件稽查,视,视角解读,四、税务,机,机关如何,查,查地产收,入,入,第三部分,：,：收入部,分,分稽查应,对,对,一、 31号文件,的,的特点,（一）对,以,以往的经,济,济行为有,一,一定溯及,力,力。,1. 法,律,律的基本,规,规则是“,法,法不朔及,及,及往”,2. 31号文件,第,第十一条,第,第二款规,定,定：2006年1,月,月1日以,前,前，没有,明,明确规定,，,，尚未进,行,行处理的,税,税务事项,，,，按31,号,号文执行,。,。,3. 之,所,所以这样,规,规定，是,因,因为31,号,号文件之,前,前，很多,事,事项没有,明,明确规定,，,，或政策,不,不明确存,在,在争议。,本,本规定，,实,实际上可,解,解决稽查,中,中的税企,争,争议。,第三部分,：,：收入部,分,分稽查,（二）剑指房地,产,产偷税黑,洞,洞，但又不,乏,乏温情脉,脉,脉的一面,，,，有所谓,人,人性化规,定,定。,1.设立,了,了完工标,准,准。,2.提高,了,了预计毛,利,利率。,3.对关,联,联交易做,了,了限制。,4.不允,许,许预提配,套,套设施成,本,本。,5.新办,企,企业广告,费,费、业务,宣,宣传费规,定,定合理化,。,。,6.合作,建,建房的纳,税,税时点规,定,定，非常,人,人性化。,第三部分,：,：收入部,分,分稽查,二、 31号文件,的,的结构,一、收入,问,问题,（一）预,售,售收入,（二）预,售,售收入转,化,化销售收,入,入,（三）销,售,售收入,（四）预,租,租收入,（五）视,同,同销售收,入,入,二、成本,费,费用扣除,（一）六,大,大扣除原,则,则,（二）十,四,四项扣除,项,项目,三、特殊,经,经济业务,税,税收规定,（一）合,作,作建房、,土,土地使用,权,权投资,（二）代,建,建房屋,第三部分,：,：收入部,分,分稽查,一、关于,未,未完工开,发,发产品的,税,税务处理,问,问题,开,开,发,发企业开,发,发、建造,的,的住宅、,商,商业用房,以,以及其他,建,建筑物、,附,附着物、,配,配套设施,等开发产,品,品,，在未完工前采取,预售方式销售的，,其,其预售收,入,入先按,预计计税,毛,毛利率分季(或,月,月)计算,出,出当期毛,利,利额，,扣除相关,的,的期间费,用,用、营业,税,税金及附,加,加后再计入当,期,期,应纳税所,得,得额，待开发,产,产品结算,计税成本后再行调,整,整。,第三部分,收,收入部分,稽,稽查,一、关于,未,未完工开,发,发产品的,税,税务处理,问,问题,（一）房,地,地产税收,政,政策的适,用,用范围,开门见山,，,，说明我,们,们31号,文,文件政策,不,不仅仅针,对,对住宅，,而,而是包括,了,了商业用,房,房、配套,设,设施等所,有,有的开发,产,产品，避,免,免了争议,。,。本句话,，,，着重说,明,明的是31号文件,不,不仅仅适,用,用于住宅,，,，如今比,较,较流行的,商,商铺等也,遵,遵循31,号,号文件。,第三部分,收,收入部分,稽,稽查,（二）,预售收入,的,的理解,1.开发,产,产品未完,工,工前取得,的,的收入，,均,均为预售,收,收入。包,括,括定金、,订,订金、合,同,同保证金,等,等均为预,售,售收入。,2.无论,是,是否取得,预,预售许可,证,证，实际,取,取得的款,项,项均为预,售,售收入。,税务机关,不,不是区分,合,合法收入,与,与非法收,入,入的有权,机,机关。,第三部分,收,收入部分,稽,稽查,3. 预,售,售收入是,收,收付实现,制,制原则计,税,税。,销售收入,为,为权责发,生,生制计税,。,。,以“拆迁,补,补偿款”,为,为例。,4.预售,收,收入征税,是,是房地产,企,企业独特,的,的纳税规,定,定 。,这主要是,由,由于地产,企,企业产品,周,周期长、,地,地产企业,又,又以预售,方,方式为主,的,的双重特,征,征决定的,。,。,地产所得,税,税稽查解,读,读,（三）“,预,预计计税,毛,毛利率”,的,的理解,这里是“,预,预计计税,毛,毛利率”,，,，而不是,“,“利润率,”,”。83号文中表述为,“,“预计营,业,业利润率,”,”,1.,毛,毛,利,利= 销,售,售收入,销,销售成本,31号文,表,表述为毛,利,利，意思,是,是说还没,有,有扣除期,间,间费用和,税,税金及附,加,加，要另,外,外扣。,2.,利,利润=销售收,入,入销售,成,成本期,间,间费用,税,税金及附,加,加,83号文,件,件的解释,，,，销售收,入,入乘以利,润,润率，已,经,经减去了,费,费用及税,金,金，不能,再,再减。,地产所得,税,税稽查解,读,读,例：某企,业,业预售收,入,入为1000万元,，,，预计计,税,税毛利率,为,为20%,，,，期间费,用,用为80,万,万，税金,及,及附加为55万，,则,则预售收,入,入缴纳税,款,款计算如,下,下：,按照31,号,号文件：,应纳税所,得,得额=1000*20%-80-55=65,万,万,如利润率,为,为20%,，,，按照83号文件,：,：,应纳税所,得,得额=1000*20%=200万,实际上总,局,局在83,号,号文件中,的,的本意也,是,是允许扣,除,除期间费,用,用和税金,的,的，但是,表,表述有误,，,，就不能,扣,扣除了。,事,事实上，,如,如果不允,许,许期间费,用,用及税金,扣,扣除，由,于,于内资企,业,业不完全,按,按照项目,清,清算，很,难,难实施。,地产所得,税,税稽查解,读,读,问：如果06年以,前,前，企业,计,计算税金,的,的时候已,经,经扣除了,期,期间费用,和,和税金，,如,如何处理,？,？,回答：,问：外商,投,投资企业,在,在预售阶,段,段，是否,可,可以扣除,期,期间费用,？,？,回答：,地产所得,税,税稽查解,读,读,（三）“,扣,扣除相关,的,的期间费,用,用、营业,税,税金及附,加,加”操作,问题：预,缴,缴的营业,税,税金及附,加,加，是否,可,可以扣除,呢,呢？,回答：可,以,以扣除，,属,属于时间,性,性差异。,会计处理,：,：,1.预售,实,实际缴纳,时,时,借：应交,税,税金-应,交,交营业税100,万,万,贷：银行,存,存款100万,2.达到,完,完工标准,时,时：,借：主营,业,业务税金,及,及附加100万,贷：应交,税,税金应,交,交营业税100万,此时，不,能,能再重复,扣,扣除营业,税,税金及附,加,加，属于,纳,纳税调整,项,项目。,此时，资,产,产负债表,以,以负数列,示,示，纳税,申,申报表属,于,于调减项,目,目。,地产所得,税,税稽查解,读,读,问题：如,果,果企业未,按,按照以上,会,会计处理,方,方法，而,是,是在预售,阶,阶段直接,将,将缴纳的,营,营业税计,入,入营业税,金,金及附加,扣,扣除，如,何,何处理？,请大家回,答,答：,上市公司,的,的会计处,理,理绝不会,这,这样做，,想,想想看为,什,什么？,地产所得,税,税稽查解,读,读,（,四）“应纳税所,得,得额”的解释,31号文,，,，用“应,纳,纳税所得,额,额”，看,似,似平凡，,实,实际蕴含,着,着丰富的,含,含义，暗,藏,藏杀机。,内外资所,得,得税预售,收,收入纳税概念比较：,1内资,所,所得税是,实,实际征收,：,：用“应,纳,纳税所得,额,额”的称,呼,呼，意味,着,着内资对,房,房地产预,售,售收入征,税,税，是实,际,际征收而,非,非预征。,外资所得,税,税是：预,征,征,2内资,所,所得税无,多,多退少补,的,的过程。,就,就如正常,去,去年征收,的,的税款，,不,不能因为,今,今年亏损,而,而退税一,样,样。,外资房地,产,产企业则,在,在项目清,算,算后，对,预,预征税款,“,“多退少,补,补”,3内资,房,房地产企,业,业，强调,了,了按照年,度,度核算。,而外资房,地,地产则是,严,严格的按,照,照项目核,算,算。,特别提醒：内资企,业,业预售阶,段,段缴纳的,税,税款由于,是,是“应纳,税,税所得额,”,”，是不,能,能退税的,。,。,例如：,未完工前,按,按照预售,规,规定计算,出,出应纳税,所,所得额3000万,元,元，完工,清,清算后计,算,算所得税,额,额为2000万元,。,。那么1000万,元,元，将形,成,成亏损。,但,但是亏损,涉,涉及的1000万,元,元是不退,税,税款的。,关于不能,退,退税的规,则,则，我给,好,好几个纳,税,税人解释,过,过了，这,里,里提醒我,们,们一定要,把,把握预售,与,与完工的,节,节奏，这,就,就属于税,收,收筹划范,围,围了。不,在,在我们今,天,天讲解之,列,列。,4更重,要,要一点-存,在,在为偷税,风,风险。,表述为应,纳,纳税所得,额,额，意味,着,着如果有,偷,偷税的手,段,段，少缴,预,预售收入,所,所得税，,将,将有可能,被,被定性为,偷,偷税。,问：外商,投,投资企业,预,预售阶段,是,是否能被,定,定性为偷,税,税呢？,5.深层,次,次分析其,原,原因：,所得税按,年,年核算，,理,理论基础,为,为“会计,分,分期”假,设,设。但是,房,房地产经,营,营特点，,按,按年的会,计,计分期并,不,不完全适,合,合。,我认为：,外,外资房地,产,产所得税,的,的设计更,加,加合理。,稽查应对,，,，要弄懂,内,内外资地,产,产所得税,的,的不同特,点,点。,特别提醒,：,：内资房,地,地产亏损,是,是不能退,税,税的。,地产所得,税,税稽查解,读,读,6.预售,收,收入应纳,税,税所得额,如,如何在申报表中反映？,任何经济,业,业务都要,体,体现在所,得,得税纳税,申,申报表中,。,。,（1）直,接,接以预售,收,收入乘以,预,预计计税,毛,毛利率，,填,填在附表,四,四第36,行,行，期间,费,费用和营,业,业税金及,附,附加则填,在,在主表第8行、第9行。,（2）前,面,面说过，,期,期间费用,和,和营业税,金,金及附加,是,是可以扣,除,除的，通,过,过直接填,列,列在主表,扣,扣除。,（3）季,度,度预缴申报,表,表的填列。,地产所得,税,税稽查解,读,读,（六）计,税,税成本,31号文,件,件，首次,提,提出了房,地,地产所得,税,税“计税,成,成本”的,概,概念。在,此,此之前按,照,照会计成,本,本扣除，,造,造成大量,税,税款的流,失,失。,31号文,件,件第八条,对,对房地产,企,企业的计,税,税成本原,则,则和14,个,个项目做,了,了比较详,细,细的规定,。,。,31号文,关,关于经济,适,适用房的,表,表述,二、预售,收,收入计税,毛,毛利率的,确,确定,（一）经,济,济适用房,项,项目必须,符,符合建设,部,部、国家,发,发展改革,委,委员会、,国,国土资源,部,部、中国,人,人民银行,关于印,发,发经济,适,适用房管,理,理办法,的,的通知,（,（建住房,200477,号,号）等有,关,关法规的,规,规定,其,预,预售收入,的,的计税毛,利,利率不得低于3%。开发企,业,业对经济,适,适用房项,目,目的预售,收,收入进行,初,初始纳税,申,申报时,必,必须附送有关部门,的,的批准文,件,件以及其他相关,证,证明材料。凡不符,合,合规定或,未,未附送有,关,关部门的,批,批准文件,以,以及其他,相,相关证明,材,材料的，,一,一律按销,售,售非经济,适,适用房的,规,规定计算,缴,缴纳企业,所,所得税。,31号文,关,关于预计,计,计税毛利,率,率表述,（二）非,经,经济适用,房,房开发项,目,目预计计税,毛,毛利率按,以,以,下,下,规,规,定,定,确,确,定,定,：,：,.,开,开,发,发,项,项,目,目,位,位,于,于,省,省,、,、,自,自,治,治,区,区,、,、,直,直,辖,辖,市,市,和,和,计,计,划,划,单,单,列,列,市,市,人,人,民,民,政,政,府,府,所,所,在,在,地,地,城,城,市,市,城,城,区,区,和,和,郊,郊,区,区,的,的,，,，,不,不,得,得,低,低,于,于20,。,。,开,开,发,发,项,项,目,目,位,位,于,于,地,地,及,及,地,地,级,级,市,市,城,城,区,区,及,及,郊,郊,区,区,的,的,，,，,不,不,得,得,低,低,于,于15%,。,。,开,开,发,发,项,项,目,目,位,位,于,于,其,其,他,他,地,地,区,区,的,的,，,，,不,不,得,得,低,低,于,于10,。,。,地,产,产,所,所,得,得,税,税,稽,稽,查,查,解,解,读,读,不,同,同,地,地,区,区,间,间,的,的,毛,毛,利,利,率,率,分,分,开,开,，,，,比,比83,号,号,文,文,件,件,更,更,加,加,实,实,事,事,求,求,实,实,了,了,。,。,在83,号,号,文,文,中,中,，,，,经,经,济,济,适,适,用,用,房,房,和,和,其,其,他,他,开,开,发,发,产,产,品,品,的,的,利,利,润,润,率,率,是,是,不,不,作,作,区,区,分,分,的,的,。,。,一,一,律,律,规,规,定,定,为,为15%,问,题,题,：,：,总,总,局,局,制,制,定,定,的,的,预,预,计,计,计,计,税,税,毛,毛,利,利,率,率,是,是,高,高,还,还,是,是,低,低,？,？,这,是,是,一,一,个,个,迷,迷,，,，,都,都,知,知,道,道,房,房,地,地,产,产,是,是,暴,暴,利,利,行,行,业,业,，,，,但,但,其,其,利,利,润,润,率,率,究,究,竟,竟,有,有,多,多,大,大,呢,呢,？,？,大,家,家,认,认,为,为20%,、,、15%,、,、10%,的,的,比,比,例,例,究,究,竟,竟,是,是高,还,还,是,是,低,低,呢,呢,？,？,地,产,产,所,所,得,得,税,税,稽,稽,查,查,解,解,读,读,（,七,七,）,）预,售,售,收,收,入,入,自,自,查,查,指,指,南,南,（,一,一,）,）,实,实,地,地,查,查,验,验,（,二,二,）,）,责,责,令,令,提,提,供,供,资,资,料,料,（,三,三,）,）11,种,种,检,检,查,查,方,方,法,法,（,一,一,）,）,符,符,合,合,下,下,列,列,条,条,件,件,之,之,一,一,的,的,，,，,应,应,视,视,为,为,开,开,发,发,产,产,品,品,已,已,经,经,完,完,工,工,：,：,1.,竣,竣,工,工,证,证,明,明,已,已,报,报,房,房,地,地,产,产,管,管,理,理,部,部,门,门,备,备,案,案,的,的,开,开,发,发,产,产,品,品,（,（,成,成,本,本,对,对,象,象,）,）,；,；2.,已,已,开,开,始,始,投,投,入,入,使,使,用,用,的,的,开,开,发,发,产,产,品,品,（,（,成,成,本,本,对,对,象,象,）,）,；,；,3.,已,已,取,取,得,得,了,了,初,初,始,始,产,产,权,权,证,证,明,明,的,的,开,开,发,发,产,产,品,品,（,（,成,成,本,本,对,对,象,象,）,）,。,。,地,产,产,所,所,得,得,税,税,稽,稽,查,查,解,解,读,读,二,、,、关,于,于,完,完,工,工,开,开,发,发,产,产,品,品,的,的,税,税,务,务,处,处,理,理,问,问,题,题,（,一,一,）,）完,工,工,标,标,准,准的,确,确,立,立,31,号,号,文,文,中,中,，,，,完,完,工,工,标,标,准,准,的,的,确,确,立,立,被,被,认,认,为,为,是,是,最,最,大,大,的,的,亮,亮,点,点,。,。,借,借,鉴,鉴,了,了142,号,号,文,文,件,件,中,中,销,销,售,售,开,开,始,始,的,的,概,概,念,念,。,。,1.,竣,竣,工,工,证,证,明,明,已,已,备,备,案,案,。,。,2.,已,已,开,开,始,始,投,投,入,入,使,使,用,用,。,。,3.,已,已,取,取,得,得,了,了,初,初,始,始,产,产,权,权,证,证,明,明,。,。,三,个,个,条,条,件,件,孰,孰,早,早,的,的,概,概,念,念,。,。,地,产,产,所,所,得,得,税,税,稽,稽,查,查,解,解,读,读,1.,开,开,发,发,产,产,品,品,完,完,工,工,标,标,准,准,是,是,区,区,分,分,按,按,照,照,预,预,售,售,收,收,入,入,，,，,还,还,是,是,按,按,照,照,销,销,售,售,收,收,入,入,原,原,则,则,纳,纳,税,税,的,的,分,分,水,水,岭,岭,。,。,2.,如,如,果,果,有,有,一,一,栋,栋,楼,楼,，,，,其,其,中,中,一,一,座,座,房,房,屋,屋,投,投,入,入,使,使,用,用,，,，,整,整,座,座,楼,楼,就,就,算,算,达,达,到,到,完,完,工,工,标,标,准,准,。,。,3.,一,一,般,般,来,来,说,说,，,，,企,企,业,业,的,的,利,利,润,润,率,率,高,高,于,于,预,预,征,征,率,率,，,，,所,所,以,以,企,企,业,业,大,大,多,多,倾,倾,向,向,于,于,不,不,结,结,算,算,计,计,税,税,成,成,本,本,。,。,（1,）,）,实,实,际,际,利,利,润,润,率,率,预,预,计,计,利,利,润,润,率,率,晚,晚,转,转,成,成,本,本,。,。,（2,）,）,实,实,际,际,例,例,如,如,率,率,预,预,计,计,毛,毛,利,利,率,率,早,早,转,转,成,成,本,本,。,。,稽,查,查,中,中,一,一,定,定,会,会,发,发,现,现,，,，,很,很,多,多,企,企,业,业,未,未,及,及,时,时,结,结,算,算,计,计,税,税,成,成,本,本,。,。31,号,号,文,文,件,件,可,可,以,以,追,追,溯,溯,。,。,稽,查,查,中,中,一,一,定,定,会,会,发,发,现,现,，,，,很,很,多,多,企,企,业,业,未,未,及,及,时,时,结,结,算,算,计,计,税,税,成,成,本,本,。,。31,号,号,文,文,件,件,可,可,以,以,追,追,溯,溯,。,。,在,在,这,这,里,里,往,往,往,往,引,引,起,起,税,税,企,企,争,争,议,议,，,，,因,因,为,为,有,有,很,很,多,多,具,具,体,体,的,的,问,问,题,题,在,在,这,这,里,里,，,，,大,大,家,家,对,对31,号,号,文,文,件,件,融,融,会,会,贯,贯,通,通,后,后,在,在,具,具,体,体,体,体,会,会,个,个,中,中,奥,奥,妙,妙,。,。,地,产,产,所,所,得,得,税,税,稽,稽,查,查,解,解,读,读,（,二,二,）,）预,售,售,收,收,入,入,和,和,实,实,际,际,销,销,售,售,收,收,入,入,的,的,结,结,转,转,1.,合,合,理,理,的,的,将,将,预,预,售,售,收,收,入,入,确,确,认,认,为,为,实,实,际,际,销,销,售,售,收,收,入,入,。,。,（1,）,）,一,一,般,般,来,来,说,说,房,房,屋,屋,销,销,售,售,以,以,按,按,揭,揭,方,方,式,式,居,居,多,多,。,。,首,首,付,付30%,，,，,按,按,揭,揭70%,。,。,因,因,此,此,预,预,售,售,收,收,入,入,转,转,化,化,为,为,实,实,际,际,销,销,售,售,收,收,入,入,时,时,，,，,数,数,额,额,是,是,相,相,同,同,的,的,。,。,（2,）,）,一,一,种,种,不,不,普,普,遍,遍,的,的,情,情,况,况,，,，,预,预,售,售,收,收,入,入,收,收,到,到,了,了30,万,万,元,元,，,，,但,但,是,是,房,房,屋,屋,销,销,售,售,合,合,同,同,注,注,明,明,为,为100,万,万,元,元,。,。,此,此,时,时,应,应,确,确,定,定,销,销,售,售,收,收,入,入100,万,万,元,元,，,，,而,而,不,不,应,应,因,因,其,其,中,中70,万,万,没,没,有,有,收,收,到,到,而,而,不,不,确,确,定,定,销,销,售,售,收,收,入,入,。,。,如,如,：,：,拆,拆,迁,迁,户,户,回,回,迁,迁,。,。,此,时,时,销,销,售,售,收,收,入,入,的,的,确,确,认,认,原,原,则,则,由,由,预,预,售,售,的,的,收,收,付,付,实,实,现,现,制,制,确,确,认,认,为,为,销,销,售,售,收,收,入,入,的,的,权,权,责,责,发,发,生,生,制,制,。,。,地,产,产,所,所,得,得,税,税,稽,稽,查,查,解,解,读,读,2.,按,按规,定,定结,转,转其,对,对应,的,的计,税,税成,本,本。,31,号,号文,件,件第,八,八条,对,对计,税,税成,本,本的,结,结转,做,做了,详,详细,的,的规,定,定。,3.,计,计算,毛,毛利,。,。销,售,售收,入,入-,销,销售,成,成本=毛,利,利,4.,差,差额,调,调整,。,。将,实,实际,毛,毛利,额,额与,预,预计,毛,毛利,额,额计,入,入完,工,工年,度,度的,应,应纳,税,税所,得,得额,。,。,5.,将,将预,售,售收,入,入转,化,化为,销,销售,收,收入,。,。四步,骤,骤。,问题,：,：如,果,果该,企,企业,只,只有,一,一个,楼,楼盘,将,将来,不,不会,有,有收,入,入，,那,那么,亏,亏损,不,不能,退,退税,，,，对,于,于企,业,业不,公,公平,，,，房,地,地产,企,企业,对,对此,问,问题,反,反应,强,强烈,，,，如何,看,看待,该,该问,题,题？外资,企,企业,如,如何,对,对待,该,该问,题,题？,地产,所,所得,税,税稽,查,查解,读,读,6.,要,要注,意,意季,度,度预,缴,缴税,款,款，,汇,汇算,清,清缴,如,如果,多,多了,可,可以,退,退税,，,，或,者,者抵,税,税，,同,同前,面,面所,说,说的,跨,跨年,度,度亏,损,损不,能,能退,税,税不,是,是一,回,回事,，,，不,能,能混,淆,淆。,例：2006,年,年季,度,度缴,纳,纳税,款,款80万,元,元，,汇,汇算,后,后应,当,当缴,纳,纳50万,元,元，,可,可以,退,退税,或,或抵,税,税30万,元,元。,这种,退,退税,主,主要,是,是因,为,为某,些,些费,用,用计,算,算标,准,准在,季,季度,不,不能,准,准确,计,计算,造,造成,的,的。,问：,季,季度,预,预缴,少,少缴,税,税款是否,能,能定,性,性为,偷,偷税,？,？是,否,否加,收,收滞,纳,纳金,？,？,地产,所,所得,税,税稽,查,查解,读,读,（三,）,）“,完,完工,标,标准,”,”执,行,行的,制,制度,性,性保,证,证,两项,制,制度,保,保证,：,：完,工,工情,况,况报,告,告制,度,度、,税,税务,鉴,鉴定,报,报告,制,制度,1.,完,完工,情,情况,报,报告,的,的时,间,间为,年,年度,纳,纳税,申,申报,时,时，,意,意味,着,着计,税,税成,本,本只,要,要在,年,年度,纳,纳税,申,申报,时,时结,转,转就,可,可以,。,。这,对,对稽,查,查认,定,定来,说,说，,意,意义,重,重大,。,。,例如,：,：某,企,企业2007,年,年2,月,月楼,盘,盘达,到,到完,工,工标,准,准，,检,检查,人,人员,不,不能,说,说要,将,将预,售,售收,入,入在,现,现在,转,转化,为,为销,售,售收,入,入：,如,如查,处,处200,万,万的,假,假票,，,，但,是,是该,企,企业,尚,尚未,结,结算,计,计税,成,成本,，,，现,在,在查,处,处假,票,票，,涉,涉及,不,不到,税,税款,，,，而,是,是影,响,响将,来,来的,税,税款,。,。只,能,能按,照,照发,票,票管,理,理办,法,法进,行,行处,罚,罚，,而,而不,能,能补,税,税。,地产,所,所得,税,税稽,查,查解,读,读,完工,报,报告,制,制度,，,，在,这,这里,没,没有,用,用审,批,批和,备,备案,字,字眼,。,。,2.,税,税务,鉴,鉴定,报,报告,制,制度,没有,税,税务,鉴,鉴定,报,报告,，,，不,能,能在,税,税前,扣,扣除,计,计税,成,成本,。,。九,项,项内,容,容是,税,税务,稽,稽查,人,人员,应,应当,掌,掌握,的,的。,（1,）,）开,发,发项,目,目的,地,地理,位,位置,及,及概,况,况（2）,占,占地,面,面积,（,（3,）,）开,发,发用,途,途（4）,初,初始,开,开发,时,时间,（,（5,）,）完,工,工时,间,间（6）,可,可售,面,面积,及,及已,售,售面,积,积（7）,预,预售,收,收入,及,及其,毛,毛利,额,额（8）,实,实际,销,销售,收,收入,及,及其,毛,毛利,额,额（9）,开,开发,成,成本,及,及其,实,实际,销,销售,成,成本,地产,所,所得,税,税稽,查,查解,读,读,（四,）,）销,售,售收,入,入的,范,范围,1.,销,销售,收,收入,为,为全,部,部价,款,款：,包括,现,现金,、,、现,金,金等,价,价物,及,及其,他,他经,济,济利,益,益。,而,而预,售,售收,入,入仅,指,指现,金,金。,会计,上,上的,说,说法,叫,叫房,地,地产,企,企业,收,收到,的,的全,部,部“,对,对价,”,”,2.,代,代收,费,费用,的,的处,理,理,判断,代,代收,费,费用,是,是否,纳,纳税,主,主要,看,看出,票,票单,位,位。,最,最典,型,型的,是,是维,修,修基,金,金。,例如：,地产,所,所得,税,税稽,查,查解,读,读,（五,）,）开,发,发产,品,品销,售,售收,入,入的,确,确认,原,原则,明确,三,三点,：,：,明确,点,点一,：,：完,工,工以,后,后才,能,能按,照,照以,下,下原,则,则确,认,认收,入,入，,即,即存,量,量房,销,销售,，,，未,完,完工,前,前按,照,照预,售,售收,入,入确,认,认原,则,则确,认,认收,入,入。,明确,点,点二,：,：税,务,务确,认,认销,售,售收,入,入同,会,会计,准,准则,和,和会,计,计制,度,度销,售,售收,入,入的,原,原则,不,不同,，,，但,这,这是,个,个大,课,课题,，,，在,此,此不,再,再深,谈,谈。,明确,点,点三,：,：要,区,区分,内,内资,企,企业,和,和外,资,资企,业,业收,入,入确,认,认标,准,准。,地产,所,所得,税,税稽,查,查解,读,读,1.,一,一次,性,性全,额,额收,款,款方,式,式。,同其,他,他企,业,业销,售,售商,品,品的,确,确认,原,原则,相,相同,。,。,2.分期,收,收款,方,方式,3.银行,按,按揭,方,方式,4.委托,销,销售,方,方式,地产,所,所得,税,税稽,查,查解,读,读,5先出,租,租再出售,方,方式,转作,固,固定,资,资产-解,析,析,视同,销,销售,，,，调,增,增应,纳,纳税,所,所得,额,额；,租赁,期,期间,取,取得,的,的价,款,款按租,金,金确,认,认收,入,入；,允许,计,计提,折,折旧,，,，可,作,作为,其,其他,业,业务,支,支出,的,的构,成,成，,折,折旧,应,应以,视,视同,销,销售,价,价格,计,计提,；,；,出售,时,时按,固,固定,资,资产,清,清理,处,处理,。,。,地产,所,所得,税,税稽,查,查解,读,读,不,转,转作,固,固定,资,资产,不需,要,要视,同,同销,售,售，,无,无需,调,调整,应,应纳,税,税所,得,得额,；,；,租赁,期,期间,取,取得,的,的价,款,款按,租,租金,确,确认,收,收入,；,；,不允,许,许计,提,提折,旧,旧，,应,应按,存,存货,处,处理,；,；,出售,时,时按,开,开发,产,产品,确,确认,收,收入,实,实现,。,。,企业,长,长期,租,租赁,是,是否,转,转固,定,定资,产,产，,文,文件,不,不做,统,统一,要,要求,，,，由,企,企业,自,自行,选,选择,。,。,（三）开,发,发产品预租收,入,入的确认,问,问题,1、预,租,租收入,：,：新建,造,造的开,发,发产品,在,在尚未,完,完工或,办,办理房,地,地产初,始,始登记,，,，取得,产,产权证,前,前出租,取,取得的,收,收入。,2、预,租,租租金,确,确认收,入,入时点,：,：自开,发,发,地产所,得,得税稽,查,查解读,产品交,付,付承租,人,人使用,之,之日起,，,，按租,金,金,确,确认收,入,入实现,。,。,3、承,租,租方支,付,付的预,租,租费用,同,同时按,租,租金支,出,出进行,税,税前扣,除,除。,4.总,结,结：预,租,租收入,和,和预售,收,收入确,认,认原则,的,的标准,不,不同。,地产所,得,得税稽,查,查解读,（六）视同销,售,售行为的税务处,理,理,1、视,同,同销售,的,的范围,；,；,（1）,具,具体项,目,目；,（2）,视,视同销,售,售确认,时,时点：, 开,发,发产品,所,所有权,或,或使用,权,权转移,时,时；,实,实际取,得,得利益,权,权利时,。,。,2、视,同,同销售,收,收入的,确,确认方,法,法：,（1）,本,本企业,近,近期同,类,类开发,产,产品销,售,售价格,；,；,（2）,参,参照当,地,地同类,开,开发产,品,品市场,公,公允价,格,格；,（3）,成,成本利,润,润率不,得,得低于15,。,。,收入,（,（计税,成,成本,主,主营业,务,务税金,及,及附加,）,）（115）,（八）,开,开发产,品,品成本,费,费用的,扣,扣除问,题,题,1、成,本,本费用,扣,扣除的,原,原则,（1）,权,权责发,生,生制原,则,则：当,期,期实际,发,发生的,，,，按权,责,责发生,制,制原则,计,计入成,本,本对象,，,，当期,尚,尚未发,生,生但应,由,由当期,负,负担的,，,，除税,法,法规定,外,外，一,律,律不得,计,计入当,期,期成本,对,对象。,（2）,合,合理性,原,原则,成本对,象,象,：是指,企,企业在,进,进行成,本,本核算,时,时，应,选,选择什,么,么样的,对,对象为,目,目标，,来,来归集,它,它的开,发,发费用,，,，确定,它,它的实,际,际成本,。,。一般,来,来讲，,在,在确定,成,成本核,算,算对象,时,时，应,结,结合开,发,发工程,的,的地点,、,、用途,、,、结构,、,、装修,、,、层高,、,、施工,队,队伍等,因,因素，,分,分别作,如,如下处,理,理：,一般,开,开发项,目,目，应,以,以每一,独,独立编,制,制的设,计,计概算,，,，或每,一,一独立,的,的施工,图,图预算,所,所列的,单,单项开,发,发工程,作,作为一,个,个成本,核,核算对,象,象。,同一,开,开发地,点,点，结,构,构类型,相,相同的,群,群开发,项,项目，,如,如果开,竣,竣工时,间,间相近,，,，又由,同,同一施,工,工队伍,施,施工，,可,可以合,并,并为一,个,个成本,核,核算对,象,象。,直接成,本,本、间,接,接成本,和,和共同,成,成本,间接成,本,本（开,发,发间接,费,费用）,指房地,产,产开发,企,企业内,部,部独立,核,核算单,位,位在开,发,发现场,组,组织管,理,理开发,产,产品而,发,发生的,各,各项费,用,用，包,括,括现场,管,管理机,构,构人员,工,工资、,福,福利费,、,、折旧,费,费、修,理,理费、,办,办公费,、,、水电,费,费、劳,动,动保护,费,费、周,转,转房摊,销,销等。,直接成,本,本和共,同,同成本,开发成,本,本,开发,产,产品,经营,成,成本,（生产,成,成本）,（,（产成,品,品）（,销,销售成,本,本）,开发成,本,本土,地,地开发,成,成本XX（,）,）,房屋,开,开发成,本,本XX（）,配套,设,设施开,发,发成本,XX,（,（）,代建,工,工程开,发,发成本,XX,（,（）,（）里,的,的三级,科,科目：,土,土地征,用,用及拆,迁,迁补偿,费,费,前期工,程,程费,基础设,施,施费,建筑安,装,装工程,费,费,配套设,施,施费,开发间,接,接费,土地开,发,发成本,企业开,发,发的土,地,地，其,费,费用可,分,分清负,担,担对象,的,的，应,直,直接计,入,入有关,房,房屋开,发,发成本,，,，在“,开,开发成,本,本房,屋,屋开发,成,成本”,科,科目进,行,行核算,。,。（直,接,接成本,）,）,企业开,发,发的土,地,地，如,分,分不清,负,负担对,象,象，应,由,由两个,或,或两个,以,以上成,本,本核算,对,对象负,担,担的，,其,其费用,可,可先通,过,过“开,发,发成本,土地,开,开发成,本,本”进,行,行归集,，,，待土,地,地开发,完,完成投,入,入使用,后,后，再,按,按一定,的,的标准,将,将其分,配,配计入,有,有关房,屋,屋开发,成,成本。,（,（共同,成,成本）,配套设,施,施开发,成,成本,对能分,清,清并直,接,接计入,某,某个成,本,本核算,对,对象的,，,，可直,接,接计入,有,有关房,屋,屋等开,发,发成本,，,，在“,开,开发成,本,本房,屋,屋开发,成,成本”,账,账户中,归,归集其,发,发生的,支,支出。,（,（直接,成,成本）,对不能,直,直接计,入,入有关,房,房屋开,发,发成本,的,的支出,，,，应先,在,在“开,发,发成本,配套,设,设施开,发,发成本,”,”账户,进,进行归,集,集，于,开,开发完,成,成后再,按,按一定,标,标准分,配,配计入,有,有关房,屋,屋等开,发,发成本,中,中。（,共,共同成,本,本）,对能有,偿,偿转让,的,的配套,设,设施支,出,出，应,在,在“开,发,发成本,配套,设,设施开,发,发成本,”,”账户,进,进行归,集,集，不,需,需往“,开,开发成,本,本房,屋,屋开发,成,成本”,中,中结转,。,。,（3）,配,配比原,则,则（特,别,别加以,关,关注）,占地面,积,积、建,筑,筑面积,、,、工程,概,概算,（4）,真,真实性,原,原则,除税法,另,另有规,定,定外，,预,预提（,应,应付）,费,费用不,得,得计入,开,开发成,本,本。,（5）,合,合法性,原,原则,（6）,及,及时性,原,原则,成本结,转,转不得,提,提前或,滞,滞后，,年,年度申,报,报前。,2、成,本,本费用,扣,扣除的,主,主要项,目,目,（1）,已,已销开,发,发产品,的,的计税,成,成本,已销开,发,发产品,的,的计税,成,成本,已实现,销,销售的,可,可售面,积,积可,售,售面积,单,单位工,程,程成本,可售面,积,积单位,工,工程成,本,本,成本对,象,象总成,本,本,/总可,售,售面积,可售面,积,积 ：,建,建设部,有,有明文,规,规定，,房,房管局,进,进行实,地,地测量,。,。,（2）,计,计入开,发,发产品,成,成本中,的,的费用,前期工,程,程费、,基,基础设,施,施建设,费,费、公,共,共配套,设,设施费,、,、土地,征,征用及,拆,拆迁费,、,、建筑,安,安装工,程,程费、,开,开发间,接,接费用,属于成,本,本对象,完,完工前,发,发生的,费,费用：,直接,成,成本直,接,接计入,；,；,能分,清,清成本,对,对象的,间,间接成,本,本直接,计,计入；,不能,分,分清成,本,本对象,的,的间接,成,成本、,共,共同成,本,本按权,责,责发生,制,制原则,配,配比计,入,入。,属于成,本,本对象,完,完工后,发,发生的,费,费用：,二,二次分,摊,摊,第一次,第,第,二,二次,已销开,发,发产品,：,：当期,扣,扣除,已完工,成,成本对,象,象,未销开,发,发产品,：,：销售,时,时扣除,未完工,成,成本对,象,象,（3）,应,应付费,用,用,凭合法凭,证,证计算扣,除,除,外部凭,证,证：发,票,票、合,同,同、司,法,法部门,判,判决,内部凭,证,证（自,制,制凭证,）,）：工,资,资表、,折,折旧表,预提,费,费用除,税,税法另,有,有规定,外,外，不,得,得在税,前,前扣除,。,。,（4）,维,维修费,用,用, 日,常,常零星,的,的维护,、,、保养,、,、修理,等,等费用, 零,星,星的标,准,准,暂参照,国,国税发,【,【2004】84号,文,文第三,十,十一条,的,的规定,执,执行。,固定资,产,产的20作,为,为改良,支,支出的,标,标准，,但,但对房,地,地产企,业,业比例,有,有点偏,高,高。,（,5）共,用,用部位,、,、共用,设,设施设,备,备维修,基,基金,已计,入,入销售,收,收入的,维,维修基,金,金于实,际,际移交,时,时扣除,。,。,代收,代,代缴的,维,维修基,金,金和预,提,提的维,修,修基金,不,不得扣,除,除。,（6）,会,会所等,配,配套设,施,施建造,费,费用,非营,利,利性且,产,产权属,于,于全体,业,业主,无偿赠,与,与地方,政,政府、,公,公用事,业,业单位,按公共,配,配套设,施,施处理,，,，可以,计,计入开,发,发成本,。,。,营利性或,产,产权归开发,企,企业所有的,或,或未明确产,权,权归属的，,或,或无偿赠与,地,地方政府、,公,公用事业单,位,位以外的单,位,位,开发企业自,用,用按建造固,定,定资产处理,，,，不需要视,同,同销售；,其他一律按,建,建造开发产,品,品处理。,（7）邮电,通,通讯、学校,、,、医疗设施,出售的，,按,按销售开发,产,产品处理；,出租的，,按,按固定资产,处,处理，不需,要,要视同销售,；,；,无偿赠与,国,国家有关业,务,务管理部门,的,的，按配套,设,设施进行处,理,理；,有偿移交,国,国家有关业,务,务管理部门,，,，取得补偿,的,的，直接抵,扣,扣建造成本,，,，抵扣的差,额,额可计入当,期,期应纳税所,得,得额。,（8）售房,部,部、接待处,、,、样板房建,设,设及装修,能够单独,核,核算成本的,，,，按建造固,定,定资产处理,；,；,不能单独,核,核算成本的,，,，按建造开,发,发产品处理,；,；,装修费无,论,论金额大小,，,，均应计入,建,建造成本，,不,不得作为销,售,售费用直接,在,在税前扣除,。,。,（9）保证,金,金,开发企业为,客,客户（购房,人,人）向银行,按,按揭贷款提,供,供保证金（,担,担保金），,不,不得从销售,收,收入中减除,，,，也不得作,为,为费用在当,期,期税前扣除,，,，应在实际,发,发生损失时,据,据实扣除。,（,（实际是企,业,业的一项债,权,权，条件满,足,足时可以收,回,回）,（10）广,告,告费、业务,宣,宣传费、业,务,务招待费,预售收入,不,不得作为此,三,三项费用的,计,计提基数，,待,待转为实际,销,销售收入时,，,，再作为基,数,数。,新办的企,业,业在取得第,一,一笔销售收,入,入前发生的,此,此三项费用,可,可以向后结,转,转，但结转,期,期限最长不,得,得超过3年,。,。,新办的企业,仅,仅指2006年以后新,办,办的企业，,不,不含以前成,立,立的企业。,（11）利,息,息,为建造开,发,发产品（对,象,象明确）而,借,借入资金发,生,生的符合税,收,收规定的借,款,款费用,成本对象完,工,工前发生的,，,，应配比计,入,入成本对象,；,；（资本化,）,）,成本对象完,工,工后发生的,，,，可作为财,务,务费用直接,扣,扣除。,向金融机,构,构统一借