XXXX年沈阳世创正达红阳项目营销思路

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,锐意浑南,正达红阳项目营销思路,沈阳 世创,2006年6月,目录。,宏观环境,区域市场,竞品分析,项目概况,目标客群,项目包装,推广策略,一、宏观环境,国家政策,“,国八条,”,抑制房地产价格过快上涨，加强对房地产市场的宏观调控。,“,国六条,”,有关税收、信贷、土,地政策等8项,“,硬指标,”,具有更强的强制性和,操作性。,调控力度加强，政策更有针对性。, 打击炒房（未住满两年交易全额计税、期房禁止转让），打 击炒地，保证中低价位、中小套型住房供应，严肃查处违法违规销售。,“国八条”稳定房价再出组合拳,对投机型消费起到抑制作用，使市场更为稳定健康的发展；,使消费者产生降价的心理预期，选择执币观望或更为谨慎。,国六条，,八项措施调控楼市。,90平方米以下住房须占项目总面积七成以上。, 个人住房贷款首付比例：不低于三成。,中低价房加温从土地供应到楼盘开发，政策都在向中低价“靠拢”。,调整住房结构“限比重”、“限面积”、“限价位”的三限政策。,沈阳市房地产现状,商品房价格：涨幅放缓，将继续平稳增长。,土地供应：二环内土地供应逐年减少，城市往外扩张。,土地价格：购置土地大幅增长，土地价格不断攀升。,地产本身的滞后性，虽然目前受新政影响不大，,但会有持续的影响力。,房价：保持平稳、消费信心逐渐增强。,产品结构：中小户型、中低价格住宅产品是主流。,国八条,国六条,二、区域市场,从环境看浑南,从政策看浑南,从产品线看浑南,从环境看浑南,以浑河自然环境优势为天然屏障，是中高档住宅的原生沃土。,人居风景线,河畔新城、浦江苑、假日伊丽雅特湾、 在水一方、塞纳,家园、左岸慧晶、 东方威尼斯、沈阳中国女人街、金水,花城、SR新城、亿丰广场、新世界花园等一大批风格迥,异、各领风骚的商品住宅房地产开发项目，沿浑河两岸,林立。,沿岸景观楼盘的持续热销，本案作为一线,江景的代表楼盘，前途乐观。,从市政利好看浑南,“大浑南”,总投资40亿元，打造活力“大浑南”，建设一流生态环境进行基础设施建设。,城市建设,地铁二号线于06年下半年开工，浑南板块，,进一步走向成熟。,奥体中心落户浑南,由,城市边缘转换为城市中心区域,。,从产品线看浑南,目前形成三大板块浑河桥板块，富民桥板块，长青桥板块,110以下后续产品的主力户型，销售速度较快，以控制总价，,减少市场抗性；,110以上（中大面积户型）遭遇销售瓶颈，消化速度慢；,营销手段日趋成熟，开发商开始意识到营销推广对项目销售,的重要性；,单价升幅不大，购房者消费力低于区域市场期望要求。,房价水平及代表性楼盘,整体均价（住宅）：35004000元/, 沈阳市房地产信息中心统计数据显示，05年浑南新区房价已跃居全市第三位。,代表性楼盘：河畔新城、东方威尼斯、沈阳中国女人街(商业)、浦江苑等。,未来发展态势预测,景观资源的逐渐减少，沿岸楼盘日益稀缺。,大户型比例减少，中小户型占主导地位；,短时间内，大面积户型仍存在市场抗性；,长期来看，受国六条影响，大户型价格将有所攀升；,政策利好明显，作用持续发挥。,初级的营销推广及操盘手段将退出市场，竞争升级。,结论。,环境资源日益稀缺，,临水楼盘潜力无限！,三、竞品分析,竞争在哪里。,本区域。,竞争激烈。目前浑南常住人口为35万，在建项目,超过20个，市场供应量巨大。,本项目，规划1429套，但仅靠本区域也很难消化。,样本一：河畔新城,华新国际集团开发，,是整个板块乃至浑南区域仅有的既实现价格的提升又,实现大面积户型的成功推出的楼盘,；良好的品牌效应。,项目现推出的四期产品以大户型（130）以上产品为主，价位在4700-,5700元 之间，户型面积区间为96290，目前主力户型为132170,，由于前期开发品牌的成功建立及产品品质的优化，140以下的户型销,售状况较好；,四期有16栋多层/小高层约12万左右的货量推出市场，,去货量相对理想，,由于楼盘户型面积、总价及市场的现状需求以至项目必须进行中长期销售；,区域内的样板楼盘，项目的直接威胁者。,样本二：浦江苑,海派风格的代表楼盘。一期二期销售状况良好，经过一年的销售周,期，销售率达到90。,前两期600余户业主均已入住。目前在售三期房源。,利益点与本项目相同，都是一线江景。,直接竞争项目，利益点相同。,结论。,整个板块竞争激烈，向市区要客户。,区域外。,竞争在哪里？,离地块较近的区域,利益点与本案相同的项目,以区域内的代表楼盘 看市场竞争,离地块较近区域五里河,东方威尼斯,定位：,产品主要利益点：品质、河景、,项目定位：唯美生态水岸，智能现代豪宅,销售状况：,项目总规划1200户，经过近四年的销售周期，目前消化率为70，随着政府不再批别墅项目政策的出台，近一段时间销售有明显上升的趋势。目前前排别墅和洋房已经售罄，剩余房源多为160200 以上户型，均格区间为47008000元左右。,景观优势类比者，项目的同盟军也是竞争者,真正景观楼盘稀少，有景观和环境优势的楼盘除本,区域外，多集中于棋盘山等区域。,其他区域。,竞争格局。,本区域为主，其他区为辅。,四、项目概况,地块分析,环境质量优于国家城市功能区标准，绿化覆盖率达到40%以上。,地理环境。,配套。,中小学：长青小学、育鹏小学、东陵实验小学、万科中学、五十一中、,综合商场：社区自身商业街、颐玛特超市、万泉商业中心、南塔商圈、,医院：东陵区中心医院、浑南新区医院、血磁医院,规划。,浑南新区五个功能区：高新技术产业区、商务会展区、教学研,发区、生活居住区、旅游观光区。,本地块 规划中的教学研发区。,交通。,自驾车：,距桃仙国际机场仅有7公里，5分钟路程。,距中街商圈，15分钟路程。,公交：,224、118、276、4321等公交线路四通八达。,项目特征。,项目俯视图,特征一。,占地3.6万平,建筑面积26万平,容积率5.87,分三期开发,层数基本在26F33F之间,高层建筑,规划户数1429户,中等规模，消化相对容易。,特征二。,项目突出品质,景观：湿地原生态景观。,高科技：沈阳首家采用新风系统的住宅。,运动：运动休闲与自然景观相融合。,湿地原生态景观,以密植的方式大量引入适生树种，配合总体滩地的造型，形成大面积的湿地原生态景观。,传奇效果：通过引入“彩色树种”打破沈阳传统的、常见的绿色景观印象，形成独特的、唯一的彩色环境效果，并配合常规植被在滩地公园的整体规划造型变化，在沈阳创新形成四季有景、色彩多变、景景可观的传奇效果,。,运动休闲,将网球、篮球、GOLF果岭等运动休闲场所融于河滩公园的原,生态景观造型中，达到近可参与、远可观景的双重功能。,高科技新风系统,沈阳首家采用新风系统的住宅。,优点：,净化生活空间：带有过滤、除尘功能的新风系统可以保持室,内空气质量达到自然的环保标准。,强化身体机能：新鲜净化的空气加快了人体的新陈代谢，使,人体的机能得到了强化。,核心竞争力,一线江景,河滩公园,新风系统,关于新风系统的小范围调查,对新风系统的了解程度,了解,不了解,知道一点,对住宅的意义,没意义,没感觉,有意义,觉得会有吸引力么？,没有,有,为此增加200元的成本，是否接受,不接受,接受,被访问者年薪,20万以上,10万以下,1020万,调查结论。,新风系统不为人了解。,需要一定的解释成本。,接受起来需要一定时间。,增加成本有一定的市场抗性。,作为项目一大利益点，需要展开宣传攻势。,项目结论。,一线江景，视不可挡,沈阳首家采用新风系统的住宅项目,利益点突出！,项目定位,会呼吸的上游建筑！,定位阐释。,会呼吸：突出新风系统，空气置换的形象表现。,上 游：两层含义。,项目位置来看，位于浑河上游。,与项目档次和人群比较匹配和契合。,六、目标客群,人群构成。,以,中产阶级,为主。,城市,年轻白领,为辅。,不排除安享晚年的,退休人员,。,中产阶级。,人群特征。,收入：中上等水平，有一定积蓄，家境殷实。,年龄：集中在30-50岁，,职业：,政府工作人员、医疗、教育、艺术、文化、,私营经济实体经营者、高科技产业的从业,人员等，除此之外，亦应对退休、半退休,人员也具有很大吸引力。,经济上。,富足，殷实。,有车有房。,多为二次置业。,消费前卫。,对价格不是很敏感。,事业上。,有所成就。,处于所在领域的中上位置。,多为企业中层领导。,年富力强。,企业的骨干力量。,文化。思想,审美品味较高。,有一定的文化素养。,思想开放。,容易接受新鲜事物。,消费上。,比较超前。,以度假为主要放松方式。,出入中高档的消费场所。,使用信用卡。,家庭上。,有家庭。,有孩子。,多口之家。,重视孩子教育。,关键词。,中产阶级,经济殷实,多口之家,消费超前,审美独特,生活品质,企业骨干,年轻白领。,人群特征。,收入：中上水平，积蓄不多。,年龄：2030岁之间。,职业：三资企业员工,soho一族,IT技术人员,事业。,起步阶段。,事业心强。,压力日益增大；,有冲劲，有活力；,高潜力，未来无可限量；,暂时支付能力低,接收力强。,20-30岁,对新事物敏感；,容易接受外来事物；,勇于尝试；,是时尚的缔造者,文化。思想,受过良好的教育；,有较高的文化素质；,向往自由；,追求高品质生活；,追求品牌,年轻白领,关键词,接受力强,消费潜力强,文化素养高,追求品质,支付能力低,压力大,置业需求顺序。,中产阶级,年轻白领,产品 价格,附加值 交通,交通 产品,价格 附加值, ,目标人群在哪里,本区域。,随着一个个的高新技术企业进驻浑南，人口构成中，20%,以上拥有大专以上学历，农业人口不到总人口的1/3。,人口素质有所提升,消化部分产品,。,市区。,景观环境等优势已经深入人心。,河畔新城、新榆公馆、浦江苑等项目为浑南造势。,景观新风优势明显，必然引起大范围关注，,跳出浑南一区，放眼整个沈阳市。,七、项目包装,项目命名。,检视点,：,反映项目的景观优势一线江景；,体现项目的高科技产品新风系统；,切合目标客群的文化层次；,朗朗上口，易于传播,方向一：一线江景,观潮,碧水扬帆,淼漫扬帆,清风筑浪,水语蓝岸,方向二：新风系统,新风宿,风渡,风阁,方向三：景致新风系统,水语 清风,风声水语,其他。,尚 桥,尚桥 蓝岸,上游建筑,案名释义。,观 潮,案名直观有意境，画面感强。既能体现出项目的利益点,景观优势，又能体现出购买者悠远淡定的心境，与,项目的目标人群的心理很契合，一种豁达人生，运筹帷,幄的感觉油然而生。,新风宿,案名朗朗上口，易记，颇引人玩味。直接突出了项,目的一大利益点新风系统，解释成本较低，直,接刺激消费者的记忆点。,尚东乾岸,尚东突出了项目的地理位置，位于常青桥东边；尚东谐,音上东，上东区为美国纽约富人区，点明了项目的地理,位置优势以及目标人群的高档；乾乃天，坤为地，乾岸,一来指明了项目的调性，大气，内敛的感觉，二来也突,出了项目的景观优势一线江景。,水语 长汀,“水语”突出了项目的景观优势，该词语意境感较强，容易引起联想，既能够唤起人们对水的渴望，又能够突出所处环境无与伦比的原生态的亲水优势；,视觉表现。,方案一：观潮,方案二：尚东乾岸,方案三：水语长汀,方案四：新风宿,八、推广策略,策略核心。,概念领先，景致取胜，产品支撑。,概念领先,景致取胜,产品支撑,新风系统,一线江景,解构产品,树立高度,景观大盘,市场认同,策略解构：以新风系统树立市场高度，,以一线江景抓人眼球，,以品质感赢得认同。,第一阶段：概念领先,对象：新风系统,主题：,关注沈阳的呼吸,目的：树立市场高度,阶段：市场第一击,持续时间：一个月,水语长汀，关注沈阳的呼吸！,沈阳，作为全国著名的重工业城市，到底有多少个烟囱，有多少人能够数得清楚？！如今，沈阳在改变，工厂逐步搬离市区，城市也越来越美丽，沈阳人需要新鲜空气，浑河上游水语长汀为之而努力，率先将新风系统引进建筑，自动净化居室空气，开启健康人居“新风”建筑时代，让沈阳的空气更新鲜！,沈阳需要新鲜空气,沈阳，作为共和国的长子，成为全国重要的工业基地，58年来为国家发展作出了卓越的贡献。如今，沈阳正越变越美，世园会开幕了，工厂也逐步移出了市区，烟囱也少了，空气逐渐也变得新鲜了。浑河上游水语长汀，率先将新风系统引进建筑，自动净化居室空气，开启健康人居“新风”建筑时代，正努力让沈阳人居空气变得更新鲜。,水语长汀，关注沈阳的呼吸！,争上游,现代社会，激烈竞争，若不争上游，就被别人,甩在后面，做建筑也是。,浑河上游水语长汀，率先将新风系统引进建筑，,自动净化居室空气，开启健康人居“新风”建筑,时代。做会呼吸的上游建筑，力争建筑上游。,水语长汀，关注沈阳的呼吸！,贪新鲜,要吃新鲜的，要喝新鲜的，爱听新鲜事，要看,新鲜人新鲜，不知不觉已经成为关注的焦,点，但你确定自己呼吸的空气新鲜吗？,浑河上游水语长汀，率先将新风系统引进建筑，,自动净化居室空气，开启健康人居“新风”建筑,时代，让沈阳的空气更新鲜！,第二阶段：景致取胜,对象：一线江景,主题：,视不可挡,目的：树立景观大盘形象,阶段：市场第二击,持续时间：一个月左右,视不可挡,人要发展，视野就要开阔。水语长汀，占,领浑河上游自尊领地，独得浑河南岸一线,江景，力争人居上游，水语长汀“视”不可,挡！,水语长汀，关注沈阳的呼吸！,第三阶段：产品解构,解构产品，传递产品信息，突出品质感。,正达红阳眼光超前，,沈阳新风时代即将到来！,谢 谢！,9,、静夜四无邻，荒居旧业贫。,2024/11/27,2024/11/27,Wednesday, November 27, 2024,10,、雨中黄叶树，灯下白头人。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,11/27/2024 1:22:30 PM,11,、以我独沈久，愧君相见频。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,Nov-24,27-Nov-24,12,、故人江海别，几度隔山川。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,Wednesday, November 27, 2024,13,、乍见翻疑梦，相悲各问年。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,11/27/2024,14,、他乡生白发，旧国见青山。,27 十一月 2024,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,15,、比不了得就不比，得不到的就不要。,十一月 24,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,11/27/2024,16,、行动出成果，工作出财富。,2024/11/27,2024/11/27,27 November 2024,17,、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,9,、没有失败，只有暂时停止成功！。,2024/11/27,2024/11/27,Wednesday, November 27, 2024,10,、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,11/27/2024 1:22:30 PM,11,、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,Nov-24,27-Nov-24,12,、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,Wednesday, November 27, 2024,13,、不知香积寺，数里入云峰。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,11/27/2024,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,27 十一月 2024,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,15,、楚塞三湘接，荆门九派通。,十一月 24,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,11/27/2024,16,、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。,2024/11/27,2024/11/27,27 November 2024,17,、空山新雨后，天气晚来秋。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,9,、杨柳散和风，青山澹吾虑。,2024/11/27,2024/11/27,Wednesday, November 27, 2024,10,、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,11/27/2024 1:22:30 PM,11,、越是没有本领的就越加自命不凡。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,Nov-24,27-Nov-24,12,、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,Wednesday, November 27, 2024,13,、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,11/27/2024,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,27 十一月 2024,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,15,、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。,十一月 24,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,11/27/2024,16,、业余生活要有意义，不要越轨。,2024/11/27,2024/11/27,27 November 2024,17,、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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