天津汉沽游乐港项目营销推广思路

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,汉沽,游,乐港项目,营销推广思路,2007-8,CATALOG,市场与规划,项目定位,项目体系,酒店,商业,住宅,别墅,营销策略,市场与规划,第,1,部分,汉沽市场现状,整体区域环境,汉沽，是天津市的一个远市区，位于天津东部，南濒渤海，辖区面积,441.5,平方公里。人口,17,万。,GDP22,亿元，三次产业结构,14,：,45,：,41,。汉沽是城乡结合、工农业兼备的综合区域，土地资源充裕，基础设施完善，水陆交通畅达，发展前景广阔，是未来国内外投资的理想区域。,汉沽市场现状,历史劣势：单一化海洋工业,汉沽区有取之不尽的海洋化工资源。辖区海岸线长,32,公里，盐业生产已有千余年历史。现有盐田,13933,公顷，约为全区耕地面积的,3,倍。驰名中外的长芦盐色白、粒大、质坚、味醇，自古即有,“,芦台玉砂,”,之誉，氯化纳平均含量高达,96.8%,，是理想的海洋化工生产原料。但长久以来的单一产业模式导致汉沽整体经济落后天津,10,年。,从工业化城市向旅游城市转型要有很多路要走，这也直接影响本案的市场推进过程。,汉沽未来发展趋势,环渤海区域已经成为继珠三角、长三角区域后，全国第三个经济增长极。而作为天津滨海新区的汉沽区则成为区域范围内潜力独具的地区。由于国家级国际型旅游度假区的绝好定位，使得该区域有着宽阔的发展空间，政策的支持令该区项目竞争优势明显。,汉沽区定位问题补充,一直以来，汉沽区的整体定位不明确,目前仍然存在。,2007,年初，汉沽区第十一次党代会，一边说是建设成旅游城市,滨海休闲度假区,而现状一边又继续大力建设海洋化工基地,和农业产业基地。而化工和旅游相互矛盾。同时，在短时期内，改变城市定位在市场的印象很有难度。,板块发展的区域基础,汉沽具有海、湖、河三全的自然特征，公里海岸线海滩平缓、开阔，营城湖水域自然天成，蓟运河风光秀美，旅游资源潜力巨大。,政府规划是长远目标：按照现有规划布局，汉沽滨海休闲旅游区将分成,7,大功能区：休闲旅游度假区、蓝色海洋旅游区、湿地生态恢复区、都市农业观光区、研发及转化区、居住区、邮轮及配套服务区。,因此，站在滨海休闲旅游区的角度而非汉沽的角度，是解决思维误区的主要出发点。,板块市场地位,本案所处滨海休闲旅游区是滨海区域内唯一以第三产业为主体的区域，无疑，其职能是服务整个新滨海区的第三产业基地龙头。,区域房地产市场,汉沽城区人口,12.4,万，城区规模为,20,平方公里。,2006,年一年内有,7,个楼盘在售，,2007,年在售或将推出的楼盘超过,10,个。目前，有汉华世家、海尚豪庭、星海新苑、易居庭苑、荣达馨苑等楼盘开盘，开发商为实现利润最大化，楼盘的容积率也大大提高。如,“,海尚豪庭,”,，全部是,18,层住宅，是目前汉沽区最高的建筑。,据,2007,年第一季度最新的统计数据显示，汉沽区新建商品房成交均价较去年同期涨幅,55,，在滨海新区中涨幅最大，塘沽区同比增长了,30,。,汉沽区以蓟,运,运河为界，,可,可以将它分,成,成河东片区,和,和河西片区,。,。其中，河,东,东片区一向,是,是汉沽区的,行,行政、金融,中,中心，比较,繁,繁华，河西,片,片区则是震,后,后新建的住,宅,宅区域。因,此,此，比较而,言,言，河东片,区,区得到了更,多,多开发商的,青,青睐，成为,必,必争之地，,大,大多数的商,品,品房项目集,中,中于此。,截至目前，,汉,汉沽区在售,的,的商品房项,目,目有,12,个，河东片,区,区就占据了,9,个，可谓,分,分走了汉,沽,沽楼市的,大,大半,“,江山,”,。相对来,说,说，河西,片,片区还是,略,略显冷清,，,，目前在,售,售项目仅,为,为,3,个。,房价：,2003,年,1500,元平米,2007,年目前整,体,体而言，,汉,汉沽区商,品,品房项目,每,每平方米,的,的均价大,约,约为,4500,元左右，,而,而河东片,区,区的均价,达,达到了,4700,元左右。,涨,涨幅度,300,汉沽目由,于,于区域人,口,口及经济,原,原因，房,地,地产总体,供,供应量不,太,太，且多,为,为,10,万平米以,下,下普通住,宅,宅，汉沽,区,区确保今,年,年新开工,的,的住房建,设,设项目，,90,平方米以,下,下中小户,型,型房占七,成,成以上，,同,同时，建,设,设,15,万平方米,的,的经济适,用,用房。,拆迁力度,加,加大，市,场,场存在需,求,求。汉沽,区,区今年实,施,施河西老,城,城区改造,工,工程，,拆迁24,片地块，,拆,拆除危旧,房,房屋,30,万平方米,，,，房地产,开,开工,68,万平方米,；,；同时，,实,实施茶淀,中,中心镇建,设,设、营城,镇,镇沿海撤,村,村并点置,换,换土地和,宅,宅基地换,房,房工程，,兴,兴建,23,万多平方,米,米的还迁,房,房。,汉,沽,沽,区,区,今,今,年,年,在,在,河,河,西,西,、,、,坨,坨,北,北,里,里,、,、,东,东,滨,滨,楼,楼,、,、,滨,滨,海,海,小,小,区,区,、,、,杨,杨,家,家,寨,寨,上,上,、,、,茶,茶,淀,淀,镇,镇,、,、,杨,杨,家,家,泊,泊,镇,镇,等,等,地,地,，,，,建,建,设,设,一,一,批,批,经,经,济,济,适,适,用,用,房,房,、,、,实,实,物,物,还,还,迁,迁,房,房,、,、,廉,廉,租,租,房,房,、,、,经,经,济,济,租,租,赁,赁,房,房,。,。,在,在,四,四,季,季,花,花,苑,苑,、,、,海,海,尚,尚,豪,豪,庭,庭,、,、,泰,泰,河,河,新,新,城,城,、,、,润,润,和,和,馨,馨,苑,苑,等,等,地,地,建,建,设,设,一,一,批,批,普,普,通,通,商,商,品,品,房,房,。,。,市,场,场,竞,竞,争,争,竞,争,争,对,对,手,手,：,：,海,海,滨,滨,高,高,尔,尔,夫,夫,庄,庄,园,园,新,加,加,坡,坡,最,最,大,大,国,国,有,有,控,控,股,股,企,企,业,业,之,之,一,一,的,的,吉,吉,宝,宝,集,集,团,团,旗,旗,下,下,新,新,加,加,坡,坡,上,上,市,市,公,公,司,司,惠,升,升,置,置,业,业,在,在,天,天,津,津,滨,滨,海,海,新,新,区,区,包,包,括,括,营,营,城,城,湖,湖,北,北,岛,岛,与,与,南,南,岛,岛,在,在,内,内,的,的,多,多,达,达,220,万,平,平,方,方,米,米,土,土,地,地,海,滨,滨,高,高,尔,尔,夫,夫,庄,庄,园,园,项,项,目,目,坐,坐,落,落,于,于,海,海,滨,滨,休,休,闲,闲,旅,旅,游,游,区,区,，,，,彩,彩,虹,虹,大,大,桥,桥,以,以,北,北,4,公里，与,滨,滨海航母,主,主题公园,比,比邻。项,目,目由南岛,和,和北岛组,成,成，总用,地,地面积约,4500,亩。项目,包,包括,36,洞高尔夫,球,球场、温,泉,泉会所,、,、游艇码,头,头等相关,休,休闲配套,，,，其中南,岛,岛,18,洞高尔夫,球,球场已经,投,投入使用,，,，目前一,期,期,83,套独栋别,墅,墅主体部,分,分已经建,成,成，样板,房,房也将在,近,近期推出,。,。,汉沽普通,住,住宅中的,高,高端海尚豪庭,楼盘地址,：,：新开北,路,路,建筑面积,：,：,9,万平方米,建筑类型,：,： 部分,联,联排别墅, 18,层框剪高,层,层,高层在售,的,的面积为,97-155,平米,起价：,4510,元,/,平方米,最高价：,5500,元,/,平方米,目前均价,：,：,4900,元,/,平方米,别墅预计,07,年,10,月份开盘,均为,18,层的高层,住,住宅楼，,是,是汉沽区,现,现有最高,的,的建筑。,作,作为面向,中,中高端客,户,户群的大,盘,盘项目，,双,双电梯、,水,水景花园,等,等配套方,面,面都成了,汉,汉沽商品,房,房高品质,楼,楼盘的代,表,表，其价,位,位也较高,，,，均价达,到,到了,4900,元左右，,最,最高售价,达,达到了,5500,元左右。,汉华世家,楼盘地址,：,：文化街,汉,汉沽大桥,东,东侧建筑面积,：,：,4.2,万平方米起价：,4480,元,/,平方米最高价：,5180,元,/,平方米目前均价,：,：,4900,元,/,平方米,滨海高尔,夫,夫庄园,开盘时间,：,：,2007,年年底（,二,二期）楼盘地址,：,：滨海休,闲,闲度假区,内,内价格：待,定,定,新澳花园,楼盘地址,：,：河西四,经,经路与四,纬,纬路交口建筑面积,：,：,8.61,万平方米起价：,3500,元,/,平方米最高价：,4800,元,/,平方米目前均价,：,：,4400,元,/,平方米,泰河新城,楼盘地址,：,：寨上大,桥,桥蓟运河,西,西侧建筑面积,：,：,3.15,万平方米起价：,3988,元,/,平方米最高价：,5200,元,/,平方米目前均价,：,：,4900,元,/,平方米,易居庭苑,楼盘地址,：,：文化街,与,与大丰路,交,交口建筑面积,：,：,6.6,万平方米起价：,3600,元,/,平方米最高价：,5000,元,/,平方米目前均价,：,：,4500,元,/,平方米,荣达馨苑,楼盘,地,地址,：,：大,丰,丰路,与,与太,平,平街,交,交口建筑,面,面积,：,：,9.2,万平,方,方米起价,：,：,3660,元,/,平方,米,米最高,价,价：,5000,元,/,平方,米,米目前,均,均价,：,：,4560,元,/,平方,米,米,滨海,新,新区,整,整体,市,市场,塘沽,区,区：,2007,年几,乎,乎全,部,部在,售,售项,目,目的,单,单价,都,都突,破,破了,5000,元。,一,一些,位,位置,较,较好,景,景观,较,较佳,的,的房,子,子，,价,价格,都,都超,过,过,7000,元,/,平方,米,米。,开发,区,区：,2007,年,7000,元以,下,下一,房,房难,寻,寻，,一些,楼,楼层,较,较高,视,视野,较,较好,的,的住,宅,宅，,单,单价,也,也轻,松,松突,破,破,8000,元,/,平方,米,米大,关,关。,不,不仅,如,如此,，,，第,三,三大,街,街附,近,近的,多,多层,住,住宅,，,，单,价,价已,经,经跃,升,升至,9000,元,/,平方,米,米，,突,突破,万,万元,似,似乎,只,只是,时,时间,的,的问,题,题。,大港,：,：,基本,在,在,4500,元至,5000,元,/,平方,米,米,市场,结,结论,本区,域,域内,价,价格,和,和开,发,发水,平,平对,于,于周,边,边市,场,场，,如,如塘,沽,沽与,开,开发,区,区，,唐,唐山,、,、东,丽,丽及,周,周边,区,区域,具,具有,一,一定,的,的市,场,场吸,引,引力,。,。也,是,是本,案,案住,宅,宅部,分,分的,定,定价,基,基础,。,。预,计,计,2008,年，,6000,元,平,平米,以,以上,将,将是,区,区域,内,内高,端,端项,目,目的,主,主流,。,。预,计,计至,2010,年前,，,，中,央,央大,道,道全,面,面竣,工,工，,解,解决,汉,汉沽,与,与塘,沽,沽之,间,间的,交,交通,瓶,瓶颈,，,，将,会,会使,地,地价,再,再次,飙,飙升,之,之时,。,。,欢乐,港,港板,块,块营,销,销的,主,主要,难,难点,与,与矛,盾,盾,第,2,部分,未来,规,规划,与,与现,状,状条,件,件的,严,严重,失,失衡,失衡,一,一：,由,由于,目,目前,游,游乐,港,港区,内,内基,本,本为,空,空地,，,，现,状,状可,利,利用,资,资源,匮,匮乏,，,，基,础,础设,施,施未,齐,齐备,，,，项,目,目的,成,成长,只,只能,随,随着,大,大区,域,域的,发,发展,而,而逐,步,步发,展,展。,另一,方,方面,，,，游,乐,乐港,区,区域,规,规划,目,目标,较,较高,，,，而,实,实施,难,难度,较,较大,，,，本,项,项目,作,作为,游,游乐,港,港前,期,期开,发,发项,目,目，,承,承担,着,着引,领,领区,域,域发,展,展的,重,重任,，,，同,时,时也,势,势必,会,会面,临,临一,定,定的,风,风险,。,。,政府,意,意志,与,与现,状,状开,发,发状,况,况的,矛,矛盾,游乐,港,港项,目,目早,在,在,2002,年就,已,已列,为,为政,府,府的,重,重点,项,项目,之,之一,，,，并,相,相继,实,实施,了,了航,母,母主,题,题公,园,园、,酒,酒店,等,等项,目,目，,但,但是,远,远远,未,未能,达,达到,预,预期,的,的“,2008,年初,具,具规,模,模”,的,的建,设,设目,标,标。,现,现状,开,开发,的,的滞,后,后与,政,政府,对,对该,地,地区,的,的高,期,期望,值,值将,同,同时,对,对项,目,目的,操,操作,造,造成,影,影响,，,，阻,力,力与,推,推动,力,力并,存,存的,矛,矛盾,，,，是,影,影响,项,项目,的,的主,导,导因,素,素之,一,一。,功能：,区,区域规,划,划功能,重,重叠,以航空,母,母舰为,中,中心的,天,天津国,际,际游乐,港,港主题,公,公园,休闲旅,游,游度假,区,区,包括五,星,星级标,准,准的基,辅,辅航母,金,金星大,酒,酒店、,碧,碧海蓝,天,天水榭,别,别墅、,生,生态美,食,食园、,东,东湖水,秀,秀宾馆,、,、海岸,休,休闲区,、,、海鲜,食,食廊等,子,子项目,与,与本案,的,的功能,多,多有重,叠,叠，因,此,此，先,人,人一步,，,，具备,自,自己的,特,特色是,根,根本的,解,解决方,式,式。,项目策,略,略思路,第,3,部分,长线,项目策,略,略基础,思,思考,但是，,先,先行者,必,必将同,时,时面临,挑,挑战与,机,机遇，,做,做长线,的,的态度,必,必不可,少,少，短,线,线为继,，,，长线,获,获利是,本,本案策,略,略的基,础,础思考,方,方式。,高度：,站,站在滨,海,海包装,项,项目,本项目,的,的策略,思,思考不,同,同于普,通,通住宅,开,开发，,而,而是站,在,在板块,炒,炒作的,基,基础上,进,进行的,，,，这是,大,大策略,，,，小营,销,销的思,考,考前提,，,，站在,滨,滨海市,场,场的高,度,度推广,，,，才能,为,为本案,的,的完整,策,策略定,型,型。,多重体,系,系，肩,负,负多职,能,能塑造,同时，,本,本案需,要,要肩负,项,项目多,重,重职能,塑,塑造的,任,任务，,因,因此，,对,对于项,目,目大定,位,位的推,广,广必须,先,先行，,体,体现在,包,包装推,广,广上，,不,不仅要,有,有整体,定,定位体,现,现的包,装,装，商,业,业、住,宅,宅、别,墅,墅、酒,店,店都需,要,要独立,，,，明确,地,地包装,定,定位。,结论,：,：转,化,化尴,尬,尬立,场,场站在,天,天津,新,新滨,海,海城,市,市定,位,位高,度,度,本案,所,所在,汉,汉沽,区,区在,未,未来,20,年内,，,，将,成,成为,整,整个,滨,滨海,，,，天,津,津，,乃,乃至,亚,亚太,区,区域,内,内的,度,度假,职,职能,区,区，,这,这对,于,于本,案,案的,定,定位,高,高度,有,有着,指,指引,的,的高,度,度。,本,本案,是,是这,一,一概,念,念的,发,发端,。,。因,此,此，,定,定位,不,不能,局,局限,于,于汉,沽,沽和,滨,滨海,。,。要,站,站在,全,全球,化,化的,立,立场,。,。这,样,样可,以,以轻,易,易摆,脱,脱区,位,位现,状,状的,尴,尴尬,。,。,基础定位,第,4,部分,定位导入：,综,综合度假职,能,能区,本案的定位,不,不仅仅是类,似,似“圣乔治,小,小镇”的温,馨,馨异域的居,住,住感受，而,是,是一个综合,度,度假职能区,，,，酒店度假,职,职能区，休,闲,闲商业职能,区,区，度假居,所,所，多功能,住,住区的组合,。,。在市场推,广,广的角度，,先,先立市场影,响,响力，在分,别,别推进。,英伦内核,国际外延,滨海首席综,合,合度假职能,区,区,滨海首席综合度假职,能,能区,整体基础定,位,位,APACBAYINTERNATIONALAREA,泛太湾岸国,际,际区,基础定位上,的,的整体推广,定,定位,-1,市场地位描,述,述,休闲特色描,述,述,项目规格描,述,述,津滨,泛海英伦,国际区,项目整体推,广,广名称,案名解析：,APAC-,湾岸（泛海,）,）（英伦,）,）国际区,以地理特征,，,，职能特征,，,，产品特征,组,组合案名。,湾岸，泛海,均,均为项目自,然,然属性,国际区可以,弱,弱化居住职,能,能，体现综,合,合性概念和,项,项目广度。,具,具有很大的,可,可调节性。,本案名是项,目,目的整体定,位,位体现，即,滨,滨海外延。,案名解析：,APAC,所谓,APAC,，并非亚太,经,经合组织，,而,而是,ASIAPACIFIC,亚太的缩写,，,，其作用在,于,于引领项目,高,高度，完成,项,项目对于滨,海,海，环渤海,辐,辐射乃至作,为,为中国北方,沿,沿海度假区,代,代表辐射整,个,个亚太地区,。,。,酒店定位及,项,项目导入,第,5,部分,以商务带动,度,度假,透过分析我,们,们可以看出,，,，未来酒店,的,的定位无疑,是,是度假旅游,型,型定位，但,重,重要的是，,酒,酒店运作前,期,期的很难以,度,度假客群定,位,位，市场难,以,以满足，因,此,此，建议未,来,来项目初期,，,，以,“商务度假,”,”,职能吸引汉,沽,沽，塘沽，,开,开发区的企,业,业客户消费,。,。在区域整,体,体规划逐渐,成,成熟的阶段,，,，再转为度,假,假为主的职,能,能转化。,酒店竞争,基辅航母金,星,星大酒店是,被,被天津市委,列,列入,2005-2010,年发展现代,服,服务业重点,项,项目。基辅,航,航母金星大,酒,酒店位于天,津,津国际游乐,港,港东侧，酒,店,店整体为欧,式,式风格建筑,，,，占地面积,9700,平方米，建,筑,筑面积,53600,平方米，主,体,体地下一层,、,、地上,15,层并设有,3,层裙房，主,体,体建筑结构,为,为钢筋混凝,土,土框架结构,，,，本项目建,成,成后将成为,滨,滨海新区内,首,首家集餐饮,、,、娱乐、会,议,议及住宿于,一,一体的综合,性,性建筑，硬,件,件设施定位,于,于五星级酒,店,店。,金星大酒店,项,项目,总,投,投,资,资,7,亿,元,元,共,分,分,七,七,个,个,子,子,项,项,目,目,先,期,期,投,投,资,资,3,亿,元,元,预,计,计,明,明,年,年,10,月,完,完,工,工,。,。,酒,店,店,包,包,装,装,与,与,命,命,名,名,作,为,为,本,本,案,案,的,的,启,启,动,动,项,项,目,目,，,，,酒,酒,店,店,规,规,格,格,与,与,影,影,响,响,力,力,至,至,关,关,重,重,要,要,，,，,五,五,星,星,级,级,，,，,滨,滨,海,海,，,，,主,主,题,题,公,公,园,园,形,形,成,成,的,的,滨,滨,海,海,区,区,大,大,度,度,假,假,概,概,念,念,令,令,酒,酒,店,店,酒,店,店,及,及,商,商,业,业,入,入,市,市,营,营,销,销,策,策,略,略,作,为,为,首,首,个,个,唱,唱,响,响,天,天,津,津,滨,滨,海,海,休,休,闲,闲,旅,旅,游,游,功,功,能,能,区,区,的,的,主,主,角,角,，,，,正,正,如,如,前,前,所,所,述,述,，,，,本,本,案,案,的,的,推,推,广,广,与,与,政,政,府,府,规,规,划,划,的,的,延,延,伸,伸,实,实,施,施,紧,紧,密,密,相,相,连,连,，,，,因,因,此,此,，,，,纯,纯,商,商,业,业,广,广,告,告,推,推,广,广,并,并,非,非,上,上,策,策,，,，,而,而,是,是,紧,紧,跟,跟,政,政,府,府,脚,脚,步,步,，,，,以,以,区,区,域,域,开,开,发,发,事,事,件,件,为,为,节,节,奏,奏,，,，,以,以,新,新,闻,闻,事,事,件,件,炒,炒,作,作,为,为,载,载,体,体,，,，,进,进,行,行,推,推,广,广,。,。,度,假,假,峰,峰,会,会,经,经,济,济,SUMMITECONOMICOFBINHAIVACATION,带动区,域,域整体,区,区域：,本,本案作,为,为整个,区,区域的,先,先锋，,共,共赢是,基,基本策,略,略，推,动,动交通,与,与区域,建,建设提,速,速，作,为,为酒店,，,，在前,期,期运营,中,中，度,假,假职能,无,无法突,出,出，因,此,此，商,务,务度假,是,是最容,易,易在短,肌,肌内积,聚,聚人气,，,，扩大,知,知名度,的,的方式,，,，而,峰会经,济,济,作为一,个,个板块,炒,炒作的,全,全新概,念,念，应,该,该比较,适,适合项,目,目的前,期,期背景,。,。,峰会经,济,济是利,用,用主题,性,性活动,，,，短时,期,期内汇,聚,聚大批,高,高端消,费,费群体,的,的会展,，,，会务,经,经济的,高,高端形,式,式。,高端案,例,例：城,市,市运营,高,高度的,峰,峰会经,济,济,重庆市,2005,年亚太城市,市,市长峰会。,投,投资近,70,亿元人民币,，,，建设,56,个峰会项目,博鳌亚洲论,坛,坛,2005,年第六届亚,欧,欧财长会议,带,带动滨海新,区,区的进一步,进,进化。,2005,年韩国釜山,APEC,峰会。,休闲旅游峰,会,会经济概念,而对于本区,域,域的主体休,闲,闲旅游概念,可,可炒作题材,很,很多，,例如：,全球主题公,园,园峰会,全国旅游城,市,市论坛,亚太旅游小,姐,姐大赛,重新包装,“,唱响滨海,”,超级歌手大,赛,赛等形式均,是,是前期炒作,的,的事件题材,。,。,津滨,APAC,湾岸酒店,酒店前期命,名,名并不是酒,店,店最终用名,，,，在签约酒,店,店管理集团,后,后，酒店的,职,职能案名便,完,完成其使命,。,。,商业定位及,导,导入,第,6,部分,商业定位,由于本案的,地,地理位置决,定,定，传统商,业,业并不适合,，,，特色商业,的,的吸引力至,关,关重要。对,于,于本区域，,海,海鲜背景的,特,特色餐饮必,不,不可少，以,异,异域风情整,合,合，营造独,特,特的餐饮文,化,化是项目整,体,体定位的重,要,要组成部分,。,。,商业休闲部,分,分案名：英,国,国城,定位：英国,城,城,-,迷你影视基,地,地,英伦文化作,为,为产品内核,符,符号，体现,在,在具体商业,运,运做上。英,式,式特色，教,堂,堂，异域风,情,情的利用，,不,不应局限于,小,小市场的婚,纱,纱摄影，作,为,为商业特色,，,，将这里塑,造,造成为小规,模,模影视基地,的,的魅力更大,，,，同时也是,配,配合未来派,拉,拉蒙主题公,园,园概念，形,成,成影视周边,产,产品集散地,。,。,教堂经济,天津是天主,教,教比较发达,的,的区域，利,用,用教堂职能,，,，捐献给天,津,津教区，派,驻,驻常驻神父,或,或主教，将,会,会形成独特,的,的教友经济,圈,圈。,商业街案名,舶来街,舶来街异域,海,海鲜,对于本区域,，,，海鲜背景,的,的特色餐饮,文,文化休闲产,业,业必不可少,，,，以异域风,情,情整合，营,造,造独特的全,球,球化的，英,式,式，法式，,和,和风等餐饮,文,文化是项目,整,整体定位的,重,重要组成部,分,分。,舶来街洋货,传统的天津,滨,滨海区域商,业,业类型中，,中,中高端洋货,是,是未来商业,发,发展持续的,特,特色，虽然,项,项目前期在,周,周边条件不,成,成熟的前提,下,下并不适合,，,，但必将是,未,未来旅游度,假,假的重要支,柱,柱商业类型,。,。,住宅定位,第,7,部分,滨海休闲旅,游,游区首席纯英式,多,多职能住区,住宅定位,定位解析,大滨海战略,高,高端住宅市,场,场定位,除了配套环,境,境、未来潜,力,力等优势外,，,，区位优势,也,也是汉沽的,优,优势资源之,一,一，在滨海,新,新区中，除,了,了核心区域,塘,塘沽、开发,区,区之外，相,比,比东丽区、,大,大港区等区,域,域，汉沽的,区,区位优势明,显,显。汉沽在,地,地理位置上,较,较靠近天津,经,经济技术开,发,发区，规划,中,中的海滨大,道,道、津汉快,速,速路等交通,干,干线会使其,可,可达性更强,。,。随着京津,塘,塘高速 二,线,线等公路的,建,建设铺就，,这,这个区域的,交,交通优势会,更,更加明显。,目,目前汉沽高,端,端项目如滨,海,海高尔夫庄,园,园的购房者,中,中一大部分,都,都来自开发,区,区。,定位双重,性,性需要,本案定位,前,前提是汉,沽,沽在整个,滨,滨海新区,的,的整体定,位,位，即滨,海,海休闲度,假,假区，在,这,这一前提,下,下，住宅,的,的职能不,仅,仅局限于,汉,汉沽，而,是,是具有双,重,重性，其,中,中，塘沽,，,，开发区,的,的客群将,成,成为主力,。,。,第一种为,汉,汉沽，塘,沽,沽部分周,边,边区域人,口,口的第一,居,居所,第二职能,即,即兼具投,资,资价值的,度,度假居所,而这两部,分,分市场存,在,在较大差,异,异，而在,项,项目前期,，,，均以强,调,调度假休,闲,闲的酒店,商,商业为诉,求,求，前期,宜,宜推部分,小,小户型度,假,假产品作,为,为市场补,充,充，针对,客,客群为汉,沽,沽高端人,群,群，塘沽,，,，开发区,度,度假置业,人,人群，唐,山,山、山西,等,等周边地,区,区投资人,群,群同时针,对,对两种客,群,群。也为,项,项目利润,最,最大化打,下,下良好基,础,础。,住宅部分,案,案名津滨,康沃尔郡,Cornwall,英国西海,岸,岸美丽的,海,海滩，传,统,统的早餐,，,，都铎式,小,小镇、冲,浪,浪的乐园,，,，这就是,Cornwall,英格兰最,受,受欢迎的,度,度假胜地,。,。,7,、,8,月份是英,国,国人度假,的,的高峰期,，,，,Cornwall,是英格兰,首,首选的地,方,方，拖着,房,房车，或,者,者租个,Cottage,，轻轻松,松,松的在海,边,边住上一,周,周，是大,多,多数英国,人,人度假的,方,方式。,拥有英国,第,第二大学,院,院,-,康沃尔学,院,院,蝴蝶梦,海边的美,丽,丽庄园所,在,在地,007,择日再死,取景地,康沃尔,典型都铎,式,式小镇,英国人度,假,假首选,康沃尔,典型都铎,式,式小镇,英国人度,假,假首选,康沃尔,典型都铎,式,式小镇,英国人度,假,假首选,康沃尔,典型都铎,式,式小镇,英国的,天涯海角,-Lands End,康沃尔,典型都铎,式,式小镇,伊甸计划,康沃尔,典型都铎,式,式小镇,英国人度,假,假首选,住宅度假,住,住区部分,案,案名,都铎海岸,国,国际度假,区,区,体现英式,生,生活的直,白,白表达，,可,可以和住,宅,宅重叠使,用,用而不单,独,独独立。,整体营,销,销推广,思,思路,第,8,部分,项目产,品,品各营,销,销推广,阶,阶段重,点,点比例,分,分布,营销节,奏,奏,第一阶,段,段：亮,相,相期,推广时,间,间：,2007,年,10,月,-2008,年,3,月,推广重,点,点：着,力,力打造,度,度假酒,店,店、情,景,景商业,娱,娱乐街,区,区。,品牌策,略,略：建,立,立滨海,度,度假区,首,首席地,标,标形象,。,。,目标：,建,建立市,场,场信心,，,，培育,市,市场环,境,境。同,时,时努力,营,营造整,个,个项目,的,的品牌,和,和风格,特,特色，,中,中后期,推,推出部,分,分住宅,产,产品对,市,市场进,行,行试探,性,性运作,，,，并极,力,力推销,项,项目开,发,发理念,。,。,推广手,段,段：立,体,体媒体,新,新闻、,户,户外、,推,推介会,、,、商洽,会,会、峰,会,会召集,强势组,合,合阶段,第二阶,段,段：住,宅,宅上市,酒店合,作,作，商,业,业启动,招,招商,时间：,2008,年,4,月,-2009,年,3,月,本阶段,为,为实际,营,营销期,，,，通过,借,借助商,业,业与酒,店,店的市,场,场影响,，,，住宅,部,部分上,市,市，在,项,项目示,范,范区环,境,境氛围,形,形成后,，,，逐步,转,转为住,区,区的开,发,发，商,业,业娱乐,街,街区的,国,国际度,假,假村和,以,以多层,为,为主的,度,度假住,区,区成为,本,本期开,发,发营销,的,的重点,，,，英伦,风,风格内,核,核体现,明,明显。,推广手,段,段：针,对,对滨海,市,市场的,媒,媒体整,合,合推广,，,，商业,，,，酒店,住,住区的,穿,穿插呼,应,应。,高端阶,段,段,第三阶,段,段：初,步,步成熟,期,期,时间：,2009,年全年,随着项,目,目品牌,的,的逐步,强,强化，,以,以及周,边,边服务,设,设施的,完,完善，,市,市场培,育,育相对,成,成熟之,后,后，项,目,目初步,达,达到成,熟,熟阶段,，,，示范,区,区和部,分,分单位,的,的运行,，,，为商,务,务度假,别,别墅和,后,后续住,宅,宅产品,。,。,推广手,段,段：针,对,对高端,客,客群的,定,定向市,场,场推广,视觉应,用,用,第,9,部分,策略回,顾,顾,滨海首,席,席综合,度,度假职,能,能区,泛海英,伦,伦国际,区,区,APAC,湾岸酒,店,店,英国城,舶来街,康沃尔,郡,郡,都铎海,岸,岸,国际度,假,假区,度假峰,会,会经济,商务度,假,假,休闲度,假,假,特色度,假,假商业,纯英式,多职能,住,住区,纯英式,度假住,区,区,度假客,群,群,投资客,群,群,居住客,群,群,投资客,群,群,度假客,群,群,THANKS,感谢聆,听,听,