安徽池州太平鸟池州项目策划方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,太平鸟地产品牌巨献,太平鸟池州项目策划方案,前言：,非常荣幸能够参加此次项目提报，我们在对区域竞争市场做出详细市场调研和对于项目进行初步经济测算推导出项目的产品定位，为项目后期销售做出明晰的判断。,第一部分 市场研究,池州市地处安徽省西南部，长江下游南岸。北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是安徽省“两山一湖”旅游区的重要组成部分。2000年6月撤地设市，辖贵池区、东至县、石台线、青阳县、九华山风景区及省级池州经济技术开发区，总面积8272平方公里，总人口157万，总户数51万户。贵池区下辖4个街道、13个镇、8个乡，国土面积2432平方公里，总人口64.4万，总户数21.7万户。,池州概况,社会消费指标,会整体消费力强劲，消费需求快速增长，新一轮消费升级特征明显。,社会消费品零售总额增长，以私用汽车、住房为代表的消费热点持续上升。,机会：强劲的消费力为房地产投资、消费提供有力支撑,机会：私家车消费兴起，旅游休闲文化的兴旺，池州居民的消费观念升级，是郊区大盘投资开发的有利因素之一。,固定资产投资状况,固定资产投资持续增长，其中基本建设投资力度强劲，其增长率连续三年均高于房地产开发投资和GDP增长速度,房地产开发投资/GDP近三年在10左右，趋势平稳；在宏观调控下，房地产开发投资只是略有波动，显示池州市房地产市场相对的成熟、健康、稳定。,提示1：2010年前是池州进行城市建设和改造的关键期，轨道交通、快速路建设使城市功能不断完善、城市面貌发生巨大变化,规划战略,池州市城市总体规划将主城区、青阳副、九华山风景区纳入城市规划区，形成“一主一副一区”的组团式城市空间形态，城市规划区面积1864平方公里，近期至2010年城市人口达50万，城市建设用地达50万平方公里。城市主城区空间布局为“四个用地组团、五大功能板块”，形成“一城五区、滨江环湖”的空间形态，主城区面积扩大到30平方公里，人口达到30万人左右。,池州商品房市场分析市场规模（主城区,）,从房地产业务总成交量来看，2006年房地产总成交额为 189,418.90 万元，总成交面积为 93.93万平方米，各类商品房成交面积为33.52万平方米，其中住宅243265平方米，共2234套。,2007年1-10月总成交额为 220,780.20 万元，总成交面积为 83.02万平方米，各类商品房成交面积为38.67万平方米，其中住宅成交面积为34.82万平方米。从历年推盘数量来看，从2004年4月池州到2007年11月1日，池州住宅商品房共推出房源8559套，另外拆迁安置房1777套。,池州商品房市场分析由供不应求趋向平稳,池州房地产0407年推盘,四年累计（20042007）,总建筑面积（包含商业）1238635平方，住宅套数8559套。,从住宅销售量来看，2006年池州主城区住宅商品房销售达到243265平方米，共2234套。截至到目前2007年新开盘的3105套住宅中，已经完成销售2717套，其中10月份预售项目住宅171套，面积为2.14万平方米，拆迁还房35套，面积为1456.3平方米。虽然截至到2007年11月，住宅推出量已经比2006年多推出1400套，但仍然,处于供不应求的状态,。,但是，,随着08年碧桂园项目的面世，池州房地产供应量大增，市场供需趋向平稳。,池州住宅价格从2005年6月开始1587.81元/平方米，2007年上涨到2306.32元/平方米，,价格呈现出稳步上升的走势,。,新建住宅方面，2003年池州城区的新建住房不过1000元/平方米，2005年底，大部分楼盘都已突破2000元/平方米，到2007年10月，在预售的南馨园22楼、河滨花园1720楼两个项目，均价已经达到3026元/平方米。到2008年3月市场价格基本维持在这个区间。,二手房方面，成交最为活跃的是汇景花园、和泰星城，报价均在3000以上，汇景花园则达到3500。,池州商品房市场分析,住宅价格走势,池州商品房,市,市场分析,池州房地产,发,发展趋势,随着经济快,速,速发展，人,们,们对住房的,要,要求越来越,高,高，已由单,纯,纯的居住需,求,求向居住环,境,境、品位等,方,方面转变，,使,使得一些配,套,套设施较好,的,的小区销售,甚,甚至出现了,供,供不应求的,现,现象。,池州城市人,口,口比例仍然,较,较低，随着,城,城市化的进,展,展，基础建,设,设逐步完善,，,，交通条件,继,继续得到改,善,善，作为中,心,心城市的副,射,射作用越来,越,越明显，房,地,地产业发展,潜,潜力很大。,房地产开发,规,规模不断扩,大,大，开发范,围,围也不断扩,大,大，开发水,平,平也不断提,高,高。但由于,城,城市框架才,初,初具规模，,各,各新区（站,前,前区、开发,区,区）配套设,施,施尚未到位,，,，因此发展,很,很不平衡，,购,购房者驱向,少,少数楼盘，,不,不同区位开,发,发项目价格,差,差距很大。,池州住宅价,格,格基本趋于,稳,稳定，在市,区,区主要交易,活,活跃的二手,房,房都基本上,已,已经突破3000元/,平,平方米，2007年底,老,老城区商品,房,房均价突破3000元/平方米。,进,进入08年,稳,稳中小幅上,升,升至3100元/平方,米,米。,竞争个案：,在,在售楼盘汇,总,总,项目名称,建筑面积,（平方米）,套数,销售率,销售持续时间,价格,（元/平方米）,森桥印象二期,96300,623,60%,3个月,2600,新城明珠二期,140000,1028,75%,11个月,2800,汇景四期小高层,108800,835,98%,每次推出少量房源，迅速去化,3100,河滨花园三期,80000,700,60%,4个月,28003100,清溪半岛二期,30000,260,98%,12个月,2800,南馨园一期,17123,182,95%,8个月,3000,三正葫芦社区一期,80000,600,45%,6个月,2600,樟树湾二期,93210,992,70%,6个月,2400,杏花村文化园二期,30000,300,60%,3个月,2400,平天湖水岸花园,23000,192,90%,18个月,3000,潜在竞争项,目,目分析之一,碧,碧桂园,项目位置,站前区,长江路与齐山大道中央位置,占地面积,一期800亩；二期1400亩,项目户数,销售情况,未开盘,项目组成,多层、排屋、双拼、高层,主力产品,排屋、双拼别墅，辅以部分多层、小高层,价 格,预计略低于当前市场价格,(预计联排3000，多层25002600),开盘时间,08年7、8月,售楼地址,贵池区建设中路,开发商,碧桂园,分析：,池州碧桂园,项,项目总占地2200亩,，,，一期800亩以别墅,为,为主打产品,，,，辅以多层,和,和高层丰富,建,建筑类型。,小,小区内配备,有,有五星级酒,店,店、幼儿园,、,、中小学、,会,会所等配套,设,设施一应俱,全,全，目前样,板,板房已经完,工,工，计划在08年7、8月开盘，,价,价格未定。,按其一贯的,开,开发模式和,我,我方的市场,调,调研了解，,预,预计会以低,于,于市场价100200元/平米,左,左右的价格,入,入市，届时,将,将会对站前,区,区乃至整个,贵,贵池的房地,产,产市场产生,巨,巨大的冲击,，,，以低价和,规,规模效应吸,引,引众多市民,来,来此安家，,打,打乱现有的,市,市场价格体,系,系。该项目,与,与我项目仅,隔,隔一条长江,路,路，对我方,的,的影响是最,为,为直接和现,实,实的，压力,甚,甚大。因此,，,，在产品的,定,定位规划和,推,推广销售上,须,须更为谨慎,、,、策略。,项目位置,秀山路与南湖路交口,总建面积,15.5万 平米,项目户数,约1200户,销售情况,未开盘,项目组成,多层、小高层、高层,主力产品,多层,价 格,未知,开盘时间,08年7、8月,售楼地址,翠微路156号华氏药房,开发商,安徽华泰集团,潜在竞争,项,项目分析,之,之二,华邦阳,光,光城,分析：,项目位于,池,池州市城,南,南区中心,地,地段、秀,山,山南路与,翠,翠微路交,汇,汇处向南100米,，,，近邻南,湖,湖商业街,、,、西街、,杏,杏花村小,学,学、市第,二,二人民医,院,院、红光,农,农贸市场,、,、贵池二,中,中、杏花,村,村文化公,园,园、白洋,河,河景观大,堤,堤，项目,周,周边基础,设,设施配套,及,及公用建,设,设齐全，,交,交通便捷,。,。,项目属欧,式,式建筑风,格,格，中心,布,布局有商,业,业广场，,占,占地128亩，规,划,划建筑面,积,积16万,平,平方米，,其,其中住宅14万平,方,方米，住,宅,宅容积率18；,绿,绿地率35%以上,；,；停车位300余,个,个个，其,中,中地上停,车,车位227个。,该项目与,本,本案距离,较,较近，产,品,品类型相,似,似，销售,周,周期部分,重,重合，将,会,会是未来,重,重点竞争,对,对手。,项目位置,池阳路，徽商银行东侧,建筑面积,总建7.3万平方米，分两期,项目户数,约500套,项目组成,多层,主力户型,90120平方米三房两厅,价 格,预计2500,销售率,未开盘,开盘时间,08年7、8月,售楼地址,建设中路,售楼热线,2085566,开发商,安徽甲地置业,潜在竞争,项,项目分析,之,之三,奇景甲苑,分析：,齐景甲苑,也,也位于池,州,州市站前,区,区，临近,长,长途汽车,站,站、火车,站,站，占地,面,面积4.89万平,米,米，总建,筑,筑面积7.3万平,米,米，项目,依,依齐山而,建,建，可远,眺,眺平天湖,，,，建筑风,格,格采用了,现,现代简约,，,，内部景,观,观力求以,人,人为本，,周,周边建有,联,联华超市,和,和众多商,业,业配套，,与,与甲地国,际,际商贸城,遥,遥遥呼应,。,。,站前区汽,车,车站板块,内,内规划了,众,众多住宅,和,和商业项,目,目，甲地,国,国际商贸,城,城、上海,城,城、百汇,广,广场、国,际,际汽车城,等,等商业项,目,目共计总,建,建超过50万平米,，,，届时，,该,该区域旺,盛,盛的人气,，,，集中的,商,商业，繁,忙,忙的物流,势,势必提升,地,地段价值,，,，打造池,州,州新的城,市,市中心商,业,业和居住,区,区。,作为区域,内,内核心商,务,务区周边,新,新开发住,宅,宅楼盘，,其,其地段优,势,势明显，,未,未来配套,设,设施齐全,，,，人气集,聚,聚，具有,较,较强的竞,争,争力。,项目位置,贵池区城北,建筑面积,总建57000平米,产品类型,住宅,建筑类型,多层,入住户数,518户,面积范围,86133平米，主力8699平米,价 格,未知,销售率,未开盘,开盘时间,08年7、8月,售楼地址,建设中路145号,开发商,浙江百合集团,潜在竞争,项,项目分析,之,之四,百合蓝鸟,苑,苑,分析：,项目位于,池,池州市中,心,心城区北,部,部，东依,翠,翠柏北路,，,，北靠沿,江,江大道，,地,地块南面,临,临近即将,贯,贯通的城,北,北路，南,侧,侧与国土,资,资源局、,水,水务局、,公,公安局110指挥,中,中心为邻,。,。项目总,占,占地3.6万平米,，,，建筑面,积,积约6万,平,平米，其,中,中近2700平米,的,的商业用,房,房，可居,住,住户数518户。,一期主力,户,户型：二,房,房二厅一,卫,卫、 三,房,房二厅一,卫,卫、三房,二,二厅一卫,双,双阳台、,三,三房二厅,二,二卫,面积为：86.2,、93.2、94、98、98.7,、110.3,、,、128.7、132.5等。,竞争分析,总,总结,关键词：,成,成本竞争,产,产,品,品差异,营,营销,区,区隔,争,争取,客,客源,从区域未,来,来竞争已,经,经不可避,免,免，给项,目,目客源竞,争,争带来较,大,大压力，,因,因此做好,产,产品差异,化,化；控制,控,控制项目,成,成本；减,少,少项目后,期,期销售压,力,力；将使,项,项目在区,域,域竞争中,处,处于有利,位,位置。,第二部分,项,项目定,位,位,第一篇：,项,项目解析,本项目北,面,面是池州,体,体育馆，,西,西面是规,划,划中的行,政,政中心，,建,建设中的,五,五星级酒,店,店离本项,目,目也较近,，,，项目的,地,地段优势,非,非常突出,。,。池州体,育,育馆也已,经,经动工建,设,设，预计,在,在2008年底建,成,成投入使,用,用，天堂,湖,湖面积约2000,亩,亩，自然,景,景观丰富,。,。,项目所处,的,的池州火,车,车站站前,是,是连接火,车,车站与老,城,城区的重,要,要枢纽，,也,也是一个,紧,紧临老城,区,区而又相,对,对独立的,城,城市新区,。,。其发展,方,方向是，,逐,逐步完成,城,城市空间,拓,拓展的地,域,域调整，,构,构建“两,山,山一湖”,旅,旅游区北,部,部服务中,心,心功能，,完,完善市域,交,交通系统,，,，凸显城,市,市门户形,象,象，成为,一,一个集商,贸,贸、居住,、,、物流及,少,少量工业,的,的相对独,立,立、功能,齐,齐全的城,市,市新区。,人,人口规模,远,远期约6.8万人,，,，将具有,浓,浓厚的商,业,业氛围、,亲,亲切的休,闲,闲环境、,宜,宜人的空,间,间景观等,特,特色。,池,池州火车,站,站站前区,的,的发展将,依,依靠“一,个,个支柱（,商,商贸物流,）,）、两个,重,重点（专,业,业市场与,房,房地产）,”,”目前已,经,经引进了,碧,碧桂园地,产,产、五星,级,级商务酒,店,店、上海,城,城物流商,贸,贸中心、,宝,宝马汽配,专,专业市场,、,、池州国,际,际汽车城,、,、徽商大,市,市场、豪,丰,丰国际装,饰,饰市场等,一,一批项目,，,，将成为,池,池州商贸,、,、服务、,旅,旅游休闲,中,中心和交,通,通枢纽。,市,市场潜力,巨,巨大，发,展,展前景广,阔,阔。,项,目,目,所,所,在,在,区,区,域,域,分,分,析,析,项,目,目,情,情,况,况,地,位,位,情,情,况,况,：,：,地,地,地,块,块,位,位,于,于,新,新,兴,兴,规,规,划,划,的,的,池,池,州,州,站,站,前,前,区,区,西,西,北,北,块,块,，,，,北,北,通,通,老,老,城,城,区,区,中,中,心,心,，,，,南,南,通,通,池,池,州,州,火,火,车,车,站,站,、,、,汽,汽,车,车,站,站,。,。,地,地,块,块,北,北,临,临,建,建,设,设,中,中,的,的,池,池,州,州,体,体,育,育,馆,馆,，,，,东,东,临,临,城,城,市,市,主,主,干,干,道,道,长,长,江,江,南,南,路,路,，,，,西,西,面,面,与,与,南,南,面,面,临,临,天,天,堂,堂,湖,湖,以,以,及,及,规,规,划,划,中,中,的,的,行,行,政,政,中,中,心,心,，,，,地,地,块,块,大,大,致,致,梯,梯,形,形,，,，,用,用,地,地,面,面,积,积,共,共230,亩,亩,，,，,规,规,划,划,性,性,质,质,为,为,“,“,住,住,宅,宅,商,商,业,业,用,用,地,地,”,”,。,。,地块,数,数据,：,：,容积,率,率：1.8,绿,绿地,率,率：35%,建,建筑,密,密度;30%,项目,的,的SWOT分,析,析,项目,优,优势,点,点,区域规划,优,优势,：,处于在建,的,的体育馆,南,南边，规,划,划的行政,中,中心,东边，未,来,来区位优,势,势明显，,能,能有效地,增,增加客户,入,入住意愿,和提升商,业,业氛围；,周,周边有大,型,型高端住,宅,宅项目开,发,发，将发,挥集聚效,应,应。,地形优势,：,地形条件,较,较好，有,利,利于规划,设,设计和环,境,境营造。,自然景观,优,优势,：,西边和南,边,边临近天,堂,堂湖，景,观,观优势得,天,天独,厚。,交通优势,：,位于长江,南,南路交通,干,干道，交,通,通便利，,地,地理位置,较好,；,临近即将,运,运营的火,车,车车站与,汽,汽车站，,距,距离适中,。,。,项目劣势,点,点,地域劣势：,项目由于,处,处于体育,馆,馆附近，,建,建筑限高,对,对容积率,影响较大,；,离主城区,约,约4公里,，,，当地对,此,此距离尚,未,未完全接,受,受。,配套劣势,：项目周,边,边交通、,购,购物娱乐,、,、商贸金,融,融等尚不,成,成熟，,生,生,活机能较,为,为缺乏。,项目机会,点,点,市场起步：,池州站前,北,北区房地,产,产市场正,步,步入启动,期,期，后市,看,看好；,池州城区,未,未来几年,仍,仍呈供不,应,应求。,宏观调控：,宏观上中,央,央对房地,产,产市场行,业,业有调控,的,的措施；,目,目前金融,环境不是最,佳,佳，融资难,度,度增加，当,地,地房贷审核,较,较严。,未来中心：,由于临近未,来,来行政中心,，,，对池州主,要,要客户群,公务员的,吸引力非常,大,大；,政府将在此,区,区域内建造,诸,诸多市政建,设,设项目，整,体环境逐步,改,改善。,项目威胁点,同行竞争,：周边楼盘,竞,竞争激烈，,造,造成客户分,流,流。,商业先行：,五星级酒店,、,、上海城、,汽,汽车城等高,端,端项目落址,附,附近，增加,区域内人气,，,，提升形象,；,；池州居民,置,置业投资的,概,概念逐步增,强,强。,小结,根据以上对,项,项目地块资,源,源和SWOT分析，认,为,为：本案区,域,域发展前景,看,看好，且规,模,模相对较大,，,，自然环境,优,优美，在池,州,州房产市场,中,中是个潜力,股,股；另一方,面,面，本案周,边,边区域配套,设,设施缺乏，,生,生活机能不,完,完善，今后,相,相关配套设,施,施能否及时,跟,跟上将会直,接,接影响整个,项,项目的销售,进,进程。,为了使得今,后,后项目能成,功,功开发，我,们,们认为：一,方,方面本案应,最,最大限度发,掘,掘自身所具,有,有的优势，,把,把握市场机,会,会点，另方,面,面应尽量减,少,少自身所处,的,的劣势，规,避,避市场风险,，,，以求提升,本,本案在市场,中,中的地位，,达,达到成功开,发,发之目的。,第,二,二,篇,篇,：,：,产,产,品,品,定,定,位,位,项,目,目,核,核,心,心,观,观,点,点,：,：,休,闲,闲,运,运,动,动+,健,健,康,康,生,生,态,态+,高,高,尚,尚,国,国,际,际+,行,行,政,政,中,中,心,心,区,区,市,场,场,形,形,象,象,定,定,位,位:,行,政,政,中,中,心,心,高,高,尚,尚,水,水,景,景,运,运,动,动,社,社,区,区,推,广,广,形,形,象,象,语,语:,泛,运,运,动,动,健,健,康,康,生,生,活,活,核,心,心,定,定,位,位,初,步,步,定,定,位,位:,池,州,州,最,最,值,值,得,得,购,购,买,买,的,的,大,大,型,型,生,生,态,态,运,运,动,动,社,社,区,区,初,步,步,物,物,业,业,形,形,态,态:,以,多,多,层,层,、,、,小,小,高,高,层,层,为,为,主,主,，,，,辅,辅,以,以,部,部,分,分,花,花,园,园,洋,洋,房,房,客,户,户,类,类,型,型,职,业,业,类,类,型,型,及,及,收,收,入,入,水,水,平,平,公,务,务,员,员,、,、,教,教,师,师,：,：,个,个,人,人,年,年,收,收,入,入,在,在3,5,万,万,元,元,之,之,间,间,事,业,业,单,单,位,位,职,职,员,员,：,：,个,个,人,人,年,年,收,收,入,入,在,在3,4,万,万,元,元,之,之,间,间,个,体,体,户,户,、,、,小,小,私,私,营,营,业,业,主,主,：,：,个,个,人,人,年,年,收,收,入,入,在,在5,10,万,万,元,元,之,之,间,间,个,私,私,企,企,业,业,主,主,：,：,年,年,收,收,入,入,在,在10,50,万,万,元,元,之,之,间,间,，,，,事,事,业,业,小,小,有,有,成,成,就,就,池,州,州,人,人,外,外,出,出,打,打,工,工,人,人,员,员,：,：,个,个,人,人,年,年,收,收,入,入,在,在3,8,万,万,元,元,之,之,间,间,老城区、,站,站前区、,其,其他区域,客户群定,位,位,客户的区,域,域分布情,况,况,老城区客,户,户站前,区,区客户,城郊区域,客,客户,其它区域,客,客户,地域分布,年龄构成,25-50岁年龄,段,段为主的,客,客户,购买动机,自住型的,客,客户群及,购,购买动机,：,： （比,例,例在70%）,子女婚后,与,与父母同,住,住，想要,搬,搬出过小,日,日子的小,家,家庭。,小家庭成,立,立年数在5年以上,，,，结婚债,务,务已清偿,完,完，二次,置,置业。,4050岁左右,有,有积蓄的,中,中老年人,，,，因子女,成,成长，想,提,提前为子,女,女添置房,产,产。,居住在池,州,州下面乡,镇,镇或郊区,的,的农村家,庭,庭，希望,做,做“城里,人,人”，希,望,望改善生,活,活,居住水平,、,、 享受,出,出入方便,、,、配套齐,全,全的生活,环,环境。,在外务工,、,、做生意,的,的池州人,，,，从外地,赚,赚钱回来,想,想要在家,购,购置房产,。,。,池州站前,区,区建成后,进,进入商场,的,的生意人,为,为了方便,工,工作和生,活,活会有购,房,房的计划,。,。,部分拆迁,户,户拿到拆,迁,迁费后考,虑,虑提高居,住,住水准，,购,购买商品,房,房。,有条件的,本,本地青年,结,结婚不愿,同,同父母住,在,在一起。,在池州工,作,作的外地,青,青年因与,池,池州青年,形,形成婚姻,关,关系，想,要,要安家结,婚,婚的。,在外地务,工,工的青年,，,，到了婚,龄,龄想回家,结,结婚定居,。,。,池州站前,区,区的开发,刚,刚刚拉开,架,架势，未,来,来规划中,是,是池州经,济,济发展新,区,区，区内,汽,汽车站、,火,火车站人,流,流大；目,前,前已经引,进,进了碧桂,园,园地产、,五,五星级商,务,务酒店、,上,上海城物,流,流商贸中,心,心、宝马,汽,汽配专业,市,市场、池,州,州国际汽,车,车城、徽,商,商大市场,、,、豪丰国,际,际装饰市,场,场等一批,项,项目，将,成,成为池州,商,商贸、服,务,务、旅游,休,休闲中心,和,和交通枢,纽,纽。市场,潜,潜力巨大,，,，发展前,景,景广阔。,有,有实力的,投,投资客会,瞄,瞄准市场,热,热点适时,下,下手。,婚房的客,户,户群及购,买,买动机：,（,（比例在20%）,投资者的,客,客户群及,购,购买动机,：,：（比例,在,在10%,）,）,目标客源,锁,锁定,小结：,在自住需,求,求为主体,的,的市场环,境,境中，中,小,小面积户,型,型已经成,为,为市场接,受,受程度最,高,高的产品,，,，并且该,区,区域的主,要,要客源为,老,老城区域,，,，立足本,案,案也应该,优,优先考虑,中,中小面积,户,户型，并,把,把主要客,源,源定位放,在,在老城区,域,域。,关键词：,自,自住需,求,求,中,中小户型,第三,部,部分,产,产品,规,规划,设,设计,如何,做,做足,项,项目,容,容积,率,率；,如何,保障,项,项目,利,利润,最,最大,化,化；,如何,将项,目,目风,险,险降,到,到最,低,低；,如何,使,使提,高,高产,品,品在,区,区域,市,市场,的,的竞,争,争力,；,；,这些,都,都是,我,我方,在,在产,品,品设,计,计上,首,首要,考,考虑,的,的问,题,题,。,。,。,。,。,规划,设,设计,几,几个,方,方面,内,内容,的,的思,考,考,总体,规,规划,分,分析,建筑,规,规划,构,构成,及,及设,计,计理,念,念,建筑,风,风格,建,建议,景观,绿,绿化,总体,规,规划,分,分析,充分,利,利用,地,地形,高,高差,，,，创,造,造富,有,有特,色,色的,坡,坡地,景,景观,。,。空,间,间设,计,计在,统,统一,中,中求,变,变化,充分,考,考虑,住,住户,的,的朝,向,向和,景,景观,，,，以,正,正南,北,北向,为,为主,。,。,商业,街,街临,街,街布,置,置，,考,考虑,一,一层,商,商业,，,，突,出,出“,街,街”,的,的空,间,间塑,造,造，,注,注重,行,行径,中,中的,景,景观,点,点、,线,线、,面,面设,计,计，,空,空间,灵,灵活,，,，有,收,收有,放,放，,即,即增,添,添若,干,干小,型,型商,业,业广,场,场,打,打破,单,单调,的,的线,型,型空,间,间,增,增加,变,变化,使,行,行走,于,于其,间,间的,人,人感,到,到兴,味,味无,穷,穷。,二期不,考,考虑单,独,独设置,会,会所，,结,结合架,空,空层和,商,商业的,位,位置以,泛,泛会所,的,的形式,规,规划。,从控制,建,建筑成,本,本的角,度,度出发,。,。道路,交,交通系,统,统做到,相,相对的,人,人车分,流,流，利,用,用地势,高,高差解,决,决停车,问,问题，,地,地面停,车,车结合,环,环境相,对,对集中,。,。,停车方,式,式与车,位,位比,类型,停车方式,车位比,备注,小高层,架空车位和地下停车,1：0.5,在停车场规划中，要考虑停车数量的远期规划。,花园洋房,采用架空停车、地面绿化停车或其他更好形式。,1：1,多层,露天地面集中停车,1：0.5,商业,沿街露面停车,临时看楼车,在销售大厅附近考虑看楼班车乘车点及停车场。,商业配,套,套部分,一层沿,街,街商业,目标：,立,立足23年,以,以后的,长,长远发,展,展规划,商,商业街,，,，不仅,满,满足社,区,区内消,费,费，同,时,时以,特色吸,引,引周边,区,区域消,费,费，第,一,一时间,形,形成社,区,区商业,氛,氛围，,聚,聚集人,气,气。,生活配,套,套商业,：,：超市,、,、便利,店,店、干,洗,洗店、,面,面包屋,、,、冲晒,店,店等,商铺面,积,积尽量,小,小，可,相,相互打,通,通组合,，,，出售,的,的自由,行,行业商,铺,铺面积,在,在40,平,平方米,为,为,单位。,开,开,间,间在45米,，,，进深810米；,最,最好50%可,通,通气。,每间商,铺,铺预留,给,给排水,管,管、电,、,、宽带,。,。,小型超,市,市考虑,在,在一期,进,进驻，,二,二期商,业,业考虑,预,预留超,市,市位置,特色商,业,业区：,餐,餐饮区,、,、茶房,、,、休闲,中,中心,建议按100,平,平方米,为,为基本,单,单位，,可,可分可,合,合。,特色商,业,业区商,铺,铺前的,人,人行通,道,道需宽,敞,敞、通,畅,畅，装,饰,饰要温,馨,馨、休,闲,闲。,特色,商,商业,区,区及,商,商铺,门,门面,的,的外,观,观设,计,计要,具,具有,明,明确,的,的主,题,题,。,。,统一,考,考虑,整,整个,商,商业,区,区的,招,招牌,及,及导,示,示牌,，,，预,留,留商,家,家招,牌,牌灯,箱,箱的,位,位置,。,。,会所,一期,结,结合,架,架空,层,层和,临,临街,商,商业,设,设置,泛,泛会,所,所，,二,二期,在,在用,地,地西,面,面临,街,街设,置,置1500M2的,独,独立,会,会所,空中,花,花园/小,型,型图,书,书馆/人,工,工攀,岩,岩/,室,室外,烧,烧烤,场,场/,老,老年,活,活动,室,室/,乒,乒乓,室,室/,桌,桌球,房,房/,健,健身,房,房/,体,体操,练,练习,房,房/,桑,桑拿,房,房/,儿,儿童,游,游戏,场,场,独立,会,会所,建,建议,结,结合,商,商业,街,街和,社,社区,文,文化,广,广场,统,统一,考,考虑,，,，营,造,造浓,厚,厚的,生,生活,气,气氛,，,，并,能,能体,现,现且,提,提升,项,项目,整,整体,形,形象,；,；独,立,立会,所,所内,建,建议,集,集中,设,设置,一,一些,对,对经,营,营维,护,护要,求,求较,高,高的,、,、收,费,费性,的,的项,目,目，,以,以便,于,于今,后,后的,集,集中,管,管理,。,。,一,期,期,泛,泛,会,会,所,所,主,主,要,要,设,设,置,置,一,一,些,些,休,休,闲,闲,性,性,质,质,的,的,、,、,营,营,业,业,性,性,的,的,设,设,施,施,。,。,与,与,北,北,面,面,体,体,育,育,管,管,联,联,盟,盟,，,，,并,并,丰,丰,富,富,其,其,功,功,能,能,，,，,使,使,之,之,成,成,为,为,本,本,小,小,区,区,的,的,主,主,题,题,会,会,所,所,，,，,为,为,本,本,项,项,目,目,增,增,加,加,更,更,多,多,的,的,附,附,加,加,值,值,。,。,综,上,上,所,所,述,述,：,：,尽,尽,量,量,利,利,用,用,周,周,边,边,资,资,源,源,，,，,控,控,制,制,会,会,所,所,建,建,筑,筑,面,面,积,积,，,，,减,减,轻,轻,后,后,期,期,经,经,营,营,管,管,理,理,的,的,负,负,担,担,景,观,观,绿,绿,化,化,住,宅,宅,部,部,分,分,地,块,块,的,的,景,景,观,观,环,环,境,境,规,规,划,划,设,设,计,计,应,应,注,注,意,意,对,对,原,原,有,有,生,生,态,态,和,和,自,自,然,然,环,环,境,境,的,的,保,保,护,护,。,。,对,对,原,原,地,地,形,形,尽,尽,量,量,避,避,免,免,进,进,行,行,大,大,规,规,模,模,的,的,改,改,造,造,。,。,不,不,应,应,有,有,大,大,面,面,积,积,的,的,护,护,坡,坡,或,或,挡,挡,土,土,墙,墙,。,。,对于,形,形态,美,美观,的,的原,有,有树,木,木要,加,加以,重,重点,保,保留,，,，规,划,划可,作,作局,部,部调,整,整；,对,对成,片,片的,树,树木,，,，可,采,采取,有,有针,对,对性,的,的保,护,护办,法,法：,处,处于,建,建筑,红,红线,以,以外,的,的加,以,以保,留,留，,红,红线,以,以内,的,的拔,除,除或,移,移栽,。,。,架空层延,伸,伸绿化，,一,一气呵成,：,：让园林,绿,绿化全部,延,延伸贯穿,，,，形成更,开,开阔的空,间,间。,建,建议小区,景,景观设计,能,能有主题,，,，如亚热,带,带风情、,欧,欧洲风情,等,等，便于,媒,媒体宣传,的,的放大。,各,各个小景,观,观的设计,也,也围绕主,题,题展开。,商业部分,商业街以,硬,硬质人工,景,景观营造,为,为主，注,意,意休闲空,间,间的营造,。,。,商业街设,计,计应强调,纵,纵深感、,层,层次感、,且,且要有独,立,立的商业,空,空间作为,景,景观节点,。,。,商业街景,观,观应注重,人,人的参与,性,性，可依,据,据商业业,态,态特征，,塑,塑造趣味,性,性强的空,间,间 ，形,成,成有主,题,题的商业,气,气氛。,周边自然,资,资源景观,的,的利用,体育馆,与体育馆,形,形成泛运,动,动公园，,完,完善项目,，,，扩大规,模,模形成小,区,区外的新,亮,亮点。,立面及户,型,型建议,要跳脱区,域,域市场竞,争,争，提高,项,项目关注,度,度，与周,边,边拆迁安,置,置项目做,出,出良好区,隔,隔。项目,外,外立面必,须,须要有一,定,定创新,。,。,。,立面建议,户型建议,创新,户,户型,“3+1,”,”亲子房,设,设计,目前市场,反,反映较好,的,的亲子房,设,设计概念,为,为：将二/三房（,满足标准,三,三口之家,居,居住需求,）及一房,一,一厅（,老人公寓,）进行自,由,由组合，,形,形成（,满足三代,同,同堂的家,庭,庭使用,）三房,、,、四房,带,带储物,（,（工人,）,）房及,入,入户花,园,园的产,品,品。,这种产,品,品设计,概,概念满,足,足了经,济,济型人,性,性化的,需,需求，,具,具有一,定,定的概,念,念炒作,空,空间，,其,其特点,在,在于宜,组,组宜分,，,，但正,是,是这种,特,特点产,生,生了相,当,当比例,的,的一房,、,、两房,中,中小户,型,型，考,虑,虑到价,值,值最大,化,化的设,计,计原则,，,，建议,在,在一期,多,多层中,适,适当采,用,用这种,设,设计概,念,念。,7587M,2,左右两,房,房,85M,2,82M,2,100M,2,左右三,房,房,103M,2,105M,2,100M,2,110M,2,120M,2,三房,110M,2,120M,2,创新户,型,型,错跃,双,双层公,寓,寓,87平,方,方米完,美,美2+1房,项目总,建,建筑面,积,积约27.6,万,万平方,米,米，其,中,中多层,住,住宅约20.9万平,方,方米，,小,小高层,住,住宅约5万平,方,方米，,沿,沿街商,业,业约1.2万,平,平方米,，,，会所,物,物业等,配,配套用,房,房5000平,方,方米。,建,建筑物,底,底层为,层,层高不,超,超过2.2米,（,（不计,算,算容积,率,率）车,库,库层，,每,每户配,置,置约6-8平,方,方米自,行,行库一,只,只，其,余,余配置,汽,汽车库,，,，约可,配,配置汽,车,车库860只,，,，若汽,车,车库配,置,置比例,不,不达标,，,，可在,地,地面适,当,当配置,地,地面停,车,车位。,建筑规,划,划定位,序号,名称,面积,(,),备注,1,出让面积,153334.1,2,地上建筑面积,276001.38,其中,:,多层住宅,209254.04,小高层,50000,商业,11747.34,商品房,小,计,271001.38,技术用房,配电房、水泵房等,物业管理用房,1876.8,按总建筑面积,0.68%,配置,物业三产用房,1104,按总建筑面积,0.40%,配置,社区办公用房,100,户配置,30,会所,2019.2,幼儿园,小学,其它,公建配套,小计,5000,自行车库,18680,使用面积,汽车库,21500,合,计,(,总建筑面积,),316181.38,3,间距,01:01.3,4,容积率,1.8,（商品房,+,公建配套）,/,出让面积,5,建筑密度,30%,6,绿化率,35%,项目,面,积,户,户均面积,备注,（）,数,（）,一,多层住宅,83084.68,755,110,小高层,期,商业,3915.78,公建配套,5000,自行车库,6040,汽车库,一期小计,98040.46,755,33.27%,二,多层住宅,63084.68,573,110,小高层,25000,217,115,期,商业,3915.78,公建配套,开发进,度,度,本项目,按,按均匀,比,比例分,三,三期开,发,发，,一期开,发,发多层,住,住宅及,物,物业用,房,房等配,套,套设施,。,。,表1/2,自行车库,6320,汽车库,二期小计,98320.46,791,33.37%,三,多层住宅,63084.68,573,110,小高层,25000,217,115,期,商业,3915.78,公建配套,自行车库,6320,汽车库,三期小计,98320.46,791,33.37%,合计,294681.4,2337,100%,表2/2,第四部,分,分,销,销售策,略,略及销,售,售收入,预,预测,根据池,州,州目前,在,在售和,待,待售楼,盘,盘的调,查,查，我,们,们做出,如,如下定,位,位：,多 层,：,： 均,价,价2600元/平,方,方米。二,期,期3000元/平,方,方米，三,期,期3500元，,小高层：,二,二期,均,均价3100元/,平,平方米，,三,三期3600元/,平,平方米，,商 业,：,： 一,期,期5000元/平,米,米，二期6000,元,元/平米,，,，三期7000元/平米，,汽车库：,约,约5,万,万/只，,自行车库,：,：500,元,元/平方,米,米。,一期开盘,采,采用低开,高,高走的销,售,售策略。,价格定位,价格表,类别,子类,期,套,总面积,均价,销售时间,数,(m2),(元/m2),多层住宅,56F,多层住宅,一期,755,83084.68,2600,2008.11-2010.6,56F,多层住宅,二期,573,63084.68,3000,2009.8-2011.5,56F,多层住宅,三期,573,63084.68,3500,2011.7-2013.4,多层住宅汇总,1902,209254,小高层,9F小高层,二期,217,25000,3100,2009.8-2011.5,9F小高层,三期,217,25000,3600,2011.7-2013.4,小高层汇总,435,50000,商业,沿街商业,一期,3915.78,5000,2008.11-2010.6,沿街商业,二期,3915.78,6000,2009.8-2011.5,沿街商业,三期,3915.78,7000,2011.7-2013.4,商业汇总,11747.34,销售进度,桩基完工,后,后销售，,在,在前三个,月,月销售30%，每,期,期竣工时,销,销售至70%，其,余,余30%,在,在6个,月内销完,毕,毕。,一期销售,进,进度,2008.11-2009.1,2009.2-2009.12,2010.1-2010.6,每月10%，共30%,每月4%，共40,每月5，共30,二期销售,进,进度,2009.8-2009.10,2009.11-2010.11,2010.12-2011.5,每月10%，共30%,每月3.08%，共40%,每月5，共30,三期销售,进,进度,2011.7-2011.9,2011.10-2012.10,2012.11-2013.4,每月10%，共30%,每月3.08%，共40%,每月5，共30,盈利能力,分,分析,盈利能力,分,分析,各,各,期,期销售收,入,入（万元,）,）,一期,二期,三期,多层,21602.02,18925.4,22079.64,62607.06,小高层,7750,9000,16750,商铺,1957.89,2349.47,2741.05,7048.41,自行车库,302,316,316,934,汽车库,1400,1450,1450,4300,合计,25261.91,30790.87,35586.69,91639.47,万元,总成本,43847,销售总额,91639,土地增值税,10325,营业税,4582,利润,32885,投资回报率,75,项目盈利,能,能力,注：项目,开,开发成本,数,数据引用,可,可行性报,告,告,通过测算,我,我们可以,看,看出该方,案,案实现毛,利,利润为：,32885,万元。,户型面积,配,配比建议,1、竞争,区,区域面积,配,配比分析,：,：,2、市场,调,调查结果,分,分析：,分析：,从上图不,难,难看出，,目,目前竞争,区,区域推出,产,产品面积,配,配比依然,以,以大户型,居,居多，在,以,以自住需,求,求为主体,的,的市场上,，,，大户型,产,产品将面,临,临着巨大,的,的销售压,力,力，较高,的,的总价和,转,转手困难,将,将成为其,销,销售环节,首,首要面对,的,的问题。,因,因此，产,品,品户型设,置,置的差异,化,化将使本,案,案在区域,竞,竞争中的,压,压力减小,到,到最少。,我方观点,：,：该项目,整,整体户型,配,配比,3540M,2,（一房）,占,占到总体,量,量 5,65,70M,2,（,两,两,房,房,）,）,占,占,到,到,总,总,体,体,量,量5,75,87M,2,（,两,两,房,房,）,）,占,占,到,到,总,总,体,体,量,量10,95,110M,2,（,三,三,房,房,）,）,占,占,到,到,总,总,体,体,量,量40,110,120M,2,（,三,三,房,房,）,）,占,占,到,到,总,总,体,体,量,量30,125,136M,2,（,三,三,房,房,）,）,占,占,到,到,总,总,体,体,量,量8,140,160M,2,（,四,四,房,房,）,）,占,占,到,到,总,总,体,体,量,量2,中,小,小,面,面,积,积,户,户,型,型,具,具,有,有,低,低,总,总,价,价,的,的,优,优,势,势,。,。,中,小,小,面,面,积,积,户,户,型,型,可,可,以,以,相,相,对,对,降,降,低,低,客,客,户,户,置,置,业,业,门,门,槛,槛,。,。,100M,2,左,右,右,户,户,型,型,，,，,相,相,对,对,大,大,户,户,型,型,市,市,场,场,接,接,受,受,程,程,度,度,高,高,。,。,35,40M,2,（,两,两,房,房,）,）,户,户,型,型,为,为,市,市,场,场,空,空,白,白,点,点,，,，,适,适,量,量,配,配,比,比,抢,抢,占,占,单,单,身,身,公,公,寓,寓,市,市,场,场,65,70M,2,（两,房,房）,设,设计,成,成MINI错,层,层户,型,型，,少,少量,配,配比,，,，以,新,新颖,的,的户,型,型为,二,二三,期,期小,高,高层,亮,亮点,，,，降,低,低风,险,险。,户型,面,面积,配,配比,定,定位,优,优势,分,分析,项目,一,一期,多,多层,户,户型,配,配比,75,87M,2,（两,房,房）,占,占到,总,总体,量,量10,95,110M,2,（三,房,房）,占,占到,总,总体,量,量45,110120M,2,（三,房,房）,占,占到,总,总体,量,量30,125136M,2,（三房,）,）占到,总,总体量10,140,160M,2,（四房,）,）占到,总,总体量5,第五部,分,分：公,司,司简介,宁波市,海,海普房,地,地产投,资,资咨询,有,有限公,司,司简介,宁波市,海,海普房,地,地产投,资,资咨询,有,有限公,司,司是一,家,家专业,的,的房地,产,产策划,代,代理服,务,务机构,，,，成立,于,于2004年11月,，,，致力,于,于为各,类,类房地,产,产项目,提,提供全,程,程策划,、,、代理,销,销售等,服,服务。,公司设,立,立于宁,波,波海曙,区,区都市,仁,仁和中,心,心，经,过,过全体,员,员工的,努,努力工,作,作，已,逐,逐渐形,成,成了力,求,求实战,、,、灵活,机,机动、,卓,卓有成,效,效的行,销,销工作,体,体系，,建,建立了,一,一支高,素,素质的,营,营销团,队,队。,公司成,立,立以来,，,，成功,地,地为碧,云,云天、,四,四明春,晓,晓、日,月,月星城,、,、城市,丽,丽晶、,颐,颐和名,苑,苑、万,金,金大厦,、,、申洲,四季,桂,桂花园,等,等项目,提,提供了,专,专业全,面,面的策,划,划和代,理,理服务,，,，销售,代,代理项,目,目总面,积,积达到150,万,万平方,米,米。海,普,普以“,品,品质服,务,务、品,位,位空间,”,”为经,营,营宗旨,，,，力求,为,为客户,提,提供最,满,满意的,服,服务和,产,产品，,专,专业细,致,致的营,销,销服务,，,，敬业,活,活力的,团,团队合,作,作，将,全,全面提,升,升海普,在,在房地,产,产领域,的,的企业,竞,竞争力,，,，努力,成,成为房,地,地产行,业,业的优,秀,秀品牌,。,。,公司近,期,期服务,项,项目概,况,况（一,）,）,序号,项目名称,开发商,建筑面积,项目地点,服务内容,日期,1,四明春晓（住宅）,宁波旗滨集团,7万平米,宁波鄞州中心区,营销策划,05年612月,2,碧云天（住宅）,宁波鸿德房产,8万平米,宁波鄞州中心区,全程代理,05年10月至今,3,城市丽晶（住宅）,慈溪三北房产,2.5万平米,慈溪浒山,全程代理,05年10月至今,4,新都花城（住宅）,宁波旗滨集团,25万平米,江苏泰兴,项目定位策划,06年5-7月,序号,项目名称,开发商,建筑面积,项目地点,服务内容,日期,5,宁波商会国贸中心（甲级写字楼）,宁波商会大厦建设有限公司,10万平米,宁波南部商务区,项目定位策划,06年7月-9月,6,百盛商务楼（写字楼）,宁波鸿德房产,1.5万平米,鄞州中心区,全程代理,06年10月至今,7,海景花园（住宅）,玉环亿力房产,6万平米,玉环县沙门镇,全程营销策划、推广,06年10月始,8,景泰家园（住宅）,北仑联合房产,3万平米,北仑红联,全程代理,06年11月始,公司近,期,期服务,项,项目概,况,况（二,）,）,公司近,期,期服务,项,项目概,况,况（三,）,）,序号,项目名称,开发商,建筑面积,项目地点,服务内容,日期,9,四季桂花园,申洲置业,30万平米,宁波北仑,全程营销,策划、推广,07年4月份,10,颐和名苑,宁波国力房产,16万平米,宁波洪塘,全程代理,07年5月始,11,万金大厦,/,1.5万平米,宁波百丈东路,全程代理,07年6月始,12,隆顺花园（七期）,申洲置业,5582平米,宁波北仑,全案代理,07年6月,13,华庭公寓（南区）,耀华房地产北仑分公司,3.5万,宁波北仑,全案代理,07年7月,我公司,近,近期所,服,服务的,部,部分地,产,产项目,广告案,例,例,碧云天,报,报纸广,告,告,万金大,厦,厦报纸,广,广告,万金大,厦,厦报纸,广,广告,万金大,厦,厦楼书,颐和名,苑,苑报纸,广,广告,颐和名,苑,苑报纸,广,广告,颐和名,苑,苑楼书,THEEND,谢谢观,看,看！,演讲完,毕,毕，谢,谢,谢观看,！,！,