商业地产项目提案案例

标题：微软雅黑 44号 加粗,团队： 微软雅黑 18号 不加粗,团队： 微软雅黑 18号 不加粗,团队： 微软雅黑 18号 不加粗,团队： 微软雅黑 18号 不加粗,此报告仅供客户内部使用，未经成全机构的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。,模板母版标题样式,序,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,标题：微软雅黑 44号 加粗,团队： 微软雅黑 18号 不加粗,团队： 微软雅黑 18号 不加粗,团队： 微软雅黑 18号 不加粗,团队： 微软雅黑 18号 不加粗,绝对保密！此报告仅供客户内部使用，未经成全机构的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,模板母版标题样式,序,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,商业地产项目,提案及操作实例分享,成全机构,成都分公司,2012-09-15,成全机构商业地产策划基础培训材料,讲了四个不同类型、不同地域的商业销售、租赁项目的,或,提案,或,策划,或,操盘,或,招商,的故事。,想到哪儿就写到了哪儿，如仔细玩味,一定不会觉得俺啰嗦。,我是成全成都的刘振明,成全刘振明,，感谢关注。,壹。,一个县级市新区商业综合体招商项目,1,、项目背景：,开发商跟新上任的市委书记是多年的朋友，书记转地升官，自然福萌。,项目不大，区位很差，商办用地。,2,、开发商背景：,初入地产，容积率，建筑密度，一问三不知。,3,、信息渠道：,电话来访。估计百度查到的。无任何人脉。,4,、开发内部关系：,决策层较为简单，菜鸟,2,枚，一个老板，一个总经理。,2,者多年朋友，摸爬滚打。,5,、分析：,该类客户专业性较低，开发认知少，但是很执着，有打破砂锅问到底的劲。资金实力较差，合同承受金额不高。,项目概况,要求商业公司帮他们,招商,，要么引进超市、百货、电影院这些业态。,这类的项目招商任重道远，区位不谈，,图纸还没出来的项目，有多少订单地产？,开发商要求,订单地产的前提是先做商业规划并尽可能招商先行，但一个连初步设计方案都没有的项目，拿什么去跟大商家谈？想做订单地产，要么已,有众多商家、品牌资源捆绑在前，要么整合与谈判对象类似的多个商家的营商场所设计方案并形成自身初步设计方案和商业规划方案,，这才算是具备了与谈判对象交涉的前提。,成全视点：,接案核心目的：,考虑到项目的开发节奏以及类型，本案重点为招商类合同转化为顾问类合同。,突破口：,超市的招商。,推进方式：,利用商家的开店选址思考，来引出并确定前期定位工作。,接案目的及推进方式,抓住项目目前存在的核心问题及开发商核心诉求,招商，同时又须满足顾问公司自身利益诉求,将招商类合同转为顾问类合同。而,如何招商应是顾问工作推进的主要方向及作案策略的落位之点,从商家开店选址角度进行项目的定位思考。,成全视点：,商家选址有几个递进关系：,首先，有没有,客源,，客源就是购买力，购买力分两个部分,:,1,、人口数量,2,、人口的消费能力。,其次，,交通,是否便利，包含道路以及交通工具。,最后,物业条件,是否符合经营要求，包括了建筑本身的柱距，使用功能及配套停车位等。,关于选址,客源、交通、物业条件，根据项目这些要素，顾问公司先来掂量下这个项目能招来什么样的商家？再看看能招来的这些商家跟开发商对商家的要求是否匹配？如果不匹配怎么办？开发商“退而求其次”是其中的一个策略选项，如果不肯让步，那就请开发商把项目按照期望能招到的商家的可能的需求做些优化、重塑吧。,客源关系到以项目为核心所能形成的商圈辐射半径能扩展到多大，而商圈辐射半径越宽其所能网络的客源基数也就越大，客源基数够大，也就直接解决了商家选址的第一核心诉求，但欲使得商圈辐射面足够开阔、所能网络到的客源基数足够充分，就须涉及到到上述第二选项,交通的便利程度到底能到几何。而物业条件状况关系到能否满足商家自身经营性需求。,成全视点：,从市场出发以及项目方案本身研究做出接案提案框架,1,、周边的,客群基数,不够，超市何时开业？（超市的开业时间决定了招商的启动时间）,2,、项目本身,进深开间比,不够，,动线,很差，,卸货区域,不合理，因此不适合做超市，如何来优化？,3,、除超市确定外，其他商业如何快速去化,赋予何种主题,能得到投资客认可？投资客的,承受总价,能力是多少？,铺位,如何,切割,？,提案框架,项目报告主要分为以下几个方面：,思路、框架、填充、优化、提炼，真乃十字箴言也，做策划的同事不可不察！,1,、先谈作案,思路,，在传统商业定位过程中，有很多方法和技巧，但是要围绕着一个原则。简单概括起来有,8,个字。“人无我有，人有我优”。可以理解为迎合市场空白，对个别差的业态进行超越。再白话点就是，有些业态这个市场没有，我们就做，有些业态这个事情已经存在，但是他们做的不好，我们就进行超越。尤其是,2,、,3,线城市存在着共性问题业态单一，经营品类少，业态原始等共性问题。,2,、谈完作案思路再议如何来搭提案,框架,，框架包含了几个部分，分别为宏观信息，中观信息，区域信息及项目信息。,3,、,填充,内容，包含了市场供给（已有及隐性）、需求（消费者、经营户、投资客等）、项目分析（区位、交通、优劣势等）,4,、,优化,，把上述内容整合起来，明确每个小结的重点及指向性。推出项目定位。,5,、,提炼,，提炼核心思路及内容进行撰写。做成提案,ppt,。,提案报告构成,如何调研：,1,、买地图当扫街,2,、统计局拿年鉴,3,、规划局拿城市规划,4,、商贸局（,旅,旅游局）拿商业网点规,划,划,5,、土地局了,解,解片区土地供应情,况,况,这些资料都,摆,摆在那里，,只,只要勤快点多跑,跑,跑就行了。,关于在陌生,城,城市调研,难就难在投资客访谈，小城市的,投,投资环境欠,佳,佳，准投资,客,客基本搞实,业,业。,如何跟这些,老,老板认识？,还,还要人家空,出,出时间谈半,个,个小时？,由于陌生城,市,市，人脉很,差,差，语言又,不,不通。怎么,办,办？,有两个方法,可,可以一试：,1,、从公司客,户,户数据库找,出,出同类型样,本,本做定量分析，,2,、当地做,10,个样本。,1,、由于三级,市,市场，因此,供,供应量一目,了,了然。主要,以,以老城区的,几,几条商业街,、,、专卖店形,成,成的核心商圈。以商业街,，,，散铺，市,场,场为主，业,态,态种类相对,匮,匮乏。,2,、关于需求,方,方面，终端,消,消费者没见,过,过的东西太,多,多，迎合需,求,求肯定是谈,不,不上，因此,定,定义为引导需求。,3,、关于借鉴案例选,取,取一定要恰当,。,。,这里谈借鉴,案,案例的目的,是,是什么，选,取,取一个对项,目,目有借鉴意,义,义的特色案,例,例进行分析,其主要目的,在,在于通过对,在,在区位条件,、,、市场环境,及,及竞争因素,、,、项目自身,条,条件等方面,与,与本案具有,相,相似性、可,比,比性与可借,鉴,鉴性的其他,项,项目的研究,，,，来论证本项目,定,定位的准确,性,性与可行性,，,，为本案的,详,详细定位提,供,供参考和借,鉴,鉴。然,后,后就,是,是案,例,例的,选,选取,原,原则,是,是：,在,在区,位,位条,件,件、,市,市场,环,环境,及,及市,场,场竞,争,争、,项,项目,自,自身,条,条件,、,、产,品,品类,型,型、,以,以及,操,操作,模,模式,等,等方,面,面与,本,本项,目,目有,类,类似,性,性或,可,可比,性,性；,在,在类,似,似的,条,条件,及,及资,源,源的,前,前提,下,下，,在,在物,业,业类,型,型、,规,规划,设,设计,、,、业,态,态配,比,比等,方,方面,寻,寻找,对,对本,项,项目,的,的启,发,发性,；,；案,例,例项,目,目在,当,当地,市,市场,有,有较,高,高的,知,知名,度,度及,较,较好,的,的市,场,场表,现,现，,为,为当,地,地的,成,成功,项,项目,。,。,4,、项目分析,。,。,调研之后,的,的分析工,作,作,商业地产,顾,顾问公司,应,应具备的,一,一大优势,，,，就是有,自,自己非常,丰,丰富的项,目,目案例库,，,，失败的,、,、成功的,、,、一二线,的,的、三四,线,线的、,MALL,型的、,社,社区型,的,的、综,合,合体型,的,的等等,，,，有一,大,大堆在,哪,哪儿放,着,着。接,手,手一个,新,新项目,，,，马上,就,就能想,到,到在自,己,己的案,例,例库里,有,有某某,项,项目在,某,某某方,面,面跟这,个,个新项,目,目有很,多,多相类,似,似的方,面,面、有,很,很多可,资,资比较,和,和借鉴,的,的地方,，,，有众,多,多可资,借,借鉴的,案,案例在,手,手，新,项,项目的,作,作案过,程,程就会,顺,顺利得,多,多、牢,靠,靠的多,。,。说服,力,力也就,更,更强。成全成都分,公,公司，夯实,案,案例库的建,设,设，势在必,行,行。,竞争策略中,的,的“五力”,模,模型决定你,是,是做挑战者,、,、补缺者、,跟,跟随者还是,领,领导者，在,三,三、四线城,市,市，只有做,领,领导者、做,第,第一才有被,市,市场认同的,机,机会、才有,超,超脱竞争的,可,可能，在业,态,态和功能定,位,位上、在设,施,施配备、形,象,象塑造上，,就,就该超越市,场,场上所有项,目,目，但要适,度,度,超越半步是,先,先贤，超越,一,一步就成了,先,先烈。,成全视点：,感谢顾问公,司,司做了什么,深,深入的调研,，,，辛苦了。,我这里有几,个,个小问题咨,询,询一下：,首先，关于,报,报告的深度,问,问题，我个,人,人觉得太空,了,了，花了这,么,么大的篇幅,来,来论证这些,业,业态的问题,，,，定性多，定,量,量少。,最关键的经,济,济测算却没,有,有提及，我,们,们这个项目,以,以销售为主,，,，你们的定,位,位却没有涉,及,及到这个内,容,容。这个是报告完整性,的,的问题。,其次，就是,你,你们提及的,这,这些业态，,他,他们未来的租金贡献率是多少？能否支撑我,们,们的售价？你们提及,的,的这些规划,，,，投资客能,否,否接受，他,们,们愿意下单,么,么？,这个故事他,们,们愿意相信,么,么？,最后，就是,这,这些业态都,是,是大业态,400-500,方的面积，,如,如何与我们,项,项目分割出,售,售的进行一,个,个互补，如,果,果按照这个,面,面积分割，,那,那我们的一,间,间商铺要卖,到,到多少钱？,同时目前国,家,家已经严令,禁,禁止不能做,返,返租了，经营性如何,得,得到保障？,你们的业态如何把经营,权,权和产权形,成,成统一？,最后回到数,据,据上，庞大,的,的数据的确,证,证明你们花,了,了很多心思,，,，但是我们,的,的缺不是要,你,你们的苦劳,，,，而是你们,的,的分析与操,作,作案例的经,验,验。,当然但是也,不,不能否定你,们,们的辛苦工,作,作，而是需,要,要你们更深,层,层次的挖掘,与,与对项目的,理,理解。,提案过程：,发,发难,开发商请来,的,的有丰富操,盘,盘经验的商,业,业地产专家,显,显然对事关,终,终端销售的,“,“故事,”,该怎么讲非,常,常关注。,。,。,以销售为主,的,的商业，不,管,管招大商家,也,也好、售后,返,返租也好、,零,零售整租也,好,好、虚实产,权,权也好，其,实,实统统都是,噱,噱头，因为,作,作为开发商,你,你压根就没,想,想要把这些,铺,铺子、房子,压,压在自己手,上,上（如果选,择,择自己持有,，,，就相当于,始,始终都是自,家,家的孩子，,需,需要劳心劳,力,力的精心培,育,育之，自然,不,不存在想方,设,设法去“包,装,装”、迎合,买,买家去编排,故,故事的种种,“,“桥段”）,，,，所做的一,切,切都是为了,把,把它甩出去,、,、以相对较,高,高的价格甩,出,出去。,但问题在于,怎,怎样才能又,快,快又好（高,利,利润）的甩,出,出去？,答案是多讲,讲,讲关于未来,的,的无限美好,“,“钱”景的,“,“故事”！,这,这些“故事,”,”的听众就,是,是哪些投资,客,客们。,但什么样的故,事,事才能让这,些,些听众既喜,欢,欢听又能让,他,他们因为你,编,编排的这些,“,“故事”来,买,买你的单？,这些“故事,”,”的内容应,该,该包括哪些,方,方面？,怎样编排才,能,能让“故事,”,”跟真的将,要,要发生一样,？,？这些“故,事,事”又以何,种,种方式去说,？,？,为使这些“,故,故事”更能,吸,吸引听众、,让,让听众更痛,快,快的买单，,还,还要做哪些,实,实打实的基,础,础工作（不,能,能一味玩虚,的,的，不然早,晚,晚被拆穿）,？,？,“故事”的,起,起承转合、,“,“故事”的,起,起因、经过,、,、高潮、结,尾,尾应该是怎,样,样的？,成全视点：,关于让投资,者,者觉得物业,能,能增值的诸,多,多“故事情,节,节”。,背景环境：,大,大的经济环,境,境是否健康,发,发展；,行业环境：,商,商业地产是,否,否是投资热,点,点；,地块价值：,所,所处地块在,未,未来是否有,广,广阔的发展,前,前景；,同类市场经,营,营状况：预,计,计经营的的,业,业态目前是,否,否有发展空,间,间；,项目规划：,商,商铺规划设,计,计是否合理,，,，是否符合,经,经营要求；,价格合理：,销,销售价格是,否,否与实际价,值,值趋同。,其它：开发,商,商品牌、后,期,期营运水平,等,等。,成全视点点,：,：,下一个故事,是,是关于复合,地,地产项目营,销,销的。,成全视点：,复合地产项,目,目的营销“,故,故事”,跟住宅地产,相,相比，复合地产项,目,目存在商业,、,、商务等多,方,方面功能，,实,实际运营中,，,，这些功能,之,之间相互支,撑,撑，客户可,以,以共享，度假酒店,、,、高尔夫球,场,场等能提升,住,住宅配套档,次,次，能给住,宅,宅带来优质,客,客户，住宅,能,能给商业、,球,球场等提供,稳,稳定的客源,，,，度假酒店,、,、球场又能,给,给商业街提,供,供高消费力,的,的商务人流,。,。,在复合地产,中,中，“商”,不,不管体量有,多,多大，都会,是,是项目的灵,魂,魂和点睛之,笔,笔，因此，在开发,次,次序上,，,，“商,”,”的部,分,分必须,先,先行开,发,发、先,行,行运营,，,，这样,所,所谓“,复,复合”,的,的概念,才,才能体,现,现，否,则,则画龙,而,而不点,睛,睛，徒,有,有躯壳,而,而无灵,魂,魂，项目,很,很难开,发,发成功,。,。,复合地,产,产因为,其,其内部,复,复杂的,功,功能结,构,构，操,盘,盘者必,须,须将复,合,合地产,项,项目看,作,作一部,完,完整运,行,行的机,器,器，梳理出,复,复合地,产,产项目,的,的“内,部,部功能,价,价值支,撑,撑体系,”,”，然,后,后系统,思,思考如,何,何驱动,这,这部机,器,器，这台,机,机器的,内,内部零,件,件如何,作,作用，,如,如何支,撑,撑。反,之,之，如,果,果割裂,开,开来看,各,各个零,件,件，头,疼,疼治头,脚,脚疼医,脚,脚，就,违,违背复,合,合地产,项,项目的,开,开发规,律,律了。,关于“,系,系统思,考,考”：真实的,世,世界是,由,由许多,循,循环不,息,息的环,状,状的因,果,果互动,关,关系组,成,成的，,在,在每一,个,个系统,中,中，每,一,一影响,是,是因也,是,是果，,但,但是根,深,深蒂固,的,的机械,思,思考模,式,式往往,只,只看到,线,线段式,的,的因果,关,关系，,系,系统思,考,考要求,不,不仅仅,看,看到事,物,物表面,，,，而是,强,强调看,到,到负责,事,事物背,后,后引发,变,变化的,结,结构，,看,看出各,组,组成分,子,子之间,的,的整体,互,互动关,系,系，看,见,见相互,关,关联而,非,非单一,的,的事件,。,。系统,思,思考就,是,是要把,许,许多杂,乱,乱的片,段,段整合,为,为前后,一,一贯的,“,“故事,”,”。事,实,实上每,一,一动环,都,都在描,述,述一个,故,故事，,我,我们在,描,描述故,事,事的过,程,程中，,就,就会知,道,道故事,情,情节不,能,能连贯,的,的地方,，,，这个,地,地方就,是,是问题,的,的症结,，,，就是,解,解决问,题,题的杠,杆,杆点。,系统思,考,考方法,论,论的关,键,键点有,三,三个：,1,，看事,物,物背后,互,互动的,结,结构，,将,将其结,成,成“动,环,环”；,2,，将动,环,环描述,成,成一个,完,完整的,“,“故事,”,”；,3,、从故,事,事不连,贯,贯的地,方,方寻找,解,解决问,题,题的杠,杆,杆点。,例：如,何,何将“,产,产权式,酒,酒店”,的,的售卖,”,故事,”,连贯起,来,来,?,卖产权,式,式酒店,似,似乎很,简,简单，,做,做一个,“,“投资,回,回报手,册,册”，,根,根据市,场,场调研,数,数据，,模,模拟估,算,算一个,酒,酒店的,日,日单价,，,，然后,乘,乘以天,数,数，再,乘,乘以入,住,住率，,然,然后根,据,据销售,价,价格计,算,算出优,厚,厚的投,资,资回报,，,，这样,算,算是给,投,投资者,画,画了一,个,个大饼,，,，这种,思,思路就,是,是前面,所,所说的,“,“线段,式,式”思,考,考，就,销,销售论,销,销售，,只,只是看,到,到从起,点,点到终,点,点即开,发,发商与,购,购买者,之,之间的,因,因果关,系,系。其,实,实，产,权,权酒店,背,背后共,有,有四者,关,关系存,在,在，开,发,发商、,投,投资者,、,、使用,者,者、经,营,营者，,这,这四者,互,互为因,果,果关系,，,，共同,组,组成一,个,个动态,的,的闭环,。,。,投资者,开发商,使用者,经营者,开发商,聘,聘请酒,店,店管理,公,公司经,营,营酒店,，,，酒店,管,管理公,司,司招徕,顾,顾客使,用,用酒店,，,，酒店,公,公司从,终,终端使,用,用者,顾客哪,里,里赚钱,，,，然后,再,再返还,给,给投资,者,者，这,样,样就形,成,成一个,良,良性循,环,环。在,这,这个循,环,环不息,“,“动环,”,”中，,只,只要任,何,何一个,环,环节出,了,了问题,，,，产权,式,式酒店,的,的机能,就,就会发,生,生紊乱,。,。现实,中,中，最,常,常见的,问,问题就,是,是出在,酒,酒店管,理,理公司,，,，经营,不,不力导,致,致无法,兑,兑现投,资,资承诺,。,。,分析完,这,这背后,的,的互动,结,结构后,，,，“手,册,册”上,就,就要完,整,整、清,晰,晰展现,这,这四者,之,之间的,关,关系，,勾,勾勒一,个,个完整,的,的“故,事,事”。酒店由,谁,谁经营,？,？与竞,争,争对手,相,相比，,经,经营者,的,的品牌,优,优势和,差,差异化,在,在哪里,？,？经营,者,者在客,户,户渠道,上,上有哪,些,些模式,和,和保障,？,？经营,者,者以往,有,有哪些,成,成功案,例,例？对,投,投资者,的,的回报,承,承诺如,何,何保障,？,？投资,者,者的推,出,出机制,如,如何等,，,，把这,些,些问题,想,想清楚,后,后给投,资,资者做,一,一一展,示,示，这,样,样的“,故,故事”,才,才有真,正,正的说,服,服力，,很,很多开,发,发商仅,考,考虑开,发,发商与,投,投资者,两,两方的,关,关系，,单,单方面,吆,吆喝投,资,资回报,，,，说服,力,力肯定,不,不强。,“,系,系,统,统,性,性,思,思,考,考,”,”,方,方,法,法,运,运,用,用,的,的,经,经,典,典,案,案,例,例,：,：,郑,郑,州,州,“,“,果,果,岭,岭,山,山,水,水,”,”,项,目,目,概,概,述,述,：,：,5400,亩,大,大,盘,盘,；,；,在,在,“,“,黄,黄,河,河,大,大,观,观,”,”,景,景,区,区,内,内,；,；,距,距,郑,郑,州,州,15,公,里,里,；,；,内,内,有,有,缩,缩,微,微,版,版,的,的,泰,泰,山,山,、,、,大,大,雁,雁,塔,塔,、,、,少,少,林,林,寺,寺,等,等,景,景,观,观,；,；,物,物,业,业,类,类,型,型,：,：,独,独,栋,栋,、,、,汤,汤,耗,耗,子,子,、,、,叠,叠,拼,拼,、,、,洋,洋,房,房,、,、,五,五,星,星,级,级,产,产,权,权,酒,酒,店,店,、,、,动,动,感,感,影,影,院,院,、,、,望,望,湖,湖,楼,楼,文,文,化,化,餐,餐,厅,厅,、,、,潘,潘,岩,岩,壁,壁,、,、,滑,滑,雪,雪,场,场,、,、,温,温,泉,泉,SPA,、,马,马,术,术,场,场,、,、,国,国,标,标,高,高,尔,尔,夫,夫,球,球,场,场,、,、,商,商,业,业,街,街,。,。,存,在,在,的,的,问,问,题,题,：,：除,独,独,栋,栋,别,别,墅,墅,外,外,，,，,其,其,他,他,住,住,宅,宅,和,和,商,商,铺,铺,都,都,销,销,售,售,不,不,畅,畅,，,，,尤,尤,其,其,是,是,洋,洋,房,房,，,，,开,开,盘,盘,半,半,年,年,只,只,卖,卖,10%,；,在,以,以,住,住,宅,宅,为,为,主,主,要,要,调,调,性,性,的,的,推,推,广,广,，,，,在,在,郑,郑,州,州,知,知,名,名,度,度,很,很,高,高,，,，,举,举,办,办,嘉,嘉,年,年,华,华,活,活,动,动,，,，,参,参,加,加,者,者,上,上,万,万,人,人,，,，,认,认,购,购,率,率,非,非,常,常,低,低,；,；,景,观,观,观,观,光,光,不,不,景,景,气,气,，,，,酒,酒,店,店,、,、,高,高,尔,尔,夫,夫,业,业,务,务,很,很,火,火,爆,爆,，,，,因,因,为,为,郑,郑,州,州,会,会,多,多,、,、,公,公,款,款,吃,吃,喝,喝,玩,玩,多,多,。,。,运,用,用,“,“,系,系,统,统,思,思,考,考,”,”,方,方,法,法,把,把,整,整,个,个,“,“,故,故,事,事,”,”,连,连,贯,贯,起,起,来,来,：,：独,栋,栋,、,、,汤,汤,耗,耗,子,子,、,、,度,度,假,假,酒,酒,店,店,等,等,可,可,称,称,为,为,中,中,原,原,政,政,界,界,、,、,商,商,界,界,要,要,人,人,的,的,第,第,二,二,居,居,所,所,和,和,客,客,厅,厅,；,；,这些人在这,里,里休闲度假,，,，在高尔夫,球,球场交友，,在,在温泉浴场,和,和度假酒店,接,接待；,他们公司的,中,中高层在国,际,际会议中心,、,、度假酒店,开,开会、业务,会,会议、培训,，,，或许还是,他,他们的研发,中,中心、拓展,训,训基地；,员工在开会,、,、培训期间,晚,晚上可以看,动,动感电影，,登,登鹳雀楼，,在,在望湖楼就,餐,餐，湿地公,园,园看野鸭子,，,，滑雪，打,高,高尔夫；,他们喜欢这,里,里的时尚运,动,动“,MALL,”,”,，喜,欢,欢这,里,里的,环,环境,，,，于,是,是买,了,了洋,房,房或,酒,酒店,公,公寓,，,，酒,店,店公,寓,寓也,会,会是,艺,艺术,家,家、,收,收藏,家,家、,撰,撰稿,人,人等,自,自由,职,职业,者,者和,玩,玩家,型,型精,英,英的,最,最爱,；,；,这里,聚,聚集,的,的人,越,越来,越,越多,，,，有,实,实力,的,的公,司,司喜,欢,欢在,这,这里,开,开辟,后,后方,甚,甚至,创,创造,“,“脑,库,库”,，,，高,品,品质,、,、高,消,消费,人,人流,进,进入,，,，住,别,别墅,的,的业,主,主觉,得,得商,业,业有,前,前途,，,，考,虑,虑投,资,资商,铺,铺。,问题,的,的杠,杆,杆点,：,：“故,事,事”,连,连贯,起,起来,之,之后,，,，可,以,以发,现,现解,决,决问,题,题的,杠,杠杆,点,点，,即,即“,商,商务,活,活动,”,”。,景,景区,最,最缺,的,的是,人,人气,，,，而,商,商务,活,活动,可,可以,聚,聚集,人,人气,，,，聚,集,集人,气,气的,载,载体,可,可将,其,其归,结,结为,“,“国,际,际会,议,议中,心,心”,，,，会,议,议中,心,心应,该,该包,括,括度,假,假酒,店,店、,宴,宴会,厅,厅两,部,部分,，,，功,能,能体,现,现为,会,会议,会,会展,、,、研,发,发培,训,训、,休,休闲,度,度假,、,、运,动,动健,康,康和,宴,宴会,。,。会,议,议中,心,心运,营,营成,功,功会,给,给商,业,业街,和,和体,验,验旅,游,游景,区,区带,来,来人,气,气，,给,给高,尔,尔夫,带,带来,客,客户,，,，给,洋,洋房,别,别墅,带,带来,买,买主,，,，最,终,终将,”,黄河,大,大观,“,“连,结,结成,一,一个,完,完整,的,的因,果,果动,环,环。,因,因此,，,，”,会,会议,中,中心,“,“是,项,项目,的,的点,睛,睛之,笔,笔，,”,”商,“,“是,项,项目,的,的灵,魂,魂所,在,在。,针,对,对,项,项,目,目,运,运,营,营,现,现,状,状,，,，,提,提,出,出,将,将,项,项,目,目,整,整,体,体,定,定,位,位,为,为,“,“超,级,级,商,商,务,务,休,休,闲,闲,港,港”,而,而,非,非,度,度,假,假,区,区,，,，,并,并,立,立,即,即,规,规,划,划,建,建,设,设,国,国,际,际,会,会,议,议,中,中,心,心,，,，,将,将,未,未,卖,卖,出,出,的,的,40,套,叠,叠,拼,拼,改,改,为,为,产,产,权,权,式,式,度,度,假,假,酒,酒,店,店,，,，,以,以,产,产,权,权,式,式,酒,酒,店,店,的,的,运,运,营,营,带,带,动,动,项,项,目,目,带,带,来,来,人,人,气,气,，,，,将,将,其,其,定,定,位,位,成,成,“,“高,尔,尔,夫,夫,私,私,人,人,酒,酒,店,店”,，,，,一,一,方,方,面,面,最,最,大,大,化,化,利,利,用,用,项,项,目,目,高,高,尔,尔,夫,夫,资,资,源,源,，,，,因,因,为,为,高,高,尔,尔,夫,夫,会,会,员,员,多,多,为,为,老,老,板,板,和,和,政,政,府,府,官,官,员,员,，,，,这,这,些,些,人,人,可,可,以,以,成,成,为,为,酒,酒,店,店,最,最,重,重,要,要,的,的,投,投,资,资,者,者,和,和,使,使,用,用,者,者,；,；,高,高,尔,尔,夫,夫,资,资,源,源,还,还,可,可,在,在,全,全,国,国,范,范,围,围,高,高,尔,尔,夫,夫,组,组,织,织,内,内,实,实,现,现,交,交,换,换,，,，,一,一,方,方,面,面,为,为,酒,酒,店,店,带,带,来,来,各,各,地,地,商,商,务,务,旅,旅,行,行,的,的,客,客,户,户,资,资,源,源,，,，,另,另,一,一,方,方,面,面,也,也,方,方,便,便,酒,酒,店,店,投,投,资,资,客,客,去,去,外,外,地,地,旅,旅,行,行,，,，,高,高,端,端,商,商,务,务,旅,旅,行,行,中,中,，,，,高,高,尔,尔,夫,夫,是,是,必,必,不,不,可,可,少,少,的,的,内,内,容,容,。,。,定,位,位,成,成,“,“,高,高,尔,尔,夫,夫,私,私,人,人,酒,酒,店,店,”,”,后,后,，,，,用,用,“,“,系,系,统,统,思,思,考,考,”,”,方,方,法,法,来,来,构,构,建,建,一,一,个,个,完,完,整,整,的,的,动,动,环,环,分三步走,：,：,第一步，,酒,酒店整合,高,高尔夫资,源,源高调亮,相,相,联系两家,高,高尔夫管,理,理公司，,分,分别加入,“,“分时度,假,假高尔夫,套,套餐”和,球,球会加盟,计,计划，实,现,现会员共,享,享。,通过整合,高,高尔夫资,源,源，达到,一,一箭双雕,效,效果，一,方,方面，对,使,使用者来,说,说，可以,以,以优惠价,格,格和尊贵,身,身份去全,国,国很多城,市,市打高尔,夫,夫、住酒,店,店，这对,使,使用者是,一,一个很大,诱,诱惑，另,一,一方面，,对,对投资者,来,来说，酒,店,店与全国,多,多家球场,、,、酒店实,现,现会员互,换,换，可以,给,给后期酒,店,店经营带,来,来稳定客,源,源，投资,回,回报会有,很,很高保障,，,，私人酒,店,店实际上,是,是富贵阶,层,层的玩具,和,和工具，,第,第一步整,合,合动作就,能,能将这两,个,个功能发,挥,挥到淋漓,尽,尽致。,第二步，,暗,暗度陈仓,，,，搞定使,用,用者,一边产品,高,高调亮相,，,，接受咨,询,询，一边,派,派行销人,员,员跟各大,企,企业、管,理,理培训、,拓,拓展训练,机,机构谈合,作,作，使得,某,某些大型,企,企业将培,训,训、研发,、,、会议中,心,心、接待,中,中心放在,项,项目上，,通,通过引导,消,消费，搞,定,定一大批,稳,稳定客户,，,，为酒店,长,长期运营,带,带来稳定,收,收益，给,投,投资者带,来,来信心。,第三部，,销,销售爆发,，,，开闸放,水,水，释放,势,势能,通过前期,运,运营积淀,，,，正式开,始,始销售，,高,高尔夫私,人,人酒店公,开,开亮相和,新,新闻发布,会,会举行，,与,与一大批,知,知名的未,来,来使用者,举,举行签约,仪,仪式，看,到,到未来大,批,批未来使,用,用者的存,在,在，给投,资,资者看到,未,未来的投,资,资回报，,增,增强了信,心,心；高尔,夫,夫带来的,异,异地商务,旅,旅行资源,带,带来身份,和,和便利。,连,连续十五,年,年,8%,经营回报,、,、,45,万住宿消,费,费卡，,6,年,110%,回购行动,和,和担保函,，,，整合理,财,财银行、,保,保险顾问,、,、律师顾,问,问和置业,顾,顾问，给,投,投资者吃,下,下定心丸,。,。,国际会议,中,中心和度,假,假酒店运,营,营成功后,，,，项目聚,集,集了人气,，,，后期住,宅,宅销售水,到,到渠成。,我这里也,有,有一些对,报,报告的看,法,法，关于,超,超市的开,业,业时间基,本,本以跟我,的,的一致，,关,关于业态,规,规划也是缺乏新意，你们这,样,样规划太,常,常规了。,这,这些我们,都,都能想到,，,，我需要,的,的你们能,拿,拿出来一,些,些不一样,的,的东西，,冷,冷门的地,段,段用冷门,的,的思考，,你,你们这样,做,做项目，,特,特色不够,，,，很难让,我,我看到项,目,目的亮点,在,在哪里，,我,我如何让我,们,们的朋友,跟,跟我一起,投,投资这个,项,项目，如,何,何让那些,老,老板买我,的,的项目？,提案过程,：,：发难,北京朝阳,区,区东亚,奥北辣街,是,是北京首,个,个主题商,街,街，由四,栋,栋独栋商,业,业楼和底,商,商钻铺组,成,成，辣味,品,品牌餐饮,云,云集，同,时,时集合购,物,物、娱乐,、,、休闲等,丰,丰富业态,。,。这一特,色,色主题定,位,位为后续,的,的成功招,商,商奠定了,坚,坚实的基,础,础。,所谓特色定位,就,就是根据,企,企业自身,文,文化、项,目,目周边环,境,境、经营,特,特色等，,集,集约、整,合,合、升华,出,出一个最,具,具吸引力,的,的一点作,为,为“诉求,点,点”，以此去,吸,吸引想要,吸,吸引的目,标,标客群。,特色定位,包,包括大众,定,定位、特,色,色主题定,位,位，如果,定,定位于大,众,众化，那,么,么项目收,益,益相对稳,定,定，但缺,乏,乏持久特,色,色、收益,率,率也低，,如,如采用特,色,色定位，,如,如以经营,特,特色产品,或,或特色服,务,务定位那,么,么就可以,作,作为一个,很,很好的吸,引,引顾客的,诉,诉求点。,成全案例,推,推导：,首先感谢,各,各位的意,见,见，经过,这,这次更深,层,层的沟通,，,，可以加,强,强我司对,项,项目的理,解,解，同时,能,能让双方,的,的出发点,与,与思考点,更,更一致。,有,有利于项,目,目的操盘,。,。（客套,话,话说完进,入,入正题）,。,。,贵司提出,的,的几个问,题,题，我们,做,做一个解,答,答。,首先就是关于调研,的,的投资客,问,问题。的确那,位,位老板我,们,们没有最,终,终的访问,，,，主要是,约,约了他一,个,个星期，,一,一致没有,碰,碰到他的,时,时间，这,点,点您可以,去,去跟他核,实,实一下。,最,最后我们,作,作为一个,专,专业的公,司,司，通过,其,其余样本,的,的分析，已经达到,了,了,85%,的置信区,间,间。完全可,以,以完成对,项,项目投资,客,客的分析,。,。当然我,们,们会后也,会,会再对这,位,位老板进,行,行一个单,独,独的访问,。,。也希望,您,您打个招,呼,呼，配合,一,一下他的,时,时间。看,他,他是否有,对,对项目额,外,外的理解,。,。,其次关于工作,内,内容，本次的,主,主要提案,为,为市场数,据,据以及项,目,目定位分,析,析。朱总,刚,刚刚提出,的,的问题非,常,常好，从,问,问题的出,发,发点来看,，,，朱总也,是,是一个非,常,常专业的,人,人。（这,个,个要捧的,，,，此人就,是,是要表现,自,自己，一,旦,旦他表现,完,完毕，基,本,本也达到,了,了他的目,的,的，另外,底,底细不清,楚,楚，不好,乱,乱喷。）,也,也是我们,要,要下阶段,要,要完成的,工,工作之一,。,。带着朱,总,总提出的,问,问题，我,们,们将准备,第,第二次提,案,案，以便,做,做出更有,针,针对性的,提,提案。,最后就是,董,董事长提,出,出的问题,，,，我们作,为,为第一次做房地产开,发,发的公司,，,，目的是求稳。做一些,招,招商难度,较,较小的业,态,态也可以,做,做到商业,价,价值最大,化,化，同时三级市场,不,不可能接,受,受太新颖,的,的业态。因此我,们,们在业态的,功,功能上和,档,档次上做,适,适当的升,级,级即可。还,有,有就是一,个,个开业时,间,间的问题,。,。董事长,通,通过合理,的,的判断得,出,出了项目,的,的开业时,间,间，和我,们,们花费大,的,的精力调,研,研的结果,是,是一致，,说,说明董事,长,长对项目,理,理解的深,，,，对项目,看,看得准，,相,相信当初,拿,拿地的时,候,候也是考,虑,虑在内了,。,。不然也,不,不会花这,么,么大一笔,投,投资来进,入,入这个项,目,目了。,因此我们,将,将整合各,位,位领导的,意,意见，按,照,照要求，,把,把方案继,续,续深化下,去,去。最终,达,达到项目,顺,顺利销售,的,的最终目,的,的。,提案过程,：,：反击,经过内部,会,会议讨论,要,要做好以,下,下点：,1,、补充调,研,研（投资,客,客,1,组） ；,2,、提案重,心,心将偏向,于,于租售配,比,比、投资,回,回报测算,，,，租金收,益,益测算等用数字说,话,话；,3,、重新提,炼,炼项目包,装,装，业态的描,述,述更加细致,、,、新颖。,引,引入商家访谈，利用第,三,三方视角,增,增加项目,的,的说服力,；,；,4,、不否定,之,之前提案,的,的所有内,容,容；,5,、公关。,准备二次,提,提案,业态描述,更,更细致、,新,新颖，甚,至,至把商家,拉,拉进来用,商,商家访谈,来,来作为业,态,态优势的,佐,佐证。,要让故事,讲,讲的更像,样,样，就不,能,能不在细,节,节真实性,上,上下功夫,。,。不仅在商,业,业环境、,地,地段、立,地,地条件、,经,经营、规,划,划、价格,等,等重要“,情,情节”上,面,面要“起,承,承转合”,、,、逻辑推,导,导、步步,为,为营外，,还,还要在事,关,关经营性,保,保障的业,态,态、功能,、,、业种、,品,品类乃至,商,商品或服,务,务品牌的,描,描述上多,讲,讲细节、,多,多设置看,点,点和亮点,。,。,一,部,部,甄,嬛,嬛,传,传,讲,的,的,其,其,实,实,是,是,个,个,后,后,宫,宫,女,女,人,人,勾,勾,心,心,斗,斗,角,角,的,的,俗,俗,套,套,故,故,事,事,，,，,情,情,节,节,上,上,设,设,置,置,的,的,也,也,算,算,跌,跌,宕,宕,起,起,伏,伏,。,。,但,但,你,你,细,细,看,看,剧,剧,中,中,人,人,物,物,所,所,穿,穿,的,的,服,服,装,装,，,，,连,连,衣,衣,领,领,、,、,裙,裙,边,边,、,、,袖,袖,口,口,的,的,花,花,纹,纹,都,都,根,根,据,据,等,等,级,级,而,而,各,各,不,不,相,相,同,同,，,，,统,统,一,一,为,为,人,人,工,工,绣,绣,制,制,成,成,，,，,人,人,物,物,头,头,上,上,的,的,饰,饰,品,品,也,也,大,大,有,有,讲,讲,究,究,，,，皇,后,后,的,的,发,发,饰,饰,，,，,妃,妃,嫔,嫔,不,不,可,可,能,能,有,有,，,，,贵,贵,妃,妃,的,的,服,服,饰,饰,，,，,一,一,般,般,妃,妃,嫔,嫔,也,也,不,不,可,可,能,能,有,有，,包,包,括,括,宫,宫,女,女,的,的,行,行,礼,礼,也,也,不,不,同,同,，,，,像,像,槿,槿,汐,汐,，,，,她,她,是,是,甄,甄,嬛,嬛,身,身,边,边最,重,重,要,要,的,的,宫,宫,女,女,，,，,她,她,行,行,的,的,礼,礼,就,就,和,和,一,一,般,般,小,小,宫,宫,女,女,不,不,一,一,样,样,。,。,故,故,事,事,中,中,对,对,这,这,些,些,细,细,节,节,的,的,描,描,述,述,、,、,展,展,示,示,，,，,就,就,大,大,大,大,增,增,加,加,了,了,故,故,事,事,的,的,看,看,点,点,和,和,吸,吸,引,引,力,力,。,。,因,此,此,，,，可,展,展,示,示,或,或,演,演,示,示,的,的,实,实,物,物,道,道,具,具,往,往,往,往,更,更,能,能,增,增,强,强,说,说,服,服,力,力，,光,光,说,说,、,、,写,写,没,没,用,用,，,，,这,这,也,也,是,是,电,电,视,视,剧,剧,甄,嬛,嬛,和,小,小,说,说,甄,嬛,嬛,的,区,区,别,别,，,，,要,要,是,是,没,没,有,有,电,电,视,视,“,“,甄,甄,嬛,嬛,”,”,，,，,有,有,几,几,个,个,人,人,知,知,道,道,小,小,说,说,“,“,甄,甄,嬛,嬛,”,”,，,，这,就,就,是,是,展,展,示,示,、,、,演,演,示,示,的,的,力,力,量,量,。,。,成,全,全,视,视,点,点,：,：细,节,节,描,描,述,述,和,和,道,道,具,具,展,展,示,示,的,的,力,力,量,量,贰,。,。,一,个,个,社,社,区,区,商,商,业,业,销,销,售,售,项,项,目,目,商,业,业,销,销,售,售,的,的,几,几,个,个,核,核,心,心,关,关,键,键,点,点,：,：,1,、投,资,资,客,客,认,认,可,可,的,的,定,定,位,位；,2,、合,理,理,的,的,投,投,资,资,回,回,报,报,率,率（,价,价,格,格,与,与,租,租,金,金,的,的,关,关,系,系,）,）,；,；,3,、目,标,标,客,客,群,群,集,集,中,中,的,的,通,通,路,路,选,选,择,择（,社,社,区,区,商,商,业,业,区,区,域,域,抗,抗,性,性,比,比,较,较,大,大,，,，,基,基,本,本,属,属,于,于,属,属,地,地,型,消,消,费,费,，,，,属,属,地,地,型,型,购,购,买,买,）,）,；,；,4,、营,造,造,良,良,好,好,的,的,商,商,业,业,氛,氛,围,围。,商,业,业,销,销,售,售,的,的,核,核,心,心,关,关,键,键,点,点,关,于,于,商,商,业,业,销,销,售,售,的,的,“,“,故,故,事,事,”,”,，,，,前,前,面,面,提,提,到,到,的,的,四,四,个,个,核,核,心,心,关,关,键,键,点,点,中,中,，,，前,面,面,两,两,个,个,是,是,“,“,故,故,事,事,”,”,的,的,核,核,心,心,内,内,容,容,，,，,定,定,位,位,、,、,回,回,报,报,率,率,，,，,投,投,资,资,客,客,最,最,关,关,心,心,的,的,是,是,回,回,报,报,率,率,，,，,但,但,没,没,有,有,合,合,理,理,的,的,业,业,态,态,、,、,品,品,类,类,定,定,位,位,，,，,恐,恐,怕,怕,回,回,报,报,率,率,也,也,难,难,以,以,到,到,有,有,效,效,保,保,障,障,。,。目,标,标,客,客,群,群,是,是,这,这,个,个,“,“,故,故,事,事,”,”,中,中,的,的,“,“,人,人,物,物,”,”,、,、,故,故,事,事,的,的,“,“,主,主,角,角,”,”,没有,充,充足,的,的消,费,费客,群,群、,没,没有,有,有充,分,分经,营,营积,极,极性,的,的众,多,多商,家,家，,这,这个,“,“故,事,事”,该,该怎,么,么演,绎,绎下,去,去？,商,商业,氛,氛围,的,的营,造,造则,是,是这,个,个“,故,故事,”,”的,重,重要,“,“情,节,节”,及,及形,象,象支,撑,撑部,分,分，,应,应该,算,算是,“,“体,验,验营,销,销”,的,的一,部,部分,先把,氛,氛围,做,做出,来,来、,热,热热,闹,闹闹,的,的，,让,让投,资,资者,仿,仿佛,看,看到,了,了未,来,来美,好,好的,“,“钱,景,景”,就,就在,眼,眼前,，,，这,会,会大,大,大提,高,高他,们,们买,单,单的,积,积极,性,性。,成全,视,视点,：,：,第一,个,个问,题,题，,什,什么,是,是投,资,资客,认,认可,的,的定,位,位？,换,换,句,句话,说,说，讲什,么,么样,的,的故,事,事更,容,容易,被,被人,接,接受。炒,过,过股,票,票的,都,都有,体,体会,。,。大,家,家都,相,相信,的,的概,念,念，,自,自然,上,上涨,。,。,分,分析,这,这个,问,问题,要,要从,市,市场,出,出发,，,，首,先,先关注,一,一些,目,目前,销,销售,情,情况,比,比较,好,好的,商,商业，看,他,他们,是,是如,何,何包,装,装的,，,，其,次,次找,出,出他,们,们的,共,共性,，,，最,后,后结,合,合项,目,目寻,找,找到,属,属于,自,自己,的,的概,念,念。业态,：,：社区,商,商业,就,就那,么,么多,业,业态,，,，便,利,利店,、,、水,果,果店,、,、面,包,包房,、,、美,发,发店,、,、维,修,修、,药,药店,、,、简,餐,餐等,（,（详,细,细情,况,况见,各,各个,区,区域,的,的,社区,商,商业,示,示范,社,社区,建,建设,标,标准,）。,业态,上,上基,本,本就,这,这么,多,多，,也,也变,不,不出,花,花样,来,来。,这,这个,做,做创,意,意的,文,文章,没,没必,要,要，,做,做出,来,来了,还,还要,花,花很,多,多篇,幅,幅去,解,解释,，,，适,得,得其,反,反。,商业,销,销售,的,的核,心,心关,键,键点,：,：投,资,资客,认,认可,的,的定,位,位,品牌：成,熟,熟的,社,社区,商,商业,品,品牌,集,集聚,度,度非,常,常高,。,。,便利,店,店，,有,有,7-11.,面包,房,房有,面,面包,新,新语,。,。美,发,发店,有,有雅,祺,祺。,药,药店,要,要海,王,王星,辰,辰等,，,，这,个,个因,为,为不,同,同区,域,域的,成,成熟,度,度会,逐,逐步,进,进入,的,的。,这,这个,可,可以,花,花点,心,心思,琢,琢磨,。,。,档次：不,同,同的,人,人群,消,消费,能,能力,决,决定,了,了不,同,同的,品,品牌,档,档次,。,。任,何,何一,个,个投,资,资客,都,都希,望,望自,己,己的,商,商铺,租,租给,一,一个,有,有档,次,次的,商,商家,，,，稳,定,定的,商,商家,。,。同,样,样一,个,个品,牌,牌也,要,要不,同,同的,档,档次,，,，（,详,详见,吉,吉利,与,与沃,尔,尔沃,之,之间,的,的关,系,系）,这,这个,问,问题,可,可以,稍,稍微,做,做一,些,些铺,垫,垫。,商业,销,销售,的,的核,心,心关,键,键点,：,：投,资,资客,认,认可,的,的定,位,位,定位,“,“故,事,事”,的,的四,个,个核,心,心内,容,容：,业,业态,、,、主,题,题、,品,品牌,、,、档,次,次。,业态，从,宽,宽泛,的,的意,义,义上,讲,讲，,其,其实,就,就是,个,个容器，比,如,如,MALL,是个,比,比较,大,大容,器,器、,HOPSCA,是个,很,很大,的,的容,器,器、,超,超市,是,是个,较,较小,的,的容,器,器等,等,等，,容,容器,是,是规,模,模、,是,是体,量,量、,是,是空,间,间，,是,是关,系,系到,顾,顾客,能,能否,在,在其,中,中享,受,受到,充,充分,的,的休,闲,闲的,、,、娱,乐,乐的,、,、购,物,物的,乐,乐趣,，,，大,一,一点,的,的容,器,器在,里,里面,逛,逛一,逛,逛,感觉,很,很爽,，,，当,然,然也,不,不能,太,太大,容易,累,累着,。,。,在容,器,器中,里,里面,需,需要,放,放进,一,一些,“,“功能”，,餐,餐饮,，,，是,满,满足,吃,吃喝,、,、解,饿,饿解,渴,渴的,功,功能,，,，超,市,市里,相,相应,业,业种,的,的配,置,置有,满,满足,日,日常,家,家庭,生,生活,的,的功,能,能，,影,影院,、,、电,玩,玩城,、,、,KTV,是满,足,足精,神,神、,娱,娱乐,、,、聚,会,会的,功,功能,，,，咖,啡,啡馆,有,有休,闲,闲、,商,商务,的,的功,能,能等,等,等，,有,有综,合,合的,功,功能,和,和单,一,一功,能,能之,分,分。,能满,足,足这,些,些功,能,能的,显,显然,是,是一,些,些能,跟,跟消,费,费者,需,需求,对,对位,的,的“业,种,种”的设,置,置，,上,上面,说,说的,美,美食,广,广场,就,就是,餐,餐饮,这,这个,大,大的,业,业种,中,中的,一,一种,（,（当,然,然你,也,也可,以,以把,餐,餐饮,看,看作,是,是一,种,种“,功,功能,”,”，,也,也有,人,人把,“,“餐,饮,饮”,视,视为,一,一种,业,业态,的,的，,据,据我,看,看这,人,人肯,定,定是,说,说话,说,说顺,嘴,嘴了,，,，餐,饮,饮存,在,在于,什,什么,地,地方,的,的这,个,个“,地,地方,”,”才,是,是业,态,态之,所,所在,）,），,再,再如,休,休闲,、,、娱,乐,乐、,美,美容,康,康体,等,等等,都,都是,，,，目,前,前最,大,大的,业,业种,是,是“,购,购物,”,”,零售,、,、直,销,销（,网,网上,购,购物,等,等）,、,、量,贩,贩等,等,等，,单,单就,成,成都,来,来看,，,，“,购,购物,”,”这,个,个业,种,种除,在,在少,数,数传,统,统中,心,心商,业,业区,、,、人,气,气鼎,盛,盛的,兼,兼有,文,文化,旅,旅游,目,目的,地,地性,质,质的,主,主题,商,商业,街,街区,（,（如,春,春熙,路,路、,宽,宽窄,巷,巷子,、,、锦,里,里）,，,，越,来,来越,难,难以,支,支撑,一,一个,大,大的,商,商业,业,业态,的,的良,性,性运,营,营，,比,比如,万,万达,广,广场,、,、龙,湖,湖天,街,街三,千,千集,、,、王,府,府井,科,科华,路,路购,物,物中