某项目定位与发展规划报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,1,博大长兴,城,城,项目定位,与,与发展规,划,划报告,2012,年,6,月,2,新德坊对,本,本项目目,标,标的理解,从现实状,况,况（市场,、,、项目）,出,出发，给,与,与项目准,确,确定位及,合,合理规划,1,、以合适的产品规划，实现土地价值的最大化,2,、有效控制风险，实现快速销售，回笼资金,3,、较佳的利润回报,项目目标,3,项目定位,与,与发展规,划,划报告,物业发展,建,建议,项目定位,发展方向,市场分析,项目分析,目标梳理,4,主城区总,体,体布局以,“,“一心二,轴,轴三带四,区,区”的结,构,构形式向,东,东发展,非区域房,地,地产开发,热,热点区域,一、城市,规,规划,5,二、孝感,市,市房地产,市,市场运行,情,情况,孝感商品,房,房施工情,况,况,单位：万,相较,2010,年，,2011,年全市商,品,品房施工,面,面积同比,增,增长81.2%；,城,城区商品,房,房施工面,积,积同比增,长,长69.5%。,单位：万,相较,2010,年，,2011,年全市商,品,品房竣工,面,面积同比,增,增长46.7%；,城,城区商品,房,房竣工面,积,积同比增,长,长38.8%。,孝感商品,房,房竣工情,况,况,6,单位：元,成交量稳,中,中有升，,房,房价较为,稳,稳定。近,半,半年，孝,感,感市城区,商,商品房销,售,售平稳上,升,升，销售,均,均价也较,为,为稳定。由于本地,目,目标客群,多,多为地缘,性,性客户，,受,受调控政,策,策影响较,小,小。,孝南区与,开,开发东区,居,居销售榜,首,首。近半,年,年，孝感市商,品,品房主要,销,销售区域,以,以孝南区,与,与开发东,区,区为主，占全市,销,销量的,80%,以上，开,发,发西区与,城,城区乡镇,仅,仅有少量,成,成交。,2011,年,10,月,2012,年,5,月孝感城区销售数据,2011,年,10,月,2012,年,5,月孝感城区各区域销售数据,单位：套,单位：套,二、孝感市房地产市场运行情况,10,月,11,月,12,月,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,10,月,11,月,12,月,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,7,东城区楼盘概况,东城新区开发力度较大，是孝感市目前楼市最热的集中地带，主要以规模性开发为主，楼盘综合品质较高。,其中不乏集商住休闲、娱乐购物、餐饮酒店、大型卖场等为一体的城市综合体项目。代表楼盘有松达丽水湾、景程湾流汇、全洲盛世城、航天首府、中建国际花园、乾坤豪府、宇济滨湖天地等。,老城区楼盘概况,老城区楼盘多以普通住宅为主，规模适中，用于改善型居住。,代表楼盘有锦绣后湖、清华园、佳城佳苑、金一华府等。,北城区楼盘概况,北城区开发力度相对较小，主要为一些中小型性质的住宅及城中村改造项目。,代表性楼盘为城市花园、北大鸿城等。,三、孝南,区,区房地产,市,市场运行,8,中建国际花园,航天首府,宇济滨湖天地,乾坤豪府,2008,城市花园,北大鸿城,锦绣后湖,东方龙城,金一华府,保丽国际广场,景程湾流汇,项目二期地块,锦绣同升,四、孝南,区,区可比楼,盘,盘分析,9,四、孝南,区,区可比楼,盘,盘分析,北城区现,开,开发楼盘,相,相对较少,，,，存货量,不,不多；,东城区区,楼,楼盘以大,盘,盘高层开,发,发居多，,在,在产品打,造,造及提升,方,方面均优,与,与北城区,及,及老城区,.,10,从开发量,上,上看，除,2008,城市花园,和,和北辰花,园,园项目体,量,量较小，,选,选取其他,项,项目规模,为,为,9-56,万的中,大,大型项目,；,；,产品形式,上,上，除北,辰,辰花园和,2008,城市花园,项,项目规划,为,为纯多层,产,产品，其,他,他项目均,为,为小高层,、,、高层设,计,计。容积,率,率在,2.8-3.3,区间；,四、孝南,区,区可比楼,盘,盘分析,11,从价格上,看,看，地段,对,对价格的,支,支撑因素,非,非常明显,，,，尤以东,城,城区作为,孝,孝感市开,发,发区，树,立,立了孝感,价,价格标杆,；,；,车位比成,为,为客户后,期,期衡量一,个,个项目档,次,次的重要,因,因素。开,发,发区典型,调,调研项目,定,定位均在,中,中高档以,上,上，车位,比,比基本达,到,到,1,：,0.5,以上；老,城,城区为,1,：,0.3,；,项目绿化,率,率设置基,本,本在,30%,以上，较,为,为重视园,林,林景观的,设,设计。航,天,天首府项,目,目绿化率,达,达,46%,，在后期,销,销售中成,为,为一大卖,点,点。,四、孝南,区,区可比楼,盘,盘分析,12,典型项目,主,主力户型,为,为,3,房，次主,力,力为,2,房，配以,少,少量,4,房或复式,等,等户型；,三房面积,平,平均在,130,以上；最,小,小为,90(,后湖御景,),，最大为,150(,航天首府,、,、东方龙,城,城,),；,从调研了,解,解的实际,销,销售情况,来,来看，在,各,各项目中,总,总价高的,大,大面积户,型,型及复式,销,销售相对,其,其他户型,滞,滞缓，存,在,在一定难,度,度。,四、孝南,区,区可比楼,盘,盘分析,13,五、孝南,区,区可比楼,盘,盘户型设,计,计,北大鸿城,露台,270,度观景窗,三房,3.6,米开间卧,室,室,14,五、孝南,区,区可比楼,盘,盘户型设,计,计,东方龙城,二房,3.4,米开间卧,室,室,双阳台，,但,但面积较,小,小,15,五、孝南,区,区可比楼,盘,盘户型设,计,计,锦绣同升,转角阳台,双阳台设,计,计,16,乾坤豪府,入户花园,落地凸窗,17,湾流汇,5.2,米开间客,厅,厅,双卫设计,18,湾流汇,5.2,米开间横,厅,厅,19,概况,项目位于东城区，西邻董永路，南连,316,国道，毗邻汉孝城际铁路孝感东站，项目集居住、工作、文化、娱乐为一体，是一个以“,1,公里”休闲商街为核心的,56,万超大综合社区。,物业地址,孝感市董永路特,1,号,规模,占地面积,270,亩，总建筑面积,56,万方。容积率,3.3,，绿化率,35%,开发商,武汉华工景程科技发展有限公司,楼盘销售动态,1.,湾流汇分为四大组团，其中铜雀台组团基本售罄，目前在售为悦城组团的,A5,、,A6,两栋,31,层的高层，共计,678,户。,2.,该两栋多数为,50-80,的小户型，表价均价为,5100/,左右，,2011,年,12,月开盘优惠每平米减,400,，实际成交均价在,4700/,左右，目前已去化,60%,景程,湾流汇,六、典型,楼,楼盘分析,20,概况,项目住宅,30,万，其中联排别墅,0.15,万，叠拼花园洋房,2.8,万，高层住宅,27,万。目前在建为一期,01,地块，总建面约,14,万,物业地址,孝天路与董永路交汇处,规模,占地面积,11,万，建筑面积,34,万，容积率,2.78,绿化率,39%,开发商,孝感中建三局房地产开发有限公司,楼盘销售动态,目前开发一期,01,地块，现主力推售,G1,，,G3,，,G4,三栋,29,层高层，共计,400,多户。此三栋高层为,2011,年,10,月份开盘，均为,90-120,的三房户型，表价均价为,4850/,左右，按揭、一次性优惠均为,98,折，成交均价,4750,元,/,，目前销售率约,40%,。,中建,国际花园,六、典型,楼,楼盘分析,21,概况,项目位于东城区，东依槐荫公园，西邻滚子河，依托优越的地理位置打造高端纯住宅社区，配备有会所、星级大堂与景观游泳池等设施。,物业地址,西滨河路以西孝三路以北,规模,占地面积,7.8,万,m,建筑面积约,16,万，容积率,2,，绿化率,45.9%,开发商,孝感三江航天房地产开发有限公司,楼盘销售动态,1.,航天首府现在售为,5,、,6,两栋,18,层高层、,9,、,10,两栋,27,层高层，共计,432,户。其主力户型为,80-130,的两房、三房。,2.,此四栋高层最初于,2011,年,12,月开盘，开盘认筹优惠为一万抵五万，该优惠目前已取消，近期认筹,5,万抵,10,万，现行优惠为按揭,99,折，一次性,98,折；且于近期每平米上涨,160,元，采取实价实销策略，现成交均价,4800,元,/,。目前销售过半。,航天,首府,六、典型,楼,楼盘分析,22,概况,项目总建面,47,万方，其中住宅,35.7,万，分梅兰竹菊四大组团，一期兰苑基本售罄，现正开发二期竹苑产品。,物业地址,孝感市董永路东侧,规模,占地面积,14.6,万,m,，建筑面积,47,万，容积率,2.5,，绿化率,36%,开发商,湖北宇济房地产开发股份有限公司,楼盘销售动态,1.,宇济,滨湖天地分梅兰竹菊四大组团，目前在售为竹苑,6,号楼,26,层高层和,7,、,8,号楼,32,层高层，共计,386,户，主力户型为,110-140,三房。,2.,竹苑于,2011,年,12,月底开盘，开盘售出,80,余套，目前剩余,220,余套，近期月去化在每月,30,套左右。表价均价为,4800/,左右，现行优惠为按揭,95,折，一次性,9,折，成交均价为,4400/,左右。,宇济,滨湖天地,六、典型,楼,楼盘分析,23,概况,项目总建面约,30,万方，,容积率,2.8,，拥有,70100m,超宽楼间距，以高达,59.81%,绿化率着力打造欧式皇家园林景观，建筑设计采用欧式风格，独特大气。项目配备游泳池、广场、儿童游乐园、老年人活动中心、综合大楼等配套设施，为孝感首屈一指高端生活社区。,物业地址,孝感市,乾坤大道与董永南路交汇处,规模,占地面积,10.6,万，建筑面积,30,万,开发商,湖北乾坤房地产开发有限公司,楼盘销售动态,1.,乾坤豪府目前在售为,6,号、,9,号两栋，主力户型为,130-270,大户型和超大户型。,2.,该两栋高层为,2012,年,4,月,1,日开盘，现行优惠为一次性每平米减,200,元，按揭每平米减,100,元，表价均价为,5500/,，成交均价为,4800/,左右。,乾坤豪府,六、典型,楼,楼盘分析,24,产品户型,创,创新程度,不,不高，较,为,为常见集,中,中在入户,花,花园、飘,窗,窗、阳光,房,房、大开,间,间、双卫,浴,浴、双阳,台,台、一层,私,私属花园,等,等；,仅局限于,阳,阳台、凸,窗,窗、露台,等,等基本的,面,面积赠送,，,，性价比,不,不高，仅,满,满足基本,居,居住功能,；,；,户型设计,较,较为阔绰,，,，大二房,、,、大三房,设,设计较为,普,普遍；,120,以上大三,房,房一般设,置,置双卫；,区域内产,品,品供应中,60-70 ,市场少有,，,，,80-90,二房基于,总,总价和首,付,付较畅销,，,，主力户,型,型为,104-116,紧凑三房,及,及,120-130,阔绰三房,，,，其中,135-150,以上的豪,华,华四房销,售,售阻力较,大,大。,七、孝南,区,区可比楼,盘,盘户型分,析,析总结,25,项目二期,定,定位与发,展,展规划报,告,告,物业发展,建,建议,项目定位,发展方向,市场分析,项目分析,目标梳理,26,项目总控,制,制指标,二期地块,拟,拟定控制,指,指标：, 总用,地,地面积：,70185.3,容 积,率,率：,2.87,总建筑面,积,积：,201513.6,地理位置,：,：长兴北路,规划总,用,用地面积：,151740.92,规划净用,地,地面积：,137848.2,规划总建,筑,筑面积：,324452,绿地率：,32.36%,整体容积率：,2.14,一、项目,基,基本情况,27,项目整体,容,容积率,2.14,，规划总,建,建面,32,万地块邻近,孝,孝感火车,站,站，西南,面,面接现有,民,民宅，西,面,面跨轨道,交,交通线望,孝,孝感城区,。,。项目二,期,期位于孝,感,感区长兴,北,北路，总,用,用地面积,约,约,70185.3 ,，整体,地,地块规,整,整，较,利,利于规,划,划设计,。,。,二期,一期,还建及,后,后续开,发,发地块,项目四,至,至,一、项,目,目基本,情,情况,28,地块对,外,外交通,动,动线分,析,析,地块周,边,边规划,有,有“一,纵,纵四横,”,”交通,网,网及四,处,处地下,通,通道。,但项目,现,现阶段,道,道路外,循,循环通,达,达性较,差,差，且,地,地块与,城,城市快,速,速干道,有,有,171m,距离，,昭,昭示性,不,不强。,项目规,划,划交通,节,节点,项目现,状,状唯一,车,车行交,通,通节点,规划道,路,路,现状道,路,路,N,规划地,下,下通道,现状跨,铁,铁路桥,一、项,目,目基本,情,情况,29,影响最,大,大,影响较,大,大,影响最,小,小,N,改造后,可,可加以,利,利用景,观,观资源,对地块,居,居住影,响,响极大,轨,轨道动,线,线,地块景,观,观、噪,音,音分析,一、项,目,目基本,情,情况,30,地块商,业,业价值,分,分析分,析,析,规划地,下,下通道,现状跨,铁,铁路桥,可规划,商,商业动,线,线,有现状,跨,跨铁路,桥,桥及规,划,划地下,通,通道，,但,但距离,二,二期地,块,块有一,定,定距离,，,，商业,利,利用价,值,值不大,一、项,目,目基本,情,情况,31,因素,研判,规模,适中,外部配套,不完善,外部交通组织,通达性差,内部交通动线,需规划,地表,农民房、厂区,景观,有，需改造,噪音源,无,日照、通风,良好,地形,规整,总评,价值中等，具备发展中高档次商住物业的潜质,N,二、地,块,块总体,价,价值研,判,判,32,项目二,期,期定位,与,与发展,规,规划报,告,告,物业发,展,展建议,项目定,位,位,发展方,向,向,市场分,析,析,项目分,析,析,目标梳,理,理,33,S,优势,W,劣势,规模社区，物业类型丰富，配套成熟,紧邻火车站，交通便捷，多种出行选择,二期地块规整，较利于规划,短期内项目道路围观环境及可达性较差,项目周边环境有待提高,项目同类型产品竞争,开发商品牌缺失,O,机会,T,威胁,周边私房较多，刚性及改善性需求强烈，,城市化进程加快，外来人口的安家置业需求增加,区域内其它项目竞争,宏观市场调控,三、项,目,目价值,体,体系及,项,项目定,位,位,项目,SWOT,分析,1,、项,目,目规模,较,较大,整个操,作,作过程,讲,讲求“,稳,稳中求,快,快”；,2,、项目,紧,紧邻轨,道,道交通,线,线及机,场,场，噪,音,音影响,较,较大，,开,开发及,销,销售的,控,控制,建议采,用,用先景,观,观后产,品,品的策,略,略；,3,、深化,项,项目产,品,品功能,，,，对应,目,目标客,户,户的需,要,要，并,制,制造差,异,异点。,34,孝感首,个,个,花园式,的,的原味,欧,欧陆风,情,情社区,1,、树立,旧,旧城改,造,造标杆,，,，制造,区,区域市,场,场非凡,影,影响力,；,；,2,、规避,项,项目地,块,块劣势,，,，以形,象,象演绎,及,及传播,合,合理引,导,导客户,；,；,3,、以合,适,适的产,品,品，实,现,现土地,价,价值的,最,最大化,；,；,4,、差异,化,化的产,品,品路线,及,及形象,概,概念，,实,实现快,速,速销售,，,，迅速,回,回笼资,金,金。,四、项,目,目发展,方,方向,项目发,展,展主题,定,定位概,念,念,35,项目二,期,期定位,与,与发展,规,规划报,告,告,物业发,展,展建议,项目定,位,位,发展方,向,向,市场分,析,析,项目分,析,析,目标梳,理,理,36,二期拥,有,有水景,资,资源，,要,要充分,利,利用临,河,河的自,然,然资源,做,做好景,观,观社区,规,规划，,打,打造孝,感,感区域,内,内独一,无,无二的,河,河景住,宅,宅。,本案项,目,目建议,在,在产品,规,规划基,础,础上，,明,明确建,筑,筑形态,定,定位，,切,切合项,目,目打造,花,花园式,的,的原味,欧,欧陆风,情,情社区,的,的主题,，,，重点突,出,出自然,河,河景、,生,生态、,原,原味欧,陆,陆风情,。,。,社区品,质,质差异,化,化,1,建筑风,格,格差异,化,化,2,整个孝,感,感地区,，,，由于,房,房地市,场,场的不,成,成熟，,建,建筑形,态,态杂乱,无,无章，,没,没有明,确,确的风,格,格特征,，,，在市,场,场上缺,乏,乏核心,的,的竞争,力,力。,五、项,目,目定位,策,策略,项目主,题,题定位,诠,诠释,37,在产品,形,形象上,应,应走高,端,端路线,，,，即将,能,能够体,现,现项目,形,形象的,地,地方做,足,足功夫,，,，通过,提,提供高,性,性价比,、,、高附,加,加值的,产,产品促,进,进销售,。,。,中高档,、,、高质,素,素,的精品,社,社区,六、项,目,目档次,定,定位,38,都市新,贵,贵，城,市,市中产,我们把,他,他们统,称,称为：,七、目,标,标客户,定,定位,孝南区,县,县、乡,镇,镇公务,员,员，行,政,政，医,疗,疗，经,商,商者,孝南区,周,周边市,、,、镇、,乡,乡客户,，,，乡镇,内,内农作,或,或经营,效,效益的,佼,佼佼者,，,，外地,打,打工返,乡,乡者,孝感区,公,公务员,、,、教育,/,文化,/,卫生,/,运动,/,金融业,/IT/ /,社会服,务,务业,/,交通,/,运输,/,仓储等,等,等企事,业,业单位,中,中坚阶,层,层,39,基于项,目,目自身,及,及市场,竞,竞争,设计,75-80,紧凑型,小,小二房,二,二厅（,少,少量）,，,，舒适,型,型的大,两,两房两,厅,厅的户,型,型设计,成,成,85,90,，可以,放,放置在,临,临规划,路,路一边,，,，规避,噪,噪音，,实,实现其,他,他户型,更,更大的,价,价值；,小三房,设,设计为,95-105,紧凑三,房,房，且,此,此类户,型,型为市,场,场空白,点,点；,主力户,型,型中三,房,房设置,在,在,115-130,，而以,“,“实用,型,型舒,适,适型”,为,为主；,配比一,定,定比例,的,的舒适,型,型四房,，,，面积,区,区间在,135,145,，体现,大,大户的,居,居家生,活,活，打,造,造明星,产,产品，,符,符合项,目,目品质,。,。,八、项,目,目产品,定,定位,户型配,比,比建议,40,户型建议,面积建议（含赠送）,房型建议,面积比,套数,(,套,),配比策略,二房二厅,75,80,平米,2*2*1,约,9%,约,200,现金流产品,二房二厅,85,90,平米舒适性,2*2*1,约,10%,约,220,三房两厅,95,105,平米实用型,3*2*1,约,36%,约,680,110,130,平米阔绰型,3*2*2,约,37%,约,570,明星产品,四房户型,135,145,平米豪华型,4*2*2,约,8%,约,110,总计,100%,1780,八、项,目,目产品,定,定位,户型配,比,比建议,本次户,型,型配比,未,未考虑,90/70,政策因,素,素,41,项目二,期,期定位,与,与发展,规,规划报,告,告,物业发,展,展建议,项目定,位,位,发展方,向,向,市场分,析,析,项目分,析,析,目标梳,理,理,42,建筑,园林,商业及,配,配套,建筑风,格,格,平面户,型,型,附加值,及,及细节,平面布,局,局,物业发,展,展建议,物业管,理,理,43,建筑,园林,商业及,配,配套,建筑风,格,格,平面户,型,型,附加值,及,及细节,平面布,局,局,物业发,展,展建议,物业管,理,理,44,从用地,指,指标来,看,看本项,目,目的建,筑,筑类型,由于本,项,项目整,体,体容积,率,率为,2.14,，航空,限,限高区,域,域（多,层,层）占,地,地较多,，,，从土,地,地利用,角,角度分,析,析，二,期,期开发,强,强度必,须,须大于,2.14,，介于,2.5-3.0,之间。,最,最适宜,实,实现的,类,类型为,：,：,小高层,、,、高层,从用地,的,的规模,来,来看本,项,项目的,建,建筑类,型,型,由于本,项,项目的,用,用地面,积,积为,70185.3m,，项目,最,最适宜,实,实现的,类,类型为,：,：,中大户,型,型的组,合,合搭配,从区域,楼,楼盘来,看,看本项,目,目的建,筑,筑类型,区域楼,盘,盘为了,营,营造中,庭,庭园林,，,，预留,更,更多的,景,景观绿,化,化空间,，,，将建,筑,筑层数,拔,拔高，,减,减少建,筑,筑的栋,数,数，所,以,以项目,建,建筑类,型,型应以小高层,、,、高层为主。,一、项,目,目物业,类,类型分,析,析,注：项,目,目二期,开,开发强,度,度需地,块,块总体,统,统筹考,虑,虑,45,从土地,价,价值最,优,优实现,角,角度选,择,择本项,目,目物业,开,开发类,型,型,【,规划设,计,计参照,标,标准,】,独立别墅,双拼别墅,叠加别墅,多层,小高层,高层,A 0.25,0.25,B0.7,0.7,C1.0,1.0,D1.6,1.6,E 2.0,2.0,E 3.0,一、项目物,业,业类型分析,46,物业组合,单体层数,开发类型,分析,全多层产品,11F,多层与高层过渡产品能,不能达到预期开发强度,项目整体土地开发强度及经济效益受影响,全高层产品,16-18F,最大强度开发,地块西侧、西南侧多层间距因素,建安成本、得分率因素,从土地价值,最,最优实现角,度,度选择本项,目,目物业开发,类,类型,一、项目物,业,业类型分析,47,高层,小高层,商业配套,整体规划设,计,计要求：,在开发层次,、,、规划布局,、,、建筑等设,计,计水平上均,高,高于区域目,前,前在售楼盘,，,，要新颖、,差,差异化；,力求把项目,打,打造成旧城,改,改造的的示,范,范工程，提,升,升片区的城,市,市形象；,二、项目物,业,业类型定位,+,48,由住宅围合,构,构成一个院,落,落，空间领,域,域感较强，,有,有利于地块,中,中心空间及,园,园林展示效,应,应；,点板结合，,尽,尽量做到南,北,北通透,用满容积率,，,，适当降低,建,建筑密度；,注重小区规,划,划布局的层,次,次感与梯度,感,感设计，实,现,现和谐系统,一,一致；,临排水走廊,设,设置多层，,临,临轨道交通,线,线设置高层,，,，最大程度,展,展示及规避,周,周边环境影,响,响,;,根据资源分,配,配，合理布,置,置房型；,注重建筑单,体,体体形系数,，,，满足节能,环,环保相关规,范,范要求；,社区设置环,形,形车道，车,行,行出入口与,规,规划道路合,理,理衔接；,设置适量底,层,层商业作为,社,社区配套。,三、物业平,面,面布局建议,49,建筑,园林,商业及配套,建筑风格,平面户型,附加值及细,节,节,平面布局,物业发展建,议,议,物业管理,50,【,案例一,万,万科运河,东,东一号,】,现代简约建,筑,筑风格，以暗红、灰,色,色颜色穿插,及,及结合立面,造,造型的变化,。,。,板式结构、,半,半围合式建,筑,筑、约,200,米宽阔楼距,，,，,营造动感的,城,城市天际线,一、建筑风,格,格,/,外立面参考,案,案例一,51,注重小区规,划,划布局的层,次,次感与梯度,感,感设计，实,现,现和谐、系,统,统、一致。,52,【,园林打造,中心亲水园,林,林,】,53,通过建筑立,面,面颜色及造,型,型的变化实,现,现建筑空间,的,的变化，富,有,有立体感、,层,层次感和现,代,代感,点式结构，,景,景观均好，,建,建筑布局更,为,为灵活，空,间,间结构更为,灵,灵活，亲和,社,社区的营造,方,方式,【,案例二,百,百悦尚城,】,包豪斯建筑,风,风格,二、建筑风,格,格,/,外立面参考,案,案例二,54,【,园林打造,】,缘起于德国,魏,魏玛公园的,建,建筑与园林,，,，人文、生,态,态、休闲、,浪,浪漫,55,【,园林打造,】,四大主题园,林,林：,太阳能的院,子,子、纯净水,的,的院子、叶,绿,绿素的院子,、,、负离子的,院,院子，园林,水,水景完美演,绎,绎,56,【,长城世家,】,总占地面积,:68000,平方米,建筑面积：,136000,平方米,建筑类别：,小,小高层、高,层,层,半围合式布,局,局,立面设计以,现,现代建筑风,格,格，设计追,求,求立面色彩,的,的变化。通,过,过立面材料,，,，颜色的变,化,化，形成现,代,代风格鲜明,的,的立面风格,三、建筑风,格,格,/,外立面参考,案,案例三,欧陆风情,57,产品性价比,挖,挖掘,内庭院,露台,凸窗,客餐厅、主,卧,卧南北通透,户型舒适性,提,提升,夹层空间,入户花园,可变空间,户型功能弹,性,性,宽厅设计,功能空间预,留,留,双主卧,主卧套,户型功能细,化,化加强,高厅（,4.5,米，,3.9,米）设计,多面采光空,间,间,四、产品附,加,加值提升及,细,细节设计,60,户型设计建,议,议,四、产品附,加,加值提升及,细,细节设计,61,户型设计建,议,议,四、产品附,加,加值提升及,细,细节设计,62,户型功能弹,性,性：弹性空,间,间预留,说明：预留,户,户型的功能,弹,弹性。让客,户,户有更多的,想,想象空间，,根,根据自己需,要,要决定功能,的,的分配。,餐厅改次卧或书房,花园改餐厅,可将入户花园隔成一个开敞的书房或和室（注：甚至有,6,米高的入户花园，可随意隔成两层）,内庭院可改,成,成一书房,63,户型舒适性,提,提升：南北,通,通透,客厅餐厅南,北,北通透,客厅餐厅、,主,主卧南北通,透,透,说明：在三,房,房及以上的,户,户型比较常,见,见，也是其,舒,舒适性的基,本,本条件。,四、产品附,加,加值提升及,细,细节设计,64,户型舒适性,提,提升：多面,采,采光,说明：最大,化,化采光面和,观,观景面，适,用,用于有较好,外,外部景观资,源,源的情况。,270,度,观,观,景,景,凸,凸,窗,窗,超,大,大,露,露,台,台,65,建,筑,筑,园,林,林,商,业,业,及,及,配,配,套,套,建,筑,筑,风,风,格,格,平,面,面,户,户,型,型,附,加,加,值,值,及,及,细,细,节,节,平,面,面,布,布,局,局,物,业,业,发,发,展,展,建,建,议,议,物,业,业,管,管,理,理,66,保,安,安,亭,亭,照,明,明,网,球,球,场,场,多,重,重,绿,绿,植,植,有,机,机,组,组,织,织,行,行,为,为,，,，,方,方,便,便,多,多,样,样,化,化,的,的,人,人,群,群,活,活,动,动,。,。,一,、,、,园,园,林,林,细,细,部,部,建,建,议,议,67,一,、,、,园,园,林,林,细,细,部,部,建,建,议,议,细水小品,细水小品,趣味小品,形象墙,游泳池,社区健生,68,一,、,、,园,园,林,林,细,细,部,部,建,建,议,议,69,建,筑,筑,园,林,林,商,业,业,及,及,配,配,套,套,建,筑,筑,风,风,格,格,平,面,面,户,户,型,型,附,加,加,值,值,及,及,细,细,节,节,平,面,面,布,布,局,局,物,业,业,发,发,展,展,建,建,议,议,物,业,业,管,管,理,理,70,各,类,类,商,商,业,业,中,中,心,心,的,的,典,典,型,型,主,主,力,力,租,租,户,户,及,及,相,相,应,应,商,商,业,业,形,形,态,态,类别,社区配套商业,社区商业（周边）,区域性商业,市级商业,业态,微型超市,餐馆,美容院,干洗店,快餐店,医疗室,超市,药店,百货商场,餐馆,家具店,五金商店,汽车美容店,酒吧,音像租赁店,银行,超市,大型优惠商店,大型百货商店,家具店,体育用品店,药店,办公用品店,电影院,大型百货商店,时装店,大型影城,娱乐中心,饮食街,大型专卖店,大型优惠商店,服务半径,600-1000,米,1000-2000,米,2000-3000,米,5000,米以上,规模,300-10000,平米,30000,平米,50000-60000,平米,100000,平米以上,一,、,、,项,项,目,目,商,商,业,业,发,发,展,展,方,方,向,向,71,根,据,据,类,类,比,比,社,社,区,区,商,商,业,业,规,规,划,划,指,指,标,标,：,：,商,商,业,业,规,规,模,模,比,比,0.027,：,1,商,业,业,面,面,积,积,：,：,住,住,宅,宅,面,面,积,积,小,区,区,配,配,套,套,S=3283m,2,二,期,期,商,商,业,业,总,总,规,规,模,模,S=5000m,2,(,上,限,限,),二,、,、,项,项,目,目,商,商,业,业,体,体,量,量,建,建,议,议,项,目,目,限,限,定,定,条,条,件,件,项,目,目,周,周,边,边,自,自,建,建,房,房,多,多,形,象,象,差,差,、,、,展,展,示,示,面,面,不,不,够,够,、,、,昭,昭,示,示,性,性,不,不,强,强,、,、,消,消,费,费,不,不,足,足,72,发展模式,优势,劣势,纯家居专业市场,主题性强,存在市场需求,具有一定的市场前景,商业与住宅匹配度不高,业态过于单一,主题餐饮休闲街,主题性强,满足社区及周边居民的消费需求,中档餐饮市场存在空缺,短期内区内消费需求不大,目前已存在市场竞争,项目硬件及交通、停车位等设施不足。,情景步行街,主题性强，,与周边商业冲突,现有的人流量不足，难以经营,投资者信心不足,社区配套商业,满足社区消费为目的，容易经营,符合社区目前的消费需求,主题鲜明利于销售和招商,利于商铺价值提升,三,、,、,项,项,目,目,商,商,业,业,定,定,位,位,研,研,判,判,73,四,、,、,项,项,目,目,商,商,业,业,定,定,位,位,以,社,区,区,配,配,套,套,为,为,主,主,，,，,情,情,景,景,商,商,业,业,街,街,为,为,辅,辅,。,增,加,加,吸,吸,引,引,周,周,边,边,人,人,流,流,的,的,餐,饮,饮,、,、,娱,娱,乐,乐,、,、,休,休,闲,闲,元,素,素,，,，,满,满,足,足,不,不,同,同,层,层,次,次,消,消,费,费,者,者,的,的,需,需,求,求,。,。,档,次,次,：,：,以,以,中,档,档,定,定,位,位,切,入,入,市,市,场,场,，,，,弥,弥,补,补,市,市,场,场,空,空,白,白,。,。,74,2,、,避,免,免,低,低,档,档,五,五,金,金,建,建,材,材,、,、,汽,汽,车,车,配,配,件,件,、,、,低,低,档,档,消,消,费,费,品,品,；,；,1,、,建,议,议,有,有,服,务,务,性,性,中,中,型,型,超,超,市,市,，,联,联,结,结,散,散,社,社,区,区,配,配,套,套,商,商,户,户,;,3,、,美,容,容,、,、,养,养,身,身,服,服,务,务,、,、,休,休,闲,闲,存,在,在,市,市,场,场,空,空,间,间,；,；,4,、,设,置,置,小,小,区,区,托,托,儿,儿,所,所,、,、,幼,幼,教,教,中,中,心,心,，,，,体,现,现,社,社,区,区,人,人,性,性,关,关,怀,怀,。,。,五,、,、,项,项,目,目,商,商,业,业,业,业,态,态,诠,诠,释,释,75,借,商,商,业,业,提,提,高,高,整,整,个,个,住,住,宅,宅,的,的,档,档,次,次,将,开,开,间,间,控,控,制,制,在,在,3-5m,，,进,进,深,深,9-12m,，,层,层,高,高,控,控,制,制,在,在,5.4-5.9m,（,可,可,划,划,两,两,层,层,使,使,用,用,）,）,，,，,面,面,积,积,控,控,制,制,在,在,48m,2,以,内,内,，,，,可,可,拼,拼,可,可,合,合,，,，,以,以,控,控,制,制,单,单,铺,铺,总,总,价,价,，,，,切,切,入,入,投,投,资,资,者,者,。,。,商,业,业,街,街,建,建,筑,筑,体,体,内,内,形,形,式,式,活,泼,多,样,富,于,变,化,商,业,业,街,街,立,立,面,面,轻快,活泼,六,、,、,商,商,业,业,街,街,空,空,间,间,示,示,意,意,76,在,小,小,区,区,内,内,设,设,置,置,一,一,泛,会,会,所,所,，,体,体,现,现,“,健,康,康,”,与,“,亲,情,情,”,，,主,主,要,要,布,布,置,置,在,在,，,，,提,提,供,供,业,业,主,主,丰,丰,富,富,多,多,彩,彩,的,的,文,文,体,体,活,活,动,动,空,空,间,间,，,，,内,内,容,容,包,包,括,括乒,乓,乓,球,球,桌,桌,、,、,棋,棋,牌,牌,室,室,、,、,室,室,外,外,网,网,球,球,场,场,、,、,游,游,泳,泳,池,池,、,、,儿,儿,童,童,活,活,动,动,设,设,施,施等,。,。,可,合,合,理,理,设,设,置,置,架,架,空,空,层,层,七,、,、,项,项,目,目,其,其,它,它,配,配,套,套,77,尽,量,量,规,规,划,划,足,足,够,够,的,的,车,车,位,位,；,；,设,置,置,地,地,下,下,阳,阳,光,光,车,车,库,库,，,，,清,新,新,、,、,自,自,然,然,、,、,节,节,能,能,.,七,、,、,项,项,目,目,其,其,它,它,配,配,套,套,78,大,堂,堂,：,：,体,体,现,现,出,出,项,项,目,目,的,的,高,高,品,品,质,质,，,，,整,整,体,体,上,上,以,以,视,视,觉,觉,冲,冲,击,击,力,力,强,强,为,为,基,基,本,本,原,原,则,则,品,质,质,大,大,堂,堂,七,、,、,项,项,目,目,其,其,它,它,配,配,套,套,79,建,筑,筑,园,林,林,商,业,业,及,及,配,配,套,套,建,筑,筑,风,风,格,格,平,面,面,户,户,型,型,附,加,加,值,值,及,及,细,细,节,节,平,面,面,布,布,局,局,物,业,业,发,发,展,展,建,建,议,议,物,业,业,管,管,理,理,80,社,区,区,智,智,能,能,化,化,系,系,统,统,小,区,区,背,背,景,景,音,音,乐,乐,系,系,统,统,小,区,区,闭,闭,路,路,电,电,视,视,监,监,视,视,系,系,统,统,车,辆,辆,管,管,理,理,系,系,统,统,IC,卡,（,（,一,一,卡,卡,通,通,）,）,家,庭,庭,防,防,火,火,、,、,防,防,盗,盗,、,、,防,防,煤,煤,气,气,报,报,警,警,紧,紧,急,急,助,助,系,系,统,统,物,业,业,管,管,理,理,81,报,告,告,至,至,此,此,完,完,毕,毕,谢,谢,谢,谢,！,！,Theend,，,thanks,