国际美食广场市场调查报告

晶珠,国际美食,广,广场市场,调,调查报告,万向城商,业,业经营管,理,理有限公,司,司,杜少伟,2012-08,大 纲,调查目的,调查方法,调查对象,调查时间,调查内容,总结分析,给本项目的启示,熟悉掌握,晶,晶珠国际,美,美食广场,的,的市场定,位,位、业态,规,规划、规,划,划优势、,客,客户群体,、,、美食种,类,类、人流,量,量、客单,价,价、营业,额,额等数据,信,信息，以,备,备本项目,开,开展同类,商,商业规划,时,时参考。,针对调查,数,数据进行,分,分析，了,解,解晶珠美,食,食广场的,优,优劣势，,对,对本项目,后,后期经营,类,类似商业,时,时提供部,分,分建议及,依,依据。,总结本次,调,调研成果,，,，经验及,不,不足，以,备,备后期调,研,研之用。,调查目的,通过现场,踩,踩盘、每,日,日定时抽,样,样的方法,持,持续性统,计,计人流，,区,区分各区,域,域内目标,客,客户人群,数,数量，年,龄,龄段等情,况,况。,以到店消,费,费和观察,的,的形式，,了,了解客单,价,价、餐位,、,、种类、,口,口味等客,观,观信息。,通过分区,分,分工调查,店,店内的餐,饮,饮分区、,特,特色、优,势,势及照片,采,采集等。,部,分,分,资,资,料,料,通,通,过,过,网,网,络,络,渠,渠,道,道,收,收,集,集,获,获,取,取,。,。,调,查,查,方,方,法,法,调,查,查,对,对,象,象,美食,特色小吃,正餐,配套服务,停车,日,期,期,：,：,2012,年,8,月,6,日,（,（,周,周,一,一,）,）,8,月,12,日,（,（,周,周,日,日,）,）,，,，,含,含,工,工,作,作,日,日,和,和,周,周,末,末,；,；,时,段,段,：,：,11:30,13:00,，,17:30,19:30,。,调,查,查,时,时,间,间,1.,项,目,目,简,简,介,介,由,衡,阳,阳,晶,晶,珠,珠,置,置,业,业,有,有,限,限,公,公,司,司,投,投,资,资,的,的,大,大,型,型,综,综,合,合,性,性,商,商,业,业,项,项,目,目,崇,崇,盛,盛,晶,晶,珠,珠,广,广,场,场,总,总,投,投,资,资,2.2,亿,元,元,，,，,总,总,用,用,地,地,面,面,积,积,21766,，总建筑,面,面积,57105,。该项目,位于衡阳市,南,南北向的主,干,干道蒸湘北,路,路与东西向,主,主干道船山,路,路交汇处西,北,北角，基地,东,东西临街长,80m,，南面临街,长,长,115m,，处于老城,区,区莲湖商圈,内,内。,位于三楼的,晶,晶珠,国际,美食,广场,面积,约,2300,，,餐位,600,个（餐桌,87,张，包厢,7,间），,定位,“,荟萃千味美,食,食，体验国,际,际风情,”,。共设有,15,个档口，提,供,供,全国,各地,及国外,的近,千,种特色风味,美食,，,品类丰富、,口,口味多样,。自开业以,来,来，,深受广大衡,阳,阳市民青睐,。,调查内容,崇盛晶珠广,场,场（美食城,）,）概况,调查内容,晶珠,国际美食广,场,场平面布局,图,图,2.,美食口味品,类,类,晶珠,国际,美食,广场,15,个,经营,档口,分别为：,a.,四川凉菜；,b.,常德风味；,c.,潮州卤水；,d.,美味蒸菜；,e.,印度甩饼；,f.,日式烧烤；,g.,异国风味；,h.,兰州风味；,i.,点点心意；,j.,阿二靓汤；,k.,湘粤煲仔饭,；,；,m.,奶茶铺；,l.,湘凉菜；,n.,湘小炒；,o.,环球生果。,调查内容,崇盛晶珠广,场,场（美食城,）,）概况,1.,客户年龄层,：,：,主要客群年,龄,龄范围在,2050,岁区间。,消费购买力,：,：,衡阳地区中,等,等消费档次,，,，买单金额,在,在,200400,元之间。,辐射区域：,该项目周边,居,居民区及市,区,区其他区域,。,。,特定客群：,周末家庭亲,子,子聚餐；,情侣会餐。,朋友聚餐,调查内容,二,.,消费客户群,体,体,调查内容,三,.,人流量抽样,调,调查情况,调查内容,三,.,人流量抽样,调,调查情况,样本总人数,5476,人,样本总批次,1941,批,抽 调 天 数,7,天,抽 调 时 段,11:0013:00,17:3019:30,样本日均人流,782,人,样本日均人流批次,277,批,样本人流推算,实际人流比率,0.75,实际日均人流,1042,人,实际日均人流批次,369,批,调查内容,四,.,人流量推算,营,营业额（利,润,润）情况,日均测算人流：,1042,人,客单价,(,均值,),：,RMB 40,元,日均营业额：,41680,元,调查内容,四,.,人流量推算,营,营业额（利,润,润）情况,日均营业额,41680,元,月均营业额,1250400,元,年均营业额,15004800,元,毛利率：,60%,年毛利：,9002880,元,调查内容,四,.,人流量推算,营,营业额（利,润,润）情况,年营,业额,材料,成本,毛利,营业费用,管理费用,财务,费用,营业税金及附加,15004800,6001920,9002880,水 费,5,房屋投入分摊,48,利息,40,120,电 费,19,房产税,38.4,办公费用,1,工 资,153,推广费用,5,社 保,8,物 管,及其他,8,折 旧,14,物 耗 及,清洁支出,18,装 修,摊 销,10,奖 金,10,税 务,附加费,1,净利润,401.888,备注：以上,数,数据的单位,为,为“万元”,。,。,调查内容,四,.,人流量推算,营,营业额（利,润,润）情况,净利润推算,依,依据：,水费：按,1000t/,月估算，,4,元,/t,；,电费：按每,月,月,8000,度估算，,2,元,/,度；,推广费：估,算,算为,5,万,/,年；,物管费：物,业,业面积,2300,平方，按,3,元,/,平方计算；,物耗：物料,损,损耗、清洁,、,、维修等按,18,万,/,年估算；,奖金：员工,人,人数按,80,人计算，普,工,工,100,元,/,人，厨师,2000,元,/,人，估算奖,金,金为,8,万元；,调查内容,四,.,人流量推算,营,营业额（利,润,润）情况,7.,房屋投入分,摊,摊：餐饮区,面,面积,2300M,，按月租,4,万计算；,8.,房产税：按,房,房屋估价,460,万，扣除余,值,值,140,万，税率,12%,计算；,9.,工资：员工,人,人数,80,人，人均工,资,资,1600,元，按月工,资,资,12,万计算；,10.,经营设备按,150,万估算，预,计,计使用年限,10,年，残值,10,万；,11.,经营场地装,修,修与维护按,100,万总价估算,，,，预计使用,年,年限,10,年,;,12.,利息：按资,本,本投入,500,万估算，资,金,金风险及利,息,息按,8%,计算；,13.,税金及附加,按,按综合税率,值,值,7.6%,计算。,会员服务,消费金额累,计,计满,1,万元以上可,获,获得专属卡,，,，享受用餐,9,折优惠。,2.,员工情况,员工总数：,300,余人；,现场作业岗,位,位设置：迎,宾,宾、服务员,、,、厨师、传,菜,菜员、酒水,促,促销员、保,洁,洁员等；（,不,不含管理岗,位,位）,薪资待遇：,服,服务员,1330,元,/,月,+,酒水提成（,其,其他岗位薪,资,资未知）,保险福利：,在,在岗满半年,予,予以购买国,家,家强制性社,会,会保险。,调查内容,五,.,运营及人员,配,配置情况,本次市场调,查,查侧重于对,晶,晶珠,国际美食广,场,场的人流量,测,测算、客单,价,价和营业额,的,的推算及美,食,食品类（餐,单,单见附件）,的,的调查。基,于,于上述调查,信,信息，运用,SWOT,分析法对调,查,查对象进行,总,总结分析。,总结分析,SWOT,分析法,优势,威胁,劣势,机会,1.,优势分析,作为老城区,人,人气鼎盛的,大,大卖场，晶,珠,珠广场具有,得,得天独厚的,优,优势，拥有,固,固定消费习,惯,惯的固定客,户,户群体，布,局,局合理，卖,场,场内聚集人,气,气的店面及,规,规划项目已,基,基本实现初,衷,衷目的且已,颇,颇具规模。,坐拥衡阳市,区,区中高端消,费,费客户群体,，,，周边交通,便,便利，娱乐,，,，休闲，餐,饮,饮，医院等,配,配套设施齐,全,全。,晶珠广场区,位,位图,总结分析,1.,优势分析,市场定位精,准,准。,荟萃千味美,食,食，体验国,际,际风情。,所经营的,15,个档口,有,近,千,种特色风味,美,美食，,南北风味俱,全,全，顾客个,性,性化选择空,间,间大，,力求让顾客,有,有“足不出,衡,衡，吃遍天,下,下”的愉悦,享,享受,。按现在的,就,就餐感受及,现,现场客流情,况,况来看已基,本,本符合市场,定,定位。,主题特色鲜,明,明。“情调,式,式”主题餐,厅,厅从其环境,装,装饰、动线,设,设计、餐桌,用,用品、迎宾,手,手提花篮等,方,方面衬托而,出,出。,服务优质。,从,从进门迎宾,、,、落座、点,餐,餐、就餐过,程,程服务需求,、,、上菜速度,等,等方面的服,务,务都获得顾,客,客认可，投,诉,诉事件较少,。,。,总结分析,2.,劣势分析：,多档口共同,经,经营，导致,菜,菜品风味不,一,一，口味品,质,质难以保障,；,；,根据现场人,流,流测算情况,分,分析，其经,营,营面积有些,偏,偏小，特别,是,是节假日期,间,间餐位略显,不,不足。,项目规划建,设,设初期，车,位,位配置预留,空,空间不足，,消,消费购物停,车,车和用餐停,车,车需求经常,难,难以全部满,足,足，随即将,部,部分车辆引,至,至外广场停,放,放，对外观,形,形象和交通,易,易造成影响,。,。,总结分析,3.,机会分析：,与辅助配套,业,业态实现人,流,流共享，相,得,得益彰。崇,盛,盛晶珠广场,三,三楼业态规,划,划设置较为,合,合理，以美,食,食餐饮为主,，,，配以儿童,游,游乐园和童,装,装专卖，辅,助,助配套业态,功,功能发挥明,显,显，共聚人,气,气、人流共,享,享。,崇盛晶珠广,场,场四楼“晶,珠,珠云顶,”,大型餐饮以,婚,婚宴、商务,宴,宴会等为主,、,、有效弥补,了,了美食广场,服,服务范畴的,缺,缺陷，相互,补,补充，共同,实,实现了晶珠,广,广场餐饮功,能,能的全面化,。,。,总结分析,4.,威胁分析：,崇盛晶珠广,场,场三楼的“,空,空中补给飙,歌,歌城”装,饰,饰设计风格,落,落伍，未重,装,装；设备老,化,化，功能落,后,后，音质较,差,差；且衡阳,市,市,KTV,行业竞争激,烈,烈，其他项,目,目不断标新,立,立异；消费,顾,顾客反映不,佳,佳，印象偏,差,差；目前经,营,营状况不理,想,想，未能发,挥,挥促进作用,与,与美食广场,形,形成人流共,享,享，并影响,到,到晶珠广场,整,整体服务形,象,象和质量。,物价上涨、,成,成本抬升的,速,速度未与衡,阳,阳居民收入,增,增长速度形,成,成正比，且,当,当前国内困,难,难的经济发,展,展形势造成,居,居民消费购,买,买能力下降,，,，对晶珠,国际美食广,场,场的市场发,展,展造成了深,层,层次的影响,。,。,外部竞争激,烈,烈。仅莲湖,商,商圈内，本,项,项目宇元,万向城和共,创,创衡阳商业,步,步行街两大,城,城市综合体,项,项目即将对,其,其形成巨大,的,的外部威胁,，,，晶珠广场,“,“龙头老大,”,”格局将转,变,变为“三足,鼎,鼎立”。,总结分析,本项目二期,全,全中庭特色,商,商业街业态,规,规划设置，,餐,餐饮比例应,占,占到,50%60%,左右，集中,放,放置三层（,一,一、二层观,光,光电梯附近,区,区域可设置,小,小型开放式,甜,甜品、饮品,区,区），以餐,饮,饮拉动人气,，,，从而带动,一,一、二层人,流,流，并可引,导,导四、五层,万,万达影城及,恋,恋歌房,KTV,的人,流,流下,行,行。,三层,少,少部,分,分区,域,域