090318景德镇项目汇报(终2)调2

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,景德镇项目,市场可行性研究及定位报告,大公务实咨询集团,2009年3月,做活开门子广场南路项目的六大方略,立足全球，看景德镇核心竞争力,市场调研精要,整合资源，找寻出路,项目资源解析,胜于易胜，构建市场畅销产品,产品价值梳理,系统思考，算无遗策，制定计划,运作前提步骤,庙算决胜，保障效益,经济效益核算,知险方能破险,项目风险预测,前 言,本项目成功和获得利益最大化的关键，在于其“商业”的成功 。因此，在项目的调研与定位中，将重点围绕商业部分展开!,第一章、市场调研精要,立足全球，关注城市核心竞争力,1、城市印象,2、居民消费水平,3、房地产投资与住宅市场,4、商业现状解析,我们的商业要想成功，首先要了解我们所面临的市场环境？,1.1 城市印象（1.a）,享誉世界的陶瓷之都,世界瓷都，世界陶瓷产业集散地之一；,人文气息的艺术殿堂,历史悠久的文化价值与艺术风采；,宜人宜居的绿色家园,旅游城市、国家园林城市,“中国最值得外国人去的50个地方”之一,开放创新的活力之城,投资创业热土,中部地区经济发展的“战略要地”；,Keywords:,陶瓷研发、生产、销售、进出口,文化资源、美学、艺术展示交流,生态旅游、境内外旅游、专业考察,现代服务业、休闲产业、商业交易,1.1 城市印象（1.b）,1.2 城市印象（2.a）,景德镇08年前三季度GDP：237.1亿元，同比增长15%；其中第三产业增长势头尤为强劲；,旅游发展不断向好，前9个月景德镇市共接待游客746万人次，同比增长18.2%，其中，境外游客达8.43万人次，同比增长50.7%，旅游收入达31.1亿元，同比增长25.9%，其中，旅游创汇达2821.6万美元，同比增长67.4%。,Keywords:,国民经济增长稳定、第三产业发展迅猛；,旅游产业成为经济发展与出口创汇主要增长要素；,全世界、全国范围的瓷器交易中心之一,全世界、全国范围的瓷器艺术、文化交流平台,小 结,前9个月，全市居民消费价格总指数为106.9%，比前8个月降低了0.3个百分点，涨幅也低于全省平均水平；,其中，19月份，景德镇全市社会消费品零售总额达到70.6亿元，同比增长23.5%，城镇居民人均可支配收入达12441.39元；,2.居民消费水平,Key words:,居民消费力仍保持良好稳定；,消费结构升级，恩格尔系数下行明显；,城市第三产业规模迅速扩大带动非消费性支出放大；,非消费性支出和文化休闲性消费需求上升；,小 结,3.1 房地产市场投资,景德镇08年房地产投资总额23.08亿元，施工面积278万,新开工面积53万，其中住宅49万，商业4万。,2008年全年销售56万，住宅48万，商业8万。全年销售总额13亿，住宅9.7亿，商业3.3亿。,住宅成交均价2708元/,商业成交均价4125元/,？,办公物业,？,Key words,:,市场投资环境良好，房地产开发信心较足；,房地产及商业发展速度急遽提升；,商业地产供应量增大，去化率较低，去化价格相对较低；,商品住宅供求关系基本平衡。,小 结,商业地产,理性,发展&合理把控,商业地产的,风险预防,3.2 住宅市场现状,根据景德镇市城区住房建设规划(2006-2010)，未来5年，预计建设普通商品住房45920万平方米(493万套)，其中套型面积在90平方米以下的约378万套，90平方米以上的约115万套。建设政策性住房(含经济适用房、廉租房等)11480万平方米，约145万套，其套型建筑面积均在90平方米以下；,Key words:,畅销住宅面积在（90-110 ）和（60-80 ）之间；,销售主力价格区间在28003000和38004100元(精装修)/ 左右；,政策性住房预计上市体量和速度会对商品住宅市场产生一定影响；,小 结,商品房住宅投资开发风险规避VS政府政策性住房保障冲突,3.3 住宅消费者需求,价格需求以总价2030万元,面积需求集中在110 以下,户型需求以二房、三房为主，购买一房的，主要集中在单身贵族和中老年人群,价格需求,面积需求,户型需求,Key words:,对居住品质的需求逐步提升；,舒适度较高的住宅成为畅销产品；,定制化产品对特定人群仍保持良好吸引力；,小 结,住宅“小户型”思想的差异化竞争+,舒适、紧凑、功能附加、景观、品质,住宅产品突出,“理性舒适度”,研发理念,4.1 现有商业业态,业态,简介,特点,传统型,杂货店,大多为位于非主流商圈的大街小巷，数量较多，经营杂乱。,无装修或简单装修，,货物摆放凌乱，商品档次低。,百货,大楼,数量较少，前计划经济时代的产物，设施陈旧，现正在改制或者淘汰中,布局不合理，缺乏管理,小商品,批发市场,以城乡村结合部为主要集散地。,商品价格低廉，以量取胜。,专业,市场,主要以陶瓷商品为代表：陶瓷大世界、中国陶瓷城等，锦绣昌南、国贸等,品种比较齐全，遴选范围较大，配套较好,超市,珠江东路、中路，新村东、西路等都有分布，,数量增长较快，规模大小不一，铺货比较现代,购物,中心,以开门子购物广场、华达购物中心、景客隆等为代表，,讲究人性化与休闲化的购物体环境，讲究科学管理和铺货。营造精品意识,品牌,专卖店,人民广场周边与珠江中路大量分布，如约翰,卡丹、黎人坊等，,地段优势明显，具有品牌个性，注重对店铺的包装等,Key words:,现代商业发展呈刚起步阶段，未来发展空间巨大；,商业形态混乱，同质化竞争现象严重；,处于传统商业向现代商业升级过程中；,小 结,商业经营业态的整合&建筑业态的先锋引导,4.2,市民消费行为心理剖析,喜好名牌产品，尤其偏好中档次的国内名牌；,但消费能力有限，对高端名牌的消费能力较弱,品牌消费心理,休闲式消费心理,从众消费心理,非消费性支出、消费结构提升，休闲、娱乐业逐步进入普通居民消费视野,普遍存在从众心理，习惯性聚众消费行为较重；,Key words:,消费呈年轻化，易于接受新鲜事物；,消费行为不成熟，易于被市场所引导；,消费能力两级分化严重，高端市场机遇与挑战并存；,小 结,消费行为的引导和领导消费成为可能,4.3 景德镇的中心商圈,景德镇中心商圈以人民广场,为中心节点，周边连接莲社北路、,新村西路、新村东路、广场北路、,广场南路、珠山东路、莲社南路、,马鞍山路以及黄金街区珠山中,路，完成了别具特色的商业网络,布局，该区域中的景德镇80%以,上的商业人流、物流、以及商品,信息流。该区域代表着景德镇,最高的地段租金价值和投资潜力。,Key words:,现有商圈容量已然有限，中心商圈扩张或新商圈崛起将成为可能；,现有业态复杂，竞争激烈，新商业发展必须有新的模式或主题；,人民广场,商圈,Key words:,现有商圈容量已然饱和，商圈扩容或附属商圈崛起成为必然；,商业建筑业态趋同，大型商业经营业态趋同；领导性、特色性、,主题性商业综合体发展阶段较低；,商业业态杂乱、与多样性并存；竞争激烈，新商业发展必须学会,直接嫁接与研创；,小 结,4.4 景德镇商业现状（1）,1,现代商业形态成为主导,景德镇的商业正处于传统商业形态向现代商业形态过渡的阶段；,2,中低端产品竞争激烈,小商品市场已略呈现出饱和态势，整个市场的空置率约为30%；,3,专卖店与大型商场超市成为主流,品牌专卖店与大型商场超市发展态势尤为迅猛；,4,商业运营仍处于初级阶段,现代营销意识薄弱，缺乏系统性与专业性运作是景德镇商业发展的主要弊端,5,中高端产品缺乏,景德镇中高档的商品仍然较少，赝品名牌较多；,6.,供求关系失衡,一方面大量商业物业闲置，一方面大量商家无法找到适合开店的经营场所，二者之间的矛盾非常尖锐,4.5 商业问题分析（1）,开发商缺乏长期运营意识,重销售轻运营轻招商只顾眼前利益，缺乏长线投资眼光；,开发商缺乏专业、系统性思考,商业地产开发要有系统性思考，不能先改好房子在想招商。而要从一开始就先做好商业规划，然后在做建筑设计。根据不同的业态组合对建筑结构的要求，来做建筑设计，才能保障未来商的顺利；,过度透支商业地产的价值,高售价使得业主追求高租金，高租金吓跑了商家。这时市场就会用物业的闲置来报复不合理的租金要求；,未能充分了解商业地产的复杂性,商业地产的复杂性在于，必须长期持有、而且需要大规模持有，逐步发展，从而降低商业风险，它是和地价联系在一期，是和客户的消费习惯联系在一起的;,缺乏专业人才调控,商业运营是个长时间的过程，需要有统一的招商管理、统一的业态规划、统一的服务，没有专业人员的把控，就容易造成经营混乱、档次偏失、品牌冲突等局面.,4.5 商业问题分析（2）,本 章 小 结,景德镇的开发幅度越来越大，商业竞争日趋激烈，竞争的表象下是经营文化、营销理念、规模、铺货方式、价格、位置等的综合竞争，也是传统商业与现代商业的竞争；,我们的项目若参与到现在的竞争中是具有一定风险的，现在项目进入市场，就将处在“红海竞争”的恶劣市场环境中。如果想获得成功，就必须走差异化、特色化的市场竞争道路；,若要避免游历于这种“红海竞争”的局势中，我们就必须要借势发展、必须要站的更高，从更远的角度去思考和挖掘这个产业及商圈的空白与升级；,第二章、项目资源解析,整合资源，找寻出路,1、项目概况,2、商业环境,3、地块解析,4、SWOT分析,5、项目运作思路,“旅游产业、陶瓷”是景德镇商业发展的不变核心。我们项目要想成功就只有两条路选择：,1、 “厮杀红海”,2、 “突围蓝海,”,“厮杀红海”：其核心就是“整合资源、借势发展”,即整合所在商圈内所有可以整合的资源、借助与周边商业、环境、交通等进行最优化组合和联通，通过主题化、专业化的升级，提高项目的核心竞争力，从而成为商圈内的成功者，领导者，称霸红海；,“突围蓝海”：其核心就是“勇于创新、奇兵出击”,即从商业模式与城市支柱产业发展等为出发点，寻找其中的空白点、差异化，在通过与现有资源进行创新性组合，适当的市场探索和培育，开拓全新的市场和经营模式，从而成为新型商业模式的开拓者、寻宝者中的第一人，获得高额回报；,1.项目基本概况,本项目为开门子购物广场二期，2#地块，西侧靠广场南路，北侧为戴家弄路（未建成）,项目经济指标,用地面积,7993平方米,总建筑面积,31401平方米,地下建筑面积,5105平方米,地上建筑面积,26296平方米,商业建筑面积,8044平方米,住宅建筑面积,18252平方米,容积率,4.2,户型比,总户数320户,90M2以下260户， 61.4%,90M2以上 60户， 38.6%,2. 周边主要商业,设施性质,设 施 名 称,功能描述,简述,商 业,开门子购物广场,传统SHOPMALL模式,大型超市沃尔玛+百货,国贸步行街,陶瓷大市场,以中低档产品为主,浙江路商业街,娱乐休闲一条街,浙江人投资，档次不一,古玩市场,传统大市场,市面较为冷清,3.1 项目所在地块及商业分析,商业功能区域定位,景德镇位于中心商业区圈，东南角；,商业性质特征,目前周边是大型陶瓷批发卖场及市级购物中心；,商业布局形态,原有商业中心主要集中在“从人民广场起，往珠山中路方向”；,地块沿街商业价值挖掘：,地块北侧地下与开门子购物广场联通，保障人流；,地块东侧50米，连接古玩街出口；,地块西侧对面的国贸陶瓷城可与我们起到互补的作用；,地块南侧，与浙江路相接，距火车站仅500米；,Keywords:,丰富的周边资源，为项目打造、升级商圈提供了有力支撑；,小 结,势,势能,优势,4. 项目SWOT分析,劣势（W）,距离传统认知的商业中心，仍有一定距离；,项目市场培育成本较大；,商业开发经验较少；,项目商业体量小；,优势（S）,品牌优势，借势开门子品牌与口碑，,地段优势, 核心商业区边缘，发展空间较强；,空间优势,城市中心商圈之中，城市繁华之中；,配套优势，开门子、国贸等，良好商业氛围；,交通优势, 便利的交通利于人气聚集；,古玩轴线；,承接中心商圈；,机会（O）,陶瓷产业化的发展带来的机遇；,原有城市商圈升级与扩张带来的契机；,外来投资者和创业行为提供的优质客群；,城市规划与房地产发展构建的良好前景；,居民消费结构升级，三产释放；,威胁（T）,市场供应量增大，市场份额受到冲击；,同质化严重，同质竞争项目随时浮出水面；,市场消费能力不均衡，两级分化大；,价格敏感度较高，高端市场购买力不稳定；,新性商业模式的市场认可度不确定；,政策性房源的预期上市；,5.1 我们的运作思路1,就是，一定要做市场的领导者；,如果做不到市场领导者，也要做细分产品的领导者；,如果做不到细分市场领导者，也要做商圈内区域的领导者,厮杀红海领导者路线,5.2 运作目标,从挑战者向领导者进军的后起之秀,把有限的区域商业通过运作，尤其是借助开门子，运作成商业中心的挑战者、有力竞争者；,陶瓷市场轴线效应的整合；,使人民广场效应延伸到广场南路，成为人民广场商业中心的有效组成部分之一，成为景德镇商业中心东南大门的重要组成部分；,让东南大门在商业中心的比重逐步加大，以至于成为景德镇现代商业的领导者;,我们要通过这样的运作，使我们未来价值，成倍翻番最终成为领导者中间最成功的后起之秀,5.3 我们的运作思路2,就是，走差异化竞争，寻找市场空白点；,从产业发展中找市场；从商业模式中找出路；,突围蓝海开拓者路线,5.2 运作目标,从产业与文化中崛起财富新贵,从产业发展中找寻市场，被金融危机所笼罩的全球经济，文化创意产业被作为新的经济增长点；,陶瓷产业的创新，已被视为景德镇“提升城市竞争力，打造世界瓷都，振兴瓷都”的重要措施；,以“由景德镇为现代陶瓷产业基点，打造中国艺术陶瓷全球化效应”的城市发展方向，为我们的项目提供了难得机遇；,我们要通过“陶瓷艺术+文化创意产业+商业地产”的全新融合，构建出全新的商业模式，最终获得巨大的收益；,Brain,小 结,项目区域位置的特殊性，决定了我们项目的运作是一个机遇与挑战并存的过程;,无论是“红海”还是“蓝海”策略都不是一句空话，首先必须要了解现代商业的特性，需要了解城市产业结构等，并通过系统化的思考，寻找到有利支撑才能成功;,第三章、项目产品定位,谋定而动，胜于易胜，构建商业最优化组合,1、现代商业认知,2、商业定位前提,3、商业定位一,4、商业定位二,5、构建畅销品建议,6、住宅户型配比建议,景德镇丰富的人文与旅游资源，在城市发展“传统陶瓷业与新型工业化”的背景下，需要有一个满足休闲及精品购物要求的场所;需要一个能够符合城市产业个性的商业模式；,那么怎样的商业才是景德镇现代商业所需要的？,1. 对现代商业的认知,1、要有多元化构建,现代商业，商场人流量下降！造成这些局面的主要原因是由于商业面积不断增加，单一形式的商业已经僧多粥少；必须要进行通过多元化的构建，如把饮食、休闲、观景、娱乐、逛景等都纳入商业的业态业种；,2、要捕捉消费者购物上变化,当前商场已不仅仅是时尚人群去购物，时间性消费成为未来商业的核心，一个人到商场可以消费一天；,3、要注重商业主体发展变化,必须要寻找自来水商业和省钱的商业，要用商业自来水带动非商业自来水；才能保障商业旺盛的活力;,2. 我们的商业定位前提,商业定位的前提,它不仅要能符合现代人消费习惯，还要能符合现代人消费的身份和时间；,它要能符合所在城市的发展规划和经济结构，体现城市的核心竞争力；,它要能充分考虑解决“大众消费与高端商业的融合、纵向各层之间的均好，超前性与现实的购买力之间”的矛盾；,它要兼顾各种业态的营业时间差异，利用业态间的相互促进，营造良好的商业氛围；,3.1 商业定位方案（一）,现代主题商业公园,红海策略 定位方向,以瓷器为主题，以现代商业为核心，紧抓服务性商业带动的人流契机：,3.2 方案（一）市场依托,靠山吃山，与开门子购物广场联通，以人流带动人气,借势西门子购物广场，通过业态吸引人流,开门子购物广场，不需要利用地段就能成市,借势发展，携手二大市场，吸引优质客户,携手“国贸”“古玩市场”，利用国贸影响力，站在2个市场的基础上，在巨人的肩膀上发展；,3.3方案（一）客群定位,目标客户群体,本地商家,来自江浙、福建等发达地区的商家、投资客,附近区域如南昌、九江、鹰潭、上饶等地的商人,乐平、浮梁一带的中小业主,商业招商对象,国内外知名龙头性百货连锁企业、有品牌知名度与美誉度、独特的企业文化与运作模式，看好景德镇这个大市场。,多年从商，完成原始资本积累，欲提升经营档次的商人，从事陶瓷业销售的私营业主，欲转行或利用剩余资金追求投资回报的本地有闲散资金的投资客,五大步骤,3.4 方案（一）现代主题商业公园,找到主题,做好景观,优化商业组合,规划好发展阶段,走持续化发展,现,代,主,题,商,业,公,园,3.5 方案（一）商业业态组合建议,负一楼：混合业态，目的性消费,混合型商业（餐饮、零售）+停车场,一楼、二楼：精品卖场,外铺+内铺，铺位面积建议在为30M240M2，开间4M5M，进深不大于8M，,以五星级包装，塑造超高的价值感，主流价格，尤其是投资品价格，要成为主流价格,三楼、四楼：休闲、娱乐（体验式商务休闲）,三楼为休闲茶社+工作室,四楼大型餐饮及娱乐,Keywords:,业态业种的最优化组合需要一个由低级到高级，由简单到复杂的发展过程;,要采用放水养鱼方法，先创人流、再创消费流、招募优秀商业经营者，引导最有购买力的消费者；,向着一站式方向升级，让“逛街”成为现代人生活行为的主旋律，标准是消费的便捷、舒适、多选；,丰富的周边资源，为项目打造、升级商圈提供了有力支撑；,3.6 方案（一）商业业态组合补充,三楼、四楼：,商务快捷型连锁酒店,方案（一）小 结,现代主题商业公园的出现意味着一种更现代的经营体与模式的出现。它将使得广场商圈、珠山中路整体商业格局重新整合，导致消费人流与消费中心的偏转，成为游乐休闲购物中心与商业信息的晴雨表；与周边物业存在着合作式竞争的关系，共同提升地段人气与地段价值！,4.1 商业定位方案（二）,蓝海战略 定位方向,以“瓷器产业”为主题，以“文化创意”为核心，紧抓产业特性所带来的契机，打造“创、产、展、销”一体化的新商业模式,国际瓷器文化创意中心,城市发展，满足国际地位需求,商圈发展，满足新兴业态需求,产业发展，满足经济增长需求,艺术发展，满足文化交流需求,满足城市核心竞争力，做增量市场,4.2 方案（二）市场依托,4.3 方案（二）客群定位,目标客户群体,本地商家,来自江浙、福建等发达地区的商家、投资客,附近区域如南昌、九江、鹰潭、上饶等地的商人,乐平、浮梁一带的中小业主,商业招商对象,以陶瓷为核心的研发、创意、销售等运营机构,国外创意产业、文化产业相关企业,景德镇本地知名陶瓷艺术家,大、中型陶瓷生产企业,4.4 商业空间组合建议,以“画廊、艺术中心、艺术家工作室、设计公司、餐饮酒吧、企业研发部门”等各种空间的聚合，形成了具有国际化色彩的“SOHO式艺术聚落” 和“LOFT空间”,业态业种的最优化组合需要一个由低级到高级，由简单到复杂的发展过程;,要采用放水养鱼方法，先创人流、再创消费流、招募优秀商业经营者，引导最有购买力的消费者；,向着一站式方向升级，让“逛街”成为现代人生活行为的主旋律，标准是消费的便捷、舒适、多选；,LOFT在,牛津词典,上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”，,Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。,参考项目：“798艺术区”,北京,“798艺术区”，,国内外知名的文化创意产业集聚区，汇集了诸多艺术机构，吸引了许多国内外艺术家的入驻，经常举办各种艺术活动、时尚活动和国际艺术展。如今的“798”，不仅成为中国文化艺术的展示中心，还被北京市政府列为重点旅游景点项目；,2004年以来，瑞典首相、瑞士首相、德国总理(施罗德)、奥地利总理、欧盟主席(巴罗佐)、比利时王妃、安南夫人、法国总统希拉克夫人等都先后参观访问过798艺术区 ；,2002年，“798”的租金是6毛钱每平方米，08年则涨到了6至9元每平方米不等，而个别“黄金地段”还更高；办普通一场画展，场地租金约需花上十多万；,上海参考项目,方案（二）小 结 2,陶瓷是使用价值与艺术价值融为一体的，陶瓷业要取得长盛不衰的发展，不仅要有好的创意，更要持续不断地创新。发展陶瓷文化创意产业已是景德镇发展的必经之路。,如项目借此东风，在景德镇市中心成功打造出“国际产业创意中心”的“创、产、展、销”的新型模式，必能成为景德镇城市发展一道靓丽的风景线，其所引发的商机和延伸效应必将不可限量。,芯片产业,现代服务业,5.1 建筑设计及建筑风格要点,序号,风格分类,风格表述,代表楼盘,1,传统,风格,民族风格最典型的特征是顶部的处理。灰瓦、坡屋顶,粘贴传统的艺术符号，出现牌楼等传统建筑语言,色彩多以淡雅的色调为主，如灰兰色,碧云天,阳光荔景,2,欧陆,风格,继承古典三段式立面处理，上中下有明显的色彩分段；,较多地出现山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗,粘贴古希腊古罗马艺术符号，顶部处理有装饰性手法；,窗口与阳台有边框，阳台的栏杆装饰性较强，有时会出现罗马柱；,至于色彩则以红白两色为主，红底白窗白阳台。,香榭里花园,枫丹雅苑,名仕阁,3,现代,简约,风格,现代风格 ，即,“,简约主义,”,、,“,极简主义,”,外立面绝无多余的雕饰，剩下来的只有凸窗、阳台、大面积玻璃（含少量幕墙）和横平竖直的简洁线条。在顶部结合女儿墙加以挑板或曲板,至于色彩，有两种截然不同的趋向，一种是银、白、灰之类的浅色系，另一种是红、黄、蓝之类的艳丽色系。,而窗玻璃用蓝、绿两色也是现代风格的惯常手法。,万科金色家园,黄埔雅苑,中海华庭,5.2 建筑立面造型建议,艺术与建筑组合，将传统艺术元素与现代建筑相结合，让建筑自成风景,强调钢材、玻璃、外墙防磁面砖、仿古门窗等的应用，商业部分强调立面整体风格营造与通透感；,融入古窑、古瓷、现代工业艺术品等多方元素应用；,顶部配合整个群体的高低错落，可以考虑装饰性强的构架或曲板，以丰富小区的天际线；,运用风格一致艺术元素作为的建筑符号点缀；,Keywords:,从地理位置考虑,由于景德镇地处我国的中南部，气温较高，日照多，空气透明度大。,在这种环境中，不论从色彩上还是从建筑热工方面考虑，均宜用浅淡的冷色调。因此,建议本项目采用大面积浅冷色及浅暖色调的搭配，重点处采用小面积的深色处理;,5.3 建筑色彩建议,序号,色彩分类,代表楼盘,1,淡雅浅暖色及冷色,富怡雅居,2,古铜色 深暖色,庐峰翠苑,3,大面积暖色,万科金色家园,4,大面积浅色 局部重色装饰,5.4 交通组织要点建议,机动车流组织,戴家弄路车库出口，为地下车库主入口；,南面车库入口，采用L型设计，连接裙楼楼顶停车场；,人流组织动线,地块南北，各设一出入口；,地块北侧广场南路，设2处商业出入口；,地块北面地下与开门子购物中心，设立地下连接通道；,地块东侧，与古玩市场对接，将其出入口纳入其中,5.4 建筑空间建议,内部要设有一个或多个共享空间中庭,将共享空间延伸至负一楼，提供给消费者休闲、娱乐，让主题式文化体验成为消费的一部分,外楼梯（结合立面）,内部动线划分与楼梯选择,动线宽敞，主次动线明显区分，利用地面砖做导视引导,6. 住宅户型配比建议,而就本项目而言，主要为客群为，向往此地段而“刚好”够基本支付能力的年轻一族，以及对地区有足够好感的“一步到位”的实力一族。,面积,户型,比例,130,四房,10%,110130,大三房,10%,90110 ,小三房,33%,8090 ,大二房,16%,5080 ,小二房,16%,50 ,一房,15%,第四章、项目运作前提和步骤,系统思考，算无遗策，制定计划,1、运作总策略,2、运作六大原则,3、商业招商建议,4、工作排期,1.项目运作总策略,分阶段多年开发,集中精力先做好一块,稳定获得收益,Keywords:,第一阶段：通过品牌抄作获得土地收益,第二阶段：通过项目销售获得销售利润,第三阶段：通过长期运营获得升值收益,2.1 六大运作原则（一）,1、“差异化竞争”原则,差异化竞争不是绝对概念，而是相对而言的,它首先是产品细分，其次是在在组合、表现形式上的差异竞争,2、“超高性价比定价”原则,目前的房地产竞争就是定价的竞争,要多给予客户明确的实惠,如果没有“傻干”的精神，就没有高性价比,要把漂亮的衣服穿在外面，展示项目的整体形象,从而实现“较高的价值感，主流的价格“,可以说只有先把产品做好，创造高性价比，才能获得更多利益，否则一定失败,2.2 六大原则（二）,3、“震撼性开盘”原则,楼盘开盘就是好比人成年，开盘活动就像是成年仪式；,在“成年期” ，我们不能错过任何一个消费者，不放过每一个机会，要一炮而红；,因此我们要利用“名人、好的事件、新闻”等各种形式，营造轰动的效应，在条件必备时震撼开盘；,4、“扮靓再出街”原则,不能卖现房，就要卖样板现房，打造步步增值的看房通道，从消费者第一次接触项目信息开始，到每个环节都要力争获得消费者的认同，不仅要影响消费者意识，还要影响潜意识；,因此我们要长期蓄水，做好现场、样板等筹备，一朝发布，开盘即去化50%以上,2.3 六大原则（三）,5、用现代语言表达传统意境,通过现代化的形式手段，提炼表达传统美的精神；,在产品上，选用现代化的新材料、智能化系统、高科技新产品，用现代化的施工方法塑造具有传统美学元素的建筑；,在产品形式、结构上，尊重传统，要能表达对传统美的传承和提升；,6、以销定产，控制成本,就是通过蓄水、价格测试、认购等来探测消费者的需求，以防止出现产品偏差、失控等，不打无把握之仗，也就是样板先行，花小成本测试、锁定消费者，防止出现供求错位；,商,业,调,控,是,商,管,的,主,要,手,段,3. 商业招商,招商步骤,第一阶段,超大型主力店、名店、定向消费店、测试经营者对项目商业布局的响应程度,第二阶段,优先经营的区域相继完善、放水养鱼,第三阶段,有选择的基础上进行淘汰落后、效益差的商店，确定店铺对消费者的号召力和股东的收益,4. 09年营销工作排期,03月,04月,05月,06月,07月,09月-12月,08月,筹备、调研期,蓄水期,开盘强销期,甲方线,销售线,传播线,工程动工,出正负零,样板完工,蓄水启动,9月开盘,售楼处,传播启动,开盘仪式,产品解析,认购,市场调研,公开招标,营销方案,售楼处开工,形象设计,合同签订,招商启动,第五章、项目经济效益核算,妙算决胜，保障效益,1、成本构成,2、收入核算,3、利润核算,4、SWOT分析,5、项目运作思路,按总建筑面积31401,，住宅建筑面积18000,，商业建筑面积19000,，进行核算,土地楼面地价估算约：1070元/,(按土地目前市值300万/亩，容积率4.2测试),每平方米综合造价估算 ：N.A元/,不可预见及财务费用为： N.A元/,（包括环艺、规费、税费、资金成本、销售成本、办公等其他费用）,每平方米成本=2600元/平方米,总成本=建筑总面积X每平方米成本,31401 x 2600元/ =8164.26万元,1.成本构成与核算,约3500万元,产权式商铺+住宅,产权式商铺：5000万元,2500平方米（外铺）X 20000元/平方米,住宅：5400万元,18000平方米 X 3000元/平方米,土地收入兑现,2.收入构成与估算,正常销售收入,物业升值收入,项目总收入,非产权式商铺（经营权,）,首期十年1200万（第一年零租金计算）,十年后2.3万物业整体价值4.6个亿以上,第一年项目总收入：1.51亿元,项目营利：6935.74万元,第六章、项目风险预估,知险方能破险,1、主要风险,2、防范策略,3、防范措施,1. 项目八大主要风险,资金风险,市场培训过程风险,试错风险,政策风险,建筑风险,住宅风险,业态业种风险,50米街风险,2. 防范风险主要策略,“放水养鱼”策略先养后用,“十年磨一剑”策略品牌经营,“以钱生钱”策略靠钱越近越容易赚钱项目银行,3.防范风险主要措施,第一大措施,加强计划性、策略性，防止时间成本加大、防止硬成本加大；,第二大措施,减少对外投资，减少对其他项目的关注度，防止资金链断裂，防止精力不够,第三大措施,加大对商业经营的学习速度，加大规范管理的力度，加大商业经营模式的调整创新,第四大措施,用人要防范用人风险，加大引进人才、激励人才的步伐，一定要设计同舟共济的激励模式，将长效激励与短效激励结合好,总 结,总而言之，不能简单的将此项目的商业当做一个简单的商业项目运作，应当将其看成商品经营和资本运营完美结合的项目来运作。其中，商品经营搭台，资本运营唱戏，利润要压在资本上，品牌要压在商品上。这是现代商业成功运营的典范项目。,所以，提高项目战略认知水平，加强管理，加强策划，加强计划尤为重要。,谢谢观赏,2009年3月,大公务实咨询集团,9,、静夜四无邻，荒居旧业贫。,2024/11/27,2024/11/27,Wednesday, November 27, 2024,10,、雨中黄叶树，灯下白头人。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,11/27/2024 12:16:52 PM,11,、以我独沈久，愧君相见频。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,Nov-24,27-Nov-24,12,、故人江海别，几度隔山川。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,Wednesday, November 27, 2024,13,、乍见翻疑梦，相悲各问年。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,11/27/2024,14,、他乡生白发，旧国见青山。,27 十一月 2024,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,15,、比不了得就不比，得不到的就不要。,十一月 24,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,11/27/2024,16,、行动出成果，工作出财富。,2024/11/27,2024/11/27,27 November 2024,17,、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,9,、没有失败，只有暂时停止成功！。,2024/11/27,2024/11/27,Wednesday, November 27, 2024,10,、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,11/27/2024 12:16:52 PM,11,、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,Nov-24,27-Nov-24,12,、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,Wednesday, November 27, 2024,13,、不知香积寺，数里入云峰。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,11/27/2024,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,27 十一月 2024,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,15,、楚塞三湘接，荆门九派通。,十一月 24,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,11/27/2024,16,、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。,2024/11/27,2024/11/27,27 November 2024,17,、空山新雨后，天气晚来秋。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,9,、杨柳散和风，青山澹吾虑。,2024/11/27,2024/11/27,Wednesday, November 27, 2024,10,、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,11/27/2024 12:16:52 PM,11,、越是没有本领的就越加自命不凡。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,Nov-24,27-Nov-24,12,、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,Wednesday, November 27, 2024,13,、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,11/27/2024,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,27 十一月 2024,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,15,、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。,十一月 24,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,11/27/2024,16,、业余生活要有意义，不要越轨。,2024/11/27,2024/11/27,27 November 2024,17,、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,2024/11/27,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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