航丰园科技大厦项目可行性研究报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,20041220,*,航丰园科技大厦项目可行性调研报告,航丰,园,园科,技,技大,厦,厦项,目,目,可,可行,性,性研,究,究报,告,告,二OO四,年,年十,二,二月,2004,1220,1,目,录,录,一、,航,航丰,园,园科,技,技大,厦,厦项,目,目简,介,介,1、,地,地理,位,位置,2、,项,项目,现,现状,3、,后,后续,开,开发,计,计划,4、,市,市场,分,分析,二、,航,航丰,园,园科,技,技大,厦,厦项,目,目投,资,资分,析,析,1、,技,技术,指,指标,2、,开,开发,计,计划,3、,开,开发,成,成本,4、,销,销售,收,收入,5、,利,利润,表,表,6、,投,投资,计,计划,7、,销,销售,回,回款,计,计划,8、,现,现金,流,流量,表,表,附件,一,一、,中,中关,村,村科,技,技园,丰,丰台,园,园简,介,介,附件,二,二、,中,中关,村,村科,技,技园,丰,丰台,园,园优,惠,惠政,策,策简,介,介,附件,三,三、,中,中关,村,村科,技,技园,丰,丰台,园,园周,边,边物,业,业介,绍,绍,2004,1220,2,项目,经,经济,效,效益,指,指标,及,及计,算,算说,明,明,项目,经,经济,效,效益,指,指标,总开发成本,74,424万元,销售收入,100,859万元,项目净利润,11,967万元,成本利润率,16.1%,项目净现值,8947万元,内部收益率,56.5%,项目盈亏平衡点,写字楼销售均价：6085元/m,2,商业销售均价为9000元/m,2,。,销售率：80.8%,计算,说,说明,：,：,销售,价,价格,：,：写,字,字楼,部,部分,按,按7500元/m,2,，三,层,层商,业,业销,售,售均,价,价为11500元/m,2,。,大厦,地,地下702个,车,车位,、,、地,上,上118,个,个车,位,位、A座,地,地下,游,游泳,池,池、,壁,壁球,馆,馆及,二,二期,项,项目,地,地下,一,一层,约,约,8500m,2,的经,营,营面,积,积均,未,未考,虑,虑销,售,售及,租,租赁,收,收入,，,，此,部,部分,物,物业,公,公开,市,市场,价,价值,约,约1.2,1.5,亿,亿元,。,。,资金成,本,本按年,利,利率13.76%，,计,计算时,间,间为两,年,年。,项目折,现,现率：10%,。,。,20041220,3,一、项,目,目简介,地理,位,位置,项目位,于,于北京,市,市丰台,区,区西南,四,四环，,科,科丰桥,西,西南侧,海,海鹰路,与,与中核,路,路之间,。,。,属中关,村,村丰台,科,科技园,区,区一期9号地,块,块。,临四环,路,路昭示,性,性较好,。,。,航丰园,大,大厦,20041220,4,开发商,：,：,北,北京,航,航丰园,科,科技发,展,展有限,公,公司,物业用,途,途：,公,公建,总占地,面,面积：38739.64平方,米,米。,规划总,建,建筑面,积,积：16.9,万,万平方,米,米，其,中,中：,一,一期,工,工程10.47,万,万平方,米,米，,二期工,程,程6.47万平,方,方米。,工程进,度,度：,1、目,前,前只进,行,行了航,丰,丰园科,技,技大厦,一,一期，,即,即A座,的,的施工,。,。,A座地,下,下3层,，,，地上26层,，,，,已施工,至,至,25,层，还,有,有一层,即,即可封,顶,顶。,2、二,期,期工程,，,，即B,座,座仍在,规,规划审,批,批阶段,。,。,一、项,目,目简介,现状,20041220,5,一、项,目,目简介,批文,已取得,的,的批文,和,和证件,商品,房,房预售,许,许可证,（航,丰,丰园科,技,技大厦A座）,京,京房售,证,证字（2004）427号,国有,土,土地使,用,用证,京,京丰国,有,有（2002,出,出）字,第,第001388,建设,工,工程规,划,划许可,证,证规,建,建字0441,号,号（航,丰,丰园科,技,技大厦A座）,建设,工,工程施,工,工许可,证,证（,航,航丰园,科,科技大,厦,厦A座,）,）施0020013392,号,号（建,）,）,建设,用,用地规,划,划许可,证,证（93）,市,市规地,字,字72,号,号,关于,建,建设航,丰,丰园科,技,技大厦,项,项目建,议,议书的,批,批复2001年2,月,月1日,北,北京,市,市计委,签,签发,2003年4,月,月11,日,日北京,市,市规委,员,员会签,发,发的2003,规,规审字0259号,审,审定设,计,计方案,通,通知书,（航,丰,丰园科,技,技大厦,综,综合配,套,套工程,）,）,2003年1,月,月21,日,日，北,京,京市发,展,展计划,委,委员会,签,签署“,同,同意”,意,意见的,基建,项,项目申,请,请向社,会,会出售,征,征询意,见,见表,（,（航丰,园,园科技,大,大厦A,座,座）,20041220,6,一、项,目,目简介,后续,开,开发计,划,划,收购此,项,项目后,，,，后续,开,开发计,划,划 如,下,下：,A座：,1、2005,年,年1月,复,复工，,春,春节前,封,封顶，2005年底,竣,竣工；,2、2005,年,年3月,开,开始销,售,售，销,售,售周期18个,月,月；,B座：,1、2005,年,年7月,开,开工，,年,年底封,顶,顶，2006,年,年6月,竣,竣工,2、2006,年,年1月,开,开始销,售,售，销,售,售周期10个,月,月。,20041220,7,二、市,场,场研究,SWOT分,析,析（1,）,）,优势,城市规,划,划：,两轴两,带,带多中,心,心的城,市,市空间,格,格局的,确,确定，,将,将进一,步,步推动,南,南城的,城,城市建,设,设和经,济,济发展,。,。,区域经,济,济加速,发,发展。,项目所,在,在区域,中关村,丰,丰台科,技,技园是,北,北京市,市,市政建,设,设、产,业,业发展,及,及经济,增,增长最,快,快的地,区,区之一, 近,两,两年经,济,济增长,速,速度超,过,过50%。,五证齐,全,全。,将大缩,缩,缩短开,发,发时间,，,，A座,即,即将封,顶,顶，一,年,年后可,投,投入使,用,用；A座2005,年,年3月,可,可开始,销,销售，,因,因此能,降,降低财,务,务等相,关,关费用,。,。,交通方,便,便。,紧邻西,南,南四环,，,，到达,京,京石及,京,京开高,速,速均较,方,方便。,城,城铁九,号,号线在,本,本项目,东,东侧穿,过,过，距,离,离约1,公,公里。,位置优,越,越：,地处丰,台,台科技,园,园区，,紧,紧邻总,部,部基地,，,，其品,牌,牌辐射,对,对本项,目,目具一,定,定正面,影,影响。,地标建,筑,筑：,建筑外,观,观、规,模,模、总,高,高在周,边,边较为,显,显赫，,属,属片区,地,地标性,建,建筑。,政策优,惠,惠：,入住大,厦,厦企业,将,将享受,丰,丰台园,相,相关优,惠,惠政策,。,。,劣势,片区不,属,属写字,楼,楼及商,业,业热点,区,区域。,周边商,务,务配套,较,较差，,目,目前启,动,动速度,较,较慢，,不,不利于,写,写字楼,聚,聚集，,制,制约了,写,写字楼,的,的开发,。,。,项目自1993年启,动,动，几,经,经易手,，,，市场,形,形象差,，,，不利,树,树立市,场,场信心,，,，对后,期,期期房,销,销售可,能,能带来,负,负面影,响,响。,20041220,8,二、市,场,场研究,SWOT分,析,析（2,）,）,机会,从目前,北,北京城,市,市发展,现,现状来,看,看，城,市,市北部,和,和西部,地,地区发,展,展空间,已,已十分,有,有限，,南,南城是,市,市区进,一,一步拓,展,展的最,佳,佳区域,之,之一。,项目距,总,总部基,地,地仅200-300,米,米，与,总,总部基,地,地在功,能,能上可,形,形成互,补,补。总,部,部基地,三,三期总,建,建面约120,万,万m2,，,，其中,办,办公物,业,业约100-110,万,万m2,，,，主要,聚,聚集产,业,业涵盖,钢,钢铁、,通,通信设,备,备、物,流,流、生,物,物、医,药,药等，,总,总部基,地,地内部,产,产业的,相,相关配,套,套需周,边,边地区,及,及市区,解,解决。,丰台科,技,技园二,期,期北京,国,国际汽,车,车博览,中,中心立,项,项已获,批,批准,总,总规模52万,平,平米,预,预计投,资,资40,亿,亿元,也,也将提,升,升区域,价,价值，,并,并带动,相,相关服,务,务配套,。,。,本项目,规,规模较,大,大，可,以,以有多,种,种功能,组,组合的,机,机会以,满,满足大,客,客户的,需,需要。,周边物,业,业经营,档,档次相,对,对较低,，,，本项,目,目建成,后,后属地,标,标性建,筑,筑物，,形,形象较,好,好，底,层,层商业,可,可经营,档,档次相,对,对较高,的,的业态,。,。,威胁,总体上,，,，北京,市,市办公,物,物业近,五,五年内,呈,呈供大,于,于求的,态,态势，,销,销售及,租,租赁压,力,力较大,。,。,丰台科,技,技园一,期,期产业,基,基地已,招,招商项,目,目仍有,少,少量地,块,块空置,，,，且周,边,边物业,租,租金呈,下,下降态,势,势，不,利,利于投,资,资型客,户,户对物,业,业的需,求,求。,总部基,地,地一期,、,、二期,已,已开发,完,完成，,其,其中一,期,期基本,售,售罄，,二,二期销,售,售50%，三,期,期开发,视,视市场,机,机会确,定,定，入,园,园企业,还,还不能,形,形成气,候,候，对,第,第三产,业,业还不,具,具有明,显,显带动,作,作用。,20041220,9,二、市,场,场研究,客户,定,定位,打造高,性,性价比,的,的地标,性,性办公,物,物业，,定位中,小,小客户,为,为主，,以,以大客,户,户定制,，,，带动,中,中小客,户,户,大厦本,体,体资源,使,使其可,以,以成为,高,高性价,比,比物业,项目五,证,证齐全,，,，且一,期,期10.47,万,万平米,接,接近封,顶,顶，可,大,大大缩,短,短开发,时,时间，,降,降低开,发,发成本,；,；,地上26层，,地,地下3,层,层，其,中,中地下1、2,层,层为停,车,车场；,建筑外,形,形呈双,侧,侧圆弧,面,面橄榄,型,型，外,立,立面为,玻,玻璃幕,墙,墙、铝,塑,塑板及,石,石材高,档,档装饰,；,；,层高3.6米,，,，减少,压,压抑感,，,，提高,办,办公舒,适,适性；,标准层,面,面积约3000平米,，,，最小,户,户型72平米,，,，可以,满,满足大,中,中小客,户,户的需,求,求；,争取大,客,客户定,制,制，实,现,现快速,销,销售,大客户,定,定制可,加,加快销,售,售速度,，,，减轻,销,销售压,力,力,大客户,定,定制可,带,带动中,小,小客户,购,购买，,形,形成产,业,业聚集,多种开,间,间物业,组,组合,可为大,客,客户在16层,以,以上提,供,供整层,销,销售，,标,标准层,面,面积近3000平米,可为中,型,型企业,提,提供500至1500平米,左,左右的,办,办公空,间,间,可为小,型,型企业,及,及个人,投,投资者,提,提供150至500,平,平米左,右,右的多,种,种组合,物,物业,20041220,10,二、市,场,场研究,客户,构,构成,写字楼,客,客户构,成,成,部委机,构,构转制,的,的大型,企,企业集,团,团,外省市,大,大型企,业,业北京,总,总部或,驻,驻京办,事,事处,上市公,司,司及准,上,上市公,司,司,银行及,非,非银行,金,金融机,构,构，如,保,保险、,基,基金及,信,信托公,司,司,周边及,中,中关村,中,中小研,发,发机构,律师事,务,务所、,会,会计师,事,事务所,、,、房地,产,产等咨,询,询顾问,公,公司；,旅行社,、,、广告,公,公司、,保,保险公,司,司、快,递,递公司,、,、机票,代,代理等,服,服务机,构,构。,投资型,客,客户:,购,购置,办,办公面,积,积出租,给,给某些,成,成长型,科,科技企,业,业及外,资,资公司,。,。,20041220,11,二、市,场,场研究,形象,定,定位,北京西,南,南产业,、,、研发,和,和商务,基,基地的,标,标杆,大型机,构,构的企,业,业名片,小型企,业,业的创,业,业乐园,丰台科,技,技园作,为,为中关,村,村科技,园,园在北,京,京西南,部,部的延,伸,伸，由,于,于政策,和,和区域,优,优势，,吸,吸引了,大,大量化,工,工、钢,铁,铁等制,造,造业企,业,业及物,流,流等第,三,三产业,企,企业总,部,部入住,，,，有中,资,资转制,企,企业、,大,大型国,企,企、外,省,省市名,企,企；物,业,业需求,量,量在1000,30000,平,平米不,等,等。,由于航,丰,丰园大,厦,厦从位,置,置、档,次,次和建,筑,筑形象,上,上均属,地,地标性,建,建筑，,给,给予适,当,当的冠,名,名权，,将,将可能,吸,吸引1,2家,大,大型企,业,业/机,构,构入住,。,。,科技园大企,业,业的存在必,然,然带动提供,相,相关配套服,务,务的中小服,务,务企业和机,构,构进驻。,此外，大厦,作,作为丰台科,技,技园区孵化,网,网络的一部,分,分，优惠的,政,政策将吸引,中,中关村及周,边,边各类中小,研,研发企业。,20041220,12,二、市场研,究,究商业配,套,套,区域发展现,状,状为大厦商,业,业面积销售,与,与经营提供,了,了宝贵的商,机,机：,丰台科技园,入,入园企业已,达,达2750,多,多家，需要,较,较高档次的,商,商业和服务,配,配套,总部基地已,推,推出近50,万,万平米企业,总,总部办公物,业,业，受规划,及,及地块位置,限,限制，商业,配,配套在短期,内,内无法及时,跟,跟进。,银行、电信,等,等服务配套,更,更需要昭示,性,性好的物业,，,，目前在建,公,公建无法充,份,份满足这类,需,需求，航丰,园,园科技大厦,的,的推出将填,补,补西南四环,以,以外这一市,场,场空缺。,餐饮经营机,构,构：产业基,地,地一期和二,期,期总部基地,以,以及西南四,环,环方圆2公,里,里内无著名,酒,酒楼，可引,进,进不同档次,的,的大型餐饮,品,品牌，满足,不,不同消费层,次,次的需求。,西南四环目,前,前缺乏中高,档,档商业业态,，,，如较高档,次,次品牌店、,健,健身中心等,。,。,项目周边在,建,建和规划中,的,的住宅开发,面,面积高达500万平米,，,，新增人口,约,约25万，,无,无疑将为项,目,目底层商业,面,面积的招商,或,或经营提供,厚,厚实的基础,。,。,20041220,13,二、市场研,究,究销售价,格,格,可比楼盘,办公部分,销售价格,商业部分,销售价格,备注,总部基地,1期现房7900元/ m,2,；,2期均价7150元/ m,2,待定,在售,国润商务大厦,主楼6300-6700元/ m,2,附楼9000元/ m2,在售,工商联科技大厦,均价6550元/m,2,1层 10000元/ m,2,2层 9000元/ m,2,内部认购,海鹰多功能楼,均价5100 /m,2,全部售完,昌宁大厦,6300-7800元/m,2,按月租金净收益63元/m,2,推算,根据对项目,周,周边市场的,分,分析，综合,考,考虑大厦独,具,具的位置和,产,产品优势，,销,销售定价,如,如下：,办公：均价7500元/平米，,商业：1、2、3层分,别,别为15000、10500、9500元/,平,平米,20041220,14,三、项目投,资,资分析技,术,术指标,总指标,总规划用地,38739.6 M,2,代征城市绿化,7944.8 M,2,绿化面积,11315.78 M,2,绿化率,36%,总建筑面积,169000 M,2,地上建筑面积,118632 M,2,地下建筑面积,50368 M,2,可售面积,127138M,2,（一期：81934M,2,；二期：45024M,2,）,一期（A座）,二期,建筑面积,104300 M,2,建筑面积,64700 M,2,地上建筑面积,75402 M,2,地上建筑面积,43230 M,2,地下建筑面积,28898 M,2,地下建筑面积,21470 M,2,建筑层数,地上26层，地下三层,建筑层数,地上13层，地下2层,地下停车,476辆,地下停车,226辆,地上停车,33辆,地上停车,85辆,20041220,15,三、项目投,资,资分析开,发,发计划,项目后续开,发,发周期约一,年,年半。,计算期（季度）,2005年一季度,2005年二季度,2005年三季度,2005年四季度,2006年一季度,2006年二季度,2006年三季度,1,前期工程,2,土方及基础工程,3,主体工程,4,室内外装饰工程,5,水电安装,6,电梯工程,7,消防工程,8,暧通空调,9,通讯工程,10,室外配套,11,竣工验收,二期工程,一期工程,一、二期开,发,发进度表,20041220,16,三、项目投,资,资分析开,发,发成本,一期,二期,合计,土地成本(万元),16440,10198.8,26638.8,专业费及前期费(万元),232,593,825,建安工程费(万元),25321,13861,39182,室外配套(万元),545,162,707,开发管理费（万元）,506.42,277.22,784,不可预见费（万元）,506.42,277.22,784,财务费用（万元）,3302.4,2201.6,5504,总成本(万元),46853,27570.8,74424,20041220,17,三、项目投,资,资分析投,资,资计划表,20041220,18,三、项目投,资,资分析现,金,金流量表,20041220,19,三、项目投,资,资分析销,售,售回款计划,一期办公销售比例,一期办公销售收入,一期商业销售比例,一期商业销售收入,二期办公销售比例,二期办公销售收入,2006年,一季度,10%,15258,二季度,30%,10172,30%,4869,三季度,20%,10172,20%,3246,四季度,20%,9494,20%,3246,2007年,一季度,15%,7629,20%,3246,二季度,5%,2543,10%,1623,三季度,四季度,2008年,一季度,20%,6754,二季度,40%,13507,三季度,30%,10130,四季度,10%,3377,备注：销售,收,收入单位为,万,万元,20041220,20,附件一、中关村科技,园,园区丰台园,发,发展分析园区介绍,中关村科技,园,园区丰台园,是,是国家级高,新,新区，全国,首,首批向APEC开放的,科,科技工业园,之,之一，是“,国,国际企业孵,化,化器（IBI）”试点,单,单位，也是,中,中关村科技,园,园区经济增,长,长最快的园,区,区。累计入,园,园企业2750余家，,形,形成了北京,西,西南以光机,电,电一体化、,电,电子信息、,生,生物医药、,环,环保工程为,主,主导的高新,技,技术产业带,。,。,园区规划总,占,占地面积为5平方公里,，,，由产业基,地,地、科技一,条,条街及科技,孵,孵化网络三,大,大发展空间,组,组成。,1、一期产,业,业基地占地1.24平,方,方公里，基,础,础设施完善,，,，已基本开,发,发完毕；二,期,期产业基地,总,总占地面积1.65平,方,方公里，正,在,在打造北京,首,首家总部基,地,地；三期正,在,在启动，占,地,地2.11,平,平方公里。,2、科技一,条,条街：是园,区,区科技产品,集,集散，集聚,孵,孵化空间的,发,发展区。,3、科技企,业,业孵化网络,：,：是丰台园,扶,扶持中小企,业,业发展的重,要,要支撑机构,，,，目前已形,成,成了科创大,厦,厦，国际企,业,业孵化中心,（,（IBI）,、,、赛欧科园,企,企业孵化中,心,心、软件企,业,业孵化中心,四,四大发展空,间,间。,丰台园区位,于,于北京西南,四,四环，属近,郊,郊园区，其,发,发展需要市,区,区配套支持,。,。,园区配套与,市,市区可以形,成,成互动，园,区,区相关配套,也,也面向市区,服,服务。,20041220,21,二期：,中华通信系,统,统有限公司,中国诚通控,股,股有限公司,中国汽车技,术,术研究中心,航天时代电,子,子集团,建龙钢铁集,团,团,中金科技股,份,份有限公司,中成进出口,股,股份有限公,司,司,中牧实业股,份,份有限公司,长城汽车股,份,份有限公司,长征火箭技,术,术股份有限,公,公司,邢台钢铁有,限,限责任公司,欧典企业集,团,团,中国质量认,证,证中心等大,型,型企业集团,附件一、中关村科技,园,园区丰台园,发,发展分析,著,著名企业,一期：,北京信丰园,生,生物医药科,技,技发展有限,公,公司,北京贝尔通,信,信设备制造,有,有限公司,北京金自天,正,正智能控制,股,股份有限公,司,司,北京北方天,鸟,鸟智能科技,股,股份有限公,司,司,中垦农业资,源,源开发股份,有,有限公司,中国铁路通,信,信信号集团,有,有限公司,航天科工海,鹰,鹰集团有限,公,公司,中国华电电,站,站装备工程,集,集团总公司,京卫医药科,技,技集团有限,公,公司,中拓国际经,贸,贸集团公司,北京倍爱康,生,生物技术股,份,份有限公司,北京丰科城,医,医药有限公,司,司,中博世金科,贸,贸有限责任,公,公司,北京太空板,业,业股份有限,公,公司,北京中铁快,运,运物流科技,有,有限公司,20041220,22,附件一、中关村科技,园,园区丰台园,发,发展分析,增,增长态势,1999年,以,以来，经济,规,规模超常规,发,发展，年均,增,增长速度超,过,过30%。,2002年,技,技工贸收入200亿，,同,同比增长66.6%,元,元。,2003年,技,技工贸总收,入,入300亿,，,，同比增长50。,除技工贸收,入,入外，2002年其他,各,各项经济指,标,标都高于中,关,关村科技园,区,区平均水平,，,，总产值和,税,税费收入分,别,别达到88,亿,亿元、7.01亿元,。,。,2002年,，,，技工贸收,入,入1000,万,万元以上的,企,企业已达140多家,其,其中亿元,以,以上企业20多家，总,收,收入占总量,的,的72%。,至2004,年,年底，入园,企,企业已达2750家，,注,注册资本金160多亿,元,元以上。,20041220,23,附件二：中关村科技,园,园区丰台园,优,优惠政策摘,要,要,1、财税优,惠,惠政策,(1),减,减按15%税率征收,企,企业所得税,。,。企业出口,产,产品的产值,达,达到当年总,产,产值40%,以,以上的，经,税,税务部门核,定,定，减按10%税率征,收,收企业所得,税,税。新技术,企,企业自开办,之,之日起，三,年,年内免征企,业,业所得税，,第,第四至六年,减,减按7.5%征收企业,所,所得税。(2),对,对单位和个,人,人从事技术,转,转让、技术,开,开发业务和,与,与之相关的,技,技术咨询、,技,技术服务业,务,务取得的收,入,入，免征营,业,业税。(3) 经,财,财税部门审,批,批，高新技,术,术企业研制,开,开发新产品,、,、新技术、,新,新工艺当年,所,所发生的各,项,项费用和为,此,此所购置的,单,单台价值在10万元以,下,下的试制用,关,关键设备、,测,测试仪器的,费,费用，可一,次,次或分次摊,入,入成本；购,买,买国内外先,进,进技术、专,利,利所发生的,费,费用，经税,务,务部门批准,，,，可在两年,内,内摊销完毕,。,。高新技术,企,企业当年发,生,生的技术开,发,发费比上年,增,增长达到10%（含10%）以上,的,的，当年经,税,税务机关批,准,准，可再按,其,其实际发生,额,额的50%,抵,抵扣当年应,纳,纳税所得额,。,。(4),园,园区内,的,的高新技术,企,企业，用于,新,新技术和新,技,技术产品开,发,发的仪器、,设,设备，可以,实,实行快速折,旧,旧。(5) 对开,发,发生产软件,产,产品和符合,国,国家规定的,集,集成电路产,品,品和集成电,路,路的企业：(6),经,经财税部,门,门批准，高,新,新技术企业,购,购买国内外,先,先进技术、,发,发明和专利,所,所发生的费,用,用，可一次,或,或分次在成,本,本中列支。(7),驻,驻京研发,机,机构进口的,自,自用设备、,物,物品等，符,合,合国家鼓励,类,类产业项目,免,免税规定和,科,科教用品免,税,税规定的，,除,除国家规定,不,不予免税的,商,商品外，免,征,征关税和进,口,口环节增值,税,税。(8) 对企,业,业（含外商,投,投资企业、,外,外国企业）,为,为生产国,家,家高新技术,产,产品目录,的,的产品而进,口,口所需的自,用,用设备及按,合,合同随设备,进,进口的技术,及,及配套件、,备,备件，除按,规,规定不予免,税,税的商品外,，,，免征关税,和,和进口环节,增,增值税；对,企,企业引进属,于,于国家高,新,新技术产品,目,目录所列,的,的先进技术,，,，按合同规,定,定向境外支,付,付的软件费,，,，免征关税,和,和进口环节,增,增值税；对,列,列入科技部,、,、外经贸部,中国高新,技,技术商品出,口,口目录的,产,产品，凡出,口,口退税率未,达,达到征税率,的,的，经国家,税,税务总局核,准,准，产品出,口,口后，可按,征,征税率及现,行,行出口退税,管,管理规定办,理,理退税,2004,1220,24,附件二：中关村科,技,技园区丰,台,台园优惠,政,政策摘要,（,（续）,2、人才,引,引进政策,(1),对,对经市,政,政府有关,部,部门认定,的,的高新技,术,术企业和,高,高新技术,成,成果产业,化,化项目所,需,需的外省,市,市专业技,术,术和管理,人,人才，经,人,人事部门,批,批准，给,予,予工作居,住,住证，享,受,受本市市,民,民待遇。,工,工作满三,年,年者，经,用,用人单位,推,推荐、有,关,关部门审,核,核批准，,办,办理户口,进,进京手续,。,。(2) 北,京,京市的高,等,等学校、,科,科研机构,的,的应届毕,业,业生受聘,于,于园区内,的,的高新技,术,术企业，,可,可以直接,办,办理进京,户,户口，不,受,受进京指,标,标的限制,。,。,3、其他,优,优惠政策,(1),除,除法律,、,、法规规,定,定应当进,行,行专项审,批,批的经营,项,项目外，,工,工商行政,管,管理机关,在,在办理企,业,业登记时,不再具,体,体核定经,营,营项目,企,企业可以,自,自主选择,经,经营项目,开展经,营,营活动。(2) 以,高,高新技术,成,成果出资,设,设立公司,和,和股份合,作,作制企业,的,的,对其,高,高新技术,成,成果出资,所,所占注册,资,资本和股,权,权 的比,例,例不作限,制,制,由出,资,资人在企,业,业章程中,约,约定。(3),注,注册资,本,本在100万元人,民,民币以上,的,的高新技,术,术企业可,以,以申请自,营,营进出口,权,权。(4) 允,许,许高新技,术,术企业以,居,居民住宅,作,作为企业,住,住所，开,展,展高新技,术,术的经营,和,和科研工,作,作。(5) 高,新,新技术企,业,业优先享,受,受政府技,术,术创新资,金,金、风险,投,投资公司,和,和担保资,金,金的支持,。,。,2004,1220,25,附件三、周边竞争,项,项目扫描,（1）,总,总部基地,一期销售,较,较好，二,期,期销售进,度,度放慢，,三,三期开发,时,时间待定,发展商,北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司,开发期,面积,现象进度,备注,项目规模,一期,20.8,万平方米,2003,年,6,月,19,日开盘，,2004,年,5,月,31,日入驻。,现房，不提供按揭,二期,30,万平方米,分别预计于,11,月,30,日、,1,月,31,日、,2005,年,5,月,31,日入驻,期房，提供五成按揭,三期,60-70万万平方米,开工时间待定，主要仍以办公为主，基地所有配套（酒店、公寓、商业等）均设在三期内。,总计,约120万平方米,建筑形式,1000至5000平米多层单体建筑，以2000平米左右为主，独立产权独立冠名的总部楼。,销售形式,独栋销售，不进行分割销售。,（,1,期只留1栋1600平米小楼分层销售）,销售状况,一期已销售95%，二期销售50%。,销售价格,一期剩余部分小体量物业（1200m2）7900/m,2,；二期均价7150/m,2,配套,总部基地内每个庭院内均设置一处面积约为200-500平米的餐厅。其他配套目前仍匮乏，酒店、公寓、商业等均在三期内。,建筑设备,小型中央空调集中采暖。,物业管理费,3.98元/平米月,2004,1220,26,附件三、周边竞争,项,项目扫描,（2）,海,海鹰多功,能,能楼,项目组成,建筑面积（m,2,）,建筑形式,工程进度,销售价格,销售状况,物业,功能,海鹰科技产业大楼,19602,地上12层，地下二层，标准层面积1200m2，外立面为灰色乳胶漆，属普通园区办公建筑。,2003.9开工，2004.12竣工。,4800元/m,2,起价，均价5100元/m,2,。,整层销售，目前已销售完成,办公、商业,海鹰科技大厦,16170,同上,预计2005年初开工，2006年初使用。,待定,待定,信息中心大楼,19600,同上,同上,待定,待定,合计,预计2006年推出面积全计35770m,2,。,备注,开发商：航天科工海鹰集团有限公司,分析结论：,临路昭示性、外观形象、内部设备层次相对本项目低的多，但具有明显成本优势。,2004,1220,27,附件三、周边竞争,项,项目扫描,（3）,工,工商联科,技,技大厦,项目名称,建筑面积（m,2,）,建筑形式,工程进度,户型,销售价格,销售状况,物业功能,工商联科技大厦,总建筑面积53912，地上面积42862,。,地上23层，地下3层，标准层约2000m,2,。外立面为玻幕墙及石材；,底部二层为商业、上部均为写字楼。,目前正进行外立面装饰，预计明年6月底入住。,提供100.37m,2,、205.80 m,2,、225.98 m,2,三种户型。,写字楼均价6550元/m2，商业一层均价10000元/m2，二层均价为9000元/m2。办公部分提供六成十年按揭，商业部分不提供按揭。,目前销售证尚未拿到，只接受定金，内部认购率近30%。,办公、,商业,备注：,开发商：北京金星房地产开发有限公司 。大厦配备6部高速电梯(富士品牌) ，100m,2,的户型提供集中中央空调；其余大户型由小型中央空调集中采暖。 物业管理费5.98元/m,2,(不提供内部服务)。,分析结论,位于航丰园大厦西北侧，直线距离约300-400米，临路主入口位于富丰路，建筑形象、昭示性均本项目差。,2004,1220,28,附件三、周边竞争,项,项目扫描,（4）,国,国润商务,大,大厦,项目名称,建筑面积（m,2,）,建筑形式,工程进度,户型,销售价格,销售状况,物业,功能,国润商务大厦,总建面,4.7万平米.,地上28层，标准层1096m,2,。外立面为玻幕墙及石材；,底部二层为商业、上部均为写字楼。,目前主体结构施工至11层，预计2006年6月入住。,提供60-1200平米等多种户型。,写字楼均价6300-6700元/m,2,，附楼建面9000平米，均价9000元/m,2,。层差50元。,2004年11月开始销售，目前销售约三成。,办公、商业；,备注：,开发商：北京新润房地产开发有限公司 。大厦配备6部高速电梯(富士品牌) ，公共部分提供集中中央空调；用户空间自己安装独立小型中央空调。物业管理费5.98元/m,2,(不提供内部服务)。,分析结论,国润商务大厦位于西四环内侧,与丰台北路交叉。地段占据优势，价格具有一定竞争力。,2004,1220,29,