佛山禅城区项目定位报告课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2017-9-18,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2017-9-18,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2017-9-18,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2017-9-18,#,佛山,市场,定位报告,广西区域公司,2017.08.11,佛山市场定位报告,1,地块,项目属性,市场背景,竞争市场,项目定位,Analyze System,区域属性,配套体系,用地,条件,房价地图,项目界定,报告体系,地块市场背景竞争市场项目定位Analyze System区域,2,【,区域属性,】,佛山全国,重要的制造业基地,，珠,三角地区西翼经贸中心和综合交通,枢纽，,项目位于佛山市禅城区，,属,A+,类地块，地段价值极高,。,佛山市区域,格局：,佛山,位于广东省中部，地处珠三角腹地，毗邻港澳，东接广州，南邻中山。是“广佛都市圈”、“广佛肇经济圈”、“珠江,-,西江经济带”的重要,组成部分。,2016,年城市,GDP 8630,亿，排名全区第三，人均,GDP 116141,元。,本案,南海区,禅城区,顺德区,高明区,三水,区,本案,【区域属性】佛山全国重要的制造业基地，珠三角地区西翼经贸中心,3,【,区域属性,】,广东省经济,排名前三，,近两年增速在,7%,以上；,2007-2016,年佛山市生产总值及其增长速度,2016,年广东各市,GDP,排行,1,广州,19610.94,亿元,2,深圳,19492.60,亿元,3,佛山,8630.00,亿元,4,东莞,6827.67,亿元,5,惠州,3412.17,亿元,6,中山,3202.78,亿元,7,茂名,2636.74,亿元,8,湛江,2584.78,亿元,9,江门,2418.78,亿元,10,珠海,2226.37,亿元,11,肇庆,2084.02,亿元,12,汕头,2080.54,亿元,13,揭阳,2032.61,亿元,14,清远,1388.10,亿元,15,阳江,1319.33,亿元,16,韶关,1218.39,亿元,17,梅州,1045.56,亿元,18,潮州,976.83,亿元,19,河源,898.72,亿元,20,汕尾,828.49,亿元,21,云浮,778.28,亿元,【区域属性】广东省经济排名前三，近两年增速在7%以上；20,4,【,区域属性,】,城市地位,佛山实现地区生产总值,8630,亿元，人均地区生产总值突破,11,万元，跻身高收入城市行列。,行政区划,禅城区,南海区,顺德区,山水区,高明区,常驻人口,110.1,万,人,258.88,万人,246.17,万人,62.26,万人,42,万人,区域面积,154,k,1074,k,806k,874,k,960,k,佛山，国家历史文化名城,，广,佛都市,圈组成部分,城市特点：,佛山市,下辖,5,个市辖区，,常住人口,735.06,万,，佛山市,的城镇化率为,94.89%,。城镇化水平极高，从统计局公布数据来看，,户籍,人口,383,万，全市流动人口,422,万,，其中南海区,最多，有较强的,人口吸附力,。,本项目,【区域属性】城市地位佛山实现地区生产总值8630亿元，人均地,5,【,配套体系,】,周边配套成熟，教育资源、交通配套齐全，商业核心区。,生活配套,项目位于禅城区核心位置，生活配套设施齐全。,教育,配套,项目直线距离,2,公里范围内分布有佛山第二中学、禅城玫瑰小学、鸿业小学、铁军小学等多家院校。,医疗配套,地块西南侧,1,公里为佛山市第一人民医院，西北侧,1.8,公里为佛山市第二人民医院。,交通配套,地块位于主干道文华中路、季华六路交叉口，项目西侧,0.7,公里为佛山地铁,3,号线（,在建,）电视台站，无缝连接广州市。,文华公园,佛山第二中学,第二人民医院,地块位置,第一人民医院,亚洲艺术公园,禅城玫瑰小学,鸿业小学,铁军小学,三号,线（在建）电视台站,【配套体系】周边配套成熟，教育资源、交通配套齐全，商业核心区,6,【,用地条件,】,地块容积率,4.15,，限高,60,米，为中,小规模,优质,居住用地。,有利,因素,：,禅城区作为佛山老城区，周边生活配套设施齐全,，,具有较大的,人口吸附能力。,不利因素：,禅城区限购，商业配建面积较大。,周边环境：禅城区核心区位，周边生活配套设施齐全，人口基数较大，适合居住。,地形,地貌,：,地块方正，展示面较好，面积中等，,容积率较高，,适合我,司优质高层、公寓产品配置。,佛山市文化路地块,项目位置,行政隶属,佛山禅城区,地块地段,文华路以东、季华路以南,地块设计条件（详见地块相关规划文件）,用地面积,82164,容积率,4.15,计容建面,190000,建筑密度,A,地块,裙楼,50,%,塔楼,40%,绿化率,A,地块,25%,出让起始价,/,A,地块,裙楼,30%,塔楼,20%,B,地块,30%,住宅面积,41600,商业面积,80000,起拍楼板价,/,用地性质,住宅、商服,车位,/,竞买保证金,/,特殊要求,2,）共,104,亩，目前可开发,87,亩，总建面积,190000,方，村返还,190000,方*,36%=68400,方。公司余,190000,*,64%=121600,方。,（其中,416 00,平方为住宅，,80000,平方可 建公寓（大小 建公寓（大小 建公寓（大小 不限）。,地块西侧,地块内景,地块东侧,地块位置,【用地条件】地块容积率4.15，限高60米，为中小规模优质居,7,【,房地价图,】,项目周边在,售,楼盘售价段在,16000-19500,左右，皱面楼盘均处于断货及尾盘阶段，板块内市场存量极少，有利于后期市场爆量。,招商臻,园,(,精装,),开盘时间：,2015.12,容积率：,3.5,占,地,面积：,28400,平,售价：,18000,元,/m,2,本案,绿地中心,璀璨天城,(,精装,),开盘时间：,2016.9,容积率：,5.53,占,地,面积：,156000,平,售价：,19500,元,/m,2,兆阳,O,立方,(,精装公寓,),开盘时间：,2016.3,容积率：,8.5,占,地,面积：,11580,平,售价：,18000,元,/m,2,越秀,岭南隽庭,(,精装公寓,),开盘时间：,2016.4,容积率：,3.5,占,地,面积：,28400,平,售价：,16000,元,/m,2,【房地价图】项目周边在售楼盘售价段在16000-19500左,8,【,项目界定,】,通过区域属性、配套体系、用地条件分析，确定地块,位置现状利好，优质交通配套资源，成熟社区，具有良好的开发可行性。,便捷交通资源,市中心核心区,项目东边地铁,3,号线电视台站（在建）距离项目仅,0.7,公里。,禅城为成熟核心老城区，人口密度大，生活配套,齐全，有较大的人口吸附,能力。,市场认可度高,高端完善体系,项目层面,:,区域层面,:,享老城高端,配套,规划，尊享禅,城核心区唯一拥有大型湖景资源,的,亚艺,湖,公园,。,禅城作为佛山老城区，项目周边配套有,2,个公园，生活气息浓厚，市场认可度高。,便捷交通体系,项目临近,主干道文化路及季华六路，,通达,性高。,规模适中易快速开发,规模,适中易快速开发,；,4.15,容积率适合刚需物业，,12,万方，开发快，走量快。,关键词,：成熟社区、完善的配套体系、,规模,适中小项目,【项目界定】通过区域属性、配套体系、用地条件分析，确定地块位,9,地块,项目属性,市场背景,竞争市场,项目定位,Analyze System,报告体系,政策环境,土地市场,市场,总量,市场量价,供需结构,总价,结构,市场背景,地块市场背景竞争市场项目定位Analyze System报告,10,【,政策环境,】,佛山市部分区域限购，首套首付,30%,、二套,40%,，市场处于调整期。,事件,时间,内容,限购政策首次公布,2016.10.7,限购区域本地、外地限购,2,套，,2,套房需,1,年社保；首套房首付,30%,，二套房首付,40%,。,限购政策一次收紧,2017.3.24,限购区本地限购,2,套，外地限购,1,套。,限价政策首次公布,2017.6.1,各区划定新建商品房价格备案标准，超过备案价格的不备案、不发证、不销售。,佛山二手房限购,2017.6.17,佛山二手房限购政策细则发布，直系亲属间房屋产权转移不纳入住房限购范围，但计入家庭拥有住房套数。,【政策环境】佛山市部分区域限购，首套首付30%、二套40%，,11,【,土地市场,】,2017,年上半年佛山土地市场活跃，政府积极推地，各大房企纷纷入驻及布局佛山市场,。,据,统计,，,2017,年上半年全市,共成交,47,宗商住用地，总占地面积达,2,万平米，其中住宅用地成交,41,宗，商业用地成交,6,宗,。,从,成交区域看，上半年土地成交的主力区域集中在顺德、三水、高明，其中顺德共成交,14,宗,地块,南海,和禅城商住地也有成交，均只有,5,宗地块成交,，全部为住宅用地，吸引了各大品牌房企竞相进入。,【土地市场】2017年上半年佛山土地市场活跃，政府积极推地，,12,【,土地市场,】,2017,年上半年佛山土地市场活跃，政府积极推地，各大房企纷纷入驻及布局佛山市场,。,【土地市场】2017年上半年佛山土地市场活跃，政府积极推地，,13,【,市场总量,】,佛山市整体市场库存量极少，去化周期仅,4,个月。,截至,2016,年，佛山市整体,652,万方，去化周期,4.08,个月；,其中禅城区库存仅,61.19,万方，去化周期不足,3,个月。,2016,年底商品住房（住宅）库存情况,区域,供应面积,成交面积,金额（亿元）,均价（元,/,m,2,）,存量,去化周期（月）,禅城区,192.82,246.12,274.79,11164.92,61.19,2.98,南海区,554.92,730.67,825.84,11302.47,221.37,3.64,顺德区,467.22,557.38,498.32,8940.41,195.81,4.22,高明区,95.33,139.97,75.74,5411.21,63.09,5.41,三水区,174.46,244.42,160.62,6571.3,110.81,5.44,全市合计,1484.75,1918.56,1835.31,43390.31,652.27,4.08,【市场总量】佛山市整体市场库存量极少，去化周期仅4个月。截至,14,【,市场量价,】,佛山房地产市场,处于,稳中有升水平。,佛山市主城区,2017,年上半年商品住宅房成交面积,648,万，平均售价,10404,元,/,。,【市场量价】佛山房地产市场处于稳中有升水平。佛山市主城区20,15,【,市场量价,】,禅城区成交均价一路走高。,区域,2017,均价,2016,均价,2015,均价,禅城,12422,11054,9450,南海,11756,12067,10120,顺德,10437,8932,7938,高明,6478,5443,5093,山水,8303,6949,8303,禅城区作为佛山市老城区，设施,配一,套齐全，人口密集度高，房价抗风险能力极强，,2015,年以来禅城区房价一路走高，截至,2017,年中，均价达到,12422,元,/m,2,。,【市场量价】禅城区成交均价一路走高。区域2017均价2016,16,板块内楼盘供需户型主力为,80-140,，成交主力户型,80-100,，主要以首置、首改需求为主。,【,面积,结构,】,板块区域内商品住宅主力供需段为,80-140,。,面积段,供应套数,占比,成交套数,占比,供求比,80,以下,319,4.52%,522,7.80%,0.61,80-100,2429,34.41%,2818,42.12%,0.86,100-